房地产开发业务手册模板.doc

目录
第一章 开发业务手册编制说明 1
第二章 土地一级开发 1
2．1土地一级开发前投标准备 1
2．1．1编制土地一级开发实施方案，取得一级开发主体资格 1
2．1．2土地一级开发实施方案所需要材料 1
2．2 土地一级开发咨询意见和审批阶段 3
2．2．1取得一级开发实施方案批复 3
2．2．2组织投标工作 3
2．2．3委托控规调整 5
2．2．4申报计划意见 5
2．2．5建设项目用地预审 8
2．2．6咨询相关部门意见 9
2．2．7办理项目立项 12
2．3征地、拆迁 14
2．3．1征地和国有土地收购 14
2．3．2拆迁、拆除 17
2．3．3拆迁具体工作实施 17
2．4市政基础设施建设 24
2．4．1市政计划和许可 24
2．4．2市政基础设施建设阶段具体工作步骤示意图 24
第三章、获取土地阶段 27
3．1工作结果 27
3．2项目土地取得标准 27
3．2．1项目位置选择及初步分析 27
3．2．2土地规模标准 27
3．2．3土地价格标准 27
3．2．4项目定位 27
3．2．5项目成熟 27
3．2．6营销效果初步分析 27
3．3获取土地 27
3．4北京地域招拍挂步骤图 28
第四章、办理土地使用权证 30
6．1获取土地使用权证 30
6．2申请人需提交以下申办材料 30
6．3审查、决定时限 30
6．4步骤图 30
第五章 办理建设用地计划许可证 32
5．1获取建设用地计划许可证 32
5．2申请人需提交以下申办材料 32
5．3审查、决定时限 32
5．4步骤图 33
第六章、办理建设工程计划许可证 34
6．1取得建设工程计划许可证 34
6．2申请人需提交以下申办材料 34
6．3审查、决定时限 35
6．4步骤图 35
第七章 施工图设计专题技术审查 36
7．1前置条件 36
７．２本阶段需提供以下材料 36
7．２．1施工图专题审查 36
7．２．2施工图立案 36
7．３办理步骤 36
7．４步骤时限 37
第八章 办理各项配套设施接入工作 38
8．1供电配套作业 38
8．1．1前期咨询阶段 38
8．1．2工程建设阶段 38
8．1．3申请汇报 38
8．1．4供电实施阶段 39
8.2供水配套 39
8．2．1项目计划设计阶段（方案设计阶段） 39
8．2．2市政综合阶段 40
8．2．3施工图设计阶段 40
8．2．4施工阶段 40
8．2．5使用阶段 41
8．2．6 注意事项: 41
8．3排水配套 41
8．3．1排水（方案）咨询阶段 41
8．3．2排水（方案）审批阶段 42
8．3．3申办施工临时排水工程 42
8．3．4排水工程实施阶段 42
8．3．5排水工程申请投入使用阶段 43
8.4消防配套 43
8.4.1计划设计方案阶段消防申报需提供资料 43
8.4.2初步设计方案阶段消防申报需提供资料 43
8.4.3施工图设计阶段消防申报需提供资料 44
8．4．4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供材料 44
8．4．5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供资料： 45
8．4．6消防工程施工阶段注意事项： 45
8．4．7建筑工程消防完工验收需提供资料： 45
8．4．8装修工程 46
8.5燃气配套 47
8．5．1扩初设计完成后 47
8．5．2施工图设计完成后 47
8．5．3主体结构封顶前（或完工前6～8个月） 47
8．5．4配套实施阶段 47
8．5．5完工阶段 47
8．5．6通气 47
8．6通信配套 48
8．6．1前期咨询阶段 48
8．6．2 扩初设计阶段 48
8．6．3 施工图设计和施工阶段 48
8．6．4完工验收 48
8．6．5用户申请开通 48
8．6．6通信配套受理运作程序 49
8．6．7收费 49
8.7有线电视配套工程 49
8．7．1 向区有线网络申请审图和配套 49
8.7.2 委托区有线网络进行楼外和小区外布线工程设计 49
8.7.3 和区有线网络协商楼内外和小区外布线工程费用 49
8．7．4有线工程施工 49
8．7．5验收 50
8．7．6用户申请开通 50
8．8邮政配套 50
8．8．1申报资料 50
8．8．2 办事程序 50
8．8．3 法定时限 50
8．8．4 收费标准 51
8．8．5注意事项 51
第九章 办理施工许可证 51
9．1获取施工许可证 51
9．2申请人需提交以下申办材料 51
9．3审查、决定时限 52
9．4步骤图 53
第十章 办理预售证 54
10．1取得预售证 54
10．2申请人需提交以下申办材料 54
10．3审查、决定时限 54
10．4步骤图 54
第十一章 验收阶段 56
11．1人防验收 56
11．1．1人防验收清申请材料 56
11．1．2人防验收时限和步骤 56
11．2环境保护验收 56
11．2．1环境保护验收申请材料 56
11．2．2环境保护验收时限和步骤 56
11．3消防验收 56
11．3．1消防验收申请材料 56
11．3．2消防验收步骤和时限 57
11．4卫生防疫验收 57
11．4．1卫生防疫验收申请材料 57
11．4．2卫生防疫验收步骤和时限 57
11．5计划验收 57
11．5．1计划验收申请材料 57
11．5．2计划验收步骤和时限 57
11．5．3注意问题和事项 57
11．6完工立案准备资料 57
11．6．1完工立案资料 57
11．7四方验收 59
11．7．1四方验收工作结果 59
11．7．2监督站完工验收申报材料 59
11．7．3四方验收时限和步骤 59
第十二章 大产权办理阶段 60
12．1房屋实测 60
12．1．1房屋实测申请材料 60
12．1．2房屋测量审查步骤和时限 60
12、2市测绘所上传数据 60
12．3确权 61
12．3．1确权需要申请材料 61
12．3．2确权审查步骤和时限 61
第十三章 小产权办理阶段 62
13．1办理小产权所需资料 62
13．2时限和步骤 62

第一章 开发业务手册编制说明
用于京汉集团开发地产项现在期开发业务工作，手册所列内容含有工作指导性，具体依据项目所在地域特点，参考实施；各地产子企业能够依据项目标具体特点和企业组织管理架构确定项现在期开发管理体制。
第二章 土地一级开发
2．1土地一级开发前投标准备
2．1．1编制土地一级开发实施方案，取得一级开发主体资格
经过市国土局会同市发改委、计划、建设、交通、环境保护等部门对土地一级开发实施方案会审，取得土地一级开发主体资格。
2．1．2土地一级开发实施方案所需要材料
土地一级开发实施方案关键包含基础情况、工作方案、开发进度、投资方案等内容
2．1．2．1项目基础情况
1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。
2.集体、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地数量和分布图，并提交土地勘测结果汇报。（国有地除外）
3.在1：500地形图上进行房屋现实状况调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。
4.关键计划指标说明并附控制性具体计划结果。
5.人文环境和特殊适用政策说明。
6.开发进度分区和供地数量、时间估计。
2．1．2．2工作方案
分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供给方案。
1、征地方案
（1）赔偿金组成
经集体土地全部权人同意土地征用赔偿金额
（2）按房屋是否拆迁分别计算赔偿费。
（3）乡镇政府出具意见。
（4）说明支付土地赔偿费用方法，和土地供给关系。

2、拆迁方案
（1）拆迁政策适用说明，是否回迁，区位赔偿价格确定及依据，奖励政策。
（2）需回迁，应编制回迁方案：包含计划意见、建设周期、建设单位选择、
销售价格、不购置回迁房居民赔偿等。
（3）拆迁工作分区情况和开启次序。
（4）在1：500地形图上测量拆迁房屋总面积，区分住宅和其它。
（5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作，说明拆迁政策实施细则。
（6）开发区域内关键用地单位已达成赔偿协议，能够附后，以利于拆迁
成本正确计算。
（7）市政基础设施赔偿（含地下管线），应在1：500地形图上标注各类基
础设施，结合计划市政方案，区分拆、改、移不一样情况。
（8）其它地上附着物，如树木、坟墓、花卉等，应在1：500地形图上标
注，能够在土地征用赔偿包干费中包含，也可按拆迁对待。
（9）可按10％不可预见费匡算拆迁总成本。
（10）对于需要回迁，回迁房销售收益或亏损，和拆迁成本合并计算。

3、市政建设方案
（1）市政咨询结果：包含上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、
有线电视、道路计划方案或咨询方案。
（2）市规委审定综合设计结果，包含总投资。
（3）已和自来水、电力企业、燃气集团进行了投资协商，可附投资方案。
（4）计划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域和区域外服务，能够附集资方案。在本区域外，应该说明建设方案，包含建设、资金落实和费用分摊情况。
（5）无法一次实施计划，结合供地方案，编制临时过渡方案和费用。
（6）实施方案应结合现实状况和计划情况制订，进行优选。
（7）重大基础设施和开发区相邻或穿越，应该说明相互关系。
（8）按市政先行标准，计算和市政建设设施相关拆迁费用（按1：500
道路条图计算），征地费用和对土地征用工作配合要求。
（9）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关费用。（分摊、集资、
拆迁、征地赔偿）

4、土地供给方案
（1）结合土地开发进度分区，开发周期，估计供给土地数量和时间。
（2）结合房屋开发进度，明确房屋建设需要借用市政时间和需求。
（3）估计土地销售收入，周围已实施项目标房地产销售价格。
（4）估计供地时间点开发状态，估计该时点开发成本支付情况。
2．1．2．3开发进度
1、合理确定一级开发工作次序和周期。估计每项工作起始时间和结束时间，充足考虑各项工作内在次序、制约关系，编排次序。
2、开发进度客观反应不一样时点开发状态，尤其是关键点开发状态。
3、需要行政许可事项，均要编入开发计划。
4、拆迁、征地工作按法定次序罗列，市政进度计划按计划、设计、施工、完工交用次序分专业罗列。
5、进度计划结果以横道图或网络图表示。
6、进度计划编排起始时间为0，以月为编制单位，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点。
2．1．2．4投资方案
1、项目标静态总投资测算，资金起源分析。
2、结合土地市场，供地方案估计土地销售收入。
3、结合开发进度，供地时间和收益，估计现金流量，得出最大现金流量数额和出现时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。

2．2 土地一级开发咨询意见和审批阶段
2．2．1取得一级开发实施方案批复
土地一级开发实施方案编制完成后，需要经过市政府审查、教授会审批、国土局审议、联席会终审四个审批步骤。
2．2．2组织投标工作
投标工作具体包含：投标文件、投标申请及批复、土地一级开发招投标三个工作步骤。
土地一级开发招投标阶段具体工作步骤以下：

授权
报送
土地贮备分中心
招标文件
评标手册
招标申报资料
招标申报资料
中标人
确定中标人
一级开发主体
组织招 标
上报
上报
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确定
市土地贮备中心
市国土局
土地贮备分中心
土地贮备分中心
市土地贮备中心
市国土局

2．2．3委托控规调整
2．2．3．1取得控规调整批复
假如一级开发实施主体需要对一级开发计划进行调整，能够委托控规调整，取得计划行政主管部门同意。
2．2．3．2申报时需提交材料
1．含有甲级和乙级资质计划设计单位出具控规调整可行性论证汇报（纸文件5份，电子文件2份， 图示展板 1套）
2．用地权属证实材料
3．申请单位要求调整“控规”指标申请一份
4．“控规”调整论证汇报，总图图则为1：5000百分比尺；分图图则为1：4000百分比尺，7套
5．图示展板900×1200mm，内容包含简明说明、位置图、现实状况图、原控规图、控规调整图和相关分析图1套
6．电子文件 内容同展板，jpg或gif格式文件，文字材料为文档格式文件，2套；电子演示文件，幻灯片格式文件，一套；报纸公告电子文件。（格式待定）
2．2．3．3审批时限和程序
公告和预审工作同时进行，期限为15个工作日。
2．2．3．4注意问题和事项
论证汇报内容应包含控规调整说明，位置图、现实状况图、原控规图、调整控规图、相关分析图（环境、景观等）和交通组织及影响评价。
2．2．4申报计划意见
2．2．4．1取得开发计划意见书
申报计划意见阶段，一级开发主体准备全部申报资料到市规委进行申报、协调。市规委审阅后出具计划意见受理单，批复给一级开发主体计划意见书。
2．2．4．2申请人需要提交申报材料：
1．建设单位出具申报委托书；
2．建设单位填写完整并加盖单位印章“建设项目计划许可及其它事项申报表”；
3．对项目标相关批复及计划文件，如：
1）危改项目：市、区危改办对危改项目标批复意见，市政府对《修建性具体计划》批复意见及批复同意《修建性具体计划》文本及图纸材料。
2）市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和《开发区控制性具体计划》批复件和《开发区控制性具体计划》文本及计划设计图纸（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位批复意见及用地范围及市计划行政主管部门为开发区管理部门核发〈计划意见书〉及附图复印件）。
3）绿隔项目：绿化隔离地域建设项目审查会会议纪要及相关文件，市计划院核定“计划意见书”（含关键经济技术指标）1份，“计划意见书”附图4份。
4．主管部门同意建设项目标相关文件原件；
5．修建性具体计划（或《计划意见函复》等前一阶段计划审批文件）中要求提交相关部门审查意见；
6．建设单位用地申请（须表述取得用地相关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基础公文要素）文件；
7．申报建设项目拟计划设计方案图（含关键经济技术指标）；
8．经市测绘行政主管部门审核确定，含有对应资质测绘单位提供基础百分比尺1：500或1：（远郊地域可使用1：1000或1：10000）地形图１份，并用铅笔画出用地范围；
9．建设用地钉桩结果；
10．其它法律、法规、规章要求要求提供相关材料。
2．2．4．3审查、决定时限
行政许可审查总期限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间），特殊情况下能够延长10个工作日。
2．2．4．4申报计划意见阶段具体步骤图以下：

申报计划意见阶段

2．2．4．5注意问题和事项
1．在自然疫源地或可能是自然疫源地建设工程，应取得卫生防疫行政主管部门意见及结论（可选）。
2．7000平方米以上居住建筑、10层以上建筑和基础埋深3米以上建设工程须有些人防主管部门审查同意意见（可选）。
2．2．5建设项目用地预审
2.2.5.1取得项目用地预审
市国土资源局同意项目用地预审
2.2.5.2需提交材料以下
1.建设项目用地预审申请表
2.预审申请汇报：包含拟建设项目基础情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。
2.2.5.3许可时限
20个工作日
2.2.5.4.许可程序
关键分为受理、审查、审核、审定、通知五个步骤

受理
业务受理部门
初步审查材料
经过
申请人
材料接收单
0．5个工作日
主办科室
具体审查
不受理
3日内
书面凭证

2．2．6咨询相关部门意见
2.2.6.1市交通委意见
可委托咨询企业进行交通评价，并报市交通委取得对应批复。其程序以下：
1、计划主管部门在计划管理对应阶段，对提交交通影响评价汇报和其它相关文件一起送交通主管部门组织评议。
2、交通主管部门以评议意见书形式函告计划主管部门。
3、计划主管部门将交通主管部门评议意见书通知建设单位。
2.2.6.2市园林局意见
1.工作结果
取得市园林局对工程建设林木移植申请批复；委托有资质园林测量部门进行现场测量并出具测量汇报和移植方案，由园林局审核并出具意见进行树木移伐处理。
2.申请人须提交以下申办材料

名称 数量 备注
授权单位申请 一份 如包含市公路、水利、矿务等有林部门，附其主管部门函一份
《林木移植申请表》 三份
林权证或其它权属证实材料 一份
工程建设同意文件 一份
工程计划设计方案 一份
赔偿协议 一份
绿化方案 一份
移植方案 一份
相关移植目标、地点、林种、树种、面积、株数、方法、去向等内容调查设计及移植后养护方法等现场审核情况、审核意见及请示 一份
区县林业主管部门现场审核情况、审核意见及请示或函 一份
工程建设单位移植林木请示或函 一份
如包含市绿化隔离地域，须市绿化隔离地域建设指挥部意见 一份；
因征占用林地移植林木，还需提交《使用林地审核同意书》和建设用地审批手续复印件 一份。
3.许可总时限：20个工作日（不含送达时间）。
4．注意问题和事项：
1、禁伐区内林木移植；
2、限伐区内林木移植500株以上；
3、市园林绿化局直属单位林木移植；
4、市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内林木移植。
2.2.6.3市文物局意见
1.工作结果
市级文物局文物保护处对建设控制地带内建设工程项目标工程设计方案审核
2．申请材料
1）市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目标工程设计方案审核申请材料：
①申请函，内容包含：工程名称、地点、规模
②建设工程位置、设计方案一式两份。内容包含：1：500或1：现实状况地形图（标出包含文物保护单位），设计方案要求上报1：100或1：200建筑总平面图、平面、立面、剖面图
③包含地下遗存，应提供考古勘探发掘资料
④以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
2）市级文物保护单位原址保护方法同意，申请材料：
①申请函，内容包含：建设项目名称、建设地点、规模，加盖公章
②建设工程计划、设计方案，一式两份。内容包含：1：500或1：现实状况地形图（标出包含文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图
③相关保护方法具体方案，包含文字说明、图纸、教授论证意见
④以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
3．办理程序：受理→审查→通知
2．2．6．4市环境保护局意见
1．工作结果
委托有资质咨询企业编制环境保护评价汇报等，并到北京市环境保护局进行建设项目环境保护审批，包含环境影响汇报书、环境影响汇报表和环境影响记录表审批。
2．申请人应提交以下材料：
1）填写完整并加盖单位印章《北京市建设项目环境管理申请记录表》和《建设项目环境保护审批记录表》(建设项目环境影响评价记录表项目不提交《建设项目环境保护审批记录表》)及上述两表电子文档（电子格式须和链接中格式一致）；
2）环境影响评价文件：
（1）书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片等JPG/PPT文件）；
（2）包含水土保持建设项目，还必需有经水行政主管部门审查同意水土保持方案；
（3）环境影响汇报书须符合《相关深入规范环境影响评价工作通知》（环办[]88号）要求。
3）项目提议书及相关主管部门对项目提议书批复文件各1份及扫描文件;（根据国家相关要求不需要进行可行性研究建设项目可只提交建设项目情况说明）
4）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响汇报书（表）项目为1：或1：500图纸，要能够反应建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；环境影响记录表项目能够提交示意图）
5）建设项目依法需要由行业主管部门预审，需持行业主管部门预审意见（须提供扫描文件）；
6）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响汇报书建设项目及根据要求需要征求周围居民意见建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方法征求相关单位、教授和公众意见结果，但依据要求需要保密情形除外。
3．许可期限
汇报书30个工作日、汇报表20个工作日、记录表10个工作日。
4．许可程序
申请、审查申请资料、决定给予受理或不受理、审查、作出准予许可或不准予许可决定
2．2．6．5市政专业部门接入意见
1．工作结果
到各市政专业部门进行市政综合咨询，取得市政设施及管网综合计划方案。关键包含：
道路
雨水
污水
中水
供
水

燃
气

供
热
供
电
电
信

有限电视网

计划方案综合
（计划部门）
计划方案

2．2．7办理项目立项
2．2．7．1工作结果
向市发改委、市建委区建委、区规委、区计委、市计委进行项目立项核准；
2．2．7．2申请人需提交以下申办材料
1、开发企业编写可研汇报需包含（项目概要、建设地点及外部配套条件、该地域（某区）市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益分析）
2、北京市固定资产投资项目节能审批
3、依据市国土局出具国有建设用地项目《中标通知书》、
4、《国有土地出让协议》、
5、房地产开发企业资质证书
6、项目资本金证实等相关资料，
2．2．7．3审查、决定时限
11个工作日（不包含测绘时间、市（县）政府审批时限）。
2．2．7．4步骤图

对应组织
办证步骤

工作步骤

投资分析，编写项目提议书
开发企业
企业上报

区计委、区建委分别依据上报内容，《项目提议书》测算项目可行性
区计委
区建委

项目提议书应包含：
项目概要、建设地点及外部配套条件、该地域市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益分析

初审

可研分析

区建委
受理
报区建委经办人审核，并上报材料

市建委
市计委
报市建委、市计委审核上报材料

市局审核

区建委
区计委
审核经过后，市建委转某区建委“立项批复”
审核

区建委
区计委
顺义区建委、计委转发市局相关立项批复
通知

领取区计委、区建委，市建委、市计委立项批复

开发企业
批复

2．3征地、拆迁
2．3．1征地和国有土地收购
2．3．1．1经过听证，达成协议
若需进行听证，由国土分局进行征地公告，组织听证，经村民同意后取得会议纪要。
2．3．1．2申请所需提交资料
1）区县人民政府建设用地申请文件。
2）项目计划部门同意立项文件。中央单位建设项目在国家计委或国家部委立项，还需提交市建委《项目计划通知书》。
3）计划部门同意《计划意见书》和附图及钉桩坐标结果通知单。
4）建设用地预审意见。
5）区县政府负责填报建设用地“一书四方案”
6）建设用地勘测定界技术汇报书和勘测定界图。
7）拟占用土地1：10000土地利用现实状况图。
8）补充耕地位置图（不占耕地免）。
9）建设项目总平面图或线形工程平面图。
10）土地利用总体计划局部调整方案及土地利用总体计划局部复印件（符合土地利用总体计划免）。
11）是否占压矿床证实（经过预审免交，分批次免交）。
12）地质灾难危险性认定书（经过预审项目免交，分批次项目免交）。
13）征（占）地情况调查表。
14）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表。
15）征（占）地协议书。
2．3．1．3时限和步骤
办理时间：30工作日。
办理征地手续阶段具体步骤示意图和国有土地收购工作具体实施步骤以下：

办理征地手续阶段

国有土地收购

2．3．2拆迁、拆除
2．3．2．1经过拆迁管理科同意取得房屋拆迁许可证。
2．3．2．2申请人需要提交以下材料：
1）建设项目同意文件。
2、建设用地计划许可证或建设工程计划许可证。
3、国有土地使用同意文件。
4、城市房屋拆迁资格证书。
5、办理存款业务金融机构出具拆迁赔偿安置资金证实文件。
6、拆迁计划，包含项目基础情况、拆迁范围和方法、搬迁期限、工程开工和完工时间等。
7、拆迁方案，包含被拆迁房屋情况、赔偿款和补助费预算等。
8、法律、法规和规章明确要求应该提交其它材料。
（1）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位资质证实。
（2）委托评定协议和受托评定机构营业执照和资质证书。
2．3．2．3审批总时限：30个工作日
2．3．2．4申办房屋拆迁许可证，注意问题和事项：
国有土地使用同意文件：划拨方法取得土地使用权，提交建设用地同意书；有偿取得土地使用权，提交国有土地使用权出让、转让协议；在原使用土地范围内实施拆迁，提交原土地使用证（没有土地使用证，提交用地范围内房屋全部权证）。
2．3．3拆迁具体工作实施
2．3．3．1拆迁前期工作
1、拆迁人拆迁前期工作关键内容包含：
①抓紧办理立项、计划、用地等前期审批手续；
②立即申报年度拆迁计划；
③申请暂停办理相关事项和拆迁公告；
④确定拆迁、评定、房屋拆除施工单位；
⑤委托拆迁、评定单位入户调查和评定，了解被拆迁人拆迁安置意向；
⑥制订拆迁赔偿安置方案和工作计划；
⑦筹集和落实赔偿资金、可购安置房源、强制拆迁周转房源；
⑧根据要求申请办理房屋拆迁许可证；
⑨其它工作。
2、申报年度拆迁计划
拆迁人根据要求向区建委申报下十二个月度年度拆迁计划。
3、申办拆迁公告
拆迁人向区建委申请在拆迁范围内暂停办理相关事项，需提交以下材料：
①《拆迁范围内暂停办理相关事项申请表》；
②建设项目立项文件；
③建设用地计划许可证或建设工程计划许可证及附图；
④前一阶段拆迁准备工作情况说明、下一阶段（尤其是公告期间）拆迁工作计划和安排。
拆迁人在市拆迁信息网上按要求填报拆迁公告相关内容。
经受理以后，由市（区）建委到现场核实拆迁范围。
4、开展拆迁投标
（1）拆迁人在公布招标公告或招标邀请书5日前，向市（区）建委办理招标立案。
（2）评标委员会评标完成后，向拆迁人提出书面评标汇报，并推荐中标候选人。拆迁人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知全部未中标投标人，发还未中标单位投标确保金。同时拆迁人选择含有测绘资质测绘企业，签署委托测绘协议。
（3）拆迁人完成拆迁项目招投标活动后，将招投标活动关键内容制作招投标情况汇报，和中标人签署拆迁、评定和拆除委托书面协议等报区建委立案。
5、拆迁入户调查、测绘和评定
6、编制拆迁赔偿安置实施细则和方案
7、筹集拆迁赔偿资金、可购安置房和拆迁裁决周转房
8、申办房屋拆迁许可证
（1）拆迁人向市（区）建委申请项目拆迁许可证，需提交：
⑴征地批复；
⑵建设用地计划许可证；
⑶立项批复；
⑷房屋拆迁资格证书；
⑸拆迁赔偿安置资金证实；
⑹拆迁计划；
⑺拆迁方案；
⑻预防扬尘污染责任书；
⑼拆除施工单位资质证书；
⑽委托拆迁、评定和拆除协议；
⑾委托评定机构营业执照和资质证书；
⑿招标情况书面汇报；
⒀其它需要材料。
区建委于北京市拆迁信息网激活年度拆迁项目计划，向拆迁人提供拆迁项目编号。拆迁人在拆迁信息网上按要求要求填报相关内容。
2．3．3．2拆迁实施
和被拆迁人协商签署拆迁赔偿协议
1、申请房屋计划审批判定、房屋拆迁估价结果异议处理
在申报裁决之前需进行以下工作须按被拆迁人分别提交：
①申请书；
②拆迁测绘图；
③标出被拆迁人住所1993年度及最新年度1：测绘蓝图；
④其它相关建房手续。
拆迁人向被拆迁人送达《房屋拆迁估价结果汇报》，同时邀请含有社会公信力单位人员进行现场佐证（如辖区街道办事处或居委会工作人员）。
2、申请房屋拆迁裁决
（1）若拆迁人申请拆迁裁决须提交以下材料：
①拆迁纠纷裁决申请书；
②法定代表人身份证实；
③授权委托书；
④计划部门出具房屋计划审批情况函、房屋测绘图；
⑤被拆迁房屋权属证实、房屋拆迁估价结果汇报、送达回执；
⑥被申请人赔偿方案；
⑦申请人和被申请人协商统计；
⑧完成拆迁情况、未达成协议被拆迁人百分比及原因；
⑨建设用地计划许可证、立项批复、拆迁许可证、拆迁公告、致居民一封信、入户调查表、户口本等复印件、周转房（租或购）协议及产权证实。
建委经审核拆迁人裁决申请材料，于正式受理之日起30日内做出裁决决定。
2．3．3．3拆迁档案整理归档和办理结案
1．归档材料
全部完成拆迁工作后，拆迁人或受托拆迁公单位立即将以下拆迁档案材料整理归档：
1）各被拆迁人拆迁赔偿协议等相关材料；
2）申办拆迁许可证相关材料；
3）被拆迁房屋评定汇报；
4）拆迁情况总结和拆迁结案表；
5）裁决、强制拆迁相关文件；
6）其它材料。
2．时限
拆迁人或受托拆迁单位在完成拆迁后10日内在市拆迁信息网上填报完成“结案报表”，于30天内向市（区）建委办理完成全部拆迁结案手续。
3．拆迁步骤
拆迁完成后，再委托拆除企业，对拆迁地块内地上物进行拆除、平整场地。
拆迁具体工作步骤图以下：

拆迁前期准备阶段：

拆迁实施阶段：

拆迁结案阶段：

2．4市政基础设施建设
2．4．1市政计划和许可
一级开发企业将市政方案综合委托给市计划院市政综合所进行市政综合设计，并由市规院市政综合所组织召开综合会签。设计单位将市政申报资料申报给市规委窗口并经过同意后，一级开发主体可取得市政计划许可证。
2．4．2市政基础设施建设阶段具体工作步骤示意图

基础设施建设

第三章、获取土地阶段
3．1工作结果
经招、拍、挂取得土地使用权，签署《土地出让协议》，或经过收购项目企业，签定收购土地协议。
3．2项目土地取得标准
3．2．1项目位置选择及初步分析
房地产项目标位置选择问题对于项目标成功将是决定性。
3．2．2土地规模标准
房地产项目对土地规模要求：要满足该项目本身功效需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。
3．2．3土地价格标准
土地价格高低将直接决定项目标竞争优势。尤其在项目运做早期，土地价格越低，前期资金压力越小。
3．2．4项目定位
项目标定位符合企业项目定位一致要求。
3．2．5项目成熟
项目需要满足开工建设条件，市场成熟。
3．2．6营销效果初步分析
企业实力含企业资金实力、技术实力、对资源整合能力、关系能力、企业领导人人格魅力、创新实力等等原因。
3．3获取土地
房地产开发企业经过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应根据《中标通知书》相关要求，在要求时限内和市国土局签定《国有土地出让协议》，并按期缴纳土地出让金。
基础设施配套建设费包含在地价款中，依据位置不一样北京市各区基础配套设设费也各不相同。
依据国家计委、财政部相关全方面整理住房建设收费取消部分收费项目标通知（计价格[]585号）第三条：整理城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部相关取消部分建设项目收费深入加强建设项目收费管理通知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按要求审批权限同意征收城市基础设施配套费及其它专题配套费，由省级财政、价格主管部门对各类专题配套费进行整理，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消和城市基础设施配套费反复收取水、电、气、热道路和其它多种名目标专题配套费。统一归并后城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门依据多年来公用事业价格改革和调整情况，根据从严控制、逐步核减标准重新核定收费标准。通常未按要求审批权限同意征收城市基础设施配套费或其它各类专题配套费，和计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或相关部门出台城市基础设施配套费或其它专题配套费，一律取消。
在实际开发过程中，要依据项目所在地城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。
3．4北京地域招拍挂步骤图

国有土地使用权拍卖出让步骤图

拟订房屋土地收益分配及搬迁协议

市规委
计划意见书
无计划意见书
贮备土地

主管局长、局长
审批
土地出让处审查
拟订拍卖工作方案

土地整理贮备中心和原土地使用者签署房屋土地收益分配及搬迁协议
检验竞买申请有效性，发放标号竞买标志牌
竞买人提出竞买申请时应提交文件：
1、竞买申请书
2、营业执照
3、法人代表证实书
4、法人代表身份证复印件
5、不低于公告数额履约确保金
6、按公告须提交其它文件
竞买人
提出竞买申请
竞买人登记、索取拍卖文件和相关文件

公布拍卖公告
土地整理贮备中心
返回
出让处
公开拍卖
市国土房管局和竞得人
签署《拍卖成交确定书》
土地整理贮备中心向土地利用中心移交文件
土地利用中心
拟订《土地出让协议》
市国土房管局和中标人
签署《土地出让协议》
受让方
缴纳协议定金
出让底价审定小组
确定拍卖底价
局长办公会
地价审定
地价办公室
地价初审
地价评定
拟订拍卖文件
有计划意见书
批转
土地整理贮备中心

出让处

初审
市国土房管局
受理
需提交文件
1、土地出让申请
2、《房屋全部权证》
3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》，提供土地权属起源文件
4、无法院查封、抵押证实
5、营业执照或法人资格证实文件
6、有《计划意见书》及其它计划材料，提交《计划意见书》、其它计划材料及3份地价评定汇报
申请人
土地出让申请

第四章、办理土地使用权证
6．1获取土地使用权证
法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科）
6．2申请人需提交以下申办材料
1、计委立项批复；
2、建设