凤凰影视文化基地闻松轩旅游度假村项目可行性研究报告.doc

湘西原生态文化家园项目可行性研究报告初稿

凤凰影视文化基地
“闻松轩旅游度假村” 项目

可行性研究报告
（定稿）

目 录

第一章 项目建设背景和必要性

一、建设的背景 7

二、项目建设必要性 9

第二章 项目概况 11

一、项目定位 11

二、项目目标、功能和关键点 12

1、项目建设目标 12

2、项目建设功能 12

3、项目建设关键 12

4、项目建筑风格 12

三、可行性报告的依据 13

1、本报告的依据 13

2、本报告的范围 13

3、本报告的编制原则及指导思想 13

四、项目投资主要指标 14

第三章 项目建设基本条件 14

一、项目区域概况 14

二、项目场地 14

三、项目建设基本条件 14

1、地形地貌条件 14

2、工程地质、水文地质、气候条件 15

3、交通条件 15

4、征地拆迁条件 15

5、通讯、供水供电等施工条件 15

第四章 项目建设的内容 16

一、项目产品的设计：从民族文化资源到项目产品的转化 16

二、项目的基本内容构成 17

三、项目建设的总体风格和功能 17

四、项目建设的细分内容设计 18

第五章 市场分析 20

一、客源市场分析与预测 20

二、接待能力现状及预测 22

三、城区扩容对项目市场的影响分析 22

第六章 经济效益分析 23

一、投资估算 23

1、投资估算依据 23

２、投资基本数据 23

３、投资估算 24

4、资金来源 27

二、财务分析与评价 27

１、收入估算 28

２、费用、成本、税项数据估算标准 28

第七章 结论 29

30
吉首大学商学院 湖南西部经济发展研究中心编制
第一章 项目建设背景和必要性
由于本项目是依托湘西凤凰旅游业，营运湘西民族原生态文化获得项目创意产品，所以非常有必要对旅游业的发展进行背景和有利条件进行分析。
一、建设的背景
1、快速发展的凤凰旅游业是项目实施的依托
近年来，凤凰依托丰富的文化旅游资源，通过政府推动、企业运作，文化与旅游业结合，以文兴旅、以旅促文，取得引人瞩目的成绩。旅游经济增长迅速，2006年，凤凰县共接待游客350.2万人次，其中国（境）外游客3.5万人次，实现旅游收入11.87亿元，主要景点门票收入8021.5万元。其中五一黄金周收入1.43亿元，首次突破亿元大关。在旅游产业拉动下，全县三次产业结构发生了重大变化，一、二、三产业比重由原来的1：2：3调整为3：1：2。旅游从业人员达2.5万人，占全县总人口的6.8%，平均每15人中就有1人从事旅游业。旅游市场渐趋成熟，已由过去的张家界旅游附属地发展成为游客的旅游目的地。旅游产业超常规发展，为凤凰带来了前所未有的历史机遇。文化产业和旅游产业都是国家和湖南省政府在大湘西开发规划中重点支持发展的产业，尤其是2006年9月州委、州政府再次明确了“文化立州”、“文化兴州”、“文化强州”的战略思想，规划了包括新闻出版、广播影视、文化表演、文化旅游、休闲娱乐、图书音像、民族工艺等为内容的文化产业体系。本项目的建设将会得到国家和地方政府的政策支持。凤凰旅游的发展是文化和旅游结合的缩影，是文化和旅游产业转型的载体，既解决了发展中的凤凰旅游也面临着由低端旅游向高端旅游转型的问题，也为文化产业的发展找到突破口，正是有这样的发展机遇和思路使得本项目的建设有了可行的理论和现实依据。
旅游文化品位提高。通过整治古城、新建星级公厕和垃圾转动站、维修古城街道和码头等措施，改善了环境。同时挖掘民间技艺15项，完成了城市总体规划和旅游总体规划评审工作，人文、自然、民俗三大特色进一步彰显。旅游产品品牌更响。凤凰古城先后被评为国家历史文化名城和国家级地质公园，被列入中国旅游“十大最好去处”、“湖南十大优秀文化遗产”，被世界著名媒体NHK电视台推介为“世界名镇”，与山西平遥、云南丽江齐名为“中国三大古城”。
2、凤凰文化旅游的发展理念是项目的灵魂
凤凰以民族特色文化推动旅游业发展理念，打造国家历史文化名城品牌，取得了巨大成功：一是综合运用市场手段，民族民俗民间文化艺术的挖掘走向深入，2006年11月凤凰召开了《建设文化湘西既湘西文化名人研讨会》，大会上由著名画家黄永玉统领，荟萃来自湘西各地的100多位名人，共商以文促旅、发展民族文化大计。二是加大机关事业单位、民居搬迁工作，维修古城一批主题景点，突出抓好古城内名人故居、特色民居、祠堂馆院的整理、恢复，还景点给古城，还古城给游客，使古城景点多起来。三是实施沱江亮化工程，积极开发沱江夜游，打造沱江风光带，使沱江夜景亮起来，提高游客在凤凰的过夜率。四是实施南华山整体开发，恢复古城“老八景”，建设南华山国家森林公园。同时，通过与香港凤凰卫视一道打造“天下凤凰聚凤凰”等一系列文化活动，极大地提升了凤凰的影响力。
3、湖南确立旅游支柱产业发展战略是项目的机遇
《湖南省国民经济和社会发展十五计划及2015年远景目标纲要》提出将旅游业作为湖南重点培育的支柱产业。2006年9月8日，中共湖南省委书记张春贤在第34次常委会议上强调，要大力提升旅游产业发展水平，把旅游产业培育壮大成为有规模、有实力、有永续发展能力的支柱产业，促进全省经济持续快速发展。本次会上，原省委副书记省长周伯华也指出，旅游业是一项综合性产业，旅游发展到什么地方，思想观念就解放到什么地方，现代文明就延伸到什么地方，扶贫帮困就落实到什么地方，湖南旅游业进步很快，应当作为支柱产业加快发展。湖南省新一届领导已明确旅游业在全省国民经济中的支柱产业地位，政府高度重视旅游业的发展，为项目实施带来了不可多得的机遇。
4、湘西、凤凰的本土文化名人是项目的精神财富
凤凰县钟灵毓秀，人杰辈出，文化底蕴深层。凤凰传统文化与外来文化的合流，整合出凤凰古城独特的文化景观，孕育很多才华横溢、卓尔不凡的名人佳士。从清道光二十年至光绪元年的36年间，先后出了20名提督、总兵21人、副将43人、游击73人等三品以上军官级。民国初年至1949年，出了7名中将，27名少将。一时凤凰上空群星璀璨，名噪三湘。特别是民国第一任内阁总理熊希龄、著名文学家沈从文、著名画家黄永玉、原中宣部常务副部长刘祖春、原中国武警部队政委李振军、两院院士肖纪美等名人名家的出现，当今凤凰更是人才辈出。此外，古城内现还有6人被联合国教科文组织授予民间工艺大师，在国内外享有很高的声誉。本土文化名人和工艺大师是民族文化传承保护和发展创新的核心和主力，有他们提供智力和行动的支持，项目成功有了精神保障。
二 项目建设必要性
1、是湘西非物质文化遗产保护的需要
湘西和中国其他地区一样，正经历着一场前所未有的社会和文化变革与发展,现代化技术的进步和通信手段的完善，使得拥有千百年悠久历史渊源的非物质文化遗产面临严重的威胁。因此保护和弘扬湘西非物质文化遗产在全球化不断深入的今天显得尤为重要。中国艺术研究院院长王文章认为，非物质文化遗产保护工作已经上升为国家文化发展战略。
目前湘西已有七项非物质文化遗产，进入首批国家非物质文化遗产保护名录，它们是：土家族打溜子（器乐类）、土家族摆手舞（歌舞类）、苗族鼓舞（歌舞类）、土家族茅古斯舞（歌舞类）、辰河高腔（曲艺类）、土家族织锦工艺（工艺类）、苗族银饰锻制工艺（工艺类）。
我们看到，湘西非物质文化遗产非常丰富，但进入国家非物质文化遗产保护名录的很少，国家确定非物质文化遗产保护的目的，并不是只保护这几项，只是作一个保护的示范，湘西还有很多的非物质文化需要保护。本项目将承担湘西非物质文化保护的重任。项目建成后，将从民间邀请一些奇人异士及民间手工艺人在园中生活工作、授徒传艺，全面展示各类特色人士及工匠的生活方式和他们独特的才艺。在园区内，可采用现场演示、教学、培训、学术专著、学术论文等形式进行非物质文化的传承和保护。
2、是打造沱江沿河风光带，加快凤凰城镇建设的需要
湖南省建设厅在《湘西地区城镇体系规划》（2005年-2020年）中，已确立在未来的25年内，把凤凰与吉首、新宁一起作为大湘西旅游城镇建设的重点，建成全国型旅游城市。凤凰县城扩容的核心部位是沿沱江两岸打造风光带。本项目择址于沈从文墓地对岸的地基150亩，打造沿河建筑景区，充分发挥凤凰的文化底蕴，激发文化魅力，扩充沱江沿河风景范围，拓展沿河旅游空间，延长旅游时间，进一步加快凤凰旅游城镇建设步伐，提高凤凰城知名度，带动城市旅游业与第三产业的发展，符合省建设厅关于湘西旅游城镇建设的要求。
3、是提升凤凰旅游业层次和品质的需要
目前凤凰旅游业正处于上升期，旅游基础设施建设有待加强，旅游服水平有待提升。本项目建成后，将成为湘西地区规模最大、功能最齐、品质最高、服务最好、形象最佳的文化保护区和观光游览、歌舞展演、购物餐饮、休闲娱乐、居住度假、商务会议一体化的文化旅游综合服务中心。本项目建成之后，凤凰景区增添了新的景点，拓宽了旅游环境容量，文化旅游的内容将更加丰富，可以延长游客的逗留时间，为凤凰旅游业作出新的贡献。
4、是带动周边山寨新农村建设的需要
本项目形成的旅游综合服务中心，积极与周边山村、山寨、农场进行合作，建立“公司+农户”的模式，开发无公害蔬菜基地、无公害水果基地、畜牧肉食水产基地、山区野生菜采集加工基地，以保证游客吃到最新鲜、无污染的饭菜、水果、零食和其它土特产品,使周边农村的农副产品有稳定的销路，带动周边农村生产发展、生活富裕。
本项目采用湘西民族民居的建筑风格，极力营造湘西田园牧歌式的乡村家居氛围，遵循“村容整洁”的社会主义新农村建设目标，树立湘西土家族苗族山寨新农村村容的典范，在保持民族特色的基础上,带动湘西农村进行村容村貌改观。
5、是实现民族原生态文化市场价值的需要
文化是人类应对自然和社会环境挑战而形成的经验系统。费孝通认为文化系统包含三个不同层次，即生产工具、生产条件等有器物层次，政治组织、宗教组织、生产组织、国家机器等组织层次，价值观念的精神层次。自古以来，湘西作为民族的聚居地之一,已形成独特的器物、组织和精神的文化层次结构，其源远流长、沉淀深厚、绚丽多姿的民族文化传统非常宝贵，是中国民族文化的重要组成部分，也是湘西人民的精神财富，具有无可估量的社会价值。
文化不仅具有社会价值属性，同时也具有商业价值属性、经济价值。文化的保护和传承需要以文化所创造的经济价值为基础，不立足于经济价值而空谈文化的保护和传承是无现实意义的，缺乏可操作性。2006年12月11日，在吉首举办的“湖南西部论坛”上，就有专家指出，傩文化是极具特色的湘西非物质文化遗产，但懂傩文化技艺的人，找不到传承人，儿子不愿学，女儿不愿学、孙儿孙女都不愿学，自己至亲都不愿学，就更别说别人了，这项技艺面临失传的危险，为什么不愿学？因为这个赚不到钱。可见，文化的保护是与其经济价值紧密联系的。
国家虽然投资对一些物质文化和非物质文化进行保护，但丰富多彩的文化遗产，仅靠国家杯水车薪的投资进行全面保护是不可能的。它需要通过市场运作，把文化本身的市场价值体现出来，转化为看得见摸得着的实际价格，在得到了市场认可之后，文化本身也就得到了保护。本项目就是为这些文化提供展示的机会，让它们不再养在深闺人未识，让它们找到自己的市场定位，让它们有自己的市场价格。

第二章 项目概况
一、项目定位
担湘西文化耕耘之先锋，举“原生态”理念大旗，择址于凤凰名城之畔，融名山、名水、名人于一景，集湘西民俗风情之大成，筑湘西文化精神之家园，以开天地人和之气运。
要让游客将体验到“原始的，不经过加工、最民间的” 湘西原生态文化——真正的原汁原味、不加修饰。
要让游客将找寻到湘西文化、凤凰文化的根；
要让旅客将真正体味到沈从文书中的湘西、黄永玉画中的湘西、宋祖英歌中的湘西；
这里是以苗族为主体的湘西民族原生态文化博物馆；
要建成湘西民俗民族风情为主体的原生态文化的保护基地、传承基地、研究基地、展演基地；
项目的核心主题：湘西文化精神之家园。
二、项目目标、功能和关键点
1、项目建设目标
与沱江古城、南方长城、奇梁洞等凤凰顶级景点齐名的新景区,是沱江边上的一道新的原生态文化景观带，成为凤凰县城新标志，凤凰旅游线路产品集群中的一颗璀璨的明珠，作为加速凤凰旅游产业集聚步伐的亮点。
2、项目建设功能
文化保护、观光游览、歌舞展演、购物餐饮、休闲娱乐、居住度假、商务会议、影视外景拍摄一体化的文化旅游综合服务中心。各项细化功能见第四章项目建设内容。
3、项目建设关键
以湘西凤凰旅游业为依托,把构成湘西民族原生态文化(共10个大类75项细分内容)的资源，转化为项目建筑景观和12种项目核心产品，并通过事件营销等多种经营管理手段，实现项目增值和赢利。(具体的资源与产品见本报告的《项目产品构成》内容)
4、项目建筑风格
突显湘西民族原生态的建筑风格。以土家、苗家吊脚楼和四合院为基本元素，用现代居家观念进行创造性解构和重组，营造出一种让外来人能感受到的原汁原味的湘西气息，让湘西本土人于陌生中感到亲切、于熟悉中感到新鲜的韵味。
在外观整体建设上，吸取凤凰古城沙湾社区仿古建筑群的教训，不采用那种呆板的、了无生气的、整齐划一的建设模式。本项目，精心设计，不建高层，依山傍水,有弯建弯不取直，有坡建坡不取平，在错落有致中求美感，于参差不齐处显灵气，与山水浑然一体，自得其乐。每一处楼都与别处不同，每一座房都独具格调，处处有景，处处不同，但整体来看，又是一致的，即以湘西土家和苗寨风格统领全局。建筑内部装修，则用现代生活的家居理念去整合苗家土家的生活元素，如家什用具物品等等都具有民族特色。
本项目将成为凤凰历史文化建筑的结晶，具有较大的旅游价值，成为标志性旅游景点。
三、可行性报告的依据
1、本报告的依据
（1）投资项目评估学
（2）湘西地区城镇体系规划
（3）凤凰历史文化名城保护规划
（4）凤凰历史文化名城保护条例
（5）凤凰县2004年—2020年城市规划总体
（6）凤凰县旅游发展总体规划
（7）湖南省国民经济和社会发展“十五”计划及到2010年长期规划纲要
（8）新建项目可行性研究经济评估办法
（9）建材工业建设项目经济评估实施细则
（10）国家旅游局对酒店新评的五星级标准
2、本报告的范围
本报告对项目在当前文化旅游产业兴起的大背景下，湘西文化资源是否得到充分挖掘、项目所引发的社会效应、市场分析与预测、项目开发所带来的现实和潜在的经济效益是否合理等诸多方面，进行缜密深入细致地分析，本着严谨务实的态度，力求资料准确、逻辑严密、推算科学、数据无误。
3、本报告的编制原则及指导思想
本报告编编制时，以实事求是为指导思想，以全面、客观、公正、严谨、务实为原则，在文化产业和旅游产业共同发展的背景下，合理利用和经营湘西原生态民族文化资源，寻求和探索湘西民族原生态文化的经济价值点。
五、一期项目投资主要指标

项目投资主要经济指标数据表
序号
指标名称
单位
指标数据
备注
1
项目总造价
万元
1500

2
固定资产投资
万元
1300

3
土地面积
亩
16

4
建设规模
M2
21000

5
建设工期
年
1

第三章 项目建设基本条件
一、项目区域概况
凤凰县位于湖南省西部，属湘西土家族苗族自治州，全县总面积1，758.5平方公里，总人口36.7万，由苗、汉、土家族等18个民族组成。县城沱江镇,民国初年，曾是湘西政治经济文化中心，现为中国历史文化名城，总面积14km2，古城区0.9km2,2005年末，县城总人口4.5万人。
二、项目场地
本项目选址于凤凰古城保护区内，沱江下游，紧靠沙湾景点，离虹桥仅400米，与沈从文墓地隔岸相望。209国道穿过基地，西南有凤大高速至铜仁机场以及渝怀铁路的铜仁火车站，东至枝柳铁路的新凤凰火车火车站，南至怀化铁路枢纽以及芷江机场，北通湘西首府吉首并有吉张高等级公路连通张家界国际机场，交通便利，区位条件优越。基地中有一公路桥，目前政府已将此桥规划建成凤凰的“第二虹桥”，进一步提升项目基地潜在价值，实为一块难得的风水宝地。
三、项目建设基本条件
1、地形地貌条件
项目所在地沱江镇，属凤凰县东部及东南角的河谷丘陵地带。这一带以低山、高丘为主、兼有岗地及部分河谷平地、地表切割破碎，谷狭坡陡，一般海拔在500米以下，最低的水打田乡竹子坳海拔170米。地表物质以红岩为主，夹有部分石灰岩、面岩。
2、工程地质、水文地质、气候条件
项目所在地年平均气温15-16.90C，最高气温40.50C,最低气温零下5.50C。年降雨量1300-1500mm，无霜期250-280天。项目所在地面临的沱江，是县境最大的河流，从西至东横贯县境中部地区，流经腊尔山、麻冲、落潮井、都里、南华山、沱江镇、官庄、桥溪口、木江坪等9个乡镇。在县境长96.9公里，流域面积为732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。沱江的水位最高的1974年为305.9米，最低的1962年为300.39米，平均为300.93米。流量最大的是1974年6月30日为896立方米/秒、最小的是1966年6月21日为0.014立方米/秒，平均为11.89立方米/秒。
3、交通条件
凤凰县城距州府吉首市52km，北距张家界200km，东距枝柳铁路新凤凰站14公里。209国道、1867省道穿境而过，西南有凤大高速至铜仁机场以及渝怀铁路的铜仁火车站，东至枝柳铁路的新凤凰火车火车站，南至怀化铁路枢纽以及芷江机场，北通湘西首府吉首并有吉张高等级公路连通张家界国际机场交通便利，区位优势独特。
4、征地拆迁条件
项目涉及的征地拆迁量很小，加之有县委县政府相关部门的大力支持，拆迁工作进展顺利，现已完成。
5、通讯、供水供电等施工条件
项目土建、安装工程难度不大,对建筑要求按湘西民族传统风格来设计。凤凰县城区内邮政、电信发展迅速，早已实现数字化传输和数字化程控交换，有中国电信、中国移动、中国联通等通讯网络机构，为该县提供快捷、优质、便利的信息通讯保证。项目紧靠沙湾景区，场地供水网管完备，工程用水和园区建设后用水有保障，供电条件好，完全可以满足本项目工程的供电要求。
6、生态环境与人文景观条件
选址地自然环境山水兼得，依山傍水，负阴抱阳。依在名山脚下——南华山是国家森林公园，山上树木葱郁，山势延伸至东边形成一个小山拗，极利于依山造屋,见拗修亭。傍在秀水一边——沱江从南面婉延而过，秀美动人，正好筑堤成坝,沿河设景，是生态旅游的佳地。项目建设既保护利用了生态环境又增加了新的人文景观。

第四章 项目建设的内容
一、项目产品的设计：从民族文化资源到项目产品的转化
本项目以旅游为依托，把湘西民族原生态文化资源转化旅游文化产品，再通过科学合理的市场运作，使项目产品增值获利。经过科学的总结筛选，我们发现湘西原生态民族文化是由10大类75项细分内容组成，即：民族宗教信仰文化、民族节日文化、民族生存文化、饮食文化、医药文化、民族艺术文化、民族建筑文化、民族工艺文化、民俗体育竞技文化、历史古迹文化等。每一部分，反映湘西文化的某一方面。对应这10大类75项细分内容，可开发出项目核心产品12种，即有展览品、展演品、游客互动体验产品、传统饮食产品、医药品、保键品、美容品、影视歌舞、版权书籍、服装、工艺品、浓缩景点如湘西民俗古迹之窗等，通过湘西民族节庆文化打造项目事件营销，通过民族建筑文化形成项目的整体景观。每一项产品，则依据其特点分别布局在展演中心、一品街中，详见下表。
湘西民族原生态文化项目产品开发的主要内容
序号
文化构成
核心内容
细分内容
拟形成本项目核心产品
项目产
品布局
1
民族宗教信仰文化
湘西原始宗教
湘西少数民族图腾崇拜、自然崇拜和祖先崇拜文化，傩文化、盘瓠文化、巫鬼文化、土司文化、湘西赶尸文化、落洞文化、巫蛊文化
展览品、展演品、游客互动体验产品
展演中心
2
民族节日文化
湘西民族节庆
苗族的四月八、赶秋节、六月六歌会（苗歌节）、赶边边场；土家社巴节、赶年节
展演品、项目事件营销依据
展演中心
3
民族生存文化
湘西民间生存状态
农耕稻作文化（求雨）、狩猎文化、婚恋、嫁娶文化、丧葬文化
展览品、展演品
展览馆
4
饮食文化
湘西传统饮食系列
湘西腊味系列、酸味系列、小吃系列、野菜系列和山珍系列
传统饮食产品
一品街
5
医药文化
苗药
跌打损伤药、苗家火灌、伤寒头痛风湿药、保键药等
医药品、保键品、美容品
一品街
6
民族艺术文化
湘西歌舞艺术
山歌、傩戏、毛谷斯、摆手舞、土家溜子、咚咚喹、苗花鼓舞、芦笙、苗猴儿鼓舞、吹木叶、接龙舞、高腔、阳戏、花灯戏、土地戏、孝歌、哭嫁歌等
展演品、视影视歌舞光碟、版权书籍
一品街
7
民族建筑文化
湘西建筑艺术
吊角楼群、板岩寨、古镇城堡城墙等
项目景观
整体建筑
8
民族工艺文化
湘西工艺产品
土家“西兰卡普”、苗族服装配饰、腊染扎染、土家织锦等
服装
一品街
9
民俗体育竞技文化
湘西民族传统体育
上刀梯、下油锅、踩红犁、吃玻璃、啃磁盘、椎牛等绝技绝活，还有武术、龙舟、八人秋千、玩龙灯、舞狮、鼓舞、打三棋、斗鸡等地方传统项目（舞狮是可以作为参与项目考虑）
展演品、工艺品
展览馆、展演中心、一品街
10
历史古迹文化
古遗址文化
里耶秦简遗址、永顺老司城遗址，保靖三万年前的东洛归石器时代遗址、酉水唐代崖墓和战国古墓、溪州铜柱等、历史名城名镇文化（里耶、王村等）
浓缩景点如湘西民俗古迹之窗（仿世界之窗口建浓缩景点）
名人家园
二、项目的基本内容构成
项目主要由以下四个基本内容组成：
1、湘西老字号品牌一条街
2、单身旅游度假公寓（四合院、地下停车场）
3、休闲艺术吧
4、综合管理楼
说明：其中老字号一品街是项目以湘西文化运作的重点，是文化产品的主要布点区域。单身旅游度假公寓、休闲艺术吧和会所，是核心的拓展项目。
三、项目建设的总体风格和功能
1、建筑总体风格
突显湘西民族原生态的建筑风格。以土家、苗家吊脚楼和四合院为基本元素，用现代居家观念进行创造性解构和重组，营造出一种让外来人能感受到的原汁原味的湘西气息，让湘西本土人于陌生中感到亲切、于熟悉中感到新鲜的韵味。
在外观整体建设上，吸取凤凰古城沙湾社区仿古建筑群的教训，不采用那种呆板的、了无生气的、整齐划一的建设模式。本项目精心设计，不建高层，依山傍水，有弯建弯不取直，有坡建坡不取平，在错落有致中求美感，于参差不齐处显灵气，与山水浑然一体，自得其乐。每一处楼都与别处不同，每一座房都独具格调，处处有景，处处不同，但整体来看，又是一致的，即以湘西土家和苗寨风格统领全局。建筑内部装修，则用现代生活的家居理念去整合苗家土家的生活元素，如家什用具物品等等都具有民族特色。
2、建设总体功能
文化保护、观光游览、购物餐饮、休闲娱乐、居住度假、商务会议一体化的文化旅游综合服务中心。
四、项目建设的细分内容设计
内容设计上要做到两个“突出”：一是尽力突出湘西民族文化，获得项目的着眼点；二是尽力突出游客参与性，获得项目的差异化竞争力。苗族文化和游客参与性是一品街等项目设计的核心，强调游客参与性，才能让本项目区别于古城内其它旅游景区，发挥自己的特色。
1、湘西老字号品牌一条街
本项目核心价值：展现湘西民族民间工艺的独特魅力突出游客参与性
项 目
具体项目或代表人物
个数
功能
设计依据
建筑面积M2
土陶作坊
泥塑制作、DIY
1
文化展示与休闲体验
游客参与式与产业化和专业化互动经营

120
苗族刺绣作坊
花带、枕头、帐篷、门帘、香包、手工小儿肚兜、手工绣花鞋、鞋垫、湘西山水刺绣等
1
480
苗族锉花作坊
代表人物：吴六爱、吴花红等
1
180
纺线、织布
棉线、丝线、五彩线、织布线
1
240
印染、蜡染、扎染作坊
刘大炮及代表人物张花花，熊承早等
1
480
石刻作坊
个人私章、个人定制的工艺品等
1
80
玻璃吹画作坊
代表人物：田儒龙
1
100
纸扎作坊
名人：聂方俊及其它代表人物
1
120
编织作坊
草席、草鞋、草帽、苗族花带等
1
60
土家织锦作坊
西兰卡普、绣花鞋垫、织锦袋、荷包等等
1
240
土家族服侍作坊
头帕、男装、女装、围裙、绣花鞋等
1
240
姜糖作坊
姜糖
1
60
榨油作坊
菌油、菜油、茶油
1
100
酿酒作坊
酿酒
1
180
苗画展销区
绘画、DIY、手工绘画
1
120
苗族银饰（银匠）作坊
（1）、头饰：银帽、银花大平帽、插头银花、插头椿花、银凤冠、儿童帽饰；（2）、颈饰
轮圈、扁圈、盘圈、披肩、童项圈；（3）身前身后银饰、牙扦、针筒、围裙链子、挂扣、银纽、银花银蝶、银牌、后尾；（4）镯环：手镯、儿童银手镯、指环、耳环（龙米谷等代表人物）
（5）银餐具与银壶系列产品
6
420
民族经典特色产品
土家腊货系列展销
1

地方民族特色产品营销窗口

土物产和名牌营销
100
野菜系列展销
1
100
土家食品系列展销
1
100
湘西经典特色产品
名茶系列展销
1
100
老爹系列展销
1
100
名酒系列展销
1
100
食品系列展销
1
100
山珍系列展销
1
100
其它产品展销
1
100
经营传统饮食产品
湘西腊味系列、酸味系列、小吃系列、野菜系列和山珍系列。
6
餐饮区

2880
合计

7000
2、单身旅游度假公寓（四合院、地下停车场）
本项目核心价值：为游客提供便捷舒适的住宿服务
序号
项 目
具体项目
标准
建筑面积M2
1
度假公寓（暂名）
180套标准套间

度假公寓180套标间约9000平方米
2
地下
2000平方米的地下停车场

3、江边休闲艺术吧
本项目核心价值：文化感悟的交流平台
类别
功能
标准
建筑面积M2
休闲
名人与游客交流场所
普通与豪华
800

第五章 市场分析
由于本项目依托凤凰旅游业，目前和未来的旅游客源市场特点和走向，是项目是否能够取得成功的关键。
一、客源市场分析与预测
凤凰旅游客源市场起步晚、发展快、势头好。凤凰县旅游在20世纪80年代之前，一直处于自然、自发形态，基本上没有正式的旅游市场。到1985年，凤凰县才提出要大力发展旅游业；1986年凤凰县被列为全国旅游外事开放甲类县城；1997年被列为湖南省级风景名胜区；1999年被列为省级历史文化名城和国家级生态示范县。凤凰旅游业真正起步是在2000年，政府把握西部大开发的有利时机，确立了的旅游带动整体经济发展的战略，并于2001年被列为国家级历史文化名城。在被列为国家历史文化名城的当年，即接待中外游客57.6万人，在过去短短的六年间，前来凤凰城观光旅游的海内外游客激增近6倍，2006年达350.2万人次，见《凤凰年接待游客表》。
随着常吉高速公路和渝怀铁路的开通，铜仁机场、芷江机场的营运，加上现有的209国道、枝柳铁路和张家界机场，凤凰的旅游交通瓶颈得到解决，以后进入凤凰游客量稳步提升已成定局。
根据趋势预测法预测,到2010年，凤凰旅游的各项指标将接近张家界2000年的水平，即年接待游客量将达到500万人，随着旅游品质的提升，凤凰游客人均消费将提高到300元左右，旅游总收入18亿元左右。如果按10年增长1倍计算，到2020年，凤凰各项指标将达到2004年的水平，即年接待游客量达到1000万人，凤凰游客人均消费将提高到400元左右，旅游总收入40亿元左右。
表一：凤凰年接待游客表
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2010预计
2020预计
年接待游客量（万人次）
50.4
57.6
90
108
189
252
500
1000
旅游收入
（亿元）
0.05
0.74
1.10
1.51
2.9
5.5
15
40
游客人均消费
（元）

108
153
218
300
400
注： 2003年受SARS影响，游客仍达到108万人次。
表二：凤凰旅游市场历年对照表
年份
接待游客量（万人次）
游客增长比率（%）
旅游收入（亿元）
旅游收入增长比率（%）
旅游门票收入(万元）
门票收入增长比率（%）
2001
57.6

0.74

165

2002
89
76.24
1.16
6.24
1450
778.8
2003
108
21.35
1.5
29.31
1800
24.1
2004
189
75
2.9
93.33
4300
138.9
2005
252
33.33
5.5
89.6
5500
27.9
2006
350
38.89
11.87
115.82
8021.5
145.85
表三：凤凰旅游市场预测表（全部）
项目
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
接待游客量（万人次）
57.6
89
108
189
252
350
370
390
游客增长比率（%）

76.24%
21.35%
75.00%
33.33%
38.89%
5.71%
5.41%
旅游收入（亿元）
0.74
1.16
1.5
2.9
5.5
11.87

旅游收入增长比率（%）

6.24
29.31
93.33
89.6
115.82

游客人均消费（元）

108
153
218
339

表三续表
项目
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016及以后
接待游客量（万人次）
410
430
445
460
470
480
490
500
游客增长比率（%）
5.13%
4.88%
3.49%
3.37%
2.17%
2.13%
2.08%
2.04%
旅游收入（亿元）

17.2

旅游收入增长比率（%）

游客人均消费（元）

400

省外、国外客源市场增长有潜力。根据凤凰县旅游局进行的客源组成调查，凤凰客源70%是湖南省内游客，30%是省外客源，但随着朱镕基、吴邦国、曾庆红、宋祖英、常昊等名人来过凤凰后，省外、国外客源市场有所增长,预计年增长率达10%以上。
二、接待能力现状及预测
接待能力严重不足。由于凤凰配套的旅游接待设施严重不足，游客往往是玩在凤凰、吃住在吉首，至今只有二家设施较全的三星宾馆。现有接待设施均存在规模小、设施不完备、档次低,休闲娱乐设施不完备、接待极不规范、品位低，多数为家庭式民居小旅馆，散、乱、差现象严重。根据凤凰县旅游发展总体目标，预测2010年需要住宿床位8000张，2010年需要12000—17000张。
旅游服务层次低，质量差。凤凰现无旅客服务中心，截止2004年12月，凤凰本土旅行社只有3家，本土旅行社从业人员不足100人，专职导游少、水平低，无法满足各层次旅客的要求。根据凤凰县旅游发展总体目标，预测2010年需要发展本土旅行社50家左右，旅行社从业人员达1000人。到2010年,本土旅行社预计达100家左右，旅行社从业人员达2000人。
三、城区扩容对项目市场的影响分析
《凤凰县2004年-2020年城市总体规划》已确定凤凰县城人口规模在计划期末达8万人左右，按现在凤凰县城4.5万人的基数算，未来城市人口要增加近2倍。到规划期末,城市建设总用地将由现状的2.84平方公里增加到7.24平方公里，人均城市建设用地由63.34增加到90.50平方米。按照这一设想，凤凰县城将在原来基础上扩大2倍多，本项目所在地，将成为凤凰县城仅次于古城区的二级中心区,土地升值潜力巨大。
第六章 经济效益分析
一、投资估算
1、投资估算依据
（1）国家有关部门颁布的有关投资政策、法规
（2）该项目开发建设规划、施工设计文件
（3）类似工程建设造价资料
（4）湖南省建委湘建[1999]价字第172号通知颁发的《湖南省建筑工程单位估价表》；
（5）项目工程建筑安装工程概算书
（6）中国人民银行现行贷款利率表
２、投资基本数据
本期项目总投资4900万元，项目计划建设非物质文化保护一条街地下停车场和单身旅游度假公寓、艺术茶楼、管理设施及附属景点等四个子项目。用地面积11768平方米，建筑面积20500平方米。主要经济指标见以下各表：
表8.1 总投资项目规划表
项目
功能
楼层
建筑面积
（平方米）
经营方式
用地面积

11768

建筑占地面积

4915

总建筑面积

20500

建筑密度
41.8%

容积率
1.74

绿化率
32%

非物质文化保护一条街
非保文化展示
2F
2500
出租、出售
单身旅游度假公寓（四星级）
住宿
3F-5F
8000
自营、出售
停车场
停车

1200
自营
茶楼
休闲娱乐
2F-3F
800
出售
住宅
住家
3F-5F
8000
出售
３、投资估算
各子项目投资估算额见下列各表：

表8.2非物质文化保护一品街投资估算表

序号
工程或费用名称
预算金额（万元）
占单项项目总投资额（%）
单价（万元/平方米）
备注
1
土地费用
229
31.29%
0.0327

1.1
土地出让金
228.08

1.2
拆迁及补偿
0.92

2
前期工程费
34.3
4.69%
0.0049

2.1
地质戡探及建筑设计
16.2

2.1
三通一平
18.1

3
基础设施建设费用
35
4.78%
0.005

3.1
电力照明
10.5

3.2
给水
6.5

3.3
消防、排水
18

4
建筑安装工程费
258.6
47.66%
0.0498

4.1
建筑工程费用
38.00

4.2
土建工程
221.30

4.3
装修工程
89.30

4.4
电梯及安装费
0

无
5
公共配套设施费用
34.3
4.69%
0.0049

5.1
附属工程
10.1

5.2
通道工程费用
9.1

5.3
公共装饰、绿化、美化费用
15.1

6
管理办公费用
16.1
2.20%
0.00