房地产项目市场调研报告模板样本.doc
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1、奉贤海湾项目市场调研汇报目 录第一部分 项目研究背景 3第二部分 市场概况了解 41、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分 区域市场分析 381、区域环境介绍2、区域楼市分析第四部分 SWOT分析 43 1、地块环境调研 2、SWOT分析第五部分 项目定位分析 57 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在计划思想中表现 66第一部分、项目研究背景为正确市场定位,我们对海湾项目进行了前期市场调研。依据该项调研性质,我们采取实地考察和相关人员访谈相结合方法,依靠上海商品住宅市场(关键为别墅市场)相关背景信息实施整个调查过程并形成结论,以期达成以下目标:1、 了解上海市别
2、墅市场整体情况及变动趋势;2、 了解上海市别墅市场产品设计发展趋势;3、 了解各个区域市场分布现实状况及用户群体组成情况;4、 掌握海湾项目所处地块基础特征;5、 掌握海湾项目周围房产市场走势及关键竞争楼盘基础特征;6、 明确海湾项目和周围关键竞争楼盘和其它区块优势、劣势所在;7、 掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目标初步认知;8、 明确海湾项目构建优势市场机会及企业机会;9、 提出海湾项目标市场定位(包含项目定位、目标用户定位、户型定位等)若干思绪;10、出海湾项目在后期产品设计中若干思绪和提议。经过对各类信息、数据搜集和调研结果反馈得悉,此次调研实施过程和实施结果基础符合前期构思及意
3、图,能够充足确保研究有效性及得出结论可靠性。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟 上海别墅市场起步于80年代后期,发展一直较为缓慢,进入90年代后期,伴随上海对外开放程度深入提升和房产业快速发展,在上海出现了大批外销花园别墅群,形成上海别墅市场第一次浪潮,但此时别墅类型、功效及其针正确潜在用户群均较为单一,市场化程度较低,所以在随即几年中再次跌入了谷底。直至1998年下六个月,伴随中国经济连续、高速发展,作为中国经济中心上海住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场复苏。地铁1号线通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅开发烧潮。经过这三年发展,上海别墅市场已由单一
4、基础别墅类型发展成为多元化物业共存市场形态。排屋概念出现,双复式公寓(叠加式别墅)形成和多年所出现“里弄式住宅”和“新独院住宅”,均可看作是别墅衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。多年来,上海别墅住宅建筑面积和销售量以连续幅度递增,去年别墅总体价格水平比前年上涨了10,而伴伴随入世及第八次降息等利好消息刺激,能够预见,别墅类物业需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景看好。2、市场供给情况分析供给量连续放大据统计,现在上海别墅开发用地近2万亩,平均每个项目标占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算,则近23年内上海别墅市场供给量将达成940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地潜在供给量。另
5、外,从年土地出让面积容积率来看,展现出大幅度下降趋势,去年月平均容积率为,第三季度则为;而前年同期分别为和。深入反应出今年投放市场别墅仍将处于较大上升趋势。区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库统计,现在沪上在建别墅有近100个,绝大部分分布在交通方便、环境很好近郊区,其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供给量80%以上。以下所表示: 价格结构合理经过对在售别墅总价进行分析发觉,现在上海别墅供给量集中在100万至200万价格段,占到了供给量46%;其次是总价在200至300万中高等级墅,占总供给量17%;而总价在100万以下经济型别墅和总价在300万以上豪华型别墅
6、分别为15%和12%。从价格上看,上海别墅市场产品结构和消费结构基础吻合,不存在大结构性矛盾。2、市场需求情况分析 短期内需求增加有限现在上海约1700万人口,以5口之家计算,约有340万个家庭单位。根据现有些人均收入水平,结合国际通例来统计,将有2家庭购置别墅,这么仅上海当地就蕴藏着67万套别墅消费能力,它还未包含来自港台地域及周围省、市购置者。而现在上海别墅上市总量还不到1.5万套,仍然有较大空间。但其次,现在上海市住宅市场十二个月近两千万平方米销售量也只能保持三年左右,按中房指数办公室去年底调查数据分析,在购房者中只有5%家庭会选择别墅物业,那么上海去年别墅年需求量就只有7600套左右,
7、合建筑面积两百多万平方米,和大量市场供给量还有一定差距(结合上述,上海房地产市场23年内要消化近一千万平方米新建别墅,则平均每十二个月必需卖掉三百多万平米,即一万套以上)。 所以,长久看好别墅市场在短期内显然是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年预热以后,在近三年迎来供给高峰期。此次调研表明,今年上六个月开盘别墅项目就不下30个,短期供给量增加速度超出了需求量增加速度。对本项目而言,前期市场定位变得尤为关键,怎样在现今纷乱竞争局面中实现利润最大化并奠定初步品牌基础,市场定位正确是否为根本之原因。3、市场前景估计 从需求结构角度分析,上海目前别墅市场较之以前有了质飞跃,别墅生活不再是可望而不可及
8、贵族生活标志,正在悄然走入一般百姓生活。,上海别墅市场销售面积、销售金额在整个商品房销售百分比逐步上升。而伴随上海人均GDP逐步增加(到已突破美元),及加入WTO后汽车价格下降、市政交通建设不停完善,伴随第二套住宅时代到来,时间、空间和距离有了新概念,大家居住理念发生了重大改变,别墅生活将越来越为更多购房者所接收,市场前景看好。 二、发展态势综述1、产品设计趋势计划采取点状、流线型布局形式。别墅绿化关键抛弃了中心围合景观控制论,而以散点部署,确保一户一景绿化配比。房型现在上海新开别墅户型结构全部比较科学,款式多样,结构全部较为简易,主力面积控制在250平方米。主流结构为一楼为公共空间,二楼为私
9、人生活空间。部分别墅项目采取错层,使空间利用更为人性化,功效划分更细。面积:联体200平米左右,独立300平米左右配套双车位(主人车位+访客车位)二套全进口中央空调(水冷型)智能型热水供给器老年居室和太太书房地下家庭影视娱乐厅SPA建材门窗采取环境保护型隔热桥氟碳烤漆工艺室内管道全部铜管铺设。红外线防盗和瓦斯报警、紧急呼叫系统2、细分物业简述独立别墅上市量:约占全部10%。市场价位:200万1000万主力面积:300平方米左右单价:5000元以上关键分布区域:浦东、闵行、青浦行情:购置独立别墅百分比上升,入世后境外购置日趋增加。市场偏好:含有上海海派文化特色。代表楼盘:佘山银湖别墅/云顶别墅/
10、虹桥高尔夫/联体别墅关键分布区域:莘庄周围主力总价范围:7080万元主力面积范围:250平米左右单价:30004000元/平米行情:是上海别墅市场主角市场偏好:车程在45分钟以内。代表楼盘:现代艺墅/君临颐和花园/樱园/君临天下/排屋关键分布区域:沪松公路沿线主力总价范围:4060万元主力面积范围:200平米左右单价:-3000元/平米行情:是上海别墅市场主角市场偏好:车程在45分钟以内。代表楼盘:新上海里弄人家/悦景园三、区位差异分析说明:鉴于别墅类物业特殊性,不一样区位会存在相当大差异性,我们对各区块别墅市场作比较分析。现在上海别墅市场能够划分为以下多个较成型区域: 别墅市场区域分布示意图
11、 区域分布示意图1、莘松地域莘松地域是本市别墅起始区之一,现在已形成相当规模,能够深入细分为新桥地域、九亭地域、沪闵路沿线区域及顾戴路沿线区域,以下我们将分别加以叙述:新桥地域基础情况该区域别墅开发始于90年代初,早期以联体别墅为主。1998年以后中低级内销别墅开发展现出供过于求趋势,随即中高级产品需求转旺,该地域出现新一轮精品别墅销售高峰,其中有桃花源田庄、浅水湾、绿洲比华利、同润别庄等。现在区域内联体别墅均价35004000元/m2,双联别墅40005000元/m2,独立别墅均价55008000元/m2。简析新桥地域为政府计划“莘闵高等级墅生活园区”,而因为地价等原因,该地域中高等级墅含有
12、强大价格优势,对传统虹桥别墅区亦有所冲击,但区域现在配套设施较为缺乏,所以对个体项目而言,会所及内部配套营造亦至关关键。需求结构决定了区域内面积控制很好独立别墅在将在竞争中占据先机。经典楼盘解析浅水湾花园1)基础资料地理位置:莘松路999弄,西临场东路发展商:上海新世界正润置业代理商:上海信证置业投资咨询建筑设计:华东建筑设计研究院景观设计:美国JY建筑计划设计事务所占地面积:300亩容积率:0.3绿化率:65%建筑风格:新古典建筑风格住宅单位:一期为独立别墅,计104幢;二期为联体别墅,计29幢108户。工程进度:准现房物管单位、费用:金城物业、2.48元/月m2 浅水湾花园计划示意图2)交
13、通情况20分钟至徐家汇。3)内部计划全小区计划均以独立别墅为主,共135幢;小区内建筑走势西高东低,采取外向型功效部署,生活区集中南部采光,曲径通处、动静结合。环境设计突出外部空间及环境整体设计安排,近六万平方米林荫绿化、八千平方米观景绿轴、三千平方米中心绿地,独创阿基米德曲线分布,营造出典雅高尚而富有诗情画意空间感觉。4)面积跨度及主力户型 面积跨度 独立:272m2-446m2 联体:230m2-258m2 主力户型 独立:310m2联体:230m25)销售情况 销售价格 独立别墅:6500元/m2-7500元/m2 联体别墅:4500元/m2-5500元/m2私家花园面积400500平方
14、米不等,销售方法较为独特,送和所买别墅建面相等花园,剩下部分以860元/平方米计收;联体别墅花园不再单独计价。 销售进度 70%。 交付日期 12月 中国最大资料库下载6)浅析浅水湾花园作为该地域较具规模高等级墅楼盘,迄今为止整体运行良好,有以下几点值得我们关注: 提倡“新桥高级生活区首席新宠”,可惜是对此挖掘力度不够,仍停留在泛泛叙述上,区域优势并未 很好加以利用。 计划考虑了价值对等标准,联体别墅部署在相对地块基础价值较低临场东路一侧。 整体布局通常,值得一提是开发商在地块东侧人工挖掘了一条河,和北竹港及北面河浜一起围合成了一块占地约六万平方米超大型林荫绿化群。 房型设计中将“新古典主义”
15、美学理论结合上海海派居住理念,获选“上海最好房型评选”,目前又推出9种新版房型,确有其可圈点之处。 价格中包含附加值较多,如赠予进口热水器、家用中央空调、遥控车库门,品牌家用水处理机等等多款家居必备品;且暗含了相当部分花园面积售价,从其销售情况来看,目标消费群对此种价格调控手段接收程度较高。 发展商上海新世界正润置业品牌效应对其销售也起了一定主动作用,浅水湾花园销售是在3万平方米建筑完全封顶以后再行开始,显示了其不一样凡响开发实力。九亭地域基础情况九亭别墅市场源于1999年,最先推出来该类型物业是半岛花园一期、北美经典、新上海弄里人家一期和九亭明珠苑(松亭绿茵苑)中部分别墅产品,其销售价格定位
16、在元平方米左右。即使当初九亭物业配套设施还属于起步阶段,涞亭路还未开通,公共交通只有部分市郊公交线路;不过30-40万元一套别墅定价还是对多数喜爱别墅物业消费群体产生了一定诱惑力。以后,尤其是,九亭地域在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功基础上,其别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等很有着本身特色大致量别墅物业项目,强烈产品吸引力和集中广告效应引发了市场强烈反响,需求大幅拉动。 多年来,九亭别墅市场价格增加实现了三级跳,均价从2500元平方米跳至4520元平方米,甚至连销售情况不甚理想北美经典也随之水涨船高,长久以来区位概念对九亭地域分墅造成不利影响已经基础消除,甚至
17、直逼莘庄同类物业。简析纵观九亭别墅各盘,销售情况普遍良好。新上海里弄人家一、二期现在推出三期别墅,在房型、面积等方面有所调整,即使总价合适放大,但销售依旧红火。三盛颐景园、江南文化园、半岛花园(二期)、九州大唐花园等基础上能达成平均六个月销售65%以上业绩。这从其次也反应了九亭别墅市场影响日益扩大和上海房地产市场对别墅物业需求量逐步上涨。但也应该看到,在九亭别墅市场也有像北美经典等去化较慢项目,可见别墅本身产品力仍是销售率得到确保关键原因之一。经典楼盘解析新上海花园洋房/三盛颐景园沪闵路沿线区域该区域别墅以联体别墅占绝对主导。99年中,樱园在区域内首家推出了含有充足自然性联体别墅,引发了市场联
18、体别墅热潮。随即君临天下花园、水仙苑、圣淘沙等一大批项目标开工,从而奠定了闵行联体别墅市场价值。 未来莘闵快速干道建成将使得区域内别墅楼盘深入升温。顾戴路沿线区域 顾戴路拓宽完工以来,区域房产发展快速,一大批别墅商品介入其中,使中高级消费概念初露雏形。圣淘沙花园、现代艺墅等高级楼盘借助环线交通优势及本身品位,也有效形成了买方市场。综述:莘松地域是沪上掀起别墅第二次浪潮关键起源地,联体、叠加等经济型别墅占了主导地位,其50-100万之间总价,相当于环线周围一套公寓价格,所以此处别墅多以出售为主,鲜有出租者。需求结构相当广泛,企业中高级管理阶层、私营业主、专业人士等各行业全部有分布。2、沪青平公路
19、沿线区域基础情况 早在前,沪青平公路沿线就出现一阵别墅开发烧潮,因为此区域既是西郊关键门户,又拥有淀山湖这一独特优势,所以成为上海一个关键别墅区。目前区域热点关键集中于徐泾地域,西郊景园、西郊美林馆、叠翠别墅、长堤别墅等别墅登场亮相该地域新一轮市场竞争态势已经形成。简析318国道便捷优势加之环境和价格优势,该区域在和虹桥别墅区争夺用户上含有较强竞争力,而且取得很好销售业绩。其用户关键为沪上私营企事业主及外资高级白领,成为沪上现在仅次于虹桥别墅区。另外值得一提是西侧依傍于淀山湖河畔威尼斯花园、国际华城等景观稀有别墅,展现出休闲性度假物业特征,这也是我们需要关注。经典楼盘解析西郊景园/国际华城3、
20、佘山地域基础情况别墅市场在近两年内“火爆”使得松江毗邻闵行区住宅用地也快速升温,地块选择不停西移,向佘山中心挺进。而作为上海海拔最高处之一,上海“后花园”,集休闲、度假、旅游为一体国家级旅游区佘山风景区,其投资价值日渐为众多发展商所看好。和佘山紧邻松江泗径镇,原来仅有丽茵别墅等为数不多别墅项目,而现在除了去年底闪亮登场云顶别墅、佘山银湖外,近期立即亮相三盛泗径颐景园(占地达800亩)、同润开发商圈地600亩,均以依山傍水别墅概念为出发点进行计划。而香港天安集团和明鸿集团麾下香港信溢投资近日也宣告,在洞泾镇独资创办上海佘山乡村俱乐部,依据澳大利亚著名设计企业COX企业计划,在沈砖公路以北3760
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