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新房购房步骤——确定目标
怎样判定开发商实力，楼盘正当性？
业内教授分析说，中国房地产业刚刚起步，很多开发商实力和经验可能会比较有

限，您在买房时，在考察开发商实力同时，更要判定出您所要购置项目标正当性。综合起来，您要看七证： (1)是开发商营业执照， (2)是国有土地使用证， (3)是建设计划许可证， (4)是建设开工许可证， (5)是预售许可证， (6)是销售许可证， (7)是银行按揭协议书。

　　看这些证件，一是为了了解项目标正当性，更是要留心开发商已付了多少地价款，这从有多少面积已被同意计划及准许预售上就能够看出来。一个小区面积少则十几万平方米，多则几十万平方米，大部分开发商全部是采取滚动开发，先做第一期，资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商土地款是一次性付清，有些开发商则是分期付清土地款。由此，能够判定出开发商资金实力，和她们对作好项目标决心。

　　这7个证件中，第2至第6个证件被称为“五证”，要注意这五证用地范围、建设单位及销售单位是否和实际售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包含您所购置房屋。现在有开发商领取是临时土地使用证，此证意味着开发商还未交齐全部土地出让金，所以，在其领取商品房预(销)售许可证销售范围中，仅包含计划项目标部分楼号，有甚至仅包含一栋楼部分楼层。所以，您要着重审查您所购置房屋是否包含在预(销)售范围内。

　　另外，您还应该向开发商要“两书”，即：《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》
户型八大忌
1.忌大而无当大户型不能简单了解为中小户型图纸放大。它应该是一个全新理念上设计，房屋整体功效要对应增加；房屋高度合理增加；新型采光设计、装修效果等也应有改善和提升，切忌大而无当。从中国现在家庭结构看，长时间内全部将是三口之家。主导户型最少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。

　　2.忌一览无余很多老户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房私密性和安适度受到影响。玄关设计多个多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用部分空间，后者实际上是一个完整方厅一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成多种艺术造型。可起到丰富内涵作用。

　　3.忌厨厕扎堆不少蹩脚户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，伴随大家生活品位提升，这种设计应予弃用。假如套房面积较小，二者难以保持较长距离，其房门也最好别设计成相对或并列形式。在起居室最好不直接看到卫生间房门，经过套房整体户型设计层次和曲折巧设卫生间，厨房因为多和餐厅相连，能够设在靠近户门位置。

　　4.忌厅内多门起居室(厅)内户门过多，形成了对厅实际面积挤占。过去设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而大家全部愿意在厅中摆放沙发、电视，多门起居厅使得以上家俱难以摆放，起居厅连续墙应保持在3米以上，以摆放家俱。

　　5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室采光效果。起居室、厨房、卫生间采光效果依次类推。

　　6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功效组合要趋于合理。比如根据生活起居方便要求，卧室位置要求深部分，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间和主卧室位置要近。避免无须要穿堂越室。另外起居室是家人集中活动空间，设置音箱、电视等发声设备地方应该和主卧室尽可能保持一段距离，以免相互干扰。

　　7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道处理，假如管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一个不可取设计。

　　8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域通风情况好坏，也是衡量户型设计成功是否一个关键标志之一。过于曲折户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内空气对流是一项很关键环境保护指标，只不过长久以来不太被人重视罢了。
选择楼位置
首先要从小区整体计划入手，对整个项目有个通盘考虑。通常来讲，能占据最多小区绿化楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目标景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好小气候，比如湿度、温度等十分有效。在北京，冷季多刮西北风，暖季多刮东南风。所以，教授提议，假如您选择楼座西北向有建筑物，东南有大片景观最为理想，因为北京冬春干燥，多沙气流会被减弱，而夏季则凉风习习，不会有憋闷感觉，能够使小区域形成良好微循环，提升居住舒适度。从这个角度来讲，一个占据上述区位楼座，其最“黄金”户型也应在东南角上，既占据阳光、景观，又享受优良小气候。其次朝向是纯南，然后依次是西南、东北、纯东、纯西、西北、纯北。
交通便利
买房要看周围环境，这是每位买房者全部知道常识。但到底怎样看，却并不是人人全部熟悉。看周围环境，必需以自己选择新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”配套到底怎样。

不仅要看房子周围有没有地铁、轻轨、来往车辆、有多个车站等，还要看高架旁下车道是不是在你新房周围，出门是不是单行道等。

还得看周围有没有公园、银行、医院，有老人家庭最好离医院近一点；有孩子应关心托儿所、幼稚园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应依据每个不一样购房者各自需求。在考虑周围环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择关键项目时，要做“减法”，要突出自己最需要，其它可对应淡化部分.
小区计划
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量关键标准之一。稍大居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上威胁，且住宅离小学校距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民天天全部要光顾基层商店配套，服务半径最好不要超出150米。

居住环境有一个关键硬性指标——绿地率，指是居住区用地范围内各类绿地总和占居住区总用地百分比。值得注意是：“绿地率”和“绿化履盖率”是两个不一样概念，绿地不包含阳台和屋顶绿化，有些开发商会有意混淆这两个概念。因为居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着关键作用，所以相关规范要求：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区周围，假如住区绿地率能达成40%甚至50%，就比较难得了

新房购房步骤——实地看房
买房时首先看交通
买自住房，不只要看价格，还要考虑很多原因。我认为首先要看交通。

　　比如像我这么30至50岁买房人，多数人上有老下有小，买房时要考虑更多，如孩子入托、上学，老人需要照料等等。但天天全部离不开是交通。

　　我一个同事住在近郊区，天天既要送孩子，又要送老婆，一天下来就是一百多公里

，假如要加班，其它人也跟着麻烦了。因为住远，为节省路上时间，很多有车族只能错过上下班时间，早上比她人早半个小时来，晚上比她人晚半个小时走。你一定会说，不是有高速路吗？高速路是快，但那是有成本，况且下了高速一进城还得闯“三环”、挤“二环”。就算是正点下班，从市区到三环、四环，没有30分钟不行吧？天天上下班路上少说也得三四个小时，还不要说夫妻相互接送时间了。大多数家庭肯定没有两辆车，有两辆车经济实力也就不买那么远房了。

我想法是从实际出发，以实用为先，即以郊区选择楼盘为参考，降低一点儿档次选择城里房，比如在面积上降低15—20%，即可节省一部分费用，图是舒适、够用。

我们也能够换一个思维方法，假如你不买车，而是把省下一系列费用添到房上，在城边选一套大小适中商品房，天天搭乘越来越便利公交车，或是选择愈加自由方法———骑车加乘车或偶然打车，节假日租辆车潇洒几天，相信你在精神上会比天天坐在狭小空间里多个小时快慰很多。
怎样选套好户型？
和福利分房时期大不一样了，现在大家花自己钱买住宅，当然不是要买大，而是要选好。什么样房子好？是越贵越好，越大越好吗？面对开发商提供多种户型，购房者应该怎样来选择呢

现在选房，“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了，因为“三大一小”是针对当初住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来，目标是在有限总面积里，把房子设计得更舒适、实用。伴随大家居住水平提升，一般住宅面积有了稳定扩大，一套两室一厅或三室一厅住宅基础已达成90至120平方米，从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽大，空间功效关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功效要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功效：化妆、淋浴间，多种设备还要实施分区使用。在总面积相同前提下，这些功效配置科学合理房子，才是好房子。

　起居厅和主卧应避免相互干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有些人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连户型即使没有内廊，但厅内很多房门周围不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到确保，厅卧功效互不干扰，能愈加好地满足住户多种需求。

　　然后要看厨卫配置是否科学合理，能否表现洁污分区标准。要注意管道走向安排是否合理，注意房内有没有公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、多种管道不穿楼板住房。

　　除此之外，还要考察房子门窗密闭效果，上下楼板及相邻分户墙是否隔音；施工质量怎样，有没有漏水等
买房别忽略五个空间
一、家政空间

　　家是过日子地方，吃喝拉撒、柴米油盐，组成家居生活关键部分。所以，选房首先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间需求，因为它们对于未来生活质量有着决定作用，一点儿全部不能含糊。

　　二、自由空间

　　家庭结构和人口是“发展改变”，尤其是对于25—35岁年轻人来说，因为经济实力所限，所购房屋通常为中小户型，但伴随个人事业进步，很快就有了加大空间需要和资金。所以，居室中有足够可变空间是必需。现在有些居室采取预应力或框架结构，整个户型中无承重墙，以满足自由组合房间需要；部分项目中中小户型居室在相邻两户间留有非承重墙通道，以满足用户必需时收购邻居家、二户合一户潜在需求。

　　三、停车空间

　　伴随家庭轿车逐步普及，车辆和车位矛盾日益突出。车库是住户无法改变房屋硬件，假如没有留出足够停车空间，可能对住户未来生活造成极大不便。所以，车库这种不可变设施是否齐备，也应关键考虑。

　　四、沟通空间

　　现在，家概念已不再局限于居室内，大家期望有和邻居交流场所。在会所、小区庭院中，经过活动，邻居间能够建立良好沟通，形成融洽群落。和居室空间相比，小区空间和车库一样，是买房人无法改变，所以发展商是否重视园林设计、会所建造是很关键，这将直接决定以后你住进小区后是否感觉舒适、融洽。

　　五、网络空间

　　IC卡、安防系统、小区局域网……伴随科技飞速发展，用不了多少时间，这些现在还算领先配套很快就将成为住宅设计中必备要素。智能化关键特征是光缆通讯大规模应用，智能化、家庭办公等全部建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和足够出口带宽是确保服务超前性前提。考察房子时不能忽略这一点。
考察施工现场
依据部分“过来人”经验，您在作出了购置决定以后，假如是期房，您一定要不定时地去现场考察。在查看房屋内部时，您要对房屋建筑面积、使用面积大小，房屋建筑质量，装修标准，装修质量，房屋隶属设施是否完备，房间隔音效果怎样，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，和内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。

　　另外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。

　　买房经验丰富人士还要对户外景观、周围环境、交通条件和多种公共配套设施设置等情况进行了解。对部分无法实地考察到情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面探询相关信息。
新房购房步骤——认购
轻易不签认购书
“尽管如此，购房者还是能够选择绕过签认购书而直接签购房协议。”律师表示，“毕竟签署认购书不是房屋预售或销售必经程序。”

据介绍，依据《协议法》要求，认购书属“预约协议”，也就是在认购书上要对以后要签购房协议基础条款给明确，假如置业者未见购房协议，那么则不存在预约法效。一旦商品房认购、订购、预订等协议含有了商品房买卖协议关键内容，而且出卖人已经根据约定收受购房款，那么该协议应该认定为商品房买卖协议。

其次，不管认购书具不含有成为购房协议条件，其效力均应依据开发商是否已取得商品房预售许可证实、本身内容等来确定。所以，律师提议购房者，不要轻易签署认购书，假如有购房者确实看上了某个项目标房子，担心错过，必需签署认购书，也应该谨慎行事。
买房多须先认购
记者在采访中发觉，在现在商品房交易过程中，很多开发商在和购房人签署正式商品房买卖协议前，大多要求购房人签署认购书，交纳认购款。那么，买房时为何要多出认购这一步，而不直接签购房协议呢？

“签认购书其实也是给购房者一个缓冲期。”市府大道某售楼处一位姓姜工作人员给出了这么解释。这位工作人员表示，买房先签认购书，关键是考虑到购房者在筹备首期款时需要时间，同时也能够让购房者再斟酌自己决定。“一旦签了购房协议，经国土部门立案了话，房产便要经过国土部门解锁才能再卖，退房程序就要复杂得多了。”
“定金”“订金”要分清
律师还尤其提醒购房者，签认购书时要明确所交款项是“定金”还是“订金”，因为二者法律后果是不一样。

“‘订金’只是预付款一部分，起不到担保债权作用，在开发商违约不签署协议情况下，无法得到双倍返还。”律师表示，而“定金”则不一样，在商品房销售中，定金罚则一样适用，即“因买受人原因造成无法签署协议定金不退，因出卖人原因造成无法签署协议出卖人应双倍返还定金”。

不过，定金罚则还有一个前提，那就是开发企业必需在取得房屋正当销售证件后，才能收取买房人定金。林律师说，所谓房产取得正当销售证件，也就是说该项目符合预售条件，简言之，对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人定金。

所以，作为消费者，还应先搞清楚开发商是否有正当销售证件，是否有权收取定金。在不含有正当销售证件条件下，开发商假如提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳只为保留金，购房者随时能够选择退房，保留金如数退还，对购房者约束力较小。“而且开发商在没有销售许可证情况下，收取用户定金，本身也是违反相关要求。”
注意认购书中陷阱条款
房屋买卖协议签署应该表现平等自愿标准，但很多购房人体会是：一旦签了认购书，往往不得不接收部分不公平条款。造成这种情况出现，往往是认购书中这么一个条款：“如认购方在要求期限内不和开发商签署协议，则开发商所收定金不予退还。”实际上，这是一个陷阱。比较公平做法应该这么要求：“假如因为双方对条款分歧而无法签署协议，则卖方必需退还定金。”
认购书签署后定金处理
1.假如买方没有根据认购书要求时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书要求期限内将认购房屋转售她人而造成未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

2.假如双方在要求期限内，正式签署协议，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方推行正式协议过程中，一方违约，适用“不予返还”或“双倍返还”。

3.假如双方全部不存在上述第一项违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约，卖方应把定金全数返还买方。

4.假如一方在正式签约时对认购书中确定条件，如价格、房号、面积等进行修改而造成签约未成，视为违约，买方违约，定金不予返还；卖方违约，应双倍返还定金。
新房购房步骤——协议
逐条教你签协议
新《商品房买卖协议示范文本》使用，使购房者权益愈加得到保护，很多读者来信问询，怎样填写新协议呢？

　　日前，建设部住宅和房地产业司、政策法规司联合对新协议示范文本怎样填写逐条进行了说明，本版摘录了一部分，期望能在购房者签协议时给帮助。——编者

　　第五条面积确定及面积差异处理

　　说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价商品房面积确定及面积差异处理。

　　依据当事人选择计价方法，本条要求以“建筑面积”、“套内建筑面积”(本条款中均简称面积)为依据进行面积确定及面积差异处理。

　　说明：本款是要确定处理面积差异依据。进行面积差异处理必需和计价方法相对应，这么才有可比性，即，选择按建筑面积计价，以产权登记时确定建筑面积数为依据进行面积确定及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价，以产权登记时确定套内建筑面积数为依据进行面积确定及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价，不适用本条约定。

　　说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不包含到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，所以就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价商品房怎样在协议中确定总价款，4月公布《销售措施》(建设部令第88号)对此有明确要求，可为当事人双方提供依据。

　　该措施要求：按套(单元)计价现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后能够在协议中直接约定总价款。

　　按套(单元)计价预售房屋，房地产开发企业应该在协议中附所售房屋平面图。平面图应该标明具体尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型和设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内，维持总价款不变；套型和设计图纸不一致或相关尺寸超出约定误差范围，协议中未约定处理方法，买受人能够退房或和房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房，由房地产开发企业负担违约责任。

　　所以，采取按套计价当事人应该就相关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

　　协议约定面积和产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。

　　说明：本条中产权登记面积，是指房地产行政主管部门确定登记房屋面积，是商品房最终确实定面积，也是按面积确定价款最终依据。

　　商品房交付后，产权登记面积和协议约定面积发生差异，双方同意按第____种方法进行处理：

　　说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方法。为了表现协议双方自愿标准，第一个约定采取双方自行约定方法。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提醒买受人，本示范文本又明确写了第二种约定方法，当事人能够借鉴第二种约定表述方法自行约定，也能够直接约定采取第二种方法。

　　需要说明是，为了充足保护买受人利益，处理现在商品房买卖中面积纠纷问题，《销售措施》第二十条明确要求，按套内建筑面积或建筑面积计价，当事人应该在协议中载明协议约定面积和产权登记面积发生误差处理方法。

　　协议未作约定，按以下标准处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款；

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房，房地产开发企业应该在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房，产权登记面积大于协议约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款由买受人补足；超出3%部分房价款由房地产开发企业负担，产权归买受人。产权登记面积小于协议约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　本条中第二种处理方法基础上是《销售措施》第二十条要求具体表现。

　　1、双方自行约定：

　　(1)_________________；(2)________；(3)__________；(4)________。

　　2、双方同意按以下标准处理：

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_______利率付给利息。

　　买受人不退房，产权登记面积大于协议约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款由买受人补足；超出3%部分房价款由出卖人负担，产权归买受人。产权登记面积小于协议约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　因设计变更造成面积差异双方不解除协议，应该签署补充协议。

　　说明：本款也是《销售措施》第二十条要求中最终一款具体表现。因为计划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除协议，双方应该签署补充协议。此时，协议约定面积应该以新签署补充协议中面积为准，面积差异及处理也应该以此为依据。

　　买卖双方在签署协议时，应该选择处理方法
堵住协议中漏洞，签定补充协议
大部分发展商全部会要求购房者签署由其单方提供补充协议，以限制购房者权利，甚至采取部分不平等条款侵害购房者利益，关键表现在以下多个方面：

　　1、相关不可抗力：造成发展商逾期交付房屋原因很多，不可抗力即是其中之一。因为相关法律要求难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力范围作扩大性解释，比如将施工过程中出现重大技术问题或其它发展商不能控制原因列入不可抗力范围，以规避因为逾期交付房屋而需负担违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽可能明确不可抗力事件范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业判定机构证实性文件才能作为其免责理由，同时约定当不可抗力事件造成逾期交房超出一定时限时，购房者有权终止协议，要求发展商退还已经支付全部款项，或就逾期实际天数要求发展商给一定数额经济赔偿。

　　2、相关分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积一部分，分摊面积多少，直接影响购房者实际取得使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行要求》等法规作了明确要求，实际操作中部分发展商仍然将经营性用房、人防工程或其它和房屋无关面积调整实测面积和暂测面积误差。购房者能够参考上述相关要求，认真审核发展商在补充协议中列明分摊范围，对不符正当律要求部分果断要求给予删除。或在补充协议中明确所购房屋实际使用率，即实际使用面积和房屋总建筑面积比率，当发展商交付房屋达不到约定标按时，购房者即能够选择退房并要求发展商负担违约责任。

　　3、相关装修标准：对于欲售商品房，尤其是约定了精装修欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房装修标准，预防被发展商以“进口”、“高级”、“优异”等不明确表述误导。提议在补充协议中具体约定和房屋相关全部内外装修、设施设备种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、能够参考市场价格、达不到上述标准违约责任等，以最大程度地保护自己利益。

　　以上是购房者在签署发展商提供补充协议中需要注意多个问题。因为标准文本在内容上不足，和购房者个性多样化，购房者应主动向发展商提出自己合理要求，并经过签署补充协议方法给予明确。
购房协议范本
我们以标准购房协议为范本，将其中需要关键注意、轻易产生争议部分作了详尽注解，期望对您签署购房协议有所帮助。

　　协议中有蓝色下划线部分可点击察看详解

　　协议中有红色下划线部分为关键内容，请务必详查

           商品房买卖协议范本

　　1、本协议文本为示范文本，也能够作为签约使用文本。签约之前，买受人应该仔细阅读本协议内容，对协议条款及专业用词了解不一致，可向当地房地产开发主管部门咨询。

　　2、本协议所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售房屋。

　　3、为表现协议双方自愿标准，本协议文本中相关条款后全部有空白行，供双方自行约定货补充约定。双方当事人能够对文本条款内容进行修改、增补或删减。协议签署生效后，未被修改文本印刷文字视为双方同意内容。

　　4、本协议中包含到选择、填写内容以手写项为优先。

　　5、对协议文本【】中选择内容、空格部位填写及其它需要删除或添加内容，双方应该协商确定。【】中选择内容，以划√方法选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

　　6、在签署协议前，出卖人应该向买受人出示应该由出卖人提供相关证书、证实文件。

  　　协议双方当事人：

　　出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　营业执照注册号：

　　企业资质证书号：

　　法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿联络电话：＿＿＿＿＿

　　邮政编码：＿＿＿＿＿＿

　　委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿

　　注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿

　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】＿＿＿＿＿

　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　【委托代理人】姓名：＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿＿

　　依据《中国协议法》、《中国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规之要求，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致基础上就买卖商品房达成以下协议：第一条 项目建设依据

　　 出卖人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方法取得在＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块 土地使用权。
不要轻易签《认购书》
《房屋认购书》不一样于《预售协议》、《房屋买卖协议》等，没有详尽条款，仅仅确定买卖双方意向，但并非没有效力。

　　依据协议法相关要求：“当事人在签署正式房地产买卖、租赁等协议前，又签订《意向书》、《预订书》等，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规，该《意向书》、《预订书》等对双方全部有约束力。”购房者签署《房屋认购书》和签

订正式协议一样须谨慎。

　　一、要确定房产资质。《预售协议》有规范文本，但《房屋认购书》条款较简单，有些房产商可能利用《认购书》中未必需写明《预售许可证》等资质情况，来规避法律，购房者不可忽略这一点。

　　二、要具体基础生效条款。尽管并没有明确法律要求《认购书》中必需写明哪些条款，但从法律标准上讲，既然是有约束力意向书，最少对双方达成一致基础内容尤其是达成意向房屋位置、面积、单价、总价等必需有明确约定，不然《认购书》没有产生效力事实基础。

　　三、要内容正当。形式上虽无限制要求，双方能够就违约责任等达成一致意思表示，但这些意思表示全部必需在正当前提下达成，定金、违约金约定一样不可超出法律法规限定范围。

新房购房步骤——贷款
商业贷款
商业房贷是指在购置一般商品住房时，您能够您所购住房抵押，或以您自己或第三人全部其它财产作为抵押物(质物)，或由第三人为贷款提供连带确保责任，向银行申请个人住房贷款。
公积金贷款
住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，利用住房公积金，委托银行向购置、建造、翻建、大修自住住房住房公积金缴存人和缴存单位离退休职员发放贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求担保。
分期付款
又分为免息分期付款和低息分期付款，是现在比较吸引人付款方法。

　　利：缓解一次性付款经济压力，也可用房款督促开发商推行协议中承诺。

　　弊：分期付款伴随付款期限延长，利率会越高，房款额比一次性付款房款额高。
按揭付款
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息付款方法，因为它能使市场潜在需求快速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃最有效手段。

　　 利：能够筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天钱圆今天梦。

　　 弊：现在手续繁琐、限制较多。
一次性付款
是过去最为常见付款方法，现在通常多用于那些低价位小单元楼盘销售。

　　 利：一次性付款通常全部能从销售商处得到房价款5%左右优惠，如是现房则能很快取得房屋产权，假如是期房则这种付款方法价格最低。

　　 弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金利息，对经济能力有限购房者压力较大。假如是期房一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
新房购房步骤——收房
验收房屋
验收房屋

　　购房者接收房产时必需要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按协议要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，相关文件是否符合、齐全等，全部应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商交付义务才算推行完成。

　　即使您掌握不了上述专业验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区物业管理企业和开发商签署委托物业管理协议前，为了降低未来本身麻烦或纠纷，她们已代您对小区全部房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理企业相关《验收和接管物业事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易新要求，即：商品房交付使用时，预售人必需向预购人提供《商品房住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》，其和协议含有相同法律效力。
缴纳税费
一、交易过程中需交费用

　　印花税：房价款万分之五

二、申办产权证过程中需交费用

　 登记费、房屋全部权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等

三、入住过程中需交费用

　　物业管理费及供暖费

四、办理按揭须缴纳费用

　　保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。 　　

五、办理公积金需缴纳费用

　 1、评定费：评定价格100万以下部分收取评定结果0.5%，以上部分0.25%。

　　2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数

　　综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额
收房注意事项
1)具体检验房屋质量，包含门窗、阳台等部位有没有开裂现象；(阳台裂缝危险大)

　　【提醒】：因为新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有部分灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就能够看了

　　2)检验墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提醒】：尤其是查看部分墙体是否有水迹，尤其是部分山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有话，务必立即查明原因。

　　3)仔细检验地面，仔细检验地面有没有空壳开裂情况。

　　【提醒】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员立即修复，不然在装修中会很轻易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

　　4)水电煤通畅情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(通常新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否通畅。

　　【提醒】：关闭分闸，检验各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基础是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜声音和表面无积水。

　　【提醒】：做好这些后，确定没问题，要立即将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉位置)。

　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下业主在二十四小时后查看其家厕卫天花。

　　【提醒】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，统计下来，同时要统计电表数字。

　　7)查对买卖协议上注明设施查对买卖协议上注明设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

　　【提醒】：通常在这方面，应该没什么大问题，不过确实要仔细核实。

　　8)测量一下楼宇层高，用5米卷尺即可，采样数据起源地点和具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度全部记在一个自己小本子上，同时把部分验收房子数据和问题写在物业企业提供纸张上。

　　最终好了，检验完这些工作，假如没问题话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定处理方案和处理日期，看处理结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
收房实际案例解析
5月，陆先生兴冲冲地拿到开发商《收房通知单》，并邀请专业收房工程师一同前往。怎料还没进家门就看见小区里面乱七八糟，俨然一个大工地样子，真是房还未收心已经凉了二分之一！本认为开发商能将里子做得好些，谁知200平米高级毫宅质量还不如一套经济适用房！楼道地板就像小丑脸，铺得乌七八糟；防盗门上演一幕狸猫换太子，和开发商承诺大相径庭；更有甚防盗门保险锁一撬就能开，这么房子业主怎能安心入住。

现代白领买房即使不易，不过买个小一居也肯定经历一番风波，任何业主全部无可避免这场生死历练。该房屋地处东四环决定了其高房价，然而业主收房时看到房屋质量却和这个质量不相匹配。在验房工程师火眼金睛下一切问题暴露无疑。墙体局部有倾斜和裂缝现象，卫生间地面坡度不过关，户门掉漆，厨房窗户开启摩擦……问题多多不一而足。这一切全部缘于开发商施工时对质量把关不严。
新房购房步骤——入住
收房入住注意事项
在验房入住前查看房屋《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》和《完工验收立案表》：<面积实测表>

  管线分布图

  -查看交付给您商品房和协议签署要购置商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和协议签署面积是否有差异。

  -查看所购商品房整栋楼《北京市建设工程完工验收立案表》，有此表方能说明该栋楼已经相关部门验收合格。

  -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。关键注意以下几点：

  第一，具体检验房屋质量，包含墙壁、门窗、阳台等部位有没有开裂现象；

  第二，查对买卖协议上注明设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

  现在现房已经确定开发商没有按协议推行项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用是镀锌管；）依据 [协议第十三条]约定开发商应在交房时赔偿业主差价，并估算赔偿因为供暖不能分户计量，而造成无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备价格＋请政府相关部门来验收费用＋装修时要开槽改动宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐装修企业东易日盛报价）＋PPR管和镀锌管差价（即屋内露出地表管长度和地下部分和公摊部分管长度之和＊两种管每米差价＋无形损失）

  第三，检验水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；

  多种表实际度数

  墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。

  测量一下楼宇层高

  3招：门窗灵活严又亮

  试试门窗开启是否灵活，目测门和门框、窗和窗框各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们密封程度。查看密封胶条是否完整牢靠

  6招：阳台裂缝危险大

  7招：保温不好墙滴水

  冬天，房间里墙面假如有结露现象(类似夏天冰镇瓶啤，在室温下外瓶壁出现水滴)，这个墙面保温层肯定有问题。

  8招：大开龙头查漏堵

  尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

  验收防