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房地产项目市场推广方案模板样本.doc
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1、第一章、 本案现在操作难点因为部分不可控和前期项目本身不可违原因影响,本案在实际操作中肯定会产生部分操作难点,但这些原因只是多多少少增加了本案操作难度,而任何难度产生全部是能够经过后期工作来得到填补。首先让我们正视本案现在操作中实际难点问题:一、本案别墅部分和项目所处区域区域对抗。首先,别墅是住宅产品中高端产品,我们在研究别墅产品时候,既要把它放到整个宏观市场上去考虑市场需求问题,同时又要把它放到实际需求群体中进行产品局部定位微观环境去分析。对于如皋这么城市,城区面积不大,市民通常对于地段认可程度是,510分钟旅程内拥有完善生活便利系统。相对于本案地段区域,产品吸引力不够。同时,从如皋周围乡镇
2、建筑外观,和消费趋一直看,当地人对于别墅使用概念大全部还停留在农民庄台基础上,而消费概念基础也停留在宅基地加建筑费用低成本、低消耗层面上。本案连排别墅产品在当地应该还属于新兴产品,要达成“最终接收”有待于引导和宣传,需要从精神层面,诸如生活气氛,小区文化等方面去引发用户共鸣,提升认可度。二、本案别墅部分和商业部分形象气质上对抗。众所周知,别墅是高级住宅产品,讲究是恬静,舒适,有品位生活状态,即使有商业配套,也不能够和别墅距离太近,以免嘈杂商业环境破坏了别墅生活气氛。本案别墅小区和商业街近在咫尺,这对于别墅形象气质是会造成很大影响,不利于产品销售推广。而现在,本案这一商业+别墅产品组合已经无从填
3、补,这就需要在别墅推广宣传中寻求新亮点来转移消费者视线,尽可能在期房阶段完成一定量别墅产品推广。三、本案商业部分纯市场概念普及难度。作为政府招商引资项目,本案前期在商业上赖以支撑机动车配件市场本是一个强有力买点,但从实际操作情况来看,却暴露了前期市场考察不足盲目性,即对于计划定位一公里之长,如此大致量机动车配件市场,对于如皋如此县级城市是否有此市场需要?显然,做为一个政府计划支持机动车及配件商业街,这么一个单薄专题是远远不足以支撑本案如此大致量商铺。同时,本案定位较高连排别墅住宅本身就需要大致量生活配套类,这也在一定程度上否定了本案商业仅做机动车配件市场操作方法。但本案至此除了机动车配件市场之
4、外,没有对商铺做明确区域定位和功效分类,这在一定程度上造成了投资者对市场未来发展和计划不明确,降低了投资者投资信心。四、本案商业部分售后反租操作问题。本案商铺在操作过程中提出了返租11%卖点。首先,不否认返租在实际操作中是一个强有力卖点,但销售操作手法提出是要视项目标需求和承受能力。返租使用在一定程度上关键利用在单位产品总价过高,或单价过高,投资者在投资时对预期把握不足时,这时候返租能很大程度上提升投资客投资信心。而现在本案返租仅仅是建立在降价销售目标上,这在一定程度上给用户造成降价销售销售现象,对刺激投资信心效果相当差。反观本案,本案投资用户确实也普遍存在购置信心不足问题,但此时不足并不关键
5、起源于价格,更多起源于对市场计划前景不可预见性,对如此大致量商铺全做为机动车配件商业街是否能够运作成功缺乏信心。所以本案在推广过程中“深入明确本案商业上功效定位,细化分类定位每一个细节,让投资者真正认为本案定位操作有可行性。”是现在增强投资者购铺最有效、最直接、最根本方法。五、本案别墅、商业两部分在企划宣传协调问题。本案在企划推广中最突出问题就是商业和住宅二者之间协调问题,因为本案现在汽车配件市场商铺定位和住宅别墅推广是相当冲突。这就要求本案在推广时机,开盘引导,和售楼处实际操作部署中对二者要做对应协调。从节省成本目标考量,商业和住宅共用一个售楼处应该是没有问题。但在内部操作终究要确保住宅和商
6、业要有两套独立分开系统,包含案名(总案名下用副案名进行区分)、楼书、看板、VI。两套系统在风格上既要有联络,又要有所区分(关键经过画面用色和文案所追求诉求点来进行区分)。同时在推广过程中,也要确保在一定时间范围内,商业和住宅各自推广力度要有所侧重。现有宣传单页中,文案细节,卖点诉求和具体户型插图百分比大小全部全部有一定问题。案名LOGO欧式感觉也和产品本身海派简约建筑风格不相符合,多少让人感觉有点牵强。同时,从单页整体感觉来看,本案LOGO不够显眼,没有起到LOGO给予用户鲜明印象作用。第二章、本案产品定位针对现在情况和操作难点,本案亟待完善,就是经过对产品重新定位,重新确立产品卖点和概念,和
7、一系列适合本案宣传推广方案,经过后期宣传引导来改变本案已在消费者心目中留下固有印象。经过全新定位,全新概念,重新铨饰本案。一、商业部分产品定位对于大致量商业街来讲,丰富不一样业态组合才能使商业街含有基础商业功效,尤其对本项目连绵一公里长商铺来说,单一业态会限制商业街吸引力,对未来商业气氛塑造会很困难,当然,单一业态假如定位正确,也能操作成功,但不幸是本项目标业态定位因为缺乏对本区域商业业态分析及市场估计,所以在实际操作中使本案处于了一个比较被动局面。因为本项目计划为商业裙楼以上为高等级墅,内区计划了大量连体别墅,所以商业街业态定位一定要符合住宅产品属性,做到有放矢,不然就会出现定位冲突,形成销
8、售极端,最终对整个项目标营销会带来极大负面效应和困难。就本项目住宅产品属性和本区域现有商业业态分布,提议对整个商业街进行多个业态组合,针对商业街马途经宽,沿街商铺基础不能做到有效互动,所以只能采取对东、西二条临街商铺单独进行业态划分,不过又要兼顾商业街整体功效区分并做到区域互动。商业街整体业态提议:由南至北,根据商业流向、商铺现有布局计划,分为:l 餐饮娱乐:中小型特色餐饮,酒吧茶室、网吧茶室等娱乐设施l 生活配套:便利超市、美容美发、洗衣洗烫等生活配套设施l 政府特许经营:摩配汽配、机动车展示厅、易耗品交易市场三大关键业态分布,总来说,除去政府特许经营那一块,餐饮娱乐和生活配套这两块商业部分
9、全部将以别墅生活配套出现。首先,合适提升了商铺本身档次和实用性,其次,也为庞大专业市场降低了很大推广风险。二、别墅部分产品定位1、 强调别墅产品稀缺性。因为众所周知原因,别墅土地已经愈显金贵,对于本案这个交通占据绝对优势近郊别墅产品,绝对是程区范围内及具珍藏价值。这么定位有利于把本案购置人群,从连排别墅用户扩展到全部别墅意向性用户,而且稀缺性性定位有利于商业推广中广告炒作。2、 强调别墅产品文化品位,强调对生活品质提升要求。值得注意是,在对别墅部分进行推广宣传期间,应尽可能避免牵扯到商业部分。在别墅产品销售体量没有完全放开之前,二者宣传媒体,宣传渠道,宣传时间全部应错开。别墅产品宣传就应该以高
10、端,高级次高尚生活为宣传宗旨。以宣传别墅小区文化品位,和生活品质为卖点。吸引那些对生活质量有一定要求用户前来了解。3、 配合时尚精品商铺,打造全新生活、娱乐、健康中心。商铺计划出现,对别墅小区是有相当大影响。但同时,也只有经过对商铺很好计划利用,才能经过对视线转移,促进用户把关心关键放在,商铺作为生活配套合理,就近商圈购物便利原因来考虑。第三章、本案商业地产推广提议中国房地产正面临急剧洗牌,步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势全新时代,五花八门、各具类型商业住宅混合体层出不穷,但值得我们注意是,即使同出地产体系,商业地产开发操作、经营理念和住宅却有着很大不一样。商业物业和住宅物业差异:
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