房地产集团发展战略研究报告样本.doc

鑫茂房地产建设开发
发展战略研究汇报
“鑫茂企业发展战略研究”课题组

    鑫茂房地产建设开发（以下简称鑫茂企业）是一家由私人投资、于1998年注册、关键从事房地产开发有限责任企业。鑫茂企业在成立仅十二个月多时间内，就实现了5项重大创新：在市内首先建设了多层单元式国际标准工业厂房，在市内首先成立了工业物业管理企业，在全市首先建设了“民营科技发展中心”，在全市首先建起了民办民营科技园。在全市首先建立了“开发+建设+招商+扶持+服务”经营模式——“鑫茂模式”。这些创新活动不仅产生了显著经济效益，也产生了重大社会效益，引发了强烈社会反响。
    环视过去，展望未来，鑫茂企业面临着一系列战略抉择：要不要和怎样使科技园空间愈加适应本市民营科技企业蓬勃发展需要，要不要和怎样使企业经营范围愈加适应驻园民营科技企业蓬勃发展需要，要不要和怎样使企业财力愈加适应经营规模扩大和经营领域扩展需要，要不要和怎样使企业组织和人才愈加适应事业大发展需要，等等。
    决议这些战略问题，首先应该把握企业发展环境，关键是认清经济发展趋势，领会党和国家和各级政府对改革和发展基础要求，了解园内外科技企业需求，掌握房地产开发市场竞争规律和抓住重大机遇。其次应该把握企业内部资源，其中包含制度资源、组织资源、人力资源、财力资源、政策资源和房地产资源等。要和竞争对手比较，认准自己关键优势和劣势。和此同时还应该把握利益相关者意愿，关键是把握区政府、工业园管委会、驻园企业和企业职员意愿。只有充足把握了这三大要素，才能使自己发展战略建立在科学、可行基础上。
    依据对上述原因分析，我们就鑫茂企业发展战略提出以下意见：
    一、战略思想
    战略思想是指导企业总体和长远发展基础思想，是确定战略目标、战略任务和战略方法基础。所以，我们在和鑫茂企业探讨发展战略之前，首先探讨战略思想问题。
    我们经过研究认为，鑫茂企业战略思想应该用十六个字来概括，即“不停进取、全方面创新、智能为本、诚信至上”。
    “不停进取”贵在“不停”二字。鑫茂企业创办人杜克荣经理既然选择了在市场经济中自我发展之路，就一定要在这条路上走出辉煌来。中国发展多个全部制经济需要这种辉煌，中国发展高新技术产业也需要这种辉煌。为了在民办民营科技园领域发明辉煌业绩，鑫茂企业就要永远“稳中求进”不歇脚，建完一个民营科技园再建另一个民营科技园，巩固好了一个服务项目再开发另一个服务项目，巩固住了一个经营领域再进入另一个经营领域。
    “全方面创新”贵在“全方面”二字。干事业就要创新，不创新就满足不了市场中新需求，就不能在竞争中打胜仗，因为人类已经进入了以新取胜时代。鑫茂企业即使在短短十二个月多时间内就实现了好几项重大创新，不过创新任务远远没有终止，也永远不应该终止，因为创新无止境。
    “智能为本”强调是个“本”字。为了迎接知识经济挑战，人类已进入知识经济门槛，企业已进入智能致胜阶段，鑫茂企业应该一如既往，保持善于谋略好习惯，走“以智强企”之路。
    “诚信至上”强调是“至上”。现代企业管理十分重视公共关系，搞好公共关系决窍是至诚至信。对企业职员要至诚至信，对企业用户要至诚至信，对各级政府要至诚至信，对志士同仁及左邻右舍也要至诚至信。鑫茂企业应该发扬自己“诚信”传统，把公共关系搞得好上加好，使企业永远立于不败之地。
    也能够把鑫茂企业战略思想称之为“鑫茂文化”。经过深入传输和认同，还能够把鑫茂文化推广为“鑫茂民营科技园文化”。
    二、战略目标
    鑫茂企业应该依据自己树立战略思想首先制订战略目标。
    我们经过研究认为，鑫茂企业战略目标应该定为：努力把“鑫茂民营科技园”建整天津市民办民营科技园示范园和北方地域著名民营科技园，使企业发展成为科技园区经营开发特色突出、相关经营领域宽广、经济社会效益显著智能型现代集团企业。
    这句话包涵两层意思：首先说得是“鑫茂民营科技园”战略目标，其次说得是鑫茂企业战略目标。鉴于在能够预见时期内，鑫茂企业关键经营内容是不停建设“鑫茂民营科技园”，所以首先制订“鑫茂民营科技园”战略目标是必需。

    三、战略方法
    我们经过研究认为，鑫茂企业为了实现自己战略目标，应该采取以下战略方法：
    （一）扩大园区发展空间
    “鑫茂民营科技园”招商形势喜人，已经有厂房立即售完，新建厂房难觅空间，选择新址迫在眉睫。
    选择民营科技园新址是鑫茂企业目前面临重大问题，在这么一个重大问题上应该继续创新。
    假如南开区人民政府及南开工业园管委会下决心征用铁路以西农村土地，鑫茂企业应该努力争取取得一片较大土地开发使用权，为是使“鑫茂民营科技园”取得连续发展空间并实现合理经济规模。
    假如近期征用这片土地困难，鑫茂企业在选择民营科技园新址时应该瞄着这么战略方向，即把民营科技园建设和老工业区改造结合起来。坚持这一方向有众多好处：一是符合《天津市城市总体计划》要求。它要求“将西营门工业区和天拖工业区调整为天津市新技术产业园区中试基地”，还要求对本市关键区和中心区内工业进行调整，迁出污染大、运量大、耗能高工业企业，保留无污染、耗能低、和居民生活相关工业企业。鑫茂民营科技园招来工业企业全部是有较高技术含量企业，不存在污染大、运量大、耗能高问题，用这么新企业替换原有存在上述弊病老企业恰好符合市里确定调整方向。二是符合部分国有工业企业需要。本市部分国有工业企业经营越来越困难，迫切需要出让土地使用权、出租厂房和安置下岗职员。鑫茂民营科技园建在市内老工业区老工业企业院内，恰好迎合这些企业需要。三是符合民营科技企业需要。市内工业区尤其是天拖、西营门工业区，距离高教区比较近，出行比较方便，发展科技型工业条件比很好。鑫茂民营科技园建在这些地方更轻易招商引资。四是符合企业利益需要。在一些老工业企业院内建民营科技园，可能不需要受让土地使用权，也可能不需要新建厂房，还可能不需要支付租金。这些方便条件全部会降低建园资本尤其是固定资本投入。即便需要这类投入，只要争取到一些优惠政策，还会从总体上降低建园成本。综合多种原因考虑，把新民营科技园建在市内老工业区老工业企业院内含有多方面意义。鉴于本市现在还没有把“把民营科技园建设和老工业区改造结合起来”提法，也没有民办民营科技园建设在老工业企业院内先例，所以鑫茂企业这么做，本身就是重大创新行为。
    在市内老工业区选址，应该首先考虑在南开区老工业区选址，尤其是在天拖工业区和西营门工业区选址。假如有老工业企业各方面含有条件愈加好，也能够不受选址范围限制。
    考察哪些老工业企业符合建园条件，除了尊重各级园区主管部门意见外，还应该尽可能多地取得市工业调整办公室，市、区计划部门，市、区环境保护部门，各工业系统计划部门和各关键街办事处支持。
    相对于现有鑫茂民营科技园，能够把新建园区命名为“鑫茂民营科技二园”、“鑫茂民营科技三园”等。所以，鑫茂企业面临战略任务是在新技术产业园区政策区范围内建设相对集中鑫茂民营科技园群落，在本市创出一个建设新技术产业园区新模式。
    为了便于鑫茂民营科技园由单体民营科技园向民营科技园群落发展，鉴于现在“鑫茂民营科技园”只是由南开区工业园管委会命名，所以鑫茂企业应该主动争取由南开区人民政府以至市新技术产业园区管委会命名。另外，鑫茂企业还应该主动努力，在合适时机注册一个新企业。这个新企业名称以“天津市鑫茂民营科技园发展”为好
    （二）建设新型科技用房
    从高新技术产业发展需要，市、区计划要求和本身优势出发，鑫茂企业建设应该确定这么市场目标：面向中小型民营科技工业、面向科研中试领域、面向新兴服务行业，其中关键是面向中小型民营科技工业。
    建设民营工业厂房应该坚持“通用厂房和专用厂房同时并举”方针。近期以建设通用厂房为主，许可符合要求各类企业进入；逐步发展到以建设专用厂房为主，每栋厂房均安排同类企业或生产经营关联度较强企业进入。
    鑫茂企业到现在为止，还没有建设科研中试厂房。要依据市场需要逐步把它摆上议事日程。
    民营科技发展中心楼正在建设。该楼功效要充足满足从事生产和科教服务单位需要，楼内功效分区要使各类服务单位相对集中，以发挥集聚效益。
    为促进新型厂房建设，鑫茂企业应该提升独立设计能力。要采取主动方法，立即使自己丙级设计室升级为乙级设计院。要深入加强对单元式工业厂房设计科研工作。为此未来乙级设计院宜取名为“鑫茂工业厂房设计研究院”。
    （三）建立强大招商网络
    招商是“鑫茂模式”关键步骤。“鑫茂民营科技园”要发展，招商是关键。    
    为了吸引众多企业入园，鑫茂企业应该突破现在仅靠设点招商、宣传招商和和南开工业园联合招商局限，逐步建立强大招商网络。
    从长远看，有可能使用“鑫茂民营科技园”厂房大致有8 种人：国有企业“下海”人员、毕业大学生、归国留学生、进城创业农民、专利持有者、科研人员、国外投资者、从事新兴服务人员。另外，坐落在本市各个角落一些中小型民营科技企业，或是因为扰民，或是因为条件不佳，正在计划换一个地方。这种企业也是“鑫茂民营科技园”招商关键对象。
    依据这种分析，鑫茂企业应该和下列部门建立稳定招商合作关系：人才交流服务中心、大专院校、留学生服务中心、工商管理部门、计划管理部门、环境保护管理部门、市容管理部门、经济协作办公室、专利事务所、科研院所、外经贸委、外国企业投资服务中心、贸促会、经济技术信息咨询服务部门等。
    为了调动关键招商合作单位主动性，除了让她们了解“鑫茂民营科技园”之外，还要制订明确奖励方法并行成制度。
    为了开创“鑫茂民营科技园”招商工作新局面，还要建立健全企业内部招商组织和机制。要使招商部门朝着企业化方向发展，在合适时机建立“鑫茂民营科技园招商企业”，既关键为本园招商，又可为其它园区有偿招商。

（四）健全园区服务体系
    我们认为，“鑫茂模式”区分于其它房地产开发企业经营模式本质特征是服务。营销策划是服务，物业管理在相当意义上讲也是服务，建设民营科技发展中心是为了加强服务，筹建“鑫茂民营信用担保协会”是为了增加服务内容。正是因为开展或正在开展这一系列服务活动，才使鑫茂民营科技园有了很大吸引力，使鑫茂企业有了很大凝聚力。以后，房地产开发市场竞争会愈加猛烈。能够预料：伴随鑫茂经验不停传输，未来一定会有其它房地产开发企业建设民营科技园，也一定会有很多房地产开发企业兴建多层单元式国际标准厂房。这就是鑫茂企业立即面临严重威胁。面对这种严重威胁，鑫茂企业唯有不停巩固提升服务能力，才能和其它房地产开发企业长久抗衡。总而言之，“打好服务牌”应该成为鑫茂企业在一个较长时期内关键经营方针。
    鑫茂企业应该清醒地认识到：开展营销策划、进行物业管理、建立园内民营企业信用担保协会等只是鑫茂企业服务体系中一小部分。切不可把部分看成整体，贻误了自己大事业。
    鑫茂企业在健全服务体系过程中，应该坚持以下功效取向：既要从本园内企业实际需要出发，也要从整个新技术产业园区内企业实际需要出发，主动参与新技术产业园区服务业分工。
    依据这一功效取向，鑫茂企业在现有基础上逐步开发服务功效最好不要忽略以下各项：
    1.设备维修服务；
    2.信息传输服务；    
    3.产品销售服务；
    4.战略咨询服务；
    5.企业“诊疗”服务；
    6.法律咨询服务；
    7.业务培训服务；
    8.交通运输服务;
    9.多种代办服务；
    10.集中采购服务。
    多种服务对象不仅应该包含现有“鑫茂民营科技园”内企业，而且也应该包含未来鑫茂民营科技二园、三园等园内企业。鑫茂企业应该把服务作为联络各个民营科技分园关键手段之一。未来鑫茂科技连锁园能否建立和巩固，在相当程度上取决于对各园企业系列服务工作能否跟上。
    一些特色服务对象不仅应该包含“鑫茂民营科技园”内企业，而且也应该包含新技术产业园区内有需求企业，甚至还应该包含市内外有需求企业。“鑫茂民营科技园”要努力增强特色服务能力，不停提升特色服务水平，早日实现特色服务产业化。
    鑫茂企业开发新服务功效，需要不停建立本身服务机构，需要不停发挥“南开区工商业联合会鑫茂民营科技园分会”作用，还需要多引进部分社会上服务机构。
    （五）推进园内企业联合
    鑫茂企业很重视对驻园企业管理形式选择。我们认为对这一问题应该进行具体分析。鑫茂企业和驻园企业存在以下多个关系：一是买卖关系，二租赁关系，三是服务关系，四是联合协作关系。鑫茂企业和驻园企业不存在上下级关系；也不存在行政管理关系，和驻园企业存在行政管理关系是南开工业园管委会及区内各个行政管理部门。从本质上看，鑫茂企业对驻园企业不存在传统意义上管理问题，所以，也无需研究传统意义上管理形式。鑫茂企业除了要加强对驻园企业服务之外，还应该加强并推进园内企业联合。
    “鑫茂民营科技园”园内企业联合最好形式是成立“南开区工商业联合会鑫茂民营科技园分会”。
    建立“南开区工商业联合会鑫茂民营科技园分会”关键目标是为了满足驻园企业联合协作需要。
    利用这一分会，组员单位之间能够在技术开发、原材料供给、生产、销售、信息搜集、人才和劳务使用等各个方面进行协作。鑫茂企业应该主动领导分会充足发挥这方面作用。
    利用这一分会，还能够组织相关单位联合开展多种服务活动。上面提到设备维修服务、产品销售服务等，均能够由分会创办企业或机关来负担。
    鑫茂企业应该把“鑫茂民营科技园信用担保协会”看成“南开区工商业联合会鑫茂民营科技园分会”一个分支机构来看待。除了主动办好这个协会，还要主动办好其它分会分支机构，如信息、产品营销方面机构。要依据工作需要，在分会或专业机构下面安排精干办事人员或办事机构。
    建立“南开区工商业联合会鑫茂民营科技园分会”另一目标是加强园内企业自律性管理。所谓自律性管理“就是大家自己管自己”。这和行政管理含有本质区分。为了加强自律性管理，自律管理内容应该在分会代表大会上充足地讨论，并在分会章程中加以确定。
    “南开区工商业联合会鑫茂民营科技园分会”要主动向会员单位宣传党和国家方针政策，主动向政府相关部门反应会员单位要求和愿望，成为党和政府联络驻园企业桥梁和纽带。
    （六）建立多样投资联盟
    鑫茂企业要快速发展，除了自我积累和寻求信贷之外，应该重视在投资领域结盟。
    投资联盟形式关键有三种：
    第一个形式是功效协议式联盟。功效协议式联盟不需要相互持股，也无须创建新实体，只需要针对某一合作事项签定协议。鑫茂企业已经利用这种形式和其它企业联合进行过开发建设，以后还要愈加常常、广泛地利用这种形式。
    第二种形式是合资企业式联盟。合资企业式联盟就是和其它企业共同投资建立新企业。四方营销策划有限责任企业就是一个合资企业式联盟。以后，鑫茂企业应该在利用这种形式联盟方面迈出更大步伐。首先，应该考虑和理想投资伙伴共同组建“天津市鑫茂民营科技园发展”。组成这么联盟，即使由始至终见面临很多困难，不过两个或两个以上投资者联合从事一项新开拓性事业，毕竟比鑫茂企业独立投资力量大得多，负担风险能力也强得多。其次，应该考虑和理想投资伙伴共同组建一系列从事新兴服务有限责任企业。现在鑫茂企业隶属企业，除“四方营销策划”外全部是独自投资建立。以后，有必需联合其它投资伙伴共同组建隶属企业。联合组建一系列从事新兴服务业企业，不仅能够在降低资金投入情况下不停增加企业服务功效，而且对于组建“天津市鑫茂民营科技园发展集团企业”含相关键意义。因为这个集团企业是由有资本联络多家企业组成，鑫茂企业和其它企业联合组建企业越多，集团企业子企业也就越多，集团企业才会愈加名符其实。即使鑫茂企业现在已经初步含有组建集团企业条件，不过鉴于组建集团企业需要成本和精力，所以还是等再增加多个子企业后组建为好。
    第三种形式是股权参与式联盟。假如把本企业一部分股权出售给投资伙伴或购置投资伙伴一部分股权，那么这种联盟形式就是股权参与式联盟。鑫茂企业现在暂不含有建立这种联盟现实性。不过，在发展到一定阶段后，就应该主动利用这种形式深入壮大实力。鑫茂企业建立股权参与式联盟目标是成立“天津市鑫茂民营科技园发展股份企业”
    （七）争取社会多方支持
    鑫茂企业要快速发展，除了重视结盟，还要重视借用外力，主动争取社会多方支持。
    主动争取银行支持。为了争取银行更大支持，关键是经过不停提升企业经济效益，不停提升按时归还贷款率来提升企业信誉。要巩固“天津市企业信用等级aa”称号荣誉，并伴随企业不停发展争取取得“天津市企业信用等级aaa”称号。
    主动争取政府支持。首先应该主动争取市、区相关部门在各项工作方面支持。其次，鉴于鑫茂企业从事事业带有一定公益性质，所以应该主动争取区政府在相关政策方面给优惠。另外，为了给驻园民营科技企业发明愈加优越科研、生产、办公环境，还应该主动争取区政府在廉政建设方面给支持，给“鑫茂民营科技园”挂牌为“南开区经济发展关键保护单位”。
    主动争取新闻单位支持。和本市关键新闻单位建立长久合作关系，争取国家关键新闻单位常常采访报导。
    主动争取咨询单位支持。建立企业参谋机制，借助“外脑”，在战略、管理、开发、建设、设计、服务、法律、理财等各方面取得相关方面有力指导。
    （八）广聚各类专业人才
    鑫茂企业要快速发展，根本之计在于广聚各类人才。人才是鑫茂企业最关键战略资源。
    要根本摈弃任人为亲，永远坚持唯才是举。
    要确定正确选才标准：不唯经历、不唯学历、不唯名气、只唯能力。
    为了取得各类专业人才，一定要广开渠道，不拘形式。要激励相关方面推荐人才。
    为了降低聚才成本，要善于选择复合型人才和潜在人才。
    发明良好工作环境和用人机制。让各类专业人才学有所用、能有所展、劳有所得。
    重视对在职人员继续教育。激励在职人员在不影响或少影响工作前提下自学、进校学习或接收专业培训。努力使鑫茂企业成为一个“学习型企业”。
    四、战略管理
    企业发展战略是对企业长久发展总体性谋略，在指导企业连续、稳定、健康发展方面起着很关键作用。鑫茂企业很重视发展战略，这种做法应该长久坚持。
    鑫茂企业要从重视制订发展战略深入发展到重视战略管理。战略管理是对企业基础性管理，在现代企业管理中占有很关键位置。战略管理是由战略分析、战略制订和战略实施三个有机部分组成。在战略分析基础上制订战略只是战略管理开始，战略实施任务更复杂、更艰巨。以后，鑫茂企业战略管理任重而道远。
    鑫茂企业为了加强战略管理，首先需要企业关键领导人在这方面付注相当精力。现在，鑫茂企业关键领导人事务性工作过多。即使在企业初创时期这是难以避免，不过这种情况毕竟分散了关键领导人对战略管理精力。为此，鑫茂企业关键领导人应该抓紧物色有能力主持日常工作人选，方便自己能够腾出更多精力从战略角度考虑多种问题。
    鑫茂企业为了加强战略管理，应该成立战略管理办公室。战略管理办公室关键职能是：搜集、整理战略情报信息，进行战略分析，组织制订和调整发展战略，组织制订和调整发展计划，组织战略和计划实施，参与企业战略关键工作等。有了战略管理办公室，就能为企业关键领导人减轻战略管理工作压力，把企业战略管理工作抓到实处。
    鑫茂企业为了加强战略管理，应该加强对发展战略宣传。在企业内部宣传发展战略，是为了增强全体职员战略意识和工作信心，使全体职员全部能围绕企业整体利益和长远利益主动主动地工作。在社会中合适宣传企业发展战略，是为了塑造企业形象，广揽各类业务，吸引更多人才，争取多方支持。