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物业管理企业

标 书

项目名称：X X X X X X X X

年 月 日

标 书 总 目 录

第一部分：投标书…………………………………………
一、投标书 …………………………………………
二、投标申请单位概况……………………………
三、授权书……………………………………………
四、投标报价…………………………………………
五、报价说明和提议………………………………
六、优惠条件………………………………………

第二部分：综合说明……………………………
一、承建该工程指导思想及目标………………
二、承建该工程有利条件及优势………………
三、工程工期目标及确保方法……………………
四、工程质量目标及确保方法……………………
五、产品和安装质量实施国家标准……………
六、服务回访和保修政策……………………………
七、驻工地代表及关键责任人介绍………………
八、部分优良工程及在建工程情况………………

第三部分：施工组织设计………………………………
一、工程概况…………………………………………
二、施工方案概述……………………………………
三、编制施工进度和劳力计划……………………
四、确保工程工期具体方法……………………
五、施工程序和质量控制关键点……………………
六、确保工程质量具体方法…………………
七、安全文明施工要求和方法………………
八、附图附表………………………………………

第四部分：标书附件……………………………………
一、资质证实…………………………………………
二、企业相关制度……………………………………
三、证书及工程图片…………………………………

第一部分：投标书

一、投标书

：
各位领导、各位教授、各位评委：
首先，感谢贵单位对我企业信任，使我企业有机会参与贵单位投标，我们深感荣幸并表示真诚谢意。
我企业仔细研究了贵单位工程招标文件及相关资料，同时对施工现场及周围环境进行了调查了解，经过反复论证、认真分析，愿意负担贵单位所发文件中各项条款，同时做出了符合该工程工期、质量等各方面施工安排，组织技术熟练、质量过硬、善打硬仗施工队伍负责该工程施工。
如蒙信任，由我企业中标负担该工程施工，我们兑现标书中全部承诺，为贵单位做出我们应有贡献。
投标单位：
法定代表人：
单位地址：
邮政编码：
联络电话：
传 真：

公 司 概 况

企业名称

企业主管部门

开户银行名称

开户银行帐号

资质证书号码

营业执照号码

技量
术状
力况
职员人数　人，其中技术工人　人，高级工程师　名，工程师　名，助工技术员　　名，工程监理　名，会计师　名。
大械
型设
机备
型材生产线　条；进口四角焊机　台；进口焊清自动线台；双角锯　台；塑窗清角机　台。
质状
量况
ISO9002认证单位，　　省名牌产品，　　省同行业唯一免检产品。
备
注

单位（盖章）： 责任人（盖章）：

三、授权书
本授权书宣告：在下面签章　　　　　　　　法人代表 　　 同志代表本企业任命在下面签字 　　　　同志为我企业名义正当代理人，就 工程以我企业名义签署投标书，进行投标、谈判、签署协议和处理和此相关一切务。

授权人：

被授权人：

投标单位：

投标日期：

四、投标报价（略）

五、报价说明和提议

1、我企业首先考虑用户不一样需求，确定为三种配置价格供用户自由选择。
2、改变同类企业从五金配置上做文章做法，公开透明买卖公道，以保护用户切身利益。
3、针对该工程建筑规模、建筑标准、建筑风格、地理环境、使用功效及消费群体。我们提议您：“什么地方可设计什么样门窗”、“什么地方可使用什么配置五金件”，我们努力争取使用户在门窗上达成最好设计和最好配置。

六、我企业承建该工程优惠条件

1、质优奖方面：依据国家要求应计取工程优良奖，我企业决定全部优惠贵方。
2、进度方面：非因我企业原因实际工期比计划工期提前或拖延。为此，所发生抢建费用、呆工窝工费用，不让贵方赔偿和赔偿其损失，由我企业自行消化。
3、保修服务方面：
（1）承诺型材保用30年、辅材保用。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。
（2）建立用户档案，定时回访服务。
（3）企业设置800质量监督服务电话，平日随叫随到、立即维修。将保修终生家喻户晓，将保修终生落实在行动上，叫用户放心，使用户满意。

第二部分：综合说明

各位领导、各位教授、各位评委：
我企业如若中标，我们将以良好社会信誉、雄厚技术实力、优质、热情服务，感谢贵单位对我企业信任。我们将把该工程列为企业关键工程，从各个方面做好充足准备，立即组织产品生产、立即组织安装人员进场，按期开工，优质高效地完成施工任务，兑现我们全部承诺。现将标书关键内容综述以下：

一、我企业承建该工程指导思想及目标
1、指导思想：
我企业秉承集团“以质量求规模、以规模求效益”、“ 让利不让市场”经营方针，为最大程度地发挥我企业设备优异技术力量雄厚、管理手段现代化优势，在获取经济效益同时，努力争取获取更大程度上社会效益。我企业承建该工程决心是果断，我们态度是：以主动老实态度、优质服务，为业主建成一个高速、优质工程项目。
2、工程目标：
（1）工程质量：合格率100％，定项优良率100％。
（2）工程进度：确保门窗分项，主动配合和促进总项计划实现。

二、我企业承建该工程有利条件和优势

1、含有承接该工程综合实力
（1）我企业是XXXX直属关键层企业，XXX省建行“AAA”资信，是生产塑料型材及门窗专业生产企业。企业引进德国、奥地利专用微机控制挤出线和真空定型模具，采取德国配方生产“XX”牌塑料型材及门窗。型材符合GB8814-1998标准，并达成国外同类产品优异水平，含有强度高、耐老化、隔音、节能效果显著等特点。生产能力年产型材0吨、门窗20万平方米。
（2）企业自九六年投产运行以来，一直坚持“高起点、高水平”产品定位和“领先半步”经营战略，以其优良产品质量和完善质保服务赢得了市场，在行业内奠定了坚实基础，成为中国著名塑料建材生产基地，并连续取得国家及XXX省授予多项荣誉称号。99年6月，企业在国务院政府采购中一举中标，成为中央国家机关房屋维修材料指定供给商，深入巩固和完善了XXXX建材良好企业形象。在同行业中XXXX建材将以其综合实力列全省首位，产品水平稳居全国前列。
（3）多年企业以其雄厚综合实力，组织专业化安装企业和施工队伍，承建一大批大型、高层、高级和结构类型复杂建筑，数次分获“优良”、“十佳”、“鲁班奖”等。所以，我企业对干好该工程有充足信心和实力。
2、含有优异管理手段和管理班子
我企业若能承建该工程，我们将列入企业关键工程，从产品门窗型设计、工厂生产制造，到安装施工均采取优异微机化设计和微机化管理。选派优异干部和施工经验丰实并主持施工过大型工程同志组成项目部，具体负责本工程现场施工及管理。对该工程计划、劳力、材料、资金、设施实施单列，优先安排。同时，企业定时派出专业及职能部门相关人员立即处理协调处理施工中出现多种新情况、新问题。确保工程保质、保量顺利完成。为此，我们决心以更科学、更严谨施工组织设计，建成优良工程，不辜负贵单位对我企业信任。
3、含有配套专业队伍和成熟施工经验
我企业是生产塑料型材及门窗专业生产企业，设备优异、技术力量雄厚、管理手段优异、管理方法严格。在安装施工方面，企业设有专业门窗安装企业。经历多年大中型工程安装施工，积累承建各类、复杂结构、高层施工经验，总结出一整套较完善施工管理方法。多年，其中北京团结湖公寓、方庄小区、国务院住房改造、济宁光河小区、济南山师大公寓、省人大宿舍等进行了施工并获奖。

三、工程工期目标及确保方法
依据招标单位要求及工程实际情况，我们本着为业主服务，尽最大努力满足业关键求态度，参考国家定额工期，结合我企业实际施工能力，确定该工程施工总工期为 ____天，即从 年 月 日开工， 年 月 日完工。为确保总工期实现，我们拟采取以下确保方法：
1、组织方法
（1）该工程由我企业承建后，将列为我企业关键工程管理项目推行项目法施工，并充足发挥我企业技术力量强、资金雄厚、管理水平高优势，全力以赴协调处理施工力量和机具设备。
（2）实施企业关键项目指挥部领导下项目经理负责制。由项目经理签署责任状，对项目按工期进行监督、检验，并和施工人员签署单位工程施工协议，立即兑现奖罚，实施单位工程包干施工，确保在控制点时间内完成。
2、管理方法
（1）加紧施工准备。我企业已经做好了承建该工程各项准备工作，并按工程需要确保在贵方要求时间内，关键管理人员立即到位，同时编制切实可行工程总进度网络计划，并做好对应日、旬、月计划，坚持日平衡、旬调度，狠抓工程进度，确保计划实施。
（2）依据确定工期目标，编制切实可行日、周、月、季、年计划，利用网络技术、分段流水作业等动态管理和微机优选技术，充足利用作业面，切实做好工序之间穿插施工，做到工期进度控制点确保总工期。
（3）充足协调好关系层和劳务层之间关系，制订严密奖罚方法，充足调动各方面主动性，最大程度地提升劳动生产率。
（4）合理安排农忙季节和季节性施工。采取必需方法，确保工程连续施工。加强和气象部门联络，依据气候情况，编制切实可行季节性施工方法，最大程度地降低因气候原因造成停工。农忙季节决不放假，同时实施优惠劳务经济政策，调剂稳定劳动力，确保按工程进度计划完成。
（5）利用新材料、新工艺、新技术、提升工程质量，加紧施工进度，同时加强施工机具管理，确保机具运转良好，充足发挥其效能，确保施工正常进行。
（6）充足协调好外部关系，尤其是搞好同建设单位、监理单位关系，在工作中共同协作，相互支持。

四、工程质量目标及确保方法
质量目标：定项优良率100％，争创“十佳”。为确保质量目标实现，我们拟采取以下确保方法：
1、技术方法
(1)我企业依据ISO9002系列质量体系标准，制订并实施了符合我企业实际情况质量手册和质量体系标准，以此作为企业质量体系行动纲领和全体职员质量行为基础准则，也作为对该工程质量确保关键证实性文件。
（2）实施全方面质量管理，加强“三检”制。成立以项目经理为关键现场质量确保体系，在施工过程中自始至终推行TQC活动，建立对应质量管理体系，真正实现全员管理，确保工程质量目标实现。在施工中严格实施自检、互检、交接检三检制，实施质量跟踪检验，发觉问题立即更正，将质量问题消亡在萌芽状态。
2、施工方法
（1）推行样板引路。在工程施工中，严格样板引路，实施质量岗位责任制，使工程质量和经济利益挂钩，加强施工人员责任心，每道工序大面积施工前全部必需做出样板，经相关部门验收合格后再进行大面积施工，并对各项工程实施挂牌制。
（2）采取新工艺、新材料、新技术。在工程施工中，采取经过认证新技术、新材料、新工艺。
（3）严把材料关。严格按图纸要求购进材料，进入现场材料必需合格，必需有产地、生产厂名、规格型号等内容产品合格证，由专员负责验收，不合格材料果断不许可进入工地现场。
（4）加强成品半成品保护。在施工中对轻易造成损坏成品、半成品全部有保护方法，用塑料布或木制盒子保护下框，降低和避免混凝土等沙石入内污染。各工种工序之间穿插施工，要明确责任，相互保护、相互监督。将成品、半成品保护工作落实到专员、落实到施工全过程。
（5）实施质量目标和经济效益挂钩考评措施。平时质量由项目部责任人、质检员、工程监理负责实施现场监督，企业对单位工程进行月、季、年评审，评审结果和项目部工资、奖励挂钩。

五、我企业产品和安装质量实施国家标准

1、型材选择XXXX牌塑料异型材，符合GB/8814－1998标准。
2、门窗制作符合JG／T3017-94、JG／T3018－94中国人民共和国建筑行业标准。
3、安装施工符合JGJ103－96塑料门窗安装及验收规程。

六、服务回访和企业保修政策

1、我企业专门设置800质量、服务无偿投诉电话，随时接收用户咨询和维修服务。
2、工程交付使用后，三天内组织第一次质量回访，指导用户合理使用和保养，立即了解和处理在使用上存在不足，向用户发放“用户手册”。平时随叫随到，十二个月内再次进行质量回访，咨询用户意见。
3、建立用户档案。包含用户名称、地点、工程面积、交工时间、易损件产地、维修统计，在向用户发放“用户手册”同时，全部输入电脑储存，随时可调档查询。
4、承诺型材保用30年、辅材保用。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。
5、较大工程或连片工程，在交付使用十二个月内，我们将在周围设置常年维修服务小组，随叫随到。凡属于施工原因造成质量问题，包修包换不留隐患。

七、驻工地代表及关键责任人介绍

姓名
职务
职称
关键工作简历

八、部分优良工程及在建工程情况一览表

工程名称
面积
完工时间
定量等级评选情况

第三部分：施工组织设计

一、工程概况

1、 工程名称
2、 施工地点
3、 建筑面积
4、 塑钢面积
5、 墙体结构
6、 类型
7、 高度
8、 层数

二、施工方案概述
工程质量为：确保优良、争创“十佳”。工程工期：开工时间 年 月 日，完工时间 年 月 日，总日历天数 天。我企业将把该工程列为关键工程，企业将选派精干管理班子，成立该工程项目部。选派素质好、创优能力强施工人员，装备优良施工机具，以确保该工程质量和工期。

三、编制施工进度和劳力计划

1、施工进度计划编制依据：
（1）开工日期、完工日期、总工期天数。
（2）单窗、阳台窗、异型窗、门连窗、推拉门数。
（3）土建主体验收时间、框安装至完工时间、内外
粉饰时间、扇安装至完工时间。
2、劳力计划编制依据：
（1） 依据计划工程量（m2）和计划工期（天）要求，
计算该工程总体需要多少个工，才能按量按期完
成。
（2） 框安装至完工，计划需多少劳力、扇安装至完
工，包含细部处理打胶等，计划需多少劳力。

四、确保工程工期具体方法

1、强化项目管理，推行项目法施工，实施项目经理负责制，做到全方面计划，统一组织，协调劳动力调配。
2、编制切实可行工程总进度网络计划，并做好对应月、旬、日施工作业计划，使生产上、下协调，长、短计划衔接。坚持日平衡、旬调度，狠抓形象进度完成，确保计划实施。
3、认真做好施工前准备工作，立即组织人员、材料、机具进场，搞好各项临建设施，确保工程顺利进行。
4、依据气候情况编制切实可行季节性施工技术方法，最大程度地降低因气候原因造成停工。
5、加强施工生产调度，合理组织分配段流水施工，立体交叉作业，充足利用作业面，切实安排好工序之间穿插施工。
6、使用优异机具，加紧施工进度。同时加强施工机具管理，确保含有运转良好，充足发挥其效能，确保施工正常进行。
7、协调好管理层和劳务作业层关系，制订严明奖罚方法，充足调动各方面主动性，最大程度提升劳动生产率。
8、协调好多种外部关系，尤其要亲密搞好和建设单位、监理企业关系，在工作中相互了解、相互支持，为本工程按期优质完成共同努力。
9、农忙期间正常施工方法：
（1）农忙期间认真做好职员思想工作，一线职员应坚持正常生产，不准放假。
（2）认真安排好农忙期间生产进度计划。
（3）对农忙期间出全勤一线工人给补助。
（4）随时抽查工人生产考勤，对农忙期间不严格遵守劳动纪律、旷工职员进行批评教育，并进行罚款。
（5）认真安排好农忙期间职员休息，不能过分延长职员工作时间。
（6）一线工人在农忙期间有特殊情况可依据总企业要求，经工作协调领导小组同意，能够准假。
（7）建立外出工地请假制度，全部些人外出必需由队长向项目经理汇报同意。

五、施工程序和质量控制关键点

1、施工程序按以下步骤进行：
抹灰
后框
验收
内外
粉饰
推扇
框
安装
验收
样板
制作
验收
施工前准 备
第一步 第二步 第三步 第四步 第五步

交付
使用
完工
验收
立即
提供
资料
清理
内外
打胶
清膜
安五
金件
第六步 第七步 第八步 第九步 第十步

2、施工质量控制关键点一览表：
控制阶段
控制步骤
控制关键点
关键控制人
参与控制人
关键控制内容
工作依据
工作见证
施工
准备
阶段
一
设计交底
图纸会审
1
文件自审
项目经理
工程监理
图纸资料齐合
设计意图明确
图纸表示完整
图纸及技术文件
自审统计、设计交底统计、图纸会审统计
2
设计交底
3
图纸会审
二
制订施工工艺文件
4
施工组织设计
项目经理
工程监理
按工程实况和企业标准要求编制会审
JGJ103－96
同意施工
组织设计
5
专题施工方案
三
机具安装材料进场
6
提机具安装材料计划
项目分管
监理材料员
审检
审批
施工规范
材料定额
机具计划
材料预算
7
安装材料验收
四
技术交底
8
技术交底
项目经理
工程监理
组织参与
图纸施工方案
交底统计
施工
阶段
五
样板间制作验收
9
样板间制作验收
项目经理
工程监理
封样
图纸施工方案
验收统计
六
隐蔽工程验收
10
隐蔽工程验收
项目分管
工程监理
稳固方法及填嵌
施工规范标准
隐蔽工程验收统计
七
框安装验收
11
框安装验收
项目分管
工程监理
对角线、垂直度、水平、标高
施工规范规程
验收统计
八
扇五金件安装验收
12
扇五金件安装验收
项目分管
工程监理
搭接量、平行度、五金件
施工规范规程
检验统计
九
密封胶质量
13
清理、内外打胶
项目分管
工程监理
顺直均匀、平滑
施工规范
检验统计
工程
交工
验收
阶段
十
工程质量评定
14
单位工程
项目经理
工程监理
评定表内容
施工规范
评定表
十一
报检资料
15
各项资料整理
项目分管
工程监理
按工程要求
当地质检站要求
报验资料
十二
工程验收
16
质检站验收
项目经理
工程监理
门窗分项
图纸施工规范
验收结论
十三
工程交工
17
交工汇报资料
项目经理
工程监理
组织验收
交工资料归档
完工汇报
十四
用户回访
18
质量及使用功效回访
售后服务主管
维修人员
了解用户意见，落实整改方法。
企业保修
服务要求
用户档案
服务统计

六、确保工程质量具体方法

1、建立健全技术质量确保监督体系。按国家GB／T19002－ISO9002质量体系――生产和安装质量模式。使预防控制和检验相结合。
2、项目经理部设质量监督部门，各专业施工队设专职质量检验员，班组设兼职质检员。对职员加强质量管理宣传教育工作，强化职员质量意识，以工种和施工技术难点为对象，成立QC质量攻关小组。
3、做好多种原材料、半成品及设备进场前检验工作，把好质量关，不合格材料一律不准进场使用，应提前组织业主、土建、监理三方看样定货。
4、加强质量监督检验，抓好“三检”制，实施质量跟踪检验，发觉问题立即更正，将质量事故消亡在萌芽状态。把住分段工程验收评定关，做到上道工序达不到要求下道工序不施工。
5、坚持样板引路，实施质量岗位责任制，使工作质量和个人经济利益挂钩，加强操作人员责任心。
6、加强土建、水、电、装饰各工种间配合，做好中间验收工作。搞好成品保护，制订切实可行方法，杜绝后道工序污染损坏前道工序成品。
7、加强技术管理，完善技术复核制度。施工前技术人员应对施工班组做好技术交底，明确施工方法和技术要求，施工中发觉问题应先办洽商后施工。

七、安全文明施工要求和方法

1、成立安全施工领导小组，专员负责落实安全生产责任制和企业制订“现场安全管理企业规范”，确保安全方法实施。
2、认真做好安全检验，企业每个月检验一次，项目经理每七天检验一次，现场安全员、施工员每日进行检验，立即发觉不安定原因，并立即整改。
3、强化安全意识，树立安全第一观念，并制订安全管理目标，对工程进行全方面管理，加强安全防范意识，重大事故为零。
4、现场施工用电由专门电工进行操作，严格按程序施工，其它任何人不得乱拉乱接，全部用电设备全部必需按要求接地，实施三级保护。
5、开展安全教育，做好安全技术交底，进行标准化现场管理，工完场清，文明施工，定时检验，消除隐患。
6、建立现场管理总平面及文明施工责任制，划分责任区。
7、严格按现场平面图堆放物品，不经同意，不得随意堆放，违者罚款。
8、现场材料堆放要成垛成方，明确分类，不得占用道路和作业区。
9、相关质量安全及其它标准、标牌齐全，悬挂位置醒目。
10、坚持文明执勤，节省用电、节省用水，每个月对现场进行检验评选。
11、对噪音大机械，尽可能避免夜间使用，以免影响生活区周围居民休息。

八、附图附表

1、工程管理组织系统图
2、施工进度计划网络图
3、工程质量管理体系图
4、施工程序和质量控制关键点一览表
5、安全文明施工体系图

1、工程管理组织系统图：

施
工
队
长
施
工
队
长
施
工
队
长
施
工
队
长
工程监理若干
计划调度
项目经理
技术质量
2、施工进度计划网络图：

3、工程质量管理体系图：

施
工
队
质
检

施
工
队
质
检

施
工
队
质
检

施
工
队
质
检

施
工
队
质
检
工程监理
技术质量责任人
项目经理
企业质监
政府质监
甲方质监
4、施工程序步骤：

第一步 第二步 第三步 第四步 第五步

第六步 第七步 第八步 第九步 第十步

5、质量控制关键点一览表：

控制阶段
控制
步骤
控制
关键点
关键控制人
参与控制人
主控制内容
工作依据
工作见证

6、安全文明施工体系图：

施
工
队
长

施
工
队
长

施
工
队
长

施
工
队
长

施
工
队
长
工程监理
项目安监
项目经理
甲方安监
政府安监
企业安监

第四部分：标书附件

一、资质证实

1、营业执照（副本）注册号：XXXXXXXXXXXX
2、税务登记证：XXXXXXXXXXX
3、全国工业产品生产许可证XXXXXXXXXX
4、产品准用证：编号01040
5、XXX市建设工程材料准用证XXXXXXXXX
6、质量体系认证证书：注册号XXXXXXXXX
7、XXX省名牌证书
8、检验汇报：检（建机）字（98）第C004

二、企业相关制度

1、企业质量手册。
2、企业保修服务承诺制度。

三、证书及工程图片（略）

物业管理标准化手册(第二版)
第一编 物业业务管理作业指导
第一部分 物业新项目接管入住作业指导 2
一、新项现在期介入 2
第一章 物业新项目管理服务机构筹建 2
第二章 物业费测算 8
第三章 新项现在期介入作业指导 13
二、新项目承接查验 16
第一章 承接查验准备及实施 16
第二章 承接查验关键及标准 17
第三章 验收标准 17
第四章 注意事项 20
第五章 区域企业应移交资料 22
三、新项目入住管理 26
第一章 入住管理准备工作 26
第二章 入住手续办理 27

物业新项目接管入住作业指导

一、新项现在期介入

第一章 物业新项目管理服务机构筹建
一、机构设置
（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应依据《物业管理方案》确定机构设置及人员编制，筹建项目管理部。
（二)机构设置标准：依据物业项目经营管理规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功效及设施配置、周围环境，和区域企业对物业管理服务要求等实际情况，本着规范管理、精干高效标准设置项目管理部。
（三）物业项目架构设置图
在每个物业项目设置一个项目管理部，管理部下设四个部门，图：
项目管理部

环境管理组
保 安 组
工程维修组
客服组

二、管理层级
项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。
三、岗位编制
(一)编制标准：
1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员
（客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。
2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等原因，合理配置各岗位人员。
3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。
（二）定编程序
1、遵照安联集团“三定”方案，依据区域企业提供物业类型、物业面积和计划方案、物业服务要求，制订物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。
2、人力成本占总预算百分比因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面原因，约在30%-80％之间。
注：物业类型、南北差异、项目大小、项目计划、施工质量等原因均影响较大，
(三)岗位编制要求：按需编制。
1、保安岗定编应综合考虑小区特点：如出入口多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周围治安情况等原因。常见岗位归纳以下：
岗位性质
岗位类别
工作场所
现场需求
编制方法
固定岗
门岗和大堂岗
人行
出入口
控制行人
进出
按岗定编，
全天轮岗
控制中心岗
(含消防)
控制中心
控制中心
监控
按岗定编，
全天轮岗
形象岗
大门
或大堂
展示形象、
接待引导
按岗定编，
部分日间岗
巡查岗
巡查岗
楼内外
治安
工作量按楼栋设置
车场岗
车场门岗
车辆
出入口
控制车辆
进出
按岗定编，
全天轮岗
车场巡查岗
停车场
车场巡查
工作量按地形设置
机动岗
检验岗
现场
全程监控
临时替补
班组长兼任
2、保洁岗定编应依据物业类型综合考虑，常见岗位划分以下：
岗位类别
工作场所
现场需求
编制方法
楼内岗
楼道、大堂、电梯、
地下室等
楼内保洁
工作量按单元或楼层设置
楼外岗
楼外公共区域
庭院保洁
工作量按面积或区
域设置
垃圾清运岗
楼外指定区域
生活垃圾搜集、清运
根据当地情况设置
3、绿化岗定编应依据绿化面积及园林复杂程度，通常按人均养护面积约4000平方米分配（华北区域）。
比如：绿化面积2.7万平方米，配置绿化工6人、绿化主任1人，人均养护面积
为3900-4500平方米。
4、工程技术岗定编应依据项目配套设施、设备数量和复杂程度、工程施工质
量需求，综合进行考虑。
四、岗位培训
(一)对新到岗人员进行上岗培训和考评，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达成上岗要求。
(二)较为切实有效岗位培训是以老带新入职引导人和接班人制度。
(三)培训内容及效果参考以下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制订实施。
培训内容
效果要求
企业文化及管理制度
了解企业文化，遵守企业各项制度
物业管理概论
了解企业主营业务及专业知识
职员通用礼仪
掌握职员礼仪规范要求
职业安全及抢救常识
掌握职业安全、紧抢救护知识和要求
物业管理法规常识
了解行业内法律法规，立即掌握和岗位相关各项政策法规
品质管理基础
了解企业质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位操作程序和管理规范
专业技能
熟悉本岗位工作要求及操作规范。
五、规范建设
(一)筹备人员应依据集团、企业相关管理规范，完成项目管理部规章制度起草、编制，包含：
1、《安信联行物业管理标准化手册》、《安信联行物业视觉识别系统手册》等（手册在物业企业品质管理部保管，依据业务需要利用到项目管理部）利用。
2、项目管理部组织架构、岗位职责等。
3、项目管理部内部运作制度等。
(二)筹建人员应依据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件补充编写，
(三)项目筹建人员应负责了解并搜集相关物业行业法律法规、地方行政规章等，包含（不限于）：
1、国家相关物业管理法律法规和规范性文件要求，
2、所在地政府、行业主管部门和立法机构颁发相关法规、条例、要求等规范性文件要求。包含从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅小区管理、服务收费、维修基金、业主委员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。
(四)物业筹建人员应负责完成和业主（用户）权利、义务、行为、活动相关，各类房屋使用及公众制度等物业管理要求编制，包含：
1、前期物业服务委托协议。
2、临时管理规约（或管理规约）、业主手册。
3、小区公共部位、公共设施使用管理要求。
4、装修管理要求。
5、消防管理要求。
6、停车场管理要求等。
(五)项目管理部应依据国家考评标准，结合当地物业管理要求、物业运行服务需要编制文档分类目录。确保文档资料完整，易于查找和识别。
(六)筹建人员应统一对项目管理部各类纸质/电子文档进行编号。
(七)编号规则应按要求编码标准实施。
(八)项目管理部应按安联集团档案管理要求对档案搜集、整理、分类、保管、查阅、交接、销毁等进行档案资料管理。并在文件夹（盒/袋）封面或侧面应有标识，上面注明目录号、文档标题等。文件夹（盒/袋）应有卷内目录，具体列明卷内文件资料。
(九)文档目录实施安联集团“档案资料明细”要求。
六、物资装备
项目管理部筹建人员应依据制订《物业管理方案》及项目配套确定所需物资种类、性能、等级、数量等，制订购置计划，并按相关要求，经过询价、评定、报批等手续后，进行对应采购、配置工作，包含：办公用具：办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白板等。
(一)办公设备：打印机、复印机、电话、传真机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电视机、音响等。
(二)后勤服务设施：餐具、厨具、灶具等食堂用具，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排气扇、热水器等。
(三)网络设备：电脑等。
(四)清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高枝剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。
(五)安全设备和工具：岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材及工具等。
(六)维修设备和工具：电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备，及相关家庭维修用工具物品。
(七)工作服：保安员、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装，数量和配置可依据项目档次、类型自行确定，服装款式、颜色须可参考《安信联行物业视觉识别系统手册》相关要求实施。
七、物业管理用房
(一)筹建人员应依据国家或当地物业管理法规要求，结合项目计划及管理规模，和区域企业确定管理用房面积及位置分布。
(二）筹建人员应科学计划、合理部署各类功效管理用房，管理用房功效涵盖：办公室、会议室（培训室）、档案室、用户服务中心、监控中心、仓库、职员宿舍、食堂、洗手间等。
(三)筹建人员应关注食堂、职员宿舍等后勤用房安排、装修和配置。
八、标识系统配置
筹建人员应依据项目情况系统计划现场标识