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第一章 项目建设目标和意义

1.1 项目名称及承接单位
1.1.1 项目名称:安徽省美乐投资物流储运中心建设项目
1.1.2 项目承接单位: 安徽省美乐投资
1.1.3 法人代表：朱瑞才
1.2 承接单位概况
1.2.1承接单位概况
安徽省美乐投资系宿州市商务局招商引资企业，关键经营：日用百货、烟酒商品代销，化肥销售，农产品种植、加工和超市连锁等，企业关键职员20人，大专以上文凭占70%以上，平均年纪30岁，是一个年富力强、有开拓创新企业，现有连锁超市50家。
1.3研究工作依据和范围
1.3.1研究工作依据
（1）宿州市统计年鉴
（2）国家现行相关政策、法规
（3）国家计委1993年颁布《建设项目经济评价方法和参数》（第二版）
（4）项目承接单位提供相关本项目标基础资料
（5）市场调研相关资料
1.3.2研究工作范围
本项目提议书叙述了项目建设背景及必需性，对建设指导思想，建设内容和规模，建设条件和场址选择、建材及动力供给，建筑方案，环境保护和安全卫生，节省能源，组织机构和劳动定员，项目管理和实施进度，投资估算和资金筹措，综合效益等方面进行了分析论证，并提出本项目提议书结论和提议。
1.4项目建设背景
1.4.1项目背景
现代道路运输作为一个和国民经济和人民生活息息相关产业，蕴藏着巨大商机，伴随中国国民经济较快增加，城市化进程加紧，尤其是加入WTO，中国现代道路运输发展必将迎来一个新飞跃。
现代物流作为新兴和支柱产业是道路货运发展关键方向，已被越来越多生产经营企业所接收，并将逐步成为现代道路货运发展主流，必将发挥满足用户从起点到终点全方位一体化运输服务需要，带来很好社会效益和经济效益。
1.4.2政策背景
3月2日国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易合作部、中国民航总局联合印发了《相关加紧中国现代物流发展若干意见》通知，提出了中国发展现代物流指导思想和总体目标，这为我们发展物流信息业务提供了政策确保。
1.5交通运输结构性调整，给安徽省美乐投资切入货运市场物流储运信息业务带来最好时机
传统道路货运形式，必需要在组织结构、经营手段和服务方法等方面作出全方位调整，以适应满足国家经济、可连续发展需要。而渗透到生产和商贸流通领域，形成现代物流关键步骤物流信息业务，必将适应这种发展趋势而成为道路货运关键力量。
1.6区域经营环境情况
伴随国家经济改革不停深化，国家经济发展关键将由东向西推进，中部地域将是国家发展战略布局关键。宿州是皖北中心城市，含有承东启西，贯通南北区位特征。宿州市是一个农业大市，农业产业化和资源加工大有文章可做，经济发展潜力很大，上升空间宽广。作为华东关键铁路运输枢纽，宿州市交通十分便利，这必将使宿州市和周围地域联络越来越广泛。伴随城市化进程显著加紧、招商引资工作进展快速，各类专业市场、三资企业、外资企业蓬勃发展，宿州市和周围地域及乡镇之间物资和人员交流将会日益扩大，对周围地域辐射作用也将会深入增强。这就预示着本市道路货运市场隐藏着向高标准、全方位现代运输方法发展潜力；①宿州市城区现有年销售额超亿元现代化零售商业企业四家，全市年商品销售总额在全省各地名列前茅，近几年来伴随城镇市场深入发展，商品销售总额快速增加，连销分店连续扩张，对物流要求也越来越高。而现在各个商家配送中心还停留在原来水平上，仓储设施存在封闭性，布局不合理和功效单一性，远远满足不了发展要求。所以对原有配送系统改造和建立新物流配送体系已是各商家一项亟待处理关键任务，同时为本企业作为第三方物流企业介入提供了一个千载难逢机遇。②据统计，宿州市社会流通费用约占GDP20%以上。面对这么一个已经形成物流市场，宿州市现在物流行业建设处于空白，物流市场基础上由个体车辆经营，一无场所、二无资质、三无管理、四无信息，车辆聚集在城区阜裕大桥下，拦河坝及西关五岔路口等地。宿州物流市场无一专业站场，企业自备商品货站缺乏必需硬件设施，物流市场有市无场，以街为市，以路为站，临路等货现象十分普遍。严重影响了城市交通秩序和文明建设。为此规范宿州市物流货运市场，建设一个集停车、运输、储存、配送、信息处理等基础功效为一体，使公路运输效率充足发挥、货源配置科学合理现代化物流（储运）中心已刻不容缓，势在必行。本企业物流储运中心建立正是适应和发拙这一潜力市场经营实体，必将在第三方物流市场高层次竞争中占得先机。
4、安徽省美乐投资发展物流业务优势
安徽省美乐投资系宿州市商务局招商引资企业，关键经营：日用百货、烟酒商品代销，化肥销售，农产品种植、加工和超市连锁等，是宿州市超市连锁龙头，经营优势显著，另有存量土地和仓场设施，含有企业良好信誉优势，人才资源优势,规模经营优势，切入货运市场高层次信息发展优势，现有经营网络优势和区位优势。
1.7 项目建设必需性
（1）发展物流产业是中国经济结构全方面调整现实要求。
（2）现代物流作为一个优异组织方法和管理技术，被广泛认为是企业在降低物资消耗，提升劳动生产率以外关键“第三利润源泉”，在国民经济和社会发展中发挥着关键作用。
（3）大力发展物流业是富市、强市必由之路。
1.8关键经济技术指标
宿州市物流储运中心工程总投资1569.2万元,其中建设投资1550万元,流动资金19.2万元。项目投资利润率15.11%，投资利税率16.67%，静态投资回收期8.（包含建设期1年），项目经济计算期内所得税后财务净现金流量923.71万元（FIRR=5%），所得税后内部收益率为12.26%,借款偿还期为4.，盈亏平衡点为20.94%，项目抗风险能力较强。

第二章 市 场 分 析

2.1宿州市概况
宿州市交通十分便捷，宿州市及周围地域经济发展较快，货物运输量快速增加，宿州市处于皖北中心城市，含有承东接西，呼南应北区位优势，是产业梯度转移必经阶段，市场辐射地域宽广。现在已逐步成为中国外大企业进军皖西北市场黄金区域。
　　为充足发挥宿州市区域性综合交通枢纽和区域中心城市集散效应作用，满足工商企业对物流市场需求，所以建设以宿州市为中心皖北现代物流中心含有十分关键意义。
2.2市场分析
　　宿州市物流结构中，按商品种类关键是：煤、水泥、矿建材料、新型建材、家电、汽车及仪表零件类、生活消费品及小商品。
　　家电类：安徽省关键家电企业集中在合肥和芜湖，有海尔彩电、荣事达冰箱、飞鸽空调、美菱冰箱、实达电脑、万时红电子、美空调、科龙冰箱等。原材料由南向北大方向，经由公路，铁路，辐射江北地域。其中以广东、浙江为多。安徽地域家电类产品是呈辐射状态销往全国地域，合肥地域产量估量有300万台左右。中国运输关键以公路为主，出口以集装箱运输为主。
　　新型建材原材料为PVC塑料，经过公路和铁路两种方法，从河北、山东、华东向安徽省流入，其中合肥市有25000吨流量；产成品以公路运输为主，销往全国各地。
　　汽车及仪表零件类，原材料来自省内和江浙，关键采取公路运输方法。产成品流向南方和东部地域。叉车年产7000台，叉车出口量为10%，运输方法全部为集装箱汽车运输。汽车年产15万辆，远期达50万辆，运输方法为公路和水运。
　　生活消费品及小商品，长江大市场（合肥），关键经营烟、酒、糖、茶等，安徽大市场（合肥），关键经营电子、电器等，中州家俱城（合肥），安庆正在兴建管材大市场。
　　集装箱，集装箱运输进口关键是：原材料、建材；和外贸政策方向是相一致。出口关键是：电器（开发区企业）、土特产品、机械产品。尤其对公路运输和铁路运输影响最大。
　　鉴于以上分析，宿州市区域物流中心市场定位为：以提供煤炭、水泥、矿建材料、新型建材、家电、汽车及其零部件、生活消费品及小商品物流服务为主，以多式联运、供给链信息服务为关键特色，以国际化管理为形象，以物流增值服务（流通加工、售后服务、电子商务）吸引用户，用不高于周围地域物流服务价格，提供快速、柔性物流服务。
其市场辐射范围界定为：
（1）在近期，以合肥、宿州地域物流服务为对象，以煤炭、水泥、矿建材料、家电、汽车及其零部件、新型建材、生活消费品及小商品为关键品种，为工商企业及消费者提供周到满意服务，促进地域经济发展。
（2）在中期，以华东地域为关键服务对象，以煤炭、水泥、矿建材料、家电、汽车及其零部件、新型建材、服装、金属材料、纸及其制品、化工、生活消费品及小商品为关键品种，为华东地域经济交流和合作提供服务。
（3）在远期，以全国为关键服务对象，以煤炭、水泥、矿建材料、新型建材、家电、汽车及其零部件、金属材料、纸及其制品、化工、生活消费品及小商品为关键品种，为全国经济交流和合作发明条件。
(4)宿州市是一个农业大市，多种农副产品总产量在安徽省位居前列，除满足宿州市及周围地域外，还有大量剩下，物流储运中心建设有利于宿州农副产品销往全国各地，从而促进宿州经济发展。
2.3市场竞争优势
宿州市尚没有一家真正意义上现代物流企业，我们竞争对手关键是传统储运企业，这类企业关键经过价格竞争，在硬件设施和管理手段上是无法和宿州市物流储运中心相比。物流储运中心建设将大大推进社会分工专业化，提升社会生产效率，降低物流成本，促进社会生产力和人民生活水平提升。
　　宿州市及周围地域人口稠密，宿州是安徽省关键农业生产基地，历年来，安徽省农产品除本省消费外，还销往中国大中城市，所以消费品物流市场潜力大。
　　物流中心功效专业化和规模化是物流基地这种新兴物流集疏方法关键特点。通常来说，在物流中心建设根据货物种类区分专业化仓库，在含有仓储功效同时，还含有分拨、配送、中转、包装设备回收及垃圾处理等功效
　 伴随中国加入WTO以后，中国经济高速发展关键障碍之一就是物流，现代物流业发展成为中国中国企业和世界上众多国际物流企业焦点。
2.4加入WTO对于中国物流业影响和机遇
公路运输是中国在加入WTO以后重头戏，中国和国际企业关键竞争领域。中国大型城市物流中转中心建设远远落后于公路建设，这是中国必需处理关键难题之一
中国物流企业应该抓紧时间进行改革。中国物流企业优势在于地理、人文、经验，劣势在于资金、服务，管理上，这场竞争之战关键是在服务和管理上。
中国物流中心建设，尤其是城市大型物流基地建设将会有一个高潮。
宿州市物流储运中心建设将改革传统货运业，大力发展现代物流业，全市将建起高效物流体系，初步形成以宿州为依靠，以宿州周围城市为支持多层次物流网络体系。
物流是极具发展潜力新兴产业，也是降低物资消耗，改善、提升地域及企业经济运行质量优异管理方法。物流中心建设总体战略目标为：全方位参与、全过程推进、发挥优势、挖掘潜能、培育关键竞争能力、提升经济发展动力、提升经济增加质量、巩固区域经济地位。其总体目标按"合理计划、科学组织、循序渐进、稳步发展"方针，分阶段实施。宿州市物流储运中心发展总体构想为：依靠宿州市在京九铁路上作为枢纽站之一特殊地位，以宿州为物流中心关键，以宿州及周围城市物流基础设施和物流企业为基础，以国家综合运输网络为主干，构筑物流服务区域和物流服务主通道，形成宿州物流发展和运作架构。物流内涵为：构筑面向市区关键产业基地、商品集散地、城市消费功效区1小时区域配送物流圈；构筑以宿州为中心，以宿州及市内周围城市物流设施为依靠，面向宿州及周围城市3小时分拨及终端配送物流圈；构筑以宿州为中心，以中国各关键经济中心城市物流设施为支持十二小时终端配送物流圈。
根据总体计划及实施方案，宿州还将以关键区域基础设施为依靠，以综合运输网络为基础，构建物流通道。
一是加紧物流基础设施和物流服务市场体系计划和建设。其思绪是：以物流中心建设为契机和突破口，促进全市现代物流产业形成；初步完成物流资源首次整合和重新配置，带动全市物流产业全方面开启；打破部门分割和行业界线，加速市场环境建设和培育，为物流社会化服务体系建立发明良好市场环境。
二是大力发展第三方物流企业，加速传统运输业向现代物流业融合和转化。其方法是：博采众长，联合发展；内引外联，提升效率；更新观念，扎实基础；以人为本，提升素质。组建快速货运企业，形成覆盖全省快运网络；发展多个方法集装箱多式联运、集装箱甩挂、汽车零担快件运输，在运输方法和运输工具上向现代物流业发展。
建设产品配送平台，深入发展物流业。专业化、规模经营物流企业得以发展壮大；高效、低成本运作现代城市综合运输体系得以建立；现代物流经营管理手段和技术融入到企业经营管理之中，确立宿州作为本市物流中心、分拨中心地位；在此基础上，建立物流中心组织管理体系，进而和中国、国际物流服务体系融合和连接。物流中心将实现原材料、产成品从起点至终点全过程有效流动，把运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等进行有机整合，形成完整供给链，为用户提供多功效、一体化综合服务，为宿州经济发展做出更大贡献。
经过宿州运输市场估计分析，其物流储运服务将有很大发展。

第三章 建设内容及规模

3.1建设指导思想
（1）符合宿州市总体计划用地要求
（2）为规范宿州市物流货运市场，建设一个集停车、运输、储存、配送，信息处理等基础功效为一体，使公路运输效率充足发挥，货源配置科学合理现代化物流储运中心是十分必需。
（3）在充足利用有限经济资源和场地条件下，要求建设一个高标准，多功效，现代化储运中心。
3.2建设内容及规模
本项目拟建在宿州市经济技术开发区内，占地50亩，拟建现代化标准仓库1平方米，办公楼1000平方米停车场及道路10000平方米，购置车辆12台（其中12吨位车2台，8吨位车2台，2吨位车4台，1吨位车4台）及水电消防、绿化等隶属设施和配套设施，二期建设规模视总体计划来定。
3.3关键技术经济指标
关键技术经济指标见下表
项 目
数 量
单 位
占地面积
总建筑面积
容积率
绿化率
50
13000
39
32.5
亩
平方米
%
%

第四章 建材及动力供给

4.1 建材
4.1.1 关键建筑建材消耗：
建材是各项建筑工程关键物质基础，任何一项工程中，用于建筑材料费用全部在总投资中占有较大比重。另外，建材质量、品种及规格还直接影响着各项工程坚固、耐久和适用，并在一定程度上影响着结构形式和施工方法。建设工程中很多技术问题突破，往往依靠于材料问题处理，而很多新材料出现，又将促进结构设计及施工技术革新。所以，建材生产、流通及结构设计及施工技术快速发展，对于国家经济建设含相关键意义。
本项目建设所消耗建材关键有机砖、水泥、石子、黄砂、石灰、钢材、给排水管材、木材、电力电讯管线及其它辅助材料。
4.1.2建设用材要求：
在兼顾质量和价格前提下，择优选购。产品要有出厂（场）合格证或检验汇报，同时要得到技术监督部门认可方可使用。
4.2动力供给
水：项目建设期间用水可经过打深水井处理;项目建成后用水可采取无塔供水器处理用水。
电：由宿州供电局直接供给。
煤：可从就近煤场运进。

第五章 建设条件和场址选择

5.1宿州市自然资源概况
宿州市自然资源丰富，名特产品众多。境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。平原面积8897平方公里，占全市总面积91%，耕地997.79万亩，占地总面积67.97%。区内盛产小麦、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜和苹果、梨、桃、葡萄、湖桑等。境内拥有120万亩全国最大连片水果产区，面积和产量均占全省70%以上。拥有80万亩花生种植基地和沿国道、省道纵向分布40万亩大棚蔬菜种植带。地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田关键组成部分；黄口油田石油估计储量达20亿吨以上；宿南煤层气已探明储量达3000亿立方米；大理石储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20个以上。灵璧奇石为中国“四大奇石”之一。
5.2 社会经济条件
区位优势：
宿州，在安徽省北部。公路、水运、航空多个方法组成宿州四通八达交通网络。铁路有京沪、陇海两大干线纵横全境，符夹线在市内腹地迂回，沟通京沪、陇海、京九铁路，并拥有数条煤炭铁路专用线；新汴河水道入洪泽湖抵长江入海；国道104、206、310、311线和合徐高速公路、连霍高速公路纵横贯穿本市；计划中京流高速铁路也将从本市穿越；徐州观音机场距市区仅70公里。
社会经济
改革开放以后，宿州市综合经济实力不停增强，经济结构调整成效显著。农业结构初步形成畜牧、水果、蔬菜、种子四大主导产业；工业经济稳步发展，全市已基础形成食品、纺织、建材、能源、医药等五大支柱产业；全市规模以上工业总产值46.2亿元。上市企业科苑集团和鸿鹏集团、百通集团、皖北药业企业、安特酒厂等骨干企业成为带动全市工业经济发展“航空母舰”。科教文卫体等多项社会事业全方面进步，萧县、砀山县和埇桥区是全国科教优异县，砀山县为首批国家生态示范县，全市高考上线人数连续多年名列全省前茅。
5.3厂址选择
该项目选址于宿州经济技术开发区内，这里地势平坦，建设条件及交通条件十分便利，环境优雅，选址较为合理。

第六章 公用工程和辅助设施

6.1 总平面部署
6.1.1 总平面部署标准
（1）总平面部署应符合宿州经济技术开发区总体计划要求。
（2）总体部署应合理、紧凑、完整，空间处理协调。
（3）因地制宜，充足利用自然条件，合理有效地利用土地。
（4）做好绿化、美化工作，发明良好工作和生活环境。
（5）妥善处理近期建设和远期发展关系，总图部署应以近期为主，远近期相结合，全方面考虑，合理预留发展用地。
6.1.2平面部署
本项目拟建在宿州经济技术开发区内,占地50亩,近似呈矩形。办公楼设在场地东部，靠近次出入口，仓库部署在场地西部。
6.1.3道路、停车场、绿化
整个场区（预留地除外）除建筑占地和绿化外均做砼路面。作为道路和