房地产可行性研究应用报告模板枫景期可研报告.doc

山东**地产有限责任公司
**·枫景二期项目

可行性研究报告

山东**征询有限责任公司
二00九年八月

目 录
第一章 总论
1.1 项目名称及承办单位
1.2报告编制单位
1.3编制工作根据
1.4报告重要内容
1.5简要结论
第二章 项目提出背景和必要性
2.1 项目提出背景
2.2项目建设必要性
第三章 项目法人
3.1公司简况
3.2公司基本状况
3.3**地产公司历年开发项目简介
第四章 市场分析与建设规模
4.1 需求分析
4.2建设规模
第五章 建设地点和建设条件
5.1潍坊市概况
5.2项目选址
第六章 总体规划方案
6.1 设计根据、原则
6.2总体规划
6.3建筑布局
第七章 工程技术方案
7.1 建筑方案
7.2构造方案
7.3给排水方案
7.4采暖方案
7.5电气方案
7.6燃气系统
第八章 环保和节能
8.1 环保
8.2节约能源
第九章 项目管理
9.1 物业管理
9.2招标管理
第十章 工程进度筹划
第十一章 投资估算和资金筹措
11.1投资估算
11.2资金筹措及使用筹划
第十二章 财务分析
12.1财务分析
12.2财务分析结论
第十三章 结 论

第一章 总 论

第一节 项目名称及承办单位

1、项目名称：**·**枫景住宅社区建设项目
2、建设地点：潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。
3、承建单位：山东**地产有限责任公司

第二节 报告编制单位

单位名称：潍坊市黄河三角洲工程征询有限公司
工程征询资格级别：乙级
资格证书编号：工咨甲**
发证机关：中华人名共和国发展和改革委员会
第三节 编制工作根据

1、国家有关法律法规
2、国家有关规定和规范
3、山东**地产有限责任公司提供基本资料
4、《潍坊市都市总体规划》
5、《潍坊市**·**枫景住宅社区住规划设计》

第四节 报告重要内容

本报告重要涉及如下内容：
1、项目建设单位状况
2、市场分析和需求预测
3、项目规划方案和工程建设方案
4、建设用地与建设条件
5、资源运用和能源耗用分析
6、开发进度安排
7、环境影响分析
8、项目投资估算和资金筹集方案
9、财务评价
10、结论

第五节 简要结论

潍坊市**·**枫景居住社区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，**规划南北支路以东、路以西，规划用地面积76972 m2。
规划用地南侧紧邻油田新建经济合用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边公司职工将来重要生活片区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等都市主干道。规划区东侧燕山路作为都市次干道，既能为社区提供丰富都市界面，又能使社区与外界交通联系快捷以便。
**·**枫景社区二期将是一种布局合理、设施完善、使用以便、具备当代化气息生态式居住社区。本社区占地76972 m2，购买土地费用5028.46万元，筹划总投资16729.71万元，规划建设多层住宅4栋，低层住宅17栋，商业房1栋。规划建筑面积共计56097.07m2，其中低层34456 m2，多层14403.12 m2，储藏室1601.717 m2，商业5536.24 m2。
经分析论证以为，该项目符合潍坊市都市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合都市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案先进；各项费用取费全面、合理，符合本地工程造价普通水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改进都市居民住房需求，加快推动都市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。
项目重要经济技术指标见下表。
项目重要经济技术指标表
序号
名 称
单位
数据
1
规划用地面积
平方米
76972
2
规划总户数
户
315
3
规划总人口
人
1005
4
总建筑面积
m2
56097.07

其中：住宅面积
m2
50560.83

商业面积
m2
5536.24
5
建筑密度
%
18.4
6
容积率
%
0.8
7
绿地率
%
38.2
8
项目投资
万元
16729.71
9
销售收入
万元
23058.86
10
财务内部收益率
%
21.64
11
投资回收期
年
2.6
12
投资利润率
％
30.18

第二章 项目提出背景和必要性

第一节 项目提出背景

一、房地产新政有助于房产稳定发展
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业经济政策，房地产业在经历了近年低谷后，终于迎来了黄金发展时期。当前国内城乡居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会规定人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显，因此房地产业有着辽阔发展空间。
据世界银行记录资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。国内人均GDP为830美元，达到了870美元，达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量90%以上。因而，将来几年，随着GDP进一步增长，以住宅为主房地产业将进入一种迅速发展阶段。
当前居民消费构造升级是房地产业发展内在驱动力，也正是增长住房消费良机。另一方面，作为国家支柱产业房地产业，为国家GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
下半年以来，针对房地产领域存在问题，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理告知》(121号文献)，此举正式掀开房地产调控序幕。从开始咱们国家关于政府部门已经开始关注国内房地产市场健康发展问题，后来应当说政策出台密集度在大幅度提高，特别“两个八条”出台，进一步加大国内宏观调控压力。七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价延续，并且调控重点由调控供应向调控房价转变。这意味着国内房地产投资增长率仍能保持较高水平，同步也有助于国内房地产业长足发展。
二、住宅社区建设新理念
住宅社区是当代化都市细胞，它建设与都市发展密切有关，一方面，住宅社区建设受到都市发展条件制约，要紧扣着当代化都市原则进行建设；另一方面，住宅社区建设反过来又会增进都市发展，并为之带来巨大经济效益、社会效益和环境效益。
都市化以及随之而来当代化都市是人类社会生产力发展到较高水平产物。随着着社会进步和都市发展，住宅社区建设理念也在不断发生变化。
　　（一）人们家居理念变化。
　　国内改革开放来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，都市环境不断改进，人们消费观念也发生了深刻变化。人们家居理念由本来“安顿型”向“舒服型”过渡。人们对住宅自身规定居室功能更加合理、以便、舒服，更加个性化，规定其更符合当代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美和谐与统一。对住宅配套设施规定也向更加齐全、以便、安全发展。随着经济发展和都市进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。
　　（二）家庭模式和构造变化，对居住理念和行为产生了深刻影响。
　　改革开放以来，国内家庭规模和家庭构造都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年记录，国内城乡人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益浮现核心化趋势。由于住宅是家庭载体，因此家庭规模及构造变化必然引起人们对住宅需求变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，她们更关注住宅高品位，对居住空间规定更加当代、实用、合理，功能更完备。例如，在功能配备上但愿住宅能更好满足网络化通信规定，规定居住区能有更加浓郁良好文化氛围，以及规定更加智能化、以便、迅捷物业管理服务等等。
　　（三）商品房价值观变化。
　　自1980年小平同志提出住房要走商品化路子后来，国内在住房制度改革方面已进行了许多摸索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文献提出了深化城乡住房制度改革指引思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分派，逐渐实现住房分派货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；哺育和规范住房交易市场”改革目的。这项新政策出台，对人们住房观念产生了较大影响，住宅商品市场也得以迅速发展和成熟，住宅商品生产建设纳入到市场化运营轨道。居住者在住宅选取上，可以更加自由地根据自身购买目的、生活品味、家庭特点及收入水平来选取。住宅商品价值取向也在更高更好层面上得到拓展，走向差别化，多元化。
　　（四）开发商建设理念变化。
顺应住宅商品化趋势，开发商建设理念也在向更高水平发展，老式“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹产品生产者转变为居民居住生活构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商不懈追求。
**地产凭借良好社会信誉和近年房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，作为潍坊市房地产知名品牌,其经营理念“**地产，诚信百年”在潍坊市树立了诚信榜样，从而使该项目在社会上建立了良好品牌优势。**·**枫景项目又是**地产在潍坊市开发一种重点项目,公司有信心有理由把她做成一种优良工程、精品工程。

第二节 项目建设必要性

一、符合国家行业规划规定
本项目属房地产开发建设，符合国务院《产业构造调节指引目录(本)》中第二十六条“都市基本设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”产业发展规定。
建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅2.4亿m2以上；改造既有使用功能不全住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。因而，进一步开发商品住宅房不但符合国家产业政策和发展规划规定，并且符合住宅工程发展方向。
二、符合山东省关于政策规定
山东省《远景目的纲要》中指出“把居民住宅作为房地产开发重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值良好循环。”项目建设符合山东省住宅规划政策。
三、符合潍坊市区都市发展规划
满足市民生存需要，发展需要和享有需要，是都市建设出发点和房地产业发展最后落脚点。近年来潍坊市房地产发展与都市建设相得益彰，互相增进。房地产逐渐成为新经济增长点和全市人民关注焦点，市委、市府及区委、区府政府采用一系列有利办法，进一步完善配套设施，加强都市综合治理，不断优化都市环境，都市魅力度大大提高。同步潍坊市发展较快也为房地产投资带来发展机遇。
潍坊市近几年房地产开发，商住房建设，观念相对陈旧，创新意识不够，模式多有雷同。潍坊市**·**枫景项目定位提出“潍坊第一运动健康社区”理念，以人为本，充分考虑当代人生活方式，规划中提出结合社区主路设立生态运动环廊，环廊中设立林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在社区中形成持续、完整健身途径。此外运用社区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散小广场，建设青年健身广场、小朋友游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体特色当代住区。项目建设后来，对提高潍坊市都市建设品味，改进居民居住条件，推动潍坊市房地产市场健康发展具备重要作用。
第三章 项目法人

一、公司简况

公司名称
山东**地产有限责任公司
详细地址
潍坊市潍坊区府前大街59号孵化大厦B楼626室
批准从事房地产开发经营业务时间
1998年1月
经营范畴
房地产开发、经营、设计施工
注册资金
伍仟万元
营业执照注册号
6
公司类型
有限责任公司
资质级别
贰级
证书编号
08
法定代表人
张**
职务
董事长
职称
高档经济师
联系电话
05****07479
备注：

二、公司基本状况
山东**地产有限责任公司成立于1998年，注册资金5000万元，二级开发资质。**地产在经营过程中始终坚持“诚信******”经营方针，配合潍坊市整体规划建设发展，致力于潍坊市房地产经营与开发事业。
通过几年发展，公司实力雄厚，下设综合办公室、销售部、客户服务部、采购中心、成本部、设计部、工程一部、工程二部等部门，既有职工80多人，具备专业技术人员60多人。本着“建筑高品位生活方式”开发理念，先后开发了**大厦、嵩山社区、金**磐*园、海**丝商住综合楼、**园、明**别墅区、**骏景、****花园一期、****枫景一期等先进房产项目。
自公司成立以来，获得优秀成绩，持续两年被评为“守合同，重信用公司”。被评为全市建筑系统信用建设先进单位，被潍坊经济开发区评为“纳税大户”，被评为“山东省第五届消费者满意单位” ，被评为信用级别“AAA”公司。被评为“山东省第六届消费满意单位”。
**地产近年发展，沉淀了先进公司文化，在“重承诺、守信用、做***有责任感”核心价值观引领下，获得了良好信誉，过硬建筑质量树立了名牌形象，被消费者所接受，为社会所承认。现**地产已走在潍坊市房地产开发公司前列，是潍坊市最强房地产开发公司之一。
三、**地产公司历年开发项目简介
**大厦位于潍坊市西城西四路260号，总建筑面积8400余平方米。1998年终竣工建成。地上12层。处在西都市中心，地理位置优越、交通便利。**大厦是潍坊市最早一家对外出租专业高档写字楼，设施先进、功能全面、物业管理精品化服务，是办公抱负场合。
**园是山东**地产有限责任公司底开发住宅项目社区项目占地56000余平方米,建筑面积48300平方米，绿化率37%,车库、位占有率达50%。容纳500余户居民。地处东城东城沂河路188号。地理位置十分优越、交通便捷。生活配套一应俱全：学校、市场、邮局、银行、车站、商场、公园、健身娱乐场合等以便了广大业主生活与便利。火爆销售场面曾经轰动一时，已销售一空。良好物业管理受到业主们一致好评。
**项目是山东**地产有限责任公司开发建设潍坊市首席生态湖景纯别墅社区，4月份开工建设，8月份全面竣工。是潍坊市形象工程、名片工程。项目占地28.9万平方米，建筑面积11.25万平方米，共建TOWNHOUSE风格豪宅400余套，其中涉及独体、双拼、联排、叠拼四种别墅类型。社区绿化率52.9%，容积率0.39，以其超高绿化率和超低容积率对自然环境做出了最大限度尊重和保存。别墅区内占地11.72万平方米明月湖公园是完全为别墅区服务内置式湖景公园，并有会所、幼儿园、网球场、中心广场、小朋友游乐园、绿色长廊、休闲乐园、垂钓乐园、游艇码头、沿湖健身区配套设备等。其规划获“潍坊市先进规划设计评比一等奖” 。
**、景由山东**地产有限责任公司集近年开发经验，在成功开发**园、**TOWNHOUSE项目后，又一次整合多家国际级专业公司共同联手全力打造大型水景社区。该项目10月份开工建设，8月份所有竣工。
项目位于潍坊市北一路以北、东一路以东，地理位置优越，交通便利。项目占地面积97086平方米，规划总建筑面积100600平方米，由25栋多层和6栋小高层住宅构成。**骏景绿化率高达45%，环境设计上遵循天人合一原则，坚持人与环境和谐共处，通过对水、植物、景观小品、建筑完美组合，将当代都市潮流生活融入到健康绿色生态环境之中。整个社区绿化变化了潍坊市住宅项目绿化简朴、无特色现状，通过各种形态植物、中心水景、景观廊柱、雕塑小品等，和谐构成明朗环境层次空间。置身其中，潮流浪漫浑然天成。
**骏景领略全新水景，预约将来生活，其高贵品质、精致生活，受到了广大消费者一致好评和承认。
潍坊市**·**枫景居住社区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西，一期规划用地面积76448.2 m2。
规划用地南侧紧邻油田新建经济合用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边公司职工将来重要生活片区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等都市主干道。规划区东侧燕山路作为都市次干道，既能为社区提供丰富都市界面，又能使社区与外界交通联系快捷以便。
**·**枫景社区将是一种布局合理、设施完善、使用以便、具备当代化气息生态式居住社区。一期社区占地76448.2 m2，购买土地费用4848.41万元，总投资13035.52万元，建设多层住宅19栋，低层住宅8栋，规划建筑面积共计77981.34m2，其中多层55323.04 m2，低层14904.5 m2，储藏室及车库6266.8 m2，商业1487 m2。一期12月已所有竣工。

第四章 市场分析与建设规模

第一节 需求分析

一、潍坊市东城板块与西城板块分析
作为中华人民共和国第二大油田所在地新兴工业都市，潍坊市人均收入水平和人均消费水平持续几年位于山东省前三名，而房地产市场也发生了翻天覆地变化，近几年保持了持续上升趋势。此前潍坊市房价，西城在1200元/m2～1600元/m2之间，东城在900元/m2～1400元/m2之间；而在至今，西城达到3600元/m2～4500元/m2之间，东城在3100元/m2～4600元/m2之间，其中不包括经济合用房和别墅。
为更加全面结识潍坊市场，咱们本次将对于潍坊东城和西城两个区域进行市场调研。
1）东城板块市场分析
东城属于新区，占地面积约为西城三分之一。有诗来形容东西城，“星有仟仟愿，俪墅碧波绿；风有花飘逸，商海至人怡”，前两句说是西城，后两句讲便是东城。东城是居住宝地。1989年4月，东城建设第一期工程竣工，市委市政府迁入新址办公，至底，东城建城区总面积达到了17平方公里，常住人口10万多人。同年12月，占地面积200多公顷市直机关经济合用房住宅社区项目启动，当前已所有交付使用。
到当前，短短十几年，东城在一片盐碱荒滩上迅速崛起，当前已发展成黄河三角洲上一座颇具规模当代化新城。特别是20世纪90年代，先后建设了水系与环境工程、经济开发区建筑群、新世纪广场、东城商贸城、文化广场等一批标志性精品工程，初步形成了“大空间、大绿地、大水面”当代化都市新风貌。
整体来说，东城还处在一种发展建设阶段，缺少足够商业配套，重要购物场合是位于辽河路上民建大厦和位于东三路百货大楼、银座商城。
随着东西城对接速度加快，东城会发展成一种环境优雅、居住条件好地段，但不会成为工业发达、人流量大综合型地区。
东城属于新区，房地产市场十分活跃，在售楼盘十几种，以别墅为主有水城国际、胜宏靓都、东辰鉴墅；以普通住宅为主有科达花园、国际新城、格林星城、万达高尔夫花园、阳光100都市丽园、**骏景、东辰鉴墅等。
●平均价格分析（普通住宅）
东城各个楼盘之间由于位置差别、社区配套、开发商知名度等因素房价有差别。
万**尔夫花园单价范畴在3800元/m2～ 4200元/m2之间，平均单价3900元/m2；
国单价范畴在3980元/m2～ 6500元/m2之间，平均单价4200元/m2；
科*达*园单价范畴在3400元/m2～ 4900元/m2之间，平均单价4500元/m2。
以上数据显示，东城普通多层住宅平均价格在3100元/m2～4600元/m2之间，各个楼层价格都不同，二、三层最高，另一方面是四层、一层、
三、客源分析
东城客源重要涉及如下几种：
1.油田职工：潍坊又被称为“油城”，有油田职工49.6万人口，油田职工住房有13.9万户，其中70％为90 m2如下住宅，油田职工是购房主力军。但是油田职工对东城稍有排斥心理，属于买不到西城房子才买东城类型。
2.企事业单位职工：普通为分不到经济合用房年轻职工。
3.外来人口：有外来做生意私营业主和在油城打工准备定居油城外地人构成，胜利油田吸引了大量外地人员来潍坊谋生，她们是购房又一主力军。
4.所辖区县及附近村民。
2）西城板块市场分析
西城是胜利油田管理局和潍坊区政府驻地，又被称为油田“基地”，从1983年成立至今已有27年历史。西城是老区，基本配套设施完善，生活便利，被称为购物天堂，在济南路4公里距离内集中着4万平方米以上大商场6家，及无数星罗棋布店铺。当前售楼盘大多已接近尾声，与东城相比，西城人气旺盛，由于土地储备有限，新开发楼盘较少，售价较高。
●西都市场重要竞争项目分析
序号
项目名称
开发商
区域
建筑面积
备注
1
海**信**盈城
海信金瀚置业
黄河路与西一路交汇处
12万平米
占地300多亩，多层、小高层、花园洋房等建筑形态
2
***龙轩
胜利房地产
北一路与庐山路交界处
54万平米
多层、小高层、高层
4
天**都
潍坊区都市建设综合开发公司
西二路胜华转盘向北300米路西
21万
多层、小高层
5
瑞**都花园
*房地产开发有限公司
西四路以西、汽修厂以南
3.8万平米
多层，共400套
6
格**景
**成地产
黄河路南、太行山路东
20万平米
别墅、多层
8
仁**恒名邸
仁恒置业有限公司
黄河路、燕山路交汇处

3栋小高层
9
万家新城
万家建设有限公司
西二路华八井对面
8.1万平米
多层、小高层
●西城重要竞争项目在售价格分析
项目 科目
最低价
最高价
均价
水**庭
3300元/ M2
4900元/ M2
4000元/ M2， 2
瑞**花园
2980元/ M2
4400元/ M2
4000元/ M2
海**盈城
3800元/ M2
5860元/ M2
4150元/ M2
格**枫景
3980元/ M2
5000元/ M2
4400元/ M2
华**安荣寓
3800元/ M2
4800元/ M2
4元/ M2
天***华都
3288元/ M2
3760元/ M2
3500元/㎡
**龙轩
3260元/ M2
3800元/ M2
3500元/ M2
**新城
3388元/ M2
3680元/ M2
3500元/ M2
**名邸
4000元/ M2
5200元/ M2
4700元/ M2
*
4010元/ M2
4580元/ M2
4300元/ M2
总结分析:通过上表分析,当前潍坊市场西城在售楼盘价格3000元/平方米到5200元/平方米之间;各项目平均价格在3400到4500元左右,最高价格集中在海信盈城与格林枫景以及仁恒名邸,均在4000元以上,并且与本项目距离较近,可竞争和对比性较大。经比较分析，将海信盈城作为本项目可对比项目。
四、可比楼盘市调状况
海**盈城
位于西城黄河路与西一路交汇处南侧，海信金瀚置业有限公司投资兴建，位于潍坊都市新中心，连接东西两城，交通便利，拥有长途汽车站、医院、五星级酒店、潍坊区政府等完善市政配套，公交线路有101、103等多条。该项目总占地面积20万平方米，现开发一期，一期占地面积13万平方米，销售面积12万平方米，规划户数1070户，绿化率37.8％，容积率0.92，层高2.9m，储藏室层高2.7m。社区有水池景观设计、绿地、名贵植物。重要由4层加阁楼，5层加阁楼32个多层和2个9层小高层及商业组团综合楼、商业楼、多层底商、商业街区构成；阁楼有独立产权，单独出售。售楼处在社区会所内，外观精致大气、干净，有沙盘、楼书、背景音乐，现场销售氛围良好，但无SP支持。样板房已经开放。
海**信*城项目基本数据
基地面积：
13万平方米
销售面积：
12万平方米
建筑楼层：
多层；商铺；小高层
规划面积：
88m2～140m2
主力面积：
129m2
平均单价：
2980元/m2
主力总价：
384420元
单价范畴：
2800元/m2～3200元/m2
销售总价：
3.58亿元
规划户数：
1070户
可售户数：
1070户
售出户数：
380户
销售率：
36％
物业管理：
未定
公开日期：
5月1日
交房日期：
4月
工程进度：
某些构造体
某些封顶

第二节 建设规模

一、建设规模
项目规划占地：76972㎡，建筑面积56097.07㎡，容积率0.8，建筑密度0.184，绿化率38.2%，停车率70%。住宅面积70—90、180-340平方米不等。
二、产品定位
1、户型类型：五室三厅二卫、四室二厅二卫、三室二厅一卫。
面积：低层住宅180-340平方米、多层90-130平方米。
3、产品形式：多层住宅、低层住宅、商铺。其中：重要建筑形式为低层住宅。其中低层住宅17栋，多层住宅4栋，商业1栋。
低层住宅建筑面积34556平方米，共156户，多层住宅建筑面积14403.12平方米，共148户，商铺面积5536.24平方米，11户。储藏室1601.71平方米。
4、总户数：315户。

第五章 建设地点和建设条件

第一节 潍坊市概况

一、简介
潍坊市位于山东省北部黄河三角洲地区，中华民族妈妈河--黄河，在潍坊市境内流入渤海。潍坊市地理位置为北纬36°55′～38°10′，东经118°07 ′～119°10′。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。
潍坊市是黄河入海地方，黄河三角洲中心都市，是于1983年10月成立山东省辖市。全市辖潍坊、河口两区和广饶、利津、垦利三县，南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里；人口180万。潍坊市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城是潍坊市委和潍坊市人民政府驻地，西城是胜利石油管理局和潍坊区政府驻地。
潍坊市宏观经济发展状况：实现生产总值1450.31亿元，按可比价格计算，比上年增长17.0%。
工业保持较快发展：工业生产继续保持较快增长,规模以上工业实现增长值1107.6亿元，比上年增长25.6%。  工业经济效益水平不断提高。实现利润541.8亿元，增长17.0%。
金融业迅速发展 全市金融机构各项存款余额961.6亿元，比年初增长109.8亿元。其中，城乡居民储蓄426.1亿元，比年初增长41.6亿元。金融机构各项贷款余额716.4亿元，比年初增长96.3亿元。
全社会固定资产投资增速明显 固定资产投资构造进一步优化。全社会固定资产投资609.9亿元，增长20.2%。全市固定资产新开工项目1091个，施工项目1214个，竣工项目924个，全年项目建成投产率76.1%。 
消费需求明显增强 社会消费品零售总额173.5亿元，增长16.5%。其中，都市消费品零售额129.2亿元，增长29.0%；县消费品零售额20.2亿元，下降3.6%；县如下消费品零售额24.1亿元，下降13.5%。
城乡居民收入继续提高 居民人均可支配收入达16741.9元，比上年增长12.1%；农民人均纯收入5157.1元，比上年增长12.0%，城乡居民生活质量明显提高。
城乡居民人均消费性支出继续增长 ，人均消费性支出为10697.8元，比上年增长11.2%。人均生活消费支出3507.0元，比上年增长10.5%。
城乡居民居住条件继续改进 末全市都市居民人均住房使用面积23.1平方米。农民人均居住面积为30.5平方米。
财政收入较快增长财政收入合计完毕361.7亿元，比上年增长30.9%。全市地方财政支出完毕61.0亿元，比上年增长20.7%。其中，都市维护费支出5.9亿元，增长18.6%；
小结：从上面分析中，可以看出潍坊市整体经济水平在得到迅猛良性发展，都市人均可支配收入与人均储蓄均创新高。这为本项目运作奠定了良好经济基本。
（2）都市规划战略
●潍坊市都市建设与规划现状分析
潍坊市都市建设形成了自己独特风格，具备“散”、“新”、“雅”特色——
“散”，即潍坊市是在石油矿区基本上建设城乡，都市布局具备“组团式”特色，不同规模城乡如“大珠小珠落玉盘”普通分布在黄河三角洲上；
“新”，即潍坊市都市建设时间短，投入大，速度快，诸多城乡完全是按规划在一片不毛之地拔地而起，没有老城改造包袱，都市面貌新；
“雅”，即潍坊市都市建设规划起点高，布局合理，风格独特，其“大水面、大空间、大绿化”构思和“碧树环绕，绿树白楼”格调，形成了清新隽雅都市风貌。
从产业构造和功能布局上看，西城以发展机械、电子工业为主，同步加强基本设施建设与改造，配套建设商业与娱乐设施，建成为油田服务生产、生活基地；东城作为潍坊市中心城区规划高起点、高原则，将成为全市行政、文化、信息、商务、金融和商贸中心，发展与中心城区相配套第三产业。
都市规划区：涉及中心城都市规划区和河口区都市规划区。中心城都市规划区范畴为：东到永青路，并涉及广南水库、广北水库、广利港、潍坊机场等规划控制区域，西至郝纯路，南至南二路以南3公里，北以胜坨至后苟公路为界，并将潍坊港纳入规划区，公路和沿界线所穿村庄用地均划入规划区范畴，总用地815平方公里。河口区都市规划区范畴为：东到挑河以东100米，西至沾利河，南到六合乡行政区界，北至滨孤路以北1000米，并将孤岛、仙河、孤北水库纳入规划区，总面积245平方公里。
住宅开发重点区
完善既有已批在建项目，重点开发东城片区西、北部及西城片区东部耿井居住区、中心区住宅。强调居住用地相对集中开发原则，完善配套服务设施，增进新区建设中人气集聚和社区氛围形成。
商业配套设施规划建设
“一主两次、三街多点”多核网络状中心体系。
（1）市级中心：建设“一主两次”三个市级中心。
（2）片区服务中心：涉及胜利工业园和高新技术开发区以工业配套服务为主工业服务中心、居住区级服务中心、以及胜北社区服务中心。
（3）特色街区：结合市级中心区重点建设三条特色街区，分别是济南路特色商业街区、庐山路商业文化休闲步行街区、府前街行政办公街区。

第二节 项目选址

项目位于位于潍坊市中心城***北、枣**庄*南、规划*北支路以东、***路以西,规划用地面积76972平方米。
规划用地南侧紧邻油田新建经济合用房---**新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油**械厂，是油田职工及周边公司职工将来重要生活片区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等都市主干道。规划区东侧燕山路作为都市次干道，既能为社区提供丰富都市界面，又能使社区与外界交通联系快捷以便。
现油田1700**新区二期工程已经建成，有力地带动了该区域居住环境改进与发展，已逐渐发展成为新城区居住片区。项目所处区域发展前景十分看好。
依照以上分析，项目拟选址是适当。

第六章 总体规划方案

第一节 设计根据、原则

一、规划根据
1、《中华人民共和国都市规划法》
2、《都市规划编制办法》
3、《都市居住区规划设计规范》GB50180-93
4、《住宅设计规范》
5、《建筑设计防火规范》
6、《潍坊市都市总体规划》
7、《潍坊市都市规划管理办法》
二、规划设计原则
规划中遵循原则：
1.注重都市自然、人文特色动态延续性
社区规划努力适应周边自然环境及居民生活模式，使社区融入到都市大环境中，成为都市有机构成某些。
2.注重规划设计方案经济可行性和分期实行易操作性
满足住宅居住性、舒服性、安全性、耐久性和经济性。创造一种布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、便于分期实行当代住区。
3.加强空间领域限定，提高居住安全性，加强居住舒服性
按照空间不同属性和人行为逻辑规律，将社区用地提成不同空间序列，并通过标志建筑和标志景观步加强空间领域感和归属感，提高居住环境安全性。
4.实行前瞻性布局方略，增强社区发展可持续性
注意采用品有灵活性和可改性技术解决办法，在道路、停车位等方面作前瞻性方略布置，使规划具备弹性，做到宏观可控，微观可调。

第二节 总体规划

一、现状概况
1、区位条件
****枫景居住社区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。规划用地面积76972平方米。
规划用地南侧紧邻油田新建经济合用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边公司职工将来重要生活片区。
2、基本设施现状
规划地块东西长约175米，南北宽约440米。现状地势较为平坦，多为空荒地。地块内有两条南北向排水沟渠，水深较浅，难以运用。用地南部有东西向沟渠一条，现状基本废弃。现状道路为章丘路，柏油路面，质量较差，现状宽4-5米。地块内油田生产设施较多，分布较为分散。地块内有油井1口重要位于地块南部，输油管线及注水管线若干条重要集中在地块南部和西部现状水渠东侧，其中西南角输油管为东黄输油管线，压力较大。
结论：规划范畴内地质条件较好，属可建设用地。地块现状内容复杂，油田设施解决上存在一定难度，地块景观资源较为丰富，具备挖掘潜力。
3、用地区域分析
（1）周边用地分析
地块周边规划以居住用地为主，南侧油田经济合用住宅---南苑新区已形成一定规模。
结论：都市总体规划拟定该用地为居住用地，且周边居住氛围浓厚，具备居住区配套完善条件。为进行某些商业社和开发创造便利条件。
基地现状长期保持分析结论
（2）交通设施
都市主干道：社区东西分别邻近都市主干道---西二路和西三路。
东侧燕山路：作为规划都市次干道，燕山路为地块与都市中心区联系重要通道，是整个片区中重要生活性道路。
地块周边其她道路以都市支路为主，除现状章丘路以外均未开工建设。
结论：周边重要道路尚未完全形成，规划考虑现状章丘路作为近期重要对外道路。同步注意解决好本案与南侧南苑新区交通组织关系。
（3）公共服务设施
商业：地块南部沿燕山路规划市场等商业服务设施，现状周边没有配套商业设施。依照《潍坊市中心城商业网点规划》，规划用地南侧为该片区商业集中区。
结论：周边商业不健全，为社区内某些商业设施建设提供了机遇，规划中应重点控制建设总量。
教诲设施：依照《潍坊市中心城教诲设施布局规划》，本地块内需要设立幼儿园一处。小学及初高中教诲结合周边有关规划解决。
（4）绿地景观资源
规划居住社区应与南侧南苑新区绿地景观系统相结合，规划中应注意景观轴线相应关系。
地块内有规划都市水系蜿蜒通过，为社区提供了良好景观资源。与此同步规划中对水系解决成为重要问题。
二、规划定位及住区特色
项目总体定位为中高档楼盘。
提出“潍坊第一运动健康社区”理念，以人为本，充分考虑当代人生活方式，规划中提出结合社区主路设立生态运动环廊，环廊中设立林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在社区中形成持续、完整健身途径。此外运用社区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散小广场，建设青年健身广场、小朋友游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体特色当代住区。

三、规划构思
1.院落组织：在强调院落空间围合前提下，运用先进规划理念和规划手法，打造带状与点状景观相结合内部空间环境，将院落穿插于内部空间中，提高景观渗入性和均好性；
2.运动主题：通过“运动社区”理念运用，打造社区内部生态运动环廊；
3.交通组织：通过对社区周边交通及人流分析，拟定社区重要出入口方向，结合“生态运动环廊”形成社区环路系统；
4.水系运用：将都