地区医疗养老院项目可行性研究报告.doc

地区医疗养老院项目

可行性研究报告
第一章 总论 4
1.1 项目名称 4
1.2 项目承建单位 4
1.3 可行性研究报告编制单位 4
1.4 可行性报告编制依据 4
1.5 研究范围 4
1.6 项目建设单位情况介绍 4
1.7 项目建设地址 6
1.8 项目建设主要内容 6
1.9 投资估算 7
1.10 财务分析 7
1.11 研究结论 7
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1 项目建设背景 8
2.1.1 政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注 8
2.1.2 养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱 9
2.1.3xx医疗的优势是对市场的有效补充 10
2.2 项目建设的必要性 11
2.2.1 可以有效缓解xx市养老床位数的短缺难题 11
2.2.2 有利于xx市养老机构服务水平的提高 12
2.2.3 本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求 12
2.3 投资项目市场分析 12
2.3.1 中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机 12
2.3.2 现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出 13
第三章 项目建设地址及建设条件 14
3.1 项目建设地址 14
3.1.1 选址原则及项目区域概况 14
3.2 项目建设条件 15
第四章 项目建设方案 15
4.1 总体规划 15
4.1.1 指导思想 15
4.1.2 基本原则 16
4.2 建设内容 17
4.3 辅助配套工程建设原则 18
第五章 环境影响评价与劳动安全 19
5.1 工程施工影响及防治措施 19
5.2 项目建成后对周围环境的影响及防治措施 20
第六章 节能分析 21
第七章 项目管理及进度安排 22
7.1 项目的组织管理 22
7.2 项目实施过程中的人员管理 22
7.3 项目建设工期安排和施工进度 23
7.4 招标投标方式 25
第八章 投资估算 26
8.1 投资估算范围 26
8.2 项目投资估算 26
第九章 财务生存能力分析 27
9.1 基础数据 27
9.2 财务生存能力分析 27
第十章 风险因素分析及对策 29
10.1 风险因素概述 29
10.2 项目主要风险因素识别 29
10.3 防范和降低风险的措施 30
第十一章 结论 31
11.1 本项目的实施符合xx市养老服务体系建设的目标 31
11.2 本项目的实施符合构建新型养老服务机构的趋势 31
11.3 本项目的实施符合xx市大力发展现代服务业的重点部署 31
11.4 本项目的实施对地方“4050”人员就业和房地产市场有一定带动作用 32

第一章 总论
1.1 项目名称
xx市衢江区医养结合项目
1.2 项目承建单位
杭州xx医疗投资管理有限公司
1.3 可行性研究报告编制单位
本项目可行性研究报告编制单位是：xx市xx集团
（xx集团介绍）
1.4 可行性报告编制依据
1、《医疗机构基本标准》（2004版）
2、《xx医疗在xx医养领域的投资意向书》
3、杭州xx医疗投资管理有限公司提供的相关资料
4、报告编制人员收集的其他资料
1.5 研究范围
本报告系对xx医疗xx医养项目进行可行性研究，具体是对项目提出的背景、建设的必要性和意义、建设条件、建设内容、项目组织实施管理和进度安排、投资产出估算及资金管理等内容进行综合性研究。
1.6 项目建设单位情况介绍
杭州xx医疗投资管理有限公司（QuickCare，以下简称xx医疗）是中国医药控股有限公司的全资子公司，由英凡医药携手美国著名风险投资基金DFJ、启明创投和赛伯乐(中国)共同投资创立。
xx医疗以打造中国最佳养老服务整体方案提供商为目标，汇集医疗服务、连锁管理和IT等精英人才，携手国内众多优秀的战略合作伙伴共同专注服务于中国老人的健康管理。公司拥有专业而高素质的医疗护理服务团队和一个不断完善的服务网络，具有丰富的健康信息处理与健康服务的实际经验，致力于为广大民众提供“安全、便捷、有效、满意”的健康管理服务和高质量的服务体验。
xx医疗拥有强大的国际资源、世界领先的IT技术、专业的团队以及良好的公共关系。
1.国际资源：投资方DFJ、启明创投、赛伯乐等公司拥有强大的国际背景和雄厚的资金支持，为xx医疗带来了国际性的战略眼光、基于互联网/无线通讯的服务模式、科学的融资策略和退出策略以及在组织架构设计、高管招募、战略合作伙伴引入、市场运作和技术平台搭建方面提供支持。
2.世界领先的IT技术：xx医疗的IT团队由美国网讯公司创始人（WebEx，NASDAQ上市公司）、风云浙商朱敏先生主持，自主开发的远程会诊系统、药事管理系统（PMS）、特种人群档案管理系统、CRM和呼叫中心体系建立了面向互联网的实时互动、多媒体、个性化及多渠道的网络服务架构。
4.优秀的团队：xx医疗的执行团队长期服务于医药行业、现代服务业和IT平台开发维护领域，具有丰富的投资管理经历；其中90％以上具有大学本科以上学历，30％以上取得了海外名校的硕士学位。xx医疗首席医学顾问、美国圣路易斯大学医学院老年系的Joseph Flaherty教授组建的顾问团队为公司医护技队伍提供长期的技术、理念培训和支持。
5.良好的公共关系：xx医疗与美国斯坦福大学医疗中心、杜克大学医疗中心、浙江大学医学院、浙江中医药大学等知名医学院校等建立了良好的合作伙伴关系，可以方便地为xx医疗及其客户提供参观访问、交流学习的机会。在长期的经营过程中，xx医疗与中华医学会、中国药学会、中国医师协会等专业协会保持良好的合作关系。
1.7 项目建设地址
（衢江区介绍的地址）
1.8 项目建设主要内容
本项目建设300张床位的老年康复医院和1000张床位的养老院各1家，并配套开发康复中心、餐饮、小型商场、工作人员住宿和办公楼等房屋以及设备设施购置。
本项目占地60亩，建筑面积63860㎡，其中医院用房12000㎡，养老院用房46000㎡，综合楼、员工宿舍楼、配电间等配套用房5860㎡，28个月完成建设开始营业。
购置的设备主要有康复医院的彩超、全自动分化分析仪、计算机X线摄影系统（CR）、除颤仪、呼吸机、医疗病床等专业设备和空调、电脑、电视、监控等养老设施，以及健身器械、康复理疗设备等配套设施和生活娱乐设备。
1.9 投资估算
经计算，本项目投入21900万元，其中包括土地征用费（按40万/亩的行政划拨价、60亩估算）2400万、建安费15000万元、设备设施3000万元、运营流动资金1500万元。
项目资金由杭州xx医疗投资管理有限公司承担。
1.10 财务分析
本项目以“医+养”为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人、失能老人或有较严重疾病的老年患者为主，单病床收入较一般养老院高。如有政府相关政策扶植，可以保障顺利经营并有微利，进而以规模获得资本市场的支持。
1.11 研究结论
经研究，本项目的建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得预期的社会和经营效益。
在医院、养老院开发的基础上，如有空间可以在医养项目成功实施的基础上继续开发住养型养老公寓、老年大学、度假宾馆等外延项目。这样既可以有效利用既有医养资源、提升养老院服务质量，又可以为医养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入。

第二章 项目背景及建设必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人数量剧增等态势。根据2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%；较2000年第五次人口普查相比，60岁以上人口占比上升了接近3个百分点。加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达3.99万个，养老床位达315万张，比1999年增长了2倍。但是与现有及潜在需求相比，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还远远不能满足新形势、新任务和新需求。
在面对挑战的同时，我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。党的十七大提出了“老有所养”的战略目标,十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的方针,加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
2011年2月11日《社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）》开始面向社会全面征求意见，再次明确以“政府主导、多方参与”的原则，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成。
2.1.2 养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱
⑴ 市场需求旺盛，优质床位供不应求
老年人口基数巨大，且每年保持快速上升的趋势；城市“4-2-1”家庭格局的增多，都是催生养老需求的重要因素。老年人健康状况低下，更对机构养老服务提出了高要求。按2010年全国老龄办提交的《全国城乡失能老人研究报告》显示，2010年末我国城乡部分失能和完全失能老人约3300万，占总体老人认定的19%，其中完全失能、需要专业照料的老人占比也超过了6%，而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口的2%。
同时，养老体系内的良莠不齐更加剧了整体上供需不平衡。现有的各类养老机构，包括福利中心、敬老院、荣军康复医院、复员军人了养老、社会办养老院等，其中农村敬老院、三五十张床位小型城镇养老院仅仅提供基础的住养服务，条件差，入住率也很低。按民政部提供的2010年社会服务业发展统计报告显示：农村敬老院和社会福利院截止2010年底的入住率分别为81%和73%。而与之形成鲜明对比的是各地政府办福利中心，由于有较好的硬件条件，绝大多数是一床难求。
⑵ 支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求
目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生2个体系，相对应的养老院更多的只提供养老服务，也就是生活照料为主，在诊疗护理存在严重不足。有调查报告称全国各级、各类养老机构中，有医疗支持（至少内设有医务室、配备有专业医护人员）的不足17%；而卫生数据显示60岁以上老人患病率是全人群的3-5倍，更多需要专业诊疗。缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的“硬伤”。
同时，老年抑郁病越来越受到社会的关注。入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活，极易产生抑郁现象；没有专业的诊疗支持，误诊为老年痴呆的患者不在少数。要避免这种情况的发生，一方面养老机构要丰富老人的文娱生活、陶冶情操、慰藉心灵，预防老年抑郁症的发生，同时要配置专业心理诊疗师，从专业角度进行及时、正确的诊断和治疗，提高入住老人的生活质量。
2.1.3xx医疗的优势是对市场的有效补充
⑴ xx医疗医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善
xx医疗医养结合模式是在多年经营过程中逐渐成熟起来、并经过有效检验的整合模式，在萧山、嘉兴、成都、青岛等地我们已资建、托管了1万余张病床，为其提供集生活照料、老年病治疗、老年护理、康复管理和临终关怀于一体的全面服务，受到了入住老人的高度好评。
⑵ xx医疗的梯队管理体系提供更为专业、全面的整体服务
xx医疗的医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训，在常见的老年病治疗、褥疮管理、呼吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼。
护理员队伍是xx医疗着力打造的一个团队，由浙江省护理协会提供技术培训和业务指导，按照国家《养老护理院国家职业标准》进行考核和管理，完全不同于普通的“保姆”队伍，与职业护士进行配合和互动，共同为入住老人提供更为专业的全面护理。
xx医疗的“医师-护士-护理员”梯队管理体系既从专业能力上，又上成本有效控制上实现了完美搭配。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 可以有效缓解xx市养老床位数的短缺难题
据第六次人口普查数据显示，xx市212.27万常住人口中，60岁以上老年人口38.1万，占总人口的17.95%，远高于全国平均水平，并且每年将以4%左右的速度递增。其中80岁及以上的高龄老人达5.78万人，占全市老年人口的14.3%，而失能老人也达到了2.42万人，半失能老人有5.17万人。随着近年来高龄、失能、半失能老人数量的持续增长，生活照料和健康护理问题日益突出，社会养老服务需求日益增长。据市民政局调查测算，全市城镇老人有机构养老需求的有5188人，现有5个福利院和3个民办养老院的1315个床位已是捉襟见肘。
同时，现有的97家机构中，公办6家、民营11家、敬老院80家，共计床位数10346张。其中公办的6家在xx市区即xx市福利院，260张床位，其余的分散在江山、开化等县市；敬老院主要分布在各级乡镇和农村，主要服务对象为农村“五保户”和“三五人员”，共有7280张床位，入住率不足65%。民营养老院大多数规模较小，床位数在20-50张，入住率50-60%，硬件差、配套弱，以低收费吸引患者，经营上大多处于勉强维持阶段。
建设新的大规模养老机构、引进成熟的养老服务运营体系，是解决xx养老任务的最好解决办法。
2.2.2 有利于xx市养老机构服务水平的提高
目前xx市各级各类养老机构主要以政府办福利院和乡村敬老院为主，由于医疗诊治、专业护理、康复管理等方面配套不足，大多只能收住生活能自理的老人。xx医疗倡导的“医+养”模式的引入，可以从市场根本上引导、激励养老机构的改革和完善，扩充养老服务内涵、提升服务质量，最终带动各级各类养老机构自身的改造。
2.2.3 本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求
随着“4-2-1”家庭的增多，老人供养已经成为一大社会难题，也是众多家庭的首要难题。家庭和谐是社会和谐的基础，一个能够给予老人从生活照料、疾病诊疗、专业护理直到临终关怀的整体服务机构既能有效满足银发一族多层次需求，又能从根本上解决困扰众多家庭的难题和愧疚感，真正实现老有所依、老有所养、老有所乐，从而有效促进家庭和睦和社会和谐。
2.3 投资项目市场分析
2.3.1 中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机
按2010年全国第六次人口普查的数据显示，全国60岁以上人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，较2000年第五次人口普查上升了近3个百分点。按照我国《社会化养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）到“2015年…每千名老年人拥有养老床位数达到30张”的目标计算，我国至少需要养老床位数534万张。
《2009年民政事业统计报告》显示，全国老年人的收养机构有将近4万家，总床位数为266.2万左右，要实现“十二五”目标增长的床位数超过1倍，存在巨大的市场空间。同时，各级政府都继续明确了“政府主导、政策支持、市场推动、多方参与”的发展原则，积极鼓励社会资本参与到养老附体系的建设中来，有些政府更是明确了在整个机构养老床位数之中，民营养老院所占比例要超过50%，并从土地划拨、床位补贴、税收优惠等方面都给予了大力支持。
社会资本进入机构养老市场遭遇了前所未有的大好机遇。
2.3.2 现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出
根据全国老龄办在2011年3月发布的《全国城乡失能老年人状况研究》数据显示，截止到2010年末，全国城乡部分失能和完全失能老人超过3300万，全老年人口的19%，其中完全失能、需要专业照护的老人占比约6.23%。而在现有的4万家养老机构实际收养的210.9万老人中，失能老年人规模仅为24万至35万之间，只占全部收养老年人数的17%。这主要是因为现有绝大多数养老机构并不具备收养失能老人的软硬件条件。
硬件上，现有养老机构配备有医疗室的机构不足六成，，而配备康复理疗室的机构不足两成；软件方面，医生的配备上有超过五成的养老机构是空白，经过护理及相关专业系统训练的护理员不超过30%，取得养老护理员资格证书的不足三分之一……
　　xx医疗养老服务整体方案尊崇以“医疗+护理”为主线，对入住老人按需要护理的级别分为监护型、陪护型和特户型有针对性的进行照料和健康管理，以IT平台为纽带、为入住老人提供便利、有效的集生活照料、诊疗保健、精神慰藉、紧急救援和临终关怀于一体的全面服务，整个体系在养老机构运营体系中优势非常突出，也非常符合市场需求。

第三章 项目建设地址及建设条件
3.1 项目建设地址
3.1.1 选址原则及项目区域概况
1、选址原则
为使养老院建设能在以后较长时间里充分发挥作用，项目选址应符合以下条件：
⑴ 符合政府用地整体规划；
⑵ 环境清静优雅，空气流通、场地干燥、排水通畅；
⑶ 周边没有污染企业，与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定；
⑷ 交通便利，便于家属探访。
2、项目区域概况
（拟设地块周边情况简介）
3.2 项目建设条件
1、社会条件
（区域地理、经济、人口情况）
2、自然条件
（气候等）
3、交通状况

第四章 项目建设方案
4.1 总体规划
4.1.1 指导思想
xx市引入xx医疗医养结合模式是贯彻十七大精神、邓小平理论和“三个代表”重要思想的要求，是落实科学发展观，以办好人民满意的养老服务事业为宗旨，以建设政府指导、市场推动、社会参与的新型社会化养老服务体系为契机，以创建具有独创性的、标准化的、规范化的养老机构为手段，实事求是、因地制宜、合理布局、科学设置，处理好需求与可能、规模与质量、当前和长远的关系，通过努力切实提高机构养老的服务内涵和服务质量，促进机构养老事业更好、更高、更健康的均衡发展。
4.1.2 基本原则
1、以失能、失智老人为主要收住对象，提供专业诊疗和护理支持
xx医疗xx医养项目以康复医院为核心，实行康复医院、养老院和老年公寓健康分级管理方式。
老年康复医院以收住需要全面护理的患者为主,并按老年常见病、多发病进行区域划分，形成专业团队进行诊治和管理，如失智老人管理中心、褥疮治疗中心、临终关怀病房、后ICU病房等。
养老院是需要陪护老人的主要环节，主要针对半失能和失能老人进行生活照料、轻度疾病诊治、康复指导等服务，症状加重或突发急症患者转入康复病房，症状缓解或痊愈老人转入监护型公寓。以康复医师、护士和护理员组成的健康管理小组是养老院运营的主要团队。
监护型养老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多数是各类老年病患者，需要有专业医师进行定期检查、健康指导和用药提醒。xx医疗自主开发的IT平台是医护团队对老人进行监护的重要纽带，尤其在健康指导、心理疏导和紧急救援方面发挥着巨大作用。
三个区域之间的双向转移形成一个很好的循环体系，有效地解决患者入院前、院中和出院后的诊疗和健康管理上连续和一致。
2、倡导生物-心理-社会医学模式，全面改善老人生存状态和生活质量
1977年美国罗切斯特大学医学院精神病学和内科教授O.L.Engel提出生物-心理-社会医学模式以来，心理健康越来越受到医学界的重视，只有良好的心理状态和社会活动能力，生活质量才能得到真正提高。
在《全国城乡失能老人状况研究报告》中提及，城乡完全失能老年人常常感到孤独的比例分别达到了41.1%和50.9%。城乡完全失能老年人具有中度以上抑郁症状的比例分别达到 45.9%。特别是中、重度完全失能老年人的心理抑郁状况则更为严重。如何避免养老院成为“孤岛”、营造良好的生活氛围，是改善入住老人生活状态的重要环节。
xx医疗xx医养项目在医疗、养老的基础上开设的老年大学、康乐中心、体育场等休闲设施可以有效地拓展入住老人的活动范畴、娱乐身心、提高生活质量。度假宾馆的开设为家属周末探访提供了便利条件，与家人团聚是老人心灵慰藉的最好途径。

4.2 建设内容
项目以按满足1300人同时入住的规模考虑，根据xx医疗既往项目运营经验及国家养老院和医院设计规范，以多层建筑为主，总建筑面积63860平方米。
项目建设内容包括老年康复医院、养老院、康复中心、办公楼和综合楼等建设。主要建筑内容如下表。
表4-1 土建工程汇总表（单位：平方米）
序 号
项 目
建设面积
1
老年康复医院
12000
1.1
门诊
2000
1.2
住院部
10000
2
养老院
46000
3
职工宿舍楼
3000
4
综合楼
2500
4.1
行政办公楼
500
4.2
康复中心
1000
4.3
餐饮购物
1000
5
配套工程
360
5.1
变配电室
60
5.2
污水处理间
100
5.3
公共卫生间
200
合 计
63860
4.3 辅助配套工程建设原则
1、给排水系统
经济、合理、安全可靠的提供生活用水和消防用水，管道材料选用强耐腐蚀性、装方便的埋地管道。
排水系统分类管理，生活用水排入城市污水管道，医疗废水先经专业处理后再接入城市污水管网。
2、电力工程
根据与当地供电局的距离，由供电局直接贡献，电力线沿路布置，全部采用地下电缆埋设，每隔一百米设一个检查井入口。
3、消防工程
根据《建筑防水规范》有关规定配备喷淋及自动消防系统，建筑物之间留有消防通道，并配有人流主、辅疏散通道，同时设置室内外消防设施。

第五章 环境影响评价与劳动安全
5.1 工程施工影响及防治措施
1、施工影响
在施工期间，土方开挖、运转，建筑材料沙石、水泥和实惠的运输装卸过程中，会造出多次扬尘，是项目区空气质量下降。
同时，施工时所使用的机械和车辆会产生噪声，估计影响距离为60米左右，夜间噪声影响距离约为150米。
2、防治措施
⑴ 避免材料运输过程中的散落，并及时清扫施工现场和作业区洒水，以减少扬尘对环境空气和人群的不良影响。
⑵ 工地周边设置1.8米以上的硬质围墙，定期对围墙落尘进行清洗，保持环境整洁。
⑶ 施工工地出入口必须设立环境保护监督栏，内容包括项目名称、建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘的措施等内容。
⑷ 建设施工过程中使用商品混凝土和袋装白灰，施工完工后在1个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。
⑸ 合理规划施工时间，不得在午休及夜间施工。
⑹ 建筑弃渣及时清运，不得露天堆放，并运至政府部门指定位置处理。
5.2 项目建成后对周围环境的影响及防治措施
1、废水
本项目废水包括生活污水和医疗污水，生活污水直接排入城市管网，医疗污水严格按规定处理后再排入城市污水管道。
2、废气
本项目没有废气产生。
3、废渣
本项目废渣包括生活垃圾和医疗废弃物，两者分开管理，生活垃圾集中堆放，定期清运；医疗废弃物与专业企业签订处理协议，由其定期清运处理。
4、噪音
本项目没有噪音污染。

第六章 节能分析
本项目属医院、养老院建设，没有耗能高、耗水大的设备，主要消耗能源为：电能和生活用水。但在项目实施过程中仍应采取节能解说措施，具体如下：
1、建立节能工作责任制，制定节能计划，实行能源成本核算制度和控制管理制度。
2、加强能源计量管理，配备合格的能源计量器具。
3、建立能源消耗原始记录和统计台账制度，定期对主要用能设备及本单位能源利用状况进行分析。
4、建立节能奖励制度，结合项目实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励。
5、教育全体员工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。

第七章 项目管理及进度安排
7.1 项目的组织管理
在项目建设过程中，严格遵循国家有关文件的要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量管理领导负责制、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。
项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，验收合格后才能交付使用。
7.2 项目实施过程中的人员管理
管理人员要求有大型房屋建设项目施工管理经验，有能力协调会项目主管部门与施工单位以及项目监理单位的关系。
技术人员要求具有医院、养老院类似项目的施工经验 ，并且精通房屋建设项目施工技术，确保能够在遇到问题时及时解决，同时在细节方面能更为适应入住老人的生活便利性和全面性。
7.3 项目建设工期安排和施工进度
根据本项目的建设内容、建设单位的组织调配能力，建设工期初步安排为28个月，大致时间安排如下图：

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7.4 招标投标方式
项目在建设过程中的招标工作严格执行《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》和国家关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定，所涉及到的建设项目委托有资质的招标单位组织实施招投标，采用公共招标凡是，实行合理低价中标原则，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。

第八章 投资估算
8.1 投资估算范围
本项目建设方案涉及的前期审批、土地购置、建设装修、设备采购和后期运营维系所需的流动资金。
8.2 项目投资估算
1、工程费用
项目计划用地60亩，按40万/亩划拨价格暂估为2400万元；建设房屋63860平米，建筑、装修、道路和绿化成本15000万元。
2、设备购置
项目设备包括医疗设备、康复理疗设施和办公用品，购置费用3000万元。
3、运营资金安排
本项目的运营资金主要作为前期营销投入和运营维系，根据项目的经营模式和销售收入特点，按照分项详细估算法，整个项目共需要运营资金1500万元。
4、总投资估算
经计算，本项目共计投入2.19亿元，其中包括征地费用0.24亿元，工程费1.5亿元，设备购置费用0.3亿元和运营投入0.15亿元。

第九章 财务生存能力分析
9.1 基础数据
1、本项目计算期为13年，其中医院、养老院和配套设施建设期为2.3年。
2、按照国家鼓励发展社会化养老服务体系建设的有关政策和规定，本项目在土地获取、床位补助以及各种运营税、费补贴和优惠，因具体数据不详，在做收入预测的时候暂未作计算。
3、项目预测现金流入包括诊疗护理收入、养老收入和入住老人生活消费。
4、主要资金流出为固定资产投入、员工工资福利、药械采购和医院、养老院正常运营所需的经费和生活费用。
9.2 财务生存能力分析
1、财务生存能力分析简介
财务生存能力分析是在项目运营期间，确保从各项经济活动中得到足够的净现金流量。财务分析中应根据财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内的投融资活动和经营活动产生的各项现金流入和留出，计算净现金流动和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量以维持正常运营。
通过以下两个方面可具体盘点项目的财务生存能力： 拥有足够的经营净现金流是财务可持续的基本条件，特别是在项目初期；各年累计盈余资金不出现负值是财务生存的必要条件。
2、xx医疗xx医养项目的财务分析结论
经分析，本项目财务生存能力一般，尤其是在现金流量方面压力较大。
单从经营上看，项目第2年中期开始运营后约3年实现收支平衡；配套设施的开发可以进一步提高项目的人气和收入补充。但在前期固定资产投入较大，致使在完成建设后尚需9年时间才能收回投入，且未计算财务成本。
整体来说，由于项目本身存在的特殊性，涉及到公益民生事业，按照国家政策及相关规定，项目在投入和运营过程中都会有相应的补助和补贴，同时建设的配套服务等项目也会有一些收益对公益性部分进行补贴，因此项目财务生存能力应该可以得到保障。

第十章 风险因素分析及对策
10.1 风险因素概述
本项目涉及到土建工程、医疗安全、特种建筑、运营管理和财务管理等多个领域，是一项复杂的工程，且具有一次性和固定性的特点，一旦建成，难以更改。因此项目建设与运营中面临着一些风险因素。
以下分析从风险识别、风险估计、风险评价和应对方面分别进行阐述。
10.2 项目主要风险因素识别
1、工程风险
工程风险主要是因为工程量较大，项目地质、工程方案及设备选择、施工与工期等存在的各种不确定性因素带来的风险。
2、经济风险
经济风险主要是项目的预测收费标准、成本比例等与实际相比的不确定性问题。
3、政策风险
我国正处于不断深化改革阶段，各种新的政策不断出台，相应的政策还不完备，将对项目带来的一定的影响。另外政府财政部门不能按时将补助、补贴落实到位，也会增加项目的风险。
4、投资估算风险
投资估算风险主要是指由于项目方案的调整、工程延期工程量增加、人员工资、各种税费利率、同伙膨胀等变化出现的不确定性问题。
10.3 防范和降低风险的措施
1、工程风险的对策
对应项目的工程风险，可加大监理和管理力度，在工程施工方、供货商等参与单位的选择上严格把关，建立严格的规定和规章制度，贯彻项目业主责任制以及质量监督制等作为主要手段进行风险防范，特别市要严格按照施工设计和计划开展工作，确保工期按期高质量完成。
2、财务与投资估算风险对策
对于项目的财务风险，应建立相应的指标体系据此建立财务风险预警系统，及时反馈到建设费和投资方，加大项目支出和各种费用的控制，对项目预算严格执行和监督，控制工程进度，避免因为工期拖延造成费用增加。

第十一章 结论
11.1 本项目的实施符合xx市养老服务体系建设的目标
“十二五”是我国各级政府建设社会化养老服务体系的重要阶段，xx市政府也对体系建设做了细致部署和目标设定:到2012年基本建成新型养老服务体系，并要求社会资本投资建设的床位数要达到整个养老机构床位数的50%。xx医疗医养项目的投入完全服务政策要求和市场需要。
11.2 本项目的实施符合构建新型养老服务机构的趋势
随着社会经济的发展，人们的生活水平、消费能力和养老观念的变化，人们的养老需求逐渐想多层次、多元化方向发展，老年养老不仅仅要满足基本的生活照料需求，同时还希望在养老机构里也能满足沟通、交流、娱乐、休闲、学习、有为、亲情的需要；同时老年群体疾病的多发性问题也客观要求养老院需要医疗机构的补充和支持。这些需求和变化对养老机构的设备、设施、环境和经营团队提出了更高要求，需要从更高层次和经营模式上进行完善和改进。
11.3 本项目的实施符合xx市大力发展现代服务业的重点部署
服务业发展水平是一个地区现代化的重要标志之一。加快发展现代服务业既是坚持科学发展观、建设节约型社会和环境友好型社会的客观要求，又是增强xx城市综合竞争力，实现“两大目标”的内在要求。xx医疗医养模式在xx的引入，既从养老服务、异地养老等方面做出特色，又可以在护理员职业培训方面作为集团基地做出品牌和市场影响力。
11.4 本项目的实施对地方“4050”人员就业和房地产市场有一定带动作用
养老机构服务人员的大量需求对地方“4050”人员是一个很好的基业机会。通过xx公司系统的护理员培训体系，经过专业培训的护理员可以持证上岗，不仅仅满足本项目的自身需求，还可以通过xx医疗品牌向外输送。
同时，项目的实施对周边房地产市场也有一定的推动，可以在聚集市场氛围、提高入住比例、提升房产价格等方面产生作用。
目 录

第一章 总论 1
1.1项目概要 1
1.2建设单位概况 3
1.3可行性研究编制的依据与范围 5
1.4结论简述 6
第二章 项目建设背景及必要性 8
2.1项目建设的背景 8
2.2大楼现状及存在的主要问题 9
2.3项目建设的必要性 9
第三章 建设内容及规模 12
3.1建设内容 12
3.2建设规模 12
第四章 建设场址及建设条件 13
4.1建设场址 13
4.2建设条件 13
第五章 维修改造方案 16
5.1安全通廊 16
5.2屋面防水 17
5.3其他工程 18
5.4设备及材料购置表 19
第六章 环境保护 21
6.1环境保护法规及标准 21
6.2项目建设期的污染源分析及环保措施 21
6.3环境影响综合评价 24
第七章 项目实施进度及建设管理 25
7.1项目实施进度 25
7.2项目建设管理 25
第八章 项目招标方案 26
8.1招标依据 26
8.2招标范围 26
8.3招标组织形式 26
8.4招标方式 26
第九章 投资估算与资金来源 28
9.1估算依据及参数 28
9.2建设投资估算 29
9.3资金来源及用款计划 30
第十章 社会效益分析 31
10.1社会效益分析 31
第十一章 结论与建议 33
11.1结论 33
11.2建议 33