房地产可行性研究报告.doc

房地产可行性研究
第1操作步骤：成功迈出投资第一步
第2操作步骤：可行性研究误区及对应对策
第3操作步骤：房地产可行性研究战略分析
第4操作步骤：设计成功可行性研究步骤
第5操作步骤：撰写出色可行性研究汇报书
第6操作步骤：怎样协调可行性研究投资预算
第7操作步骤：从全局出发进行可行性研究
使用指南
　　可行性研究通常是一个打哪儿指哪儿游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展阶段性局限，造成市场不确定原因较多，项目成 败回旋余地也较大．如此也罢，最危险是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用角度总结了房地产可行性研究关键点和程序，并将之纳入整体战略设计。
第1操作步骤：成功近出投资第一步
1．透视民地产可行性研究
　　房地产开发项目标可行性研究是在投资决议之前对拟开发项目进行全方面、系统调查研究和分析，利用科学技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行综合研究。
　　通常来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为程度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面问题：
第一是要确定项目在技术上能否实施；
第二是怎样才能取得最好效益（关键是经济效益）。
　　从房地产项目开发实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，通常不存在一时无法突破重大难点，不管是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层金茂大厦和高达 468米东方明珠塔就是很好佐证。可见，关键在于投资回报，即能否取得最好经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝
　　一个房地产项目在实施之前，全部必需进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要处理波特定项目成功可能性问题。当然，一个投资方案有成功可能性，或说其是可行，也并不意味着该项目是适宜。－般情况下，可行性分析要研究不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时多个方案全部可能是可行，而且全部很可能含有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优异方案，研究人员只能在可行性分析基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面问题，综合评价合理取舍。可行性研究，最少要能正确地回复这么三个问题：
a、这项目是可行还是不可行
b、假如可行，可行到什么程度
c、假如投资，可能碰到最坏情况是什么，对此应作什么计划
第二操作步骤 可行性研究误区及对应对策
1、 项目精度标准
项 目 内 容
时间（月）
费用
许可误差
投资机会研究阶段
1~3
0.2%~0.8%
30%~20%
初步可行性研究阶段
6
0.25%~7.5%
20%~10%
具体可行性研究阶段
8~16
0.2%~1.0%
<10%

2、 常见误区
误区一：一个标准效益分析
　　假如你项目可行性研究汇报十分肯定地告诉你未来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是汇报。一份专业而严厉项目可行性研究汇报不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们碰到太多不确定原因。这些不确定原因使项目未来价格及销售进程处于一个相正确不确定之中。所以，可行性研究“效益分析”也不可能是十分确定，只能是一个合理估计，而这些估计需要假定前提，那就是期望值。可行性研究依据不一样期望值给出不一样期望效益估计。
误区二：先入为主可行性研究
　　笔者曾考察过十多项失败大型地产投资，发觉其中大部分项目标失败全部是由部分可预见原因造成。这些原因包含：高等级墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津：在一个离市区测多公里乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个计划失控农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”冲击下中途而废；同一时间同一城市同类楼盘供给量过大致使需求短缺；建设成本远远超出预算造成资金不继；一条新建高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效；原先商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁，成为“被人遗望角落”等等。 在和这些项目标发展商交流时，她们对所碰到困难通常全部感叹“真没想到”，然而却是早该想到。再看一看这些项目标“可行性研穷汇报”，几乎全部是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资美好前景，却偏偏不提项目投资不利原因。这么“可行性研究”，自始至终全部是为7证实该项目是可行，犯了“先入为主”大忌。
***先入为主可行性研究通常是由以下原因造成
　　房地产投资企业领导主观意志在起作用。往往因为“长官意志”对课题影响，课题研究人员担心挑项目标毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导意思去论证。所以，为避免这种情况发展，企业领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学路子去调查、分析。
　　课题组人员业务水平不过关。有些项目标可行性研究没有交给真正在行教授去做，而是随便找部分高校老师或在本企业里人去完成。这么做，使课题组智力及能力结构很不合理，要指望她们拿出一个真正可信可行性研究汇报是不可能。
　　　有发展商将可行性研究课题交给部分建筑咨询机构去做，这些单位科研实力过得硬，但因为项目对她们来说就意味着有生意可做，所以也不太可能保持中立研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究单位不能承揽本项目标工程咨询业务。
　　有发展商图省事，让和她合作另一方提供可行性研究汇报。这在意向接触时候是。必需，但要清楚是，合作另一方所作可行性研究只是针对自己投资行为而做，并不适合于现在发展商；有时合作另一方为了争取她人来投资，可能会片面地夸大该项目标投资价值，这么可行性研究是不可能做到中立外。
3．对应对策
a 加紧专业化及市场培育工作，推进行业规模化和专业化，是提升可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差根本确保。目前市场逐步走向规范和成熟，日益猛烈市场竞争成为企业加强可行性研究外在动力。b 提升从业人员素质。这是控制可行性误差基础保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必需含有相当工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。
c 建立可行性研究数据库。目前中国房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以搜集到完整和正确市场信息（在香港，测量师在分析时，能够从香港土地注册处—一相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业相关资料）。信息缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息搜集、整理工作：经过去粗取精，去伪存真过程，将市场上分散信息整理为可用数据。另外，有条件企业还可加强项目后评价工作，经过分析比较，提取有用信息，深入提升可行性研究实用性。
第3操作步骤：房地产可行性研究战略分析
分析角度一：社会经济环免对房地产市场影响
　　房地产业不是个孤立行业，本书多处强调，将房地产业看成国民经济‘喷头产业”来看待是错误，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基础认识问题：到底是房地产业带动国民经济发展还是国民经济成长带动房地产业发展？假如把这个问题搞颠倒了，在形势判定上就会出现根本性失误。不管政府还是企业全部会造成“先人为主”决议倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，全部是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业位置所带来后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场影响
　　部分地方政府城市计划及计划控制水平对当地房地产开发有着直接影响。众所周知，在城市计划管理比很好张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳状态。超前而科学计划、有效规模控制、严格计划管理，使这两个城市房地产开发避免7盲目标、一窝蜂现象，本着配套一片、开发一片、管理一片标准，这里小区住宅市场基础上没有出现供大于求情况，全部楼盘预售成绩全部很好。和此形成对比是，不少城市土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供给量过大，市场价格起落过剧，地方政府计划管理不妥，给发展商们带来了很大风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销影响
　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发第一个上海外贸区—一虹桥开发区，伴随愈来愈多外商人驻办公，邻近古北新区自然成为外商购置或租赁住宅关键目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实境外人士居住区。这使古北新区享受很高著名度，并自然形成了一个独特社交圈及生活小区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是中国最贵地方。
　　从古北新区例子能够看出，房地产价值似乎并不完全取决于楼盘本身档次和质量，还和周围街区环境相关。正因为有虹桥开发区发展，才产生了对古北新区高尚住宅需求，虹桥开发区和古北新区之间显著存在著功效上互补关系。街区功效是使房地产实现其市场价值外在动因。
****投资商本身条件考察
1、考察你经验
　　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家企业全部不可能对自己完全不了解领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历企业，假如该企业以前是开发市内写字楼，现在目标投资对象是郊区分墅，那么能不能考虑呢？那要看企业经理层里是否有含有别墅开发经验人才，不然还是慎重为好。当然，事情并不是绝正确，当你认为“经验”这一风险也值得冒时候，就无须在这个问题上多思量了。
2、考察你投资方法
　　因为企业背景和实力不一样，各房地产投资企业项目投资方法也不一样。可能你企业历来不会在建一幢楼后靠出租来获取长久回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发项目和适于长钱投资地域，你就要三思以后行了。有时候一个好项目，到了一些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你融资能力
　　每一个房地产项目标开发全部会碰到借贷和融资问题。问题是你借贷渠道和融资渠道是否可靠，假如项目建到二分之一而你后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这么事情：一个建了二分之一项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了二分之一，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是赔本生意。分析角度四：投资商本身条件对营销影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对本身条件进行分析。一家企业不可能什么样项目全部能开发，也不可能什么样风险全部敢去冒，所以在考察一个地域、一个项目值不值得去投资时，还必需有针对性地权衡：本企业适不适合于那个地域去投资，适不适合于投资那样项目。

第四操作步骤 设计成功可行性研究步骤
步骤A 人员安排组合
项目
内容
人数
负责项目
费用
时间
注册房地产估价师

造价工程师

市场调查和分析人员

经济分析教授

制作人员

社会学，环境等教授

步骤B：市场分析
a、宏观原因分析
　　房地产开发商在一个国家某个地域拟进行房地产投资时，首先要考虑是该国宏观原因如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有没有地域冲突或战争发生可能性。
b、区域性原因分析
　　通常来讲，项目所在中国部地域之间发展是不平衡，差异总是不一样程度地存在，仅研究其宏观原因还不够、还必需对项目所在区域进行原因分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济影响程度不一样，对有区域影响大，有区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济影响存在着“时滞’现象，宏观经济现实状况往往要经过一段长时间以后才能对区域经济发展产生影响，有地域反应快，有地域则滞后性较为显著，投资时必需加以考虑；其三 国家特定地域经济使得一些区域经济或多或少受宏观经济波动影响，甚至形成于宏观经济趋势相反逆向走势。中国经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依靠程度相对较低，即使在中国宏观经济调整期间，中国资金担心情况下，其国际资本所受影响较小，这些地域项目受到冲击也较小。
c、微观市场分析
　　 对拟投资项目所在地域房地产微观市场分析能够分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场分析，其二是对和投资项目同类型物业市场分析。
步骤C: 市场估计
a 需求估计
　　需求估计就是以房地产市场调查信息、数据和资料为依据，利用科学方法，对某类物业市场需求规律和改变趋势进行分析和估计，从而推断出为了市场对该类物业需求。
b 供给估计
　　供给估计就是以房地产市场调查信息资料和数据为依据，利用科学方法，对某类物业市场供给规律和改变趋势进行分析，从而估计为了市场上该类物业供给情况
c 估计方法
　　通常能够分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
步骤D: 成本测算
　　在房地产开发项目标可行性研究中，项目标成本测算是关键一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算正确是否，如同对租售市场估计一样，对项目标经济效益有重大影响，但相对而言，成本测算较易把握。
通常来讲 成本组成包含以下四个部分：
A 土地前期费：指取得合理土地权证，完成土地上现有建筑物拆迁，开通施工用水、用电、道路和完成场地平整为止所要费用。依据取得上地方法不一样，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。
B 设计和建筑安装工程费：指完成场地三通一平以后，从计划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包含费用。
C 市政配套费：指项目开发时必需向城市市政建设所交付配套费，关键是因为新增房地产项目所引发水电费。
步骤E：财务评价
项目投资方案评价指标通常分为两类：
一类是考虑7贴现原因动态指标，即考虑7货币时间价值原因指标，包含净现值、赢利指数、动态回收期、内含酬劳事等指标。
另一类是非贴现静态指标，即设有考虑货币时间价值原因指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目标评价中通常以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常见静态评价指标。
步骤F：盈亏平衡分析
　　盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定市场生产能力条件下，经过分析拟建项目标产出（量）、成本（本）和收益（利）之间关系，来判定项目优劣及盈利能力一个方法。
　　盈亏分析关键是找到盈亏平衡点（BPe0K－even P0iDt）即项目达成盈亏平衡状态利润为零点。通常来讲，在项目产出能力一定前提下，盈亏平衡点越低，项目标盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目标可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定项目而言，要找出估计销售收入恰好能填补成本时销售量又称保本销售量。
步骤G：敏感性分析
　　敏感性分析是研究一些原因发生改变时，项目经济效益发生对应改变，并判定这些原因对项目经济目标影响程度。敏感性分析不仅能够使开发商了解原因变动对项目财务评价指标影响程度，还能够使她们对那些较为敏感原因进行认真和仔细再研究，以提升项目可行性研究正确性。
反应敏感程度指标是敏感系数：
敏感系数=目标值改变百分比／参数值变动百分比
比如：以售价为参数值，以项目标净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，
净现金流量现值增加20％，则售价敏感系数=20％/10%=2。
敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值改变和参数值改变方向相反，
敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确实定须越谨慎。
步骤H：风险分析
　　风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究多种不一样确定原因发生不一样幅度变动概率分布及对方案经济效果影响，对方案经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案风险情况作出比较正确判定。
第5操作步骤：撰写出色可行性研究汇报书
A、可行性研究汇报主事内容
　　通常来讲，专业机构编写一个项目标可行性研究汇报应包含封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。
1、封面：通常要反应可行性汇报名称，专业研究编写机构名称及编写汇报时间三个内容。
2、摘要：它是用简练明7语言概要介绍项目标概况、市场情况可行性研究结论及相关说明或假设条件，要突出关键，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全汇报精要。也有教授主张不写摘要，因为可行性研究汇报事关重大，阅读者理应仔细全方面阅读。
3、目录：因为一份可行性汇报少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将汇报前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必需编写目录。
4、正文：它是可行性汇报主体，通常来讲，应包含以下内容：
a、概况（包含：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究目标、可行性研究编写入员、编写依据、编写假设和说明）；
b、市场调查和分析；
C、计划设计方案；
d、建设方法和建设进度；
e、投资估算及资金筹措；
f、项目财务评价；
g、风险分析；
h、可行性研究结论；
i、研究人员对项目标提议；
j、对应附表。
5、附件：它包含可行性研究关键依据，是可行性研究汇报必不可少部分。通常来讲，一个项目在做正式可行性研究时，必需有政府相关部门同意文件（如计划选址意见书、土地批租协议、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必需依据委托书和上述文件和对应法律、法规方能编写项目可行性研究汇报。
6、附图：一份完整可行性汇报应包含以下附图：项目标位置图、地形图、计划红线图、设计方案平面图，有时也包含：项目所在地域或城市总体计划图等等。
B、可行性研究汇报正文部分编写
　　正文部分是可行性研究汇报关键部分。内容多，较复杂。
1、概况：
（1）进行可行性研究背景；
（2）所研究项目标名称、性质、地址、周围市政配套和基础设施现实状况，交通及周围环境等；
（3 ）委托方名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联络人；
（4）受托方名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联络人；
（5）可行性研究目标；
（6）可行性研究编写人员名单；
（7）可行性研究编写依据；
（8）研究汇报假设和说明。
2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观市场分析和调查，及对未来供给、需求和价格估计，不仅要有定性分析，还要有定量推导。
3、计划设计方案：要求写出项目所含有计划设计方案及建设过程中市政条件是否含有。市政条件包含水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地域）及道路等配套情况，在汇报中必需有这些市政条件是否含有书面文件。
4、建设方法和建设进度：专业人员可对项目标建设方法委托提出提议或由委托方提供建设方法和进度安排，她们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。
5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必需发生各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和对应支付时间作出融资安排。比如：自有资金、贷款和预售收入这三种关键资金起源安排等。
6、项目标财务评价：要求写出关键财务评价指标计算结果，如净现值、现值指数、内含酬劳率和动态回收期等。
7、风险分析：通常要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对关键敏感原因在有利和不利情况下敏感分析并计算出对应财务评价指标。
8、结论：要求写出该项目可行性研究结论，明确说明该项目是否可行，是否含有较强抗风险能力。
9、相关提议：是专业机构专业人员在进行可行性研究中发觉部分有利于项目取得更佳经济效益、社会效益、环境效益等方面提议，供委托方参考。附表：是可行性研究汇报中包含很多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。
第6操作步骤：怎样协调可行性研究投资预算
　　部分不大规范房地产项目可行性研究汇报，其中项目投资概算只包含7项目建设工程概算。这么算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设实际投资。在被证实星可行前提下，边回收资金边追加投入滚动式投资开发方法也是能够采取，这么一来发展商在工程建设上实际总投入就会小得多。以工程概算替换项目投资概算是极不严厉。房地产项目标投资概算应包含以下内容：
营销开支概算，包含：
项现在研究及可行性研究开支
项目策划开支
销售策划开支
广告开支
项目企业日常运作开支
项目及企业公关开支
工程开支概算，包含：
用于工程勘探开支
用于吹沙填土、平整土地开支
用于工程设计开支
用于建筑施工开支
用于设施配套开支
用于工程监理开支
土地征用开支概算，包含：
政府一次性收取标准地价
用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支
影响公共设施而出现赔偿开支
金融成本开支，包含：
外汇资金进入中国货币系统产生银行担保及管理费用支出
贷款引发利息支出
各项保险开支
税收和行政性收费
不可预见开支
第7操作步骤：从全局出发进行可行性研究
现实化可行性研究前握
　　实际上，一个好市场营销者才是一个最好利润发明者和挖掘者，她们致力于分析多种营销机会利润潜力，捕捉赢利机会。这么房屋是有目标、有针对性地建造。优异房地产企业应从机构内外来纵观其业务，监视改变中环境并抓住最好机会。企业营销人员关键职责是分辨外界环境中关键改变，经过设置早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中新挑战和新机会。 消费者市场分析和营销环境分析相同关键。消费者市场包含个人和家庭、消费者在年纪、收入、教育程度、迁移状态及爱好等方面差异极大，营销者区分不一样消费者群体和细小市场，并根据她们需要来开发产品和服务是很有用处。我们应在分析消费者行为基础上，从消费者购置心理入手，分析营销策划人员怎样制订营销计划。具体来讲就是要研究以下问题：购置什么？为何购置？购置者是谁？怎样购置？何地购置？何处购置？
为选定市场和制订策略而进行可行性研究
在此基础上，我们应进行细致而有针对性市场调研，进行市场分析，并选定适合目标市场，制订产品定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。企业要对每个选定细分市场制订产品定位策略。她需要向用户说明本企业和现有竞争者和潜在竞争者有什么区分。定位是勾划企业形象和所提供价值行为，以此使该细分市场用户了解和正确定识本企业有别于其竞争者特征。定位任务包含三个步骤：
明确部分可利用竞争优势；
选择若干个适用优势；
有效地向市场表明企业定位观念。
产品是营销首要和最关键原因，房地产产品策略需要对产品类 型选择、开发风险选择和开发方案制订和效益分析作出决议。房地 产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅 馆及其它特殊用途物业。房地产产品开发风险选择和房地产开发资金 筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比，假如某一项目不能产生足够收 入偿还抵押并产生正现金流量或项目标总债务超出其价值则被认为是筹资 过分，明智措施是在准备随风险程度内尽可能盈利，应保留部分现金和兑 现性强财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排计划一 一投资多少？投资哪类？何处投资和怎样着手？开发方案通常包含下列内容：开发目标、投资规模和投资额、营运费用及税费、投资收益方法和收益 大小、经营期间现金流量分析。
纳入整体营销方案可行性研究
一个好房地产营销方案最终有一个好计划书，方便在整体上把握整个营销活 动。计划通常应包含以下八大内容：
1、计划概要（便于决议者快速浏览）
2、市场营销现实状况（提供背景资料）
3、机会和问题分析
4、目标、销售量、市场拥有率、盈利水平
5、市场营销策略
6、行动方案：做什么？谁去做？怎样做？何时做？费用多少？
7、估计盈亏报表
8、控制方法
策略包含是营销活动“是什么”和“为何”问题，而实施则包含“谁？”“时 间？”“地点？”“怎么样？”等问题。影响有效实施营销方案原因关键有：发觉及诊疗问题技能：评定存在问题技能；实施计划技能；评定实施效果技能。