房地产评估分析报告模板农村私宅类.doc

深圳市龙岗区厦深铁路建设工程
房屋拆迁补偿估价报告

估价对象名称：
***区**街道XXX社区XXX（权利人）拥有测绘编号为XXX住宅房屋拆迁补偿估价报告
委 托 方：

估 价 方：
深圳市XXXX评估有限公司
估 价 人 员：

估价作业日期：
二○○九年X月XX日至二○○九年X月XX日
估价报告编号：
XXXXXX

目 录
致委托方函 2
估价师声明 3
估价假设和限制条件 4
一、估价假设条件 4
二、估价限制条件 4
估价成果报告 6
一、委托方 6
二、估价方 6
三、估价对象概况 6
四、估价目 7
五、估价时点 7
六、价值定义 7
七、估价根据 7
八、估价原则 8
九、估价测算办法 8
十、估价成果 10
十一、估价人员 11
十二、估价作业日期 11
十三、估价报告应用有效期 11
估价技术报告 12
一、个别因素分析 12
二、区域因素分析 13
三、市场背景分析 13
四、最高最佳使用分析 13
五、估价测算办法选用 13
六、私宅市场价格估价测算过程 13
七、其她补偿补贴费估价测算过程 23
八、估价成果 23
附 件 24

致委托方函
深圳市龙岗区XXX街道办事处：
承蒙委托，我司对***（权利人名称）拥有位于**区**街道***社区测绘编号为***住宅房屋及其室内自行装饰装修、构筑（附属）物等估价对象进行估价，估价目为拟定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；依照国家、广东省、深圳市现行关于法律、法规及制度等关于政策、房地产估价等关于技术规范、估价对象产权状况资料及我司对估价对象实地察勘资料，根据估价目，遵循估价原则，按照估价程序，运用恰当估价办法并在综合分析影响估价对象价格因素基本上，对估价对象进行了评估估算。
经我司评估估算，拟定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估成果汇总表》:
《评估成果明细表》
估价对象
测绘编号
权利人
工程量
单位
评估单价
(元/㎡)
评估总价(元)
房屋
XXXX
XXXX
XXXX

XXXX
XXXXX
构筑（附属）物

XXXX

XXXX
XXXX
室内自行装修装饰

XXXX

XXXX
XXXX
共计
--
--
XXXX
—
---
XXXXX
备注：本报告中建筑物评估总额是估价对象相应权益状况下市场评估价；构筑(附属)属评估总额是重置价；室内自行装修装饰（二次装修）评估价值为重置成新价。

法定代表人：
深圳市XXX估价有限公司
二○○九年X月X日

估价师声明
咱们郑重声明：
1、咱们在估价报告中陈述事实是真实和精确。
2、估价报告中分析、意见和结论，是估价人员自己公正专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已阐明假设和限制条件限制。非我司职责确认事项所导致任何异议或后果，我司不承担任何责任。
3、咱们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。
4、咱们是依照中华人民共和国国标《房地产估价规范》、《都市房屋拆迁估价指引意见》、《深圳市公共基本设施建设项目房屋拆迁管理办法》、《***项目补偿安顿办法》及《拆迁评估委托合同》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
5、我司估价人员XXX、XXX已对估价对象进行了实地查勘。
6、本报告为我司独立完毕，没有人对本估价报告提供了重要专业协助。

中华人民共和国注册房地产估价师：

中华人民共和国注册房地产估价师：

估价假设和限制条件
一、估价假设条件
咱们估价成果是现时公开市场价格，即该房地产于估价时点在公开市场可以实现合理销售最佳价格。咱们基于如下假设得出估价成果：
1、估价对象为完全产权或通过相应程序可转换为完全产权状态，即可以在公开市场上自由转让；
2、自愿销售卖主；有一段合理洽谈交易时间，可以通盘考虑房地产市场行情进行议价；在此期间房地产价值将保持稳定；
3、不考虑特殊买家额外出价；
4、该房地产估价成果不涉及所有权人凭借递延条件、售后返租、合伙经营、管理合同等附加条件以抬高物业权益价值状况；
5、该房地产权益未附带抵押、担保、查封等也许影响其价值她项权利及限制；
6、于现场勘察之日，估价对象与估价时点状况保持一致。
二、估价限制条件
1、估价对象权利人以委托方提供确权资料或有关权利人签字确认现场查勘表为根据进行确认；估价对象相应权益性质以委托方提供确权资料为准；我司未对其归属进行认定，不对由此引起任何后果承担责任。
2、估价对象关于土地面积、建筑面积等工程量数据，以委托方提供《****测绘报告》（如下简称为《测绘报告》）查丈数据为根据进行确认。《测绘报告》中未涉及关于构筑（附属）物或二次装修等工程量数据以经有关权利人签字确认现场查勘表为准进行确认。
3、咱们仅对房地产进行普通性察看，并未接受进行构造性测试和检查设施规定，因而，不能拟定房地产内部构造有无缺损。
4、必要阐明，咱们仅就本报告中所载估价目对被拆迁房地产价值做出评估，不对其他用途负责。
5、本报告各附件为本报告重要构成某些，与报告书正文具备同等效力，不可分割对待。
6、本报告所有数据采用电子化表格进行计算，其累加成果也许因小数位取舍而与报告中共计成果略有出入，但最后以共计成果为准。
7、附件之《拆迁补偿方案表》是依照评估报告评估成果，结合《*****项目拆迁补偿安顿办法》所制定，重要体现估价对象补偿方式、原则及其相应应补偿项目补偿费用，仅为拆迁谈判及拟定最后补偿方案提供参照根据。（单一货币补偿方式时可删除）
8、本估价报告有效期为一年（自***年*月*日至***年*月*日）。

估价成果报告
一、委托方
单位名称：
二、估价方
单位名称：：深圳市XXXX评估有限公司
单位地址：
法定代表人（或代表人）：
估价资格级别：
联系电话：
三、估价对象概况
1、估价对象
测绘编号为XXX房屋及室内自行装修装饰（二次装修）；
测绘编号为XXX构筑（附属）物；
2、产权权属
依照深圳市***提供《房屋产权确认审查表》显示，估价对象权利人为***，房屋现状用途为住宅。
室内自行装修装饰、构筑（附属）物归属：
（略）应详细阐明构筑（附属）物名称和归属状况，
如有必要可列表阐明。
3、估价对象基本状况描述
（自行描述）
以上对估价对象描述应涉及：名称，坐落，面积，层数，建筑构造，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用状况，地基稳定性，公共配套设施完备限度，运用现状，权属状况等。
四、估价目
为拟定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、估价时点
（拆迁允许证颁布之日或委托方拟定期点）
六、价值定义
本次评估价值是估价对象于估价时点满足估价假设和限制条件时价值。即：
1、房屋建筑物评估价值为该房屋建筑物相应权益条件下房地产公开市场价值；
2、构筑（附属）物评估价值是构筑（附属）物重置价，重置价是指用估价时点建筑材料和建筑技术，按估价时点价格水平，重新建造与估价对象具备同等功能效用全新状态下构筑（附属）物正常价格；
3、二次装修评估价值是指房屋室内自行装修装饰重置成新价值，重置成新价值是指用估价时点建筑材料和建筑技术，按照估价时点价格水平，重新建造与估价对象具备同等功能效用并处在同等成新状态下正常价格。
七、估价根据
1、国务院、建设部、国家国有资产管理局及广东省和深圳市关于法规和政策；
2、《都市房屋拆迁管理条例》；
3、《房地产估价规范》；
4、《都市房屋拆迁估价指引意见》（建住房【】234号）；
5、《深圳市公共基本设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令161号）；
6、《****项目补偿安顿办法》
7、《深圳建设工程价格信息》；
8、《****测绘报告》；
9、估价对象产权资料 及有关证明资料(复印件)；
10、《拆迁评估委托合同》
11、估价人员实地勘察调查获得实况和资料；
12、我司掌握其她关于信息资料。
八、估价原则
本估价报告是在独立、客观、公正前提下，遵循下列原则：
1、合法原则，即以估价对象合法使用、合法交易或合法处分为前提估价。
2、估价时点原则，房地产估价成果应是估价对象在估价时点价值
3、最高最佳使用原则，按照在法律上允许，技术上也许、经济上可行，能使估价对象价值达到最大一种最也许使用为前提估价。
4、代替原则，规定房地产估价成果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下正常价格。
九、估价测算办法
（一）私宅
由于私宅属较特殊房地产类型，产权状况多为不完全产权，市场交易案例较少。故，经仔细分析研究，本次评估思路为一方面评估假设其完全产权状况下公开市场价格，然后依照本项目所拟定相应政策及原则进行权益修正，以测算其相应产权状况下市场价格。
1、估价对象完全产权下市场价格
经研究分析，依照拆迁补偿工作特点及实际工作需要，本次估价拟采用间接比较法进行评估，即一方面设定具备综合代表性标定私宅，并测算其市场价格，然后各详细估价对象分别与标定私宅进行比较因素修正测算其价格。
（1）标定私宅完全产权下市场价格测算
拟采用市场比较法、成本法及收益法三种估价技术办法测算标定私宅市场价格，然后结合实际状况赋予不同技术办法相应权重，综合修正得出标定私宅市场价格：
市场比较法：由于私宅自身市场交易资料比较少，故采用间接市场比较法，即先设定标定普通社区商品房，以同一供求范畴内同类普通商品房市场价格为根据，先修正建立价格可比基本，进行因素修正，得到标定普通商品房市场价值；然后扣减标定普通商品房与标定私宅在配套、园林景观、构造等方面价格差别，测算得到标定私宅市场价格。
收益法：依照私宅当期市场租金收益为根据，对将来各期净收益进行预测，然后选用恰当报酬率积算评估其市场价格。
成本法：分别估算求取标定私宅土地价格和建筑物价格，然后累加得出标定私宅市场价格。
（2）估价对象完全产权下市场价格测算
建立估价对象与标定私宅可比因素修正表并进行相应修正，得出估价对象完全产权状态下市场价值。
2、估价对象相应权益状况下市场价格
依照本项目所拟定相应政策及原则，对估价对象实际产权状况进行相应权益修正，得出其相应产权状况下市场价格。
（二）室内二次装修
拟采用成本法作为对室内二次装修基本估价办法，评估其重置成新价格。
（三）构筑(附属)物
拟采用成本法作为构筑(附属)物基本估价办法，评估其重置价格。
十、估价成果
估价人员依照估价目，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地勘查与市场调查，运用科学估价办法，结合估价经验、对影响项目价值因素分析及本项目所拟定相应政策及原则，拟定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估成果明细表》:
《评估成果明细表》
估价对象
测绘编号
权利人
工程量
单位
评估单价
(元/㎡)
评估总价(元)
房屋
XXXX
XXXX
XXXX

XXXX
XXXXX
构筑（附属）物

XXXX

XXXX
XXXX
室内自行装修装饰

XXXX

XXXX
XXXX
共计
--
--
XXXX
—
---
XXXXX
备注：本报告中建筑物评估总额是估价对象相应权益状况下市场评估价；构筑(附属)属评估总额是重置价；室内自行装修装饰（二次装修）评估价值为重置成新价。

十一、估价人员
勘 查 人： 签 名：

估价人员： 签 名：

复审人员：　　　　　　　　 签 名：

审定人员： 签 名：

十二、估价作业日期
二○○九年XX月XX日至二○○九年YY月YY日
十三、估价报告应用有效期
本次估价报告应用有效期限为壹年（YY月YY日至YY月YY-1日）。
估价技术报告
一、个别因素分析
委托评估对象为XXX拥有测绘编号为XXX房屋、构筑（附属）物。房屋位于深圳市***区XXX街道XXX社区，东靠XXX路，南近XXX路，周边以XXX为主，交通以便，并有XXX、XXX等多路公交车通过附近。（仅供参照，各公司可依照习惯自行调节）
测绘编号为XXX房屋建筑物工程质量较好，（追加阐明房地产现状，如使用状况、实际用途等）成新率为***成新。详细状况如下，
构造：XXX
楼层：XXX
层高：一层为XXX米，二至四层均为XXX米，五层为XXX米，六层XXX米；
建筑面积：XXX平方米；
本次评估范畴：整栋；
现实用途：住宅；
水电设施：齐全
消防设施：
装修状况：
外墙：条形砖、玻璃幕墙
内墙：刷乳胶漆
天花：某些刷乳胶漆、某些吊顶
地面：普通地砖
门：木门、不锈钢防盗门、塑料门
窗：铝合金窗、玻璃幕墙
楼梯：螺旋楼梯、地砖地面、方钢栏杆扶手
以上对估价对象描述应涉及：名称，坐落，面积，层数，建筑构造，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用状况，地基稳定性，公共配套设施完备限度，运用现状，权属状况等。

估价对象之构筑（附着）物
室内自行装修装饰及构筑（附着）物列表阐明。
二、区域因素分析
（略）
三、市场背景分析
（略，各评估公司自行对评估对象所在片区房地产市场状况作大概描述）
四、最高最佳使用分析
（解释最高最佳使用原则）
估价对象位于深圳市龙岗区XXX街道XXX社区，东靠XXX路，南近XXX，周边以XXX为主，估价人员在认真分析所掌握资料并对估价对象进行实地勘查后，依照估价目以及估价对象现状用途等，拟定估价对象最高最佳使用为现状(住宅)用途。
五、估价测算办法选用
（一）私宅
由于私宅属较特殊房地产类型，产权状况多为不完全产权，市场交易案例较少。故，经仔细分析研究，本次评估思路为一方面评估假设其完全产权状况下公开市场价格，然后依照本项目所拟定相应政策及原则进行权益修正，以测算其相应产权状况下市场价格。
1、估价对象完全产权下市场价格
经研究分析，依照拆迁补偿工作特点及实际工作需要，本次估价拟采用间接比较法进行评估，即一方面设定具备综合代表性标定私宅，并测算其市场价格，然后各详细估价对象分别与标定私宅进行比较因素修正测算其价格。
（1）标定私宅完全产权下市场价格测算
拟采用市场比较法、成本法及收益法三种估价技术办法测算标定私宅市场价格，然后结合实际状况赋予不同技术办法相应权重，综合修正得出标定私宅市场价格：
市场比较法：由于私宅自身市场交易资料比较少，故采用间接市场比较法，即先设定标定普通社区商品房，以同一供求范畴内同类普通商品房市场价格为根据，先修正建立价格可比基本，进行因素修正，得到标定普通商品房市场价值；然后扣减标定普通商品房与标定私宅在配套、园林景观、构造等方面价格差别，测算得到标定私宅市场价格。
收益法：依照私宅当期市场租金收益为根据，对将来各期净收益进行预测，然后选用恰当报酬率积算评估其市场价格。
成本法：分别估算求取标定私宅土地价格和建筑物价格，然后累加得出标定私宅市场价格。
（2）估价对象完全产权下市场价格测算
建立估价对象与标定私宅可比因素修正表并进行相应修正，得出估价对象完全产权状态下市场价值。
2、估价对象相应权益状况下市场价格
依照本项目所拟定相应政策及原则，对估价对象实际产权状况进行相应权益修正，得出其相应产权状况下市场价格。
（二）室内二次装修
拟采用成本法作为对室内二次装修基本估价办法，评估其重置成新价格。
（三）构筑(附属)物
拟采用成本法作为构筑(附属)物基本估价办法，评估其重置价格。
六、私宅市场价格估价测算过程
（一）估价对象完全产权下市场价格
1、标定私宅完全产权下市场价格测算
设定与估价对象处在同一供求范畴内标定私宅：土地面积为100或120㎡，容积率为4.8。土地使用年期为70年，土地用途为居住用地，无花园及配套设施单体多层住宅（普通为4-6层），钢筋混凝土框架构造，十成新，瓷砖或马赛克、水刷石外墙；乳胶漆内墙、天花；水泥砂浆找平地面；普通木夹板门；普通铝合金玻璃窗；基本水电安装；厨房、卫生间管线预留到位。
（1）市场比较法
①标定普通商品房市场价格测算：

标定普通商品房市场比较法修正表

注：因素选取及修正由评估公司依照被拆迁房屋实际状况填写；
②标定私宅完全产权下市场价格：
对标定私宅与标定普通社区商品房在配套、园林景观、构造等方面价格差别进行修正，然后得到标定私宅市场评估价格。

标定私宅市场评估价格测算表
注：评估公司依照实际状况填写；
（2）收益法
依照当前房地产市场状况和私宅出租状况，拟定标定私宅空置率取3%，月租金XX元/m2，前五年净租金增长水平为第一年5%、次年4%、第三年3%、第四年和第五年2%，在剩余年期内租金基本保持稳定不变，采用如下公式计算：
其中，V--房地产评估价格
A--年净收益
Y--年报酬率
n—收益年期。

（3）成本法
①土地价值测算
标定私宅土地价值拟采用基准地价系数修正法和市场比较法进行测算。
A、基准地价系数修正法
依照深圳市土地定级和基准地价成果状况，查当前最新《深圳市政府公示》龙岗区XXXX街道XXXX社区居委会XXXX住宅用地性质基准地价为XXXX元/平方米，法定最高土地使用年限为70年。
都市基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地运用类型分别评估出土地使用权平均价格。其地价相应是评估基准日地价水平，随时间迁移，土地市场地价水平会有所变化，因而在采用基准地价修正法评估时，必要对其作相应交易日期修正。基准地价相应使用年期是各用途土地使用权最高出让年期，集体土地当前尚无土地使用年限，因而不作土地年期修正。而详细宗地容积率和用地类型也不同，因而还必要进行容积率和用地类型修正。
即委估宗地地价=公示基准地价×交易日期修正系数×容积率修正系数×用地类型修正系数。
交易日期修正：依照深圳市龙岗区XX街道土地市场地价水平变化趋势，拟定交易日期修正系数为**。
容积率修正：依照深圳市国土资源和房产管理局文献（深国房[]8号）《关于地价测算工作告知》，2.0≤ｒ≤5.5（r：容积率）住宅用地容积率修正系数为1.5-0.1r，则估价对象住宅用地容积率修正系数1.5-0.1 r。
用地类型修正：估价对象用地类型同为住宅用地，故用地类型修正系数为1.0。
则：V= **×1.10×（1.5-0.1×4.8）×1.0=**元/㎡（取整）
B、市场比较法

可比案例对照表
比较
因素
项目名称
**

位置
**

土地用途
居住

交易日期
.4

土地交易价格（元/㎡）
——

交易状况
——

土地使用年期
70

价格类型
市场评估价

区域因素
距区域主干道距离
1公里

距区域中心距离
5公里

距公交站点距离
1公里

对外交通便利度
较差

基本设施状况
普通

商业繁华状况
较差

环境优劣度
普通

个别因素
容积率
4.8

宗地面积（㎡）
100

宗地形状
规则

当前规划限制
有限制

依照估价对象实际状况填写上述阐明内容。

因素比较修正系数表

C、土地重新购建价格拟定
依照估价人员对深圳市龙岗区地价调查分析以及本地块自身特点，拟定采用两者加权平均数作为最后评估成果，并拟定用基准地价系数修正法求取成果权重为0.3，用市场比较法测算成果权重为0.7。
标定私宅土地价格＝ *** 元/㎡（取整）
②建筑物价值测算

建筑物重新购建价格

③成本法测算标定私宅市场评估单价＝ ***元/㎡
（4）标定私宅完全产权下市场评估价格拟定
依照估价人员对深圳市龙岗区XXXX房地产调查和将来房地产市场趋势，拟定采用上述市场比较法、成本法、收益法三种评估办法成果加权平均数作为最后评估成果，并拟定用市场比较法求取成果权重为0.4，用成本法测算成果权重为0.3，用收益法测算成果权重为0.3，得到：
标定私人住宅市场评估单价= ****元/㎡（取整）
2、估价对象完全产权下市场价格
以标定私宅市场评估价格为根据，将估价对象与标定私宅进行可比因素修正，可得到估价对象完全产权条件下市场评估价格：

（估价对象因素修正依照实际状况进行修正）
估价对象完全产权市场评估价格=标定私宅市场评估价格×修正系数=XXX×修正系数=YYY元/M2
（二）估价对象相应权益下市场价格
依照本项目所拟定相应政策及原则，结合估价对象最后确权成果，对估价对象实际产权状况进行相应权益修正，得出其相应产权状况下市场价格；
估价对象权益市场评估价=完全产权条件下市场评估价格-应补地价-应缴罚款-10%公示基准地价=****元/M2
七、其她补偿补贴费估价测算过程
（一）构筑（附属）物评估测算过程

（二）室内自行装饰装修评估测算过程
举例阐明

八、估价成果
估价人员依照估价目，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地勘查与市场调查，运用科学估价办法，结合估价经验、对影响项目价值因素分析及本项目所拟定相应政策及原则，拟定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估成果明细表》:
《评估成果明细表》
估价对象
测绘编号
权利人
工程量
单位
评估单价
(元/㎡)
评估总价(元)
房屋
XXXX
XXXX
XXXX

XXXX
XXXXX
构筑（附属）物

XXXX

XXXX
XXXX
室内自行装修装饰

XXXX

XXXX
XXXX
共计
--
--
XXXX
—
---
XXXXX
备注：本报告中建筑物评估总额是估价对象相应权益状况下市场评估价；构筑(附属)属评估总额是重置价；室内自行装修装饰（二次装修）评估价值为重置成新价。

附 件
一、估价对象位置图
二、外观和内部照片
三、确权资料及有关附件资料
四、测绘报告复印件
五、现场查勘表
六、《评估委托合同》
七、估价人员和估价机构资格证明等
八、《拆迁补偿方案表》

拆迁补偿方案表

权利人
估价
对象
测绘
编号
工程量
单位
补偿方式

安顿
面积

建筑物
补偿总
值（元）
构筑物
补偿总
值（元）
附属物
补偿总
值（元）
室内自行装修装饰补偿费元）
搬迁补贴费（元）
暂时安
置补贴
费（元）
停产停业损失费（元）
擅改商业使用价值损失费（元）
奖励
金（元）
货币补
偿总额（元）

建筑物

….

….

….

构筑物

附属物

二次
装修

总计

暂时安顿补贴费计算明细表
权利人
测绘编号
计算建筑面积
（m2）
暂时安顿期
（月）
补偿原则
（元/m2·月）
补偿总值
（元）

3
市场租金

共计
——
——
——
——

因拆迁引起停产、停业补偿费计算明细表
权利人
测绘编号
计算建筑面积
（m2）
补偿期限
（月）
补偿原则
（元/m2·月）
补偿总值
（元）

3
市场租金

共计
——
——
——
——

擅改商业恰当补偿费计算明细表
权利人
测绘编号
擅改建筑面积
（m2）
补偿期限
（月）
补偿原则
（元/m2·月）
补偿总值
（元）
**
**
**
36
擅改用途指引租金-住宅指引租金
**

共计
——
——
——
——
**

搬迁补贴费计算明细表
权利人
测绘编号
计算建筑面积
（m2）
补偿原则
（元/m2）
补偿总值
（元）

共计
——
——
——

其他搬迁补贴费计算过程