新城区物业管理手册样本.doc
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1、南 海 嘉 禾 新 城 物 业 使用手册 嘉禾新城物业管理企业印制目 录一、序言二、小区概况三、住宅使用说明书四、住宅质量确保书五、物业管理(一)企业介绍(二)有偿服务项目(三)管理处收费六、 业主临时条约七、小区管理要求八、消防管理要求九、装修装饰管理要求序言欢迎阁下成为嘉禾新城住户!以后刻起,嘉禾新城小区管理处将依据您需要,竭诚向您提供优质、高效、规范服务。为方便阁下及家人在小区内起居生活,并对小区全貌及小区管理服务有较深了解,特编制本手册。本手册内容包含住宅使用说明书,住宅质量确保书,小区管理规则,常见资料等,望各住户妥善保留并遵守实施。小区管理处将根据和阁下签署前期物业管理服务协议及和
2、发展商签署物业管理委托书要求,依据国家现行相关法规制订小区管理要求,对小区实施专业化、企业化管理服务,使小区物业延续原设计风貌,成为阁下安居乐业美好家园。本手册将指导阁下和管理处亲密合作,共同维护管理好漂亮嘉禾新城。使用本手册有不明之处,或有任何增减好提议,请随时和本管理处联络,我们乐于和阁下沟通并热诚为阁下服务。 嘉禾新城管理处嘉禾新城小区概况嘉禾新城在佛山城区北部机场路28号,是一个大型现代化商住小区,计划总建筑面积23万平方米,将建成约2500个住宅单位,居住人口将超出10000人。该小区建筑密度低至28%,绿化率高达42%,充足表现了人和自然友好相处生命诉求。嘉禾新城已建成一座贵族式享
3、受、平民化消费大型会所。设有儿童和成人两个游泳池、两个标准网球场、全天候3通道攀岩馆、乒乓球室、桌球室、健身室、棋牌室、美容美发室等康体设施和钢琴酒吧、中西餐厅、品茶室等餐饮设施。会所周围还留有大片亚热带植物绿地、建有书画廊等休闲去处和飞流瀑布、灯光喷泉、观霞亭等风光景点。小区还将增设更多娱乐休闲设施,努力营造人和建筑、大自然友好相处清新漂亮环境,充足表现家人、邻里真情互动、水乳交融小区文化气氛。小区由含有物业管理专业资质和ISO9002国际质量管理体系认证“嘉禾新城物业管理”提供全方位、二十四小时封闭式管理,令您充足享受到整齐清新环境、严密周到保安、方便舒适特约服务。小区内广州蒙特梭利幼儿教
4、育研究培训中心“嘉禾新城试验幼稚园”是经广东省教育厅同意创办粤港合资幼稚园。她远离拥挤嘈杂城市环境和多种污染,享受充足新鲜空气;多种幼儿益智健体活动器具、蒙特梭利工作室、感觉统合训练室等硬件设施一应俱全;并认真落实优异教育理念和科学教学方法,一直秉承“高素质儿童成长摇篮、培养优异老师基地、训练合格家长学校”办学宗旨,所以荣获“南海市优异幼稚园”称号。“吴汉小学”、“罗村中学”也全部在小区周围数百米范围内,衔接了青少年义务教育各个阶段,处理了小区住户后顾之忧。小区对面“联和市场”,是一个能够满足日常家居生活各方面消费需要大型综合市场。她占地面积约8000平方米,不仅容纳了海鲜、肉类、果菜、粮油食
5、品和百货超市,还有银行、服装一条街、五金电器商店、摄影馆、灯光夜市等。小区专门开设了“小区健康服务中心”,由含有数十年行医经验老中医终年座诊,为小区业主和住户提供最便捷保健服务。另外,小区所在机场路东西两侧,分别设有“佛山武警总队医院”和“仁爱医院”,就医取药很方便。小区距佛山城区仅3公里,区内公共汽车交通系统发达,佛山16、22路,南海7、19路共4条公交巴士线路和数条中小巴士线路穿梭于佛山、南海之间,往来周围城镇极为快捷便利。嘉禾新城漂亮家园住宅使用说明书开发单位名称南海市兴华房地产地址南海罗村机场路28号电话6488800邮编528226设计单位名称南海市政设计院地址南海桂城南新二路63
6、号电话6323320邮编528200施工单位名称南海南建奕翔建筑工程地址南海南桂西路13号电话6228633邮编528000监理单位名称南海众望工程监理地址南海桂城南新二路63号电话6283080邮编528200住宅部位使用说明和注意事项结构和装 修装饰1、采取现浇钢筋混凝土框架结构,请不要打凿或损坏相关结构。2、公共部位装修外立面:特级瓷质外墙砖,配仿石砖勒脚线。梯间:多层住宅特级瓷质地砖,钢花栏杆扶手;小高层住宅一梯两户装电梯。大堂:顶棚吊顶,墙面及地面铺优质瓷砖。住宅部位使用说明和注意事项上水下水供电设施 配电负荷1、每户设独立水表;2、厨房、卫生间设排水口;3、阳台设地漏。4、请小心处
7、理暗埋管道位置,以免打凿或其它破坏性装修动作损坏了预埋管密封性,造成无须要渗漏。5、请文明使用相关排水、排污设施,勿将不溶或难溶物件投入座厕,更请注意定时清理疏通相关地漏及排水管渠,令管道通畅。每户设独立电表集中在一楼梯间,分线入户到户内大门旁,设漏电开关1个,分路开关3个,配金属制箱一个。请聘用含有电力安装资质企业进行任何电器安装及维修。住宅部位使用说明和注意事项通 讯电话分线(含宽频网络)入户至大门旁预留接线盒。有线电视分线到大门旁,预留接线盒。每户一格标准信箱,每户配置对讲门禁系统。消防按政府要求每层设消防栓及消防箱。门、门窗窗口高级铝合金推拉窗及外掩窗和导窗,配浅绿色玻璃。卫生间地面水
8、泥灰沙找平,精批荡墙身及天花,设蹲厕一个,预留门洞。防水层1、天面油性防水;2、请勿损坏、打凿天面、以免渗漏。阳台钢结构护栏,墙面贴瓷质外墙砖到顶。厨房地面水泥灰沙找平,精批荡墙身及天花,预留门洞。厅、房地面水泥灰沙找平,墙身及天花批白灰,预留门洞。空调 机位统一预留充足空调机安装位置,预装空调机冷凝水排管,请妥善处理空调机冷凝水排放。嘉禾新城物业管理一、 企业介绍南海嘉禾新城物业管理成立于1999年,同年进入嘉禾新城开展物业管理服务,是取得广东省三级资质证书物业管理企业。以“优质、高效、规范服务,提供优美、舒适、安全、健康生活居所”是企业经营服务宗旨。在管理服务工作中,企业引进实施ISO90
9、02标准,规范服务工作,将服务管理程序化、制度化、文字化,提升管理水平和服务质量,并于元月经过了广东省质量体系认证中心(GACC)认证。 企业现在拥有技术、管理专业中高级职称人才8人,配置专业化园林绿化,清洁、工程、维修和保安队伍及优异绿化、清洁、保安器材、设备,企业职员含有丰富住宅小区、大厦、工业区管理经验,对外承接多个类型物业管理和服务。企业设置嘉禾新城管理处,负责小区共用部位和共同事务管理服务及向住户提供有偿特约服务。下设办公室、投诉接待、清洁、绿化、保安、工程维修等职能机构,进行常规小区管理服务工作。二、有偿服务项目暂设:1、园林绿化设计和工程、日常养护、室内摆设花卉植物,室外摆设花卉
10、植物。2、居室及房屋内外清洁,花岗石大理石打腊抛光,晶面处理,厨房油烟清洗,高空外墙作业等。3、洗洁汽车、汽车美容。4、代办其它家政服务,如代叫计程车、代叫餐饮等。5、影印、过塑、中英文打字、图文传真。以上服务均为有偿服务,其收入由管理处自主使用。三、 管理处收费 依据嘉禾新城前期物业管理服务协议,本管理处对小区内公共设施、绿化、环境保护、保安、消防、交通等全力投入服务。为使日常管理开支得以一定赔偿,管理处按省物业管理条例及南海市物价局文件要求,管理处每个月合适收取每一业主/住户一定数额物业管理服务费,用于物业共有部分和共同事务物业管理以下项目开支(即对公共性管理服务费用组成): 管理、服务人
11、员工资和按要求提取福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;保安费;办公费;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费。以上收费管理处不以盈利为目标,做到实报实销,使小区管理良性循环,不停提升小区管理水平。 在新世纪,面对机遇和挑战,企业继续以优质、高效、规范服务和管理,不停地拓展多种业务。嘉禾新城物业管理服务收费清单一、物业管理服务费收费标准1、复式、多层 0.9元/米2 月2、别墅 1.5元/米2 月3、花园 0.5元/米2月4、商铺 3元/米2月5、自10月1日起,物业管理费由发展商按此标准补助二分之一,业主只须缴交另二分之一。物业管理费优惠补助实施由南海市兴华房地
12、产负责解释。二、收楼收费标准1、管理费押金 3个月2、预交管理费 首3个月3、业主出入证 5元/只4、车辆出入证 5元/只5、水电周转金 100元6、搬迁押金300元三、装修收费标准1、别墅、复式确保金 1500元2、高层、多层确保金 800元3、垃圾清运费 200元4、施工许可证 10元/份5、出入证 5元/只6、出入证押金 20元/只四、停车位收费标准(一)小区配套车位收费1、固定车位汽车 室外车位 150元/辆月室内车位 250元/辆月摩托车 30元/辆月自行车 10元/辆月2、临时停放汽车 白天 5元/辆次 通宵 10元/辆次摩托车 白天 1元/辆次 通宵 2元/辆次自行车 白天 0.
13、5元/辆次 通宵 1元/辆次3、白天时间为8时至21时,通宵时间为21时至次日8时,二十四小时内同一车辆数次在同一停车场进出按一次收费,最高收费按通宵时段标准。4、临时停放车辆24:00前离开,按白天标准收费,24:00后(即次日)离开,按通宵标准收费。5、每次停车不超出60分钟免收停车服务费。(二)已售停车位收费按车位面积乘以住宅物业管理服务费二分之一收取车辆服务费。五、有偿服务收费管理处向住户提供室内清洁、绿化、维修等有偿服务,具体价目表在管理处公布或和住户约定。南海嘉禾新城业主临时条约为加强嘉禾新城(以下简称“本物业”)管理,维护全体业主和物业使用人正当权益,维护公共环境和秩序,保障物业
14、安全和合理使用,制订本条约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。 第一条、在使用、经营、转让所拥有物业时,应该遵守物业管理法规、规章和规范性文件要求。第二条、遵守物业管理企业依据相关法规、规章、规范性文件制订各项制度。 第三条、主动配合物业管理企业各项管理工作。第四条、业主或物业使用人对物业管理企业管理工作如有意见或提议,可直接向物业管理企业提出 ,发生争议时可经过物业管理行政主管部门协调处理。第五条、加强安全防范意识,自觉遵守相关安全防范规章制度,自觉做好防火防盗工作,确保人身财产安全。第六条、业主或物业使用人如需进行室内装修,必需遵守相关物业装修管理制度,并事先报请物业管理企业审批,缴纳装修
15、押金后方可按要求施工。装修材料、装修废弃物统一由专门搬运队搬运,业主或物业使用人按约定价格付费。物业管理企业对违反要求、制度进行装修行为,应该劝阻阻止,对拒不更正,采取对应方法阻止其行为,并报相关行政管理部门依法处理。装修完工后由物业管理企业进行查验,如无违规、违章情况或妨碍她人正常使用物业现象(如渗、漏、堵、冒等),押金给予返还,不然视违章情况给予扣罚并限期整改。 第七条、业主如请物业管理企业对其自用部位和毗连部位相关设施、设备进行维修、养护,应支付相关费用。第八条、凡房屋建筑隶属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋和她人利益、安全、或有碍外观统一、小区观瞻,按要求应由业主单独或联合维修、养
16、护,业主应立即进行维修养护;拒不进行维修养护,物业管理企业可采取方法维修养护,其费用由当事业主负担并按要求分摊。第九条、和其它非业主使用人在建立正当使用、维修养护、改造所拥有物业法律关系时,应通知并要求对方遵守物业管理要求和本业主条约,并负担连带责任。第十条、本物业范围内,不得有下列行为:(1)私自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施颜色、形状和规格)、计划用途、功效和布局等,未经管理处同意私自安装空调室外机;(2)对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、建;在敞开式阳台、窗外安装防盗网;在阳台、露台安装遮阳棚;(3)占用或损坏楼梯,通
17、道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及公共场所(地);在室外、楼梯间摆设神位;(4)损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、有线电视、电梯、排水、排污、消防等公用设施;(5)违反要求堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物,使用电梯运输煤气瓶;(6)违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;(7)践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品;(8)影响小区观瞻乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌; (9)随意停放车辆;(10)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德行为;(11)违反要求喂养家禽、家畜及宠物;(12)法律、法规要求严禁其它行为。第十一条、人为造成公
18、用设施损坏,或损坏其它业主权益设施,由损坏者负责原样修复,造成损失,应该赔偿损失。第十二条、按要求、按时交纳物业管理服务费、房租、水电费等费用。第十三条、业主使用本物业内有偿使用文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时,应按要求交纳费用。第十四条、自觉维护公共场所整齐、美观、通畅及公用设施完好。第十五条、自觉维护小区精神文明建设,搞好邻里团结,互助友爱,和睦共处,弘扬社会主义精神文明和道德风尚,共创文明住宅小区。嘉禾新城全体业主立 嘉禾新城小区管理要求为使小区管理标准化、规范化、发明出欢乐、友好环境气氛,真正建成一个高尚文明小区,特制订本要求,敬请全体住户共同遵守。第一章 单位使用
19、要求1、商品房买卖协议订明小区内屋宇只能作私人住宅之用。不得更改用作为写字楼、货仓、工厂、教堂等。2、每单位之露天土地必需保留作花园种植之用。请避免在花园内种植根部茂盛植物,比如:榕树及大叶橡树等,以免损坏地底公共设施,甚至影响屋宇地基。3、不得在单位内任何露天地方存放位贮存器械、工具、材料、货物、废物、垃圾或晒晾什物等,以免有碍小区观瞻。4、不得指派管理处任何职员代办私人事务(包含管理处提供服务项目者除外)。第二章 出入小区和治安管理要求为保持嘉禾新城良好治安环境,常进出小区人员及车辆须分别办理小区业主出入证或临时出入证、车辆出入证。 1、各业主户到管理处办理嘉禾新城业主出入证,请填写住户记
20、录表,须提供两张免冠近照和身份证复印件。2、因和小区业主有某种联络,需常进出小区人员,由业主陪同(持业主委托书)到小区管理处办理嘉禾新城临时出入证,办证时递交本人免冠照2张及身份证复印件一份。3、业主或租户车辆可进出小区,但须到管理处办理嘉禾新城车辆出入证。办证时须出具该车车辆行驶证及身份之证实。4、30座或以上客车和载重10吨或以上货车,和手扶拖拉车,不办理嘉禾新城车辆出入证。5、任何单位之住户、访客或获业主许可、默许进入小区之任何人士,全部默认遵守小区各项要求;而该业主必需对此人士在小区内之行为负责,并须支付所以等人士之行为过失而造成修理赔偿费用。6、没有嘉禾新城车辆出入证之车辆,若需进入
21、小区必需先行在闸门口登记。7、出入小区之车辆,保安员有权要求车主接收车辆检验。多种出入证并不给予持证人或车辆任何特权。出入证由管理处发出,当发觉持证人对小区造成不便,或引致其它问题发生时,管理处也有权随时撤消。此证件不能转让,谨请各户主妥善保留,帮助小区取得良好治安。因公事须常常进入本小区非业主车辆,管理处会给不一样类型出入证,以资识别。领取这类出入证人士须要承诺遵守全部管理要求及可能须要缴付费用。8、若遗失出入证需按要求补办;任何持出入证人士,入小区时请主动示证。第三章 车辆停放管理要求1、为了使小区道路行车通畅,小区全部道路不得停泊任何车辆,进入小区车辆均需停泊在自己车库或公区划定停车场内
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