招商工作综合流程.docx

招商工作步骤

1、商业项目部进行市场调研和目标用户分析
2、确定招商对象；
3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；
4、制订招商优惠策略；
5、商业项目部进行用户招商月计划实施；
6、招商主管制订用户招商周计划；
7、用户管理员对用户信息归档完善、招商资料准备就绪；
8、招商主管进行目标用户开发、造访、接洽；
9、商业项目部进行用户分类、确定关键；
10、商业项目部安排用户和开发商初步洽谈填写招商租户记录表
11、商业项目部负责用户和开发商沟通谈判；
12、开发商、用户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；
13、商业项目部、开发商和用户沟通、谈判、方案修改和认可；
14、开发商、用户双方正式签定招商协议； 
商业地产项目定位
1、波特分析法：关键考虑商业地产项目周围或所在区域内竞争对手在做什么，做什么样产品和服务，满足了哪些群体消费需求，分析竞争对手目标用户以分析其市场定位，分析竞争对手未来做什么，还留有什么样需求没有被满足，是未来发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里竞争力和在整个行业关键竞争活力是否能够被模拟；再而分析本身所处位置和自己实力，是否会因为定位主体介入而造成竞争对手反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。

2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境分析，宏观环境又称通常环境，是指影响一切行业和企业多种宏观力量。对宏观环境原因作分析，不一样行业和企业依据本身特点和经营需要，分析具体内容会有差异，但通常全部应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业关键外部环境原因进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。
关键从商业地产所处于环境进行分析，包含对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济和人口环境进行分析。如政治原因要考虑国际品牌主力店引进时面临国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然原因考虑社会技术发展阶段、行业或产业技术替换更新情况、特定环境气候、光照、空气湿度、交通情况、铁路、航空等原因；
社会文化环境原因则要考虑诸如所在城市风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体友好等原因；经济人口环境原因则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构组成、国家经济形势发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口改变等原因。
3、 经济模型法：经济模型法，关键使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运行阶段经济模型，该方法从投入和产出时间、数量、利润指标上进行分析，关键在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，轻易或略特定环境和环境中各个参与主体利益需求，造成仅从投资、开发、运行主体利益方面考虑，忽略市场需求主体或机会提供者利益需求，造成一厢情愿定位结果导向；
4、正确定位法：正确定位实质，是经过对辐射区内商业供给和需求改变进行细致分析，找到目标消费群体，针对她们需求，结合经营者需求，因地制宜进行差异化定位分析。
正确定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、用户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场供给，消费者和商业经营需求，也考虑竞争型商圈影响，综合上述方面科学指导商业开发。 
5、SWOT分析法：关键从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合取得定位条件原因。从管理角度分析，关键在于对投资者、开发者、运行者能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域外部环境和外部机会，进行评定，从而取得内外条件结合数据或判定，进行商业地产项目定位。在空间上进行内外结合定位分析，在时间上进行现在和未来机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位空间和通路。
动态商业地产定位，在投资、开发、经营、运行、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态关系组合。怎样进行动态商业地产定位，从时间、空间、时空角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位关键问题。
纵观现在定位不成功商业地产楼盘，忽略了定位在投资开发过程中作用，尤其是后续经营过程中作用。动态商业地产定位，在投资、开发、经营、运行、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态关系组合。怎样进行动态商业地产定位，从时间、空间、时空角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位关键问题。
纵观现在定位不成功商业地产楼盘，忽略了定位在投资开发过程中作用，尤其是后续经营过程中作用。
大多数人评论，全部认为投资开发者短视，资金链转不过造成，忽略了商业地产规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性规律，发展是其中硬道理。
和周围环境发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到，怎样把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够正确分析商业地产定位

成功招商五要素
招商工作是一项系统、长久、艰巨系统工程。商业地产成功，离不开成功、系统招商手段。没有行之有效招商手段，不能和商家建立起长久有效品牌同盟和沟通渠道，将直接造成整个商业物业经营失败。
1、正确前期计划是成功招商基础
商业项目标招商必需以正确项目定位和计划为基础。项目计划应包含专题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清楚招商计划系统，招商不应简单地以“满租“为标准。
大多商业地产运行商极难做到招商“一步到位” ，原因就是前期商业地产开发商计划不到位。
笔者认为：未来商业地产开发模式应是先作计划再做招商-再落实资金再批地建设。（现实状况是先批土地、然后银行贷款、再作计划设计，开工建设、最终才招商……）
2、项目招商必需由专业机构全程操盘
专业人做专业事。商业地产首先是商业，然后才是地产。现实中地产开发商对零售商业专业运行并不充足了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目是否取得最终成功，资金并不是唯一原因。专业人士及专业机构作为不能够低估。应该重视商业运行商怎样为商业地产开发发明价值。

3、品牌资本、品牌同盟是成功招商确保
全新商业模式摩尔带来全新消费体验。商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功效团，使业态复合性对成功招商更具挑战性，项目运行商品牌资本、品牌同盟系统成为招商确保。运行商成功秘诀在于已经建立起完善品牌采购中心系统，万千优质品牌已经成为运行商品牌同盟。运行商不须花太多广告费用进行简单招商，品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐，只要摩尔开到哪里，她们就会跟到哪里（天河城、中华广场、铜锣湾、好百年如是）。（如大连万达联姻国美、铜锣湾联姻易初莲花）
4、成功招商关键在于成功沟通
商业地产开发和住宅地产开发最大区分在于服务对象不一样：住宅开发关键面对终端用户群体；而商业地产开发面正确不仅是商铺投资者、关键是个人和机构经营者，最关键是系关商业地产项目连续经营数以万计消费者。运行商和招商针正确是特定经营者，换位思维、良好沟通成为招商关键。商业地产项目标招商不应是单纯租赁交易关系，而是需要从经营者角度为出发点，从商业计划、经营管理等很多方面给经营者信心。
5、行之有效实施力是成功招商保障 
制订完美招商细节，让招商工作“言必行，行必果“。同时，对招商人员进行专业培训。利用经营方面专业知识和用户形成有效沟通，真正从经营者角度处理问题，使用户对项目充满信心。
商业地产招商策略
20世纪90年代开始，百货业建设促成了商业投资热点。90年代末期，兴起了大型超市和大卖场，以后，商业街项目纷纷上马。近几年来，又掀起了购物中心建设热潮。

从客观要求看，商业资本高速圈地以求更大市场份额，刺激了商业地产蓬勃兴起。新兴商圈在各大城市风起云涌，一个个商业神话被刻画得如此深刻。由物质需求拉动商品供给也正依循行业细分、市场细分商业法则改变着全国商品市场，庞大资金流、物流、人流在各类商业地产中进行集散，城市化宏观政策也促进原有自发性商圈按本身发展规律加速向机制调控性商圈进行过渡。机会和风险并存，商业合理化将是摆在新兴商圈面前一道课题，招商成功是否直接影响到项目标成活，能否使用有效招商策略则成为成功招商基石。

招商策略是指科学利用多种有效招商手段形成组合，对目标市场进行连续性公关，从而达成商业计划合理、商业优化进驻目标。

1、主力商户优先招商

商业物业是商店群集合体，是多个零售商店聚集商业经营场所，不过，不一样零售商店在商业物业里地位和作用不尽相同。主力商户、半主力商户关键包含百货商店、超级市场、大型专业店等，是商业物业吸引客源锚固点，对商业物业商业经营活动会产生较大影响，在商业物业里处于关键地位。

在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采取优先招商策略。首先，主力商户、半主力商店招商谈判通常需要一个较长时间，需要应付繁琐拉锯式谈判。其次，不一样主力商户、半主力商店对商店建筑规模、建筑结构会有不一样要求，提前招商确定主力商户、半主力商店，有利于商业物业施工建设，避免建筑物以后翻修改动，节省建设成本。所以，对商业物业主力商户、半主力商店应优先招商，并在商业物业施工建设以前，就开展对主力商户、半主力商户招商活动。
2、品牌商户带动招商
大型著名品牌主力商户能够为商业物业带来大量商业人流，发明良好商业气氛，从而增强其它商业经营信心，促进商业物业招商；而每个零售行业龙头商家、品牌商家全部是行业内经营典范和标兵，她们行为活动对行业内其它商家经营会产生较大影响，对行业内其它商家俱相关键带动效应。
商业物业能够经过采取多种优惠方法，关键引入著名主力商户、行业品牌商户进场经营，以带动促进对其它商户招商。在商业物业招商广告宣传活动中，能够将引入品牌商家作为一个关键卖点信息，传达给其它目标商户，以刺激其它目标商户经营需求，促进商业物业招商。
3、广告招商
广告招商是指充足利用多种广告宣传媒体，将商业物业特征、形象及市场机会等信息传达给目标商家，以促进商业物业招商。广告招商可在较大程度上推进商业物业招商进程，是获取目标商家信息、发明招商高潮关键手段。在公开招商时，为了推进商业物业招商进程，发明招商高潮，也可合适利用大众媒体进行广告招商活动。
招商广告宣传活动应关键针对目标商家来开展。有些商业物业在进行招商广告宣传活动时，针对性不强，盲目地利用大众媒体进行广告宣传活动，造成广告资源大量浪费，其效果也不一定理想。招商广告媒介有大众媒体、网络、招商手册、宣传单、招商现场等，在利用广告手段进行招商时，应调查分析目标商家分布特点、行为习惯等，含有针对性地利用多种媒介进行广告宣传活动，假如目标商家信息比较明确，则可尽可能少用大众媒体，而关键利用网络、招商手册、宣传单等媒介向商家传达招商信息；假如目标商家信息不明确，为了获取目标商家信息，可合适地利用大众媒体进行广告宣传活动。
4、定向招商
因为商业物业商店元素组合含有较高要求，商店经营类型、性质、品牌特征等全部必需满足商业物业经营商店组合要求，所以定向招商是商业物业招商活动必需方法。
定向招商是指招商人员主动上门和目标用户联络，向目标用户推荐商业物业，并说服其进场经营招商方法。定向招商通常首先需要大量搜集商户信息资料，然后选择确定适应商业物业经营需要目标商户，再和之联络，说服其进场经营。商业物业主力商户、关键商户通常全部需要经过定向招商方法才能将其引进商业物业经营，尤其是主力商户，可能还需要一个较为漫长招商谈判过程。
5、优惠招商
优惠招商是最常见传统招商策略，是指在招商条件方面给承租户合适优惠，以降低承租户经营风险，增强其经营信心，促进招商工作。招商条件优惠方法有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对主力商户、关键商户、招商条件优惠幅度要大，以吸引其进场经营。
优惠招商是一个“放水养鱼”形式招商策略，在一定环境条件下，其作用较为显著。

建立高效招商团体
怎样才能建立一支高效、高素质招商团体，我想这个问题是我们招商最关心问题之一。招商部门是企业通向市场过程中至关关键一环，招商人员把产品推向市场，让产品最终表现出价值，又从市场中拿来信息回馈给企业，她们是离市场最近人。然而，怎样才能确保招商队伍高质、高效？怎样让这支队伍能够形成有凝聚力和向心力团体，忠心耿耿地为你去开疆拓土？我认为应把握以下几点；
1、关心
我选择员工关键选两种人：一个是历来没有做过业务人，她们能够根据我指定路走，而且比较勤奋；第二种是工作很出色人，这么人我不惜花大代价挖过来。我认为，人关键是品质和心态，假如她能够吃苦耐劳，有些人格魅力，那她工作一定不会错。而有些老员工做得倒不一定好。
我管理销售团体有这么几点体会：一是要求员工全部成为“舵手”、“医生”，“舵手”能够把握全局，而“医生”能在最短时间内找出市场病症，并对症下药。二是把爱心给员工，真诚地关心她们。三、给她们灌输技能，做好她们老师，让她们佩服比让她们害怕更关键。四、告诉她们要有自信、自尊、热情，激励她们多面对挑战，对市场、对企业全部充满期望。
我这么方法还是赢得了大家尊重，也很有效。
2、实施
我认为招商人员最应该看重是品德，我们通常不要求她们有多强业务能力，更多时候我们全部是招部分“空白人”，就是她们什么业务全部没有做过。这些人全部是从零干起，很轻易和企业一条心。而且我们能很明确地知道她们想要什么，我们能给她们什么。新销售人员进入企业后，我们通常对其有半个月培训，从做人、业务技能、企业情况、产品特点等方面对其进行统一灌输。而我们就是要做好“传、帮、带、教”作用，把她们一个一个全部培养起来。

我认为，好招商人员首先要有“实施力”，实施力强，这个员工就是成功。我们要求员工下去造访用户，她们回来后全部要填写一个造访回馈表格，有这么约束，老员工也不敢怠慢。我们对新来员工通常全部会“跟踪”一段时间，到用户那里看看她去了没有，效果怎样，用户怎样评价。从而发觉她优点和缺点，好发扬，不好指正，而且这么能够因材而用，把她们安排到不一样岗位上。
我们用人还有一个“秘招”，就是多用外地人员，这些人思想包袱比较轻，而且能够把她们集中在一起，我们同吃同住，象一家人。在不停交流中形成一个凝聚力，利于培养团体精神。当然，我们也为她们提供宽广发展空间，让她们感觉在这里工作前途是光明。
3、责任心
招商人员是企业中流砥柱，企业到底能不能发展下去全看这些人工作怎样。而怎样去选择员工呢？综合素质是考察员工标准。我们通常看她业绩、语言表示能力、个人气质、文化修养等等，假如这个人素质高，业务精，当然是最好选择。不过人无完人，所以选择员工时候，我认为评判标准中最关键一点就是看她业绩。业绩也是一个人综合素质表现。假如打分话，业绩这一栏我认为应该占到80%比重。
构建好招商团体，要培养招商员责任心。招商人员必需和企业奋斗目标一致，即使每个人全部不一样，不过只要有共同目标，相同见解和想法，那么这个招商团体就有了关键，也就能拧成一股绳。
我们应常常召开部分小团体会议，交流思想和意见，激发招商人员达成企业销售目标责任心，激励大家团结起来，共同奋斗，经过这些小会议把这些思想慢慢渗透到大家头脑中。
好招商团体全部有很强向心力，我们就是要把这个向心力激发出来，让招商人员围着企业这个“心”而努力工作，进而在工作中提升本身素养。
4、激励

我发觉很多企业之所以人才流动异常频繁，根本原因就在于激励方法不到位，职员心里有怨气，要么是一言不发愤然离去，要么是向上级反应了也没有得到反馈而郁闷不已。
那么，怎样才能愈加好地激励员工从而形成一个团体呢？我认为一要广开言路。员工们对市场见解，对企业见解全部是很有代表性，应广开言路，认真倾听她们呼声，进行有选择地采纳，然后对应地进行表彰和激励。这么让她们感觉到表现了自己价值，对她们精神是一个推进。
二是奖励承诺要立即兑现。在包含到“钱”时候一定要谨慎，不过谨慎不是抠门，而是不要轻许承诺，不过承诺了就要说到做到。有一句话说“人耐心只有30天，所以工资是一月一发。”其实替员工们想想：在市场上辛辛劳苦地工作，不过是相信企业能够兑现承诺，给她们实现销售目标后能够得到东西：或是提升或是奖励。假如企业在这时候没有立即兑现，那会给员工心理造成很大影响。不仅会认为企业没有信誉而对企业丧失信心，还有可能会造成对企业不满而跳槽到对手企业。
还有一点是注意树立领导形象。让大家感觉到你是一个体贴下属、亲近随和领导岂不是比让大家认为你是一个整天装酷、只会发号施令人强多了？

5、沟通

我发觉一点，就是不管持何种见解人，全部认为交流和沟通是很关键。构建一个好招商团体，领导人就要想措施让大家齐心协力把工作做好，沟通是最好工具。

招商团体是由每个人组成，这些人可能是因为利益目标而聚到一起来，不过到一起后就不是简单利益关系了。每个人全部有自己思想和处事标准，怎样让她们放弃自己部分棱角，把她们糅合到一起，让她们尽力把自己最优异一面展现出来，这就要靠心灵交流了。

沟通方法有很多个，不过最根本就是要尽可能满足个人所需，在“发展”大前提下把这些人主动性调动起来。

商业地产项目术语

1. 零售：是一个交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者销售活动,也是向消费者提供销售商品一个商业活动环境,使消费者从零售商店里取得消费品及其和消费品相关无形服务满足,它直接关系到居民生活质量和生活方法，是社会资源分配一个关键阶段--也是最终阶段。

2. 零售战略：是零售商计划怎样集中其资源来达成其目标，确定其关键服务于哪些用户和将提供什么样商品和服务，并建立和保持竞争优势系统性计划。具体上它包含企业使命目标，竞争对手分析，用户细分、定位，商店选址，服务策略，和供货商关系，信息管理和分销系统，低成本经营，和零售活动组合等等。

3. 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定方向和距离扩展，吸引用户辐射范围，简单说，也就是来店用户所居住地理范围。

4. 全过程商品管理：是指一个零售商从分析用户需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，和资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全方面分析和计划，经过高效运行系统，确保在最好时间、将最适宜数量、按正确价格向用户提供商品，同时达成既定经济效益指标。

5. 市场化经营 商场化管理：指采取“整体计划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化商场管理形成专业特色经营管理模式。

6. 精细化管理：是以“正确、细致、深入、规范“为特点全方面化管理模式。全方面化是指精细化管理思想和作风落实到整个企业全部管理活动中。精细化管理包含：精细化操作、精细化控制、精细化核实、精细化分析、精细化计划。

7. 购物中心交通计划：购物中心交通计划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心本身用地范围内交通组织和计划，和建筑内部人流组织。

8. 购物中心人流：购物中心步行人流分为两种：一个是从停车场到购物中心运动；另一个是从购物中心到购物中心运动。

9. 购物中心交通：购物中心车流包含购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织标准是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。

10. 一次商装：指商场为其所经营多种业态提供基础物业基础、条件及硬件环境，关键包含天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。

11. 二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，根据商场要求标准，进行二次装饰装修，关键包含壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。

12. 水平交通：是指同一水平面或楼层内通道。

13. 垂直交通：是指不一样标高空间或楼层垂直联络如楼梯、电梯和自动扶梯。

14. 划分防火分区：在建筑中采有耐火性能很好分隔物将建筑物空间分隔成若干区域防火技术方法。

15. 划分防烟分区：是经过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，方便用排烟设施将其排出，确保人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。

16. 购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定元素划分出直接进销售活动现场。

17. 交通空间：包含商场内通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、部署及宽度等既能使急需型购物者快速抵达购物场所，又能使用户轻松完成浏览观赏行为。

18. 商品展示空间：从常规柜架到地台、墙面及空中挂件，展示商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，发明出视觉焦点。

19. 服务空间：是商品销售辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。

20. 休闲空间：为用户提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了用户需求，也促进了消费。

21. 柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及用户参观挑选商品所用设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。

22. 货架：货架是营业职员作现场中分类分区地陈列商品并少许储存商品设施。

23. 租赁商铺：产权人将一定时间内商铺使用权和承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段租金付出取得一定时间内商铺使用权利。

24. 转租商铺：商铺最终使用人并非和商铺权利人直接建立租赁关系，而是经过转租人取得使用商铺权利，商铺最终使用人和转租人发生权利、义务关系。

25. 关系营销：是指企业和消费者、分销商、零售商和供给商建立一个长久、信任、互惠关系，而为了要做到这一点，企业必需向这些个人和组织承诺和提供优质产品、良好服务和合适价格，从而和这些个人和组织建立和保持一个长久经济、技术和社会关系纽带。

26. 渗透营销：是一个和用户之间沟通，这种沟通就是走进用户世界，从她们角度出发一个互动交流，使自己和用户目标逐步一致，达成统一。

27. 诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者一直坚持信息对称标准，企业老实经营，确保营销活动公开、公平和公正，以维护和促进全社会和人民长远利益，以求得企业长久发展。

28. 营销创新：是依据营销环境改变情况，并结合企业本身资源条件和经营实力，寻求营销要素某首先或某一系列突破或变革过程。

29. 项目运行组：指依据项目运作需要，合理配置经营、管理、营销、物业等各方面教授人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期具体工作运行团体。

30. 教授顾问团：指依据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面顾问教授团体，从外围对项目组进行指导、监督，以确保项目正常、顺利、良好运行。

31. 系列广告策略：就是预定时间里连续公布由统一设计形式或内容系列广告，以加深广告印象增强广告效果。

32. 店面：是商店建筑物本身整体物质面貌，包含商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家经过门面向消费者展现最基础形象。

33. 商铺：经营者为用户提供商品交易、服务或感受体验场所。

34. 商业街商铺：商业街指以平面形式根据街形式部署单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧铺面及商业楼里面铺位全部属于商业街商铺。

35. 市场类商铺：在这里特指在多种用于某类或综合商品批发、零售、经营商业楼宇中店铺位。

36. 小区商铺：指在住宅小区内商用铺位，其经营对象关键是住宅小区居民。

37. 住宅底层商铺：指在住宅建筑底层（可能包含地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）商用铺位。

38. 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、多种类型购物中心里面铺位。

39. 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途商业空间。

40. 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围商铺，和道路两侧各类中小型商铺。

41. 商铺投资：指进行商铺购置、租赁行为。

42. 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长久租赁经营中回收投资时间跨度。

43. 转租：指投资者从商铺租户手上租商铺投资方法，目标也不是为了自己经营，而是为了出租投资方法。

44. 物流中心：是企业优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组结果，同时也是第三方物流理论得到应用产物。

45. SP：Sales Promotion，汉字翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定时间和预算内，在某一目标市场中所采取能够快速产生激励作用，刺激需求，达成交易目标促销手段和方法。

46. 价格折扣策略：挑战者一个关键进攻策略是以较低价格向用户提供和市场领导者相类似产品。

47. 廉价产品策略：用很低价格向用户提供质量一般或质量不高产品和服务。

48. 声望策略：市场挑战者能够开发出比市场领导者品质更优产品，而且标定更高价格。

49. 产品繁衍策略：挑战者能够经过推出大量不一样式样产品，向用户提供更多选择来追逐领导者。

50. 集客：指为商业经营目标而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大程度地吸引消费者，使她们有计划地在此消费金钱立即间。

51. 市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清楚、尤其和理想位置而进行安排。

52. 营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要反应而混合采取一组可控制战术营销手段。

53. 市场营销实施：是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动过程。

54. 市场营销控制：包含估量市场营销战略和计划结果，并采取正确行动以确保实现目标。

55. 差异化营销：是指企业依据市场细分标准，经过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境分析和比较，找出对自己企业最有利差异利益。

56. 形象差异化：即企业实施通常所说品牌战略和CI（企业形象识别系统或企业标志）战略而产生差异。

57. 市场差异化：指由产品销售条件、销售环境等具体市场操作原因而生成差异。大致包含销售价格差异、分销差异、售后服务差异。

58. 市场细分：是依据消费者对产品不一样欲望和需求，不一样购置行为和购置习惯，把整体市场分割成不一样或相同小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“

59. 同质市场：是指消费者对产品需示大致相同，如消费者对大米、食盐等需求差异极小。

60. 异质市场：指消费者对产品需求差异很大，如不一样消费者对服装质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。

61. 产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个合适位置，用以标识自己产品，以示区分于竞争者产品。

62. 价格定位：指营销者把产品、服务价格定在一个什么样水平上，这个水平是和竞争者相比较而言。

63. 品牌定位：是以产品定位为基础品牌诉求方法。

64. 促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方法选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方法选择及其组合；另一层含义是在选择了特定促销方法后，又怎样确定实现这个方法具体手段或媒体。

65. 营销战略定位：就是经过计划，制订企业发展宗旨、目标，使企业资源和能力和不停改变着营销环境相适应过程，这种定位表现为制订一个企业营销长久性、全局性、方向性动态发展计划。

66. 区分营销：是指企业依据不一样用户、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，和她们建立更多信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者产品。

67. 定制营销：是指依据用户个性特点和差异化需求，为用户“量体裁衣“，提供差异化需求商品和服务需求。

68. 一对一营销：是针对不一样用户性质及购置经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。

69. 撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。

70. 牺牲商法：指经过部分商品低价赔本销售来扩大企业著名度，留给消费者深刻企业形象和商业信誉，从而达成招徕用户、留住回头客，实现整体经营利润最大化营销手法。

71. 无缝营销：为了提升整条营销渠道服务质量，从而为消费者发明更有价值服务，营销渠道中各组员组织打破原有组织边界，在多层面基础上相互协作，就如同在职一个企业团体中一样工作营销方法。

72. 越轨营销：是在不违规情况下经过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小投入，为企业和产品赢得扬名机会。

73. 直效营销：是营销者不受传统营销通路限制，经过媒体直接和用户沟通，进而产生互动式反应或交易。

74. 实时营销：是指企业在经营过程中，把消费者看成伙伴，利用现代发达信息技术，常常性地和消费者进行对话，直接了解消费者需求意图，让消费者主动参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者和商业企业间距离，取得营销成功。

75. 商业组织体系建设：依据商业企业市场环境、物业情况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理组织架构、部门职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。

76. 商业制度体系建设：依据不一样商业企业管理特点和需要，制订商业企业各项规章制度和管理措施，有效地控制和管理商业企业各个岗位、程序、步骤和各方面工作，确保管理有序、规范。

77. 商业步骤设计：对现代商业商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通步骤简练、规范和通畅。

78. 商业招商招租：为商业企业提供主力店、次主力店、中国外品牌招商、精品店铺招商及配套功效区招商。

79. 商业经营管理：依据不一样商业项目标规模、业态和定位，导入我们自主开发商业管理模式，对商业项目进行全方面、有效经营管理。

80. 商业营销策划：依据商业企业市场竞争情况和经营情况，进行商业营销战略设计、策略制订、广告及营销推广方案实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。

81. 商业管理诊疗：针对商业企业在不一样管理阶段存在问题进行调查分析、诊疗研究并提供问题处理方案、管理模式设计、管理升级。

82. 消费市场调查：对商业项目所在社会经济发展情况、商业经营及竞争情况、居民购置力及消费水平、商品品牌资源及大家消费行为进行专业市场调查，为商业项目标功效计划、业态定位、市场定位、和为企业经营策略、发展战略提供依据。

83. 品牌代理：为中国外著名品牌制订品牌拓展计划、推广计划，进行品牌形象设计，提供中国、外著名品牌销售管理或代理服务。

84. 商业连锁发展计划：研究各类业态商业连锁发展趋势，结合中国实际情况，建立各类专业连锁店标准化设计和规范运作体系。

85. 商业市场调查：对商业市场竞争情况、商业经营、各商场商品布局、物业现实状况进行全方面专业调查，并提交专业市场调查汇报，有效地指导商业项目标业态及市场定位和计划设计。

86. 功效计划设计：依据商业企业整体规模、市场现实状况、开发目标，进行项目标功效定位、功效布局和各功效项目标关联性控制。

87. 商业业态定位：依据当地市场条件和商业项目标规模、面积、物业现实状况，进行业态定位及市场定位，科学确实定项目标经营形态和目标市场。

88. 楼层定位：依据商业项目标面积、形状、层数，合理确定各楼层商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施配套及分布。

89. 动线设计：对商业企业客流动线、物流动线、人流（职员）动线、车流交通进行平面和立体设计。

90. 环境设计：对商业企业室内共享空间、灯光效果、商业气氛、购物环境和外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。

91. 一次装修咨询：对商业项目一次装修中天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面设计、建设进行顾问咨询。

92. 二次商装指导管理：对二次商装过程中柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行标准设计、专业指导和规范管理。