新房购房流程模板.docx
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1、新房购房步骤(买房网友必看)购房是一个家庭大事,以下文章是我们精心组织,或许对你购房有帮助,请耐心看完。购房者在买房前要充足估量自己经济实力,月供通常不得超出家庭月收入50%。购房能力评定就是综合考虑自己收入、支出及所购置区域房价等众多原因,并经过购房能力评定量算器,计算出自己在现阶段能够购置房屋总价及均价,以指导购房者理性购房。买房前心理准备1、对楼盘价格作好心理准备。现在南宁楼市价格处于不停波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面心理准备。首先是您能承受房屋总价是多少,依据该总价,您能够换算出您有能力购置房屋均价和面积,并产生对应组合方法。比如:您能承受总价是40万,那么您能够购置均价4
2、000元/平方米,面积100平方米房屋;也能够购置5000元/平方米,面积80平方米房屋等。因为南宁市中心区和近郊区房屋差价通常在元/平方米以上。这么计算有利于您判定在什么地段购房和房屋购置面积情况。其次,对房价上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时全部期望房产能在以后升值。这也要从两个方面来进行判定。(1)假如是自住,应多从房屋本身情况和自己偿付能力考虑,在同一水平线上,再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值原因。(2)假如是投资或自住兼投资,提议优先考虑楼盘地段和环境及楼盘本身属性(即是否是轻易出售或出租物业类型)。同时,因为现在国家政策偏向为限制房产投资行为,所
3、以,在购置新房前最好对假如转手交易话所付出营业税等各项成本计算在内,关键为假如房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评定价*建筑面积*5.85%)和房屋评定价1%个人所得税。最终,楼盘价格受外部原因影响较大,即使现在武汉房价呈上涨态势,但也不排除部分楼盘会有下跌情况出现。所以,消费者购房前一定要端正心态。2、对购房区域作好心理准备。经过第一步价格准备以后,您会对适合您支付能力购房区域有一个大致判定。下一步就是怎样选择购房区域了。据南宁市情,购房区域从大致上能够分为中心城区及近郊区。二者区分为中心城区配套齐全但多为高层,小区规模较小,价格高。近郊区配套有待完善,但小区规模大,价格较低。所以选择
4、不一样区域代表您选择了完全不一样两种生活方法。到底哪种生活方法适合您,能够从自己多年来生活地域和生活习惯做出判定,也能够到两种不一样区域体验一下。从小方面来说,假如不愿意自己生活因为购房出现太大改变,应考虑房产和本人及配偶工作单位之间交通情况,包含公共交通体系、路况和旅程长短。假如有小孩,教育设施也应该考虑到位。3、对自己偿贷能力做好心理准备。假如您准备一次性付款,那么最好还是能准备一定家庭应急资金。假如您决定贷款,就需要对贷款后生活做好安排。因为贷款是固定一项生活支出,这就需要您有相对稳定工作及收入起源。同时,因为增加了贷款支出,不可避免会对之前财务计划产生影响,所以,在购置房屋前应做好新家
5、庭收入和支出计划,以免购置房屋后对日常生活产生影响。据财务教授提议,住房贷款最好占家庭总收入30%以下,不然会影响生活品质。4、对购房风险做好心理准备因为现在法制尚不健全,房产市场尚不规范。购房置业是一个很复杂过程,在这个过程中,购房者自然要负担一定风险,而这种购房风险在很大程度上是由商品房“非成品性”造成。因为现在开发商销售房屋多数全部属于期房,购房者只能凭借销售人员介绍、一块地和设计图纸来决定是否购置。所以,购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反协议、违反计划等情况。5.买房前应该充足考虑办理武汉城市户口问题购置房产、协议租房入户(一)需要提供审
6、核证实材料(1) 申请人书面汇报 (2) 申请人户口簿、 居民身份证 (3) 县以上房产局发给房产证 (4) 租房协议、暂住证、居民户口簿、居民身份证、交纳养老保险金和医疗保险金证实。(二)办理步骤 由县市局户籍室对申请人提供证实材料进行调查核实,符合条件当场给予办理。(三)工作要求 (1)申请随迁直系亲属(父母、儿女、夫妻),按上述投靠情况提供证实材料。 (2)协议租房外来从业人员,租住含有独立门牌号单元住宅房,且暂住并交纳养老保险金或医疗保险金十二个月以上,准予其本人、配偶、父母、儿女户口迁入。有就业单位户口可落在单位集体户口上;没有就业单位户口可落在租住房屋地址或出租房主户口上;无入户地
7、址,由小区或居委会设置集体户口,并指定专员负责管理。 (3)入户地公安派出所凭准迁证和迁移证当场办理入户手续。买房是件大事,关系到个人及家庭数年甚至数十年生活,所以,买房前资金准备很关键。如心理准备中所言,买房前资金准备中“房价”是关键组成部分,但需明确是,买房所包含费用不仅为房价,假如买房前只重视房价而忽略其它问题,往往会造成整个购房预算超支,甚至达成买得起而住不起尴尬境地。所以,购房前应制订具体购房资金计划,关键包含以下内容:(1)一次性付款或贷款假如您为一次性付款,即买房时付全款。假如您含有贷款买房资格(贷款买房资格要求:),早期最大支出就是首付款。所以,一定要算好手中可动用资金,不仅要
8、确保有足够资金支付首付款,还必需确保日常生活开支不受影响。(金融机构对个人首次购置一般自住房和改善型一般自住房提供贷款,其商业贷款利率下限可扩大为贷款基准利率0.7倍,最低首付款百分比调整为20%。)(2)每个月固定数额贷款本金很多购房者不重视银行要求提供“家庭收入证实”,往往多开月收入方便多贷款。可是一旦还款开始,购房者就会感觉还款吃力,生活质量还有可能受到影响,甚至出现还不起贷款现象,不管最终出现了什么结果,责任只能由购房者自己来负担。所以,购房者应该切记,每个月还款额应该在家庭月收入30%内,同时还要选择适合自己还款方法(关键是月还款额和还款年限)。提议购房者能够到南宁市各银行咨询房贷方
9、面服务。(3)多种税费根据要求,购房需要交纳不一样种类税费,这些税费包含:契税:个人购置高级住房(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中,个人购置一般住房由 2%调整为1.5%;个人首次购置90平方米及以下一般住房,契税税率暂统一下调到1%。(高级商品房,即房屋为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超出100万。(4)维修基金11月1日起,签署商品住宅买卖协议业主,每平米交存住宅维修资金数额,为住宅建筑安装工程每平米造价5%,不再按房屋总价2%交存。其中,多层砖混结构住宅为49元;多层框架住宅为55元;14层以下(含14层)带电梯小高层为61元;15层以上(含15层)高层
10、为73元。该局还称,11月1日前签署住宅买卖协议业主,其交存住宅专题维修资金数额,仍按原标准实施。比如,购置100平方米框架多层住宅,单价是5000元/平方米,总价是50万元。按以前标准交1万元,按新标准只需交5500元,可少交4500元。(5)物业管理费不一样档次住房,物业管理费收取标准也不一样,但有一点是相同,那就是按房屋建筑面积收取。(6)初装费入住新房时候,其内生活必需设施肯定要是要完备,比如煤气管道、有线电视、电话、宽带网,这些一样需要费用支出。通常物业管理企业会在小区内公告初装费价格并帮助业主进行安装。(7)面积补差费有些地市要求,收房时,面积差不能超出3%。所以,假如收房时,房屋
11、面积大于协议签定面积,多出部分将根据协议签定时房屋均价进行计算补齐。当然,假如房屋面积小于协议签定面积,开发商也需以一样方法向购房者进行退款。(此款在商品房买卖协议中有要求)面积补差费=(现房测定面积*均价)-(协议签定面积*均价)(8)其它杂费除了上述所说各个款项外,不一样楼盘还有很多不一样杂费,这也需要在购房前了解清楚,并做好财务预算。房屋结构在购置新房前充足了解房屋结构常识,不仅有利于判定房屋价值,而且在以后房屋装修及买卖交易中全部很有好处。房屋结构关键分为以下门类:1、木结构(住宅):指建筑物中竖向承重结构墙、柱等采取砖或砌块砌筑,楼板、屋架等用木结构。2、砖混结构(住宅):建筑中竖向
12、承重结构墙、柱等采取砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采取钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。3、钢筋混凝土(住宅):指建筑物中关键承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成,非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。4、钢结构(住宅):指建筑物中关键承重结构以钢制成。适适用于超高层建筑。自重最轻。从结构上分上面四类就能够了,其中钢筋混凝土结构里面,还能够再细分:1、框架结构,由梁、板、柱组成建筑承重结构,墙体仅作为分隔和保温用途。2、剪力墙结构,由梁、板、墙体组成建筑承重结构,部分墙体承在结构中
13、受力。将上面两个小类组合起来,就衍生了:框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。现在在南宁新房住宅市场上,楼盘基础采取是砖混结构和框架结构。二者区分在于承重方法,砖混结构承重是由板和墙组成,混凝土现浇楼板重量传导给墙体,由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成承重结构,由楼板将力传导给梁,再传导给柱,再由柱传导给基础。理论上讲,框架结构要优于砖混结构:一是空间开敞,因为梁和柱结构使得框架结构空间能够做到6米以上,而砖混因为砖承重能力有限,做到5米就不错了;二是楼层高度,砖混结构最高只能做到6层,而框架结构能够做到100米以上楼高。因为材质原因,框架结构使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际
14、中,国家对建筑抗震性能有标准,一个地域建筑一定要满足抗震指标,所以开发商在设计建筑时候,全部以满足这个抗震指标为前提,即使是框架结构,也不会增加成本提升抗震性能。所以在牢靠程度上讲,砖混和框架住宅是差不多。从实用性上来说,因为框架结构用全部是填充墙,能够方便以后用户装修,不象砖混结构一样受到很多限制,所以很多消费者更愿意买框架结构房子。从造价上来说,框架结构比砖混结构高5%15%,工艺也更复杂部分。所以框架结构房屋比砖混结构房屋销售价格要高,具体到武汉市情,价格相差约200500元/平方米左右。不仅如此,后期二手房交易中,房屋结构不一样也将直接影响交易价格。以上只是理论知识,那么在实际情况中怎
15、样分辨建筑结构呢?通常有以下几方面渠道:1、经过楼书查询。开发商在楼书上通常全部会标明房屋具体结构。2、直接问询售楼员。除了以上三种渠道外,购房者也能够经过实地踩盘亲自分辨楼盘结构,最简单方法,看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构因为承重需要,通常不设转角飘窗,即使有,在飘窗转角处必需有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量,而框架结构住宅,其上层楼盘重量全部由框架剪力墙负担,所以其转角处不需要设有承重支柱,所以也能够大量采取转角飘窗设计。房屋建筑名词解释什么是公寓式住宅相对于独院独户西式别墅住宅而言。通常建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用套房,包含卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、
16、厨房、阳台等等,供部分常常往来中外客商及其家眷中短期租用。什么是花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功效完备,装修豪华,并富有改变,通常为高收入者购置。什么是复式住宅复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高一层楼中增建一个1.2米夹层,两层累计层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而通常跃层式为5.6米),复式住宅下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为
17、卧室床面,人可坐起但无法直立。复式住宅经济性表现在:1、平面利用系数高,经过夹层复合,可使住宅使用面积提升50%-70%。2、户内隔层为木结构,将隔断、家俱、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。3、上部夹层采取推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,和通常层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提升40%。所以复式住宅同时含有了省地、省工、省料特点。复式住宅在设计施工和使用上有部分不足:1、复式住宅面宽大,进深小,如采取内廓式平面组合肯定造成一部分户型朝向不佳,自然采光较差。2、层高过低,如厨房只有2米高度,长久使用易产生局促弊气不适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,极难充足利用。
18、3、因为室内隔断楼板均采取轻薄木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功效差,房间私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点,但多年来建筑师经过不停改善、完善,不停探索,结合中国国情,设计愈加合理结构。能够预见,这种精巧复式住宅,因为经济效益十分显著,价格相对偏低,肯定成为住宅市场上热销产品。什么是跃层式住宅跃层式住宅是多年来推广一个新奇住宅建筑形式。在东南沿海广东、福建部分开放城市建设较多。这类住宅特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房能够分层部署,上下层之间交通不经过公共楼梯而采取户内独用小楼梯联接。跃层式住宅优点是每户全部有较大采光面,通风很好,户内居住面积
19、和辅助面积较大,布局紧凑,功效明确,相互干扰较小。这类住宅内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法,颇受海外侨胞和港澳台胞欢迎,在南方城市建设、买卖较多,多年来在北方城市部分高级住宅设计中,也开始得到推广。什么是商住楼商住楼是指该楼使用性质为商、住两用,商住楼通常底层(或数层)为商场、商店、商务,其它为住宅综合性大楼。商住楼不分建设主体,不仅开发商能够建,非开发企业、个人也能够建,没有要求必需出售。商住楼土地使用性质为商业用地,依据国家土地法要求,商业土地使用权年限为50年。房屋建筑名词解释伴随房地产急剧升温,很多购房术语越来越多地出现在购房者视野中,即使其中部分术语已经众所周知,但还有
20、很多不为购房者所熟知,正是因为对购房术语不了解,往往使得购房者在签署购房协议时对其中部分条款了解出现偏差,从而造成协议无法最终推行,这既打击了购房者主动性,也轻易让不法开发商钻“术语”空子,所以,现将其中部分术语介绍以下:房屋层数房屋层数是指房屋自然层数,通常按室内地坪0以上计算;采光窗在室外地坪以上半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m),计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,和突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。多层住宅六层以下住宅。小高层住宅七层至九层住宅。高层住宅十层及十层以上住宅。塔式高层住宅以共用楼梯、电
21、梯为关键部署多套住房高层住宅。单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯高层住宅。跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上住宅。架空层按民用建筑设计通则术语解释:架空层:仅有结构支撑而无外围护结构开敞空间层。现在在房地产方面架空层利用关键是为了增加楼盘活动空间等目标,架空层层高并不一定低,有能够达成69m,但关键是高层(100M)以下建筑采取。一般也可达成3m。架空层现在在武汉市也大量采取,尤其是房屋密集、容积率高小区,成为增加绿化面积和公共面积而作出一个变相指标平衡方法。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下部分(包含层高在2.2m以下半地下室),房间地面低于室外地平面高度超出该房
22、间净高1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/3,且不超出1/2者。假层是指建房时建造,通常比较低矮楼层。其前后沿高度大于1.7m,面积不足底层二分之一部分。附层(夹层)是房屋内部空间局部层次。阁楼(暗楼)通常是房屋建成后,因多种需要,利用房间内部空间上部搭建楼层。房屋面积名词解释房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位分户(套)门内全部可供使用空间面积。包含日常生活起居使用卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅内墙面水平投影线计算。房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外
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