房地产综合项目可行性研究应用报告.doc

目 录

第1章 总 论 3
1.1. 项目背景和概况 3
1.2. 关键技术经济指标 7
1.3. 问题和提议 8
第2章 项目投资环境和市场研究 9
2.1. 投资环境分析 9
2.2. 区域房地产市场分析 11
2.3. 销售估计 15
2.4. 营销策略 19
第3章 建设规模和项目开发条件 21
3.1. 建设规模 21
3.2. 项目概况现实状况 21
3.3. 项目建设条件 22
第4章 建筑方案 26
4.1. 设计依据 26
4.2. 项目设计专题和开发理念 26
4.3. 项目总体计划方案 27
4.4. 建筑设计 28
4.5. 结构设计 29
4.6. 给排水设计 30
第5章 节能节水方法 32
5.1. 设计依据 32
5.2. 建筑部分节能设计 32
第6章 环境影响评价 33
6.1. 编制依据 33
6.2. 环境现实状况 33
6.3. 项目建设对环境影响 34
6.4. 环境保护方法 34
第7章 劳动卫生和消防 35
7.1. 指导思想 35
7.2. 职业安全卫生健康对策和方法 35
7.3. 消防设计 36
第8章 组织机构和人力资源配置 38
8.1. 组织机构 38
8.2. 人力资源配置 38
第9章 项目实施进度 39
9.1. 项目开发期 39
9.2. 项目实施进度安排 39
9.3. 项目实施过程控制方法 39
第10章 项目招投标 41
10.1. 工程项目招标投标概述 41
10.2. 工程项目招标投标原因分析 42
10.3. 招标依据 44
10.4. 招标范围 44
10.5. 招标方法 44
第11章 投资估算和资金筹措 45
11.1. 投资估算 45
11.2. 资金筹措 45
第12章 财务评价 47
12.1. 项目评定依据 47
12.2. 财务评价基础数据选择 47
12.3. 财务评价 47
12.4. 不确定性分析 48
第13章 社会评价 49
13.1. 项目对社会影响分析 49
13.2. 风险分析 50
13.3. 社会评价结论 51
第14章 研究结论和提议 52
14.1. 可行性研究结论 52
14.2. 提议 52

第1章 总 论
1.1. 项目背景和概况
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承接单位概况
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发
单位性质：有限责任企业(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：吴小平
企业责任人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花全部开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资，前后在广州花全部建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，数次取得花全部区纳税优异民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地域投资房地产开发，其中在加拿大兴建“锦绣中华城”是温哥华最大华人居住小区。4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发，任实施董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提升衡阳人民生活质量、提升衡阳城市品位贡献力量。
建设单位介绍：衡阳富邦升辉房地产开发是由衡阳市政府在中国中西部招商会中引资过来加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局同意成立一家房地产开发、销售为一体综合性开发经营企业，企业下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，企业人员大全部是经验丰富专业人员，年开发能力为50万多平方米。
企业责任人吴小平先生于1990年开始包含房地产,并于第二年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发，十五年间前后开发了总建筑面积60余万平方米中、高级住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花全部区楼盘销售之最，是广州市花全部区纳税优异民营企业，花全部区经济发展优异企业，企业董事长吴小平先生也数次荣获“花全部区优异民营企业家”荣誉称号，花全部区关键领导全部称该企业“实力较雄厚，开发建设能力较强”。
3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发进行了为期3天考察并参观了其开发建设翠华花园、阳光花园等四个楼盘。经过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发含有实力，含有项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中人文友好小区。
衡阳富邦升辉房地产开发拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。
3、可行性研究汇报编制依据
（1） 和委托方签署咨询协议；
（2） 国家计委计办投资[]15号审定《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》；
（4） 《城市房地产开发经营管理条例》；
（5） 《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家相关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设目标、必需性、项目区域概况、项目计划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案和效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全方面论证和研究。
5、项目提出理由
① 项目建设符合国民经济发展
目前，中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，肯定要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推进国民经济发展支柱产业之一。依据国家统计局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP比重还将快速上升，对GDP贡献率还将逐步增大。
依据国家相关部门分析和估计，中国居民住宅现在正在从生存型向舒适型方向转变，到，中国城镇居民人均建筑面积将达成22平方米，平均每户拥有一套功效基础齐全住房，住房消费占整个消费比重将达成15%，城市化水平将提升到36%左右。中国居民住宅近期发展目标是户均一套、人均一室，努力争取达成人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资带动作用较大，国家为推进中国国民经济连续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之一。所以，本项目标建设是国民经济发展需要。
② 项目对城市建设将起到促进作用
12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交《“3+5”新型城市群建设及产业发展思绪和对策研究总汇报》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功效互补高新产业聚集区、发展布局合理新型城市连绵区、中部领先现代大商业区、环境优美综合生态区。
衡阳作为“3+5”新型城市群建设中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位愈加突出，对全省各地乃至中南地域全部含有较强辐射力，在以长株潭为中心“3+5”城市群发展建设环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提升衡阳城市品位，加强城市辐射功效目标。依据湖南省住宅和房地产业计划，未来内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。
现在，衡阳市人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，和湖南省住宅和房地产业发展计划相差甚远。所以，改善衡阳市人民居住条件已经成为衡阳市政府尤其关心问题之一。同时，伴随衡阳经济发展和人民生活水平不停提升，大家对居住环境等方面要求也越来越高，多年来实施房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民生活环境、居住环境不停得到改善。
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体计划，落实了 “3+5”城市群建设发展战略，其对加紧城镇化进程，美化城市空间，发明新城市景观，提升城市品位全部含有主动意义。
③ 处理劳动就业需要
因为中国现在正处于经济结构调整时期，部分行业职员下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，处理人民生活和就业问题已成为目前各级政府头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增加原动力，所以国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增加，以发明更多就业机会。
据相关权威人士测算，中国GDP每增加1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约能够拉动GDP增加0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。所以，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽略作用，而本项目作为衡阳市关键商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定贡献。
6、拟建地点
本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。本项目和衡阳市著名东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。
7、预期目标
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。
8、关键建设条件
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目标一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然和人友好为理念，意在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生水岸生活。为了加紧招商引资力度，加紧衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可连续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区开启了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程建设。经考察，在中国中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区责任人担任组员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市关键项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来经济效益及社会效益显著，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[]20号文，“相关《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》通知，该通知第五条要求用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，依据投资方从事基础设施建设投资额加20%回报率确定赔偿用地面积，作为投资方开发用地，由市计划、国土资源等部门经依法同意后将用红线划归投资方实施控制开发”。第六条要求了东厢用地出让价。“已改制企业标准上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制企业，按市政府和省政府相关文件实施，整宗土地采取挂牌方法供地，市天翔企业（原三机厂）、市住宅企业、砂石企业等单位座落在湘江东岸南段土地纳入投资方总体开发，市建衡实业纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地综合开发。
1.2. 关键技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
20,936.7
2
计划总建筑面积
㎡
65,913.47
2.1
其中：住宅建筑面积
㎡
47,652.3
2.2
其中：1-2层商铺建筑面积
㎡
7419.1
2.3
其中：地下停车场建筑面积
㎡
10842
3
建筑密度
%　
24.4
4
容积率

2.63
5
绿地率
　%
38.3
6
项目总投资
万元
11,650.44
7
财务净现值
万元
3,001.06
8
财务内部收益率
%
73.86
9
静态投资回收期
年
0.83
10
动态投资回收期
年
0.88
1.3. 问题和提议
项目开发商已正当取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及要求。
依据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目含有良好可行性。
衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，所以需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充足利用地块区域优势和景观资源；和著名专业设计企业、中介顾问企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制订合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，确保销售资金回款。

第2章 项目投资环境和市场研究
2.1. 投资环境分析
1、 国家政治经济形势及相关政策
整年中国生产总值246,619亿元，比上年增加11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增加3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增加13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增加11.4%。第一产业增加值占中国生产总值比重为11.7%，和上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
固定资产投资增加较快整年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增加24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增加31.1%；第二产业投资51,020亿元，增加29.0%；第三产业投资64,928亿元，增加23.2%。
整年房地产开发投资25,280亿元，比上年增加30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增加32.1%。商品房完工面积58,236万平方米，增加4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增加23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增加24.7%。
中央经济工作会议将调控政策业在紧缩，为“预防经济增加由偏快转向过热、预防价格由结构性上涨演变为显著通货膨胀”，12月8日，央行将存款利准备金率提升一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随即央行、银监会明确要求第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购置小产权房，继经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主宏观调控方法，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率连续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。
2、项目开发地域经济社会情况及管理、政策原因
，衡阳市实现生产总值（初步核实）823.51亿元，增加15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增加 4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增加20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增加17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比增加213.8 %，翻了一番。近五年，是衡阳经济发展较快五年，经济总量从432.34亿元，增加到823.51亿元，年均增加速度达成11.99%。经济结构发生显著改变，第二产业比重上升，二产业占GDP比重达成40.73%，比上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较下降0.55个百分点。关键经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。整年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转，整年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度下降。
，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增加11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增加率5.00‰。城镇居民生活继续得到改善。衡阳市全部职员年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民人均可支配收入10681 元，比上年增加16.54 %；扣除物价原因，实际增加10.7%。农民人均纯收入4885元，增加14.53%，实际增加8.8%。城市居民人均生活消费7608元，比上年增加15.3%，扣除物价原因，实际增加9.5%；农村居民消费3554元，增加14.02%，实际增加8.5%。-城镇居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。　年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参与社会养老保险人数65.45万人，其中职员数46.22人，离退休人员19.35万人；参与企业改制保险单位155家，参与失业保险职员人数13.04 万人；基础医疗保险参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职员34.79万人，离退休人员16.09万人。参与工伤保险人数22.12万人，参与生育保险人数35.09万人。居民享受最低生活保险对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基础做到应保尽保。
，衡阳市固定资产投资较快增加，投资结构深入优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增加28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，和去年持平；第二产业投资114.9亿元，增加52.4%；第三产业投资109.6亿元，增加10.8%，工业投入显著加大。整年工业完成投资114.9亿元，比上年增加53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资比重为71.5%；电力、燃气及水生产供给业完成投资8.5亿元，占工业投资比重为7.4%。社会事业和基础设施投资全部有大幅度增加。房地产开发投资稳步增加，整年完成投资额23.5亿元，增加41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快五年。
2.2. 区域房地产市场分析
1、衡阳房地产市场区域分布及特点
① 主城区板块
主城区为衡阳市老行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业气氛浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，关键以中高级次高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑计划水平不一样，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性有熙园、中泰·峰境、亚华名全部、世纪名城等。
关键特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境通常，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。
② 华新开发区板快
华新开发区在衡阳市西部，是衡阳市新行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定规模，政府机关搬迁工作已基础完成，区域后发优势已经开始表现，片区市场将含有较大发展和潜力。衡阳市民对华新区认可度是比较高，片区计划很好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不停提升。因为片区拥有良好区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业首选区域。
关键特征：普遍楼盘规模比较大,档次相对其它多个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,通常做到120-150平方米,120-130平方米三房旺销,四房面积通常在160-190平方米。楼盘在相同档次情况下，销售速度比其它多个区快。
③ 立新片区板块
相对其它多个区域而言，立新区即使离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，计划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，而且档次不高，缺乏基础生活配套设施，生活气氛远未形成。
关键特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘通常中低级次，关键经过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表楼盘，价格相对比较低。
④ 江东板块
江东板快早期给人印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，不过伴随这几年大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带建设，区域内绿化空间、居住环境等全部大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来江景豪宅板快。
关键特征：早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质通常中等次以下，普遍价格比较低，但沿江楼盘价格相对比较高，伴随风光带建设，沿江路将发展成为衡阳豪宅地标。
2、衡阳房地产投资分析

从上面图表数据中能够看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度增加，一次是，一次是。开始出现房地产投资热潮兴起，也能够说是华新开发区正式开启，而将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场需求策动，二者展现着良好增加势头。
从近几年数据，我们分析其房地产投资增加，以下：
年 份

房地产开发投资金额（亿元）
12.48
13.23
16.59
23.51
增加幅度
8.43%
6.01%
25.4%
41.71%

上表中很显著，、是衡阳房地产投资快速增终年，快速投资增加来自于衡阳房地产市场需求提升。从走访楼盘看，很多全部是就开始兴建项目，只经过1-2年销售，项目就基础售完，表明销售速度大大提升。
3、衡阳房地产供求分析
1）供给分析

年 份

商品房施工面积（万平方米）
248.14
271.49
311.58
460.13
其中新开工面积（万平方米）
81.48
94.42
83.99
197.84
新开工面积增幅
33.4%
15.88%
-11.05%
135.55%

，不管是施工总面积和新开工面积全部增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,和市场投资展现着显著正比递增关系，能够算是一个不折不扣衡阳房地产开发年。
2）需求分析

年 份

商品房施工面积（万平方米）
86.35
107.85
120.92
增幅
14．08%
24．90%
12．12%

年 份

商品房施工面积（万平方米）
9.68
13.5
17.42
增幅
16．04%
39．46%
29．04%

从上页系列图表中能够看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大增加势态，市场需求整体向好。
4、衡阳房地产市场特征分析：
总而言之，我们能够对近几年衡阳房地产市场特征总结以下：
① 房地产开发投资连续增加，但增速和市场需求增加呈良性发展关系。
② 增量地供给大幅度增加，存量地降低，住宅用地供给总量增加。
③ 商品房供给快速增加，市场需求较为平稳。
④ 产品建筑设计水平提升，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目全部不会含有很显著优势。
5、衡阳楼市分析
① 衡阳房地产市场走势
伴随国家宏观调控政策落实落实，衡阳尤其是下六个月房地产市场估计将展现以下特点：
1）房地产开发投资增加回落。目前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年降低，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供给结构方法将深入减缓已同意项目标投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
2）住房供给结构调整加紧。根据国家调控政策要求，套型建筑面积90平方米以下住房供给将大幅增加，中低价位、中小套型一般商品房土地供给也将大幅增加，大户型住房建设和供给受到对应限制，中小套型一般商品住房将逐步成为房地产市场主流产品。
3）土地供给将深入紧缩。继续实施从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供给将愈加困难，存量地供给仍会保持增加，但供给总量将降低。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。
② 衡阳楼市走势
对衡阳房价走势，现在受到宏观调控政策、CPI指数连续攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况影响，楼价增加势头将相对放缓，不过总体上仍然展现增加势头，关键是因为土地成本增加，建筑材料价格增加，人工工资提升，直接造成开发成本大幅度提升，所以楼市房价仍然有一定上涨空间。
2.3. 销售估计
1、项目需求分析
本项目所在地珠晖区是衡阳市最大一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个含有一定规模高级商住小区,在这里工作和经商人很多,火车站、学校、医院、幼稚园、工厂、商品经营和批发等云集在这里，人流量很大。大家物质生活不停改善，带来消费增加，大家对住房要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西和风景优美沿江风光带唇齿相依，南至望江路和著名东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方法打造衡阳高品质、高标准、不可复制江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活时尚，成为追求高品质生活一个肯定。
2、项目销售目标群定位
本项目计划为衡阳地域中高级楼盘，销售目标用户群定位以下：
① 一类用户：企机关职员
本项目周围大型企业较多，上万人企业包含中钢衡重企业职员、衡阳铁路部门职员等等。
1）中钢衡重企业职员
衡阳中钢衡重设备（原湖南金阳机电设备制造）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体专业企业。企业从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年发展，成为卷取设备专业化生产企业，能生产多种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。企业占地面积26000平方米，固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。
该企业有超出十年未建设过单位住房，职员及家眷近3万人，该部分用户将会成为湘水明珠购置主力用户群，估计可购房800-1000套。
2）衡阳铁路部门职员
衡阳铁路系统，包含中铁五局职员及家眷近5万人，现在集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分用户将会成为湘水明珠购置主力用户群。
② 二类用户：周围私营业主
项目毗临衡阳火车站，周围中小私营业主较多，关键分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，含有大批有购置实力经营商家及商铺业主过万人，现在全部住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业处理亲人居住问题。
③ 三类用户：周围学校老师
珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区试验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业老师近万人，而且学校老师待遇较高，含有较强购置能力。
④ 四类用户：珠晖区公务员
珠晖区公务员系统，包含企机关职员近万人，该部分用户关键考虑就近工作就近上班，但因为江东缺乏大型优质物业，不能满足她们改善居住环境基础要求，而湘水明珠出现完全改变了这种尴尬局面，本区公务员必将置业眼光从江西重新转移到江东。
⑤ 五类用户：衡阳在外地成功人士
现在湘江边乃至整个衡阳，大型规模小区全部罕有，尤其是别墅小区，对于在外工作衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高规模小区，作为湘江边唯一别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群置业首选。尤其是刘和平等名人作为湘水明珠准业主，对项目内在品质提升是更大促进。
衡阳人含有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，首先是为了改善父母居住环境；其次也是考虑逢年过节回家能有一个好居住环境。
⑥ 六类用户：各下辖县区、乡镇成功人士
“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民心愿，其中部分经济条件很好必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大促进作用。
⑦ 七类用户：各地房地产投资人士
衡阳房价现在在全国来讲全部偏低，全国地级市房地产销售平均价格2700元/㎡,衡阳现在水平还不到2300元/㎡，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购置。
本项目临时未作任何广告宣传，已经有近500批用户慕湘水明珠风光带名声前来企业作登记，期望能第一时间购置到湘水明珠房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月蓄客期，计划贮备用户3000批以上。
2、 销售计划
鉴于现在湘水明珠工程进度，销售部依据现在市场情况，制订以下销售计划。
① 销售量
一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约2.亿；
② 销售进度
本项目估计10月初开盘：
l 开盘后30天内，即至11月底，完成总销售任务50%，约186套住 宅，销售金额约9000万；
l 开盘后三个月内，即至1月底，完成总销售任务70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；
l 开盘后六个月内，即至4月底，完成总销售任务80%，约298套住宅，销售金额约1.60亿；
l 开盘后九个月内，即至7月底，完成总销售任务90%，约335套住宅，销售金额约1.8亿；
l 开盘后十二个月，即至10月底，完成总销售任务100%，约372套，销售金额约2亿。
3、 销售收入估计
1）周围城市房价比较：
很多业内人士认为，衡阳现在房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长一段时间里，将有比很好成长空间，10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开全省前三季度房地产市场联席会议上得悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，衡阳均价为1972.9元/平方米，低于全省平均水平。从周围城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯书记来看，衡阳房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。
在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡讲话中发觉，衡阳房地产发展分为三个阶段：90年代至为第一极端，这一阶段关键表现为房地产起步和调整；至为第二阶段，这一阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地一个关键阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇章一个关键时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,完工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。
经过前面两个阶段准备，很多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，而且已经在现在楼市上表现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺土地，协议出让方严管后，地价还有深入上升趋势；其三是建材价格在上涨，提升了建筑成本；第四是伴随人居环境和小区计划日益完善，房屋成本上涨；最终城市改变带来了较大有效需求促进房地产行业发展。这些原因将让衡阳房价面临快速爆发到来。6月份时，衡阳商品房均价为1972.9元/平方米,但到年底已经突破元/平方米,上涨势头迅猛。
2） 衡阳楼市价格现实状况：
依据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致以下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。
3） 项目销售价格定位：
依据本项目住宅和商铺房估计销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目估计销售总收入为65913.423万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。
2.4. 营销策略
本项目拟在价格策略上采取低开高走定价策略推向市场。该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。本项目将确定以下推广策略：
1、推广渠道
① 报纸广告
包含衡阳日报、衡阳晚报，属于经典政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
② 短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，能够作为一个长久营销手法。
③ 影视广告
当地多个电视台收视率不高，关键用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。
④ 单张派发
贯穿项目营销一直宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。
⑤ 营销活动
l 活动一：“沿江风光带完工仪式”、“湘水明珠开盘庆典”。
l 活动二：“广州炒房团衡阳购房动”。
l 活动三：“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。
l 活动四：衡阳人说衡阳大型文化论坛。
l 活动五：系列名人讲座。
l 活动六：衡阳人说衡阳大型文化论坛
2、媒体宣传组合
开盘前三个月，企业会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记用户数量，扩大蓄客量，为开盘销售二分之一做好蓄客准备。开盘当月，企业会配合风光带完工，举行多种活动，扩大在衡阳著名度，加以促进销售。开盘三个月后，企业会立即出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。
l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期六个月。
l 路桥广告：贯穿项目营销一直。
l 影视广告：开盘前30天高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周天天投放。
l 衡阳报纸：开盘前一月投放3－4次，和每次新货上市投放1次。
l 单张派发：天天均需进行推广方法,努力争取单张波及到衡阳每一个角落。
l 短信推广：通常30天派发4－6次，开盘前每七天发送2－3次。
l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

第3章 建设规模和项目开发条件
3.1. 建设规模
本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。
3.2. 项目概况现实状况
1、地点和地理位置
本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。本项目和衡阳市著名东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想商业、住家风水宝地。

2、土地权属类别和土地情况
本项目开发建设土地在衡阳市珠晖区荷花坪154号地域，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（）第A102843号国土使用证同意为城镇单一住宅用地。
本项目土地开发建设计划，已经衡阳市计划局审议经过。
3.3. 项目建设条件
1、地形、地貌、地震情况
衡阳市处于湖南省凹形面轴带部分。周围围绕着古老宕层形成断续环带岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层红色丘陵台地，组成经典盆地形势。