景区营销策划方案样本.doc

Xx景区营销策划方案

上海新家坡解析
　　假如有些人问：上海什么样住宅最难卖？答案是：通常来讲就是高层住宅。环视今日申城市区，高层住宅鳞次栉比，而销售却普遍停滞不前。上海人似乎一直对多层住宅情有独钟，市中心房子，只要是多层，几乎全部不用担心销售业绩。然而，在寸土寸金、土地资源日益匮乏上海，发展高层住宅将是面临一个肯定趋势。那么，我们又该怎样处理这个无法回避难题呢？
　　1997年7月25日，新加坡发展银行置地集团所属上海新瑞房地产开发在徐家汇路1号制造局路口投资高层住宅小区－－上海新家坡园景苑开盘，在短短一周内售出百余户，三个月销售400户。
　　面对这么一个高价位楼盘所创出良好业绩，大家不禁要问：上海新家坡为何在高层住宅竞争猛烈市场中创下如此业绩？那么，就让我们仔细地研究一下其成功奥秘所在吧。
一、克服高层住宅固有顽症
　  先让我们回过头来仔细看一看上海人到底为何不愿意买高层？其实，上海人拿高层住宅和多层住宅相比，高层住宅似乎有几大显著劣势。
　　其一，高层住宅得房率显著低于多层住宅，这对精明上海人来说，当然是选择得房率高多层。
　　其二，电梯问题。电梯一旦损坏或停电，会给大楼居民带来极大不便。
　　其三，高层住宅房型和朝向不如多层住宅。
　　高层住宅因为为了做到明室、明厅、明厨、明卫并兼顾多种房型朝向尽可能全部朝南，就肯定使房型轻易出现不规则形状，朝向也往往做不到套套朝南。而多层住宅房型通常全部比较方正，且朝向为朝南。但在上海新家坡，能够说正是克服了这些高层不利原因，才取得今天业绩。
　　首先，上海新家坡房型设计，在格局上做到功效明确、动线合理，使得在有限空间里，多种生活功效区能有机地结合在一起，又不浪费，这么一来，优越房型设计填补了高层住宅在得房率方面劣势。
　　其次，在电梯关节上，上海新家坡为住户提供是尽可能高级全进口电梯，速度为2.5米/秒，并确保运行质量。在电源上，配置有两路供电系统，确保在停电时电梯能正常运行。
　　其三，上海新家坡房型，克服了很多高层住宅房型不够方正通病，做到房型基础方正。在处理朝向问题上，各户房型和小区绿色景观相对应，将原来部分朝向较差房型在景观上得到填补，巧妙地处理了一直困扰高层销售朝向问题。
二、开高层住宅风气之
　　上海市区高层住宅大致能够分为两类，一类是单体型建筑，即单独一栋房子；另一类则是小区型建筑，由多栋高层住宅组成。
　  对前一个单体型高层住宅来讲，其居住环境依靠原有地段，无法自我营造一个舒适居住环境。而小区型住宅，又往往因为缺乏良好小区设计，成为单体型建筑叠加，使得期望提升居住品质城市人望而却步。但在上海新家坡，使这一局面得以改观。上海新家坡小区经过了新加坡中央园艺精心设计，形成了一个高绿化小区美景，而且绿化也不仅仅是简单地种树种草，中央园艺作为新加坡著名景观圣淘沙设计者，基础是将新加坡园林造景经验移植上海，并结合了上海水土特征，使得上海新家坡成为市中心第一个真正花园住宅小区。同时，上海新家坡在小区里推行人车分道动线布局，充足表现了设计者以人为本居住理念，考虑居住环境安全和舒适。能够这么说，上海新家坡推出，完全开了上海高层住宅风气之先，由此它热销也就不足为怪了。
三、卖房子就是卖生活方法
　  上海很多高层住宅给人感觉是千一篇一律，雷同而没有特色高层就没有生命力，这正是很多高层难销症结所在。
　  上海新家坡热销，业内人士能够总结出许很多多原因和理由，诸如优异房型设计、25项VIP设施、人车分道合理规则、专业绿化园艺设计、ISO 9002物业管理等，但我们透过这些现象就能够发觉，全部这一切，其实全部是在向用户宣传一个高品质居住、生活方法。上海新家坡作为一个环境整齐花园住宅小区，经过多种媒体宣传和报道，已深深地进入了上海人心目中，也成为整日生活于这个嘈杂大城市大家对改变生活品质一个样板。上海新家坡也正是在这一点上深深地打动了上海人。
　  上海新家坡作为上海环线内一个高绿化花园小区，种植有43种植物，为此，上海新家坡还专门制作了一本如百科全书般“植物图鉴”，专门介绍这些植物，在上海楼市多种宣传资料中脱颖而出，极富感染力。上海新家坡物业管理由获ISO9002国际认证新加坡怡美物业负担，如此物业管理水准，在外销房中也不多见，同时，在还未交房之时就举行物业管理说明会，介绍物业管理理念和做法。全部这些，无非全部是在向用户宣传和塑造一个新加坡式生活气氛，这么洁净整齐安全生活气氛，怎不让购房者心动？
　　对房地产商来讲，卖给用户是一套一套房子，但在房子背后，是一个个家，对房子选择也是对家选择、对生活方法选择，上海新家坡热销再一次地提醒我们，房地产品不仅仅是地段和价格组成无生命一堆钢筋湿凝土，在建筑风格涵盖之下，代表了一代人对生活热爱和向往。
四、重视小区文化建设
　　小区文化建设是任何一个小区居住环境中不可或缺关键一环，已经有越来越多开发商注意到这个问题，不过，上海新家坡走在了前面。
　　通常来讲，总认为小区文化建设是交房、用户入住以后事，而上海新家坡在房子还未完工入户之前，已经开始了其小区文化建设。如邀请购房者去新加坡观光旅游，和准用户一起进行圣诞合家欢，举行室内设计展示会，举行新加坡美食节、新加坡风情节等等。经过这一系列活动，让购房用户感觉到，即使房子还未完工入住，但从购置上海新家坡那一天起，已经开始融入到这个漂亮小区大家庭中了。正是这么一个独特文化气氛，深深吸引了众多用户，使她们不仅仅自己购置，还介绍自己亲朋好友来购置，上海新家坡能连续热销，这也是一个不可忽略原因。
五、重视销售投入
　　今日高层住宅销售冷落另一原因是房产商普遍对销售投入较少。在台湾、香港，一个楼盘销售广告费往往达成总销金额3%至4%，甚至更高，只有有了一定数量广告宣传，才有可能占领市场、保持稳定客源。现在很多开发商在观念上普遍存在重建造轻销售观念，关键表现在，在盖房上舍得花钱，而在销售上却舍不得投入，只是随随便便找多个人组成销售部，弄一个小小售楼处，认为只要房子好，就能卖得掉，但看看上海新家坡，如此好产品，发展商还是在销售上花了很大资金，不仅成立了新加坡发展银行置地集团自己销售企业枣上海柏花物业投资咨询，负责销售和企划工作，在工地外专门搭建一个大型接待中心，还部署了喷泉、绿化。上海新家坡开盘阶段广告投放量也高于上海房产界以往一贯做法。上海新家坡有如此好业绩，这和大量销售投入是分不开。事实证实，要想取得高回报，就要勇于大胆投入。对销售投入滞后，是众多开发商一个亟待转变观念。
　回顾上海新家坡成功之路，我们能够发觉，高层住宅一样有着强劲市场，关键在于我们怎样去把握这个市场，上海新家坡正是因为发明了一个追求生活质量高品味小区，才取得用户青睐。即使上海各个高层住宅本身条件各不相同，但在怎样开拓销售热点方面，上海新家坡园景苑带给我们很多有益思索。

雨 打 芭 蕉
－－评上海新家坡市场营销
　　房地产营销是近几年来被子市场所重视，有些人说营销发展过程是从简单买卖到不动产推广，从不动产推广到名称化营销。应该说，从建立一个概念入手，展开全新名称化营销理念，从而构筑特有用户层，上海新家坡是一个极有代表性成功案例。
　　人类越来越孤独封闭，窗户栏栅将心灵阻隔在窄小空间，小孩只能趴着望着天空，想象对于她来说，或许是很遥远蓝蓝夜，蓝蓝梦，一幢幢林立住宅群将“人本论”孔子儒家精神弃之于千里之外。伴随市场呼之欲出和时代大背景下所孕育契机，DBSLAND枣新加坡发展银行置地集团登陆上海，DBSLAND了解上海现在家庭组成以一对夫妻，一个小孩两个老人为关键模式。孩子在家很孤独，老人年纪大且百分比高，小区内环境成为她们关键活动场所。带着市场和购房者声声叩问和殷切期望，DBSLAND在1997不遗余力地盛大推出了上海新家坡枣园景苑
　　新加坡式物业管理枣梦开始地方。
　　去过新加坡人全部会有一个美好回想，那里阳光、绿意、花香及整齐有序能够让全部人流连忘返。
　　DBSLAND深谙新加坡式住宅小区成功运作客观道理，带着对中国大陆深深牵挂，她们深知，能够把新加坡式小区模式引入上海，不管对DBWLAND还是对上海购房者来说，全部是一件能够载入史册大事。伴随市场深化和不停细分，DBS-LAND和新加坡中央园艺及怡美物业量体裁衣，不失时机推出了新加坡式物业管理漂亮小区。在这茫茫人海中，怎样才能算梦开始地方，在沪上楼市中，无人给其下过确切定义。然而，DBSLAND有着很清楚思绪，塑造了提升居住和生活质量全新概念。
　　发明上海营销贴心方法是上海新家坡根本。
　　DBSLAND要求每位购房者清楚地记得自己权益永远贯穿于购房始未，她们承诺“谁卖房子给你，谁也就等于把房间钥匙给你”，每位购置园景苑客人将不用担心到时有拖拉事情发生。
　　上海新家坡定时针对购房情况举行各项活动，使各位用户在还没成邻居前便成为好好友，让入住新家坡各位业主在交房入住之前就有一个默契，在这里共筑美梦开始。
　　良好销售业绩缘于“让用户买得称心，让用户住得放心”，这种主动销售服务精神，更证实了客房对上海新家坡园景苑充足信任和放心，使这个住宅小区销售量在全市名列前茅，成为1997年申城房市高层住宅销售处于低势下一个高点。
　　上海新家坡园景苑成功热销，缘于企业营销方案最优化。企业认为，和其花一百万元告诉她人自己将盖一座好房子，不如花一百万元去盖一座好房子。用心造出自己售楼中心，不仅表现出企业强大资金实力和雄厚规模背景，给购房者扎实感受，而且还营造出发展商独特超然艺术审美能力。一个小小售楼中心，就能部署得如此匠心独具，那么到了小区和房屋内部结构设计方面，肯定是会愈加超乎平常。
　　围绕着“以人为本”，以人最终需求为出发点。上海新家坡市场概念建立以人物说小说形式，一点点延伸出来，从儿童天真、可爱童年开始。因为每个做母亲全部期望自己孩子有一个健康生活环境，度过美好童年。上海新家坡15400平方米绿化和16项VIP设施、43种植部署，将会满足父母期望，使业主感到入住在这么美好环境中是她们最好选择。
　　成功创意是沟通用户心灵桥梁。系列促销活动又是一大特色，她们前后举行了上海新家坡正式开盘仪式、无偿送新加坡观光旅游、上海新家坡小区楼盘封顶仪式、盛大推出新年新家坡、新风情活动，和业主一起过圣诞，欢乐新年合家欢；推出“大户大贵”房型和OLS装横企业一起在贵全部饭店举行室内装潢设计展示会；在售楼处现场和香港嘉里工程企业举行室内装潢设计展示会等。上海新家坡枣园景苑能取得如此骄人业绩，确实很难得，这就是取决于两大原因：
　　第一、楼盘本身原因。包含地理位置、房型结构、配套及包装等等。
　　上海新家坡以其优越地理位置，高品质楼盘，优异物业管理来吸引用户另外，合理市场定位也是吸引用户另一个原因。房价伴随工程进度实施和小区著名度提升，一路上扬，形成了一轮有力升值行情，伴随楼盘外墙面完成同小区整个绿化到位，用户还将看到其投资价值，真正做到物有所值。
　　第二、营销方案制订及实施。
　　经过广泛深入调研，充足了解到本案所含有独特品质及和周围楼盘竞争，关键表现在以高品质、高绿化率、高质量物业管理为专题促销手段，辅以灵活付款方法和较高升值潜力。同时，制作了精美楼书和宣传资料，培训了一批优异营销人员，在市场中树立了良好企业形象。
　　上海新家坡成功营销，得益于充足地了解和把握市场导向，确立了新营销创意，就像雨打芭蕉，取得雨露滋润而茁壮成长。