古仙界旅游开发建设项目可行性研究报告.doc

古仙界旅游开发建设项目可行性研究报告
目 录

第一章 项目建设背景和必要性……………………………………………..4
1.1项目名称………………………………………………….………….4
1.2项目单位基本情况…………………………………………………..4
1.3项目建设的背景……………………………………………………..4
1.4项目建设的必要性…………………………………………………..5
第二章 项目建设条件…………………………………………………8
2.1自然条件……………………………………………………………. 8
2.2社会条件…………………………………………………………….8
2.3资源条件……………………………………………………………..9
第三章 市场分析………………………………………………………12
3.1市场规模分析………………………………………………………..12
3.2客源市场定位………………………………………………………..12
3.3市场需求分析………………………………………………………..13
第四章 建设方案…………………………………………………….. .14
4.1拟开展景点及服务项目…………………………………………….14
4.2建设内容…………………………………………………………….14
第五章 环保与节能…………………………………………………..17
5.1设计原则及目标……………………………………………………17
5.2环境影响分析………………………………………………………18
5.3节能节水……………………………………………………………19
5.4消防工程…………………………………………………………… 21
第六章 组织管理结构与人力资源配置…………………………..…23
6.1工程项目管理………………………………………………………23
6.2组织管理结构………………………………………………………23
第七章 进度安排…………………………………………………..…24
第八章 投资估算与资金筹措……………………………………… 25
8.1估算范围及依据………………………………………………….. .25
82项目总投资……………………………………………………….. 25
8.3资金筹措………………………………………………………….. 27
8.4投资计划………………………………………………………….. 27
第九章 财务分析…………………………………………………… 28
9.1评价依据………………………………………………………….. 28
9.2基本数据…………………………………………………………. . 28
9.3财务分析………………………………………………………….. 39
9.4财务不确定分析………………………………………………….. 41
9.5结论………………………………………………………………..42
第十章 社会效益分析………………………………………………43
第十一章 结论与建议………………………………………………. .45
11.1结论………………………………………………………………..45
11.2建议………………………………………………………………..46
第一章 项目建设背景和必要性
1.1项目名称
湖南富堂古仙界民俗民情旅游开发建设项目
1.2项目单位基本情况
1.2.1项目单位名称:湖南富堂交通能源开发有限公司
1.2.2所有制形式：有限责任公司
1.2.3法人代表：周述堂
1.2.4注册资本：2180万元
1.2.5经营范围：交通能源开发及节能技术服务；旅游项目开发；五金、机电产品、百货、化工产品、钢材、建筑材料销售；家禽、家畜养殖、销售。（以上不含专营专控及限制项目，涉及许可经营的办理许可证或资质证方可经营）
1.3项目建设的背景
古仙界风景区位于涟源市古塘乡，处于安化县、新化县、冷水江市交界的古梅山腹地，与安化县洼塘镇、鱼水乡和 新化县温塘镇、田坪镇毗邻，与车田江水库与大江口水库南北相望，遥相呼应。这片方圆百里的神奇土地，素有“青藏高原”之称，可以说是“江南的北国，北国的江南”。这里山山皆秀色，树树染春晖，可谓一步一景，峰峰有历史，洞洞有传奇。这里人文荟萃，物阜粮丰，几千年古老文化的深厚积淀，山川秀美的自然风光和生态植被保存完好的崇山峻岭，孕育了极为丰富的旅游资源。山清水秀，洞幽石奇是她的天生丽质；悠久的历史、优美的传说是她醉人的芬芳；丰富的人文资源是她迷人的风韵。古仙界是天然的旅游胜地，是名副其实的人间仙境，他将让无数文人墨客倾倒，它将以独特的魅力使游人往返流连，具有很高的开发价值。现我公司本着文化与旅游的一体化原则，坚持以特色为主线，坚持“依托文化发展旅游，依托旅游创造品牌，依托品牌发展产业，依托产业反哺文化”的发展思路，拟开发集休闲、娱乐、度假、民俗风情于一体的、能与张家界媲美的现代旅游特色景区。
经济的繁荣，带给了人们丰富的物质享受，但同时也产生了贴近自然的渴望。这种现象在越是城市化的地区，其需求越大，由于紧张劳累的都市生活，使城市居民渴望宁静，渴望出游与自然接触，正因如此，带有特色的自然奇景与休闲游逐渐成为了旅游消费市场的热点。
随着城市化的建设，人们工作、生活得压力不断增大，大量城市工作者为减轻压力选择农村、山区旅游，呼吸新鲜空气，放松身心；越来越多的中高端商务人士也越来越注重健康，更乐意到环境优美、空气清新的景区休闲度假，乡村文化旅游有着愈来愈广阔的美好前景。古仙界独具特色的旅游资源和深厚的文化底蕴，恰恰能够满足这种高层次的旅游需求。本项目正是基于这一市场开发热点应运而生，并依托古仙界优质独特的自然景观资源促成本项目的建设。
1.4项目建设的必要性
是建设旅游文化强市的需要，是区域社会全面全面进步的迫切需要，是解决旅游产品结构失衡的需要。作为推动消费结构、产业结构、就业结构和社会接受转变的结合点，促进第三产业发展和经济、社会、生态协调的有效载体——现代旅游业的休闲、娱乐、度假、民俗风情等多种功能对于促进人与自然和谐发展，社会产业结构调整有着重要的意义。
1.4.1是加快发展第三产业，实现产业结构优化升级的需要
大力发展第三产业，提高第三产业产值占国民收入的比重，是我国的一项重要产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能，集传统与现代，生产性与生活性，劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有明显比较优势的服务业，是第三产业的支柱产业之一。现代旅游业是依托自然景点发展起来的综合性休闲旅游产业，它的发展为第三产业的延伸开辟了通道，增强了第三产业的综合发展能力，不但可以满足人们多层次的精神文化需求，提高生活质量，有益于社会主义精神文明建设，而且可以增加就业，增加财政收入。项目的建设适应了我市经济结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化产业结构，加快社会经济发展具有积极的意义。本项目是贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》的具体表现，通过优化旅游消费环境、完善旅游基础设施建设、培育新的旅游消费热点、提高旅游服务水平，促进景区经营由粗放型向集约化转变，
由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，对于整个旅游业快速发展起到示范作用。
1.4.2适应消费结构调整的需要
改革开放以来，我市经济持续快速发展，城乡居民收入不断攀升，生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。居民的食品消费支出占消费支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断提高，越来越多的城市居民向往奇趣未知、纯朴自然的大自然景观，体验不同于城市生活的新鲜景观。
本项目充分利用了古仙界及周边村镇丰富的自然人文资源，迎合了人们返璞归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，为人们提供了更多的消费选择。
1.4.3可行性研究报告编制依据
（1）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；
（2）国家和省、市等政府主管部门下发的旅游业综合开发项目申报指南；
（3）国家有关部门发布的旅游业综合开发项目可行性研究报告编写指南；
（4）国家和省、市有关部门颁发的政策、法规、规定、标准和规程、规范等；
（5）项目单位提供的项目建议书等基础资料。
1.4.4可行性研究报告编制原则
（1）贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。
（2）合理利用资源，规划建设经济合理；
（3）优化设计、合理布置、节约用地、节省投资；
（4）优化流程、节省人、财、物；
（5）合理配备公用设施，满足项目建设要求。

第二章 项目建设条件
2.1自然条件
湖南富堂 古仙界民俗民情风景区拥有八卦图、月光岩、凤行山、龟蛇岭、古塘坪、白竹溪、雷钵井、红日峰等八大景点。这里青山怀抱，绿水逶迤，环境清幽，鸟兽群集。气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，四季分明，春闻山花飘香，夏沐凉风送爽，秋赏红叶烂漫，冬望松柏傲雪。这里远离城市的喧嚣，幽静恬适，周边没有工厂企业，生态环境十分优良，是天然的氧吧。置身古仙界，沐浴自然之光，徜徉在悠悠的青山绿水之中，静能解忧、雅能生趣，让人顿感心地合运，分不清是人在仙境中，还是仙境在人间。
2.1.1气温：年平均气温17.4℃，年极端最高气温33℃，年极端最低气温-4℃。
2.1.2风速、风向：常年主导风向为北风，年平均风速1.5—2.0米/秒，多年最大风速为20.3米/秒。
2.1.3降水量：多年平均降水量1300—1400毫米，一日间最大降水量147毫米，降水量集中在4—7月。
2.1.4地形地质：根据建设地点地形地质资料，建设地点地层岩分布具有规律性，多为坡积残积物风化形成的红褐色、棕褐色粘土，涂层呈硬塑、可塑状，密度、厚度10—30M，是良好的地基持力层，自然地坪基本平坦，地势有一定起伏，地震基本烈度小于V1度，宜于工程建设。
2.2社会条件
2.2.1交通优势明显
古仙界紧靠娄涟高等级公路，至娄底中心城区仅1小时车程，交通十分便利。近年来娄底铁路、公路网络建设成绩显著，国家级高速公路上（海）瑞（丽）高速公路已通车，横贯祖国东西、与规划中的二广高速公路在横穿涟源，长沙—韶山—宁乡—涟源红色旅游高速公路正在修建。南北向洛（阳）湛（江）铁路与东西向湘黔铁路亦相交于娄底，形成一个东西南北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等级公路纵横交错，形成了稠密而便捷的交通网络。在“十二.五”期间，湖南省将建设长娄高速延伸段——湄琅高速：从涟源市湄江国家地质公园、经古仙界民俗民情风景名胜区、新化县田坪镇、吉庆镇，至新化县琅塘镇。从珠梅至古塘的公路将扩宽至8米。即将动工修建的与景区仅隔10余公里的娄底飞机场和穿境而过的湄琅高速公路，拉近了景区与世界的距离，将为景区的开发建设插上腾飞的翅膀。古仙界的开发将把涟源龙山、白马水库、湄江风景区与新化的梅山龙宫，紫鹊界、大熊山、油溪河以及冷水江的波月洞景区连成一片，形成比较完善的旅游线路，成为娄底市旅游业总体发展的点睛之笔。
2.2.2良好的政策环境
本项目的建成，将在涟源市现有的旅游资源基础上增添一道靓丽的风景，有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵；有助于拓展农村资源，促进农民进入非农产业就业，推动农民就地转移，实现充分就业，符合政府产业政策，政策环境宽松。
2.3资源条件
项目依托古仙界现有的旅游资源，古树名木，郁郁葱葱；阔叶片林。景随时变；飞禽走兽，游嬉林间；前后八卦、天门大圆阵、雷王殿、古仙洞、嫦娥洞、水上乐园等自然、人文景观穿插其中，加上项目自身的“特色游”、“休闲游”、“体验游”等特色资源，对游客有着强大的吸引力。
古仙界景点遍布，保护完整，可开发的自然景点达八处之多。景区中心突出，东西贯通，南北辐射，和谐统一，形成了以古仙洞（又名潇湘洞）、八卦图为核心的天然景观。古仙界像一串散落的珍珠，若把它串起来，将是一条熠熠生辉、抢人眼球的精美项链。其中古仙洞长达五公里，似一幅玲珑剔透、气势恢宏的画卷，又是一座美轮美奂的艺术宝库，像皇宫一样壮观，像迷宫一样神奇。洞内水声潺潺，石林耸秀，石花吐芳，石帷垂挂，石瀑飞溅，玉柱擎天，如人似物惟妙惟肖，千姿百态、绚丽多彩。它天造地设，不假人工，因而气韵纯真；它素面朝天，不待修饰，于是一派天然，有鬼斧神工之妙，毫无斧凿之痕。它美得雅致，它美得隽永；它美得富丽，美得绚烂。洞内移步换景，美不胜收！八卦图景区栩栩如生地布局在高山之上、峻岭之巅的八卦岭上，“天下独一、举世无双”的世界绝景，为世人揭开了古仙界的神秘面纱！伏羲的先天八卦图、文王的后天八卦活灵活现的展示在这里。中国周易风水研究协会的国学大师，他们以拓荒者的勇气，不畏艰辛，跋山涉水，发现了这一处“中华民族国学文化的天然图腾”，并誉以 “天下第一景”、“南国小昆仑”的美称。相传明朝平寇将军吴公永扬曾在此习武！古仙界的其它七大景区也各尽其妙，与古仙洞、八卦图景区交相辉映，相映成趣。
古塘乡民风淳朴，更有浓厚的牛山文化底蕴。牛山文化已有近千年的历史传承，明清以来历代民间诗人层出不穷。古塘乡牛山诗社已成立二十一周年，百里牛山诗风蔚起，农民诗人层出不穷，群星璀璨，涌现了300多位农民诗人，蔚为诗坛奇观，古塘成为全国著名的诗词之乡，此间“有诗无酒不精神，有酒无诗俗死人”已蔚成风气，逢年过节民间以以诗联作贺礼的风习由来已久，其事迹多次在中央电视台、湖南日报等媒体重点报道。2003年荣获“涟源市诗词之乡”称号，2005年荣获“湖南省诗词之乡”称号，牛山诗歌已申报湖南省非物质文化遗产，浓郁的文化氛围为迷人的古仙界增添了美丽的光环。
神奇迷人的山水孕育了极富浓郁乡土风情的民俗文化与宗教文化。勤劳淳朴的古塘人在衣食住行、婚丧嫁娶、宗教信仰等方面都具有很大的特色，流传和保存了曲折动人的民间故事传说。有每年正月的龙灯狮舞，有劳作时的山歌对唱，有新鲜蔬菜出现时的“尝新节”。每家每户遇到喜事，都要制作糍粑。古塘乡的杉凤村保留有地地道道的民间花鼓剧团，在遇到红白喜事，还有请花鼓剧团唱戏的习俗。古仙界境内寺、堂、塔、庵、庙、池林立，信奉儒、道、佛教，至今还存在着请水、还水、还香、祭祀民俗。
古塘乡有着良好的产业环境，古塘乡煤炭资源丰富，生态农业发展势头良好。。古塘乡的枫木贡茶，俗名“香十里”，曾为明清时期的御用珍品，有着悠久的历史和优美的传说。现已成立了涟源市枫木贡茶茶业有限公司，并作为旅游产品全面推向市场，明清“贡”茶大焕异彩。古塘乡的药材基地已形成2万亩规模，并且开发了药材加工产业，玉竹饮料已投入市场。古塘乡四季瓜果飘香，以金秋梨、水晶梨为主要品种的果园达数十处之多。养殖业较为普遍，在古塘能真正吃到货真价实的原生态无公害土味。这些为发展旅游服务的食品工业与土特产品加工提供了较好的基础，将成为古仙界风景区的靓丽名片。

第三章 市场分析与定位
3.1市场规模分析
3.1.1基础市场人口基数大
古仙界景区距娄底市仅50多公里，交通便捷，巨大的客源市场为古仙界风景区发展提供了可靠保障。仅娄底市人口有400多万，湘中区域8个地级市拥有4300万，湘中城市经济发展迅速，为古仙界景区发展提供了巨大客源潜力。
3.1.2周边客源分流基数大
据统计，2010年娄底市接待游客750万人次、总收入39亿元，分别增长38%、42%。由于娄底地理位置上的优势以及交通线路汇集，古仙界地处湘中旅游热线上，十分有利于吸引长、株、潭、衡、邵等周边城市及南岳、水府庙、新化梅山龙宫、曾国藩故居、紫鹊界梯田等旅游区及周边凤凰古城、张家界景区等客源，这为古仙界景区提供了强大的分流客源。
3.2客源市场定位
由于古塘乡旅游市场没有统计资料，我们通过对娄底市旅游客源市场统计资料分析，发现娄底市的客源主要来自娄底、邵阳、怀化、长株潭等湘中地区，而娄底本地游客又占大部分，其他客源地有广西、珠三角及港澳台等地区。
3.2.1核心客源市场
主要指娄底、邵阳、长株潭、衡阳、常德、益阳等地区。2010年娄底GDP达680亿元，同比增长14.2%，人均GDP17982元，本地居民有外出旅游的需求，且具有一定的支付能力。对于本地的旅游景点有参与兴趣，并极有可能重复消费。古仙界据娄底、涟源均不到1小时车程，既能达到“出城游”的独特体验，又不会因车程太远而太过劳累，将越来越彰显其独特的优势和价值。是本项目最为核心的客源市场。
2010年，长、株、潭、衡、邵、益人均GDP分别为64551元、33064元、32527元、19889元、10327元、16514元，具有较强的支付外出旅游的能力。此外，以上几个地区与娄底地区文化一脉相承，这些地区的居民在区域文化上有着较强的认同感，容易产生共鸣。在交通方面高速的互通将旅程缩短在2-3小时左右，是周末出游的最好距离。该市场地区居民出游率高，出游方便，出游时间以周末为主，是本景区较为稳定的客源市场。
3.2.2基础客源市场
主要指珠三角、长三角、闽三角、成渝地区、华中地区、京津唐以及港澳台等地区。该区域主力消费群体出游动机以“三高”（高品位度假、高端会议、高山运动）为主，消费类型有传统的实物性消费开始向服务性消费转变，消费能力强，消费观念新，旅游消费水平较高，出游时间较为灵活等特点。
3.2.3机会客源市场
主要指国内其他省市地区、以及包括日韩、欧美、东南亚等在内的入境客源市场。
3.3市场需求分析
3.3.1地质观光娱乐旅游市场
古仙界景区内溶洞、奇石、树种等资源丰富，空气清新，景色独特，必将能吸引热爱观光、文化体验的游客，同时推动景区休闲度假、康体养生的迅速崛起。
3.3.2度假休闲旅游市场
随着人们工作、生活得压力不断增大，出现了许多现代医疗难以解决的亚健康问题，大量城市工作者为减轻压力选择农村、山区旅游，呼吸新鲜空气，放松身心；越来越多的中高端商务人士也越来越注重健康、更乐意到环境优美、空气清新的景区休闲度假。在这种形势下，高山休闲观光、养生度假将成为热点和潮流，蕴含广阔的市场空间。

第四章 建设方案
4.1拟开展服务项目
（1）餐饮——吃农家饭
（2）住宿——住农家院
（3）休闲——水上休闲
（4）观光——古仙界奇景
（5）人文——祭祖拜佛
项目集观光、休闲、人文、景观为一体。开辟旅游观光、农家乐、休闲垂钓、水上运动、祭祖拜佛等项目，让游客放飞心情，体验大自然情趣；鸟语花香、绿荫滴翠、环境幽雅、将成为各地旅客休闲、娱乐、度假、出游的理想场所。
4.2建设内容
项目主要依托古仙界自然景观资源及对水库进行休闲观光综合开发。
用地情况及主要建设内容：
租地：3100亩
预征地：167亩
总占地面积：3267亩
4.2.1 水库综合开发
包括水上运动、休闲垂钓、登艇游湖等项目。
总占地面积：100亩
4.2.2休闲农家乐建设
主要包括吃农家饭、住农家院，干农家事及养殖农副产品，鸡、猪、羊等项目。
总占地面积：470亩
4.2.3景区建设
主要为景点建设及相关附属建设。
总占地面积：2697亩
（1）绿化工程：包括绿化苗木栽种，如桃树、红枫、杜英、杜鹃、红继木、马尼拉草、丛竹、桂花、杨梅、柳树、金叶女贞等及绿化地的平整。
（2）景观林荫道及相关辅助设置建设：包括林荫道、花坛、亭子、广场、停车坪、员工宿舍楼等。
（3）景点建设：包括洞外14大景点及2大自然溶洞建设（见主要景点项目表）。

主要景点项目表
序号
景点
占地面积（单位：亩）
1
古仙洞
150
2
嫦娥洞
100
3
古仙先天八卦
100
4
古仙后天八卦
100
5
皇母石娘
100
6
九龙阵
100
7
玉门阵
100
8
天门大圆阵
100
9
天子国太阵
100
10
太子天庙阵
100
11
河宝神立阵
100
12
观音太阳阵
100
13
古观青罗阵
100
14
佛祖天云井
10
15
五岳南王殿
10
16
雷王殿
10
17
杨公殿
10
18
牛山诗词苑
10
19
月光岩古道场
1000
20
凤形山天鹅孵蛋
100
21
龟蛇岭观景台
100
22
莲花道教基地
100
23
擂钵井佛教基地
100
24
白竹溪吴牧郎故居
50
25
红日峰雷祖庙
100

第 五 章 环保与节能
5.1 一、设计依据、原则及目标
  5.1 .1（一）设计依据
    1、《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）    
2、《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；   
3、《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；
 l        4、《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；
  5.1 .2（二）环境保护目标
 将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。
 1、空气质量
 环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。
 2、地面水质量
 地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。
 3、环境噪音
  环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）
  4、固体废弃物
 生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%
 5、生态保护覆盖率100%。
  5.1 .3（三）环境保护原则
 1、与自然和谐共存原则
 生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。
  2、生态效率原则
  在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。
  3、区域发展原则
尽可能将生态旅游度假区与地方特色经济相结合，将小城镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。
  4、高科技、高效益原则
  大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．
  5、软硬件并重原则
 硬件指具体工程项目的建设，软件包括城镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。
  5.2 二、环境影响分析
  5.2 .1（一）环境质量现状评价
  1、水环境质量
古仙界景区，水质几乎无污染，小亮的污染源来自于生活污水和垃圾的排放。
  2、空气环境质量
空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。
  3、固体废弃物
  生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。
  4、声环境质量
 当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。
5.2 .2（二）区域环境功能分析
  考虑到评价区的建设目的以及其在生态系统中的地位，将其环境功能分为景观功能和生态系统服务功能。
  景观功能。所处的环境是旅游产品重要的组成部分，其在景观构筑方面起着举足轻重的作用；
  生态系统服务功能。生态系统具备重要的服务功能，不仅为人类生活生产直接提供原材料，而且还是环境支持的重要载体，为人类的生存与持续繁衍提供一个大背景。
    5.3 三、节能节水
 5.3 .1（一）节能措施
  1、设计依据
 项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。
  2、主要设计原则
  执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理, 利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。
  3、节能措施
  在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。
  5.3 .2（二）节水措施
 1、设计依据
 国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。
 2、节水措施
  项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：
  ——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。
 根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90％以上。
  为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。
  ——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。
  ——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。
 ——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。
  5.4 四、消防工程
  5.4 .1 （一）消防工程规划原则
  1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。
  2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。
  3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。
  4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。
  5.4 .2（二）工程措施
 1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)
 根据用地布局与功能结构，项目区消防管理结合城区整体一并进行消防规划。
 2、消防通道
 消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。
  3、消防供水
  消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。
  4、消防通讯
  消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。
  火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。
  5.4 .3（三）防震
  地区几乎没有发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。
  5.4 .4（四）防洪
  结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。
 根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。
  加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响保证游客安全。

第六章 组织管理结构与人力资源配置
6.1工程项目管理
建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、经验，能够为业主提供优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。
为取保项目顺利进行，成立独立的项目法人，负责项目的建设和经营。项目法人采用有限责任公司的形式。
6.2组织管理结构
采取直线式职能制，实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。下设 办公室、财务部、人力资源部、保卫消防部、维修部、环卫部、市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部。
公司组织构架图

董事会
总经理
行政副总经理
办公室主任
经营副总经理
财务部
人力资源部
保卫消防部
维修部
环卫部
办公室
市场营销部
溶洞区管理部
外景区管理部

总经理：负责主持中心全面工作；
行政副总经理：分管办公室、财务部、保卫消防部、维修部、环卫部、人力资源部；
经营副总经理：分管市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部；
办公室：负责中心日常接待、对外协调、文电收发传送等工作；
财务部：负责内部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度、融资操作、外部收费管理；
人力资源部：负责景区内行政、人力资源管理、职工技术培训、制定薪资方案等；
保卫消防部：负责维护景区正常秩序、车辆管理、防火安全、日常巡逻等；
维修部：负责各景点及道路设施的维修、维护等；
环卫部：负责维护景区内停车场、广场、林荫道、溶洞、公路、等日常卫生、垃圾清运及绿地林地管理等；
市场营销部：负责市场行情、产品定位、营销计划、旅游策划、广告宣传等；
溶洞区管理部：负责古仙洞、嫦娥洞的管理工作；
外景区管理部：负责洞外14大景点及水上乐园、农家乐的管理工作。
第七章 进度安排
项目建设期为3年：
建设期：2011年——2014年，总投资：31375.78万元。

第八章 投资估算与资金筹措
8.1估算范围及依据
8.1.1估算范围
按照项目建设方案和建设内容，分区对具体建设内容按有关标准和实际情况逐一估算。（包括绿化工程、安全卫生与环保、娱乐设施、服务设施、基础设施）。
8.1.2估算依据
（1）国家发改委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改委投资[2006]1325号）；
（2）土建工程：以《湖南省2001建筑工程概算定额》为依据，并参考当地同类工程建造价格估算指标进行概算；
（3）预备费用按照工程费用总额的5%进行计算；
（4）仪器设备以厂家报价和市场询价估算；
（5）建设期利息按照央行公布的5年期贷款基准利率6.65%进行计算。
8.2项目总投资
项目总投资=固定资产投资+流动资产投资=29315.78+1000=30315.78万元
固定资产投资29315.78万元。投资构成：
房屋道路建筑工程：24704万元；设备购置安装：1830万元；其他费用：2781.78万元。
8.2.1固定资产总额估算
本项目的建设投资由建筑工程费、土地征用及租赁费、设备购置费、工程预备费、工程勘察设计费、建设期利息和培训等其他费组成（详情见附表1、2、3）。
1.建筑工程费
包括景点建设费，道路、绿化，员工楼等设施，需投资24704万元。
2.土地征用及租赁费
包括租地费、征地费和上缴规费。经估算，租地500亩，费用均价0.01万元/亩每年，租赁期为50年，建设期3年；征用土地 亩，费用均价为 元/亩每年。本项投资额共计460万元。
3.设备购置安装费
包括信息平台、给排水、消防、电力、通讯等所需设备的购置，需要投资1830万元。
4.预备费
按工程费用总额的5%进行计算，需预备费1235.2万元。
5.工程勘察设计费
按工程费用总额2%进行计算，需预备费494.08万元。
6.其他费
包括培训费及宣传广告费和其他客户费等，估算为260万元。
7．建设期利息
本项目全部投资资金来源主要是自由资金、银行贷款和国家扶持资金组成。本项目建设需向银行贷款5000万元，利率按最新央行公布的6.65%计算，建设期利息为332.5万元。
本项目固定资产投产为29315.78万元。
8.2.2流动资金估算
流动资金属于铺底性质的流动资产，它将被长期占用，只在项目终结年一次性收回，一般采用公司自筹方式解决。
本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项目建设流动资金投资估算，一般情况下，本项目流动资金投资约为1000万元。
8.3资金筹措
项目所需用资金3亿元。资金筹措情况如下：
（1）企业自筹：自筹25000万元，用于固定资产投资25000万元，流动资金投资1000万元。在建设期内由于试运行，会产生一定利润，可满足企业一部分自筹资金。
（2）银行贷款：申请银行贷款5000万元，全部用于固定资产投资。
（3）申请政府扶持配套资金：申请扶持配套资金100万元。
8.4投资计划
项目建设期3年，项目资金分三期投入。第一期投入2亿元，其中新投入流动资金400万元；第二期投入资金1亿元，其中新投入流动资金400万元；第三期投资2000万元，其中新投入流动资金200万元。

第九章 财务分析
9.1评价依据
本报告依据国家颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。
9.2基本数据
9.2.1计算期的确定
项目建设期1年，项目计算期拟定为10年，其中前1年为建设期，第2年全面进入生产营业。
9.2.2生产负荷预测
第一年生产负荷0%，年营业额0万元。
第二年生产负荷0%，年营业额0万元。
第三年生产负荷0%，年营业额0万元。
第四年生产负荷100%，年营业额7895万元。
第五年生产负荷100%，年营业额7895万元。
第六年生产负荷100%，年营业额7895万元。
第七年生产负荷100%，年营业额7895万元。
第八年生产负荷100%，年营业额7895万元。
第九年生产负荷100%，年营业额7895万元。
第十年生产负荷100%，年营业额7895万元。
9.2.3收入预测
项目建成投产后，年营业经营收入7895万元。
溶洞区：2080万元/年；
外景区：2180万元/年；
农家休闲区：750万元/年；
水