新版物业公司工程部工作手册模板.doc
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1、工程部工作手册 编制: 日期: 审核: 日期: 同意: 日期:申明:工程部工作手册未经许可,不得翻印。 责任部门:品质部 目 录工程部组织架构工程部经理职责工程部主管职责工程部领班职责维修工职责弱电工职责给排水工职责土建工(泥工)职责配电工职责设备保养和维修制度工程管理交接班制度机电设备中修、大修管理制度设备巡视检验制度配电室工作制度电梯安全管理制度电梯机房管理制度工程设施、设备维修维护保养修缮工作程序入户维修操作程序用户报修工作步骤强电突发事件应急方案电梯系统突发事件应急方案机械管道系统突发事件应急处理方案维修服务规程作业指导书供配电设备维修保养规程作业指导书给排水设备维修保养规程作业指导书
2、机电及其它设施维修保养规程作业指导书水箱管理规程作业指导书中控室设备维修保养规程作业指导书消防栓保养规程作业指导书外管网维修保养操作规程作业指导书工程部工作考评评分细则工程工作范围及细则工程部组织架构图 工程部主管 维修工综合维修工水工电梯工弱电工工程部经理岗位职责1、 在总经理领导下,负责企业所辖房屋建筑、公共设施、机电设备技术管理工作,制订本部门各项制度及应急方法。2、 对管理处工程维修部工作检验指导,对发生重大事故组织调查分析及处理工作。3、 负责制订年度维修保养计划及三电节能计划。4、 负责参与楼宇工程验收交接工作,组织新接物业机电设备调试运行。5、 负责管理处提交分包协议制订、审核、
3、采购、监督,工程维修物品申购审核。6、 负责本部门招聘新职员面试工作及本部门职员培训考评计划制订。7、 负责依据实际情况,组织调配各管理处工程人员、工程设施设备和维修工具。8、 完成领导交待其它工作。工程部主管职责1、负责组织对机电设备、公共设施、日常运行、保养和维修工作安排和工程质量跟踪。2、负责全部机电设备大、中修计划报批,并组织本部门职员参与实施。3、 负责对工程维修人员维修保养工作提供工作指导及检验、监督。4、负责本部门物品采购计划汇总。5、负责三电节能工作,确保电气设备安全经济运行。6、负责外委维修联络工作。7、负责指导建立设备台帐、设备卡,并搜集、建立、整理设备技术资料、档案,做到
4、设备档案齐全。8、参与工程接管和验收,监控二次装修质量。9、督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养统计。10、组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新施工和质量验收。11、负责对工程维修部工作人员培训,提升职员专业技能、职业道德、服务意识。12、负责对工程维修部职员检验、考评。13、负责对本部门范围内投诉处理及不合格服务纠正。14、负责组织对申购物品检验。15、负责指导对分包方监管。16、负责落实落实企业制订各项规章制度实施。17、负责对工程维修部各岗位人职员作日检、周检及月检组织。18、完成管理处主任交待其它工作。工程部领班职责1、率领全班职员,按质按量立即完成各项维修保养工作。2、组织
5、职员技术练兵,率领全班职员掌握本岗位设备技术性能,确保设备正常运行。3、以身作则,技术精益求精,遵章守纪,严把质量关。4、制订物品采购计划,报主管汇总。5、配合主管搜集、整理、建立设备台帐、设备卡、技术资料,督促职员做好设备运行统计、维修保养统计,并搜集上交归档管理。6、参与并率领工程维修人员参与设备大、中修,立即处理突发事件。7、配合主管做好职员思想工作。8、督促职员按时抄水、电表,立即通知用户交纳水、电费,杜绝偷电、漏电行为。9、牢靠树立安全第一思想,遵守安全制度,果断阻止违章操作。10、安排班内天天工作,同主管一起按要求检验、落实。11、完成主管交办其它工作任务。维修工职责1、负责小区供
6、配电、水泵系统、电梯等供配电设备操作、维修、保养。2、熟练掌握机电设备操作规程,安全可靠、按质按量按时完成维修任务。3、负责供配电设备运行操作、监控、统计。4、供配电设备发生异常,立即汇报并在主管及班长帮助下排除故障。5、负责配合消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。6、每个月按时抄表,立即督促用电单位、业主按时缴纳电费。7、牢靠树立“安全第一”标准,认真做好本职员作。8、常常检验有没有偷、漏电及违章线路架设,发觉问题立即处理或向领导汇报。9、负责责任区域内清洁卫生工作。10、负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。11、负责本岗位用电设备监护管理。弱电工职责1、负责电梯、水
7、泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备管理、维修、保养。2、熟练掌握弱电设备技术性能及工作原理,立即、正确地完成维修任务。3、负责督促、帮助专业维修单位做好维修保养。4、负责申请购置维修所需材料及元件报主管后上报企业。5、每七天对弱电系统进行一次细致检验、调整,依据运行情况做维护保养,并作好统计。6、认真做好工程维修部主管或班长安排其它工作任务。1给排水工职责1、负责小区内给排水设备运行、监控、维护、保养工作。2、负责水池(箱)管理对水池(箱)清洗、消毒及水样抽取和送检工作。确保向业主(住户)供给卫生合格用水。3、熟练掌握管辖区内管网情况和设备技术性能,确保设备运行正常。4、确保给排
8、水设备(设施)处于良好技术状态,确保生活、消防用水需要。5、负责业主(住户)水表抄查及派单,立即督促用户按时缴纳水费。6、负责编制给排水设备技术档案,负责申报给排水备用具、备用件计划。7、开展节省用水宣传。8、负责责任区域内清洁卫生工作。9、每个月最少一次疏通地下排污管网。10、认真完成管理处安排其它相关工作。土建工(泥工)岗位职责1、负责房屋本体公用配套设施及住宅区内室外公用配套设施维修及保养。2、服从工程维修部主管及班长工作安排,帮助其它维修工做好各项维修工作。3、负责管理处内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷砖、瓷片等公共设施维修及养护工作。4、负责房屋天面隔热保温层及墙体裂缝、起灰
9、、起壳、剥落维修保养工作。5、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房、防盗网、停车场防护栏及小区内污水井盖、雨水井盖等市政网盖除锈及刷油漆工作。6、负责土建方面维修工作,做到急修不过夜,小修、小补应立即修完。7、配合水工确保管辖区内地上、地下排污管(沟)、雨水管(沟)道通畅。8、认真完成工程维修部交给其它任务。9、遵守企业各项规章制度。配电工岗位职责一、掌握供电系统线路部署情况、设备技术性能及实际操作规程。二、坚守岗位,定时巡视配电房、水泵房设备,掌握设备运行情况,注意负荷变动,发觉异常情况分析原因立即处理,认真做好运行统计及巡查统计。三、发生人身触电事故和火灾事故时,值班人员应立即断开相关设备电源
10、,以进行抢救。四、认真抄录多种仪表数据,监视负荷改变。五、做好防小动物、防水、防火工作,确保安全运行,认真常常巡视设备并做好统计。六、发生事故或停电时头脑保持冷静,按规程操作,立即排除故障,实施工作票制度、操作票制度,正确停、送电。七、按时上、下班,不脱岗。紧急事故未排除严格实施交接班制度,做到上不清,下不接,上、下班两班协同排除,并具体统计故障情况,且立即汇报。八、常常保持配电房、变压器房、值班室内外清洁卫生、工作。九、持证上岗,遵守职员守则和各项规章制度,服从领导及部门分配安排。十、严格遵守安全操作规程,除经主管同意并制订可靠安全方法外,通常情况下不许可带电作业,停电作业线路柜主开关要立即
11、挂上“线路检修,严禁合闸”牌。 十一、管理好安全用具和设备,认真做好环境卫生工作。 十二、配电工应不停加强业务学习,提升专业技术水平设备保养和维修制度1.0目标 维护好设备设施,确保设备最大程度使用及确保维修人员安全及设备性能完好。2.0 适用范围 对管理区域设备、设施维修保养3.0职责预防为主。坚持日常保养和计划维修并重标准,使设备、设施常常处于良好状态。4.0管理制度4.1 工程部各专业技术人员要求对设备做到:“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好,修好和管理好关键机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用,会保养,会检验,会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备清洁、润滑
12、, 维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。4.2 工程部实施专业人员维修和使用操作人修理相结合。以专业修理为主,同时由工程部协调其它技术人员相互配合标准,共同协作完成修理任务。4.3 由工程部各专业技术主任制订科学保养规程,设备维修后要认真填写设备维修登记卡,合理制订维修计划。4.4 修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,发挥设备最大潜力,提升经济效益。工程交接班制度1.0 目标: 为了确保设备安全运行及在运行过程中出现问题被立即发觉,使下一班工作人员能进行正常工作做好准备。2.0 适用范围 设备机房3.0 管理要求3.1 值班人员应按巡查表认真填写巡查内容,发觉问题立即处理,当班出现问题无
13、特殊原因不留给下一班,并做好统计。3.2 值班人员必需在交接班前做好机房环境卫生工作。3.3 接班人员必需提前15分钟进岗接班,对上班情况应了解清楚,并办理好交接班手续方可下班。3.4 接班人员若因故迟到,值班人员应坚守岗位,待接班人员抵达后,办理完交接班手续后方可下班。3.5 除值班人员外,无关人员未经许可不得进入机房。4.0 相关统计和表格 交接班表工程设备交接班表序号设备运行情况交班人签 字交 班时 间接班人签 字接班 时间备 注备注:交接班时应严格填报交接班表,并具体填写设备在当班运行情况,如设备在运行中出现问题,须将处理结果清楚填写在备注中,以备下一班人员立即了解设备运行情况。填写时
14、需用正楷字体。机电设备大、中修管理制度1.0 目标 确保设备恢复和达成应有运行标准和技术要求。2.0 适用范围 全部正在运行设备。3.0 管理制度3.1中修要求 中修工程是指设备进行正常和定时全方面检修,对设备部分解体和更换少许磨损零部件,以确保设备能恢复和达成应有标准和技术要求,使设备能正常运转到下次修理,零配件更换通常应控制在10-30%。3.2大修制度 大修工程是指对设备进行定时全方面检修,对设备全部解体,更换关键部件或修理不合格零部件,使设备基础恢复原有性能。更换率通常不超出30%。附机电设备大、中修计划表。4.0 相关统计和表格 零部件更换及大、中修统计零部件更换及设备大、中修计划设
15、备名称产地单位、台、吨数量造价累计完成日期责任人备注:设备巡视检验制度1.0 目标 为了确保设备安全正常运行,确保用户、业主生活正常进行。2.0 适用范围 设备机房3.0 管理要求3.1设备责任人每七天要对所管辖设备进行一次巡视检验,检验结果记入“各设备房检验统计表”中。3.2 巡视检验转动设备是否灵活,有没有拖卡现象,设备是否有异声、异味。3.3 巡视检验设备油位及多种仪表指针指示是否完好。3.4 巡视检验设备是否有跑、冒、滴、漏现象。3.5 巡视检验环境卫生及照明等情况。3.6 巡视检验消防设施是否完备。3.7每次检验结果要认真统计,检验中发觉问题能自己处理,尽可能自己处理,不能处理,立即
16、上报。 3.8 巡视检验过程中要认真仔细,切勿走马观花,走过场。 3.9 工程部主管负责此项工作检验监督工作。 4.0 相关统计和表格 设备维修统计表设备巡查统计表巡查项目时间位 置责任人巡查统计备 注填表人: 填表时间: 配电室工作制度1.0 目标 为了确保工作人员人身安全,设备运行安全2.0 适用范围 各管辖配电室3.0 管理制度 3.1值班工要树立高度责任心,努力学习技术,熟练掌握供电方法,状态、路线定向及所管辖设备原理、技术性能和操作规程。 3.2 定时巡查电气设备,亲密监视设备运行情况,并正确抄录各项报表,确保电力系统正常运行。 3.3严格保持各开关和模拟盘相一致,不经领导同意,值班
17、人员不得随意更改设备和接线运行方法及多种开关整定值。 3.4 在气候突变环境下,要加强对设备尤其巡视,当发生事故时,要保持冷静,根据操作规程立即排除故障,并按要求做好统计。 3.5 值班人员违反制度或渎职造成影响运行及损坏设备,要追究当事人责任。 3.6 任何人非因工作不得进入配电室,更不得逗留。4.0 相关统计和表格 小区低压配电房巡查统计表 小区变压器房巡查统计表 变压器房巡查统计表时间室内温度变压器温度室内照明室内通风室内清洁变压器房名称 编号时分ABC 年 月 日运行记事:交班人: 接班人: 交班时间:运行记事:交班人: 接班人: 交班时间:运行记事:交班人: 接班人: 交班时间注:
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