青岛某地块房地产开发项目建设投资可行性研究报告大学生毕业论文.doc

摘 要
房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。
该项目可行性研究报告共分八部分。分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。
李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。
关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析

Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility Study
Abstract
Real estate development on the land legally acquired state-owned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project.

The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and recommendations.

Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project risk-resisting ability, the project is feasible.

Key words: real estate development projects; feasibility analysis; return on investment analysis; risk analysis

III

目 录
1项目总说明 1
1.1项目背景 1
1.2编制依据 2
2 项目概况 3
2.1 项目名称 3
2.2 宗地位置 3
2.3土地价格 4
2.4 宗地现状 4
2.5市政配套 4
2.6项目周边社区配套 6
2.7规划控制要点 6
3 市场调研及分析 8
3.1宏观政策分析 8
3.2青岛市近期规划发展方向 8
3.3青岛市房地产现状及价格走向 9
3.4李沧区房地产现状及价格走向 10
3.5主要竞争楼盘分析 12
3.6 目标市场选择与市场定位 14
3.6.1购房价格分析 14
3.6.2产品类型分析 14
3.6.3目标客户层选择 16
3.6.4 项目的SWOT分析 16
3.6.5项目产品初步定位 16
4项目规划设计分析 18
4.1项目规划目标 18
4.2规划设计特点 18
4.3项目建筑布局 18
4.4项目结构形式 18
5 项目进度安排 19
5.1工程进度计划 19
5.2销售计划 19
6 项目投资收益分析 20
6.1项目总投资及开发成本估算 20
6.1.1土地费用 20
6.1.2建安工程费 20
6.1.3基础设施建设费 21
6.1.4前期工程费 22
6.1.5开发间接费用 22
6.1.6管理费用 22
6.1.7 公共配套设施建设费 22
6.1.8财务费用 22
6.1.9销售费用 23
6.1.10开发期间税费 23
6.1.11 不可预见费 23
6.1.12 其他费用 24
6.1.13项目开发总成本 24
6.1.14经营资金估算 25
6.1.15项目总投资 25
6.2销售收入估算 25
6.2.1销售收入估算 25
6.2.2销售税金及附加估算 26
6.3投资使用计划与资金筹措方式 26
6.3.1投资使用计划 26
6.3.2资金筹措方式 26
6.3.3贷款本金的偿还及利息支付 27
6.4项目财务评价 27
6.4.1项目财务报表 27
6.4.2项目财务评价 27
6.4.3项目财务评价结论 28
7项目风险分析 29
7.1敏感性分析 29
7.2盈亏平衡分析 29
7.3概率分析 30
7.4风险管理 30
7.4.1风险因素 30
7.4.2应对措施 31
8结论与建议 32
8.1结论 32
8.2建议 32
附表1 33
附表2 34
附表3 35
附表4 36
附表5 37
附表6 38
附表7 39
附表8 40
附表9 41
附图1 42
附：住宅需求调查问卷结果 43
参考文献 44
致谢 45

1项目总说明
1.1项目背景
a.青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，是中国东部重要的海滨城市，也是国家五个计划单列市之一。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，市区人口371.88万人。
b.青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短几年的时间里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。
c.据《2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，2011年，面对复杂的国内外环境，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面落实中央一系列宏观调控政策，全市经济实现了平稳较快发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。初步核算，全市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，比上年增长11.7%。全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地方财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地方财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。全年居民消费价格上涨5%,八大类商品价格不同程度上涨，其中居住上涨3.5%。12月份市区新建住宅价格同比上涨0.5%，环比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，环比下降0.7%。
统计公报指出，去年全年房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。
d.李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方区，北连城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛市的咽喉之地。面积98平方公里，人口51万。 李沧区东部自然环境优越，生态宜居，有白果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一；中部商业发达，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一；西部工业基础雄厚，集中了青岛市近百家大中型骨干企业。2011年全年实现地方生产总值240亿元，同比增长10.8%。完成固定资产投资178亿元，同比增长30%，总量首次跃居市内四区第一。
1.2编制依据
编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：
（1）《青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《青岛市2008至2012住房建设发展规划》；
（3）《青岛市城市总体规划（2006－2020）》；
（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；
（5）《山东省城市房地产开发经营管理条例》；
（6）其他相关专业设计规范；
（7）青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；
（8）青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

2 项目概况
2.1 项目名称
青岛市李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目。
2.2 宗地位置
本地块位于青岛市李沧区，东临汉川路，南瞰双峰山，北依世园会主园区，小区出入口紧靠九水广场，距九水东路交通主干道不足百米，外享繁华，內得幽静。

图2-1 目标地块位置示意图

图2-2 目标地块规划位置图
2.3土地价格
李沧区九水路以北，汉川路以西地块的挂牌起始价（楼面地价）为2665元/平方米。
2.4 宗地现状
a.根据《青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录》，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。本地块是青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。
b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。
c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。
2.5市政配套
该地块东临汉川路，西临九水广场，南临九水东路与现状住宅区相隔,北临青岛恒大实业集团公司,用地西侧为沥青路面的现状道路,东侧为沙土路面的大车路。
该地块水、电、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。

九水东路现状管线有煤气一条、给水一条、邮电一条。管线说明如下：
a.煤气：位于九水东路道路南侧。材质为钢，管径为400毫米；
b.给水：位于九水东路道路北侧。材质为铸铁，管径为400毫米；
c.邮电：位于九水东路北侧人行道上。材质为PVC，管径为50*36+12*12厘米。

图2-3 目标地块市政配套综合图
2.6项目周边社区配套
a. 交通出行：该地块分别有112、113、128、326、361、365、385等多路公交车经过，去往市区、崂山、城阳等方向均十分方便；未来即将建成的地铁M2号线将快速拉近项目与市区的距离，届时不出半个小时即可到达市区的主要区域；
表2-1 项目周边公交线路
公交车
路线
112路
卧龙村——沧海路
113路
流清河——沧海路
128路
南王家上流——沧口公园
326路
恒星学院——利津路
361路
恒星学院——唐河路
365路
北九水——大港二路
385路
海大崂山停车场——李村公园
b.医疗：青岛401医院北院区距离项目仅2公里，周边还有市第八人民医院，409医院等多所三级甲等医疗机构，就医方便。
c.教育：海洋大学崂山校区，青岛酒店管理学院，恒星职业学院，青岛体育运动学校，广播电视大学，规划建设的潜艇学院等高校学府毗邻项目；前往青岛二中，青岛五十八中和青岛六十四中更是方便快捷。
d.购物：与现有刘家下河商业中心、规划苏家商圈相临。前往李村商业圈仅10分钟车程，前往枯桃花卉市场交通便利快捷，是未来业主休闲购物的理想去处。
e.休闲、娱乐场所：北侧“睡莲世界”和“白果山公园”；南侧为李村河生态区；虎山城市生态公园、十梅庵风景区、崂山风景区东西环抱；青岛世博园园林花卉博览会暨世博大道项目，与项目仅几分钟之遥，是业主消遣、散步、放松身心的好地方。
2.7规划控制要点
规划用地性质：居住用地；
用地使用强度：容积率 1.8 建筑密度 27.54％ 绿地率>35％；
出让年限：70年；
产权类型：大产权房；
设计要求
建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；
建筑间距：按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距；
退后道路红(绿)线：退后周边道路红(绿)线10米以上；
退后周边地界：退后周边地界6米以上；
交通出入口位置：机动车出入口设置在小区西侧，交通出入口间距要符合有关道路交叉口设置规范的技术要求，组织好用地周边动静态交通；
停车规模：配备充足的停车位,停车形式为地上停车场。
表2-2 小区主要经济技术指标
项目
单位
数量
规划总用地
平方米
23134.4
总建筑面积
平方米
41622.13
标准层建筑面积
平方米
36325.51
阁楼层建筑面积
平方米
2060.15
半地下储藏室建筑面积
平方米
1575.35（按1/2计算）
总居住户数
户
312
建筑密度
％
27.45
容积率
——
1.8
绿地率
％
35
日照间距系数
——
1.5
停车位（地上）
辆
108

3 市场调研及分析
3.1宏观政策分析
a.2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”), 拉开了第三轮房地产宏观调控的序幕。新国八条要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
b.政府打出“2011调控组合拳”，形成连续高压调控政策。2011年4月6日，再次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别再上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，由6.6%上调到6.8%，后期存贷款利率仍不断上调；5月，国家发改委要求开发商进行“一房一价”公示；7月，央行年内第三次加息，房贷利率十年最高点；8月，建设部公布二三线城市限购“五条标准”；12月，中央明令限购令续期，房产税试点范围将扩大。现在的国家政策力度远超以往，连续不放松的调控也取得了显著的效果，这从一定程度上也坚定了中央持续进行宏观调控的决心。
c.2011年1月30日下午，青岛市政府发布了《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》(简称“十二条”)，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求，并将从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署，持续推进岛城房地产市场健康发展。
d.2011年2月，青岛市政府出台青岛限购令，规定对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。 2012年将继续严格执行住房限购政策。
新国八条、央行频繁调息和青岛市限购令，在增高了购房者购房门槛的同时也严重打击了购房者购房信心，市场观望情绪浓厚。
3.2青岛市近期规划发展方向
a.根据2011年4月15日青岛市人民政府办公厅印发的《青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，青岛市城市发展布局为：立足提升全市城镇化水平，优化整合全市国土空间资源，以环胶州湾区域为核心，以组团布局为主要形态，形成各组团布局有机衔接、功能定位清晰的网路化城市空间结构，
构建“环湾型、组团式、多层次”的大城市发展新格局。重点发展崂山、黄岛、城阳，优化提升市南、市北、四方、李沧。
b.《青岛市城市总体规划（2006－2020）》提出“环湾保护、拥湾发展”的战略思想，将城市空间资源的利用向集约化、内涵式方向引导、控制与发展；并正式确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，致力于积极构建青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的现代化城市框架，以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。
新一轮总体规划勾画出一幅宏大绚丽的未来城市蓝图：到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、城市建设用地规模将近540平方公里、城镇化水平达到77.8％的富强、文明、和谐的现代化国际城市；到2050年，建设成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。
3.3青岛市房地产现状及价格走向
2011年青岛市全市生产总值达到6615.6亿元，同比增长11.7%，经济运行平稳，主要经济指标均快速增长。青岛市固定资产投资额同比增长23.6%至3225.8亿元，其中房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。全市商品房施工面积为5690余万平方米，增长12.5%；新开工面积为1813.1万平方米，增长5.9%；商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%，待售商品房面积增加23.1%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。
在限购、限价、加息等宏观政策下，青岛市商品住宅销售量受到一定的遏制，但由于在成交楼盘中不乏高端楼盘，销售价格仍持续在高位。房贷利率7折优惠政策的取消以及央行的几次连续加息，增加了购房成本，作为楼市主力的刚性需求在一定程度上也受到抑制，楼市市场的不明朗也会进一步加剧刚性需求用户的观望情绪。5月18日，国家统计局发布了2012年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。根据最新的统计数据，青岛房价连续第6个月出现环比下降，降幅达1.7%。与去年同期相比，青岛房价下降3.8%，为近年来最大跌幅。

图3-1 青岛市近期新建住宅成交套数

图3-2 青岛市近期房价走势图
3.4李沧区房地产现状及价格走向
李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，是进出青岛市的咽喉之地。李沧区东部自然环境优越，生态宜居，是青岛市最宜居的区域之一。目前在岛城，人口迁徙和城市中心也在潜移默化中向北转移，逐渐在李沧聚集，在不远的将来，李沧将成为新的城市中心。众多大型房企落户李沧，新的居住区正在形成，“创城”级别的房地产项目在李沧就有6个之多， 万科生态城，绿城，中海国际社区，时代城，中南世纪城，海岸华府，这些项目地处李沧重要地段，定位大多面向刚需，必会吸引大批年轻的刚需群体，新的中央居住中心会逐步从
浮山后等传统岛城居住区转入李沧九水路，金水路，虎山东侧等区域。买对较为惨淡的楼市，李沧区最新做出降价调整，一些中小型项目的降价直接推动了房价的下行。

图3-3 李沧区新建住宅均价走势图
目前，李沧楼市刚性项目为主流产品，从销售情况来看，一季度末，楼市回暖已现成效，刚需逐渐由观望转为出手。二季度刚需购买需求会愈加强烈。加上李沧区隶属政府重点规划区域，价值潜力无限，伴随着铁路青岛北客站周边区域的开发，沧口区域总投资高达50多亿元板桥新城的逐步建设，李沧区域规划将无限利好。商业上万达、苏宁、宝龙等大型综合体项目落地，让刚需购房者纷纷把目光投向李沧。
李沧区刚需项目云集，大型房企不断落户，商业密集，交通便捷，加上世园会不断推进，区域的无限利好使得无数购房群体纷纷向往。3月李沧区更是拔得头筹，新房成交了776套，成交面积为74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面积为71058㎡,荣登三月青岛楼市成交套数第一名。由下图也可以看出，4月青岛各区楼市成交套数中，李沧区仍保持第一名的好成绩，市场前景较好。

图3-4 2012年4月青岛各区市新房销售比例
3.5主要竞争楼盘分析
本项目有万科生态城、和达和城、绿城理想之城三个主要的竞争项目。
其中和达和城的占地面积与本项目相当，万科生态城和绿城理想之城相较本项目来说均为大项目，竞争性不容忽略。针对这一点，本项目的宗旨即为把该项目做精，充分考虑购房者的需求，以人为本，提升住房品质。本项目将从规划设计、居住环境、住宅性能、营销策划、物业管理等方面加强项目优势，可以从建筑设计方面彰显项目特色。
a. 万科生态城
项目地址：李沧金水路128号（青岛生态商住区）
项目占地：161.1万平方米
建筑面积：349.8万平方米
容积率：2.20
建筑类型：住宅、别墅、蚂蚁工房、低层、 多层、高层
开盘时间：2011年11月20日
当前售价： 起价7000元/平， 均价9000-13000元/平，最高14600元/平
物业费：2.59 元/平方米·月
绿化率：40%
装修标准：精装 图3-5 万科生态城示意图
开发商：青岛万科置业有限公司
物业服务：青岛万科物业服务公司

b.和达和城
项目地址：李沧区 九水东路496号
项目占地：13.5万平方米
建筑面积：28.23万平方米
容积率：1.80
建筑类型：住宅、高层
开盘时间：三期2011年4月9日开盘，
二期花园洋房2010年8月7号开盘
当前售价：起价8000元/平，平均价9300-9400元/平
物业费： 0.96元/平米·月
绿化率：40.70%
装修标准：毛坯  图3-6 和达和城示意图
开发商：青岛和达置业有限公司
物业服务：中房物业公司

c.绿城.理想之城
项目地址：李沧灵川路6号（九水东路以北）
项目占地：273万平方米
建筑面积：209万平方米
容积率：1.47
建筑类型：住宅、多层、小高层、高层
开盘时间： 2011年11月17日
当前售价：均价10000元/平（不同户型差别较大）
物业费：2.10元/平米·月
绿化率：35.60% 图3-7 绿城理想之城示意图
装修标准：精装
开发商：青岛绿城华川置业有限公司
物业服务：浙江绿城物业管理有限公司

3.6 目标市场选择与市场定位
根据本项目特点，设计出“住房需求调查问卷”一份，通过到宗地附近对居民做调查了解购房者需求，共调查50人，做出有效调查问卷36份，通过对调查结果、调查问卷的分析以及了解到的住宅市场现状，进行目标市场定位、产品定位。住宅需求调查问卷及调查结果见附录。
3.6.1购房价格分析

图3-8 可接受住房单价分布图
从单价方面来看，普遍能接受的单价为10000元/平方米以下的占86%，其中7000-9000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。
3.6.2产品类型分析

图3-9 可接受住房户型选择分布图

图3-10 可接受住房建筑面积分布图

图3-11 可接受住房楼层选择分布图
a.户型：随着家庭结构向小规模发展，户型相应的以小户型为主。目前最受欢迎的是二室二厅，占47%，一室一厅占17%，三室二厅占11%、二室一厅占9% ，三室一厅和小别墅占8%。
b.建筑面积：人们在偏爱小户型的同时，追求空间的宽阔、实用，不再盲目追求很大的建筑面积。与户型相对应，51-90㎡最受欢迎，占59%，91-110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。
c.楼层：随着越来越多的小高层、高层住宅的出现，小高层住宅逐渐被人们所接受。在调查中，喜欢8层及以下的占48%，9-11层的占22%，12-16层的占14%，17-20层的占11%，,21层及以上的占5%。

3.6.3目标客户层选择
通过分析调查结果以及对周边竞争楼盘的对比分析，该项目的主要目标客户层确定为：
在李沧区、崂山区工作的，月薪在3500-6000元之间的中等收入的工薪阶层是主要的潜在客户群。由于该项目的地理位置优越，交通便利，环境优雅，故在李沧区及崂山区工作的年轻人也是该项目的潜在客户群。
该项目的目标客户群主要是首次置业以满足居住的潜在购房者。
3.6.4 项目的SWOT分析
SWOT分析：优势劣势同在，机会威胁并存
Strengths（优势）：
1、地理位置优越，交通便利 ；
2、地块周边社区配套完善；
3、土地平整，便于规划及施工；
4、优质的服务，名牌物管 。
Weaknesses（劣势）：
1、销售受季节等影响较大 ；
2、产品形式单一 ；
3、开发周期长，后续施工会影响先期入住客户的生活质量 。
Opportunities（机会）：
1、李沧区环境不断发展完善；
2、旅游度假客群不断增加；
3、交通的不断改善 。
Threats（威胁）：
1、区域内竞争楼盘众多，有较大的竞争压力 ；
2、限购政策影响 ；
3、房地产市场不断冷却。
3.6.5项目产品初步定位
根据以上分析，将该项目产品定位为普通住宅。结合周边竞争楼盘分析，拟建设七层的多层住宅六栋，板楼。户型面积分布在60至105平米之间，户型以套一套二户型为主，建筑面积与之相对应。户型设计坐北朝南，方正实用，适宜居住。
表3-1：户型分配表
户型
面积（㎡）
1室1厅1卫1厨1阳台
60
2室1厅1卫1厨1阳台
70
2室2厅1卫1厨1阳台
85
3室2厅1卫1厨1阳台
105

4项目规划设计分析
4.1项目规划目标
充分协调经济、环境、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，创造舒适、优美、方便且具有丰富居住空间环境的宜住社区。
4.2规划设计特点
a.本建设项目特点为公园地产,低密居所,观景居所。小区内部景观自成一体，水声潺潺的中心水景景观成为了社区的亮点，充分利用社区的地面高差，将绿植、雕塑有机的结合，为社区业主提供了宽敞惬意的休憩空间，内外双景观，绿色生态，悠然宜居。
b.本项目地块毗邻九水公园，位置重要，建筑形式、体量、色彩应与周围环境相协调，处理好与东侧小区的空间关系，避免互相形成遮挡，创造错落有致、统一而富于变化的建筑群体空间，新建建筑应体现青岛建筑风貌特色，屋顶应采用红瓦坡屋顶形式。
c.充分利用好自然地形，做好竖向设计，避免大填大挖，保护好用地内的水面、树木、岩石、植被及其它良好的自然景观要素。以丰富的形态和细节凸现楼盘的高档精致，并相应形成富有特色的庭院环境，体现社区整体的休闲氛围。
4.3项目建筑布局
a.本项目采用色彩明快的现代建筑风格，共6栋多层，且带有阁楼及半地下储藏室，通过错落的布局构建形态丰富的景观建筑群。户型配置根据现有市场调查情况，户型60-105平米不等，使得户型多样化，满足不同消费者的需求。小区会所、物业管理与商铺布置在裙房里。
b.规划配套：根据小区的规模，小区会所和物业管理结合东侧综合建筑布置。换热站、清洁站、居委会、治安联防、物业管理、煤气调压站、公厕、自行车停车蓬等分别依照服务半径分散布置在小区内。小区内设100余个地上停车位，可满足业主的停车需求。
4.4项目结构形式
该地块项目拟采用框架剪力墙结构，板楼。

5 项目进度安排
5.1工程进度计划
工程进度安排如下：
前期准备：2011年1月——2011年6月；
土建施工：2011年7月——2012年6月；
安装及配套工程：2012年6月——2012年9月；
装修工程：2012年8月——2012年10月；
设备调试：2012年11月——2013年1 月；
竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。

图5-1 项目实施进度横道图

5.2销售计划
将该住宅小区销售分为筹备期、亮相及蓄客期、开盘热销、持续热销等几个阶段：
筹备期： 2011年2月—6月
2月底，青岛媒体推广全面铺开，在全青岛范围内宣传；
亮相及蓄客期： 2011年6月—9月
6月底，现场售楼处对外开放，着重在李沧区和崂山区推广；
开盘热销： 2011年10月—2012年3月
10月初开盘，借势热销；
持续热销： 2012年4月—9月
持续推广，回笼资金；
持续销售期： 2012年10月—2013年6月
持续推广，清盘。
6 项目投资收益分析
6.1项目总投资及开发成本估算
6.1.1土地费用
土地费用：房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用，包括土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置补偿费等。该地块是以出让方式获得的，故土地费用即为土地出让地价款。土地费用预估为7205.86万元，详见表6-1 。
表6-1 土地费用估算表
序号
项目
价格（万元）
1
土地出让金
6144.5（23134.4 m2*2656元/m2）
2
拆迁安置补偿费
——
3
城市基础设施建设费
1061.36 （41622.13m2*255元/m2）
合计

7205.86

6.1.2建安工程费
建安工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。预估为10484.61万元，多层单位住宅建筑面积建安工程费用组成详见表6-2 。
表6-2 建安工程费用估算表
序号
项目
价格（元/ m2）
1
桩基础
90
2
土建工程
1200
3
一般装修
773
4
水电安装
240
5
天然气
35
6
暖气
30
7
通讯
20
8
公用开线
16
9
消防
80
10
对讲机系统
35
合计

2519

建安工程费计算如下：41622.13*2519=10484.61万元。
6.1.3基础设施建设费
基础设施建设费：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 预估为760.82万元。详见表6-3。
表6-3基础设施建设费用估算表
序号
项目
价格（万元）
1
供电工程
416.22
2
供水工程
166.5
3
供气工程
62.43
5
排污工程+道路工程
46.27
6
路灯工程+环卫工程
11.57
7
绿化工程
34.7
8
外部道路
23.13
合计

760.82
计算过程如下：
1.供电工程：按100元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为416.22万元。
2.供水工程：按40元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为166.5万元。
3.供气工程：按15元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为62.43万元。
4.排污工程+道路工程：按20元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为46.27万元。
6.路灯工程+环卫工程：按5元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为11.57万元。
7.绿化工程：按15元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为34.7万元。
8.外部道路：100元/平方米*土地面积23134.4平方米*10%，约为23.13万元。
合计费用为760.82万元。
6.1.4前期工程费
预估为381.96万元。详见表6-4。
表6-4 前期工程费用估算表
序号
项目
计算依据
价格（万元）
1
规划设计费
建安工程费×3%
314.54
2
可行性研究费
建安工程费×0.15％
14.21
3
水文、地质勘察费
按占地面积3元/平方米
6.94
4
“三通一平”费
按占地面积20元/平方米
46.27
合计

381.96

6.1.5开发间接费用
开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
以建筑安装工程费的0.6%估算，开发间接费用约为62.91万元。
6.1.6管理费用
管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。预估为566.88万元，取以上5项之和的3％。计算如下：
(7205.86+10484.61 +760.82+381.96+62.91)*3%=566.88万元
6.1.7 公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。本项目不设派出所、托儿所及幼儿园。
1.居委会、公共厕所等公建设施：
2200*(101.08+226.98+100)=94.17万元
2.停车场：按120元/平方米*停车场面积（按10％占