星级假日酒店市场调研及营销推广报告书模板.doc

前 言
首先感谢贵司对本企业厚爱，参与《皇冠滨海温泉假日酒店》项目全球市场销售机会，本企业比较重视，专门成立地产教授、项目营销策划小组，对该项目倾注极大热情；

伴随区域内消费市场日趋理性化，买方市场形成，怎样客观、全方面看待市场现实状况，展望市场未来；怎样在项目先天优势基础上再塑造出后天优势；怎样使项目在未来市场中特色尽显；怎样使贵司快捷地回收投资，赢取超期望回报等等，本企业提出含有市场针对性、建设性提议；

在项目整体运作中，以专业分工，确保项目具强有力市场竞争策略广为应用，中介代理则为其中关键一个步骤，贵司能够清楚地认识到这点，邀请本企业参与本项目，使本项目含有了成功条件之一；

本企业提供《皇冠滨海温泉假日酒店》市场调研及营销推广汇报书，本汇报书资料是本企业经过对海南省房地产动态理性分析、实地考察和略微超前对市场估计，相信本汇报书资料全部属实，为保障海南泰信实业利益，本汇报书只为贵司全部，她人不得传阅、翻印；

期望贵我双方通力合作，努力争取本项目以最小投入，获取最大社会效益和经济效益，实现多赢局面！

《市场分析篇》

房地产市场是有一个很敏感市场，国家政策少许变动，或是发生一件有影响事件，全部有可能给房地产市场带来巨大动荡和波澜；作为国民经济关键组成部分──房地产业，增加势头十分显著，将会有更大发展前景；

本企业经过对和今年上六个月海南房地产市场情况透视，尤其重视本项目标片区──琼山区未来发展趋势分析，和本项目立即面临竞争对手分析，提供含有参考价值资料，作为贵司参考依据。

目 录
第一章 宏观市场调查和分析
一、 宏观政策现实状况
二、 宏观政策趋势
第二章 房地产业发展趋势
一、全国市场和国际化基础
二、生活方法共同标准
三、国际化进程加速

第三章 海南省市场分析
一、 海南省多年经济发展
二、海南旅游产业发展现实状况

第四章 项目分析
一、经营管理模式分析
二、项目SWOT
三、本项目标三大卖点
第五章 项目整体定位
一、 项目标总体定位
二、 项目综合定位
三、 用户定位分析
四、 项目价格定位
第六章 项目营销推广策略
一、 营销目标
二、 营销推广思绪
三、 推广专题
四、 推出时机
五、 推广进程
六、全球推广销售策略
七、全球宣传策略
八、造势策略
九、常规宣传策略
十、销售进度计划和销售目标
十一、销售时间及地点安排
十二、媒体选择策略
十三、总体销售策略
十四、具体销售策略利用
十五、推广计划所需具体事项
十六、推广费用预算
十七、面临威胁和风险
十八、规避经营市场风险策略
第七章 项目标包装提议
一、地盘包装方案
二、销售中心设计方案
三、售楼中心包装提议
第八章 销售前准备工作及安排
一、 现场包装工作
二、售楼书、单张、价目表准备
三、境外银行按揭工作落实到位
第九章 营销推广中品牌战略
一、品牌营销关键性
二、牌营销多个模式
三、品牌在经营中作用
四、品牌建立机遇及危机处理

第一章 宏观市场调查和分析

宏观政策现实状况及趋势
★把握行业政策现实状况及趋势，是进行房地产项目开发时，规避政策性风险有力确保。

一、 宏观政策现实状况
在现阶段，中国总体上房地产政策是主动，引导着房地产业理性地向着市场化方向发展，并有力使得房地产业成为推进国民经济连续增加关键支柱，深入改善和满足了人民群众不停改善居住条件需求。
² 全国最新房地产政策动向
国家政策主动地采取方法，全力扩大住房消费需求，城市住房分配方案货币化方案已和1999年9月底出台，国家经过体制创新、调整财政、信贷等方面政策，最大程度地调动个人买房主动性，推进住房消费需求增加,人民银行推出多个担保形式，促进住房贷款业务发展相关政策，同时，研究扩大住房公积金个人贷款业务政策也已出台。
为激励公民购房，国家出台了税收优惠政策，以此减轻个人买卖一般住宅税收负担，有效地开启房地产市场，个人购置住房并居住超出十二个月一般住宅，成为个人自建自住住宅， 销售时免征营业税；个人购置住房并居住不足十二个月一般住宅，销售时营业税按销售价减去购置人原价后差额计征；个人购置自用一般住宅，暂减年征收契税；居民拥有一般住宅，转让时临时免收土地增值税。为促进积压控制房销售，在底以前对这类住宅销售时应缴纳营业税、契税给予免征，1999年6月30日以前建成还未出售而积压控制商品房，在前销售时应缴纳营业税、契税给予免征。
在外部支持力方面，国家主动采取一系列直接方法，刺激房地产消费，6月份，央行再次降低存款利息，使得居民消费贷款利息负担大大减轻，9月份，央行又决定延长住房贷款期限，降低住房贷款利息，要求各商业银行所提供住房贷款年限由原来最高20年延长至30年，贷款利率由原来6.33%降至5.58%──5.31%（贷款年限在5年以下其利率为5.31%，贷款年限在5年以上其利率为5.5%）。
为深入刺激消费，九届人大常委会第十一次会议，经过对“个人所得税”修正案，依据修改后修正案要求，对个人存款利息所得按20%百分比征收税额，自1997年央行降息以来，中国居民存款利率已大幅下降，但对开启消费市场未起到显著作用，而同期城市居民存款余额却增加59000万亿人民币，较去年同期增加18.5%，针对这一现实状况，再次降息对商业银行经营带来影响，把个人存款利息作为征收对象， 不仅变相降低了存款利率，更增加了国库收入。依据此次政策出台后一次居民调查显示，银行储蓄显著下降，住房消费意识显著上升。
现在支持房地产版块走强原因有：
国家宏观经济逐步向好，中国加入WTO，国家主动财政政策和经济软着陆，政府大幅消减47项房地产税费等。继续困绕房地产市场原因有：有效需求尚显不足、房地产开发成本较高，结构性供求矛盾突出、商品房空置百分比高居不下等。
最近五年，中国建设项目年均占用耕地达300万亩，在总结多年经验和教训基础上，国务院下发了国发11号文《相关整报规范市场秩序要求》和国发15文《相关加强国有土地资产管理通知》。国土资源部最近正在对各地土地管理部门就房地产经营项目用地等问题进行关键整理和规范，这次要经过清理整理建立起六项制度：建设用地总量控制制度、城市建设用地集中供给制度、土地使用权公开交易制度、土地更新登记制度、土地可查制度和审批事项内部会审制度。
1993年以来国家对房地产市场宏观调控，在总量控制同时对开发结构也做了较大调整，明确提出要以住宅开发为关键，至1996年以后，房地产开发中住宅百分比基础上保持在70%以上。九五期间，依据国务院相关“提升住房工程质量”、“加紧住宅产业现代化步伐”等一系列要求，现“十五”期间，中国住宅质量和产业化水平要更上一个新台阶 其标志就是达成国务院办公厅转建设部等部门《相关推进住宅产业现代化，提升住房质量若干意见》中所提到要求，即到，要处理住宅工程质量、功效质量通病，初步建立住宅及材料、部品工业化和标准化生产体系，新建采暖住宅比1981年能耗降低50%，科技对住宅产业化发展贡献率达成30%。
² 入世给房地产业带来新发展机遇，注入鲜艳血液
中国已于11月10正式加入世贸组织，将为全部组员国带来更多中国商机，提升贸易政策透明度和稳定性，中国加入世贸组织后，将会使得中国投资环境深入趋向平等化，有利于吸引外资，带来新一轮资产潮。房地产作为中国社会经济发展支柱性产业，将有可能成为外来投资关键目标之一。外来投资者不仅带来丰富资金，还带来优异技术和模式，能够看到，在以后十二个月两年内房地产开发项目因受这一影响而会显得愈加国际化和理性化。
中国人民银行6月28日公布了《相关规范住房金融业务通知》，商业银行发放个人住房抵押贷款业务，要严格评定抵押物品实际价值，落实抵押登记手续，贷款额和抵押物实际价值百分比最高不得超出百分之八十，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款，借款人申请个人住房贷款购所购置期房必需是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资三分之二。

² 中国住宅近期目标 ：户均一套、人均一室
中国房地产业协会会长杨慎在上海讲话时说，中国住宅正从生存型向舒适型转变，提升住宅功效质量已成当务之急，提升住宅功效质量先决条件是提升计划设计质量，要改善现在户型设计，做到大小合适，布局合理，方便实用；
6月1日起，正式实施《商品房销售管理措施》，要求了现售商品房必需符合七个条件：
1、开发商不准分割拆零销售商品房 ；
2、开发商私自变更房屋设计，买房人有权退房；
3、未能按期交付房屋，开发商负担违约责任；
4、开发商应对所售商品房负担质量保修责任；
5、买房人认为主体结构不合格；并经检验属实，有权要求退房；
6、“一房多售”将受重罚；
7、强化商品房买卖协议管理，以防协议欺诈；
8、规范中介服务机构代理行为；
9、广告内容必需真实、正当、科学、正确。

二、 宏观政策趋势
为推进经济稳定发展，作为支柱产业房地产业将深入得到 国家及地方政策支持和扶持，相关房地产方面优惠税率、优惠金融政策、房地产证券化等详尽方法将得到深入明确；宏观政策将引导房地产业向着更具市场化方面发展。
房地产业市场化程序是社会经济发展关键标志和内容。为使得市场经济改革深入深化，政策引导作用不可低估，适应产业市场化相关政策会显得更具体和全方面；
房地产业发展法制化程序将得到深入提升，伴随全国性新一轮大规模国土资源调查活动，多种房地产开发商违法工程将受到制裁，在未来一二年内，规范房地产业发展法律法规和政策将显得更为严格；培育和规范房地产交易市场具体法规和政策，将顺应市场需求而出台，这些政策法规将关键对公房和经济适用房上市交易实施措施进行具体要求，而住房交易市场深入开放也将为政策调整内容之一；
刺激消费政策将得到延续和引伸，各项优惠房地产交易税率政策、银行贷款优惠率政策等全部将在未来得到延续实施，为刺激一些层面消费需求政策显得更具针对性；为推进住房地产业现代化发展，相关住房建设整体质量（计划、设计、施工、功效、环境、管理）评定标准亦将出台，信息科技在住宅现代实施过程中将深入深入；
伴随中国跨入世贸组织，为适应国际化房地产业发展，政策已将由之而作调整，从而使得入世给房地产业带来机遇得到充足利用。

第二章 房地产业发展趋势
房地产业，作为包含一个国家宏观投资形式，包含全社会家庭直接利益、生活方法、基础价值复杂行业，肯定受到“国际标准”制约，受到全球共同价值观极大影响。
一、全国市场和国际化基础
全球化发展步骤，是从“经济一体化”开始，基于产品、资金、技术、人员等主流开始，逐步扩展到人类社会其它领域一体化进程，世界是从“物质标准”逐步趋同，发展到价值观趋同，WTO将深入推进全球经济一体化进程，中国房地产业已经含有了走向国际化基础，中国房地产业走向国际化是肯定。
二、生活方法共同标准
所谓“现代生活方法”，其实是一个综合价值体系集中表现，其含有自由、开放价值特征现代生活方法，是全世界各国人民共同追求、优异、更符合人性生活价值观念，含有强烈时代性和国际性；房地产产品鄙人遵照或表现“国际化生活方法”基础价值发觉；
三、国际化进程加速
中国房地产业界，尤其是深圳市房地产，早在上个世纪末，就把眼光投向世界，向世界各地学习一切好建筑方法、小区风格、文化表现等，和交流、借鉴优异房地产开发经验和管理经验，中国已经加入WTO，立即深入推进中国房地产业国际化进程发展，加紧这一进程全方面深入。

第三章 海南省市场分析
一、海南省多年经济发展
1、总体经济增加幅度高于全国平均水平
全省经济增加加紧、综合经济实力深入加强。去年共完成GDP 566.05亿元，按可比价格计算，比上年增加8.9%，增幅高于上年0.1个百分点，经济增加高出全国平均水平1.1个百分点。其中：第一产业增加值200.28亿元，增加9.7%，对经济增加贡献率41.4%；第二产业增加值131.18亿元，增加8.7%，对经济增加贡献率19.3%；第三产业增加值234.59亿元，增加8.3%，对经济增加贡献率39.3%。
表一：全省多年GDP总值（单位：亿元）

表二：三产在GDP中所占比重

2、建筑业和固定资产投资稳定增加
l 建筑业保持增加
全社会建筑业增加值完成40.13亿元，按可比价格计算，比上年增加6.2%。其中：房屋建筑施工面积453.5万m2，增加4.2%；房屋建筑完工面积205.5万m2，增加5.3%。上缴税金1.99亿元，增加7.2%。
l 固定资产投资保持稳定增加
整年全社会完成固定资产投资206亿元，比上年增加6.5%。其中：基础建设完成投资140.5亿元，增加6.4%；更新改造完成投资10.6亿元，增加8.2%；房地产开发完成投资12.5亿元，增加21%。
表三：全社会固定资产投资总额 （单位：亿元）

二、海南旅游产业发展现实状况
1、国际、中国旅游业现实状况
国际旅游业在20世纪开始蓬勃发展。世界旅游组织相关统计资料显示：全球跨国旅游达6.98亿人次，比1999年增加了7.4%。估计分析，到，全球接待跨国旅游者将达成16亿人次，国际旅游消费将达2万亿美元。从到间旅游年均收入增加将达6.7%。这些资料显示出了旅游业在全球和各国经济发展中潜力。
中国旅游业在旅游总收入达4519亿元人民币（约合550亿美元），比上年增加12.9%，入境游人数达8344万人次，比上年增加14.6%，旅游外汇收入达162亿美元，比上年增加15.1%，相当于当年全国外贸出口创汇6.5%。中国旅游人数达7.44亿人，比上年增加3.5%，旅游收入达3175亿元人民币（约合380亿美元）比上年增加12.1%，为世界第五旅游大国。
据世界旅游组织最新展望汇报称：到，中国将成为世界旅游一个关键目标地和客源国，接待境外游客由现在十二个月5000万人次增加到1.73多亿次，旅游业收入增加幅度将极为可观。
中国已把旅游列为第三产业中新兴产业首位。旅游业“十五”计划和到远景目标纲要所提“十五”总体目标为：到入境游人数8500万人次，旅游外汇收入220亿美元，中国游人数将达11亿人次，旅游收入达5000亿人民币（约合610亿美元），总收入为7500亿元人民币（约合910亿美元）相当于全国GDP5.8%。

2、 海南旅游市场发展现实状况
海南岛作为旅游胜地在中国享受极高著名度，发展旅游产业潜力很大。现在海南已成为备受国人青睐旅游目标地，在中国已树立起奇特热带海岛目标地形象。其自然环境和热带气候，为相对严寒华中、华北、东北、西北等地域游客提供避寒休闲好去处，来海南旅游人数已达1124万人次。海南在港、澳及台湾著名度也较高，但来游人数近两年有下降趋势。
在国际市场上，海南在亚洲范围内享受一定著名度，尤其是日本、韩国及马来西亚“利基”市场（指面对少数人专门市场），不过来访人次仍然极少，为45.7万人次。
3、 海南旅游资源利用及旅游产品开发觉实状况
海南在地理面积较小岛屿上聚集了丰富旅游资源，已被证实这些资源对国际游客是颇有吸引力，并已早在过去计划研究中就得到了认证。但海南和有着相同旅游资源并已得到成功开发旅游目标地来比较，如美国佛罗里达、欧洲地中海地域、夏威夷等地。海南单个旅游产品尚不含有足够独特征和之相匹配。
海南旅游资源利用和旅游产品开发从质量来讲喜忧参半。首先海南有达成国际水准高端旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了本身历史、文化旅游价值，在周围也不盲目兴建部分大规模辅助性旅游吸引物，对以后发展新旅游产品很有借鉴。同时海南也有质量低下旅游产品，关键集中在旅游路线周围地域（即东部走廊），很多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发烧开发商手下败笔，加上设计不新奇，保养不到位，故难以维系运作，徒留下“烂尾”建筑。值得庆幸是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路多个地点，还未泛滥成灾。更关键是，海南未受到盛行城市盲目扩展（在较为发达内陆地域相当普遍）负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，尤其是三亚在很大程序上保留了一个内缩型城市结构，仍保留有广大未开发后备区域（山丘或开阔乡野），给游客提供了赏心悦目标田园风光和热带景观，使游客有一个属地感和亲切感。

4、海南旅游产业发展定位
① 海南发展旅游产业资源优势
海南岛总面积3.5万平方公里。岛礁及其海域，约200多万平方公里，约占南海海域面三分之二。其靠近港、澳和珠江三角洲，该地域经济增加速度居全国首位，将会也成为海南关键客源市场。
海南气候宜人（能为气候严寒地域游客提供理想避寒胜地），生态环境趣味盎然，山区有茂密热带雨林，海里有丰富多彩海洋资源，岛上四处展现出别具特色热带海岛景象。其独有热带海岛旅游资源，能为游客提供一个少有度假体验。将能够在开发可连续旅游方面发挥关键作用。

② 海南旅游产业发展定位
国家旅游局把全国分为7大旅游发展区域，海南独占其一，足见国家决议层对海南旅游寄和厚望，海南岛是中国最有条件发展度假旅游省份，它担负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变历史重担。
“海南，中国和西方在此相会”，作为亚洲首屈一指休闲目标地，海南拥有独具特色、高品质滨海度假设施，能提供很多和众不一样、多样化旅游吸引物和旅游活动。在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。

5、旅游市场组成及发展趋势
伴随大家可支配收入连续增加，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群关键来自中国大中心城市中产阶层，而她们将形成新旅游产品关键基础市场（见下表）。海南省旅游群体多样化，而且有向高端群体（即高收入、高学历、高职务社会主流群体）发展趋势。到海南旅游客流量以年17%增加率在递增，几年以后将会有相当数量高端人群来此生活、休闲、度假，所以就必需有对应符合其身份居住场所，有满足这个群体生活工作、通信、保健、医疗、休闲、娱乐等各方面需求各类场所、设施。旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体需求取向将代表并决定未来旅游市场发展趋势。海南独有热带旅游资源伴随每十二个月1000万登岛人次亲身感受和传输，所产生影响力是任何宣传媒体所不能比拟。只有超前考虑立即到来海南度假旅游热，建造规模化符合海南省计划及特点、达成国际水准大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够聚向力来吸引到三亚度假居住社会主流群体。
北京、上海、广州在海南旅游市场组成情况（据不完全统计）

地 区
人均年消费
假日出游增加率
家庭旅游
海南度假人均消费
到海南人次
喜爱项目
北 京
9163元
15-20%
70%
3000元
20万人/年
滨海度假
上 海
10000元
10%
50%
2500元
50万人/年
滨海度假
广 州
9126元
14%
50%
元
80万人/年
滨海度假

6、海南分时度假和产权酒店现实状况及发展
（1）分时度假产生条件及现实状况
l 全国旅游产品结构性调整，促进海南由单纯观光型向观光度假型 转变。1992年中国同意建立了12个国家级旅游度假区，对应产生了很多新度假产品，但总体度假产品开发水平还不高，度假旅游产品对国外度假旅游者吸引力还不大，极需深度大力开发。

l 全国涉外旅游饭店平均出租率较低，经济效益逐年下降，1994
年为62.2%，截止1998年平均为51.67%，1999年略有回升（53.4%），但整体效益继续下降，98年客房总数上升到76.5万间，增加88%，营业收入797亿元，增加了45%，平均每间收入10.4万元，仅相当于1994年77%。

全国涉外酒店经营情况态势（1989—1999年）
90

80

70

60

50
A、 A

40

30

20
B

10
C

0

1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
注：A曲线为客房出租率（%）
B曲线为客房数（万间）
C曲线为营业收入总额（坐标数×10亿元）
l 全国房地产积压严重，全国1998年底商品房空置面积8783万 M2，沉淀资金6000亿元左右。房地产积压和接待设施出租率低大背景为分时度假发展发明出良好供给条件，和发达国家分时度假产生发展背景类似，企业可经过房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟形式，低成本发展分时度假。
l 国民经济收入水平提升，休假日延长及休闲观念形成是度假旅游在中国高速发展两个关键条件。据统计全国城镇家庭人均可支配收入实际增加率1985年为60.4%，1998年为229.9%（以1978年为100）达成5425.1元。另国务院调整节假日制度后形成整年3个7天长假，已成为中国“旅游黄金周”对刺激假日经济发展，作用十分显著。仅“五一”旅游黄金周期间，全国共接待旅游者7377万人次，过夜人数、时间人均延长0.35天，形成度假旅游倾向显著。
l 因为中国经济连续高速发展，在中国形成一个含有一定规模高收入阶层，这个高收入群体，紧跟国际时尚，讲究生活质量，这个群体代表主流社会，已完全含有购置分时度假产品经济实力。即使这批高收入者平均住房建筑面积均已达百平方米以上，但投资房地产投资意向有着较高百分比和意识，这个高收入群体，就是发展分时度假关键基础潜在购置者，她们是中国中产阶级阶层，是发展分时度假需求源，关键分时度假产品消费者。

7、海南省分时度假、产权式酒店情况
A：康乐园度假村
该酒店属海航集团旗下产权酒店，海航为发挥其空中优势，以带动地面发展，实现空地嫁接、产业组合战略构想，大举涉足旅游业，在海航园内通航城市建立全国性连锁酒店，并和国际化经营管理接轨。日前，以五星级康乐园大酒店第四期工程项目作为试点，推出“康乐园度假村产权式酒店”即是海航集团涉足旅游业重大举措。该项目充足借鉴了海南已推出两个产权式酒店项目标经验和中国其它产权式酒店运作实践，依靠海航品版优势及康乐园大酒店来良好经营业绩，着重突出“旅游度假投资”概念，精心打造全新内容而富有特色精品。同时按上市企业规范、透明操作模式进行运作。同时利用毗邻康乐园大酒店优势，充足利用其管理经验及硬件设施。
B：海南华夏之旅分时度假网络
华夏之旅分时度假交换网络是中国本土首家大型分时度假交换机构。于6月在海南召开新闻公布会，并于当年7月在乌鲁木齐中国旅游交易会上正式推出。华夏之旅针对休闲度假旅游和商务旅行，设计了一个能在全国范围内进行自由住宿造反系统，并建立了广泛业内联络，拟将全国各地酒店或度假村组成一个规模庞大分时度假交换网络体系。其交换网张关键就是为消费者提供实惠分时度假产品，并为中国星级酒店或度假村开房率偏低现实状况寻求出路。

海南省已加盟华夏之旅交换网络酒店有26家。其中四星级8家、三星级18家、外省36家。华夏之旅正在以海南省为海南省为基地，并在全国范围内建立起广泛网络。

第 四 章
项 目 分 析
一、 “产权式酒店”经营管理模式分析
1、分时度假基础概述
2、产权式酒店基础概述
3、分时度假及产权式酒店发展及趋势
二、 项目SWOT分析
1、项目概况
2、优势点(S)
3、不足(W)
4、机会点(O)
5、威胁点(T)
三、 项 目 三 大 卖 点

第 四 章
项 目 分 析
一、项目经营管理模式
——“产权式酒店”阐诉
1、分时度假基础概述
Ø 分时度假含义
分时度假（Timeshare）是指投资者（游客）在度假地购置部分时段酒店（度假村）产品使用权，并可经过交换系统对不一样地点同类酒店（度假村）产品使用权进行等值交换。现在国际上通行通例是：将一处住宿设施（酒店、公寓、度假别墅等）住宿单元每十二个月使用期分为52周，将52周中51周分时销售给投资者游客，每位购置者在约定时段内每十二个月享受在这一标准酒店住宿单元中住宿一周权利。
Ø 分时度假国际认定
分时度假实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间一个中间产品，一个旅游酒店产品新态势，一个新旅游产品。分时度假为国际社会所广泛接收定义是基于两个法律要求内容，一是美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（以下简称“法案”）；二是欧洲《欧盟分时度假指》（以下简称“指令”）。令
Ø 分时度假法律内涵
以上《法案》和《指令》中对分时度假定义全部从法律上做了具体规范，其定义关键要素包含：
（1）对协议使用期做了具体要求即3年以上酒店产品使用权；
（2）预付款约定，即：使用前一次性交付约定款项，以取得约定时间和时段使用权；
（3）享受使用权最低天数，如《指令》要求为不低于7天；
2、产权式酒店基础概述
（1）产权酒店含义
产权式酒店作为一个全球化旅游投资工具及一个新旅游产品，是欧美中产阶级兴起后产物，由瑞士企业家亚力山大·耐首先提出（Timeshare Hotel）即“时权酒店”概念。产权酒店是分时度假产品一个特殊模式，一个分支演变，是指投资者（游客）买断某一部分酒店单位产品全部权，除部分时间自己使用外，统一将其它时间住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润经营模式。
（2）产权式酒店产品取得
产权式酒店产品取得国际上通行作法是根据房产品种操作，即：交付首期款购置一定单位产权酒店产品，同时确定自己使用时段（通常为21天），其它时间则交酒店管理企业做为酒店统一经营，每十二个月酒店经营收入，单位产品取得利润则用于支付产权酒店单位产品分期付款之费用，通常在10—后即可取得产权酒店单位产品产权。
（3）产权酒店产品法律内涵
因为产权酒店是分时度假产品一个特殊形态，虽在《法案》和《指令》中均未专门明文要求，但它已发展成为旅游发达国家和地域最受中产阶级和企业集团青睐旅游产品投资方法之一。它含有以下法律特征：
i. 产权酒店产品含有产权概念，每位业主（投资者）拥有固定单位产品全部权。
ii. 业主和酒店经营者是委托经营法律关系。
iii. 在业主未付完金融部门贷款之前，单位产品全部权并不属于业主 而处于一个被抵押法律关系。
3、分时度假及产权式酒店国际发展轨迹及趋势
（1）全球分时度假地及会员总量分析
l 全球分时度假地及会员总量比较和发展
现在，全球约有5200个分时度假地分布在各地域，分时度假消费者大约有400万—500万人，共拥有700万个标准单位分时度假产品。1998年全球分时度假业总销售收入超出60亿美元。1985年—1998年间，分时度假以年平均10—15%速度快速发展，是旅游业当中增加速度最快领域之一。其中分时度假地数量平均年增加14%，会员数量年均增加15%，分时度假产品数量年均增加率为15%，即使1994年以后分时度假业增加速度有所放缓，但仍保持很好成长态势，整体分时度假业增加速度远远高于旅游业整体年均增加4%，和饭店业2%增加速度。 表一 全球分时度假业发展情况（1985—1998年）
年
份
会 员 数
（千 人）
分 时 度
假 地 数
当 年 销 售 产 品 （千个）
累 计 产 品 销 售 量（千个）
会 员 人 均 拥 有 产 品 数
销 售 额
(百万美元)
标 准 单 位 产 品 售 价（百 万 $）
85
1774
805
245
1225
1.52
1580
6449
87
1822
1125
280
1745
1.55
1940
6929
89
2132
1530
395
2470
1.61
2970
7519
91
2687
2070
440
3315
1.60
3740
8500
93
3653
2760
530
4345
1.57
4505
8500
95
4355
3744
683
5283
1.41
5123
7503
97
4840
4532
710
6669
1.47
5710
8046
98
5156
4998
735
7404
1.48
6125
8334

资料起源：RCI,美国经济组织,TTI
l 分时度假发展速度改变及分析
从上表统计资料可看到，伴随全球分时度假产业日趋成熟，在多年来发展速度有所放慢、减缓。尤其是1994年以后，增加速度显著下降。以下表所表示：
分时度假业增加速度改变情况（1985—1998年）
年份
项目
1985—1998年
1994—1998年
1997--1998
分时度假地
14
6
5
会 员
15
12
8
年销售额
15
13
7

资料起源：RCI、AEG、TTI、
分析：即使1985年以来分时度假地年均长速度为14%，不过1994年以后增加速度大幅放缓，年均增加率仅为6%。不过分时度假地平均规模据统计却在不停增大，这关键是因为大型开发商和经营商进入这一领域并坚持发展大型综合度假地结果。从全球范围来看，分时度假地平均为拥有36套住宿单元，1998年新建设分时度假地平均规模为62个住宿单元，最大40家开发商所开发分时度假地平均规模则高达110个住宿单元。
另外值得注意一个特征是，每个消费者拥有分时度假产品数量有所增加。1994年，平均每个会员拥有1.44个分时度假产品，到1998年这一数字增加到1.48个。
关键原因是：
① 新购置产品用户倾向于一次购置多个产品；
② 老用户因对产品较满意增加购置新产品。

l 全球不一样地域分时度假发展情况
美国是分时度假业最发达国家，到1999年中期，美国境内共有约1670个分时度假地，占全球总量32%；欧洲紧随美国以后，是分时度假业第二大发达地域。截止1999年中期，欧洲共有1355个分时度假地，欧美两地相加占有全球分时度假地总量60%。
全球分时度假地情况（1999年中期估算）
国家 / 地域
分时度假地数量
占总量百分比（%）
美 国
1670
32.1
欧 洲
1355
26.1
南 美
375
7.2
东南亚/日本
350
6.7
中 美 洲
340
6.5
加勒比地域
200
3.8
南 非
195
3.8
加 拿 大
125
2.4
中 东
106
2.0
澳大利亚
100
1.9
其 它
110
2.1
未加盟交换系统
275
5.3
合 计
5200
100.0
资料起源：美国度假地协会
l 分时度假业新发展情况
1995年以来，分时度假业继续稳定发展，假如按分时度假地数量计算，绝对值增加数量最多是美国、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非发展速度超出了法国，排名列在全球第五名。在1995年—1997年3年间，这些国家分时度假地以年均3%--7%速度增加，全球1996年和1997年平均增加率分别为5%和6%。
多年来，全球分时度假业领域有一批新兴市场发展快速，如俄罗斯即使其境内尚没有分时度假地，不过却已拥有2万名以上会员，会员所购置分时度假产品多集中在西班牙一带。
全球分时度假前五名发展情况（1995—1997年）
国 家
1995年分时度假地数量
1997年分时度假地数量
年均增加率（%）
美 国
1468
1608
8.7
西班牙
405
445
9.0
墨西哥
273
294
7.1
意大利
157
172
8.7
南 非
136
154
11.7

l 亚洲分时度假市场情况
按现有统计资料显示，现在亚洲共有分时度假地260处，拥有分时度假产品国家有12个，现有分时度假住宿单元1.52万个，潜在分时度假住宿单元79万个，已销售分时度假产品53.2万个单位，占总量67%，共拥有分时度假会员20万人。
亚洲分时度假市场分布情况
国家及地域
度假地数量
每个度假地平均住宿单元数量
日 本
96
66
马来西亚
71
38
泰 国
38
46
印 尼
25
51
韩 国
18
133
中 国
17
41
菲律宾
11
62
中国台湾
6
43
其它（4国）
8
45
合 计
260
525
资料起源《未来分时度假产品经济影响》
能够看到亚洲分时度假会员即使仅占世界分时度假市场5%左右，总量很小，但多年来发展速度较快，且因为亚洲地域人口基数大，多年来经济复苏，稳定增加，所以也是含有很大发展分时度假业潜在市场，如泰国、印度尼西亚、马来西亚、中国等。
4、分时度假对旅游目标地经济影响
l 为目标地发明更多就业机会
因为分时度假地建立，不管是在建设中、经营管理中及运行维护中，全部将产生大量直接就业机会，如据最新调查表明，在20世纪90年代中期，分时度假业在美国新发明出了35000个直接就业机会，在墨西哥发明出了16000个就业机会。
l 分时度假产生了一批消费巨大旅游者
调查表明，分时度假旅游者总体消费比一般旅游者高出20%。
l 分时度假整体经济贡献可观
根据乘数效应，考虑到分时度假业在市场营销、销售收入、物业管理、税收等方面综合间接经济影响后，分时度假业整体贡献对经济影响会深入加大。如美国一个分时度假住宿单元会产生18万美元直接贡献，假如从更广泛范围进行测算，这一影响会更大。
l 分时度假使游客重游率增大
据调查显示，分时度假会员对某个目标地重游率远远高于通常度假游客，美国分时度假会员在未来中计划去分时度假购置地4.5次，而通常游客仅会来1.8次，这么将产生巨大反复消费，也节省了当地旅游部门大量宣传促销费用。
从以上情况能够得出结论：分时度假对旅游目标地经济将产生多方面主动影响。

5、中国分时度假业现实状况
l 分时度假业处于概念宣传开启阶段，南北发展不均衡
从中国分时度假实际来看，现在已经有了一批开展分时度假企业，从整体行业规范性、影响性及在旅游业、房地产业中所占百分比来看是很小，严格说还不能称之为“分时度假业”。不过因为是在90年代后期才在中国开始，所以起步较高，直接跨过了外国分时度假业较长探索阶段，进入到较高层次发展阶段。
20世纪90年代末期，中国酒店业对开展分时度假进行了早期探索，并加入国际最大分时度假交换企业RCI网络系统中。在97年版《RCI度假地名目》中，中国杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，并