房策策划-商业项目建议书范本模板.doc

侨
福
集
团
项
目
建
议
书

目录
序言 ……………………………………………………………………………………………5
城市篇 …………………………………………………………………………………………6
城市概述 ………………………………………………………………………………………7
1、哈尔滨城市概况……………………………………………………………………………7
1.1城市概况……………………………………………………………………………………7
1.2自然环境……………………………………………………………………………………7
1.3交通条件……………………………………………………………………………………8
1.4经济区位……………………………………………………………………………………9
2、历史人文环境………………………………………………………………………………9
2.1历史名城哈尔滨……………………………………………………………………………9
2.2优异思想和工业文明传输地……………………………………………………………10
3、行政区域和人口结构………………………………………………………………………10
4、道里区域概括………………………………………………………………………………11
4.1自然概况……………………………………………………………………………………12
4.2交通概况……………………………………………………………………………………13
4.3旅游资源……………………………………………………………………………………13
4.4经济发展……………………………………………………………………………………13
4.5城市建设和环境保护………………………………………………………………………14
市场篇 …………………………………………………………………………………………15
一、哈尔滨商圈分析 …………………………………………………………………………16
1.1商圈划分……………………………………………………………………………………16
1.1.1中央大街商圈……………………………………………………………………………16
1.1.2南岗松雷商圈……………………………………………………………………………17
1.1.3会展红博商圈……………………………………………………………………………17
1.1.4动力乐松商圈……………………………………………………………………………18
1.1.5道里爱建商圈……………………………………………………………………………19
1.2商圈商场描述 ……………………………………………………………………………20
1.2.1中央大街商圈……………………………………………………………………………21
1.2.1.1万达商业广场…………………………………………………………………………21
1.2.1.2百盛商业广场…………………………………………………………………………21
1.2.1.3中央商城………………………………………………………………………………22
1.2.1.4金安国际………………………………………………………………………………23
1.2.1.5新一百…………………………………………………………………………………25
1.2.2南岗松雷商圈……………………………………………………………………………26
1.2.2.1南岗松雷………………………………………………………………………………26
1.2.2.2红博购物广场…………………………………………………………………………27
1.2.2.3新世界…………………………………………………………………………………28
1.2.2.4远大购物中心…………………………………………………………………………29
1.2.2.5秋林　…………………………………………………………………………………31
二、商圈市调…………………………………………………………………………………33
2.１消费者进出数量（人/小时）……………………………………………………………33
2.1.1企业形象决定消费者认同度……………………………………………………………34
2.1.2商品种类齐全是确保客流量基础…………………………………………………34
2.2消费者驻留量（人/小时） ………………………………………………………………35
2.2.1消费者驻留量和用户认度值成正比……………………………………………………35
2.2.2不一样消费圈层存在分流…………………………………………………………………36
2.3用户流通率（%）…………………………………………………………………………37
2.4用户成交率（%）…………………………………………………………………………38
2.5购置人群年纪段百分比………………………………………………………………………40
项目篇 …………………………………………………………………………………………41
一、项目营销环境 ……………………………………………………………………………42
1.１背景 ………………………………………………………………………………………42
1.２环境 ………………………………………………………………………………………43
1.2.1地理位置及现实状况…………………………………………………………………………43
1.2.2商业分析…………………………………………………………………………………43
1.2.3交通分析…………………………………………………………………………………44
1.2.4其它优势分析……………………………………………………………………………44
二、SWOT分析 ………………………………………………………………………………45
2.1 SWOT具体分析……………………………………………………………………………45
2.2怎样强化优势………………………………………………………………………………46
2.3弱化劣势……………………………………………………………………………………46
2.4抓紧机会点…………………………………………………………………………………47
2.5剔除威胁点…………………………………………………………………………………47
2.6 SWOT综述…………………………………………………………………………………48
定位篇 …………………………………………………………………………………………49
一、项目定位 …………………………………………………………………………………50
1.1项目定位……………………………………………………………………………………50
1.1.1项目定位模拟一…………………………………………………………………………50
1.1.2项目定位模拟二…………………………………………………………………………51
1.2项目定位支撑………………………………………………………………………………52
1.2.1（动漫专题商场） ………………………………………………………………………52
1.2.2（女人世界&情侣世界） ………………………………………………………………52
1.3目标用户定位分析…………………………………………………………………………53
1.4消费群分析…………………………………………………………………………………53
二、产品提议 …………………………………………………………………………………54
2.1业态划分……………………………………………………………………………………54
2.1.1专题动漫商场……………………………………………………………………………54
2.1.2女人世界&情侣世界 ……………………………………………………………………55
2.2铺位划分……………………………………………………………………………………58
三、价格提议 …………………………………………………………………………………64
3.1周围商场价格………………………………………………………………………………64
3.2本项目商场价格提议………………………………………………………………………65
3.3总价统计……………………………………………………………………………………68
四、营销推广提议 ……………………………………………………………………………69
4.1营销推广专题思绪…………………………………………………………………………69
4.1.1营销推广目地…………………………………………………………………………69
4.1.2营销推广内容…………………………………………………………………………69
4.1.3营销推广关键专题……………………………………………………………………70
4.2营销推广策略………………………………………………………………………………72
4.2.1主调性……………………………………………………………………………………72
4.2.2具体步骤…………………………………………………………………………………72
4.3上市时机提议………………………………………………………………………………73
4.4价格策略提议………………………………………………………………………………74
4.5公关活动提议………………………………………………………………………………74
4.6商场营销理念………………………………………………………………………………75
4.7开业策略……………………………………………………………………………………76
结语 ……………………………………………………………………………………………77

序言

盛世联合 — — 只做可实施性最高实效战略指导。
实效，不仅是一个简单售卖，是品牌建立过程。
为用户发明品牌价值，为用户赢得未来是我们真正目地。

目标项目非一般项目，
曾经作为哈尔滨最高端消费商品汇聚地。
历时五年，一直引领哈尔滨最高端时尚前沿。
印象深植消费者心中。
转型，面正确是一场新、旧观念挑战。

城市篇

城市概述

1、哈尔滨城市概况

1.1城市概况

哈尔滨，作为黑龙江省省会，是一个含有深厚工业文化、历史文化及冰雪文化底蕴老工业基地城市，并凭借其本身资源优势及优良发展环境，成为国际化经贸旅游城市，是中国东北部政治、经济、文化、科技和交通中心。

哈尔滨地处松嫩平原腹地，松花江蜿蜒而过，自然地理独特，风光秀美，物产资源富饶，交通条件和经济区位优势显著，是中国东北部地域关键省会城市，是中国最大对俄贸易基地，，中国城市综合实力排名第十。

1.2自然环境

哈尔滨辖区关键分布在松花江形成三级阶地上。境内大小河流均属于松花江水系和牡丹江水系，降水关键集中在6-9月，全市水资源人均占有量为1363立方米。气候属亚温带大陆季风气候，冬长夏短，有“冰城”之称。

哈尔滨矿产资源丰富，已发觉各类矿产83种，其中可供工业用25种，其中煤炭、天然气等20种矿产在黑龙江占相关键地位。哈尔滨市林业用地包含用材林、经济林、防护林等，林地关键分布在东部山区，张广才岭西北麓，小兴安岭南坡。

哈尔滨植物资源丰富，种类繁多。其中山参、黄柏等药用植物，蕨菜、薇菜等食用植物，猴头蘑、木耳等食用菌，松子、榛子等野生油料全部含有很高经济价值，是关键出口资源。哈尔滨野生动物种类和数量较多，有东北虎、白鹳等多个国家一类和二类保护动物。

1.3交通条件

哈尔滨地处东北业中心位置，被誉为欧业大陆桥明珠，是第一条欧业大陆桥和空中走廊关键枢纽。哈大、滨绥、滨州、滨北、拉滨五条铁路连通中国外，松花江黄金水道可直达俄罗斯，太平国际机场，年旅客吞吐量超出200万人次，可办理110多个国家客货联运业务。

哈尔滨交通发达，是东北物资集散地和经济商业贸易中心，也是中国对俄罗斯及东欧国家贸易关键枢纽，又是韩国、日本等国进入俄罗斯、独联体等国关键贸易通道。哈尔滨火车站是中国集结铁路干线最多车站之一，松花江是中中国河通航第三大河流，哈尔滨港是这条江上最大中心港。

1.4经济区位

哈尔滨既是东北关键重工业城市、资源型城市，又是中国东北部关键国际经贸型城市，含有对俄贸易得天独厚条件。哈尔滨一向是支撑整个中国发展后方基地和“振兴东北老工业基地”先导城市，成为省内、邻省及俄罗斯、朝鲜、韩国、日本等地域资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出关键聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着关键枢纽作用。

2、历史人文环境

哈尔滨因远东铁路修建而兴起和发展，拥有百余年城市发展史，素有“东方小又巴黎”、“东方莫斯科”之称。哈尔滨历史人文源远流长、人文荟萃，是金元文化起源地和全国城市建筑文化、国际旅游名城。

2.1历史名城哈尔滨

哈尔滨是金、清两代王朝发祥地。公元11，金代在上京(哈尔滨阿城市)建全部。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万 ，交通、贸易、人口等经济原因开始膨胀，为城市形成和发展奠定了基础。

1896年至19，伴随中东铁路建设，工商业及人口始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市雏形。20世纪初，哈尔滨就已成为国际性商埠，前后有33个国家16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。和此同时，中国民族资本也有了较大发展，建立起哈尔滨在当初北满经济中心和国际城市地位，更有“黄俄罗斯首府”之称。

2.2优异思想和工业文明传输地

哈尔滨是中国马克思主义思想传输较早、工人和学生运动比较活跃城市。1923年，哈尔滨成立东北地域第一个党组织。1927年，在哈尔滨成为党领导东北人民进行革命斗争和以后抗日斗争指挥中心。新中国成立后，哈尔滨快速恢复和发展国民经济，“一五”时期，哈尔滨是国家关键建设城市之一，前苏联援建156项关键建设工程中，有13项设在哈尔滨，成为国家关键工业基地，并快速由一个消费城市转变为新兴工业城市。

3、行政区域和人口结构

2月4日，国务院同意哈尔滨市对部分行政区划进调整：撤销太平区，将其行政区域划归道外区；设置松北区：撤销呼兰县，设置呼兰区。8月15日，国务院再次同意哈尔滨市对部分行政区进行调整：原动力区和原香坊区合并，称香坊区，撤销阿城县，设置阿城区。

调整后哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市。

末全市常住人口974.36万人，户籍总人口971.64万人，比上年增加1.41万人。其中，市区人口398.61万人，增加4.07万人。在总人口中，非家业人口4.67.69万人，增加1.49万人；男性人口493.18万人，增加0.58万人。男女性别比为130.8：100。依据国务院同意哈尔滨市部分行政区调整方案，本市行政区由原来8区、11县(市)调整为8区10县(市)，市区面积由4272平方公里增加到7086平方公里，市区人口由398.96万人增加到464.24万人（8区城市人口）。

4、道里区域概括

4.1自然概况

道里区在哈尔滨市北部，地处北纬43 32 ~45 47 ，东经126 8 ——126 38 ，海拔高度112——179米。东以滨洲铁路线和道外区分界，西和双城县为邻，南和南岗区接壤，北和肇东县、道外区相连。是哈尔滨中心区，是历史上从鱼村转型工业化城市起源地，现在以成为哈尔滨政治，经济，文化中心。全区总面积为517.2平方公里，其中城区22.6平方公里，城区设17个街道办事处，郊区辖5个乡镇，66个行政村。全区人口70余万人。

道里地域属松嫩平原一部分，呈南高北低地势，自然形成了松花江两岸泛滥土区，江河堤内黑土、草甸土区，平原黑土、黑钙土区和漫岗黑土区。

流经道里区共有三条江河：松花江在区内段45公里，运粮河自蔡家沟入区至西下坎汇入松花江，长23公里；何家沟自哈长铁路线入区境，流经群力乡至顾乡大坝汇入松花江，长3公里。道里区处于温寒带，半湿润大陆性气候，四季分明。平均气温：春季为4.6 ，夏季为21.3 ；秋季为4.1 ；冬季为-17.2 。多年平均降水量为500~600毫米，七、八、九，三个月占整年降水量70%，无霜期为130~140天，露地适于一季农作物生长，保护地适于1.5~2季农作物生长。

4.2交通概况

道里区交通发达，坐落在太平镇内哈尔滨国际机场，是全国十大机场之一；区界有滨洲、哈长两条铁路经过，区内有37条铁路支线。全区有铺装公路24条，总长153.7公里，其中哈机场路、哈双公路属县级公路，是横贯全区二条主干道。正在兴建松花江公路大桥，将成为哈尔滨市及道里地域通往江北5个城市和40个县咽喉要道。道里区水路通畅，上溯可至吉林市，顺流直下可通俄罗斯，区内设码头7处，渡口1处，多用于江南、江北及各码头之间客货运输。

4.3旅游资源

道里区是哈尔滨市关键旅游窗口，素以风景秀丽，建筑设施完善而著称。十二个月一度冰雪节和冰灯游园会把无数中外游客引入梦幻般童话世界。含有百年历史中央大街、欧亚风情索非亚教堂仿佛使您置身于异国她乡。沿江一条线顾乡公园、九站公园及新辟建太平湖、长岭湖度假村等均为旅游观光胜地。

4.4经济发展

道里区商业，饮食业，服务业发达。这里有全国最大菜市场“道里菜市场”，有东北地域最大住宿、餐饮、写字楼为一体香格里拉等中国一流服务企业，为大家提供了优质服务和便利条件。

道里区金融、保险业发达，是全市金融中心。中国“六大银行”哈尔滨分行均设在区内。中国银行哈尔滨分行在业务经营上享受省级分行管理权限。

优越地理位置，良好投资环境，热情周到服务，使道里区成为哈尔滨经济发展关键区域。

4.5城市建设和环境保护
市区联建，完成了何家沟清障改造、尚志大街至海城街跨线桥等十余项关键工程，改造城区道路39条，修建农村道路10延长公里，建设市级景观庭院和绿色达标庭院50个，建灯饰小品3处。以“世纪绿色”为根本，创建绿色景观庭院10个，达标绿化庭院40个，新增公共绿地面积131779平方米，绿化覆盖率达29.9%。环境保护水平提升。加强了烟尘、污水、废气、噪音污染综合治理，环境保护综合指数96.6%，工业废水排放达标率72.7%，工业废物综合利用率100%，工业废气处理率100%。

市场篇

一、 哈尔滨商圈分析

1.1商圈划分

1.1.1中央大街商圈

中央大街，是哈尔滨历史最久，也是保护建筑最多街道，其角色就有如香港弥敦道。

整条街区分为多个不一样段落，两旁耸立不是大型百货企业，便是有名时装店及特色食肆。因为街上严禁车辆行使，所以不管是平日或假期，街上人潮一样是川流不息。

 带有欧陆风味古旧建筑，仍然保留得很好，在晚灯烘托下，漫步街上令人感受到一份点点浪漫。若遇上冰雕季节，街道两旁更会添置不少小型冰雕作品，让你在前往冰雪大世界途中，给自己一双眼睛热一热身。

这条长街始建于19，街道建筑包罗了文艺复兴，巴洛克等多个风格建筑71栋。涵盖了欧洲最具魅力近3文化发展史。

不管白天或夜晚，它全部是哈尔滨一道亮丽风景线，也是中国一条罕有建筑艺术长廊。

现在中央大街已经成为了集休闲、游览、购物为一体步行街。
多年来，更因其独特魅力感染，使这里汇聚了哈尔滨最多高端消费场所。也使这里为了哈尔滨最高端消费聚集地。

1.1.2南岗松雷商圈

南岗商圈，是由有百年历史秋林商城，汇聚高端奢侈商品松雷商城、远大购物中心，及品类齐全中端消费商城红博地下购物广场所组成。这里因为是南岗区交通枢纽，所以交通很发达，也为这个商圈带来了无限动力。

因为其位置几近市中心，汇聚了各方向聚来人流车流。使这片商圈极度繁荣。也聚集了哈尔滨最多高、中端阶层消费人群。

1.1.3会展红博商圈

（由红博世界广场、各大型生活超市、各高中端消费场所组成）

会展商圈，关键依靠于会展中心才得以发展，近几年开发区不段发展，已使开发区形成了不可忽略消费人群，而伴伴随会展落成，更刺激了这里消费人群，随之伴生就是针对这一消费人群而产生多种商业业态。

而因为这里消费人群多为哈尔滨收入较高阶层，同时因为消费理念超前，极大刺激了这里商业气氛形成速度。短短几年，发展已不容忽略。成为哈尔滨既中央大街、南岗两大商圈后第三商圈。

1.1.4动力乐松商圈

伴随哈尔滨城市不停扩张，自南岗商圈，道里商圈后，其它新兴商圈不停涌现，而新兴动力商圈也已“显山露珠”，人气飙升。正以迅猛之势冲击着哈市“第三大商圈”宝座。由哈电置业精心打造建筑面积9万平方米、现在哈市单体最大购物广场——乐松购物广场就坐落在此地，

世界500强企业家乐福、肯德基、麦当劳瞄准这一地理优势，快速抢占加盟入驻乐松购物广场一层，高级次、大规模、多业态新兴商圈风采初现。

也是动力商圈吸引力造就了乐松购物广场和国美电器和红旗家俱城“联姻”。红旗家俱城和国美强势进入，代表了一个以零售用户为主导消费新势力正在形成。商圈发展也引来部分名企纷纷落户，也由此聚集了诱人商气和财气

因动力乐松商圈不停扩大 ，不仅吸引到哈市主城区消费者，双城、阿城、五常等“一小时城市圈”内用户全部成为潜在消费者。商圈半径被极速放大，而发展可连续性愈加突显。

1.1.5道里爱建商圈

（以百联为首百万平方米生活购物中心、月星家居中心等生活配套商业业态组成）

爱建新城，作为哈尔滨第一座大型首席滨水高尚生活区。经过四年时间开发建设，其沿江高尚生活区已经初步形成，爱建滨江国际小区高尚生活繁荣景象已经初步展现。

100万平方米高尚住宅建筑面积，构筑了沿江高尚生活区初步规模；100万平方米中央商业配套，以16万平方米百联购物中心领衔， 20余万平米高级商务，配合友谊路原有商务基础，又组成了哈尔滨CBD商务中心。

爱建滨江商圈集合了众多商业业态，购物中心、主力店、专业市场、精品商业街、酒吧街、地下购物广场，集合了几乎全部商业元素，是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体国际生活、商业中心区。

是中国生活设施配套最完善城中城，是百万市民生活休闲商业中心，是中外游客旅游观光景观特区，是未来哈尔滨居住、商务、商业中心。

1.2商圈商场描述

1.2.1中央大街商圈

（由万达商城、百盛商城、中央商城、金安购物广场、新一百等大中型商场及各类特色专卖店组成）

1.2.1.1万达商业广场

哈尔滨万达商业广场坐落于哈尔滨市黄金路段——友谊路和中央大街侧临处，是哈尔滨市关键招商引资项目。项目占地面积近4.7万平方米，建筑面积139,000平方米，总投资近10亿元人民币，由大连万达集团投资兴建。世界500强企业沃尔玛、华纳影城和苏宁电器、申格体育、大食代美食等著名商家入驻经营。

首层产权式商铺，万达现代生活馆、万达休闲会馆云集了中国近百家特色品牌。广场内拥有3000平方米中心休闲广场、可容纳500车位大型地下停车场，是哈尔滨首座集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体超大型、国际化一站式购物中心。

商场业态划分
B1 申格
1F 休闲、流行、品牌休闲、饰品、美食、美容美甲
2F 苏宁电器、餐饮
3F 万达国际影院

商场主力店：运动休闲

1.2.1.2百盛商业广场

百盛百货是金狮集团于1987年创建，在近十年时间里发展显著。连锁百货商店遍设马来西亚各关键城市，至今已开设了三十余间购物中心和精品专卖连锁店，成为全马百货店最大，最成功零售连锁集团。

马来西亚金狮集团是信誉卓著，业务多元化，国际化工商集团，近十年来发展快速，成为跨国集团之一，组织健全，资金雄厚。业务范围囊括制造、贸易、零售、房地产、金融服务和资讯科技等领域。旗下有二百余家企业及关系企业。集团属下“百盛”为马来西亚百货企业最大连锁机构。　　

商场业态划分
B1 运动休闲装
1F 化妆品、饰品
2F 时尚装
3F 女职业装、皮草
4F 男装
5F 童装、电器、家居用具、化妆品
6F 餐饮、休闲

商场主力店：少淑装

1.2.1.3中央商城

哈尔滨中央商城坐落于中外驰名中央大街步行街中段，建筑面积3.6万平方米，有职员2100人，经营商品6万余种，总资产5亿元，是集购物、娱乐、休闲、旅游为一体大型现代化商业企业。

商场业态划分
B1 超市
1F 首饰、化妆品、打折衣饰
2F 鞋帽、品牌男女装
3F 名嫒、淑女装
4F 少、淑女、温暧衣饰
5F 家店生活馆
6F 羽绒服卖场和动动休闲衣饰

商场主力店：时尚，休闲装

1.2.1.4金安国际

金安国际，作为黑龙江省聚集国际奢侈品牌、流行时尚商品、特色餐厅、星级影城和专题娱乐殿堂式精品专题购物广场，一直为满足追求优质生活和时尚品味用户之尤其需求而努力。

广场主动提倡“时尚生活以后开始！”之理念，不仅提供时尚商品，更为追求生活品质人士提供一个新生活方法。

作为提倡时尚消费理念和高品质生活方法精品广场，金安国际购物广场是国际顶级品牌和时尚精品在哈尔滨汇聚地，现在云集了IWC、PIAGET、Blancpain、Girard-Perregaux、Rolex、DUNHILL、KENZO、CERRUTI1881、GIEVES&HAWKES、KENT&CURWEN、LALIQUE、WEDGWOOD、LANCEL、香港英皇钟表珠宝等200多家国际品牌，深受含有高层次消费意识和高标准消费能力消费群体青睐。

商场采取租金方法租出，以1.6元/平米/天价格租出，物业费另计

商场业态划分
B2 婚纱，摄影，护肤会所
B2 韩国衣饰
1F 品牌男装，工艺品 珠宝首饰
2F 品牌女装
3F 休闲衣饰、皮具、内衣
4F 运动衣饰、品牌男装、女装
5F 餐饮

商场主力店：时尚女装

1.2.1.5新一百

哈尔滨新一百购物广场是大商集团在素有“全国第一家大型国营百货商店”之称哈尔滨第一百货商店基石上改造而成，融入了大商集团优异商业理念和全新经营模式，集成了当今零售业最新业态、最高技术、最新手段和最高境界，使原“哈一百”从内到外焕然一新，一跃成为哈尔滨新商业标杆。

商场业态划分
B1 超市
1F 化妆品、珠宝、钟表、包包、奥运商品
2F 流行休闲装、鞋、家居
3F 淑女装、品牌女装
4F 男士正装、商务休闲、羊绒制品 影城
5F 家居、健身器材、羽绒服、休闲服
6F 大商电器、小吃、电玩
7F 浩沙健身俱乐部

商场主力店：品牌女装

1.2.2南岗松雷商圈

（由松雷商厦、红博地下购物广场、新世界商城、远大购物中心、秋林商城等大、中商城及各类专题卖场组成）

1.2.2.1南岗松雷

哈尔滨松雷股份，坐落于哈尔滨市南岗区繁荣商业中心地带，是一家以经营中高级服装为主大型现代化商场，于1993年11月9日正式开业。并以其恢弘壮观建筑，中西合璧典雅装修，客流如潮商业气氛，精诚快捷服务手段，在纷至沓来中国外来宾中赢得了“花园式商厦、购物者天堂”美誉，被国务院发展中心命名为“黑龙江省首家大型现代化商场”。

在猛烈商业竞争中，松雷商厦针对哈市消费热点，制订了市场营销策略，率先以中高级商品为商场定位，实施名牌战略，并经过以人为本管理促进企业内部合作，强化了企业凝聚力。

 松雷股份现有职员233人，大中专文化程度以上有196人，资产总值3.6亿，资产净值2.2亿。经营品类关键有服装衣饰、鞋类、皮具、化妆品、首饰、钟表、小电器等几大类，数千种商品。
商场采取扣点方法，扣点为30%—50%，具体按品牌大小而定

商场业态划分
1F 服装、化妆品、钟表眼镜、珠宝首饰
2F 男装、配饰
3F 女装、女士饰品
4F 服装、淑女装、饰品、女士文胸
5F 箱包、运动系列、鞋
6F 家用电器、家品、童装、床品、针棉内衣
7F 休闲餐饮
8F 羊绒、贵宾服务中心、美容院、退换货中心
9F 行政办公区

商场主力店：品牌精品衣饰

1.2.2.2红博购物广场

红博广场在哈尔滨商业中心地带，是由哈工大集团投资兴建集品牌服装贸易、餐饮、娱乐和休闲于一体超大型综合商贸中心。

经过几年不停探索，红博广场对经营布局进行了大规模战略调整，现在红博广场已形成"城中城"合理格局。皮草城、西装城、羊毛衫城、裤子城、名品城、男人街、女人街等宛如颗颗珍珠围绕在阳光大厅周围。

中国著名品牌，如雅鹿、红豆、恒源祥、糜老大、斯得雅、华伦天奴等已纷纷入驻，而更多著名品牌正在抢滩红博，强强联手，群英会萃，培育着巨大商机。尤其是品牌代理经销中心还建有红博网站，是现在中国最大服装电子商务"大户室"，帮助商城内业户驶上服装经营信息高速公路。

另外，红博广场、红博世纪广场和正在着手组建莫斯科红博购物广场和哈巴、布市、海参威、新西伯利亚等国际化连销服装超市等机构还组成了红博商贸集团，成为集超大型商业服务企业运作、品牌孵化、营销策划和培训于一体综合性商贸企业。
商场采取租金方法租出，十二个月租金2万，物业费1万。

商场业态划分
B1：皮草城、西装城、羊毛衫城、名品城、女人街
B2：裤子城、至尊男人城

商场主力店：中端消费衣饰、少淑装。

1.2.2.3新世界

该商场属于香港四大地产商之一新世界集团，1996年11月开业，营业面积为11000平米。
现有职员700名，内部设备完善，该商场坐落在哈尔滨市南岗区中心北方大厦内，该区为黑龙江省政府机关所在地，周围有各类型建设和公共场所林立，更有十多间大型商场环布。

商场业态划分
B1: 超市 , 咖啡厅 , 快餐厅 , 家庭用具
1F : 名品店 , 化妆品 , 皮鞋 , 首饰 , 手表 , 手袋 , 礼品
2F : 女士服装和内衣 , 婚纱 , 咖啡厅
3F: 男士服装 , 箱包 , 运动服装及用具
4F: 童装及婴儿服装用具 , 玩具 , 文具 , 床上用具 , 花卉 , 家电 , 灯饰 , 游戏厅

商场主力店：奢侈品和高级女装

1.2.2.4远大购物中心

黑龙江远大购物中心是中国远大集团在哈尔滨兴建大型现代化商场，占地8116平方米，总建筑面积81000平方米，总营业面积40000平方米，融购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，是现在黑龙江省最大多元组合现代化购物中心。

　　远大购物中心地处哈尔滨最繁荣商业地带——南岗区果戈里大街，交通便利，四面临街，可选择公交线路有二十余条，同时备有便利地下停车场，方便用户出行。它内外部硬件设施齐全，配有智能化中央空调制冷制热设备，27部自动扶梯，在客流集中处三上三下同时运输用户，6处豪华型洗手间，致力于为用户提供最清洁、便利和舒适购物环境。

　　远大购物中心自1999年1月正式开业以来，历经六年，以优异设施、丰富商品、高级时尚品牌定位、舒适购物环境快速赢得了广大消费者认同，成为哈市商业中典范，并以良好发展势头带动着哈尔滨消费市场时尚时尚。
商场采取扣点方法，扣点为30%—50%，具体依据品牌大小而定

商场业态划分
B2停车场
B1好百客超市
F1化妆品/名品馆
F2绅士精品馆
F3摩登流行馆
F4淑女新贵馆
F5运动/休闲/婴童馆
F6美食生活馆

商场主力店：化妆品、少淑装

1.2.2.5秋林

在哈尔滨世纪之初建筑中，以“新艺术”风格占多数，且大多为办公建筑、居住建筑、文教建筑及交通建筑。作为当初世界范围内流行风格，“新艺术”应用于这类大型建筑，成为沙俄藉以夸耀其实力工具，然而很多商业、服务业建筑却以豪华奇特取胜，以繁琐装饰发明热情气氛，南岗秋林企业即是其中经典作品。

秋林集团股份是一个历史悠久、驰名中外老字号企业，创建于19，前后由沙俄资本家、英国汇丰银行、日本商人、和前苏联政府经营，1953年10月有偿移交中国。秋林接收经营后，为适应市场经济需求，满足人民生活，前后进行了4次扩建改造，现已发展成为一个以商业为主集团化、现代化大型商业零售企业，黑龙江省唯一一家商业上市企业。

秋林集团地处哈市繁花商业中心，拥有秋林企业（老楼）和秋林时代购物广场两大商场，总经营面积8万平方米，隶属企业有秋林食品厂、秋林糖果厂、经济贸易企业、广告企业等。   

秋林集团总营业面积4.1万平方米，职员4000余人，下设十四个专业商场，新建哈港合资秋林大厦，集宾馆、餐饮、娱乐、康乐、写字间于一体，和老秋林隔街相望。经营品种达6万余种，年销售额近10亿元，各项关键经济指标在黑龙江省名列前茅，居全国同行业优异地位。

宗旨“用户第一、服务第一、信誉第一”
精神“开拓务实、三爱三优、创建一流”
经营方针“高级精、中等全、低级保必需”
认为工薪阶层和大众消费为主，满足各档次消费需求

商场业态分布
B1：多种食品
F1：珠宝、化妆品、皮具、钟表眼镜、摄影器材、鞋
F2：女装、内衣、女饰品
F3：男装、运动休闲
F4：羽绒、羊绒、床品家居、牛仔休闲
F5：绿色食品专卖

商场主力店：食品、奢侈品

会展商圈、乐松商圈、爱建百联商圈，因和目标项目没有可类比性在这里不多作赘述。

二、 商圈市调

我们经过对哈尔滨市全部大型卖场调查，经分析总结得出以下结论
2.１消费者进出数量（人/小时）

从表中可看出，红博、远大不管是周末还是平时，消费者进出量最大，新世界、金安、万达较低。松雷、秋林、百盛、新一百、中央商城相对居中。
这说明，消费者最常光顾商场为红博、远大，次之为松雷、秋林、百盛、新一百、中央商城，最少光顾为新世界、万达。

2.1.1企业形象决定消费者认同度

企业形象是一个无形资产和宝贵财富，其价值能够超出有形资产，一个亲和企业形象，能够使消费者产生信任感，并有利于提升产品销售；能够得到公众信赖，为企业商品和服务发明出一个消费心理；能够扩大企业著名度，增加投资或合作者好感和信心。
这一点红博和远大全部很好作到。红博只赚10%承诺，远大常常性，人性化促销活动。全部是其树立企业形象，良好口碑有利路径。这也是为何这两个商场能取得较高认同度原因之一。
而其它卖场这方面作为并不突出，所以造成消费者流失。

2.1.2商品种类齐全是确保客流量基础

结合各商场定位和经营种类不难看出，红博、远大一个中等消费阶层、一个高级消费阶层，但她们全部有同共之处：经营种类繁多，品种齐全。
伴随现在生活节奏逐步加紧，一站式购物形式受到很多消费者喜爱。但一站式购物基础就是商品种类齐全。齐全商品，满足全部消费者不一样选择。只有你想不到，没有我们卖不到。用户认知度自然会对应提升。
反观新世界，同类卖场中，价格较高、但品牌较少、且款式单一。即使符合高消费圈层追求身份特点，但款式单一和价格居高不下成为商场最大垢病。