房地产开发公司组织机构及部门职能职责.doc

项目企业组织机构及职能职责

一、项目企业组织机构设置
1、项目企业设置董事会，由各股东组成，为企业最大职权部门。
2、项目企业设置董事长1名、总经理1名、常务副副总1名、财务总监1名作为企业高层领导。
1）董事长直管：总经理；
2）总经理直管：常务副总、主管营销副总经理、关键工程副总助理；
3）常务副总：主管行政副总经理、关键开发、协议副总经理、财务副总经理。
3）副总经理直管：部门经理及职能部门。
3、项目企业部门设置：营销部、工程部、行政部、开发部、协议部、财务部。营销部下设：策划科、销售科、招商科；工程部下设：工程科、成本科、招标科；行政部下设：人事科、后勤科、采购科。
4、项目企业组织架构图以下：

二、项目企业各部门职能职责
（一）、董事会
1）召集股东会，实施股东会决议并向股东会汇报工作；
2）决定企业生产经营计划和投资方案；
3）制订企业战略计划、经营目标、重大方针和管理标准
4）制订企业年度财务预算方案、决算方案；
5）制订企业利润分配方案和填补亏损方案；
6）制订企业增加或降低注册资本和发行企业债券方案；
7）制订企业合并、分立、解散或变更企业形式方案；
8）决定企业内部管理机构设置；
9）决定聘用或解聘企业经理及其酬劳事项，并依据经理提名决定聘用或解聘企业副经理、财务责任人及其酬劳事项；
10）制订企业基础管理制度；
11）负责对企业运行监督管理 ；
12）企业章程要求其它职权。
（二）、工程部
1）作为企业负责工程技术管理职能部门，负责企业开发项目中工程技术支持；
2）负责企业房地场开发项目标工程管理和技术管理工作，并配合营销部完成可行性研究；
3）负责组织企业房地产开发项目策划、计划设计等工作；
4）负责工程进度管理，使工程项目在计划工期内完成；
5）负责根据企业制订工程品质战略，进行高质量工程管理，创建高品质项目；
6）负责组织调研、采取科学、合理和优异管理方法，控制建造成本，降低工程造价。
7）负责组织对工程项目标共性问题、专题难点技术、重大技术问题进行研究、处理。
8）组织开发项目标工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标手续。
1、工程科
1）负责组织落实技术方面政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制订技术管理工作、规章制度，并监督实施； 
2）负责审查开发项目标重大技术方案； 
3）组织制订或审定新技术、新工艺、新材料应用方案；
4）.负责施工图纸会审，参与开发项目图纸交底、完工图审定工作； 
5）负责图纸变更审核工作； 
6）认真落实实施上级管理部门相关工程质量管理规章制度，建立健全质量管理体系和和之相配套规章制度体系； 
7）负责审核施工单位施工组织设计和质量计划；
8）负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件评审； 
9）负责组织监理单位评审，审查监理计划，抽查实施情况； 
10）负责组织对施工单位评审和选择工作； 
11）负责对在施工程项目标质量巡查和抽查工作； 
12）参与基础、结构、隐蔽工程及工程完工验收工作，组织消防、人防等验收工作； 
14）负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在问题，提出改善方法；
15）负责组织质量事故调查、判定和处理工作；
16）负责工程经济洽商和工程结算中工程量核实工作。对已完成核实项目应作出书面说明并签署意见；
17）负责建筑材料、设备市场调查和质量评定； 
18）负责和工程施工和产品质量相关法律法规、标准、规范及信息搜集、整理和沟通工作；
19）负责工程施工过程中全部资料管理、整理和归档工作。同时要做好企业相关部门工程资料接收和移交工作，对全部接收和移交资料要立即做好统计办理交接手续；  
20）负责组织和检验工程完工图完成工作，做好工程完工图归档工作；  
21）负责对施工现场进行安全生产和消防监督检验工作。 
2、成本科
1）参与工程项目立项阶段和可行性研究阶段投资估算及投资概算；
2）负责工程项目标预算、决算和工程项目成本全过程动态控制，和工程项目进度款控制管理。 
3）负责工程预算、决算书编制工作；
4）参与工程施工协议编写、签署、审核工作；
5）帮助财务部审议工程付款情况； 
6）参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作； 
7）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证复核、测算工作； 
8）负责对各完工项目整体投资汇总分析比较，为决议层提供具体数据资料； 
9）建立各项目结算台帐及进度款拨付台帐； 
10）搜集各类材料价格信息数据。
3、招标科
1）负责确定并完善企业招投标管理措施及招投标工作步骤；
2）负责编制工程招标资格预审文件，开展工程招标资格预审、工程投标单位资质审查及相关报批工作；
3）组织各项工程招标工作，负责工程招标文件、招标标底编制及投标文件中审核工作，并提供投标单位综合评审意见；
4）负责按要求程序组织开展建筑设计方案、施工单位及材料、设备等询价、及招标工作； 
5）组织各项工程招标、评标和定标工作，参与和施工单位签署工程开发承包协议；
6）参与计划等重大设计方案和施工组织设计讨论，并提出合理化提议，参与审核及图纸会审工作；
7）参与监理单位选择和委托监理协议签署工作。
（三）、营销部
1）内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作；
2）帮助开发部办理工程项目立项审批、用地计划报批和报审及工程项目开工多种手续；
3）协调管理策划科及销售科选择外部营销企业，制订产品方案和营销计划。
4）帮助工程部完成开发项目标整体设计计划；
5）负责配合外部销售企业、策划课营销工作中对工程要求；
6）负责协调管理工程现场销售工作负责工程销售过程中用户服务工作实施。
1、策划科
1）负责企业市场研究工作，立即搜集相关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势，并确保信息有效性；
2）组织项目市场调研，编写调研汇报、可行性分析汇报、开发提议、定位汇报、营销策划汇报；
3）负责依据企业发展战略确定项目营销策划汇报和各项推广策划方案。
4）负责组织针对本企业房地产商品广告创意征集工作，并围绕征集到广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传输品牌主张；
5）组织项目营销推广实施工作；
6）确定开发项目售楼中心位置和依据项目定位提出售楼中心装修部署方案；
7）项目操作过程中，立即掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展情况，提出改善方案和方法；
8）负责确定项目营销方案制订和配合实施；
9）监督项目营销进程，提出营销计划修改提议，参与审核项目部提出修改提议；
10）配合销售计划和方案实施，帮助制订用户政策、管理协议签约和管理用户档案；
11）配合销售科完成用户服务工作，处理用户投诉和争端，选择、管理物业企业；
12）负责建立用户数据库，配合市场分析和企业项目总结提供信息；
13）负责潜在用户需求调查，负责调查商筛选、管理和过程监控、结果评定。
2、销售科
1）负责办理开发项目标商品房预售许可证；
2）负责依据企业具体要求制订销售管理制度、程序并监督落实实施；
3）负责依据市场情况配合市场部确定营销策略；依据市场部制订销售方案，并依据销售方案组织销售工作开展；
4）负责依据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训结果评定及考评；
5）负责组织用户接待、协议签署等销售活动，并注意挖掘开发新用户，并对销售协议及用户资料进行整理归档、并进行管理工作；
6）负责已签协议、协议用户资料搜集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作；
7）依据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责实施，并负责帮助财务部收取用户需缴交各项费用；
8）办理房屋注册证，并帮助用户办理房屋产权手续；
9）参与物业验收移交等工作，和物管企业交接用户资料及相关资料。
3、招商科
1) 组织对项目标分析和定位,掌握招商进度，分析招商过程中出现问题； 
2) 项目所处地理位置及商业行情进行调研分析； 
3) 项目定位及价格正确判定，对业态分布进行计划； 
4) 对招商过程中可能出现困难做出对应预案，并对招商过程中出现问题提供提议处理措施；
5) 确定招商租务文件及协议； 
6) 立即反馈市场最新动态及竞争对手营运情况；
7) 依据企业发展选择战略伙伴，对主力店及各专业卖场大商家实施招商，和大商家签署租赁协议；
8) 依据企业方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业商家,搜集整理商家资源并立案； 
9) 依据相关要求，努努力争取取更多用户进场经营，和其协商租赁招商事宜，必需时代表企业和经营者签署租赁协议并负责协议变更、续约等工作； 
10) 和相关部门亲密合作，做好经营户进场、装修、调整、退场工作；
11) 办理经营户缴纳租金及相关手续； 
12) 随时了解经营信息和业主、经营户经营动态，主动为其提供力所能及工作方便，和用户建立良好业务关系。
（四）、行政部
1）负责全方面主持企业行政后勤工作；
2）负责行政管控工作；
3）负责企业公关接待及内外部协调工作；
4）负责企业产品品牌建设及企划宣传管理；
5）实施企业办公管理、后勤管理；
6）负责企业行政管理制度审定和监督实施；
7）帮助领导完成行政监督、办公管理、公关接待、形象宣传工作，提供后勤保障；
8）负责企业人力资源管理工作 ，确保企业管理经营体系顺畅运行。
9）负责组织企业各类物资采购工作。
1、后勤科 
1）负责企业管理制度审定和监督实施； 
2）审定本部门提交各类文件、报表、数据、信息；
3）负责企业各类资质、证照办理组织工作； 
4）负责会议组织，监督企业会议、公文任务实施情况； 
5）负责企业印章、介绍信使用审核； 
6）负责对企业文秘、档案、资料等办公管理实施； 
7）负责对企业前台、车辆等后勤管理督导； 
8）帮助审核企业办公设备、办公用具、接待用具等行政物资购置需求；
9）负责总经理指令下达及总经理交代各项事物办理
10）负责企业关键来访客人接待； 
11）负责企业和政府、合作单位等各类公关事务安排和管理； 
12）负责企业各部门下属企业工作协调及企业和集团其它企业相关事务协调
13）负责组织企业产品商标设计、申报、企业VI设计工作； 
14）负责帮助营销策划部开展企业产品品牌宣传、品牌形象定位工作；
15）负责完成各类宣传方案、宣传内容审定及督导实施；
16）实施企业办公管理、后勤管理。 
17）负责对企业文秘、档案、资料等办公管理督导；
18）负责对企业后勤管理实施； 
19）帮助审核企业办公设备、办公用具、接待用具等行政物资购置需求。
2、人事科
1）负责企业组织计划及建设；
2）负责企业人力资源计划及建设； 
3）负责企业人力资源管理体系构建和调整工作；
4）组织制订企业年度人力资源计划及预算；
5）负责企业人力资源政策制订，并督导实施；
6）负责企业企业文化建设； 
7）组织企业绩效考评； 
8）组织企业人员招聘工作；
9）负责企业薪酬管理工作； 
10）组织企业人员异动管理；
11）组织企业职员培训工作；
12）负责企业考勤管理工作。
3）采购科
1）组织编制材料、设备供给管理各项制度报总经理审批后组织实施；
2）负责市场调查，了解市场行情，掌握建材价格；
3）开展供给商调查，建立，管理供给商目录和档案；  
4）依据工程进度和材料需求计划，制订材料（设备）采购计划；
5）参与材料（设备）采购招投标和采购协议制订；
6）参与大型设备选型、定性审核；  
7）帮助工程部开展采购材料、设备质量检验工作；
8）审核材料设备价格，报主管副总经理审批；  
9）负责材料（设备）采购管理、运输管理和交货管理工作；
10）做好材料（设备）资料搜集、整理；  
11）即使将相关协议、文件资料搜集汇总归类，统一交合约管理部存档。
（五）、开发部
1）负责申请项目选址定点和计划红线、申报项目建设计划，负责办理方案报批手续。
2）负责办理设计审批申报，办理建设用地计划许可证、建设工程计划许可证，办理用地同意书、土地预登记证等相关手续申报工作。
3）申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。
4）办理多种行业部门报建审批手续，关键包含水、电、气消防、排污、绿化、人防等。
5）和多种相关行业部门联络，对场地原有管网进行迁移或拆除。
6）负责组织处理施工阶段可能出现地界纠纷问题。
7）组织设计单位进行水电气等综合管网方案设计。
8）申办临时用水、用电手续，协调和水电行业部门协调工地通水、通电等事务。
9）和水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签署施工协议，协调进场施工。
10）配合办理项目完工验收手续，并组织办理完工立案手续。
11）处理和企业项目相关多种政府机构、行业部门、金融机构公共关系。
（六）、协议部
1）负责熟悉和各项目相关全部协议文件、施工规范，了解相关法律、法规，全方面推行协议；
2）参与或负责各项目（包含：购地、拆迁、勘察、计划、设计、监理、施工）及其它相关协议文本草拟、审查、报批工作；
3）负责各项目及其它相关协议洽谈及签署工作；
4）负责各项目及其它相关协议履约过程跟踪、检验，及合约纠纷处理；
5）负责各项目在协议推行过程中协议内容变更确实定和协议评审工作，并建立工程实施过程中评审统计台账；  
6）负责对劳务单位协议签署和管理工作，制订详尽管理措施，并实施企业相关要求，严格规范结算程序，立即建立结算管理台账；
7）负责项目工程劳务分包协议确实定、劳务费用结算等工作；
8）负责企业各项目协议档案管理工作。
（七）、财务部
1）落实实施国家财经法律法规和相关财务管理制度，拟订企业内部财务管理制度并组织实施；
2）负责做好资金筹措工作，合理利用企业有效资源，建立良好银企合作关系，拓展融资渠道，创新融资品种，控制融资成本，确保企业开发资金需求； 
3）负责编制企业年度财务预算，定时检验企业各部门财务预算实施情况。依据企业年度经营目标和工程开发量，编制年度资金使用和融资计划； 
4）负责企业日常会计核实、各项税收计缴和会计报表编制工作，立即向企业领导和相关部门报送多种财务报表；
5）负责企业资金收付工作，严格根据财务管理制度和审批制度对原始凭证进行审核，确保企业资金运作安全；
6）定时对企业财务情况进行分析，每三个月向企业领导提交财务分析汇报；
7）负责做好企业资产清理、登记及管理等工作；
8）会同相关部门做好项目成本考评和费用考评工作，加强财务监督； 
9）参与开发项目标可行性研究工作，做好项目投资经济测算，提出销售保本价；
10）参与工程、设备、材料招投标及工程项目预、决算审核工作； 
11）参与相关经济协议讨论、负责审核监督销售、租赁、工程等协议实施情况； 
12）负责企业房地产开发统计工作，立即编报各类统计报表，提供到期应收楼款明细；
13）每七天和销售科查对商品房销售相关数据；
14）做好会计档案管理、保管、归档工作。