丽江房地产开发项目可行性研究报告.doc
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1、目 录1总 论71.1 项目概况71.1.1 项目名称71.1.2 建设地点71.1.3 建设性质71.1.4 实施机构71.1.5 项目提出的理由和可行性研究报告编制情况71.1.6 项目性质与定位81.1.7 可行性研究报告编制依据81.1.8 可行性研究的范围及编制要求91.1.9 项目建设的有利条件91.2 工程概况91.2.1 工程建设范围91.2.2 建设规模及内容101.2.3 工程建设方案111.2.4 建设工期计划及实施方案111.2.5 估算投资及资金筹措111.2.6 社会效果分析121.2.7 主要技术经济指标122项目背景、建设的必要性和意义132.1 项目背景132
2、.1.1 项目所在地XX市基本情况132.1.2XXXX概况142.1.3 项目建设的文化背景152.1.4历史名人馆所在地太XX森林公园现状182.2宣传XX历史名人的需要182. 3是宣传XX提高XX知名度的需要183需求分析,工程建设规模与内容,功能及标准203.1 需求分析203.1.1 参观学习人员预测203.1.2 工程及配套设施需求分析及预测203.1.3 工程及配套设施建设规模的确定203.2 工程建设规模与内容203.2.1 工程建设规模的确定203.2.2 工程建设内容213.3 功能要求及标准213.3.1 功能要求213.3.2 工程建设标准234场址及建设条件254.
3、1 场址254.1.1 场址地理位置254.1.2场地交通状况254.1.3 场地土地权属及占地面积254.2 场址建设条件254.2.1地形、地貌254.2.2 气象、水文、地质及地震264.2.3 周边环境条件274.2.4 周边交通条件274.2.5 公共设施条件284.2.6 移民(拆迁)安置294.2.7 施工条件294.2.8 建设条件评价295历史名人馆工程及配套设施建设方案305.1 工程设计指导思想与原则305.1.1 指导思想305.1.2 规划设计原则305.2 工程及基础设施方案设计305.2.1 工程概况305.2.2 规划设计方案选择情况315.2.3 总体规划设计
4、315.2.4 历史名人馆工程建设方案325.2.5 场内基础设施设计346劳动安全、卫生与消防366.1 劳动安全、卫生366.2 消防376.2.1 设计依据376.2.2 消防安全措施377节能397.1 用能标准和节能规范397.2 采用的能源品种397.3 节能措施407.3.1 电气节能措施407.3.2 节能效果分析418环境保护438.1环境保护有关法律、法规、标准438.2项目场址环境现状438.3项目对环境的影响448.3.1施工期间环境影响分析448.3.2使用期间对环境的影响458.4环境保护措施458.4.1环境保护原则458.4.2设计阶段采取的环保措施468.4.
5、3施工期环保措施468.4.4营运期环保措施488.5环境影响评价结论498.6 环境保护投资499项目管理组织机构与人员,建设管理509.1 项目管理组织机构与人员509.1.1 项目管理组织机构509.1.2 指挥部内设机构主要职责509.2 项目建设管理519.2.1 工程建设管理内容519.2.2 工程建设管理要求529.2.3 建设资金管理要求5210项目实施进度与招投标方案5310.1 项目实施进度5310.1.1 建设工期5310.1.2 实施进度安排5310.1.3 实施进度表5310.2 项目招标方案5410.2.1 招标依据5410.2.2 建设项目招标范围5410.2.3
6、招标组织原则5510.2.4 招标范围及方式5511投资估算与资金筹措5611.1 投资估算5611.1.1 投资估算的范围5611.1.2 投资估算依据5611.1.3 建设投资估算5811.1.4投资估算表5811.2 资金筹措5812社会评价5912.1 项目对社会的影响分析5912.2 项目与所在地区的互适性分析5912.3 社会风险分析6012.4 社会评价结论6013研究结论与建议6113.1 结论6113.2 建议6182前 言2003年,中央政府批准XX撤地设市,原XX县的行政区域,划分成古城区和玉龙县两地。2009年,根据XX城市规划,新修南北向雪山路,基本平行与香格里拉大道
7、;本项目为XX失地农民安置地合作开发项目(项目名称为:XXXX)就位于古城区西北部雪山路与玉福路交叉口东南角,紧邻雪山路东侧。本文通过对“XXXX”开发经营环境的市场调查分析,以及周边主要同类竞争物业的比较后,依据“XXXX”当地的目前市场状况和对未来的预测,对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并结合项目的特点优势,对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。经过多方面的研究分析认为,在XX目前的房地产形势下,在项目所在的位置,经过市场定位和相关的经济测算,开发建设“XXXX”项目是可行的。第一章 项目概况一、项目名称项目名称:XXXX二、报告编制目
8、的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性、开发经营策划、项目的规划设计、建筑方案设计、公用工程、环境艺术设计等进行分析评价。3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。4、对项目投资分析和风险分析进行评价。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。三、报告编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、XX市规划局规划条件;5、国务院发展研究中心信息网()6、国家发展和改革委员会(7、XX政务网()8、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政
9、策;9、XX市房地产年鉴;10、现场勘察和实地调研所得资料;11、XX市中介代理公司提供的资料;12、项目概念规划设计方案。四、项目概况“XXXX”项目位于XX市古城区西北区域,雪山路与玉福路交叉口东南角,西侧紧邻雪山路,东面为吉鑫苑小区,北面临玉福路;项目西面(雪山路)对面为福慧学校,从玉福路往东300米即为香格里拉大道(XX电信、中级人民法院、玉龙大酒店交叉口),项目沿雪山路往南300米即为福慧路。从图面上可以看出我们的项目所在的地块地与市中心紧接,周边基础配套设施齐全,交通便利,由避开了市中心的喧哗,为居住用地提供较好的环境。世界文化遗产-XX古城位于整个区域的东南面,距离项目地块直线距
10、离约1.8公里,XX黑龙潭位于项目东北面,沿玉福路直线距离约1.4公里,该项目优异的区域为以后居住、休闲、商网集聚了很好的条件。项目总用地面积约34.8亩,属于XX市确定的两大行政中心和住宅新区之一,对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求,该地块已经基本平整,具备通水通电条件。并确定该地块的主要用途是住宅用地(兼容商业服务设施),容积率1.8,建筑密度30%,绿化率不低于35%。主要建筑形式为多层,建筑限高一般在18米以下(建筑檐口高度)。根据调查分析及以上资料,项目产品定位为:中等档次的住宅新区,建筑形式采用组合式,多层住宅小花园洋房51%,公寓式小户型49%,并初步确定项目
11、主要技术指标如下:总用地面积:34.8亩。容积率:1.79总建筑面积:53350M2其中:住宅29534.4,商铺12026.45,地下室面积:11790,地下位:280个建筑密度:32.13%绿化率:35.15%(以上数据是依据初步设计方案的指标参考提出的,该方案仅为初步方案,有待于进一步优化)第二章项目开发建设的必要性一、项目的背景2009年,XX市规划新修南北向雪山路,基本平行与香格里拉大道,因新建道路对沿线民房进行了拆迁和征地,使得XX市古城区西安街道办事处义正社区居民委员会福慧村村民小组失去更多的土地和房屋,为了尽快对失地社区进行相关补偿(或通过合法渠道获取相关的收益),并安置部分拆
12、迁户,XX古城区西安街道办事处义正社区居民委员会福慧村村民小组与XXXX房地产开发有限公司于2010年6月6日签署项目合作开发协议,明确了开发模式、出资以及明确了以出售商品房以获取利润进行分配。二、项目建设的必要性1、发展XX经济、推动XX城市化建设的需要。该区域近年来已经经过快速发展,建成了便捷的交通环境,配套完善、居住环境优美,地块紧邻雪山路一侧,进行改造和适应新城市发展的开发建设已经成必然。2、安排失地农民住房问题以及社区失地后获取补偿的需要。 因市政道路修建,造成了该片区大量的农民失去土地,失去了普通的经济收入,随着城市发展,进行房地产项目开发,并对失地农民或社区进行收益补偿已经是一种
13、征地补偿的一种发式,尽量的利用土地资源,得到社会、社区、企业的多方面共赢。3、城市发展和企业自身发展的需要。企业是社会的重要组成部分,企业成长与城市的发展建设息息相关。作为与城市发展密切相关的房地产企业,在城市发展过程中应主动担负更多的责任,积极响应政府的号召,从城市规划、设计、建设等方面参与城市建设、回报社会。在社会经济发展的同时,寻求更多的发展机遇,从而满足企业自身做大做强的发展需要。第三章项目开发经营环境分析一、2009年全国经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。1、
14、2009年,国民经济保持了增长较快、结构趋优、效益提高、 民生改善的良好态势:经济增长质量和效益稳步提高。支农投入大幅增加,新农村建设取得新进展。经济结构调整迈出新步伐。企业自主创新能力增强。 资源节约型环境友好型社会建设扎实推进。能源资源节约成效进一步显现。改革开放积极推进。国家对改革的总体指导、统筹协调、综合配套和督促检查力度加大,重点领域和关键环节改革继续深化。开放型经济水平继续提高,进出口商品结构继续改善。改善民生和促进和谐工作成效明显。优先发展教育取得积极进展。覆盖城乡居民的多层次医疗卫生服务体系建设加快推进。文化、旅游、体育等事业发展加快。消费结构加快升级,汽车、旅游、通信、健身等
15、消费热点持续升温,廉租房和限价商品住房建设加快。 2、与此同时,根据有关统计数据的分析,全国房地产行业随着国家土地政策、房地产政策及金融政策等宏观调控措施的相继出台,呈现出以下几个方面的特征:(1)国家统计局2009年全国房地产市场运行情况数据 显示:2009年全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增16.1%。全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增42.1%;2010年 1-2月商品住宅销售面积增长36.6%,增幅比上年全年回落7.3个百分点;全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%,环比上涨1.3%,但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点;出现了交易量萎缩、房价
16、上涨趋缓的形势。(2)中西部地区房地产看法投资增长高于东部地区。2009年1-11月东部地区房地产开发投资比上年同期增长26.9%,增幅虽比上年同期高7.4个百分点,但比同期中西部地区分别低13.4和13.7个百分点。(3)2010年1-5月全国房地产市场运行情况。数据显示,5月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,5月商品房销售面积比4月下降15.8%;销售额比4月下降25.0%。以上资料表明,虽房价在几个大城市出现小幅下降,但国家宏观经济形势是良好的,房地产市场尤其是住宅市场也在稳步发展,加之相关政策法规的出台,进行普通住宅投资是适宜的,是和国家形势相一致的。二、有利投资经济
17、形势成因分析1、国家宏观经济影响截止2008年6月底,由于动荡的国际金融市场、美元持续疲软、国际大宗商品市场价格大幅上涨造成的外需下降,加上周边国家金融动荡,导致我国经济增速下滑。但从历史经验来看,由于我国经济规模较大,抗风险能力较强。1998年亚洲金融危机除中国和印度外,其他国家的GDP增速都在下滑。2001年美国IT泡沫破灭,对中国经济也没有造成明显影响。在当前既定的紧缩政策下,国内外经济形势不出现大的变化,以及物价涨幅将在下半年趋缓等因素,未来一段时间经济基本面增长因素潜力仍较大,出现大幅下滑的可能性不大,投资需求依然旺盛,我国经济仍将保持平稳较快增长。2008年以后国家加大内需经济刺激
18、,整体经济增长在后两年还是保持了很好的趋势2、云南XX经济发展势头良好上半年,初步核算全市生产总值预计完成56.4亿元,比上年同期增长15.5%(不变价,下同),增幅同比提高3.7个百分点,高于全国11.1%平均增幅4.4个百分点、全省13.8%的平均增幅1.7个百分点,位居全省第三位。其中,第一产业完成增加值完成6.58亿元,比上年同期增长5.0%,增幅同比回落1.2个百分点;第二产业完成增加值完成23.09亿元,比上年同期增长23.4%,增幅同比提高8.9个百分点;第三产业完成增加值完成26.73亿元,比上年同期增长12.7%,增幅同比提高1.2个百分点。从对经济增长的贡献看:一产拉动全市
19、经济增长0.6个百分点,贡献率为3.9%;二产拉动全市经济增长8.2个百分点,贡献率为52.8%;三产拉动全市经济增长6.7个百分点,贡献率为43.3%;二、三产业协调拉动经济增长,对经济增长贡献继续加大。工业、建筑业是拉动经济增长的主力军,是实现全市经济加速发展的重要支撑。1)、大旱之年农业生产稳步发展。面对百年不遇的特大旱情,市委、市政府高度重视,把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作为上半年的工作之重,增加资金投入,继续实施农业各项补贴政策,在一系列支农、惠农政策的支撑下,春耕生产资金及种子、化肥供应充足,农业生产基本稳定,虽然种植业遭受特大旱灾生产受到严重影响,但是林业、畜牧业和渔业生产继
20、续保持了较好的发展态势,确保了农业生产的稳定增长,全市农业经济总体保持了平稳发展的态势,小春粮食产量8.55万吨,比上年减少1.57万吨,减幅为15.5%,农林牧渔业中除种植业下降2.7%外,其余各业皆升,体现了市委、市政府在指导农业生产上的“农业损失非农补,种植业损失畜牧业补,粮食损失经济作物补”的指导思想和各项抗旱夺丰收的措施在工作中得以贯彻落实。上半年农林牧渔业总产值预计完成12.32亿元,同比增长5.5%,种植业产值完成5.88亿元,比上年同期下降2.7%,林业产值完成0.41亿元,比上年同期增长2.3%,牧业产值完成5.22亿元,比上年同期增长15.0%,渔业产值完成0.52亿元,比
21、上年同期增长4.4%。畜牧业生产发展较好,猪、牛、羊出栏数分别达到35.87万头、2.94万头、15.2万只,分别增长11.7%、10.7%、10.0%。肉类总产量3.62万吨,增长13.0%;其中:猪肉2.69万吨,增长13.1%;牛奶产量2098吨,增长59.4%。2)、工业恢复性增长明显。今年上半年,随着经济的回暖,全市工业经济整体形势逐渐向好,实现企稳回升,企业生产更加稳健,复产复工企业持续增加,工业总量逐步扩大,工业经济运行出现了积极变化,呈现出“生产平稳起步,增速逐渐加快”的良好发展态势。1-6月全部工业总产值完成38.65亿元,比上年同期增长23.5%,增幅同比提高12.8个百分
22、点,其中:轻工业总产值10.16亿元,同比增长39.4%;重工业总产值28.49亿元,增长18.6%。规模以上工业增加值完成12.3亿元,同比增长26.7%,增幅同比提高了14.1个百分点,规模以上工业的快速增长成为全市工业经济加速发展的重要支撑。工业经济效益总体水平提高。1-5月工业经济效益保持较好水平,实现利润增势强劲,全市规模以上工业企业实现利税总额2.84亿元,比上年同期增长50.0%,盈亏相抵后实现利润总额1.34亿元,比上年同期增长84.3%。亏损企业亏损额继续下降,全市亏损企业亏损额0.25亿元,比上年同期下降27.4%,亏损面缩小了3.1个百分点。3)、固定资产投资规模扩大,新
23、开工项目增加。1-6月投资增长强劲,全市固定资产投资总额完成81.89亿元,比上年同期增长41.2%,增幅同比提高7.9个百分点,其中: 城镇固定资产投资完成66.94亿元,增长44.0%,房地产开发投资完成11.92亿元,增长35.3%,农村投资完成3.03亿元,增长12.5%。新开工项目201个,比上年同期增加了63个。房地产市场依然活跃,房屋施工面积195万平方米,同比增长1.5倍,商品房销售面积52万平方米,同比增长2.5倍,商品房销售额为13.05亿元,同比增长2.7倍,空置面积为4.4万平方米,同比下降54.3%。4)、消费市场持续增长。消费市场繁荣活跃 ,消费需求持续升温,1-6
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