房地产开发工作流程样本.doc
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1、房地产开发工作步骤A1 项目信息搜集及过滤:1企业依据每十二个月工作计划时刻关注国土资源局土地拍卖情况,对每一块意向土地相关资料做出详实可靠分析。造价控制中心在取得土地拍卖文件后,根据计划设计指标核实出建安成本。开始市场调查(包含人口、经济情况、收入起源、交通运输、生活设施、风俗习惯等)。依据调查结果,做出评价。认为项目可行,列出可行性提要。2财务情况分析企业财务总监依据企业现有资金及贷款能力给出分析结果3销售前估计销售企业结合土地周围实际情况做出销售前估计(调查和估计社会对项目产品需求类型)。4工程可行性研究研发中心接到造价控制中心提供可行性提要,进行工程可行性研究,看是否可行。5造价控制中
2、心依据销售企业提供售前估计及研发做工程可行性汇报,做出项目可行性提议,报企业领导审批。A2 项目概念策划:项目可行性提议经企业领导同意后,开始做项目概念性策划。(必需时,可委托设计咨询企业签署可行性研究协议进行策划。)销售企业针对项目产品需求类型做市场调查、估计;造价控制中心做资源调查包含人口、经济情况、收入起源、交通运输、生活设施,风俗习惯等;研发中心做多种计划方案、户型方案对比研究。集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择,优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供多个建设方案,造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总
3、监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金筹集、周转、投资效果计算和分析数据。依据以上数据由研发中心编写项目可行性研究汇报,报企业主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。A3 土地取得:通常经过招、拍、挂方法1、 取得中标通知书后,现场缴纳一定百分比土地定金2、 签署土地出让协议3、 在土地出让协议要求期限内缴纳土地出让金全款4、 税务局核定土地出让金契税并缴纳5、 勘查测绘院绘制项目现实状况图和定界图6、 到国土资源局领取市政府土地批复文件,确定土地面积7、 持土地出让协议、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证实、定界图到国土分局办理土地证申请8、 填写申请,和四面相邻界指界盖章确定9、
4、到市房产交易中心测绘处重新绘制订界图10、 将上述完成资料报房产交易中心审批11、 到房产交易中心领取土地证A4 项目策划书: 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划基础上进行具体实施策划。A5 土地预审1、 持中标通知书和现实状况地形图到市国土资源局,以红头文形式上报申请,具体包含:土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设计划建筑面积等内容2、 领取批复A6 项目环境评测1、 填写建设项目环境影响审批申请表,同时按申请表后要求备齐材料,填写委托书,报到环境局政务大厅(投资额一千万元以内在区环境保护局申报;投资额一千万元以上报市环境保护局)。2、 环境管理处受理申报材料,进行现场勘察:3、
5、 经初步审查后,由环评管理处出具书面通知单,决定针对该项目做汇报书或汇报表(按建筑面积通常以10万平方米为界):4、 建设单位委托有环境资质机构编制环境影响汇报书或汇报表:5、 如做汇报书环境评定中心组织教授对该汇报书进行教授评审提出意见进行汇报书修改报评定中心进行复审(合格后)报环境保护局政务大厅受理环境保护局出具批复意见如做汇报表报环境局政务大厅受理环境保护局出具批复意见A7 建设项目选址意见书 在计划局报建大厅办理。15个工作日。申领选址意见书需提交资料:申请书及计划报建申请表、土地证实资料(附图)、相关部门审查意见,青岛市统一坐标和高程系统1:500现实状况地形图2份(地形图标准大于用
6、地界线外50米范围,大型管线工程可用1:1000或1:现实状况地形图)。重新申领选址意见书,须提交原审查意见。领取批复资料:批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料,领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还,若对批复意见有异议,则立即和经办人联络方便立即处理,若资料存档后则不方便办理。A8 项目投资计划立案或核准商品房投资计划立案:持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。经济适用房、一般商品房投资计划核准:持项目用地预审意见、计划选址意见、项目环境测评批复、项目提议书(代可行性研究汇报)市发改委
7、投资处办公室报件。报件以红头文形式上报,具体包含:土地位置、土地现实状况、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等;办理时限:15个工作日。A9 计划方案设计 办理单位:XX设计院 时间:25天A10 计划方案评审1、 审批部门:通常关键项目、高层建筑及临关键道路项目计划方案审批由市计划局负责,除上述以外其它项目由各区计划分局负责审批。2、 报建资料准备(1) 向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程计划方案申请表,根据申请表中注明报送资料准备报建资料,报送资料中所提到以往批文均为复印件加盖建设单位公章,报送附图为原件(审批完成后退还给建设单位),报建时要携带以往批文原件以备计划局查验。(2)
8、建设工程计划方案申请表中报送资料第1项申请书填写:申请书要写明项目位置、项目现在进展情况及将办理事项内容,项目由市计划局负责审批,向市计划局申请办理,由分局审批,向分局申请办理,详见以往项目标申请书范例:申请书及计划报建申请表 选址意见书及附图(大、中型台站工程) 相关部门审查意见 进行教授评审、社会公告项目,出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案(参审方案提交文本各一套,推荐方案按第5条提交蓝图) 报审文件及图纸:方案说明、现实状况地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图(大、中型台站工程)各3份,管线综合图6份和报审文本及图纸相符电子文件(含地形图)(3) 资料准备完成后再根据建筑工程
9、计划方案申请表中报送资料检验一遍,是否有遗漏资料,若资料不齐全则不予受理报建申请。3、 携带准备好资料及报建卡到项目审批地(市计划局评审中心)一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后立即和经办人联络,是否需该设计或相关审批信息,方便协调工作。5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料,领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还,若对批复意见有异议,则立即和经办人联络方便立即处理,若资料存档后则不方便办理。6、 办理时限: 15个工作日A11 计划方案审查意见书1 办理单位:计划局审批2 资料:(1)申请书及计划报建申请表 (2)选址意见书(
10、含计划设计条件)及附图(含控制线) (3)相关部门审查意见 (4)进行教授评审、社会公告项目,出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案(参审方案提交文本各一套,推荐方案按第5条提交蓝图) (5)计划方案设计(设计说明、计划总平面、竖向设计各2份,管线综合6份) (6)重新修改送审方案设计,须附原审查意见及附图 (7)和送审文本及图纸相符电子文件(三图一书)3 时间:10个工作日A12 建设用地计划许可证审批时限15个工作日。审批依据青岛市城市建设计划管理措施及相关法律法规。申领建设用地计划许可证需提交材料:1、申请书及计划报建申请表2、选址意见书(含计划设计条件)及附图(含控制线)3、相关
11、部门审查意见进行教授评审、社会共识项目,出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案(参审方案提交文本各一套,推荐方案按第5条提交蓝图)4、计划设计方案(设计说明书、计划总平面、竖向设计各2份,管线综合6份)5、重新修改送审方案设计,须附原审查意见及附图6、和送审文本及图纸相符电子文件(三图一书)7、申领建设用地计划许可证项目提供计划选址实测结果图2份(地形图标准大于用地界线外50米范围)。8、土地证实材料及附图。(注:1、不需审查计划方案项目,申领用地计划许可证只提交第(1)、(2)、(8)项;2、单独报审管线综合,只需提交(1)及同意计划方案审查意见和附图(计划总平面、竖向)。A13 管线
12、综合审查意见书在市计划局办理需15个工作日。1、 申领管线综合审查意见书可同建筑工程计划方案审批同时办理,也可单独办理,若单独办理则到同一项目标上一阶段审批部门办理报建手续。2、 (1)向市计划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表,根据申请表中注明报送资料准备报建资料,报送资料中所提到以往批文均为复印件加盖建设单位公章,报送附图为原件(审批完成后退还给建设单位),报建时要携带以往批文原件以备计划局查验。(2) 设工程计划方案申请表中报送资料第1项申请书填写:申请书要写明项目位置、项目现在进展情况及将办理事项内容,项目由市计划局负责审批,向市计划局申请办理,由分局审批,向分局申请办理,详见
13、以往项目标申请书范例。(3) 料准备完成后再根据管线综合审查意见表中报送资料检验一遍,是否有遗漏资料,若资料不齐全则不予受理报建申请。3、 带准备好资料及报建卡到项目审批地(市计划局评审中心)一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后立即和经办人联络,是否需该设计或相关审批信息,方便协调工作。5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料,领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还,若对批复意见有异议,则立即和经办人联络方便立即处理,若资料存档后则不方便办理。A14 配套工程开始 由项目部安排配套工程设计单位设计,施工单位在合适时间穿插施工。 B
14、1单体方案设计项目部和研发中心配合在XX设计院办理需20天时间B2单体方案评审在市计划局评审中心办理需15天1、 以取得计划方案评审意见后,在计划方案意见无其它审批要求情况下,通常即可办理建筑单体方案审批手续,若计划方案意见要求建筑单体方案设计进行教授审评,则先办理教授审评手续。建筑单体方案审批到同一项目标上一阶段审批部门办理报建手续。2、 向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表,根据表中报送资料要求准备相关资料,而且参考已批复计划方案审批意见要求准备相关资料,其它同A11-23、 准备好资料及报建卡到项目审批地(市计划局评审中心)一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上
15、报后立即和经办人联络,是否需该设计或相关审批信息,方便协调工作。5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料,领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还,若对批复意见有异议,则立即和经办人联络方便立即处理,若资料存档后则不方便办理。B3 单体方案审查意见书1、办理单位:计划局2、资料:(1)申请书及计划报建申请表 (2)选址意见书(含计划设计条件)及附图(含控制线) (3)同意计划方案审查意见书记附图(需审查计划方案项目) (4)进行教授评审、社会公告项目,出具对应教授评审意见、社会公告意见及全部参审方案(参审方案提交文本各一套,推荐方案按第5
16、条提交蓝图) (5)建筑方案设计文件二套(建筑、环境、外装饰)(6)改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证实材料、房屋安全判定书、原同意建筑施工图、现实状况照片,未经计划验收领取房产证项目提交建筑工程计划许可证(7)建筑效果图,关键地段大型建筑同时报亮化方案效果图(8)和送审文本及图纸相符电子文件(9)高层建筑提交日照分析图及汇报书(10)重新修改送审方案设计,须提交前一次审查意见及附图3、时间:10天B4环境施工图设计项目部和研发中心配合在XX设计院办理需30天B5环境施工图审查意见1、办理单位:计划局2、资料:(1)申请书及计划报建申请表 (2)建筑工程计划许可证及附图总平面(新建项目
17、,含计划控制线)或房地产证实材料(原有建筑) (3)环境设计施工图纸二套 (4)重新修改送审环境设计,须提交前一次审查意见及附图3、时间:10天B6地质勘察经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天B7建筑、水、电施工图经营部在XX设计院办理需30天B8消防审查意见经营部在市消防局办理需20天1、审批部门施工图消防审核在青岛市消防局办理,通常在取得建筑单体方案审批意见后,意见会注明办理消防手续,在建筑、水、电、暖施工图设计完成后即可办理消防审核。2、报建资料准备到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书,所需资料见申请表并咨询相关人员有没有变动,根据报送资料要求准备资料(通常图纸最少三套,其中二套用
18、作申领建设工程计划许可证用,计划批复后留存一套,另一套存档,另外一套用作委托质监)并将申请表及委托书盖章3、报建首先将准备好资料报至消防局政务办理大厅,由大厅转给评价中心(在消防局内)进行评价,并和消防评价中心签署委托评价协议。4、跟踪审批资料上报后立即和经办人联络,是否需修改设计或相关审批信息,方便协调工作。评价时限通常为10个工作日。5、缴费消防评价费是依据建筑面积及工程勘察设计收费标准计算设计费,评价费为设计费5%-8%,通常取5%。6、领取建筑工程消防设计评价汇报评价完成及缴费完成后,到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价汇报,并将汇报转给设计院根据意见进行设计修改并更换原评价图纸。7
19、、消防审批将更换图纸及评价汇报报送至消防局政务办理大厅进行审批。审批时限通常为10个工作日。8、领取批复资料审批完成后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸最少三套(除图纸目录及设计说明每页均加盖)。B9人防建筑方案经营部在人防设计院办理需5天时间B10人防审查意见经营部在人防工程处办理需5天时间B11 卫生防疫意见 在卫生防疫监督所办理。通常需要20到30天时间。报送资料:包含到工业生产、公共场所、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类建设项目须由设计单位编写卫生篇章,并在篇章上加盖设计单位印章。和相关设计图纸。B12 环境保护局意见 和环境保护相关工程需报环境保护局审批。B13
20、 建设工程计划许可证经营部在计划局办理,需15个工作日1、审批部门申领建设工程计划许可证同一项目标上一阶段计划审批部门办理报建手续。该项手续市计划局和各区计划要求可能不一样,市计划局在受理申请后由经办部门将资料转至市计划设计评审中心进行指标审核,而计划分局则要先向市计划设计评审中心申请指标审核后才能申领建设工程计划许可证,请在办理该项手续前咨询相关部门。2、报建资料准备向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程计划技术指标审核申请表(表31)及建筑工程建筑方案设计审查申请表(表7),根据(表31)及(表7)中报送资料要求准备相关资料,而且参考已批复建筑单体方案审批意见要求准备相关资料,其它要求同
21、A13-2。 3、报建单独报指标审核将资料报至市计划局12楼市计划设计评审中心,报评审中心项目不需报建卡,准备好资料及报建卡到项目审批地(市计划局评审中心)一楼报建大厅办理报建手续。4、跟踪审批资料上报后立即和经办人联络,是否需该设计或相关审批信息,方便协调工作。5、缴费及领取批复意见领取指标审核批复意见时到市计划局13楼服务中心缴纳指标审核费,该费用通常按设计5%计取;拿缴费发票到评审中心领取批文;在审批过程中要和市计划设计评审中心签署山东省城市计划技术服务委托协议,该协议到市计划局13楼服务中心领取,会签完成盖完章后再送回服务中心,领取建设工程计划许可证时到市计划局13楼服务中心缴纳技术服
22、务费,取费标准详见青岛市计划局文件相关收取建筑工程计划技术服务费通知,拿缴费发票到一楼报建大厅领取建设工程计划许可证。B14 项目排水施工图 取得管线综合审查意见,有了单体设计排水方案以后,委托有资质设计院进行排水、道路施工图设计。B15 外墙装饰审查意见书1、办理单位:区计划分局2、资料:(1)申请书及计划报建申请表 (2)外饰面材料、样品和色标 (3)建筑工程计划许可证及附图(新建建筑)或房地产证实材料及图纸(原有建筑、构筑物) (4)建筑外立面变更还应提交变更文件及附图 (5)申请建筑物(构筑物)外饰面设计图纸二套及彩色效果(6)重新修改送审外饰面装饰,须提交前一次审查意见及附图3、时间
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