武汉某老年公寓项目立项建设可行性研究报告.doc

武汉市房地产市场
一、武汉市房地产市场

（一）2003年武汉市房地产市场回顾

2003年，武汉市房地产投资增长15%左右，同期全市GDP增长12%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长6.3%，竣工面积增长7.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面积增长7.8%，销（预）售面积增长10.7%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：武汉市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。
大规模的旧城改造为武汉市房地产业的发展推波助澜，成为市场可持续发展的催化剂；土地市场的阳光操作完成了从无形市场到有形市场的根本转变；规范房地产市场的法规、政策频频出台，透明有序的竞争环境逐渐形成；地产开发与购房消费日趋成熟，理性成熟的消费观念占据主导；产品升级换代中的高端产品频现市场，质优价廉的经济适用房梦圆低收入家庭。总之，武汉房地产市场是一个健康、快速、协调、充满活力、蕴涵潜力的市场。

Ø 开发投资额大幅增长

2003年武汉市房地产总投资169.5亿元，同比增长27.92%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6%，占
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总投资的73.65% （经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%）
字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。

图1—1

Ø 施工面积、新开工面积稳步增加

2003年施工总面积1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%（经济适用房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89%）；写字楼98.04万平方米，同比增长26.5%；商铺138.34万平方米，同比增长5.1%。

图1—2

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2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%（经济适用房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%）；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8%，商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2%。

图1—3

Ø 竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位

2003年房地产竣工总面积682.62万平方米，同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方米，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%（经济适用房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%）；营业用房56.19万平方米，占总竣工的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。

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图1—4

Ø 消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长

2003年，全市商品房销（预）售面积835.78万平方米，同比增长10.07%。其中：住宅销（预）售面积约占80%，实现销售收入136.51亿元，同比增长15.15%。

图1—5

Ø 商品房销售价格涨势不止

由于土地成本的增高、住宅产品品质的提高、国务院18号文件的出台以
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及预售门槛的提高等因素的影响，2003年全年综合物业价格为3311.2元/㎡，指数为1151.70点。其中：住宅类物业全年销售均价为2353.4元/㎡，同比上涨7.25%，全年价格指数为1284.51点，同比增长7.25%；写字楼物业全年销售均价为4339.97元/㎡，同比上涨4.3%，全年价格指数为1082.85点，同比增长4.27%。

2002、2003年住宅、写字楼类物业价格指数、销售均价比较表

表1—1

住宅类物业价格指数
住宅类物业全年销售均价
写字楼类物业价格指数
写字楼类物业全年销售均价
2002年
1136.65
2194.3元/㎡
1038.51
4161.05元/㎡
2003年
1219.06
2353.4元/㎡
1082.85
4339.97元/㎡
增长幅度
7.25%
7.25%
4.27%
4.3%

Ø 商品房空置面积大幅度下降

商品房旺销使全市商品房空置面积下降，截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，同比下降24%。其中：住宅79.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。

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图1—6

Ø 旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长

2003年全市旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%，拆迁260万平方米同比增长34.72%；拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户；全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩，供应土地35宗，面积2618亩，同比增长107%；实现交易金额41.04亿元，同比增长137%。

图1—7

“XX老年公寓”可行性研究报告
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综上所述：
2003年．武汉市房地产市场是空前火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。2004年房地产市场是2003年房地产市场的延续和发展，2003年房地产运行的各项经济指标必然影响和决定2004年房地产市场的发展和走势，由此预测：2004年武汉市房地产市场将蓄势待发，全面飘红，老区新区一路高歌，新老板块各领风骚。2004——武汉房地产市场风调雨顺又一年！

（二）武汉市房地产市场运行的基本特征

Ø 国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展

由于我国部分地区房地产开发市场过热，地价、房价上涨过快，为规避风险，保持全国经济持续、快速、健康增长，国家相关部门在2003年陆续颁布了一系列宏观调控政策：别墅类用地叫停、央行121文件出台、国务院18号文件颁布……在国务院以及中央有关部门连连出台重要政策规范房地产市场的同时，武汉市政府和有关部门也政策举措频出，如调整城市规划、大兴城市基础设施建设、加强土地资产经营、调整住房结构、规范经济适用房管理、实行预售房备案制度、启用新的《商品房买卖合同》等等，这些新政策、法规的出台引起了武汉市房地产开发市场不小的反响，影响较大，它将改变现有的开发模式和企业生存格局。
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Ø 旧城改造力度的加大给武汉市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣。

2002年，“三区五片”是领衔武汉市房地产市场的主角，其开发量占武汉市房地产开发总量的半数以上。但随着城市全面协调发展、城市化进程的推进、政策的引导、土地供应方向的调整，房地产市场“热点”逐步发生了转移。2003年，虽然各板块仍然有一定数量的新盘推出，但除光谷外，其余各板块已风光不再。与“三区五片”的弱化相比，新的片区在崛起，如：盘龙城板块、城西板块等。热点片区的分散，说明了武汉房地产开发和城市建设的格局发生了重大而深刻的变化。同时，老城区也在这一年里焕发出了新的活力，老城区成熟的市政配套、完善的生活设施使项目得到有力的依托，吸引着众多“都市主义者”。在过去几年，武汉市房地产开发形成的以城郊结合部为主，老城区为辅的旧格局，随着市政府关于旧城改造政策和法规的出台，加大旧城改造力度，实施整片旧城改造的政策已经和正在发生变化。市政府旧城改造政策成了激活市场潜在需求的导火索，已经形成了哪个区的旧城改造力度大，哪个区的住房需求量猛增的局面。与此同时，旧城改造也促使旧城区居民的住房观念由生存空间转为生活空间，市场的竞争也由价格竞争转向了综合实力竞争。

Ø 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正。

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2000年7月，武汉市土地整理储备供应中心的成立，使武汉市的土地市场
机制完成了由无形市场向有形市场的根本转变，经过四年的发展，旧的供地方式被彻底打破，新的制度产生，特别是2003年，危房改造项目进入市场轨道，武汉市土地有形市场的最后一个漏洞被堵死，使开发企业得以在同一起跑线上公平竞争，给有实力的企业增加了扩张的空间，而一些无实力的“三无”企业将被淘汰出局。2003年，武汉市土地招标、拍卖、挂牌频率之高、地块之大、交易额之高均创历年之最，武汉土地市场透明化，土地交易阳光化已经成为不可遏止的潮流，它对武汉房地产市场乃至武汉城市建设的深远影响已经开始显露。

Ø 国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为武汉市房地产市场注入新的活力

随着我国加入WTO以及国家西部大开发战略的实施，武汉作为我国中部的特大城市，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前武汉市人均住房建筑面积仅22.1平方米，处于全国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；土地有形市场的建立和土地交易的阳光化操作，再加上武汉市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好武汉的市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入武汉市场寻找商机，而且，就其开发力度分析，均是将武汉作为其全国性战略扩张中最重要的支点，使得武汉房地产市场呈现精彩纷呈的局面。据不完全统计，截止目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家，如：
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万科、龙腾、顺弛、泰跃、三金、复地……这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高武汉市房地产开发的整体水平。

Ø 三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展

存量房成交70244套，面积为636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、21.45%，交易额达55.61亿元。2003年，全市存量房年均价为1335.51元/㎡，同比上涨121.23元/㎡，涨幅为9.98%。其中：住宅类物业年均价1154.46元/㎡，交易68460套，交易面积506.79万平方米；商铺类物业年均价2709.19元/㎡，交易1155套，交易面积27.1万平方米；写字楼类物业年均价1540.28元/㎡，交易256套，交易面积29.32万平方米。房地产业的理论和实践证明：性属三级市场的二手房交易对象是“以小换大”、“以旧换新”、“以劣换优”的消费群体，他们的交易在客观上形成了住房消费的差异消费、梯度消费，为房地产一级、二级市场注入了活力，创造了潜在客户群，增加了购买力，从而激活了一级、二级房地产市场。

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（三）武汉房地产市场运行的基本趋势

Ø 写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起

作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。2003年可以称之为武汉写字楼市场的分水岭、温度计，在这一年里，沉寂数年的武汉写字楼市场重新焕发了生机，开发量与销售量一扫前数年的颓势，租售价格也一路攀升，开发热点从汉口向武昌南移，中档写字楼市场成主力，中小户型成主流，成长型企业成市场主导，以投资为目的的购买行为大大增加，这一切新的市场动向事实上夯实了武汉写字楼市场的基础，确定了未来一段时间武汉写字楼的发展方向。

Ø 产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现

随着住宅产业化进程的加快，新型建材和高科技在住宅产品中被广泛应用，康居住宅、节能住宅、健康住宅、山水园林住宅……这一系列新名词证明了这样一个事实：武汉市房地产市场已不再停留在简单的概念宣传上，而是将注意力集中在提高产品素质上。2003年10月31日，继青山“绿景苑”之后，“武汉保利花园”、“新地·东方花都C区”顺利通过国家有关部门评审，正式成为国家康居示范工程； 12月8日，“森林公园”——湖北省首座国家级健康住宅试点建
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设正式在汉启动；除丽岛花园、万科四季花城外，中一花园、山水星辰是新一代山水园林住宅经典。有理由相信：在本次以“住宅产业化”为龙头的武汉住宅产品升级换代过程中，消费者必将成为最大的受益者。几年前，武汉市的高层住宅、
豪宅市场几乎是一个空白，然而，近两年，随着整个市场的升温，出现了一批高层、豪宅物业如：城开永清庭园、惠园·CP、XX·香榭水岸、怡景花园……上十个项目，此外，还有一批高层、豪宅物业正在酝酿中。“山雨欲来风满楼”，随着高层、豪宅物业市场的崛起，江城楼市必会再添生机。

Ø 营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼

每年的武汉房地产市场总会出现令人耳目一新的概念和操作手法，2003年也不例外，和以前浮躁的单纯概念炒作不同，本年度，武汉市房地产市场出现了异彩纷呈的文化景观：音乐结盟、文化之旅、西域采风、全民公决案名、锵锵三人行、香槟晚会……不胜枚举，销售手法不断突破，大胆求变，为达到短期销售目的的传统营销手法已经不能适应市场的需要，营销必须以客户为中心，与业主互动，讲究目标客户群的参与，强调互动和亲和力。

Ø 购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴

在2003年武汉房地产市场上不得不提的还有小户型的全面热销，从年初“开
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源·阳光城”的预热到年中“鹏程时代”掀起的滚滚热潮，再到金秋“汉飞·青年城”的火山爆发，上演了完美风暴。小户型所创造的奇迹绝非偶然，究其原因：总价低，商住两用，适合投资；产品适合新生代的需求；竞争使得品质大为提高；整体规划上新意频出。

Ø 武汉市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋

目前，武汉市房地产大中型开发企业不仅数量少，优质企业更少，抗风险能力弱，全市861家注册房地产开发企业中，开发投资和销售超过亿元的只有13家，年投资达到5000万元的也只有81家，仅占企业总数的11%，有项目的企业489家，不到总数的60%，阻碍了其迅速发展壮大的步伐。随着新政策的出台，开发门槛的提高，房地产市场的竞争日趋激烈，武汉市房地产企业的竞争进入了“洗牌”时期，优胜劣汰成为历史“必然”。部分管理规范、成本控制严格、善于资金运作、产品创新能力强，对市场有敏锐洞察力的企业最终将脱颖而出。理念、资金、技术、人才的优势将在今后的市场竞争中为大中型企业抢得更多的市场份额，而中小企业的生存将面临巨大困难，房地产开发企业的竞争将呈现白热化。

Ø 房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行

武汉市房地产市场
随着房地产市场逐渐进入成熟期，市场细分也势在必行，不同的消费观念、消费群体、消费方式使得房地产消费市场更趋多样化。市场经济的不断发展给写字楼市场带来商机；快速发展的经济给商业地产注入了活力；住宅市场产品更是异彩纷呈，以满足各个层面消费需求。同时，一些新兴房地产概念如：旅游地产、假日休闲地产、工业地产、教育地产也纷纷面市，真可谓百花齐放、万紫千红。房地产市场需求多样化，一方面是因为经济的发展，各种新的消费需求不断涌现；
另一方面是因为随着房地产市场的成熟，房地产开发企业更加重视市场细分、产品创新，求新求变的要求更加强烈，产品的更新换代加快，新需求、新领域的不断涌现使房地产市场更趋多样化。

Ø 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化

住宅市场中投资置业、负债消费以及梯次消费、差异消费等理念，已经被不同的消费阶层所接受，全市已经形成多层次、多类别、多种方式的住宅消费群体。调查显示，购房总金额在30万元以下的消费群体占市场份额的比例在80%左右，超过30万的消费群体比例明显减少，住宅消费市场逐渐显露出总价控制这一市场特征。而这市场特征正说明住宅消费大众化的发展趋势更加明显。
新政策的出台、新力量的参与、新产品的面市、新热点的诞生、新秩序的更迭、新问题的考验……武汉房地产日益丰富多彩和生机勃勃，武汉房地产业正处于全面提速和持续发展的上升期。

老年人住宅市场分析
二、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

Ø 我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

Ø “老年人住宅市场”潜力巨大

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很老年人住宅市场分析
大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

Ø 老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

Ø 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

老年人住宅市场分析
Ø 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。

Ø 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。

总结：
如果说1.45亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。纵观我国房地产开发产老老年人住宅市场分析
业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

（二）武汉市老年人住宅市场现状

Ø 老年人住宅明显不足

武汉市有850多万人口，其中60岁以上的老年人约95万，是典型的老龄化城市，而武汉现有的养老院约150家，在养老院养老的老人不足50000人，另有90万人以其他方式养老。

Ø 户型设计不合理、功能相对单一

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
老年人住宅市场分析
Ø 住宅区规模小、配套设施不足

目前武汉市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

Ø 环境质量有待提升

武汉市现有的养老院中，绝大部坐落在老城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患
突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。

Ø 服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

老年人住宅市场分析
总结：
武汉市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之武汉市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。

（三）老年人住宅市场发展趋势

Ø 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观武汉市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件
配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。武汉辉煌地产营销公司全程策划和销售的武汉侨亚假日颐乐园也是此类型住宅的典型案例，他们的成功开发与销售，可以预示产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展主流。

Ø 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移
老年人住宅市场分析
老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

Ø 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定武汉市现有的150多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

Ø “山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受

他们的青睐。

项目选址（地块）应具备的基本条件
三、项目选址（地块）应具备的基本条件

项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：

Ø 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

Ø 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。

Ø 地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

Ø 地块距离城郊3～5km，距离中心城区10～15 km为宜，老年人住宅不宜选
项目选址（地块）应具备的基本条件
址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。

项目产品规划
四、项目产品规划

根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。

（一）园区规划设计要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人
的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

Ø 设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。
项目产品规划
Ø 生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。

Ø 环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

Ø 户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在40～60㎡左右。即户型设计要个性化、合理化。

Ø 配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。
项目产品规划
Ø 建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

（二）园区规划特征

项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的江南田园风光。

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（三）园区构架

社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积10万㎡；我们通过分析不同年龄阶段的人、不同生理和心理需求以及人数的众寡，认为：70岁以下年龄段的老年人是老年住宅市场的主流客户，其他年龄段（70～100岁）为非主流客户，而且从70岁开始，随着年龄增长，其客户群呈递减的趋势，基于这种认识和分析，我们在每个住宅小区内设3个组团，具体为：1号组团：居住主体为70岁以下老年人，规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约6.5万㎡，
9～10栋，其中鳏寡老人楼约1～2栋，规划建筑总面积约1.8万㎡；2号组团：居住主体为70岁～80岁老年人，规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约2.5万㎡， 3～4栋，其中鳏寡老人楼1～2栋，规划建筑总面积约0.8万㎡；3号组团：居住主体为80岁以上老年人，规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约1万㎡，2栋，其中鳏寡老人楼1～2栋，规划建筑总面积约0.8万㎡；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。
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（四）总体平面布置

所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿河（沿湖、主题公园、山丘走势）呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有多层，又有小高层，要正确处理好多层和小高层的平面布置关系。

（五）产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

（六）园区会所设计与布置

社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会
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所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。

（七）园区内环境规划设计

Ø 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特 别 是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

Ø 整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

Ø 园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

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Ø 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿河（沿湖、环山）设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

Ø 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

Ø 整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

（八）单体建筑设计

Ø 建筑结构：多层为砖混结构，小高层为框架结构；楼层：多层为5层（6-1）， 小高层为11层（12-1），底层架空（底层建筑面积的30%不架空，用作组团
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小型会所和娱乐活动中心），保证视野通透，架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，有利于提升物业档次。

Ø 采用中央空调集中供暖，分户计费，分户空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

Ø 隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。

Ø 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。

（九）户型及户型面积控制

户型主要是一房即单间“直筒房”和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理，一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房各占总套数的50%。

（十）车位、商业配套的设置

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Ø 在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

Ø 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

项目投资成本核算
五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

Ø 规划用地总面积：400亩， 266800㎡，
Ø 土地用途：住宅用地
Ø 使用功能：居住养老
Ø 建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空
Ø 建筑结构：框架结构
Ø 建筑高度：控制（多层）18.6m —（小高层）36.6 m
Ø 综合容积率：1.5
Ø 绿化面积：40%
Ø 总户数：按50㎡/户计算约为6317户，
Ø 总人口：按人均28㎡计算约为11281人
Ø 室内精装修标准：按600元/平方米计算
Ø 商品房市场售价：其中小高层3200元/㎡，多层3000元/㎡，商铺3800元/㎡

项目投资成本核算
2、项目面积规划

表5—1
经济
指标
总建筑
面积
住宅面积
公建
面积
商业
面积
可售面积
多层
小高层
商业
多层
小高层
数量
400000㎡
257600㎡
110400㎡
20000㎡
12000㎡
214667㎡
101200㎡
1200