新版项目物业管理投标书模板.doc

第一章 商务投标文件
一、营业执照

二、物业管理资质证书

三、法定代表人资格证实书
法定代表人资格证实书
单位名称：沈阳义耕物业管理
地 址：沈阳市铁西区南十中路35号
姓 名：刘晓锋 性 别：男
民 族：汉 年 龄：38岁
职 务：董事长
身份证号码：001
刘晓锋系沈阳义耕物业管理法定代表人， 签署本投标文件、进行协议谈判、签署协议及处理和之相关一切事务。
特此证实。

投标单位：沈阳义耕物业管理（盖章）

7月9日

四、授权委托书
本授权委托书申明：我刘晓锋系沈阳义耕物业管理法人代表，现委派李丹光参与贵方组织“富云花全部”住宅小区（三、四期）前期物业管理招投标活动，全权代表我单位处理投标相关事宜。
代理人无转委托权，特此委托。
附授权代表情况：
姓 名：李丹光 性 别：男
职 务：经理 身份证号码：
通讯地址：铁西区兴工北街33号
邮 编：1100255 电 话：25112630
手 机： 传 真：25112630
本授权书有效日期：
二○○五年七月十日至二○○五年七月二十八日

单位名称：沈阳义耕物业管理（公章）

法人代表：（签字）

7月10日

五、投 标 书
投 标 书
沈阳锦源行物业招投标：
依据贵企业相关“富云花全部”住宅小区（三、四期）前期物业管理邀请，我企业正式投标，并提交下述文件正本一份，副本五份。据此函，签字代表宣告同意以下：
1、在所附投标报价中要求提供对应物业管理服务基础上，物业管理服务费标准为每个月每平方米建筑面积0.75元。应是0.80元
2、我企业已具体阅读招标文件、参考资料及相关附件，我们完全了解并同意放弃对任何方面有不明白及误解权利。
3、假如在要求开标日期内投标文件撤回，确保金将被贵方没收。
4、同意根据贵方要求提供和投标相关一切数据或资料。
5、如在投标过程中有任何不正当商业行为，或采取任何方法向招标人施加压力和干扰，同意被取消投标资格。
6、我企业严格根据《投标须知》推行应尽义务，遵守招投标过程纪律。
7、未尽事宜依据《中国招标投标法》及《前期物业管理招投标管理暂行措施》等相关法规实施。
8、和本投标相关一切正式来往信函请寄：
通讯地址：铁西区兴工北街33号
电话：25112630
邮编：110025
收件人：李丹光
投标人：沈阳义耕物业管理（公章）
单位地址：沈阳市铁西区兴工北街33号
法定代表人或其委托代理人姓名及职务：
姓名：李丹光 职务：经理

7月10日

第二章 技术投标文件

一、企业概况
企业名称
沈阳义耕物业管理
法定代表人
刘晓锋
注册资本
人民币伍拾万元
注册地址
沈阳市铁西区南十中路35号
办公地址
沈阳市铁西区兴工北街33号
电话
25112630
经营范围：物业管理、日用百货、工艺美术品销售

二、企业介绍

沈阳义耕物业管理成立于4月，为中原华夏物业管理企业东北区分支机构，并依据东北区内不一样地方市场情况而全方面推行日常物业管理工作，企业拥有北京中原物业多年物业管理经验，服务范围包含物业管理（直接管理和顾问服务）、会所管理、停车场管理等业务。顾问项目有山地艺墅别墅项目，企业业务拓展部正在不停开发沈阳市、东北三省等其它物业项目。

三、财务情况表
单位：万元
项目
末
一、资产
350
1．流动资产
281.5
其中：应收款累计
54
2．固定资产
70
其中：固定资产净值
67
3．其它资产
1.5
二、负债
0
1．流动负债
3.40
其中：应付款累计
0
2．长久负债
0
三、营业收入总额
80
四、成本费用总额
74
其中：人力成本
15
五、税前利润
6

四、拟派富云新全部管理项目经理自然情况及关键经历

姓名
李丹光
性别
男
出生
1971.12
学历
大专
专业
物业管理
职称
中级
关键工作经历：- 北京中原

富云新全部项目管理人员配置情况表

姓 名
性 别
年 龄
学 历
专 业
物业管理经验
孙建欣
女
33
大学
工民建
5年
孙燕民
男
36
大学
电器
8年
韩 宁
女
27
大学
管理
5年
叶 欣
男
37
大学
土建
8年

五、拟派富海铭尊管理项目经理自然情况及关键经历

姓名
李锋
性别
男
出生
1972.4.16
学历
大专
专业
经济管理
职称
中级
关键工作经历：- 北京中原

富海铭尊项目管理人员配置情况表

姓 名
性 别
年 龄
学 历
专 业
物业管理经验
朱峰
男
35
大专
土建
4年
王大鹏
男
36
大学
电器
6年
于涛
男
28
大专
经济管理
3年
刘悦
女
28
大学
会计
3年

六 物业管理服务方案及管理指标
第一节 沈阳义耕物业管理方针
沈阳义耕物业不仅有着完善管理体制，而且有自己一套特色管理方针和方法。
1. 管理方针
- 提供专业及规范物业管理
- 全心全意为业主服务
- 追求工作效率和业主满意
- 确保业主及物业设备设施安全
2. 管理服务宗旨
专业精神、忠诚服务、追求效率、安全至上。
3. 管理经营理念
责、权、利分明，财务运作透明。
4. 管理质量目标
- 新职员上岗培训考评合格率达100%
- 专业人员持证上岗率达100%（十二个月统计一次）
- 用户满意率达90%（含）以上（六个月统计一次）
- 零修立即率达98%（含）以上，返修率低于2%（含）
- 投诉处理立即率达100%（每个月统计）
- 园区内不发生重大安全责任事故（包含水灾、火灾、电梯困人、意外事故造成人员伤亡等）（十二个月统计一次）
- 设备设施完好率达100%（十二个月统计一次）
第二节 物业管理服务范围
依据该项目特点及物业费初步标准，本企业认为就该项目而言，我们提供物业管理包含以下几大方面服务：
一、物业常规性服务
1. 安全管理服务
- 园区治安维护
- 公共区域巡查
- 车辆（场）管理
- 出入登记
- 治安监控
- 治安突发事件处理
- 全天候安全值守
- 相关安全制度及档案建立和管理
- 园区内部交通管理
2. 消防管理服务
- 消防管理规则建立和实施者
- 消防设备设施维护和保养
- 消防隐患排查
- 日常消防演练
- 二装期间消防巡查
3. 公共区域设备设施维保服务
- 电力系统维保
- 消防系统维保
- 高压水泵维保
- 智能化系统维保
- 园林绿化系统维保
- 设备设施维保制度建立和实施
- 二装管理
- 入室维保规范建立和实施
- 其它公共区域工程维保
4. 绿化管理服务
- 绿地维护和管理
- 病虫害防治
- 环境美化
- 园林造型计划和安排
- 绿化管理制度建立和实施
5. 卫生管理服务
- 公共区域清洁
- 垃圾清运
- 环境消杀
- 门前三包维护
- 清洁设备、药剂购置和养护和存放
- 卫生管理制度建立和实施
6. 用户管理服务
- 接听电话及投诉处理服务
- 走访业主
- 咨询服务
- 档案管理
- 突发事件处理
- 物业费收缴
- 代收代缴多种政府要求之杂费（如需要）
- 和相关政府或内部各部门沟通协调
- 对客服务制度建立和实施
- 和用户服务相关其它服务

第三节 沈阳义耕物业管理设想（目标）
项目后期物业管理工作好坏将在很大程度上影响着开发商以后继续开发项目标连续性。所以很多开发商全部很重视物业管理企业能否达成它所承诺物业管理目标这个步骤，以下是本企业针对该项目标初步情况及其定位，而制订出物业管理目标，关键从以下多个方面进行实施：
一、物业管理标准
本企业将依据该项目特点和形态，制订出符合该项目以后物业管理各相关标准，该标准可从以下几方面进行叙述（依据项目情况进行对应调整）。
1． 综合管理
- 负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施；
- 每十二个月一次对房屋及设施设备进行安全普查，依据普查结果制订维修计划,组织实施；
- 白天有专职管理员提供接待服务，处理服务范围内公共性事务，受理咨询和投诉；
- 夜间有些人值班，处理紧迫性报修，水、电等紧迫性报修半小时内到现场；
- 物业管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
- 公开物业服务标准、收费依据及标准；
- 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
- 全体职员统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
- 建立起应对多种公共突发事件处理机制和预案，包含组织机构、人员和具体方法等，一旦发生，能随时投入运行。
2． 共用部位共用设施设备日常维护
确保物业内共用部位共用设施设备、基础市政设施正常使用运行和小修养护，包含；
- 负责共用部位共用设施设备日常维护；
- 确保园区内、围墙、小品、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
- 确保雨水、污水管道保持通畅，定时清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
- 负责智能化设施日常运行及维护；
3． 保洁
维护和保持服务范围内清洁卫生,包含：
- 有健全保洁制度，清洁卫生实施责任制，有明确分工和责任范围；
- 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内垃圾归集，对垃圾站、箱、桶垃圾进行立即处理；
- 每日对保洁服务范围内区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
- 按当地政府相关要求向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
- 在雨、雪天气应立即对园区内道路积水、积雪进行清扫；
- 发生突发公共卫生事件时，应快速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主宣传，维持正常生活秩序。
4． 公共秩序维护
园区内公共区域秩序维护和公共财产看管，包含：
- 相对封闭管理：做到关键出入口昼夜有专员值守，危及人身安全处有显著标志和防范方法；
- 维护交通秩序：包含对机动车辆和非机动车辆行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
- 看管园区内公共财产：包含消防器材、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
- 夜间对服务范围内关键部位、道路进行定点定时防范检验和巡查，巡查不少于2人，做到有计划、有统计；
- 发生时，应立即采取方法，并立即报警和配合公安部门进行处理。
5． 停车管理
- 有健全机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
- 确保停车有序，设专员看管；
- 有发生紧急情况预案；
6． 消防管理
- 有健全消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
- 消防设施有显著标志，定时对消防设施进行巡视、检验和维护；
- 定时进行消防训练，确保相关人员掌握消防基础技能；
- 发生火灾，立即报警，消防人员疏散、救助人员等。
7． 装修管理服务
- 有健全二次装修管理服务制度；
- 查验业主装修方案，和业主、施工单位签署装修管理协议，通知业主装修注意事项；
- 装修期间，对装修现场进行巡视和检验，严格治安、消防和房屋安全管理；
- 对进出装修车辆、装修人员实施出入证管理；
- 调解因装修可能引发纠纷；
- 业主装修结束后，应进行检验；
- 对违反装修协议要进行处理，问题严重报行政管理部门；
- 立即清运装修垃圾。

二、ISO9000认证
本企业将经过对贵项目标物业管理，从项目初始就将ISO9000质量标准引进到本项目，使该项目后期物业管理工作能够达成国际认证机构颁发第三方专业认证，即达成ISO9001：国际质量体系标准要求。

第四章 物业企业架构、职责及日常管理方案
为了对该项目实施有效管理，并合理降低运行成本，本企业将对该项目后期物业各部门及人员编制进行合理划分。
第一节 物业企业部门划分设想及费用测算
依据该项目特点，本企业认为该项目从后期运行管理角度考虑，项目经理下应包含以下几大职能部门：
- 财务部
- 行政人事部
- 工程部
- 管业部（用户服务）
- 清洁部（清洁、绿化）
- 保安部（治安、消防）

第二节 物业企业部门职责
1. 财务部职责
- 对项目实施有效财务监督。
- 实施有效财务管理体系文件和规范。
- 确保财务管理正常运行。
- 综合管理项目各部门固定资产核实。
- 严格实施现金管理制度和结算纪律。
- 实施财务智能化收费和管理。
- 形成有效库房管理体系和规范。
- 形成有效采购管理体系和规范。
- 立即清对银行账目。
- 配合政府主管部门相关工作。
2. 行政人事部职责
- 完善行政、人事管理规章制度和实施措施。
- 实施项目办公行政管理体系和规范。
- 完善实施项目物业内部档案文件管理。
- 实施项目人事管理体系和规范。
- 完善项目人员劳资体系管理。
- 实施项目绩效考评。
- 实施项目人员培训及考评。
- 实施项目有效人力资源贮备。
- 协调公关相关政府行政主管部门。
3. 工程部职责
- 制订并实施部门合理阶段目标。
- 实施部门有效管理体系和规范。
- 立即处理工程突发事件，维护项目财产、人身安全。
- 确保项目工程系统有效运行。
- 实施立即有效工程类特约服务。
- 制订工程年度运行检修方案和费用预算。
- 制订后期中大修方案，并实施。
- 实施有效节能运行，降低物业成本支出。
4. 管业部职责
- 完成接待、咨询等服务。
- 对用户投诉实施有效管理。
- 对用户进行有效回访。
- 提供辖区有效保安、监控、消防服务。
- 为业主提供合理车场（地上、地下）管理服务。
- 提供有效智能化管理和服务。
- 经过服务，使项目有效保值、增值。
- 制订物业年度财务管理预算并实施。
- 提供合理有效辖区配套服务。
- 配合其它部门事务。
5、清洁部职责
- 提供辖区有效保洁、园林绿化服务。
- 为业主提供特约清洁服务

第三节 项目管理人员培训
职员培训是我们企业一个关键政策，而培训大多从内部及外部资源两方面从事计划。内部培训大多由企业高层专业人士进行培训，而外部则安排相关专业单位或保送到专业企业培训。

职员培训制度

1、 职员培训资格
物业企业在职职员，入职以后按职级进行基础及专题培训。而培训工作则由物业项目经理提议及副经理安排。
2、 职员培训安排
每次每一课程需要满足以下条件：
2.1 每一基础课程人数不少于八人；
2.2 每一节省两小时(只可在一天内连续两个课程，而大多课程则在两小时以内)；
2.3 而课程只可在早上八时至晚上十时以内举行；
2.4 培训地点则需在『该项目』范围内进行；
5. 职员培训制度
每一职员只可按其职级参与一切基础课程，而相关多过一个专题培训则需要由物业经理推荐才可进行，而完成其职级所需基础及专题培训后,职员可按其培训课程在完成考评后，方便能够合格上岗。
职员培训计划

1、 基础培训：
1.1 礼貌及纪律 1小时
1.2 职员手册 2小时
1.3 基础物业管理概况 1小时
2、 专业培训：
2.1 财务部：
Ø 会计手册 2小时
Ø 预算制订 1小时
Ø 保险种类 1小时
Ø 财务保险索赔 1小时
2.2 工程部：
Ø 上门维修程序 2小时
Ø 业户装修管理程序 2小时
Ø 物业设备交接、产品保护 2小时
Ø 规章制度、岗位职责 4小时
Ø 考评、统计、纠正预防 2小时
2.3 保安部：
Ø 物业设备 1小时
Ø 保安员训练课程 4小时
Ø 处理紧急情况 2小时
Ø 火灾应急方法 2小时
2.4 管业部：
Ø 物业管理 1小时
Ø 业户手册 2小时
Ø 电话用语及礼貌培训 1小时
2.5 清洁部：
Ø 器材及物料 1小时
Ø 清洁工作安排及要求 2小时
Ø 绿化管理 1小时
Ø 规章制度 2小时

职员管理

我们职员手册指出：管理人员是企业最宝贵资产，企业强调人力资本增值目标优于财务资本增值目标。
我们职员管理宗旨是以人为本，善待职员，规范管理，人尽其才。
我们对职员管理从招聘人员即开始，共分为四大部分：确定标准，严格招聘；量才适用，合理配置；规范管理，分层实施；素质评价，绩效考评。
1、职员绩效考评
1.1 目标
为确保服务质量，对质量活动相关人员进行考评及评价，以达成预期效果
1.2 职责
各部门主管负责各部门考评工作展开。
相关人员配合
1.3 工作程序
1.3.1 考评方法应包含但不限于：
Ø 理论知识考评
Ø 实际工作测试
1.3.2 理论考评内容
Ø 岗位职责
Ø 电话及接待礼仪
Ø 对应技能要求
Ø 相关工作内容
Ø 服务态度及工作能力
Ø 其它内容
1.3.3 定时考试考评
Ø 新入企业职员，工作3个月后，部门要对其岗位职责进行一次考评。
Ø 每个月对主管及以下职员岗位职责、作业程序掌握情况进行一次全方面考评。
Ø 每十二个月将对部门主管以下职员进行一次理论知识考评，考评内容为职员所在部门日常工作程序步骤及相关礼貌礼仪。
1.3.4 考评结果
Ø 理论知识考评应在60分以上。
Ø 日常工作考评单项评分均需在称职（3分）或以上，平均每项低于2.5分作为不合格处理。
Ø 上级客观评价需合格以上。
Ø 对考评不合格职员，相关部门进行讨论，确定对其进行培训、警告、降职、开除等处理方法。

第四节 物业完工前物业管理服务
一、 验收过程物业介入
1、编订各专业接管验收标准，包含但不限于：
- 给排水系统验收标准
- 消防系统验收标准
- 项目机组验收标准
- 电梯系统验收标准
- 高压水泵系统验收标准
- 变配电站验收标准
- 强、弱电系统验收标准
- 综合布线验收标准
- 其它工程验收标准
2、 帮助预验收
在该项目初步含有验收条件后，本企业将配合贵企业及相关方对该项目进行预验收工作，目标是为了发觉该项目所存在部分不足和需完善之处，便于项目后期正式验收顺利进行。
3、 帮助验收
在对该项目进行正式验收过程中，本企业将委培专业验收小组，并配合贵企业相关方对该项目进行综合验收。
4、 配合跟进返修
对于验收过程中所发觉问题，本企业将跟进返修工作，针对相关问题立即同贵企业进行协商，以提升返修工作质量及速度，提升贵企业信誉度。
二、 接管过程物业工作
1、 接管前物业准备工作
- 帮助相关方共同组建该项目标接管小组；
- 制订合理项目接管计划和实施方案；
- 对物业项目进行交楼入住前开荒工作。
- 部署装饰接管、入住现场，并进行装修装饰；
- 职员服装、工牌等准备完成；
- 项目创办物资购置到位；
- 完善该项目接管入住前其它准备工作。
2、 接管内容
- 对所需各项备品备件及各类图纸和保养文件进行搜集整理和管理工作。
- 对该项目验收后配套工程进行完善，并对相关遗留问题进行改造，使物业管理工作能够有效合理进行。
- 办理交楼或入住手续及进行交楼前相关准备工作。
- 建立具体完善用户或业主档案系统。
- 进行物资交接。

规章制度签订
为使物业自交付之日起，管理服务之水平即维持在高水准之上，故在前期物业管理阶段即结合『该项目』之特点，签订以下管理规章制度：
管理条约： 内容包含为物业拟订份额之分配、管理费收支及所提供服务之范围、管理处及业户之权利及义务、管理酬金及管理费订定之标准。

业户手册及装修手册： 内容包含管理费之缴付方法及盈亏、联络路径，包含填报紧急联络资料等；加建及改建、装修守则、如装修承造商、施工保险及责任、施工期间注意事项等；

清洁服务： 如公共地方清洁及垃圾清倒安排；

保安服务： 防火及防风须知、停车场须知；各项服务之说明和注意事项；

其它业户守则： 如室内维修保养责任、招牌及通告海报等要求。

职员工作手册： 内容包含管理工作、保安工作、公共卫生、电梯、电力系统、消防、给排水、楼宇结构及维修、防洪及防火、各项服务之步骤、投诉处理、各项紧急突发事件预案、等。

职员手册： 内容包含企业组织架构明细表，薪津福利安排及计算，入职、升迁及解聘等企业守则。

管理工作使用 内容包含入住、收楼、装修要求、制订项目机电、

融洽外部管理环境
1. 联络政府相关职能部门，如市物业管理处、区物业管理科等；
2. 和业务部门进行沟通、协调工作,如工程承建商、业户等。

第五节 物业交付使用后物业管理服务
及日常管理服务

一、业主入住
建立业主入住程序，培训全部参与业主入住交接工作物业管理服务职员，使业主入住工作规范化。最大程度地为业主入住提供方便，确保入住工作正常有序，同时为每户业主单独建立档案，确保业主入住时各项私人资料私密性，并妥善保管。
1、 『该项目』物业管理处于业主入住前，依据政府《房屋面积测绘结果表》，编制、统计每户业主应缴纳物业管理费和其它代收代付、代收代管费用表；
2、 并按要求设置建设银行维修基金专用账户；
3、 在业主入住前将已经准备完成各项文件资料，再次检验查对；
4、 将“业主房屋验收单”、《『该项目』物业管理条约》、《『该项目』用户手册》、“物业管理条约承诺书”、“住宅装修责任书” （装修须知）、“安全及防火责任书”、“绿色环境保护责任书”、 “业户记录表”及各类钥匙按户装袋，准备交接配套物品（如IC卡、警眼、可视对讲电话机等）；
5、 再次检验物业交接公共区域及设施、设备运行和保洁情况；
6、 再次检验业主房屋内部保洁情况；
7、 和业主验收交接物业时，应让业主充足体会到物业管理接待人员规范服务、礼貌、热情、有序；
8、 按物业交接程序，查验业主“入住通知书”、“结清购房余款通知书”、“售房协议”、业主身份证实、其它注明应含有文件资料；
9、 请业主签署“物业管理条约承诺书”、“住宅装修责任书”（装修须知）、“安全及防火责任书”、“绿色环境保护责任书”、“业户记录表”；
10、 收取业主缴纳物业维修基金、三个月预付物业管理费及其它费用，并按要求将当日收取现金存入银行专用账户（不得将现金留在保险柜内）；
11、 业主交清费用后，由物业接待人员陪同业主验房并做好验收统计，验收合格后填写《房屋交接验收单》，请业主签收。如有需要整改项目，立即通知发展商和相关施工单位或产品供给商进行整改，必需时通知业主复验；
12、 业主验收合格办理交接登记，统计业主物业水、电表读数、交接IC卡（如有）、交接钥匙，统计钥匙类型和数量（包含房屋进户门、户内门、信箱、水表箱、电表箱）。如验收不合格，待整改合格后，再由业主验收认可，到时再发放钥匙。
13、 入住管理工作步骤图

物业管理企业联合发展商向业主发出《入住通知书》
业主/代理人由物业管理企业相关人员陪同到所购单元进行验收
并填写《房屋验收汇报》
业主/代理人向物业管理企业交纳多种费用
管业助理帮助业主/代理人填写各类表格
业主/代理人携带相关资料、文件及费用到物业管理企业办理入住交楼手续
业主/代理人至售楼处向开发商缴清购房尾款并取得开发商出具《入住证实书》

业主/代理人和物业管理企业预约收楼时间

有问题，物业管理企业通知开发商进行返

没有问题，业主/代理人到物业管理企业填写《房屋交接统计表》并领取钥匙

业主入住程序完成

二、二次装修管理

『该项目』物业管理处将依据相关要求，为维护全体业户利益，依法对业户装修过程进行控制，对装修施工队伍进行管理。从而保障『该项目』小区安全、整齐、有序，确保公共建筑、设施、设备完好。

1、 业户装修申请
Ø 制订业户二次装修管理要求；
Ø 受理业户装修申请，审核业户室内装修设计，装修审核经过后，发放《装修许可证》；
Ø 和装修施工单位签署《装修安全协议书》（安全责任书）；
Ø 受理施工单位和人员身份登记，收取出入证押金后向施工人员发放《施工临时出入证》；
Ø 施工单位进入施工现场前，要求施工单位对全部施工人员，进行防火安全和『该项目』物业管理相关要求教育。

2、 二次装修管理
Ø 物业管理处将指定专门人员，负责业户二次装修施工现场管理和安全监督工作；
Ø 物业管理处将业户装修施工人员名单汇总表交物业保安部，保安值勤人员可按表查验施工人员临时出入证，并巡视跟踪施工队伍装修过程，维护小区安全；
Ø 物业管理处业户装修专管员和保安人员必需天天巡视检验施工现场，随机了解施工情况，必需时可由工程设备人员同时前往查验；
Ø 物业管理处经理每七天可抽查一户业户装修施工情况，以掌握装修管理情况；
Ø 物业管理处业户装修专管员和保安人员负责进行装修管理日常统计，统计应如实地反应装修管理实际情况，月底汇总后按户分别归档；
Ø 业户装修完工后，如无违章行为，验收合格后物业管理处可在装修申请表上签字确定；
Ø 对违反装修管理要求行为，立即进行劝阻，同时向业户发出《整改通知书》。对于执意违反装修要求，且对其它业户造成不良影响野蛮施工行为，果断阻止决不姑息。对于违规业户，耐心说服，动之以情，晓之以理；
Ø 对于有意违反装修要求，且不听劝阻，拒不整改业户。除发出《整改通知书》外，还可通报政府主管部门加以处理。为维护全体业户利益，物业管理处保留经过法律路径处理问题权利。

3、装修管理工作质量要求
Ø 业户装修申请及装修设计审核过程，通常情况下2天内完成；
Ø 业户装修申请手续齐全，符合装修管理要求，装修过程中无火灾隐患和危及安全事件发生；
Ø 业户装修过程中无影响建筑结构、建筑承重墙、建筑外观或改变物业用途违章行为；
Ø 业户装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、无违章装修搭建，房屋完好率100%；
Ø 物业管理处人员天天2次巡视装修施工现场，立即发觉并杜绝装修过程中违章行为。

4、装修管理工作质量检验
Ø 物业管理处保安主管每七天2次不定时抽查装修管理情况；
Ø 物业管理处经理每个月4次不定时抽查装修管理情况；
Ø 物业管理处经理对业户违章装修行为和处理情况必需天天检验；
Ø 装修管理工作质量作为物业管理处考评内容之一。

5、 二次装修管理步骤

业主填写《装修申请表》

物业管理处审核申请、48小时内给回复

办理临时施工出入证

严格根据《装修手册》及相关要求进行施工

从维护全体业主利益出发，对装修施工现场进行安全检验
1.

如有违章操作，物业管理企业立即要求停工，并采取对应步骤给予纠正和补救

正常施工直至完成，物业管理企业签收《完工验收表》

二次装修管理规范是否直接影响到后期物业管理正常运作，故对到时管理将会有较高要求，所以我们将会安排专门人员负责专题管理，若业主入住时间较集中，企业总部将会利用企业本部和所管理其它之楼盘人力资源进行支持。
三、保安服务
保安职责及工作纲要
1、 工作纲要：
依据物业管理之定义，发明安全、整齐、舒适、优美、友好工作环境。
1.1 保安工作：防火、防盗、防意外事故、业户服务。
1.2 保安对象：使用人、建筑物、设备、设施
1.3 工作目标：经过值班、看管和巡查，预防或中止任何危险及影响业户生命财产及身心健康外来原因，提升警惕，避免损失或将损失降至最低程度。发生突发事件后立即妥善处理，方便确保业户生命财产安全、生活安宁和小区安全。
1.4 外来原因：火种、火警、偷窃、匪案、伤亡事故、台风警报、电梯故障、煤气泄漏、水管爆裂、断电事故、灾难性天气、多种噪音、交通事故、聚众赌博、买淫嫖宿、危险物品(爆炸品、腐品、毒品、放射品、枪支、弹药、鞭炮等)、可疑对象、精神病患者、醉酒斗殴、不妥施工。
2、 保安部职责
2.1 全天候二十四小时巡查保卫物业公共范围，包含通道、人行道、可开启设备房、公共卫生间、停车场、花园、围墙、和及建筑物外围红线范围内地方，定时定点巡岗签到。严格实施巡查检验工作，立即消除治安及消防隐患。
2.2 控制及操作全部物业内和安全保卫相关安全设备系统。
2.3 向上级汇报相关清洁水平、维修安全、故障情况及各单元异样情况。
2.4 和业户保持良好关系，向上级或物业经理汇报任何有机会影响管理处操作和管理处服务事情。
2.5 在管理处非办公时间内处理用户投诉，并尽能力配合工程部处理故障修复，最起码须做到将受故障范围减至最低。
2.6 在紧急事故发生时采取实时而合适应变行动，以保障业户人身及财物安全。
2.7 实施各级岗位职责内容。
2.8 按要求做好保安检验工作，严格控制外来人员、车辆进出项目，接待好业户之访客，保障项目内良好环境。
2.9 维持好项目内舒适及正常运作，对于妨碍公共秩序不良行为给予阻止，严禁项目内存放易燃易爆、剧毒及放射性物品；阻止在项目发生斗殴事件；阻止外来原因对项目标滋扰等管理要求严禁行为。
2.10 劝阻安装一些可能误伤她人设备、或改装、破坏正常公共设施情况。
2.11 统计相关国家机关联络方法，并建立良好工作关系，方便在需要时得到立即帮助。
2.12 保安人员应在日常工作中强调本身工作作风和精神面貌，处理事务要求周密谨慎，以使部分不良分子不敢有窥觎之心。
帮助业户处理紧急情况
1、 刑事罪行
如遇有罪案发生时，应采取下列步骤处理：
1.1 立即向项目副经理/保安主管汇报。
1.2 若有需要，立即将出入口大门紧锁，并劝谕业户及访客暂停出入，留在单元内，锁好门窗，预防窃匪趁机逃逸。
1.3 致电报案及留守现场，直至公安人员抵达。
1.4 切勿移动或许可她人移动、触摸或践踏现场对象。
1.5 如现场有伤者或受害人表现惊慌，应对该人士进行问候及开解，并作出合适帮助。
1.6 严禁闲杂人士在现场走动，并应礼貌地劝谕该等人士离去，以方便公安人员到现场调查。
1.7 向公安人员汇报相关罪案详情，比如案发经过，和其相关人物之相貌及衣着和逃走方向等。
1.8 撰写汇报交上级存阅。
注：切记管理人员并无搜查权力；所以如拘获疑犯，应立即交由公安部门处理。
2、 火警
2.1 发觉(若发觉火警) 通知项目副经理/保安主管，依从物业经理/助理指示行动，
2.2 若是轻微失火(如废纸篮、烟灰碟等)应在安全情况下把火补灭，但切勿冒险
2.3 如被火焰或高热所围困
2.3.1 有可能话，致电消控中心求援，说出所在具体方位、火警蔓延范围及位置、你电话号码
2.3.2 在安装了玻璃警告系统位前发讯号，并关闭房门跟火热源头隔离；
2.3.3 切记烟和热空气全部是向上升，靠近地旳空气较清新，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；
2.3.4 如有需要，打破窗子以求空气流通。
2.4 楼内电梯将会停止操作，切不可乘坐电梯，因可能随时中途停运而被困于电梯内。
2.5 全部逃离火场人，须在大门外空旷地方聚集。
2.6 身处火场以上各层业户，应继续向上层方向逃生，如身处火场以下层数，则向下走，前往最近出口逃生；
2.7 发生火警时，保安员会帮助管理人员、消防人员和公安，阻止公众人士进入项目，在管理人员或消防局宣告项目公寓楼内处于安全状态之前，任何人士不得进入。
3、 病人或伤者
3.1 尝试尽可能获取相关受伤者资料，尝试了解伤者之身份及通知亲人或企业。
3.2 使伤者于温暖及舒适情况，并加以陪同抚慰；
3.3 立即汇报当值主管；
3.4 依据伤势，拨120要求抢救医疗服务
3.5 在任何情况下，均应尽可能保持镇静；
3.6 切勿乱动或尝试诊疗(如接收过抢救训练者例外)
4、 停电
4.1 电力故障
4.1.1 电力企业预先通知项目须临时停电，应立即将详况和相关文件呈交项目副经理或保安主管，并安排电工当值。
4.1.2 相关停电通知应提前发文各业户。
4.1.3 当项目供电恢复正当初，当值领班必需和电工技员检验项目内全部一切正常运作情况，如有损坏，须立即汇报主管，安排修理；
4.1.4 保安员必需随时准备电筒或其它照明物品，方便晚间忽然发生停电；
4.1.5 当物业晚间发生忽然停电事故时，保安员应立通知保安主管及控制中心，安排工程部人员维修，并防偷窃和抢掠，必需时关闭项目关键出入口。
4.2 停电时
4.2.1 凡碰到停电事故，须立即了解物业内是局部或全部断电，公共设备有没有影响，再检验周围有否相同情况；
4.2.2 如属局部停电，立即召唤工程部检验有没有异样情况；
4.2.3 如全物业无电，属情况不明，则须立即通知电力企业查询是否地域停电，并要求帮助；
4.2.4 注意项目内外有否烟火发生；
4.2.5 检验后备发电机是否操作正常，公共地方，包含公众通道是否正常供电；
4.2.6 尽可能找出原因及明了情况，倘若未能实时修复或找出原因，须立即张贴通告于显眼位置，必需时通知相关业户；
4.2.7 加派人手看管大门及通道，加强保安；
4.2.8 凡停电后，除发电区外，其它应立即将总掣关闭，如恢复供电，必需逐步开启。
5、 易燃气体泄漏
5.1 当接获易然气体管爆裂或任何气体气味投诉时，应具体问询清楚该位置；
5.2 立即通知当值主管往现场观察；
5.3 任何人士在未抵达现场前，应将身上之传呼机，对讲机或任接收或放射之仪器关上，以免产生火花；
5.4 切勿尝试开关任何门铃，电掣等；
5.5 检验及验证气体漏气时，应立即将全部窗门尽可能打开，将气体之分阀关上，但切勿开启风扇或其它电器用具，立即通知气体企业现场检验。
6、 电梯故障
6.1 立即致电工程部和电梯保养单位联络，派职员修理失灵电梯，向电梯保养单位说明有些人被困及需立即派员释放被困者等。
6.2 利用对讲机向被困者善言抚慰，请其耐心等候电梯维修人员，切勿自行开启电梯门逃生，以免发生危险；
6.3 被困者救出须向她们问询：是否有不适或需要帮助；尽可能问询被困者姓名、联络电话及地址等，并统计下来，以作存据。
6.