惠州新浩斯营销策划公司鸿泰御府花园物业管理方案模板.doc

目 录

第一章、惠州市新浩斯营销策划介绍………………………2
第二章、物业概况……………………………………………………… 3
第三章、管理目标 ………………………………………………………3
第四章、管理标准、方法、和内容…………………………………… 4
第五章、人力资源和架构……………………………………………… 9
第六章、管理工作计划…………………………………………………12
第七章、服务承诺和质量标准…………………………………………14
第八章、小区接管验收………………………………………………15
第九章、小区日常物业管理……………………………………………19
第十章、管理目标和指标………………………………………………21
第十一章、需完善及购置设备费用…………………………………… 22
第十二章、有偿服务项目……………………………………………… 24
第十三章、营业收支预算表…………………………………………… 26
第十四章、结束语……………………………………………………… 28

第一章、 惠州市新浩斯营销策划介绍

惠州市新浩斯营销策划是在惠州市工商行政管理局注册,是专业从事房地产策划销售、物业管理、装饰装修、清洁环境保护、广告策划等多个经营独立法人机构。企业坚持“依法管理、用户至上、服务第一”宗旨，严格根据《全国物业管理条例》和《ISO9001：管理体系标准》进行物业管理。企业现在在惠州承接了多个小区物业管理工作。
新浩斯营销策划自筹建开始就对所管理物业及其隶属设施、设备实施专业化、一体化管理工作，并实施全封闭式管理，全天二十四小时值班巡查并提供服务。
企业至今已建立健全了一整套安全防范、消防、停车场、清洁、绿化、维修、装修等管理、服务规章制度，并经过推行ISO9001：质量管理和质量确保模式，结合实际工作经验，明确了各类人员、各岗位职责，使服务和管理一直处于受控状态，把服务质量事故和缺点消除在萌芽状态，经过二十四小时全天候封闭式管理，以军事化管理加现代化管理为关键管理模式，形成了独具特色、高效规范、运作严密管理体系，于经过ISO9001：质量管理体系认证，也证实了管理和服务符合制度化、规范化、专业化、标准化要求。“用户满意”是我们不懈追求，“一流服务”是业主（住户）对我们工作共同评价。新浩斯营销策划经过共同努力，所管理物业项目也前后取得了一系列荣誉称号和各级单位认可。

第二章 、 物业概况

物业概况：
地理位置：鸿泰御府花园小区在吉安市新干县火车站东侧，占据新干县火车站钻石地王地段，105国道落实其中,地理位置佳,投资环境优越,居住环境适宜。
建筑布局：小区共由20栋连排别墅,10栋12层带电梯小高层和10栋7层多层住宅，中心绿环超大生态闲广场，沿街黄金商铺组成，占地面积逾38016平方米,建筑总面积逾79266平米。其中沿街商业街面积12606.4平方米,高层建筑面积40428.6平方米,多层建筑面积13355平方米,连排别墅面积12876.3平方米。建筑容积率约为2.08，建筑密度约为33.1%，绿地率约为43.2%,地上车位数90辆,地下车位数120辆,总户数为356户。建成后将成为新干县城内标志性高级豪宅小区，
关键机电设备：彩色闭路电视监控系统、智能门禁系统、红外线报警系统、智能停车场管理系统、水泵设备、配电设备、垂直电梯10台等。
关键配套设施：有地下车库、地面专用汽车位、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统等。
第三章、 管理目标
1、保持物业完好程度。经过加强对小区整体物业维护、养护和对
使用人提供服务，预防因使用不妥而损坏物业。
2、发明良好环境。加强宣传，和小区业主（住户）一起，共同维护
小区环境，营造一个安全、舒适、友好绿色家园。
3、维护住宅区业主（住户）权益。维护大多数业主利益，引导广
大业主正确使用物业、公共设施设备和场地。
4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不停提升服务管理
质量，维护和提升隆生地产社会声誉。
5、以良好售后服务维护企业品牌，促进房产开发、销售、物业管理
良性循环，使该小区商品房保值升值。

第四章、管理标准、方法和内容
管理方法：
成立鸿泰御府花园物业管理处对小区进行全权管理，以规范管理，精细服务，实现小区社会效益、经济效益和环境效益同时发展，提升企业著名度，推进楼盘销售。
管理标准：
企业要坚持遵照“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，落实“优质、诚信、创新”和“让我们大家住得愈加好”管理方针，竭诚为业主提供规范化、专业化物业管理服务。
管理服务内容：
1、 小区房屋建筑本体共用设备设施（共用上下管道，共用照明、
有线电视线，供水设施，配电系统、楼内消防设施设备等）维修、养护、运行和管理。
2、小区房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等
承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）维修养护和管理。
3、小区计划红线内属物业管理范围公共设施（道路、室外上下水
管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、室内泵房、路灯、地下停车场等）维修、养护和管理。
4、区内各项配套服务设施维修，养护和管理。
5、公共区域秩序维护。
6、公共环境（包含公共场地、房屋建筑物公用部位）清洁卫生，
垃圾搜集，清运。
7、车辆交通、行驶和停泊管理。
8、配合和帮助公安部门、居委会等相关部门做好各项工作。
9、小区文化娱乐活动。
10、物业及物业管理档案、资料。
管理思绪：
“一个模式，二项承诺，三个关键，五大方法。”
一个模式：管理模式为：“一手抓物业管理，一手抓专题服务”建设，
即在管理服务过程中，导入我们管理服务理念：“内部管理军事化，服务用户人情化，用户满意，我们追求。”
从接管开始，我们会秉持我们职业操守：“岗不离守，守不离纲，威武文明，全心服务”。我们深信，经过我们努力，我们一定能够向鸿泰御府花园交一份满意答卷。
二项承诺：
1、 自接管物业管理之日起，三年内使该小区成为省级物业管理示
范住宅小区，并向全国物业管理示范住宅小区荣誉称号努力。
2、自接管鸿泰御府花园之日起，即根据ISO9001：质量体系全
面实施服务。
三个关键：
针对鸿泰御府花园特点，我们确定了在管理上三个关键：
1、确保因管理原因造成治安消防事件发生率为零
经过对我们准军事化管理和对业主人情化服务，经过技防、人防、物防有效结合。能够确保小区内因物业管理原所以造成治安消防事件发生率为零。
2、维护鸿泰御府花园环境和设施设备及物业本身，使该项目物业
保值、增值
小区楼宇结构合理，建筑质量较高，多种设施设备齐全、配套设施完善，智能化程度较高，环境优美，只有经过专业管理和不懈努力，才能从根本上展示发展商发展理念，所以我们在管理中，关键是强调专业管理，使其使用寿命增加，从而达成保值增值目标。
3、树良好形象，使该小区成为口碑
我们将从人员形象上，从环境治理维护上，从物业本身维护管理上狠
下功夫，狠抓威武文明及职业化特色管理，在合适位置设置保安人员，尤其在进大门处安排保安人员设置礼仪岗，文明执勤、礼貌待客，使该小区从根本上树立良好形象，给到小区客人和业主留下良好印象，并为管理叹服，使该小区因我们管理成为口碑。
五大方法：
1、 依据该小区特点，在安全防范管理上充足强调人原因，全部保
安员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗和固定岗相结合，全方面防范和关键防范相结合，保安员和其它人员相结合，白天外松内紧和夜晚严密相结合，小围合和大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提升防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。
2、精心养护小区园林绿化，实施垃圾分流，加强小区环境文化建
设和环境保护建设。养护小区园林绿化和管理区域卫生，以保障小区环境优美、洁净整齐。第一：维护保养好小区绿化，使其保持常青，一直焕发勃勃生机；第二：加强和引导环境保护意识教育，使每位小区业主和用户全部自觉珍惜小区内环境；第三：垃圾分类搜集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。
3、确保车辆有序停放。为预防车辆乱停放现象，我们将对业主和用户进行引导培训和现场温馨管理、提醒相结合，以理服人，对无理人员以批评教育为主，最终达成整齐、规范停车和秩序井然目标；
4、 实施大围合整体管理和小围合局部管理相结合管理措施。这种
措施表现在人员安排、安全防范、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检验跟踪，做到有条不紊、规范严密。
5、 我们在管理服务中将推出二十四小时值班巡查和服务机制，以处理
业主所需。
拟采取管理方法
对于不一样物业，必需有不一样管理措施，我们拟采取管理方法为：
根据省级物业管理示范住宅小区标准实施管理。
基础思绪是：1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员专业素质和综
合素质；2、提供二十四小时服务；3、严格法规和标准制约、规范组织和个人管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、军事化管理加现代化管理。具体我们管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。
第五章、人力资源和架构

1、组织架构及人员配置：以下图所表示：

鸿泰御府花园管理处21人

主任1人

管理员1人
收费员1人

绿化班1人

护卫班14人
清洁班2人

维修班1人

2、人员安排说明

序号
岗位
编制
说明
备注
1
主任
1人
负责小区全方面管理。

2
管理员
1人
帮助主任工作，负责小区管理工
作具体实施。

3
收费员
1人
关键负责小区各项费用收缴工
作。

4
维修工
1人
维护小区电梯系统，给水系统、
排水系统、供电系统、消防系统维护保养等。

5

护
卫
员
班
长
2人
每班1人，全方面关键负责小区安全、消防等工作巡查，护卫班日常管理。
采取12小时工作制，分2班二十四小时运转。
大
门
岗
8人
南门、东1门，东2门，东3门
累计四个大门岗，每门1人，2个班共8人。负责小区车辆、人员进出管理。
入伙早期可将东门改为一个门。只需1人/班，共2人。
巡
逻
岗
2人
每班1人，共2人。负责小区地
面、车库、楼层巡查工作。

监
控
室
岗
2人
每班1人，负责小区监控系统，
消防系统二十四小时固定值班。

6
环
保
班
绿
化
工
1人
负责整个小区绿化修剪。
或发包给专业企业做小区清洁、绿化可节省成本。
清
洁
工
2人
南北两个片区，每个区域1人各负责一个片区清扫保洁。
7
累计
21人
运作程序系统：
1、 整体运作程序

拟写物业管理方案
物管对象调研
整改
接管验收
岗位培训
组建机构
日常管理

2、内部运作步骤

指挥

操作层
管理层
指挥
各业务块职员
金迪物业企业
反馈监督
管理处

说明：
1、在内部运作步骤设计中，坚持全过程管理，确保指挥、监督封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理步骤出现缺漏和盲点，有效确保管理立即到位。
2、各层职责明确，工作程序有严格质量文件进行规范。同时充足授权，在权责范围内最大程度地调动职员工作主动性和主动性。
（三）、激励系统：
奖惩机制
工资福利机制

培养提升机制

激 励 机 制
企业文化机制

思想工作机制

说明：
1、激励机制重在尊重个体权利，保持团体战斗力，服务用户，发明经济和社会效益。
2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享价值观，充足发挥职员效能和工作主动性，尊重个人情感，针对个性心理立即做思想工作，方法有谈心、座谈等。
3、奖惩机制和监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，经过奖励引着职员走，经过处罚“打”着职员走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。
4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展关键位置，目标是使职员忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才发展发明有利环境。
5、工资福利机制重在考评，考评分月考评和年度考评进行，实施浮动工资，增强工作能力。
6、经过企业文化开展，增强凝聚力和向心力，增强职员自信心和认同感，经过企业文化凝聚力、引导功效、约束功效把职员目标和企业目标紧密结合起来。

第六章、管理工作计划
（一） 前期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
1
拟订具体管理
方案
1、 总结以往物业管理经验
2、 结合调研结果确定管理方案
底
2
接管协议签署
1、 方案送审
2、 签署协议
初
3
组建管理队伍
1、选拔 2、培训 3、上岗
按协议签署时间为准
4
整改及完善办
公条件
1、 安排管理用房
2、 安排职员宿舍
3、 物质装备到位
按协议签署时间为准
5
制订管理制度
1、 制订切合实际各项物业管
理制度；
2、 导入ISO9001：
按协议签署时间为准
6
物业接管验收
办理书面移交手续
业主入伙前30天
（二） 常规期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
1
房屋及共用部位维修保养
1、制订大、中修计划方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保养巡查管理；4、维修质量管理。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
2
共用设施设备及场所使用、维修、养护、管理
1、建立档案，搞好基础资料管理； 2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
3
安保消防管理
1、二十四小时值班及巡查、监控等安全防范管理；2、违章乱搭乱建及设置广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入管理。
接管验收后开始
4
车辆管理
1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理。
接管验收后开始
5
清洁卫生管理
1、清洁卫生管理；2、环境保护管理；3、消杀管理；4、客房清洁管理。
接管验收后开始
6
绿化管理
园林绿化日常养护。
接管验收后开始
7
业主服务
1、按开发商所签购房协议确定入伙时间；2、按程序办理业主入伙手续，签署《物业管理服务协议》；3、协调开发商及施工单位对入伙问题进行整改；4、接待咨询、投诉；5、家庭有偿维修；6、家政保洁；7、业主走访及意见调查等。
接管验收开始
8
装修管理
1、业主根据《装饰装修管理服务协议》办理装修手续；2、设置装修岗天天巡查装修情况，立即纠正违章现象；3、进行2次验收，即隐蔽工程验收及完工验收；4、装修材料搬运及装修垃圾搬运清理管理。
业主入伙开始
9
标识系统管理
1、提供标识制作方案；2、负责安装维护；3、制订物业管理企业标识；4、标识管理
接管验收后开始
10
档案管理
1、建立房屋共用设施设备档案资料；2、建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册；3、建立严格档案管理制度。
接管验收后开始

第七章、 服务承诺和质量标准
部门
服务承诺
质量目标

护卫班
设二十四小时求援电话：
100%
发生盗警、火警，3分钟内抵达；
100%

环卫班
日常生活垃圾每日最少搜集2次
100%
区内道路、广场、停车场、绿地，天天清扫2次；
100%
一层大厅天天拖洗一次，二层以上电梯厅及梯道天天清扫2次，每七天拖一次；
100%
玻璃每七天擦一次；梯灯、路灯每个月擦一次；
100%
污水管每十二个月疏通一次，每个月检验一次；
100%
化粪池每六个月清掏一次，每个月检验一次；
100%
除“四害”每个月1次
100%

维修班
办公时间内故障处理：
供 水：15分钟内派技术人员到现场处理
电 力：15分钟内派技术人员到现场处理
维 修：15分钟内派技术人员到现场处理

95%
95%
95%
非办公时间内故障处理：
供 水：30分钟内派技术人员到现场处理
电 力：30分钟内派技术人员到现场处理
维 修：30分钟内派技术人员到现场处理

95%
95%
95%
预先知道停水停电，二十四小时前发出通告
突发停水停电，10分钟内发出通告
100%
100%
简单照明系统装置于收到汇报后1小时内更换
需要尤其工具更换照明系统于收到通知后二十四小时内办妥
95%

办公室
开通二十四小时投诉
100%
咨询事项，即日处理；通常事项，二十四小时内处理；
复杂事项，3个工作天内处理或转到其它部门、机构并回复

98%
业主意见调查，每十二个月最少进行1次，并于2周内回复
100%
书信
于3日内回应
100%
电话
于3次声响内接听
100%
约晤
于2个工作天内见面
100%
文娱活动
天天春节、五一、中秋、国庆等传统节日举行
95%
工程问题
2个工作天内和开发商协调并回复
95%
第八章、小区接管验收
移交接管
1、 具体由管理处负责协调开发商相关人员。验收小组按程序文件《接
管入伙控制程序》实施。
2、 售楼部资料移交：
①准业主资料，包含业主姓名、房号、联络电话等；
②售房协议中附加条款或补充协议；
③书面或口头承诺；
同时，售楼部应定时期将最新资料知会及传输给管理处。
3、 依据接管进度分批招聘各类人员到位。
4、 以鸿泰御府花园管理处相关人员组成接管小组，了解小区设备
设施，熟悉设备结构、性能、强弱电、给排水走向及存在问题，填写相关质量统计，方便立即得四处理。
1）移交接管验收遗留问题统计表。
2）公共配套设施接管验收表。
3）公共配套设施接管验收遗留问题统计表。
4）机电设备接管验收遗留问题统计表。
5、 鸿泰御府花园工程资料移交接管。
1）物业综合验收资料（复印件）：
A、建设工程计划许可证；
B、消防部门验收意见；
C、计划设计部门验收意见；
D、有线电视电话工程验收合格证；
E、煤气管道工程合格证；
2）物业以下资料必需时由开发企业帮助管理处完善：
A、市政部门验收意见；
B、环境保护部门验收意见；
C、供电部门验收意见；
D、建设主管部门验收意见；
E、质监部门验收意见；
F、园林绿化部门验收意见；
G、供水部门验收意见；
H、房产管理部门验收意见；
I、其它相关资料。
3）工程技术资料（原件）：
A、小区完工总平面图。
B、道路绿化完工图。
C、交通标识组织图（包含小区道路及地下停车场多种标识）。
D、给、排水、消防完工图。
E、电话电视线路完工总平面图。
F、庭院灯完工图。
G、各栋建筑、结构、电气、水道完工图。
H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道完工图。
I、其它相关图纸。
4）设备资料（原件或复印件）：
A、水泵房、电梯设备相关合格资料；
B、对讲、监控、IC卡系统、背景音乐等系统合格证、线路图。
C、其它有必需相关资料。
6、鸿泰御府花园接管验收程序：
1）管理处组成接管验收小组；
2）本管理处验收小组按程序文件《接管入伙控制程序》查对所接收资料，签发验收复函。
3）本管理处验收小组同移交人对房屋质量，使用功效、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。
4）对验收中发觉质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定时限由移交人负责整改，并约定时间复核。
5）对住宅室内物件无显著不全，符合检验标准要求房屋由管理处接收锁匙，负担保管责任。
6）业主收楼时，由售楼员、小区管理员陪同业主对室内进行全方面细致质量检验，对发觉质量问题经整理确定后由管理处报开发商，要求施工单位限期逐项返修，经业主验收后消项。
7）在保修期内，业主在使用过程中发觉因为建筑施工或产品制造上
缺点时，报管理处查验证实后，责令施工单位更换或返修。
7、房屋接管验收项目及标准。
1）验收项目：梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，供水系统、排污
管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。
2）验收标准：参考建设部颁布《房屋接管验收标准》中相关条款
及满足业主产权部份（住房、车库、商场、天台）使用要求。
8、公共设施接管验收项目及标准。
1）验收项目：基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、小区庭
院灯、绿化、小区道路、车库、沙井、检验井、化粪池、围墙设施等。
2）验收标准：参考建设部颁布《房屋接管验收标准》相关条款
和达成设计要求。
9、业主收楼入住前准备工作：
1）制订入住工作方案；
2）核实确定各类人员配置和到位情况；
3）了解职员宿舍落实情况；
4）准备入住资料，作好多种表格和资料印刷。如住户手册、装
修申请表、业主记录表、多种标示牌，装修管理守则等。
5）确定物品采购计划。
10、业主收楼管理：
收楼步骤图：验证—发放资料—签署合约—抄水电表—交费—发放锁匙—归档。
1）验证：售楼部开具《收楼通知书》和业主验楼签回满意书及房屋销售协议。
2）发放资料：住户手册、业主记录表；
3）签署合约：和住户签署《物业管理委托协议》及公共契约（在《住
户手册》中）；
4）抄水电表：水电维修工和业主抄水电表底数；
5）收费：按发收楼通知书之日起或购房之日起计收管理费；
6）发放锁匙：发放给业主该套房锁匙。
7）归档：把业主相关资料进行归档，并存入电脑。如住户手册、
住户记录表、收楼满意书。
11、房屋保修工作管理：保修工作步骤：申报—检验—维修—验证
—归档
1）保修期内，业主发觉房屋工程质量问题时，先到管理处填写《业主
（住户）维修申请表》，由管理处跟踪整改、维修事项。
2）修缮服务部工程师及管理处管理员陪业主到现场察看，判定是否属
于工程质量问题，假如是，由修缮部维修处理，管理处帮助；如属业主问题，管理处应帮助处理，费用由业主负担。
3）维修完工，由业主、修缮部工程师和管理员及施工人员三方到现场验收，合格后签字认可。
4）把验收及相关资料存入住户档案。

第九章、小区日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理和服务功效关键阶段，在鸿
泰御府花园全方面推行ISO9001和ISO14001整合管理体系，多种管理统一纳入企业规范运作规程，严格实施体系要求，确保多种管理指标和经济指标完成，实现经济效益、环境效益、社会效益良性互动。
常规期物业管理工作，包含房屋、设施、设备维护、安全防范管理、
消防管理、车辆管理、用户服务管理、环境卫生管理、绿化管理、小区文化活动管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节表现。在此章节我们只是就其相关内容进行叙述。
一、安全防范管理
1、 安全防范管理分四个层次：第一层为督导层，全方面巡查防漏堵漏；
第二层为门岗人员进行封闭控制；第三层为监控系统；第四层为最里层，实施步行巡查，发觉问题立即处理或汇报处理，同时我们将编制专题方案进行演练；
2、消防管理：我们将建立消防责任小组，分三级巡查：第一级为保安
员巡查；第二级为维修人员巡查；第三级为管理层人员巡查。另外，我们将编制消防应急方案进行演练。
二、车辆管理（其车位计划方案按金辉新苑统一计划实施）
1、 我们将依据计划实施规范管理，包含标识规范、指挥规范、制度
规范等。
2、 合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。
三、环境管理：
1、对于小区绿化，我们将根据《绿化养护制度》严格实施，这里不再
细述；
2、环卫管理上：我们首先实施垃圾分类搜集，使小区愈加环境保护、美化。
其次是实施人员培训到位、工作到位、检验评选到位、质量到位“四个到位”，一直保持责任区域洁净、整齐。详见清洁卫生管理。
四、物业管理标中各项目大、中型维修养护和日常小修管理：
管理处于每十二个月年初，确定年度各项目大、中型维修计划书，并按计划
实施。对于日常小型维修，物业处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。
五、用户服务管理：
我们设置专门用户服务部，由文员和收银员组成，关键负责接待
业主及住户咨询、投诉，对多种渠道反应来问题进行汇总分流，并跟踪问题落实情况。每七天及每个月对各部门服务情况及工作完成情况进行检验上报。我们将人员岗位职责上墙公布，并要求服务人员统一着装、佩带显著标志，工作规范，作风严谨，综合素质较高。
六、小区文化活动管理：
我们将安排有承接大型活动经验专员负责对小区文化活动管
理，年初确定小区文化活动计划，并逐步落实。

第十章、管理目标和指标
总目标：
把鸿泰御府花园管理成“安全、舒适、健康、友好”富有文化内涵人文绿色住区，并全方面完成企业下达各项管理指标、服务指标和经营指标。
分项指标：
1)用户满意率95%以上；
2)管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%；
3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上；
4)绿化完好率100%；
5)维修立即率、合格率100%；
6)因管理责任造成重大刑事安件、进场进库机动车被盗事故为零；
7)杜绝因管理责任造成重大火灾事故、安全事故；
8)费用年收缴率在98%以上；
9)确保提供充足资源。
10）大型小区文化活动年不少于2次，管理处多种形式文化活动不少
于6次。

第十一章、需完善及购置设备费用
因为鸿泰御府花园小区是一个全新小区，所以各项物料设备需重新配置，需购置以下设备：
一、 设施设备:
名称
数量
单价
总价
备注
发电机
1台
70万
70万
该设备属前期配套设施设备需由开发商投入。
垂直电梯
10台
30万
300万
智能道闸系统
4套
5万
20万
监控系统
1套
15万元
15万元
楼宇对讲(含门禁)系统
20套
4万元
80万元
累计
485万
二、治安、交通、消防管理装备：
项目
数量
单价
总价
警棍
10根
60元
600
手提灭火器
10个
50元
500
消防斧头
3把
50元
150
专用消防板手
5把
30元
150
防毒面具
5个
200元
1000
钢盔
5个
50元
250
消防鞋
5对
80元
400
累计
3050元
三、办公用具费用明细表
名称
数量
单价
金额
备注
电脑
部
2500元
2500元
打印复印机和售楼适用。
办公桌椅
一批
元
元
管理处办公室用
文件柜
1个
300元
300元

职员宿舍桌、凳、衣柜
一批

1000元

铁架床
10套
200元
元

保险柜
1个
1000元
1000元
财务专用
宿舍用电视机
1台
800元
800元

厨房装备用具
1套
元
元

文具用具
一批
500元
500元

职员服装
25套
100元
2500元

小计
14600元
四、环境保护工具
名称
数量
单价
金额
备注
小区果皮箱
20个
200元
4000元

绿化工具
一批

300元

易耗清洁工具
1批
300元
300元

手推垃圾车
1部
300元
300元

小计
4900元
五、维修工具
名称
数量
单价
金额
备注
手电钻
1把
200
200

套筒扳手
1套
200
200

开口扳手
1套
50
50

梅花扳手
1套
20
20

活动扳手
1套
50
50

大活动扳手
1把
150
150

13级铝合金梯
1把
300
300

万用表
1个
100
100

钳形电流表
1个
150
150

管钳
1把
300
300

台虎钳
1套
200
200

货架
1个
200
200

工具袋
2个
40
80

绝缘手套
1套
50
50

数显式电笔
2支
15
30

大螺丝批
2把
10
20

小螺丝批
2把
5
10

黄油枪
1把
50
50

内六角扳手
2套
30
60

钢锯
2把
25
50

拉钉钳
1把
50
50

老虎钳
2把
70
140

斜口钳
2把
40
80

尖嘴钳
2把
30
60

大力钳
1把
50
50

小计
2650

第十二章、有偿服务项目

类别
序号
服务项目
参考价格
备注
家

政

服

务
1
清洗排气扇
20—50元/次

2
清洗抽油烟机
50—100元/次

3
清洗空调过滤网
1元/张

4
钟点家庭服务（日常家务）
15元/小时/人

5
装修后“拓荒”
150—400元/次
根据房屋面积
6
定点长久服务（1小时/天）
300元/月

7
定点长久服务（2小时/天）
450元/月

8
定点长久服务（3小时/天）
600元/月

9
木地板打蜡
2元/平方米

10
家庭绿化养护
5—30元/次

装

修

服

务
11
拆空调、热水器、抽油烟机
10—100元/次
不含材料费
12
安装窗帘、拦帘等
10—20元/次
不含材料费
13
安装热水器
60—100元/次
不含材料费
14
安装洗手间洁具
50—150元/件
不含材料费
15
安装空调
200—400元/部

16
安装灯具、橱柜等
10—30元
不含材料费
17
修理、更换门锁、信箱锁等
10—50元/次
不含材料费
18
修理、更换水阀、各类软管
10—30元/次
不含材料费
19
检修电路
50—200元/次

20
检修家用电器
10—300元/次

21
疏通下水道
50—200元/次

22
修理、更换电表、水表、开关、插座等
10—50元/次
不含材料费
23
洗手盆堵塞、渗水处理
10—50元/次
不含材料费
24
修理、更换灯泡、灯管
10—30元/次
不含材料费
25
贴地砖
面议
不含材料费
26
贴瓷片
面议
不含材料费
27
传真
10元/张

28
打字
0.04元/字

29
复印
1元/A4

30
电话
市价

31
洗车
10元/辆

32
车打蜡
25元/辆

33
代租、代售房屋
面议

27
传真
10元/张

28
打字
0.04元/字

29
复印
1元/A4

30
电话
市价

31
洗车
10元/辆

32
车打蜡
25元/辆

33
代租、代售房屋
面议

第十三章、营业收支预算表
鸿泰御府花园月营业收入预算表
收费项目
收费名称
数量
收费标准

月收入
备注
管理服务费
高层住宅物管费
404