智能化社区物业管理方案样本.doc

顺驰世纪城智能化小区物业管理方案

一、项目概况：
顺驰世纪城是顺驰投资集团开发建设高级智能化小区，占地面积17万平米，总建筑面积23.4万平米，分五期建设。小区分6个组团，建筑形式多样化：有四层至五层半砖混连体别墅，七层至九层带电梯小高层，五层至六层平层，五层错层，一跃二、三跃五跃层。现在已完成了四个组团建设，建筑面积近16万平米，36栋楼宇，可容纳1391户居民。小区绿化率高达40%以上，由美国泛亚易道企业主持设计，基础实现“四季常绿，三季有花”。小区配套齐全：水电双气、卫视、背景音乐、网络化服务、智能化服务。一组团为七层带电梯，共19部电梯，且6、7层采取变频供水。
小区实现了小区通讯智能化，安防智能化，并逐步实施管理智能化。其中，通讯智能化引进最新技术HFC数据通讯及电视两网合一，实现每户10M带宽高速入网，同时逐步建设100M带宽小区网站，为业主提供了交流、学习、娱乐平台。业主可经过网站实现网上购物、炒股、医疗、网上交费、VCD视频点播、家庭家电控制、NETMEETING网络会议等活动。安防智能化更包含了家居9道防线：1、周界红外对射报警系统；2、周界摄像监控系统；3、保安巡更系统；4、楼宇可视对讲系统；5、室内红外报警器；6、煤气报警器；7、门磁；8、紧急求援按钮；9、烟感报警器。业主可经过室内NDT智能主机轻松布防、撤防，实现家居安全。未来，伴随智能化加强，物业管理经过对设备远程监控，网上收取物业费、办公资料信息化，实现管理智能化。
二、项目管理服务整体构想：
在做好基础服务同时，落实一个模式，两项承诺，三个关键，六大方法。
一个模式：依据项目特点，逐步实现智能化管理模式。
在我们物业管理中将努力实施品牌战略和形象工程。落实企业“至诚务实，业主至上”服务宗旨。
两项承诺：
承诺之一：经过物业管理工作提供全方位服务，塑造业主新型生活方法；
承诺之二：以“国家示范”标准提供管理服务，并在三年内争创并达成国家示范管理小区。
三个关键：
关键之一：智能化及电梯等配套设施运行、维护和开发。
世纪城智能化设施、高层电梯、变频水等配套设施提升了住户生活质量提升了生活品位，和此同时它将造成服务观念、管理机构、管理方法现代化。以上配套设施要求技术难度高、操作严、规范广。我们在学习基础上，制订了科学合理，切实可行配套设施运行计划、设备养护和维修计划、确保多种配套设施有效运作。
关键之二：确保因管理原因造成治安事件发生率为零。
世纪城属滚动开发项目人员情况复杂治安情况不容乐观，而治安情况好坏关系到物业管理质量、绩效关键，所以我们依据世纪城智能化安防设置，结合我企业多年小区安防经验，确立了 “人防、技防相结合、全方面防范”整体治安思绪，我们相信经过我们管理能够确保世纪城因物业管理原所以造成治安事件发生率为零。
关键之三：装修期及日常管理期，环境优势维护及利用
世纪城建筑形式多样，对房屋结构保护是工作关键之一。在世纪城装修管理上，严格实施“有章可循，违章必究”装修管理方法，灵活利用多种手段，管理上讲情、讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在初始阶段。日常管理秉承易道企业小区园林景观设计，在小区中充足表现人和自然亲和相融亲情家园，小区中提倡“绿色环境保护”概念，对水、空气、噪音有效控制管理，发明“世外桃源”家居环境。
六大方法：
方法之一：智能化管理上，做到“三个到位”。
我们在充足研究智能化系统基础上制订了运行方案、维护方案，在具体操作上我们强调“三个到位”。一是住户培训到位。住户能否使用智能设施是降低管理难度，提升管理效率关键，为此我们对业主采取分期培训，使住户扎实掌握智能化设施使用方法，经过住户教育，让住户感受到智能化给生活带来益处，使之主动配合管理。二是专业技术人员到位和管理人员培训到位，派出技术人员到智能化成熟小区培训学习，另外我们要求全部管理人员、保安员全部要经过智能化培训。三是考评管理到位。对于专业技术人员、中控室运行人员进行业务知识考评，合格后方能上岗。管理中心依据运行管理设备维护、保养制度、规程，分系统分类别对所辖设备情况，所辖人员维修保养工作质量进行定时检验和评议，发觉问题，查找原因，采取纠正方法，达成智能化设备设施完好。
方法之二：治安管理上，利用现代化科技手段“三防”结合，确保安全。
世纪城智能化程度高，功效包含面广“三防”结合是我们基础治安思绪。“三防”即是人防、物防、技防相结合。“人防”是由管理中心统一指挥调度，强调多重组合，即流动岗、固定岗相结合，全方面防范和关键防范相结合。物防上采取通透式围栏，围档等手段提升防范能力。在充足强调人原因前提下，以技防为主，利用智能化保安设施，如闭路监视摄象、周界红外线安防系统、门禁、电子巡更等，结合统一管理快速调度，确保治安防范万无一失。
方法之三：装修管理
装修管理上，我们强调预防为主，有错必究，预防上我们狠抓宣传培训，对住户装修单位和职员进行装修制度，装修要求等方面培训，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，在装修过程中加强巡检、纠正违章、提醒注意事项，将装修违章消亡在萌芽状态，一旦发生违章装修，我们首先晓之以理动之以情，用情理手段处理，利用情理手段处理不了将借助政府相关职能部门权力来处理，确保房屋功效正常使用。
方法之四：精心养护小区园林绿化及喷泉，加强小区环境文化建设和环境保护建设。
依据易道企业小区园林景观设计，我们将保障小区环境清洁，养护小区园林绿化，喷泉，并对小区噪声、水质、空气等环境保护要素进行监测，全方面加强小区环境文化和环境保护建设，并在此基础上做好各项工作。第一，维护已经有园林绿化，实施由地面向空中延展立体式绿化工程。第二，关键处理喷泉养护问题，制订喷泉养护管理要求，有日常喷泉养护方法和紧急处理保质方法，表现环境保护方法。我们已将花卉进行登记造册，并制订了全方面环境管理方案。我们深信经过我们努力和科学管理，世纪城将成为规范示范绿色环境保护小区。
方法五：提出36524服务，即365天二十四小时全方位服务，业主可在任何时候，拨通管理中心电话，享受全天侯服务。
方法六：发挥优势，降低成本
发挥顺驰规模优势，实施对电梯、保安等方面专业化管理，物业管理行业向专业化方向发展是市场选择和时代要求，在世纪城管理上。针对智能化程度高、机电设备多、电梯多等特点，设置专业人员管理。借助企业专业管理，技术支持，严格实施设备运行标准，制订作业指导书，逐步实现机电设备养护、电梯养护、 保安、绿化、保洁等方面专业化管理和服务，在确保服务质量前提下，降低管理成本。
三、质量目标：
根据企业提出战略目标，逐步达成规范化、专业化，使业主满意率达成100%，实现0%投诉。具体服务承诺及质量确保方法以下：

序号
指标名称
国家及天津市标准
服务承诺标准
服务质量确保方法
01
房屋完好率
98%
99%
制订维修技术人员专职负责区域巡查，建档统计，确保外观整齐、无破损立面，房屋无改变使用功效，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02
房屋零修、急修立即率
99%
100%
急修、零修接到维修通知，立即赶到现场。零修现场立即完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式处理，并根据《维修回访制度》进行回访统计、质量跟踪
03
维修工程质量合格率
100%
100%
分项监督检验，结合部位，严格把关，根据工序维修到位，杜绝二次返工
04
保洁率
99%
99．5%
由专职保洁员进行保洁，并实施巡查制度，建档统计，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05
绿化完好率
95%
99%
制订专职绿化员负责维护，并实施园艺师直接负责巡查制度，建档统计，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象
06
道路、车场完好率及使用率
95%
99%
制订公用设施管理员进行维护，实施巡查制度，建档统计，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07
化粪池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程维修部清理疏通及维修计划按对应作业规程实施，有检验、统计，达成排放通畅，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08
排水管明暗沟完好率
95%
99%
维修工作依计划定时检验，发觉问题立即维修，达成排水通畅无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09
路灯完好率
95%
98%
维修工每日检验，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10
停车场、自行车棚完好率
98%
99%
每日检验，随坏随修，达成车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整齐，设施完好无损
11
公共问题设施和小品雕塑完好率
95%
99%
每日检验，发觉问题立即维修定时按计划实施维修、维护工作，确保使用功效，保持外观造型完好无损
12
小区内治安案件发生率
年1‰以下
年1‰以下
实施二十四小时保安巡视制度，设置二十四小时报警中心，充足利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合治安管理，确保小区居民人身财产安全
13
消防、智能化设施完好率
98%
100%
每日巡检和定时保养相结合，确保设施设备完好无损，各项统计齐全
14
火灾发生率
年1‰以下
年1‰以下
加强防火宣传教育和防患方法，配齐消防器具，经过消防检验，发觉隐患立即处理，并组织强有力兼职消防队伍
15
违章发生率
1‰
1‰
建立巡视制度，对区内各类违章经过巡查，发觉问题立即处理，对违章现象跟踪管理，建档统计，经过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16
违章处理率
95%
99%
17
住户有效投诉率
2‰
1‰
按政策要求做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，立即为住户排忧解难，投诉处理有统计，有回访
18
住户投诉处理率
95%
100%
按政策要求做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，立即为住户排忧解难，投诉处理有统计，有回访
19
管理人员专业培训合格率
90%
100%
管理人员持证上岗，培训和自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考评、培训统计，确保人员较高专业素质
20
维修服务回访率
95%
99%
建立严格工作制度、回访制度，做好回访统计、工作统计、上门回访和电话回访结合，业主满意、文明服务
21
居民对物业管理满意率
95%
98%
采取现代科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中立即搜集住户需求信息，尽可能满足住户需要，和住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22
档案建立和完好率
98%
100%
多种档案资料专员管理、分类存放、检索方便，确保档案资料齐全
23
管理费收缴率

根据要求收取，杜绝私自提升收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
四、管理中心组建：人员构架及分工
物业处经理：1人

经理助理（兼财务）：1人

管理中心：7人

保 安：35人
保洁26人
维修14人

售楼处保安：2人
水电暖8人
智能2人
电梯4人
样板间7人
外 保：5人
内 保：10人

㈠ 物业处各岗位职责
1、物业处经理岗位职责
A、 应主动配合、支持企业正副总经理和管理部、财务部监督、检验工作；
B、 悉并实施各项相关政策、法律、法规及企业各项规章制度；
C、 领各岗位人员进行小区验收，做好小区各项管理工作及经济核实工作，完成企业下达经济指标；
D、 做好职员管理工作，检验各岗位人员完成任务情况；
E、 激励职员主动学习专业知识，注意选拔有潜质职员，对业绩差人员提出调整或给处分意见；
F、 关心小区管委员会建设，并接收管委员会监督，共同搞好管辖区各项工作；
G、 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好对应工作及其它上级交办工作；
2、经理助理岗位职责
A、负责本中心职责范围内工作策划、指导、监督、把关；
B、负责每个月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C、负责对本中心职员各类考评；
D、向管理处经理提交各岗位用人计划；
E、接待来访住户，对住户投诉立即处理；投诉处理率99%；
F、熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线走向；多种设备操作方法，公共设施养护措施和常见故障、常见维修方法；督促本中心工作人员立即收缴管理费，收缴率达预定目标；
G、关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理要求；
H、 每日巡查小区，检验各部门工作，发觉潜在问题立即安排处理，并加以改善；
I、 负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3、保洁主管岗位职责
A、依据小区环境计划，制订小区环境整体养护年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到职员之间任务划分清楚，责任明确，检验考评标准公开，奖惩兑现；
C、负责定时组织职员培训，提升职员政治素质，业务技能和工作效率；
D、常常巡视检验职员现场工作情况，随时掌握小区内绿化情况和清洁情况，必需时到现场督导职员操作；
E、对小区内多种环境标识牌及人文景观部署等提出合理化建设性意见和见解，提升小区环境文化品位。
F、定时开展小区消杀工作，并严格根据消杀计划检验和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
4、保安部主管岗位职责
A、 负责保安人员上岗培训和职业道德思想教育宣传工作，不停提升保安人员专业素质和责任心；
B、 制订业务培训计划，按计划定时组织专业训练，并做好统计；
C、 严格实施多种安全管理规章制度，维护管辖区正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接收物业处和辖区派出所监督指导；
D、 负责辖区治安、消防、交通车辆管理工作；
E、 负责辖区消防组织工作、检验、监督消防设备运行及消防设施、设备、器材维护保养工作，确保每位保安人员全部能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火方法、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能立即发觉火险、能扑救火情。
F、 负责保安部日常工作安排，出勤考评，合理调配人员，坚持白天和夜间定时查岗制度；
G、 定时巡视，对发觉各类事故、事件隐患立即制订处理方法并督促落实，碰到突发事件时以身作责，组织处理；
H、 负责和派出所联络工作，做好辖区安全防范工作；
I、 负责水体周围安全防范，杜绝恶性事故发生。
5、工程维修部主管职责
A、 负责小区公用设施、设备运行、保养、维修、安全检验工作安排和落实；
B、 组织参与设备大、中、小修，制订计划，负责职员专业技术培训；
C、 负责制订设备、备件采购计划，报财务采购；
D、 做好各项统计，搜集整理设备技术资料及维修保养统计，做好设备台帐工作；
E、 参与违章纠正工作，立即发觉和阻止违章建筑和施工；
F、 负责用户对本部门工作投诉处理，不合格服务处理，纠正和预防方法实施，跟踪检验；
G、 负责职员考评工作，立即上报本部门考勤；
H、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
㈡、人员配置和人员素质要求
世纪城物业管理用人标准为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必需是一专多能，实施一岗多职，相互协作，表现团体精神。（人员实际配置以具体管理范围而定）
五、常规服务提供控制：
物业管理将政策和法规为理论数据，寓管理和服务之中，建立小区服务体系。为住户提供全方位二十四小时智能化管理，服务项目展现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（协议服务）委托性特约服务（非协议零星服务）和经营性多个服务（全方位、多层次综合服务）。
1、 房屋及设施设备管理
1） 房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包含：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。
房屋建筑维护管理实施“管养合一”关键落实在以下多个方面：
A、工作主动性
管理责任人和物业处相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，实施房屋修缮标准、相关工程施工技术规范、健全档案统计、保持房屋正常使用功效和完好。工作多样性
B、工作多样性
依据房屋完损情况、季节改变、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、关键修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户不一样需求和所处特定条件采取有针对性服务方法。
2） 共用设施、设备管理
范围包含：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不一样设施、设备进行不一样维修管理，实施对应工作质量标准，建立设施设备管理帐册和关键设备技术档案，落实定时检验、维修、保养制度多种运行统计齐备。达成设施设备齐全、功效正常、运行良好。
3） 市政共用设施和隶属建筑物、构筑物养护和管理
范围包含：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、喷泉等。依据市政府共用设施和隶属建筑、构筑物类别不一样，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程验收制度、积累相关技术资料。对于有些专题类别，制订专业管理方案并实施。经过有序工作使其达成功效正常、通畅，水质达标、基础完好。
4） 智能化设施设备
范围包含：楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能NDT报警系统，报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、电子巡更系统等。
依据智能系统组成、分系统设备组成情况，建立起适合世纪城智能系统、操作性强管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备档案管理、智能系统运行管理、系统维护保养管理、设备维护保养工作质量检验及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充足利用现有资源，提升智能系统功效，经过严格管理确保智能系统运作正常。
A1、修订、完善智能系统管理制度
A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：
一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及隶属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。
二类设备：监控中心室外智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求援按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。
A1.2、建立设备管理责任制
——监控总值班室人员负责一类设备运行操作、维护保养和故障处理。
——维修部负责室外二类设备设施定时巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施故障维修。
——物业处负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施，降低错误操作和误报。
A1.3、建立健全各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：
——岗位职责
——运行管理制度（值班要求、交接班制度、设备操作规程、设备巡检
——设备维护、保养管理制度（设备日常、定时维护保养规程、设备维护保养检验制度、设备大修改造、管理程序）
——工作程序（报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾坏处理程序、事故处理程序）
——设备档案管理制度。
A2、管理前期介入，重视人员培训
在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，努力争取尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及连续在职培训。
A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面培训。
A2.2、对监控室人员、维修部人员、物业处相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检验保养方法等方面培训。
A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周围红外线对射仪、停车场设备设施使用操作方法，各类事件处理程序等方面培训。
对上述人员分阶段考评，确保以后工作质量。
A3、智能系统设备档案管理
由物业处负责设备档案建立、技术资料搜集、整理、归档。
——监控室人员配合相关工作。
——设备分类及编号。
——建立设备台帐和卡片。
——建立设备技术资料档案。
——定时进行设备核查（年度）。
A4、智能系统运行管理。
A4.1、监控中心主机设备运行
监控总值班室值班人员负责确保系统正常运行、操作。
A4.1.1严格实施相关作业指导书要求（岗位职责、工作方法、运行操作规程）
对各设备进行操作和监视、分系统定时检验和统计各部分、各监控点工作及运行状态。定时对各类信息、数据进行系统分析，形成日、月报表，发觉异常立即处理。
A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求援、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，立即处理各类事件并做好统计。
A4.1.3每日定时查看巡更报表，发觉问题（如保安未按时巡更签到或巡查路线有误等）立即通知当班保安领班或主管，并统计处理情况及结果。
A5、系统维护保养管理
智能系统设备维护保养分日常维护保养和定时维护保养2个方面。日常维护保养关键是巡视检验和清洁方面工作；定时维护保养包含性能状态、检验、系统试验和计划性修理内容。
A5.1、系统维护保养实施计划制订
监控中心、维修部分别按责任划分，依据相关设备维护保养规程和设备具体情况，制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划，并确定设备维护保养责任人。
A5.2设备维护保养计划实施
做到：按期实施、认真统计、发觉问题、立即处理。
——监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备日常维护保养和定时维护保养工作。
——维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备、设施等）日常维护保养和定时维护保养及传输线路定时巡检工作。
A5.3设备维护保养工作质量检验
物业处经理助理、维修部主观、监控中心责任人依据《设备管理》程序和《设备维护保养、检验制度》，分层次、分系统、分类别对所辖设备情况，所辖人员维修保养工作质量、进行定时检验和评议，发觉问题查找不合格原因，采取纠正方法，并跟踪改善情况，对其所辖人员设备维护保养工作质量评议作为考评依据，改善工作质量目标。
A6、设备维修管理
设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺点部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏部分进行针对性修理。两种维修方法使用确保了设备最好状态。
2、 环境卫生管理
在世纪城我们遵照“高标准、严要求”环境卫生管理和“高质量、高频度”环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位清洁、卫生、垃圾搜集、清运达成环卫设施齐全，实施标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。经过对小区清洁卫生，区域管理过程控制，确保向住户提供高级次服务水准及高质量生活场所。
2.1.1制订作业指导书
A. 清洁工管理要求。
B. 清洁工卫生区域划分表。
C. 小区日常清洁方法及施工程序。
D. 小区清洁服务细则及清洁工作要求。
E. 主管巡检制度。
2.1.2卫生管理方法
A. 清洁工必需着装上岗，规范作业。依据《清洁工管理要求》，根据《小区日常清洁方法及清洁工工作要求》进行日常清洁工作。
B. 保洁主管根据《巡检制度》要求，对所辖区域卫生情况进行全方面巡视检验，天天不少于2次。发觉问题立即对相关人员给予纠正，并在《清洁卫生检验统计表》上做好统计。作为对清洁工工作结果评定依据。
C. 保洁依据《小区害虫消杀管理要求》对杀害灭鼠服务实施过程进行控制。每个月（不少于2次）检验小区虫鼠情况，具体统计填写《消杀检验统计表》，每个月抽查消杀施工统计，落实消杀次数和监控消杀效果。
D. 健全统计，如：《小区清洁工卫生检验统计表》、《小区消杀检验统计表》、《清洁卫生工作平分表》。
2.2环境管理
世纪城环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环境保护意识，日常管理和保护有机结合，提升住户生活质量。
2.2.1环境管理内容
A. 治理环境污染（空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染）。
B. 做好绿化和环卫工作。即是治理环境污染一个方法，也是提升环境质量一个路径。
C. 加强市政公用设施管理。
D. 搞好车辆交通管理
E. 维护管理多种环境小品。
F. 建设新型人文环境。
2.2.2环境管理方法
A. 由保洁主管设置专业人员专职管理
其掌握所管物业区域环境情况和发展趋势，确定物业区域内环境保护标准和规范，负责具体环境保护工作。
B. 空气污染防治
空气污染防治目标是消除或减轻物业区域内机动车和助动车排放尾气和扬尘等。其路径为人车分流：机动车只能行驶在小区外环路上。小区内部严禁机动车行驶，从而降低机动车尾气对物业区域空气污染。
C. 水体污染防治
树立居民环境保护意识，不要将废弃物扔进水里，专职人员立即清理水面漂浮物，定时清理喷泉池。
D. 固定废弃物污染防治
小区垃圾立即清理，并作到日产日清。
E. 噪声污染防治
对噪声污染控制基础方法是：
E.1、绿化。植物不仅能够净化空气，调整温湿，保持水土、防火，而且能够消声防噪。
E.2、小区采取人车分流交通管理方法，车辆只可行驶在小区外环路，限制车辆进入物业区域，并自小区入口处设置限速禁鸣号标志及限速路路挡，严格控制装修工具使用，降低噪声。
E.3、加强精神文明宣传、制订必需管理措施，从而尽可能降低生活噪声。
F. 加强市政公用设施管理。
区内生活市政公用设施是物业一个关键组成部分。维修部以每日巡检和定时检修相结合，故障立即处理，确保住户正常生活。
G. 维护管理多种环境小品
在世纪城环境小品包含较多，内容十分广泛，大致可分为三大类，即：
G.1、功效性，有坐椅、桌、圆灯、垃圾筒、休息亭廊、儿童游戏设施、地面铺垫等。
G.2、装饰性，有花坛、水池、人工喷泉、造型等。
G.3、分隔空间，有入口标志、围墙、栏杆等。
小品含有方便使用、美化环境、组织空间功效，所以日常管理应勤于维护，定时整修翻新、保持小品常新状态。
H、建设新型人文环境，展开小区文化活动及环境小区文化
小区文化是小区组员在居住和管理活动中所发明含有个性特点精神财富及其物质形态。小区文化建设是我们一直不渝追求。我们将承沿中国文化传统，在此基础上，深入弘扬现代化生活观念和生活方法，我们以小区组员为中心，尊重住户、依靠住户、相信住户，经过寓教于乐、循序渐进小区文化建设培育小区精神，增强小区凝聚力和向心力，使物业管理迈向新高度。世纪城小区文化建设将在五个层面、全方位展开。
H.1、小区文化活动关键内容
关键内容包含：环境文化建设、行为文化建设、制度文化建设、精神文化建设、网上文化建设。
H.1.1世纪城环境文化建设
世纪城自然环境和人文环境组成世纪城环境文化。它外在表现影响着住户心理和情绪，影响着住户生活质量，对此我们高度重视，方法有：
H.1.1.1使小区文明洁净、环境质量良好资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适边界，形成环境保护意识。
H.1.1.2环境保护方法：绿化、水质控制，空气污染控制噪声管制等。
H.1.1.3确保环境高度整齐和友好，经过优美环境培养住户自律意识。从而养成珍惜环境、关心家园良好习惯。区内景观绿地为人性步道，
H.1.1.4世纪城行为文化建设
经过传输小区文化，形成邻里亲善关系。我们将实施小区大活动和会所小活动相结合形式，开展丰富多彩、行之有效小区文化活动。具体做法有：
H.1.2.1、开展文化娱乐活动，每十二个月举行2~3次大型活动，开展多种形式歌咏、舞会、音乐欣赏会、棋牌类活动、等。
H.1.2.2、举行体育健身活动，开展那多种形式球类活动、游泳、武术、健身操、钓鱼俱乐部活动等。
H.1.2.3、组织集体近地旅游、观光、登山等活动。
H.1.3世纪城制度文化建设
世纪城为了使小区文化事业有长远发展，确定组织机构、管理规章，给予保障。对多种小区文化活动加以制度规范，包含时间、地点、层次、内容、方法、程序等，确保文化活动朝着主动健康、有益方向发展。
H.1.4世纪城精神文化建设
精神文化建设是世纪城文化建设关键，是世纪城小区组员精神观、价值观、道德观等小区精神重生成路径。回归自然，同时热爱生活，自我实现又能关心她人、长幼有序而又平等沟通……。我们将经过多种路径，将精神文化建设落到实处。
H.1.4.1利用各纪念日、节假日，传输世纪城文化精神，如：入住仪式、新年升旗仪式、“五四”青年义工服务、“六一”儿童书画大赛、“七一”给党过生日、“十一”爱国注意征文等。
H.1.4.2开展多种形式专题讲座、专题演讲，树立世纪城文化观，如：“现代青年学雷峰意义”、“珍惜环境从我做起”等。
H.1.4.3办好“文化信息栏”、“读报栏”，传输中国外时事，弘扬传统文化，报导科技、经济及物业信息。
H.1.4.4举行多种展览，如现代图书展、新型家庭电脑展等。
H.1.5网上小区文化建设
国际互联网（INTERNET）应用为小区文化建设提供了新手段，增添了现代生活新乐趣。
3.绿化管理
绿化功效是梅花环境。经过我们管理达成绿草荫荫、绿树成荫，花果满园效果；我们以专业化管理养护人员，将片区负责和巡查相结合，科学合理保养、管理小区绿化。绿化管理关键内容是花木、草坪养护。
3.1花木养护
3.1.1浇水
依据气候条件、品种或生长久来决定浇水量和浇水次数，以水分浸润根系分布层和保持土壤浸润为宜。
3.1.2施肥
A. 行道树、遮荫树等以观叶、观姿为主，施肥促进生长旺盛、枝叶繁茂、叶色浓绿。
B. 观花观果植物、施肥后在促进树叶生长同时，还可粗机花芽形成。
C. 施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异，具体施用依据实际情况而定。
3.1.3整形修剪
整形修剪是栽培树木关键养护方法。花木形态、观赏效果、生长、开花、结果等方面全部要经过整形修剪来处理或调整。
A、 整形修剪方法
多种树木全部有一定树形，为了提升观赏性，进行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合方法，以符合大家观赏需要。
B、 整形修剪时间
即依据树木生长久分为休眠间修剪及生长久修剪。
3.1.4除草、松土
除草能够降低杂草和树木争夺土壤水分和养分，也能够清除病虫害潜伏处，降低病虫害发生，利于树木生长；松土达成保水透气增湿目标。
3.1.5防治病虫害
病虫害防治落实“预防为主、综合防治”指导思想，充足利用抑制病虫害多个原因，从栽培技术、药品防治、物理防治、植物免疫等方面着手，清除病虫害发生和危害条件。
3.1.6其它养护方法
A、 涂白。冬季用石灰水加盐，消亡在树皮内越冬害虫，预防爬虫上树产卵。
B、 立支柱。风较大季节，要立支柱，预防风吹斜、吹倒树木。
C、 围护。临路树木合适加以围护，预防被撞伤或撞倒。
D、 加以宣传。人人珍惜树木。
3.2、草坪养护
草坪是区内园林绿地组成部分，经过管理维护，使绿草形成柔软绿色“地毯”。使整个小区整齐清新，生气勃勃。草坪养护关键内容是：浇水、施肥、轧剪，除杂草等。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是世纪城关键管理工作之一。我们要落实“预防为主、防治（消）结合”方针，对所辖物业区域治安和消防工作进行全方面管理。
4.1、治安管理是为了保障所管物业区域内财物不受损失，人员不受伤害，维护正常工作、生活秩序。
4.1.1、治安管理内容
A、 落实实施公安部门相关安全保卫工作方针、政策和相关条例，健全各项安全保卫制度。
B、 负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。
C、 实施封闭式二十四小时保安制度，多种统计齐全。
D、 充足利用小区智能化设施，实现“技防”。
4.1.2治安管理事实方法
A、 建立健全物业安全保卫组织结构。
B、 落实保安各岗岗位职责、管理制度。
C、 明确责任区域及关键部位，实施定岗和巡查相结合辖区式管理。
D、 实施二十四小时保安巡视制度，各项统计完整。
E、 利用智能化技术安全防范方法和人防有机结合。
F、 依据各管理阶段情况，制订对应管理方法及工作关键。
G、 制订突发时间处理程序，含有处理能力。
4.2、消防管理
对消防工作实施管理，预防物业火灾发生。最大程度地降低火灾损失，为住户生活提供安全环境，保护小区业主、住户人身和财产安全。
4.2.1、消防管理关键内容
A、 建设高素质消防队伍。在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队建立和培训工作。
B、 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、消防设备情况（位置、功效、状态等）关键消防部位、前期消防工作概况等全部要统计在案。以备随时查阅。还要依据档案记载前期消防概况，定时进行研究，不停提升防火、灭火水平和效率。
C、 消防岗位责任制度。建立各级负责逐层防火岗位责任制，从经理到职员，全部对消防负有一定责任。
D、 定时进行消防安全检验制度，多种统计完整。
E、 专兼职消防员定时训练和演练制度。
F、 管理好消防设施、设备，经过对多种消防设备设施保养和维修，保持消防设备设施完好，专业合格状态。
G、 以多个宣传形式加强区内住户消防意识。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通通畅、组织有序，停放整齐，发明优美辖区环境。
5.1车辆交通管理实施方法：
5.1.1保安部依据小区交通、车场情况制订区内车场交通方案。审批后实施。
5.1.2小区保安有效组织车流和车辆停放。
5.1.3道路眼多种提醒、引导标识牌清楚。
5.1.4存车场车辆管理系统设备设施维护、维修按计划实施。
5.1.5车场设施设备多种技术资料档案齐全，多种统计完整。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在小区物业辖区里，对业主及住户装修实施全方面监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计要求及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理要求要求，并安全使用。保障住宅结构安全及小区整体美观，使业主有一个舒适、安宁生活环境。
6.1.1装修管理关键内容；
负责办理装修审批手续，实施装修过程日常管理。
6.1.2管理方法
A、 住户装修管理
A.1、在办理入住过程中向业主介绍办理装修申请程序，并签署《住宅装修责任书》缴纳装修确保金。
A.2、对业主及住户装修申请给予审批。
A.3、对装修过程监管，如遇违章现象，向业主及住户下达违章整改通知书，整改至合格。
A.4、加强对公共部位巡查，避免装修对公共区域污染，如遇污染，公共部位损坏现象，立即下达违章整改通知单，整改至合格。
A.5、装修完工，物业处协同业主验收，不合格限期更正，复验至合格。
B、装修工程队管理
B.1、业主及住户装修申请经过物业处审批同意后，工程队和物业签署《住宅装修责任书》，清楚《相关施工人员治安管理要求及处理方法》
B.2、缴纳施工确保金，其中包含装修管理费。
B.3、装修队人呀必需持有物业处签发出入证，物业将随时检验人员佩带情况。
B.4、装修管理人员对装修施工现场依据工程进展情况进行监管，包含：消防、防护方法，隐蔽工程、监督有违章拆改现象等，查出问题，统计在《违章整改通知单》中，交施工单位钳子整改，组织第二次验收至合格为止。
B.5、装修工程完工后，管理人员协同业主验收，合格后，施工方凭借确保金收据和验收表格，经管理员签字认可，方可办理退款手续。装修管理资料