房地产调研研究报告.doc
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1、房地产市场调查汇报院 系:建筑工程系专 业:学 号:姓 名:汇报提要第一部分、漳州市概况1. 地域人文2. 地域地理3. 远景计划第二部分、漳州市房地产市场特征1.漳州市房产整体发展概况2.住宅地产发展现实状况分析第三部分、区域市场总体分析1.该项目所在区域概况2.地块分析3.竞争分析第四部分、项目SWOT分析1.项目基础概况2.优势分析3.劣势分析4.机会分析5.威胁分析第五部分、调查总结及项目初步提议第一部分、漳州市概况 漳州概况1.地域人文: 漳州境域,约1万年前已经有先民在这里生息劳作。战国后期前属闽地,后属于闽越地。西元前222年(秦始皇二十五年,另说秦始皇三十三年),列入秦中央版图
2、,属闽中郡。汉初,以梁山为界,北属闽越国,南属南海国古城遗韵。前85年(始元二年),改“封邦建国”为郡县制后,北属会稽郡冶县,南属南海郡揭阳县。晋至南北朝,北属南安郡龙溪县、兰水县,南属义安郡绥安县。592年(至隋开皇十二年)并兰水、绥安入龙溪,今漳州境域才结束分属两郡情况。很快龙溪县撤销并入南安县,很快南安县也撤销,直到100多年唐朝中期漳州一带才再设县:686年(唐垂拱二年)建州(今云霄县西林村),辖怀恩、漳浦2县,因州治傍漳江而名漳州。7(开元四年),徙州治至李澳川(今漳浦县绥安镇)。开元二十九年后,划龙溪县、龙岩县来属。786年(贞元二年)州治再徙龙溪县桂林村(今漳州城区)。886年(
3、唐光启二年)王潮三弟兄随王绪农民军进入福建,攻下泉州,福建观察使陈岩委王潮为泉州刺史,至947年,南唐灭闽国,漳州地为王潮和闽国治地,历时61年。王潮、王审知弟兄前后为威武军节度使,漳州为其治地,9(闽国开平元年),王审知为闽王,立闽国,全部福州。963年,清源军(下辖泉州、莆田、漳州)为平海军,陈洪进为节度使,漳州属平海军。978年(北宋太平兴国三年),陈洪进纳土于宋,漳州始随平海军纳入宋土。宋代属于福建路、元代属于福建省,明属福建漳州府。清朝设汀漳龙道,管辖汀州府之县、漳州府之县,龙岩州。1734年(雍正十二年),闽浙总督郝玉麟奏请升龙岩县为汀漳龙道直隶州,下辖龙岩、漳平、宁洋县。19(民
4、国2年)废府设汀漳道。民国23年设督察区后,今漳属各县基础上稳定为同一区域。1933年“中华共和国人民革命政府”(即“福建人民政府”)设龙汀省,漳州城市风貌下辖漳州、龙岩地域。中国成立后,境地为福建省第五行政督察区。1949年09月26日,福建省人民政府决定,将原第五行政督察区改为第六行政督察区,设第六行政督察专员公署。行政督察区辖龙溪、漳浦、云霄、诏安、东山、海澄、长泰、南靖、平和、华安10县。1950年03月,改第六行政督察区为漳州行政督察区(简称漳州专区),成立漳州行政督察专员公署。同年09月14日,又改为龙溪区,成立龙溪区专员公署。漳州专区、龙溪区均辖10县。1951年06月,析龙溪县
5、城关区(共两个区)设漳州市(县级)。此时,龙溪区辖十县一市。1955年3月,改龙溪区为龙溪专区,成立龙溪专员公署。1960年08月15日,国务院同意龙溪县、海澄县合并为龙海县。县城设在石码镇。此时,龙溪专区辖龙海、漳浦、云霄、诏安、东山、平和、南靖、长泰、华安9县及漳州市。1966年,发生“文化大革命”。1967年4月,由驻漳支左部队成立龙溪专漳州区军事管制委员会,实施军事管制。1968年05月15日,成立龙溪专区革命委员会。龙溪专区成为一级政权行政区域。1970年09月,专区改称龙溪地域,专区革委会改称龙溪地域革命委员会。龙溪地域(专区)仍辖九县一市。1978年03月29日,成立龙溪地域行政
6、公署。辖区仍为九县一市。1985年05月14日,经国务院同意,撤销龙溪地域建制,漳州市升为地级市,原县级漳州市改为芗城区,时辖龙海、漳浦、云霄、东山、诏安、南靖、平和、长泰、华安9县和芗城区。1993年05月,撤销龙海县,设市辖龙海市。1996年5月,设市辖龙文区。至,漳州市辖有芗城区、龙文区、龙海市、漳浦县、云霄县、东山县、诏安县、南靖县、平和县、长泰县、华安县二区一市八县。2.地域地理:漳州是福建省省辖市。在福建省最南端,台湾海峡西侧。介于北纬23625,东经117118之间。西靠龙岩市,南临汕头市,北接泉州市,东连厦门市和台湾省隔海相望。陆地东西最大横距约130公里,南北最大纵距约190
7、公里,辖区总面积1?26万平方公里,其中市区面积40平方公里,城市建成区面积20平方公里。现辖芗城区、龙文区、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、平和县、南靖县、华安县、长泰县等2个区8个县,代管龙海市。总人口436万多人。居民大多数为汉族,还有畲族、高山族、蒙古族等20多个少数民族。境内西北多山,东南濒海,地势由西北向东南倾斜。有山地8000平方公里,丘陵2956平方公里,平原1651平方公里。较著名山岭有龙海南太武山,平和大芹山、灵通山,长泰天柱山、良岗山,漳浦梁山,诏安九侯山,云霄县、诏安县、漳浦县交界处乌山等。关键水系九龙江,过境367公里。西溪流经城区南部。属亚热带气候,年平均气温21,
8、降水量1500毫米左右,年平均日照小时以上,无霜期330天左右。四季长青,被誉为“福建天然大温室”。近几年漳州房产市场展现上升趋势,而且有稳步上涨势头,所以,漳州市近几年房子建造业发展快速。3城市远景计划:依据漳州城市发展战略和用地可选择性,确定城市计划用地关键是向东发展,使城市重心东移,利用九龙江两岸交通走廊,连接各开发区,形成整体发展大格局。同时,为完善城市功效布局,城市还需向东北、向西和向桥南拓展,并对向北发展留有余地。第二部分、漳州市房地产市场特征一、漳州市房产整体发展概况(一)住房市场供给量不足。多年来,国家不停加大房地产市场调控力度,商品房开发土地、信贷政策严格,开发企业商品房贮备
9、项目不停降低,据了解,近期开发项目大多是前几年开发企业拿到项目,因为商品房楼盘较少,老百姓面对房价不停上涨现实,担心未来房价会更高,中心城区部分多层住宅商品房楼盘甚至出现了抢购现象。(二)当地企业市场竟争能力弱。房地产开发投资大、周期长,项目品质要求高,而本市当地绝大多数企业规模小、资质低、开启资金不足,约60%多企业常常处于停产、半停产状态。自以来,商业银行贷款占本市房地产开发资金起源百分比逐年上升,尤其是在5.12大地震和经融危机爆发后,绝大多数企业不得不愈加依靠银行维持正常运转。因为现在各商业银行要求房地产项目贷款最低条件是开发资质在三级以上,开发项目必需“五证”齐全,为此,当地大批低资
10、质及无充足开启资金企业在无法取得银行贷款支持情况下,为确保项目顺利推进,被迫采取民间融资方法进行开发,增加了融资难度,提升了运作成本,同时也弱化了企业市场竟争。加之,现在伴随外地强势企业陆续进驻(如万科等),以至于本市当地企业市场竟争力深入弱化。二、住宅地产发展现实状况分析从整个漳州市房地产市场发展看,住宅商品房开发处于快速发展阶段, 原有商品房供给量不多,后续开发量正逐步增加;有较高著名度和美誉度、有实力开发商较多(比如万科);伴随竞争猛烈程度加强,发展商在整体计划、建筑设计、物业管理上意识逐步加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。依据调查显示,现在漳州市房产品质逐步提升,含有代表
11、性有:永鸿三湘城、鑫荣花苑2期等,下面就这些楼盘进行具体分析,方便掌握漳州市未来市场发展情况,为本案开发和营销提供参考资料。1、代表性楼盘概况鑫荣花苑2期规模小,简约凝练现代闽南建筑风格,以多层为主。永鸿国际城,规模大,以小高层为主,园林景观以浓郁西班牙风情打造。2、代表楼盘对比依据上述现在房地产市场在预售项目标供给量特征,此次调研尤其针对市场上含有代表性房产项目展开分析,有针对性发掘这些项目和本项目标相通之处、借鉴市场运作经验,为本项目标规范化市场运作奠定基础。 鑫荣花苑2期项目定位:漳州首席文化名盘 项目规模:占地面积2314平方米,总建筑面积68395平方米,由多组成,估计0底8、9号楼
12、交房。建筑特色:简约凝练现代闽南建筑风格。工程进度:工程进度50%。销售情况:已销售98%。价位情况:均价1元/平方米,最低、最高价在11000-1元/平方米。主力总价:主力总价为150万元项目配套:新华全部购物广场、各大银行环侍周围,中山公园仅一街之临。市试验幼稚园、芗城试验小学、漳州一中、二中、师范学院等关键名校环卫四面 永鸿国际三湘城项目定位:漳州首个精装小区 项目规模:建筑面积280000平方米,占地面积11200平方米。销售情况:一期已入住使用,实景展现;二期已基础落架 价位情况:起价:6500元/平方米,最高价:7500元/平方米,均价7200元/平方米。主力户型:罕有板式两、三房
13、臻品,面积为86117其它资料:漳州永鸿房地产开发进行建造和计划,容积率为2,绿化率为35%,总户型为2300户项目配套:小区配置双语幼稚园,周围紧邻小学、中学和漳州高校园区,周围配有正兴医疗院, 周围红星美凯龙家居商业广场已正式开业,大型商超、购物娱乐休闲 第三部分、区域市场总体分析一、该项目所在区域概况 该项目在漳州市高校园区,属芗城区城西发展地带,周围配套设施齐全,临红星美凯龙家居生活广场,商业居住全方面互动;公交车站:客运西站(距小区门口200米左右),漳州公交途经。气候特征区内属南亚热带海洋性季风气候。春夏多偏南风,秋冬多偏北风。因为地形影响,市区 整年盛行东南偏东风,多年平均年风速
14、1.7米秒。大风日数6.8天。年平均气温21.1。整年日照2060小时。无霜期为330天319天。整年雨量1450毫米1612毫米左右。平均相对湿度 79。水利资源区境河道纵横,池塘密布,水源丰富。关键水系有流经区境九龙江西溪和北溪。西溪 区间溪长22.7公里,北溪区间溪长19.1公里。有流经五凤、过塘入宝新渠道畸下溪。有市区环城河、诗浦人造河、塘头河、鳌浦大湖、墨溪大湖等。还有大小池塘、井、渠遍布郊区。水资源年平均可达121.3亿立方米,为工农业发展提供有利条件 土壤资源关键是水稻土、砖红壤性红壤、红壤和冲积土4大土类、13个亚类,土壤肥 力属中等水平。经济概况整年芗城区实现生产总值85.1
15、5亿元,增加18.67%。第一产业增加值5.68亿元、第二产业增加值47.24亿元、第三产业增加值32.23亿元,分别增加1.86%、22.91%、15.60%。三大产业结构百分比从上年6.00:51.00:40.60调整为6?67:55.48:37.85。城镇以上固定资产投资45.52亿元,增加39.45%。财政总收入10.01亿元,增加24.16%,占GDP比重11.76%,比上年提升0.36个百分点;财政收入6.01亿元,增加20.84%;财政支出5.03亿元,增加24.50%。工业发展,芗城区实现总产值188.33亿元,增加26.50%;上缴税收4.63亿芗城区元,增加13.30%。工
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