房地产有限公司某房地产项目可行性研究报告.doc

房地产有限公司某房地产项目

可行性研究报告

目 录
第一章　 总 论 3
1.1项目概况 3
1.2项目范围及编制依据 3
1.3编制依据 3
1.4主要技术经济指标 3
第二章 项目背景 3
2.1FFGG片区现状 3
2.2项目单位概况 3
第三章 市场分析 3
3.1FF小区开发前景分析 3
3.2市场需求分析 3
3.3市场消费结构分析 3
3.4市场价格分析 3
3.5项目价格定位 3
第四章 项目选址与建设条件 3
4.1地理位置 3
4.2气象条件 3
4.3地形地貌 3
4.4区域地质构造 3
4.5工程地质条件 3
4.6交通条件 3
4.7社会环境 3
第五章 工程设计方案 3
5.1设计依据 3
5.2总体规划 3
5.3建筑工程 3
5.4给排水工程 3
5.5供电工程 3
5.6暖通工程 3
5.7燃气工程 3
第六章 消防工程 3
6.1设计依据 3
6.2设计原则 3
6.3建筑消防 3
6.4给排水消防设计 3
6.5电气消防设计 3
第七章 环境保护与安全防护 3
7.1设计依据 3
7.2主要污染物及治理措施 3
7.3劳动保护与安全防护 3
第八章 节能分析 3
8.1评价依据 3
8.2项目概况 3
8.3项目所在地能源供应条件 3
8.4能源消耗量、能源消费结构 3
8.5能源运行管理分析 3
8.6节能措施分析 3
8.7节能结论 3
第九章 工程进度计划 3
第十章 总投资估算及资金筹措 3
10.1编制依据 3
10.2编制说明 3
10.3总投资估算 3
10.4资金筹措方案 3
10.5资金使用计划 3
第十一章 财务评价 3
11.1测算依据 3
11.2财务估算 3
11.3财务分析 3
11.4敏感性分析 3
11.5经济评价 3
第十二章 招标工程 3
12.1编制依据 3
12.2招标基本情况 3
12.3招标方案 3
第十三章 项目风险分析 3
13.1风险因素 3
13.2应对措施 3
第十四章 研究结论及建议 3
14.1研究结论 3
14.2建议 3

附表1：总投资估算表
附表1-1：建安工程投资估算表　
附表2：销售收入、销售税金及附加估算表
附表3：损益表
附表4：现金流量表
附表5：投资使用计划与资金筹措表

附图1：地理位置示意图
附图2：地块分布图
附图3：总平面布置图

第一章　 总 论
1.1项目概况
1.项目名称
BBCC项目
2.项目建设单位
AA房地产有限公司
3.项目负责人
丁长峰
4.建设地点
本项目区南临HH村，北靠FFGG，西临KK快速路，规划用地II㎡，净用地JJ㎡。
5.工程范围
主要进行住宅、配套公建以及公用工程和辅助工程建设。
6.建筑规模
本项目总建筑面积LL㎡，其中：地上住宅建筑面积MM.00㎡，OO-PP层，框剪结构；地上配套公建建筑面积NN.20㎡，5层，框架结构；地下车库建筑面积QQ.67㎡，地下一层。
7.总投资
本项目总投资RR.86万元。
其中：工程费用SS.05万元
其他费用TT万元
预备费UU万元
8.资金筹措方案
项目总投资RR.86万元。
9.建设工期
本项目建设工期99999年
1.2项目范围及编制依据
1.项目范围
本项目建设单位拟在DD市FFGGHH村用地以北，FFGG以南，98987788用地南侧范围，实施FF住宅小区工程，主要建设内容包括小区内的建筑工程、区内绿化、硬化工程及其它辅助工程。
2.编制要点
Ø 项目建设的背景
Ø 项目选址概况
Ø 工程设计方案
Ø 公用工程方案
Ø 总投资估算及资金筹措
1.3编制依据
1.国家有关行业部门颁布的现行建筑设计规范
2.建设单位提供的其他相关资料
1.4主要技术经济指标
序号
项 目
单位
指标值
备 注
1
规划用地
㎡
II

2
净用地
㎡

其中：住宅用地
㎡

　　　公建用地
㎡

　　　绿化用地
㎡

　　　道路及场地硬化
㎡

3
总建筑面积
㎡

3.1
地上总建筑面积
㎡

住宅建筑面积
㎡

配套公建
㎡

商业建筑面积
㎡

地上车库建筑面积
㎡

3.2
地下总建筑面积
㎡

地下车库建筑面积
㎡

住宅地下室建筑面积
㎡

4
停车位
辆

地上停车位
辆

地下停车位
辆

5
建设指标

户数
户

居住人口
人

建筑密度

绿化率

容积率

6
总投资
万元

工程费用
万元

其他费用
万元

预备费
万元

7
财务计算指标

销售收入
万元

营业税金及附加
万元

销售成本
万元

土地增值税
万元

利润总额
万元

所得税
万元

净利润
万元

8
财务内部收益率

所得税前
%

所得税后
%

9
投资回收期

所得税前
年

所得税后
年

10
财务净现值(i=12%)

所得税前
万元

所得税后
万元

投资利润率
%

投资利税率
%

第二章 项目背景
2.1FFGG片区现状
1.FFGG片区建筑除部分为近几年新建外，大部分系上世纪60-70年代所建，以砖木结构、砖混结构为主，使用期长，有的建筑已出现裂缝等现象，与国家现行的《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005等规范不相符合。建筑层数以平房、2-4层居多，土地利用率低，所以FFGG片区的规划建设有利于提高抗震减灾能力，保障民生。
2.FFGG片区城中村多，如HH村，由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，加快城中村的改造不仅使区域环境得到绿化、净化、美化，而且可改善居民住房条件，提升城市的整体面貌。
3.从2007年开始实施规划建设的FF33区，目前已建成区域路网7.3公里；DD美术馆、DD博物馆、文化岛平台等工程建设已进入“倒计时”。处于FF33区的中国(DD)5959交易中心承担2011年在DD举行的
2010年DD市政府工作报告指出：要加快FFGG两侧平方公里启动区的建设。鉴于此，本项目建设单位拟进行规划区内的住宅、公建工程以及配套工程建设，以保障和改善民生，促进社会的和谐与发展。
2.2项目单位概况

第三章 市场分析
3.1FF小区开发前景分析
小区开发不仅要有良好的投资回报，而且也要有完善的基础设施环境，本项目FF小区位于HH村用地以北，FFGG以南，98987788用地南侧范围内。从该项目所处地理环境看，有着广阔的开发前景，主要表现在：
1.区位优势显著
FFGG片区位居城市发展的交接地带，东侧濒临距DD南站约15km的路程。
2.交通网络完善
据资料显示：FFGG未来规划有快速路2条，分别为HH街等，路网密集，居民出行便捷。
3.带动和辐射能力强
由于FF33区的规划实施，以及FFGG的贯通，使本区域彰显强大的连接与辐射作用发展，成为连接老城、形成良好的互动。
3.2市场需求分析
市场调查显示：DD市2010年前三季度房屋销售价格同比总指数为103．7，价格上涨3．7％，涨幅较2009年同期扩大3个百分点。其中新建房（包括住宅和非住宅）价格同比上涨3.0％，涨幅较2009年同期扩大1.5个百分点。仅2010年9月DD市商品住宅市场供求比为2.71，成交价为8808元/平方米，环比上涨74%。
2010年1-9月DD市商品住宅市场统计表
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
供应面积(㎡)
6.81
0
0
0
10.8
12.9
23.38
52.77
8.5
成交面积(㎡)
24.11
8.63
23.41
21.64
15.22
21.84
16.73
18.56
23.06
供求比
3.54
0.00
0.00
0.00
1.41
1.69
0.72
0.35
2.71
成交均价（元/㎡)
5805
5711
5490
5598
5605
5767
5500
5074
8808
随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，2009年DD市人均生产总值达到44319元，比上年增长1.9%，按2009年平均汇率计算达到6488美元。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，城镇化率为82.2%，比上年提高0.2个百分点。城市化进程的加快，促进经济的发展，同时吸引了大量经济、技术、科技人才，这一元素将形成巨大的住房需求。
3.3市场消费结构分析
1.商品住房供应结构
根据调查，2010年前三季度，DD商品住房成交面积244.01万㎡，中小户型（单套面积在120m2以下）的商品住房成交面积所占比例为PP.85%。其中，90㎡以下的小户型住房占住房总面积的13.69%，120m2以上的住房占比为65.16%。在各个面积段中，120-144㎡和180㎡以上所占的比重最大，分别占到25.31%和22.93%。商品住房供应结构的变化无不与人们改善生活的价值取向有关。
2.二手住房市场
从供应房型看，中小户型的二手住房最受外地购房者青睐。一方面，二手房多位于市中心，小户型居多，更适合初次置业者投资，在地段和价格上具有优势。另一方面，目前新开楼盘位置大多距离市中心区域较远，为方便上班及子女上学，使得部分购买新房的市民将目光转向二手房市场，加之新建房开发的边缘化现象，许多外地首次购房者自然把目光转向了中小户型，面积小，总价值也相对较低，升值空间潜力较大的二手房。2010年前三季度，二手房销售价格上涨6.5%，高出新建房3.5%。
3. 购买者来源地
2010年前三季度，DD市商品住宅总成交面积222.29㎡，外地居民购买的商品住宅占成交总面积的PP．01％；该期间成交套数共计17004套，外地居民购买的商品住宅套数占成交总套数的35．07％。外地人对我市房地产市场形成有力的支撑。
DD市2010年一季度～三季度商品住房统计表
项目
购买者来源地
合计
DD市居民
外地居民
商品房
成交量(万㎡)
146.69
75.6
222.29
住宅面积
占比
65.99%
PP.01%
100.00%
成交套数
成交量(套)
11041
5963
17004
占比
64.93%
35.07%
100.00%
DD市是省会城市，投资环境在逐渐改善，特别是FFGG片区，文化FF33区的建设，进一步增强DD市房地产的辐射力，目前已有一些国内外知名商企、就业者纷纷落足置业或入住。未来FFGG片区不仅是代表DD经济的窗口与能力，更是以大DD经济圈影响9898经济的33港，所以，从总体看DD市外地人购房比例会逐步增加。
3.4市场价格分析
1. DD市各区域商品住宅分析
　　2010年8月、9月DD市各区域商品住宅成交均价统计表
月份
杏花岭区
小店区
迎泽区
阿文认为区
尖草坪区
晋源区
8月
5PP7
4835
4845
6035
4227
5659
9月
10176
7977
5283
5856
11068
6327
上升比例
90.31%
64.98%
9.04%
-2.97%
161.84%
11.80%

从以上图表可以看出，只有阿文认为区商品住宅成交均价比上月有所下降，其他区域的商品住宅成交比上月都有所增加，价格涨幅最大的是杏花岭区和尖草坪区，分别上涨90.31%、161.84%。据调查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新的方案推出，而尖草坪区是由于恒大名都新的方案推出。价格的上升与下降一方面受制于国家对房地产市场的调控，另一方面取决于楼盘所处的地理位置。
2. FFGG片区住宅定价分析
就FFGG片区而言，在2009年之前，该区域奥斯丁以东的房子约5000元／㎡，奥斯丁以西的房子约4000元／㎡，再往西约OO00元／㎡。随着FFGG开建、通车，附近的楼盘在销售量、销售价格上走出新高，如奥斯丁以东的万国城定价12000元/㎡，奥斯丁以西的富力现代广场定价6500～7000元/㎡。目前，FFGG片区板块有二三十个楼盘售楼，价格是否继续走高，有赖于区域环境功能的提升，如FF33区、FFGG、西环高速将会成为重要卖点，对售价形成有力的支撑。
2010年01月14日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，支持居民合理住房消费，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查。国家出台调控措施，可能出现房价小幅下降的情况，但是2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅前6名的依次为深圳、温州、金华、杭州、湛江、南京，同比分别上涨18.9%、14.5%、12%、11.5%、11%、10.4%。DD市排名第65位。2010年9月份全国70个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨0.5%，较上月环比涨幅扩大0.5个百分点，房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅较上年同期扩大6.3个百分点。DD排第60位，同比涨幅比全国70个大中城市平均水平低5.6个百分点。
DD位居二线城市，但是房价居三线城市的水平。所以总体看FFGG片区地产价格大幅下降的可能性不大，总体趋于平稳。
FFGG部分楼盘统计表
3.5项目价格定位
综合考虑DD市商品房的发展态势、本项目所在地理位置以及FFGG现有楼盘销售现状，本项目初步确定FF小区住宅及公建销售价格为：
公建建筑：
12000元/㎡
住宅建筑：
8000元/㎡
停车位：
120000元/车位

第四章 项目选址与建设条件
4.1地理位置
本项目区南临HH村，北靠FFGG，西临KK快速路，规划用地II㎡，净用地JJ㎡。
4.2气象条件
DD属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季寒冷、干燥、少雪。
夏季室外平均风速为 2.2m/s
冬季室外平均风速为 2.4 m/s
年总降雨量 438.6mm
日最大降雨量 99.4mm
小时最大降雨量 24.4mm
最大积雪深度 16cm
最大冻土层深度 77cm
冬季日照率 64%
极端最高温度 39.4℃
极端最低温度 -25.5℃
最热月平均最高气温 29.5℃
最冷月平均最高气温 -13℃
日平均温度低于+5℃天数 139天
冬季大气压力 93.29kpa
夏季大气压力 91.92kpa
冬季采暖室外计算温度 -12℃
冬季通风室外计算温度 -6.7℃
夏季通风室外计算温度 28℃
年主导风向 西北
4.3地形地貌
本项目拟建场地为DD地，为厂房及多层建筑区，现有建筑物均未拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值786.54m，最小值785.50m，地表相对高差1.06m。场地地貌上位于DD断陷盆地西北部边缘地带，次级地貌单元为DD市汾河西岸Ⅰ级阶地。
4.4区域地质构造
本项目拟建场地位于DD盆地西北部地带，DD盆地系新生代以来受燕山～喜马拉雅运动形成的断陷盆地，它处于9898断隆的沁水台陷、太行断隆及吕梁台拱Ⅳ级构造单元的交接部分，盆地构造活动强烈，自中生代晚期开始，长期处于隆起状态，约至上新世中期，才开始断裂下陷，受其影响，在原有构造格架中部，地壳下降并沉积了巨厚的新生界河湖相地层，而东西两侧山地强烈隆起，形成了先进的盆地轮廊。
据1：10万《DD市断裂构造及震中分布图》和有关资料，场地范围内无断裂通过，场地稳定性受区域构造控制。
4.5工程地质条件
本项目区地貌单元属汾河Ⅰ级阶地。DD市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组；场地20m以上存在可液化粉土层，地基液化等级为轻微，属于对建筑震不利地段，拟建场地建筑场地类别为Ⅲ类；拟建场地可不考虑湿陷对地基的影响。
据徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司勘察结果及区域地质资料，场地及场地附近无全新活动断裂，且没有发现其他影响本工程建设的其它不良地质作用，该场地可视为相对稳定场地，适宜本程建设。
地下水对混凝土结构具中腐蚀性，长期浸水条件下对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性。地基土对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。
根据《中国季节性冻土标准冻深线图》，DD市标准冻结深度约为0．8m。
建议高层住宅楼采用桩基础，选择层⑩或⑩粉土层为桩端持力层，采用高强度预应力离心管桩，静压法沉桩；桩型也可采用钻孔灌注桩。
4.6交通条件
本项目所在地的主要交通干道为FFGG、和平南路、KK快速路等。该区域路网结构密集，道路通达，便于各种车辆通行，交通便利。
4.7社会环境
随着FFGG的竣工通车，该区域将成为兼具城市服务功能与交通功能的综合性区域，项目周围主要是住宅和事业单位，以及邮局、银行、储蓄所、派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施，可方便居民生活的需要。
该地区的供水、供电、通讯、道路等市政设施完善，均能满足项目需求。

第五章 工程设计方案
5.1设计依据
1.《DD市城市总体规划》（1998～2010）；
2.《城市居住区规划设计规范》；
3.《FFGG住宅小区修建性详细规划》
4.国家有关的规范和标准；
5.项目单位提供的有关资料。
5.2总体规划
1.功能分区
本项目由公建区、住宅区、停车区组成。根据本项目区内场地现状，以及周边环境现状，拟将公建区设于地块的北侧，与FFGG相邻，便于未来33工作的开展，同时也可起到动静分区的作用。住宅区设于南侧，中央为开阔的集中绿地和住户室外休憩区。
停车区分设于集中绿地区和公建区，与入口相邻。
2.交通规划
² 道路交通组织形式
针对用地特征和小区性质，公建区和住宅区内采用周边环路，人车分流、闹静分离的交通模式。邻近出入口设置地下车库的进出口，以方便的机动车的停放。环路的设计也能够充分满足防火设计的要求，在紧急情况下可以很方便的到达任一栋楼。住区内步行系统东西连接，南北贯通，住户可以很快速方便的到达自己的居所。
小区内道路分为三级：城市次干道、小区级道路、庭院级道路。城市次干道在地块的东侧，宽20米；小区级道路为车行路，宽6米；庭院级道路沿建筑四周设置，道路宽3～4米。
² 静态交通规划
本项目小区内设置地上和地下停车位。地上机械停车876辆，集中在小区外环道路两侧，以及小区南侧可利用的范围内。地下开敞车库停车694辆。总车位1570辆。
3.绿化规划
绿化以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础，以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，以形成优美的观叶林。树种宜选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区绿化的效果、价值和特色。

4.景观规划
建筑与环境的水乳交融，代表着建筑艺术的最高境界。本项目景观设计根据小区原生态植物景观、周边环境展开，使其与集中绿化和宅前绿化相贯穿，营造颇具品位的小区整体环境。
5.建筑设计
本项目建筑立面造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素，住宅外立面色彩采用暗红、灰、白色面砖，公建外立面色彩采用石材、玻璃组合，形成独特的FF街景观视廊。
6.户型规划
住宅楼设有4种户型，分别为88.00㎡、1OO㎡、142㎡、166㎡，共计1552户。其中建筑面积在90㎡以下的中小套型房1086户，占70%；建筑面积在90㎡以上的大套型房466户，占OO%。符合并规函字2010第143号的要求。
7.主要建设指标
规划用地：II㎡
净用地：JJ㎡
总建筑面积：LL㎡(地下建筑面积QQ.67㎡)
建筑密度：14.56%
绿化率：35%
容积率：3.50
5.3建筑工程
本项目总建筑面积LL㎡，其中：
住宅工程MM㎡, OO-PP层，层高2.9m、3.0m，剪力墙结构；
配套公建工程NN.20㎡，5层，层高3.3m、3.6m，框架结构；
地下建筑工程QQ.67㎡，地下一层, 层高3.6、3.7m，框架结构。
5.4给排水工程
一、供水工程
1.供水水量
本项目居住人口5432人，平均用水指标为200L/人·d，用水量为1086.40m3/d。
公建面积NN.20㎡，5L/㎡d，则用水量为22.67m3/d。
绿化面积18095.00㎡，用水指标为1L/㎡·d，则用水量为18.10m3/d。
道路及硬化场地面积23771.1.00㎡，用水指标为2L/㎡·d，则用水量为47.54m3/d。
不可预见水量按12%计。
项目总用水量为1315.62m3/d。
2.供水方案
FF西街南侧有DN800现状市政给水管，北侧有DN400现状市政给水管。
本项目用水水源接入FF西街南侧现状DN800市政给水管，远期再从小区南侧OO米规划路给水管引接，实行两路供水。
建筑6层以下部分由市政管网供给，6层以上部分由蓄水池加压供给。
该项目设700m3清水池、设水泵房一座，配置生活泵、消防泵、喷淋泵等，作为生活与消防的共用水池。
二、排水工程
1.排水量
以总用水量的85%考虑，为942.67m3/d。
室外设100m3化粪池5座，全部为有地下水，地面可过汽车，清掏周期为半年，污水停留时间为24h。
室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫口、地漏组成。管道布置尽可能靠近墙壁或悬吊于楼板之下。室外排污水设置在室外道路下，污水由楼前接户管收集后，排入化粪池初步处理后，经院内排污管，排向HH街现状污水管道，最终排入南堰污水处理厂。
2.雨水排水工程
小区南侧为HH街现状雨水管。
①雨水量计算
雨水量计算公式采用

式中：Q——雨水设计流量(L/S)
q——暴雨强度(L/S.ha)
F——汇水面积(ha)
——径流系数，取=0.65
暴雨强度q依据总体规划采用DD市暴雨强度公式
q=1446.22(1+0.867LgT)/(t+5)0.796
式中：设计重现期：取T=1年
降雨历时(min): t=tl+mt2
地面积水时间：tl=10min
折减系数m：雨水管线采用暗管，故折减系数选用2。
汇水面积：F=II㎡
雨水量：Q=563L/S
②排雨水系统
雨水管道、雨水箅子沿小区主干路敷设，雨水收集后由主干管排入和平南路现状雨水管网，最终排入冶峪沟泵站。
雨水管采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈接口，承插连接，基础采用10cm砂垫层。
本工程采用钢筋混凝土检查井，全部采用球墨铸铁井盖和盖座。
5.5供电工程
1.设计规范
本项目执行国家现行的标准和规范：
《供配电系统设计规范》
《低压配电设计规范》
《民用建筑照明设计标准》
《建筑物防雷设计规范》
2.用电负荷
本项目住宅1552户，用电指标4 kW/户,需要系数0.75； 公建部分面积1400.00㎡，用电指标50w/㎡；地下建筑QQ.67㎡，用电指标20w/㎡，项目用电负荷5420.35kw。选用三台2000 KVA变压器。
3.供电方案
从FF街规划110kv变电站引两路10kv专线。
本项目区内设变配电室一处，用电电压为380/220V。
公建、住宅等电源分别由变电所低压380v/220v引出，消防泵、喷淋泵、电梯、水泵、正压风机、排烟风机及消防控制室等动力设备由变电所低压柜配出或由公共负荷配电柜配出，采用放射式供电。消防负荷采用双电源供电末端自动切换。
设柴油发电机，作为备用电源。
高层住宅在每单元每层设集中计量表箱，集中计量表箱设在公共部位。
生活水泵采用恒压变频调节控制，消防水泵采用软起动控制。
照明系统：照明分普通照明和应急照明。普通照明包括一般工作照明、室外照明等；应急照明包括疏散照明和备用照明。地下室、楼梯间、前室、设备用房等处设应急照明，主要出入口处设出口指示灯，高层住宅楼梯间及地下室设疏散指标标志，采用带蓄电池的应急照明灯具，室外照明选用庭院灯，采用时控仪控制。
4.防雷及接地保护
本项目各建筑按三类防雷建筑考虑，按规范要求屋面设置避雷带。建筑设置防雷保护装置，利用建筑基础作接地极，屋顶设避雷针和避雷网作接闪器，并利用柱内主钢筋作引下线。
为用电安全，各建筑物作总等电位联结，在变配电所及各幢楼的电缆井底部或进线配电箱处设总等电位联结端子箱，把接地干线、保护线干线、总水管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。水泵房、住户卫生间内设置局部等电位装置。
本项目绝缘接地采用TN-C-S系统。
5.弱电系统
弱电系统工程包括通信、有线电视、计算机网络系统及住宅楼宇对讲系统。
通信：本项目预设3104对线路，由市通信公司解决。
有线电视系统：有线电视信号由DD有线电视台提供，由该电视网引入，干线沿外墙上一层屋顶高度敷设。楼内分配系统采用分配分支系统。各竖向采用接一分支器，串接一分支器距地0.3米暗装。各分支器处的信号电平值达到70±5dB。每个设有设有线电视接线盒2个。
计算机网络系统：引入城市宽带网，主干线采用多模光纤，用户内设五类信息插座，信息点采用RJ45标准接口。
对讲门禁系统：小区住宅均设有对讲门禁系统，每户入口处设对讲分机。
5.6暖通工程
一、设计依据
1、《采暖通风与空间调节设计规范》GB50019—2003
2、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
二、采暖工程
本项目住宅采暖面积MM㎡，平均供热指标为40w/m2；公建部分采暖面积NN.2㎡，平均供热指标为50w/m2；总供热负荷约6905.24kw。
热源接入FFGG规划供热管线，小区内建换热站1座。
供暖热媒为 95℃-70℃，供热管网采用下供下回双管导程式分户计量系统，户外管网采用水煤气焊接钢管，户内管网采用散热器采暖系统，PB塑料管道，热熔连接。
为保证能分室进行室温调节，在每个采暖系统的入口处，均设置热量计量装置。
二、通风
1.设计参数
变配电室 8次/h 换热站10次/h 水泵房3次/h
公共卫生间10次/h 电梯机房8次/h
2.通风系统
地下车库设计机械排烟排风系统，排烟（风）量按换气次数6次/时计算。
前室及楼梯间分别设机械加风送风系统，屋顶设加压送风机。
地下变配电室设有独立的排烟及送风系统。
5.7燃气工程
1.用气量
住宅1552户，用气指标2.0m3/户·日；公建按住宅OO%计。总用气量为4035.20m3/日。
2.管网布置
规划在小区内设煤气调压站，中压煤气气源由现状FFGG规划DN200中压煤气管道提供，低压煤气管由煤气调压站引出并沿小区路敷设至各用户。
第六章 消防工程
6.1设计依据
1、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
2、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
3、《二氧化碳灭火系统设计规范》GB 50193-93(1999年版)
4、高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95(2005年版）
5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97
6.2设计原则
1、根据国家现行的有关标准、规范要求，以及本项目建筑功能的具体情况进行消防设计。建筑设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取防火措施，防止和减少火灾危害。
2、建筑防火设计，严格遵循国家的有关方针政策，从全局出发，统筹兼顾，正确处理生产和安全、重点和一般的关系，积极采用行之有效的先进防火技术，做到保障安全，方便使用，经济合理。
6.3建筑消防
1、住宅
本项目各单体住宅楼层数OO-PP层，一层设住宅入户厅，层高3.0m；二至三十层为住宅标准层，层高2.9m,各单体建筑每层为一梯两户或一梯四户；各建筑屋顶以上为出屋面楼梯间和电梯机房。各单体建筑高度小于100m。
各单体建筑四周临小区道路，可作为环行消防车道。
本工程属于乙类建筑。地下建筑耐火等级一级，地上建筑耐火等级一级。根据《高层民用建筑设计防火规范》和《住宅设计规范》要求，本项目各单体建筑每单元每层为一个防火分区，设一部防烟楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯），消防电梯直达首层，且层层停靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。
2、配套公建
本项目配套公建建筑面积NN.2㎡，5层，层高3.3m、3.6m，为乙类建筑，建筑耐火等级二级。每层设一个防火分区、两个防烟分区。设一部防烟楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯），消防电梯直达首层，且层层停靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。该建筑四周临小区道路，可作为环行消防车道。
3、地下建筑工程
本项目地下建筑工程QQ.67㎡，地下一层, 层高3.6m、3.7m，建筑耐火等级一级，防火分区按500㎡设计，设出入口三处，与地面或建筑首层连通。
6.4给排水消防设计
1.消防用水
根据《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95(2005年版）规定，本项目室内消火栓用水量为40升/秒，室外消火栓给水量为OOL/S，以同时火灾次数1次，灭火时间2小时计算，消防最大用水量为504m3。
自动喷水灭火用水量OO升/秒，火灾延续时间1小时，用水量108m3。
项目消防总用水量612m3。建筑设高位水箱18m3，满足10分钟自动喷水灭火系统用水要求。室外建700m3储水池，满足消防与生活用水，消防水池设两条DNl00供水管给水池供水。
消火栓系统设BDl0/20－100×5消防泵3台，(两用一备)，流量Q=20L/S，扬程H=100m，电机功率W=OOKW。
自动喷淋泵采用 XBD7.8/OO-DL, 一用一备,Q=108 m 3 /H， H=78M N=37KW.
2.消火栓系统
各单体建筑室内每层均设置消火栓，由水泵、水箱直接供水。消火栓布置确保室内任何部位两股水柱均可到达，消火栓间距小于OOm，消火栓箱内均布设报警启泵按钮。消防泵可在消防控制室手动、自动、多线直控启、停，并将消防泵的启、停状态显示在消防控制室。消防控制室设在小区门卫值班室。
3.自动喷水系统
设置闭式自动喷水灭火系统，由自动喷水加压泵出水经湿式报警阀供给。
4.水泵接合器
消火栓系统设3套DNl00的水泵接合器，水喷淋系统设2套DNl00的水泵接合器，供火灾时消防车给消火栓、水喷淋系统供水增压灭火。(在水泵接合器的附近15m～40m范围内应有消防车取水设施)。
5.消防控制
每个室内消火栓均设置遥控按钮,另在消防控制室设能手动启动消防加压泵。
火灾温度升高时，自动喷水灭火系统喷头自动破裂,水流指示器动作,向消防控制室报警,湿式报警阀在水压变化下,水力警铃动作,自动报警,压力开关动作同时启动喷淋泵,另在消防控制室能手动启动喷淋泵。
6.气体灭火系统
本项目高低压配电室等处设置七氟丙烷气体灭火装置,由相应消防专业设计完成。
7.建筑灭火器设计
根据《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005要求，本项目各单体建筑根据需要配置手提式灭火器。车库部分及变电站选用灭火器灭火等级为4B/具,其余部分为5A/具,灭火剂为磷酸铵盐干粉。
6.5电气消防设计
1.报警系统
集中报警控制器设置在门卫值班室的消防控制中心，火灾自动报警系统为地址编码两总线制,每个探测回路均接成一闭合回路,在车库设有感温探测器,在自备柴油发电机房设有感温探测器,在公共走廊、楼梯口设置手动报警按钮。当某一探测器或手动报警按钮报警动作，发出火灾信号时，消防中心控制器接到火灾信号并确认后，立即向消防设施发出灭火指令程序，联动相关消防设备。
2.联动控制系统
设消火栓系统、自动喷淋系统、火灾紧急广播等联动控制模块,在消防中心设手动操作开关启动消防设备, 并在信号灯及中文触摸显示屏上显示,自动联动失灵时可在消防中心手动操作消防设备。
第七章 环境保护与安全防护
7.1设计依据
1.《大气污染物综合排放标准》
2.《污水综合利用排放标准》
3.未提及的采用国家现行的相关标准和规范
7.2主要污染物及治理措施
本工程的主要污染物为废气、废水和生活垃圾等，其治理措施要按照相关的规范规定进行治理。
1.项目使用期的三废治理
废水：本项目不产生工业性废水，主要为生活污水，洗涤污水。
生活污水经化粪池处理，厨房废水经隔油池处理后和生活废水一起排入区域污水管道，再排至市政污水管道，最终纳入污水处理厂集中处理。
废物：主要废物为生活垃圾，经装袋集中后，由环卫管理部门统一装运。
废气：本项目在运行中，厨房设置防回流的垂直排油烟道，在屋顶设无动力风帽自然排放废气，为防止交叉回流，厨房设置水平排油烟道，出口设在建筑隐蔽的位置，并设有防风与防污染的构造措施。热水器废气直接排出外墙，废气与脱排烟道严格分开。车库换气通过管道在绿地内放散。污水处理装置产生的废气通过管道接至楼顶排放。
噪声：本项目噪声主要来自于水泵房、屋顶加压泵房以及电梯间，设计将水泵房设于地下室，屋顶加压泵房、电梯间避开重要房间。同时，墙壁采取消音措施，选用低噪声的设备，设备基础作隔振处理，减小噪音和振动。
2.项目对周边环境的影响
项目建成后，对周围环境不