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写字楼项目可行性报告.doc
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2、研究 项目管理 商业规划 百度下载 工程设计 工艺标准 质量标准 土地评估 投资分析 开发战略 市场调研 前期定位 产品建议 项目建议 研究报告 实施方案 营销方案 采购管理 项目管理 成本管理 运作管理 危机管理 发展战略品牌管理 企业诊断 企业咨询 设备管理 渠道管理目 录第1章 概 述31.1 项目承办单位31.2 编制范围31.3 规划期限31.4 设计依据及原则41.4.1 设计依据41.4.2 设计原则51.5 建设内容及规模5第2章 现状评价及建设必要性62.1 城市概况62.1.1 城市性质及规模62.1.2 地理位置72.1.3 地形地貌72.1.4 气象条件82.1.5 水
3、文地质82.2 城市给水现状及存在的主要问题102.2.1 给水工程现状102.2.2 给水工程存在的主要问题102.3 工程建设的必要性及紧迫性13第3章 工程总体设计163.1 水源论证163.1.1 水源地选择163.1.2 水文地质条件163.1.3 原水水质173.2 工程规模和水压要求193.2.1 城市需水量预测193.2.2 设计规模确定213.2.3 水压要求213.3 净水厂方案论证223.3.1 净水厂位置确定223.3.2 净水厂工艺处理方案223.4 输配水方案论证243.4.1 输配水方案确定243.4.2 输配水管线敷设方案253.5 输配水管线的选择253.5.
4、1 常用管材253.5.2 管材技术性能263.5.3 管材价格比较283.5.4 管材选择结论293.5.5 管网其他设施改造方案293.5.6输水管线水锤分析及防止29第4章 取水构筑物设计314.1 取水泵房设计314.2 水源井联络管31第5章 输水管线设计325.1输水管线走向325.1.1 输水管线走向325.1.2 联络管走向325.2 管材选择325.3 输水管道埋深325.4 排气阀及排泥阀的设置325.5 管道水压试验335.6 管道基础335.7 管道验收33第6章 净水厂设计346.1总体设计346.1.1净水厂位置346.1.2总平面布置346.2单体工程设计346.
5、2.1 跌水曝气池间346.2.2 投药间346.2.3 加氯间356.2.4 滤池间356.2.5 反冲洗澄清池376.2.6 清水池386.2.7 送水泵房386.2.8 吸水井38第7章 配水管网设计397.1管网平差计算397.1.1设计原则397.1.2平差模型及参数397.1.3平差计算407.1.4 配水管网管道埋深417.2 加压泵站设计417.2.1 新城区加压泵站417.2.2 温泉街加压泵站42第8章 附属专业设计448.1 建筑设计448.1.1 概述448.1.2 设计依据448.1.3 工程设计448.2 结构设计468.2.1 设计依据468.2.2 材料478.
6、2.3 抗震设计488.2.4 加压泵站结构设计498.3 电气设计508.3.1 设计范围508.3.2 设计依据508.3.3 负荷等级及供电电源508.3.4 负荷计算518.3.5 变配电系统设计518.3.6 无功补偿及计量528.3.7 电动机起动及控制方式528.3.8 防雷保护及接地系统528.3.9 照明工程538.3.10 主要设备选型538.4 自控、仪表设计548.4.1 设计范围548.4.2 设计依据548.4.3 SCADA系统设计558.4.4 受控设备工作模式568.4.5 中心控制站568.4.6 取水泵站远程测控站578.4.7 净水厂内分控站578.4.
7、8 加压泵站远程测控站588.4.9 仪表设计588.5 采暖设计598.5.1设计依据598.5.2设计范围598.5.3工程设计598.6 消防设计608.6.1 净水厂区内消防608.6.2 城镇消防供水60第9章 法规、法令专篇619.1 节能619.1.1 设计依据619.1.2 节能措施619.2 环境保护设计619.2.1 设计依据及采用标准619.2.2 环境影响分析629.2.3 环境保护措施649.2.4 环境保护投资及效果679.3 社会评价679.4 风险分析689.5 职业安全卫生699.5.1 设计依据699.5.2 施工期间不安全因素699.5.3 运行期间不安全
8、因素709.5.4 劳动保护及安全措施70第10章 人员编制及经营管理7210.1 管理机构及人员编制7210.2 建设进度设想72第11章 工程招投标7311.1 组织程序及机构7311.2 工程分包73第12章 主要设备及材料表7412.1 主要建(构)筑物一览表7412.2 主要设备及材料表75第13章 投资估算8413.1 编制内容8413.2 编制依据8413.3 建设投资估算8513.4 流动资金估算8713.5 工程建设总投资8813.6 融资方案89第14章 财务分析9114.1 编制说明9114.2 编制依据9114.3 基础数据及参数的选取9114.4 财务数据预测9214
9、.5 给水收费估算9314.6 主营业税金及附估算9314.7 利润及利润分配估算9414.8 借款还本付息估算9414.9 财务评价指标分析9414.9.1 财务盈利能力分析9414.9.2 评价指标计算9514.9.3 清偿能力分析9614.9.4 财务比率9614.10 不确定性分析9714.10.1 盈亏平衡分析9714.10.2 敏感性分析9814.11 评价结论9814.12 国民经济评价98第15章 结论及建议9915.1 结论9915.2 建议99第一部分摘要与结论广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势而且外来投资的比例不断上升写字楼市场于年下半年复苏反弹需求增长迅速而新供应尤
10、其是甲级写字楼供应增长缓慢造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少,相对于日渐膨胀的市场需求,供不应求状态相当明显的。根据现金流量计算之结果,可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(net present value)方案一为人民币7.47亿元,方案二为1.27亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%,方案二为16.35%,均高于广州的平均水平。第二部分宏观经济形势分析第一节 广州市经济发展现状与趋势经济高速发展, 位居全国前列2002年,广州市经济保持了快速健康发展的良好势头,实现国内生产总值3001.69亿元,总
11、量仅次于北京,比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市,也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止广州市已连续7年保持13%左右的增长速度在全国十大城市中,广州经济增速居于前列。广州已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一,其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元,按当年国家平均汇率计算,突破5000美元,在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元,高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准(人均GDP达到5,000至1万
12、美元)来参考,广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。表2-1 广州当前经济发展分析(2002年)项目数据年增长率面积7434.4平方公里人口994.3万国内生产总值3001.69亿元+13.2人均国内生产总值约5,050美元+9.05工业总产值3,173.6亿元+15.9社会消费品零售总额1,370.7亿元+9.8固定资产投资1001.5亿元+2.4人均可支配收入15,117元+7.5金融机构存款余额7,498.4亿元+16.9(资料来源:广州市统计局)表2-2 北京上海广州深圳国内生产总值(GDP)对比(单位:亿人民币)年份19951996199719981999200020012
13、0022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.73349.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7广州1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82763.13136.2(资料来源:各市统计局 E :估计数字 F :预计数
14、字 ) 表2-3 北京上海广州深圳国内生产总值(GDP)增长对比表(%)年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6广州16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5(资料来源:各市统计局 E :估计数字 F :预计数字)表2-4 北京上海
15、广州深圳工业总产值对比表(亿人民币)年份19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F北京1580 1853 1964 1918 1905 2774 3132 3083 3961 4214 4621 上海4548 5126 5650 5764 6213 6968 7657 7740 9721 10481 12321 广州1723 2069 2375 2513 2779 3100 3391 3713 4160 4884 5445 深圳526 1063 1391 1848 2078 2576 2880 3570 3610 4043 4532 (资料
16、来源:各市统计局 E :估计数字 F :预计数字)对外贸易发展迅速2001年广州的外贸进出口总额达230.37亿美元其中出口116.24总额达亿美元,进口总额达114.13美元。实际利用外资达到33.27亿美元,增长6.8。投资环境日趋完善,对外商的吸引力不断加强。中国加入世贸后,外商投资广州的比例将逐年递增。第二三产业稳步增长成为经济发展的主动力在经济总量快速增长的同时,广州的经济运行质量不断提高。地方财政收入有较大增长,2001年,广州地方一般预算财政收入为246.19亿元,比上年增长23.1%。工业企业经济效益稳步提高,2001年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高11%,利润增长
17、24.9%。产业格局不断调整,第三产业比重继续上升。一、二、三产业占GDP的比重已调整为3.57:42.33:54.1。三次产业对全市经济增长的贡献率为0.6%、43.5%和55.9%。广州经济能够持续快速增长,主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。居民生活水平不断提高2001年底广州市的总人口达到994万。广州城市居民年人均可支配收入达到15,117元,同比年增长率为7.5,扣除价格因素后实际增长12。零售市场活跃2001年广州市的消费品零售总额超过1000亿元人民币位居全国前列。大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军国内零售业的桥头堡锐意进军广州市场带动商业物业市场
18、持续上升。表2-5 北京上海广州深圳社会消费品零售额对比表(亿人民币)年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京827923.71051.51195.21313.31443.31593.51744.81936.82140.32375.7上海N/AN/AN/AN/A1590.31722.31861.32035.221732357.72553.4广州550644.3802.6904.61000.911211255.51370.71576.317671984.4深圳300.5342.27324.68423.05512.1538.2609.3
19、689.6779.4883.1997.8(资料来源:各市统计局 E :估计数字 F :预计数字 N/A :资料不全)国际性的区域金融中心的地位正在形成广州金融市场的发育已有一定的基础,资金、证券、外汇、保险、期货市场等都有了长足的发展;目前广州的金融同业拆借中心、金融资产、票据自动清算系统、城乡居民储蓄存款余额、金融机构等在全省以至全国都处于领先地位,已初步构建了以中央银行为领导、国家专业银行为主体、商业银行、非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系;金融资产规模居全国大城市前列。为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心纷纷在广州设立分公司或代表机
20、构形成了高级写字楼需求的主要来源之一。交通状况日趋完善总投资62.88亿元的内环路工程1999年底建成,广州市市区地面交通状况得到极大改善。广州地铁一号线已全线通车。南北走向的地铁二号线工程正在进行,线路全长23.265公里,预计于2004年落成通车。将进一步提升广州市区的交通效率。地铁三号线也于近期动工三号线则全长35.86公里预计对番禺的城市化进程将起到巨大的促进作用,标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。房地产市场已经复苏并稳步发展经历了亚洲金融风暴后广州房地产市场已经复苏。在广州市的近万家外资企业中,注册投资房地产的外企有789家,,注册资本总额达76.74亿美元,,外资占该市房地产
21、投入的三分之一。2001年八个月,外资企业对广州房地产完成投资51.5亿美元,比去年同期增长60%,到位资金67.24亿元人民币(约8.1亿美元),增长近40%。 外资的不断涌入,使广州房地产重新升温。特别是今年以来,广州城市环境大改造,番禺和花都撤市建区,地铁三号线规划初步定案等,为广州房地产开发提供了契机。 广州市未来八年的经济发展预测目前广州总体城市规划目标是:到2005年,广州基本实现现代化,建成国际大都市。到2010年,全面建成现代化国际大都市。届时广州的国内生产总值达到6,850亿元,年均递增12%;人均国内生产总值达到1 8万元,年均递增10%。社会消费品零售总额超过3900亿元
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