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北京密云黄金山水庄园项目策划方案

第—部分：企业介绍   
一、企业介绍
中房集团北京黄金实业总企业最早成立于1984年11月26日，于1992年11月18日由武警黄金指挥部接收，军企脱钩后转入中 国房地产开发集团企业，是中房集团组员企业，企业由三把铁锹起家，进入武警后创业资金达成1500万元，发展到现在
企业，改制后资产已达9位数字。经营项目为房地产和酒店业。黄金企业成立至今，已开发项目二十余个，开发面积达100多
万平方米，取得了良好经济效益和社会效益。    
第二部分：黄金山水庄园项目概况    
一、项目位置
黄金山水庄园在密云县溪翁庄镇，该镇因密云水库而著名全世界，距首全部机场50公里，距六环30公里，京承公路通车后
从市内出发仅需30－40分钟车程，被市、县两级政府定为旅游度假区。     
溪翁庄镇人杰地灵，毛泽东、刘少奇、周恩来、朱德、邓小平、江泽民、胡锦 涛等党和国家领导人前后数次莅临视察。陈毅元帅视察水库时即兴赋诗：“密云密
云，气象万千，润我京华，福利无边。”江泽民总书记视察密云水库后题词：“绿 山、净水、富民”。  
溪翁庄镇地理位置优越，交通便捷，通讯通畅，基础设施完备。笔直宽广密
溪路横贯全镇南北，于101国道和环湖路相连接。京承铁路、沙通铁途经境运行并设 有客货运站。    
溪翁庄镇生态环境优美，空气、水质和环境样样符合生态要求，旅游资源得天独厚，密云水库是首全部1000多万人口饮用
水源基地，湖区周围林木覆盖率为98%，负氧离子值高达10000多个单位。境内及周围旅游景点星罗棋布，镇中心所处位置，
为密云县东西两条旅游线交汇点。西侧有全国著名自然风景区黑龙潭、京全部第一瀑、桃园仙谷、清凉谷、云蒙山国家森林
公园等；东侧有白龙潭、司马台长城、云岫谷、雾灵山国家森林公园等景区。镇域内有云湖度假村、云佛山旅游度假村、北
京密云国际会议中心、云蒙山庄、明湖山庄等几十家星级宾馆、疗养所、绿化基地。中央、市、县属近90 家企机关、科
研院所、分支机构落户在此。总建筑面积19万余平方米京溪住宅小区，深得京城众多用户青睐。    
翁溪庄镇资源丰富，年产淡水鱼150万千克，新鲜蔬菜1000万千克。现在依据市场需求，正在进行大规模农业结构调整
结束传统农业生产，发展精品农业、生态农业、观光农业和设施农业。    
翁溪庄镇旅游业实现快速发展。，该镇主动改善镇域环境，加紧旅游资源整合，促进了旅游业快速发展。整年共引
进3家旅游企业开发建设黑山寺风景区等项目，协议金额12亿元；月亮河度假村等4个旅游项目正在建设中；云佛山三期改扩
建和云龙涧风景区已投入使用。同时建成5个民俗村，发展民俗户152户，有21户达成市级标准。整年共接待游人102万人次，
实现旅游综合收入2.51亿元。    
“黄金山水庄园”项目在密云水库南端溪翁庄镇立新村北，紧临密溪公路，在白河风景区中心地带。是密云地域旅
游、休闲、度假最好区域。一侧和密云西线旅游区主干道密溪路相连接，有利于发展旅游和度假产业。    
项目土地顺依山势呈元宝形状，区内水、电、路、通讯、排水排污等基础设施以达成“六通一平”。宗地面积450亩，建
筑面积4.3万平方米。   
二、项目划分
项目用地分为三块，所以计划设计自然形成三个组团。每幅地为—个组团。各组团间靠道路、景观节点、景观轴线，实现
有机联络，有分有合，即自然天成，又浑然一体，形成—个项目三个组团，物业统—管理计划格局。组团分布依山势自
东向西：分为山下组团，山腰组团，山顶组团。     
山下组团：紧临密云县西线旅游主干道密溪路，“黄金假日大酒店”就座落在 该组团。    
三、酒店介绍
北京黄金假日大酒店是三星级标准酒店，集商务、会议、培训、度假为一体 它被绿色生态黄金山水庄园所拥抱，处于密云县白河绿化风景区中心地带，总占 地面积450亩。酒店建筑面积1.3万平方米，为一期工程；二期工程将在黄金山水庄 园内建设3万余平方米产权公寓，二期工程项目已被政府计划部门同意，正在经过
计划审批。   
酒店按中式风格建设，有客房101套。餐厅可同时接待300人用餐，大宴会厅300平方米，另有各类标准包间11个，面积
240平方米，西餐厅、咖啡厅170平方米。大会议厅315平方米，商务洽谈室80平方米。大歌舞厅253平方米，KTV包间9个150平 方米。洗浴、桑拿、健身、游艺用房800余平方米。游泳馆1416平方米。酒店办公用房、职员餐厅等500余平方米。    
本酒店标准适中，适合于各类会议、培训、休闲度假人群。其位置处于密云县城和密云水库之间，是密云西线旅游必经
之路，背靠青山，环境优雅，二期产权公寓建成后将形成更大居住、度假群体。    
本酒店是中国房地产开发集团组员企业和培训中心，也是中国房地产协会培训中心，集团和协会将在这里举行各类房
地产活动，必将推进房地产业和密云旅游业结合，打造新品牌。酒店装修立即完成，待多种设备、设施进店安装调试后
即可开业，欢迎有识之士观光、洽谈、合作。
山腰组团远离密溪路这一交通干道，不仅景观好、而且平静，有山地起伏和高低错落，理应定为人居环境一级地块。不过因为资金投入前后，根据分期开发，滚动发展标准，列为二期开发。
山顶组团由11个景点组成(其中包含东山8个景点和西山3个景点)，属于改造工程，其地势显要，对山腰别墅区组团和
山下大酒店组团全部有烘托作用，应列为三期开发。
第三部分：市场分析   
一、中国旅游市场现实状况及发展趋势估计
北京市现在共有不一样规模档次度假村300余家，关键分布在昌平、顺义、密云、怀柔、平谷、延庆等周围郊区县。具
有规模不等、档次不一样、服务水准参差不齐、对旅游资源有相当依靠性、竞争方法以价格为主特点。伴随居民生活水平
提升及对更高生活质量追求，大家对高品质度假村需求正在逐步增加。伴随北京外资企业和外商投资不停进入，促进
了北京经济蓬勃发展，企业商务交往会议、见面不停增多，而大多数企业会议，出于封闭性和交流性考虑，将选在
设施服务很好度假村中进行，增加了社会对高层次度假村需求。    
近3—4年来在北京近郊出现服务、设施、档次均达成一定水准度假村均取得了很好经营业绩。    
年纪段在30—40岁之间，教育水平较高，家庭收入在3000至 6000元人群对度假村需求较大。大家理想休假周期为每
3个月至六个月一次，大多数人愿意选择北京作为休假首选地点。本项目优越地理位置和便捷交通，对吸引这两方面客源均
有—定优势。尤其是对多种会议和培训班吸引力很大，这是最大潜在优势。  
密云旅游业正在实现由旅游资源大县向旅游经济强县转变。黄金假日大酒店，是根据中式风格兴建，表现了中国古
典文化庄重和豪华，同时不失山野风格宁静优雅。酒店硬件是三星级，软件追求四星级服务，其周围环境及地理位置
更令人心旷神怡。众多木本和草本植物、鲜花从五月上旬竞相开放，使人仿佛置身于绿色海洋、天然氧吧之中和大自然浑
为一体。    
吸引游客在北京黄金假日大酒店度假，来白河风景区及其周围旅游观光，关键分为三个阶段：第一阶段为起步阶段，主
要以北京市城镇居民为主，争取部分会议和培训班；第二阶段为发展阶段，稳住北京地域游客，面向中国并以会议和培训班
等团体活动为主；黄金企业是中国房地产业协会理事单位，是中国房地产开发集团组员企业，本酒店将成为中国房协和
中房集团会议中心和培训中心；第三阶段为繁荣阶段，从北京市区延伸到中国京津唐承德地域，再延伸到国际部分旅游
团体。采取全新经营管理模式，强化市场开发，千方百计拓展客源市场；主动开展全方位、多渠道、大规模促销活动，
不停开辟新兴客源市场；全力做好假日旅游这篇文章，加强广告宣传，伴随众多风景区不停开发建设，和日益火热旅
游时尚，广大游客必将由现在旅游观光向综合旅游发展，白河风景区将形成旅游观光、度假、商务、康复健身等多形式、
多层次大型京郊风景旅游区。  
第四部分：投资估算  
一、投资总成本
  第五部分：利润估算
一、销售收入
二、销售收入测算
三、利润估算
实现利润=净销售收入-总投资=28182万元-18300万元=9882万元应交所得税=实现利润×33%=9882万元×33%=3261.06万元
税后利润=实现利润-应交所得税=9882万元-3261.06万元=6620.94万元
投资利润率=9882万元÷18300万元=54%
投资利税率=6620.94万元÷18300万元=36%    
四、盈亏平衡点分析
盈亏平衡点=项目成本÷净销售收入=18300÷28182=64.94%
当项目可售面积销售达成64.94%，即达成盈亏平衡点，也能够说，当实际销售价格达成现在预定销售单价64.94%，达
到销售价格盈亏平衡点。    
五、收益测算表   
第六部分：经营模式   
一、常规经营
酒店开业后将先按常规经营方法进行操作，利用全新管理方法、一流服务质量等开拓经营，为分时度假经营奠定基
础。
山腰生态别墅按正常销售方法出售给投资人。
山顶别墅则按块标出出卖给投资人。  
二、产权酒店
是另外一个销售方法,把客房作为—个独立产权单位分别出售给投资人，投资人如同购置其它房产一样，投资置业，委托
酒店经营管理,从出租经营收入中获取回报；投资人每十二个月还能够拥有该酒店一定时间段无偿居住权。黄金假日大酒店按产权
酒店方法经营，可加紧资金回收。山腰生态别墅也可按产权酒店方法来出售给投资人。
三、分时度假
现在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大分时度假网络，4500个采取分时度假制度度假村分布在81个
国家，有150多个国家540多万个家庭购置了度假权。将酒店房间每十二个月使用期分为5l周，将5l周分时销售给用户。每个房间 分时度假产品，就是在约定时期内每十二个月在这一房间内住宿一周或数周权利。分时度假卖点是房屋使用时间，以每
周时间为单位分时段将酒店住宿权(使用权)出售给多个业主，以每间客房作为—个时段列出价格表推向市场供用户选择，客
户购置后每十二个月可在酒店享受—段时间度假，也能够作为投资手段，由酒店将客房出租取得投资回报。   
分时度假销售酒店客房时段使用权,产权酒店销售客房产权全部是酒店经营新品种，适应居民投资有效需求，大家对
“钱生钱”投资意识越来越强,投资实力正处于10万元等级，购房出租模式很费神，投资酒店客房、购置产权酒店热销最
根本动力是使众多10万元投资居民成为购置产权酒店主角。   
第七部分:酒店财务测算   
一、测算说明
1、酒店计算期20年，其中建设期1年，经营期。
2、基准收益率取10％。
3、缴纳税金和税率
营业税：各项营业收入均按5％税率缴纳营业税。
所得税：所得税＝应纳税所得额×所得税率，所得税率为33％。
二、常规营业收入估计
1、客房：酒店设计客房101间，经营期第—年取日租金298元，出租率55%,当年客房租金收入为634万元。
2、餐饮：酒店设计可供240人同时就餐，经营期第十二个月上座率55%、人均消费60元、日开餐三次，当年营业收入433万元
3、娱乐设施：估计经营期第—年营业收入500万元。
4、会议室收入35.1万元／年。
5、其它收入(商务、商场、洗衣)80万元/年。
从经营期第二年开始，各项营业收入按一定比率递增，且递增8年后趋缓不计，其中客房、餐饮和其它娱乐设施营业收入
均按10％估计。
三、利润估计
酒店分时度假销售利润1970.5万元/年
酒店餐饮、娱乐、会议等利润329.6万元/年。  
第八部分结论
黄金山水庄园项目手续已齐备，建设条件良好，所处地理位置优越，经营方案灵活多样、切实可行，市场前景乐观，客
源充足，总体评价财务指标很好，有—定抗风险能力，含有很好财务赢利能力和还贷能力。依据北京中鼎联合评定有限
企业和北京杜鸣联合房地产评定评定汇报，本项目在评定时点市场总价值为18106.81万元人民币，有着巨大
升值潜能。  
密云人打造精品卫星城规模已初步形成，全国各地投资商全部把眼光瞄准了密云，瞄准了这最终一块北京末开垦土
地；密云战略性地位越来越显重，越来越受到投资商观注；因为北京申奥成功所带来无限商机，中国加入WTO后所带来
协同效应，加上黄金人虔诚敬业、精诚协作，必将借着‘黄金山水庄园’项目塑造出二十一世纪黄金企业辉煌明天。