现代化物业管理系统讲义样本.doc

第一章 物业管理系统 4
一、介绍 4
二、系统特点 4
三、业务特点 5
四、功效介绍 6
1、房产资料 6
1.1、成批生成楼盘及单元资料 6
1.2、成批修改单元资料 7
1.3、单元历史住户一览表 7
1.4、条件查询 7
2、住户管理 7
3、相关资料 7
3.1、图文资料 7
3.2、相关单位 8
3.3、规章制度 8
4、三表收费管理 8
4.1、用户装表 8
4.2、收费项目 8
4.3、抄表管理 9
4.4、计费管理 9
4.5、收款管理 10
4.6、退款管理 10
4.7、财务软件接口 10
5、行政及人事管理 10
6、投诉管理 11
7、 安防管理 11
8、 仓库管理 11
8.1、仓库资料 11
8.2、货物资料 11
8.3、入仓单和出仓单 12
8.4、库存统计 12
9、保洁管理 12
9.1、保洁安排 12
9.2、保洁检验 12
10、维修管理 12
11、装修管理 12
12、设备管理 13
12.1、设备资料 13
12.2、设备保养 13
12.3、设备维修 13
13、 绿化管理 14
13.1、绿化资料 14
13.2、绿化安排 14
13.3、绿化检验 14
13.4、绿化工程 14
14、今日工作 14
15、报表管理 15
16、领导查询 15
17、协议管理 15
18、控制面版 15
五、总结 16
第二章 信息管理中心 16
一、介绍 16
二、关键职能 17
1、网络接入管理控制 17
2、提供网络增值应用 17
2.1网络购物 17
2.2、视频点播（VOD） 18
2.3、网络缴费 18
2.4、信息公布 18
2.5、网络游戏 18
2.6、网上炒股 18

第一章 物业管理系统
一、介绍
在现代化物业管理中,为了加强对中高级住宅小区、商务楼宇、涉外物业管理，不停满足日益增加商务、住宅和服务需求，充足发挥所管理物业各项人才、设备和信息优势，提升经济效益，以达成最大投资回报率及用户满意率，需要计划一整套科学、严密、高效、实用物业管理系统，对人员、设备、服务、信息、财务及个项活动实施全方面管理。光信物业管理系统正为顺应这种需求而产生，整个系统全部业务设计全部符合ISO9002规范要求。
物业管理中心能够实时搜集其它各系统全部数据，并能够查询、分析、统计、打印；和各系统进行双向控制；各系统数据相互共享，避免手工步骤；从整个小区高度上对各系统进行管理、控制。
本物业管理系统是依据优异开发技术和用户需求相结合标准开发现代物业管理系统。本系统已在多个大型楼盘、商厦物业管理中起到关键作用，为广大用户带来真正方便、有效、全方面物业管理。

二、系统特点
◆基于Microsoft企业SQL Server 大型数据库开发用户机-服务器结构最新版本，无以伦比安全性和稳定性，含有海量数据存放能力，支持远程实时操作。
◆界面及操作风格充足吸收WINDOWS 风格特点,独创多事务多窗口处理操作，大大简化操作过程，美观简练，用户更易上手，大大降低用户学习成本。
◆系统提供大量向导操作，丰富详实在线帮助，和自动演示功效，易学易用。
◆和OFFICE 无缝连接，可直接将多种报表、单据清单导入EXCEL，为用户二次分析方便地提供数据依据，还可将Word 文件直接存入数据库，并可方便再导回Word。
◆强大多条件组合查询，自定义报表和独创透视分析功效，可对全部数据进行任意加工和输出。
◆系统自带单据编辑功效可对全部报表单据进行动态排版，编辑。用户可自行设计并建立符合本身要求报表格式。
◆含有和闭路监控、周围防盗、电子巡更、一卡通、煤气泄露、三表抄送、电梯监控等自动化系统接口功效，许可共享数据库，降低中间操作步骤，避免手工录入数据。
◆含有和通用财务软件接口功效，支持多币种收费管理。
◆充足利用物业管理系统综合性，一次性处理各系统连接及财务处理等实际问题，使物业管理流畅、方便、快捷、简单地完成由监控、抄表等前端功效到财务、统计等后端功效自由过渡。

三、业务特点
◆全部业务设计全部符合ISO9002规范要求，做到凡事有章可循，凡事全部有统计，凡事有些人负责，凡事有些人监督。
◆依据现实复杂多变收费情况，用户能够自行定义多种费项，每种费项计费方法，包含多种分摊计算，完全由用户输入计算公式定义，并可设置其计费起始日期和周期，费项单价可设为随用量和时间改变。适合于任何房地产项目，包含多种住宅小区、大型商厦、写字楼及专业市场等物业收费管理。
◆能处理多种特殊收款业务，如多种外协单位收款，多种临时性费用收取，多种滞纳金收取等，另外，还能处理多种退款业务，如按金，预收帐等，安全可靠，确保数据严密性。
◆能预先定义收款包含总帐科目体系，能将收款统计自动生成财务软件记账凭证，实现了和财务软件无缝接口。最终实现了以收费管理为龙头，带动整个物业管理水平提升。
◆完善租户中途退场结算处理，符合实际收费管理规范。
◆在业务设计中融入了办公自动化OA特征，在发生住户投诉、报修时，指定电脑能自动打印相关单据，或自动经过声音、动画进行提醒。
◆在保洁和绿化工作安排上，能对工作各个项目定义计划完成时间，并对完成情况进行量化检验。
◆用户协议文件，档案等管理功效强大，既可对档案原件进行扫描管理，又可进行文件二次编辑。
◆系统权限管理严谨，采取按组管理权限，由各操作员输入自己密码，并在后台数据库中加密保留。权限所能管理功效划分具体，不仅有进入各模块权限，更有进入各模块后，新增、删除、打印等各项子功效权限。

四、功效介绍
1、房产资料
完成对物业所管辖房产基础资料管理，如楼盘、楼阁、单元资料新增设计计划，验收，查询，增删，修改等操作。并能新增、删除各单元业主和住户（租户）基础资料，亦可查阅相关物业企业，发展商，代理商资料。
1.1、成批生成楼盘及单元资料
依据楼宇属性、如楼层数、每层户数、自动生成单元，并可用“所见即所得”方法，成批录入单元资料。
方便地进行新增、修改、删除单个单元资料，对有特殊单元数楼层，单个生成或删除单元。
1.2、成批修改单元资料
用类似Excel风格，用鼠标拖拉操作，成批修改单元基础资料。方便地进行新增、修改、删除业主资料。经过选定单元，再录入、修改该单元业主资料。
1.3、单元历史住户一览表
由单元可查询该单元业主或住户具体资料和曾入住过全部住户名称，入住日期和退住日期。
1.4、条件查询
能经过单元编号或住户名称正确查找或模糊查找单元，能经过多个条件组合查找单元资料，图纸均可经过扫描输入管理系统，用户可任意查询。

2、住户管理
完成住户/租户入住档案登记，归档，查询，和退住处理等日常操作。
2.1、住户基础资料新增，修改，删除。
2.2、住户家庭组员资料新增，修改，删除。
2.3、住户入伙资料新增，修改，删除。
2.4、住户爱好爱好，职业情况，收入情况等资料新增，修改和删除。

3、相关资料
3.1、图文资料
将物业特点、位置，环境、文化活动等各方面图片（缩放图、原图），和文字资料经过扫描输入管理系统，并可连接触摸屏，用户能够调用查看，以图文并茂方法向各方面人士介绍物业情况。真正将图文放到数据库里，实现网络共享。
3.2、相关单位
记载和物业管理相关各单位（国土，计划，公安，供水，供电等）具体资料，并能够方便查询、打印。记载物业建设中设计单位、施工单位、投资组合等和本物业管理相关各单位具体资料，供查询调用。
3.3、规章制度
各项物业管理法规，物业企业规章制度等。系统和 office进行了无缝连接，用户能够实时编辑文档，并以文本文件式、RTF文件格式保留。

4、三表收费管理
采取光信物业管理，三表抄表数据可直接导入管理模块，继而展开统计、分析、管理、财务处理、打印等系列功效。不管是发给用户费用单据还是财务收费对帐，全部无须再使用其它工具或系统，一次抄表即可满足各单位数据需要。三表系统和物业管理系统无缝连接，完全避免采取其它系统作为接口可能带来问题，如不兼容、不稳定、不保密等等。
4.1、用户装表
能设置多种单元表、公用表、总表、虚拟表，能为多种非虚拟表设置父表（共能设三级），能按表名、单元、表间关系查看多种费表安装情况。
4.2、收费项目
设置收费项目标名称、计算公式、单价、币种、滞纳率、计费起止日期和计算周期等属性。计算公式完全由用户自定义，提供几十种参数和函数供用户选择，轻松实现多种分摊计算。能对每个单元每一个收费项目设置折扣起止日期和折扣率，自动进行折扣计算。能对每个单元每一个收费项目标单价设置成为能按用量和时间自动改变。能对不一样单元不一样费项设置不一样滞纳率，和设为是否划帐。
4.3、抄表管理
录入每次抄表行度，自动计算用量。能自动识别费表读数归0情况，能依据设置，对过大和过小读数，自动报警。预留和三表自动抄表接口。
4.4、计费管理
A．计算周期性费用
以向导形式率领用户完成周期性费用计算。可选择任意费项，任意楼阁或单元计算。
B．添加临时性费用
能对任何单元添加临时性费用。
C．银行划帐处理
依据银行所要求格式，自动生成银行划帐文件，文件由银行帐号和各单元应收款组成。银行划帐成功后，可自动生成各单元收款收据。
D．滞纳金计算
按预先设置滞纳金百分比及收款终止日期成批计算用户应缴纳滞纳金金额，便于在通知单中打印滞纳金。
E．能够单个或成批打印两种样式付款通知书及六种样式催款通知书，系统提供单据编辑器能使用户方便快捷编辑多种样式通知书。
F．查费
以单元为单位，快速查看各单元费用。
G．费用浏览
综合多个筛选条件，成批查看多个费用。
H．快速统计各收费期间应收、实收金额和收缴率。
I．汇总表向导
此向导能够为您随心所欲生成进行计费汇总，生成汇总表。

4.5、收款管理
A．自动对账
针对银行划帐，系统提供银行对账向导，一步一步指导用户依据银行返回对账文件进行对账，自动生成收据。
B．自动冲账
针对预收款，系统提供冲账向导，指导用户完成预收款冲销应收款。
C．现场收费
系统模拟商场、超市收费环境，提供了收款助手，模糊查找等功效，使您能高效，正确现场收费。
D．查询各收费期间收费情况。

4.6、退款管理
用户能够退以收款单收入预收款和按金。

4.7、财务软件接口
依据用户需求，系统更可向中国著名财务软件输出全部收费数据，自动生成凭证。避免财务人员重新誊录数据，或在财务系统中重新输入相关内容。

5、行政及人事管理
5.1、部门和职员基础信息管理。
5.2、办公用具管理。
5.3、考勤管理模块，自动生成考勤月报，可和一卡通考勤系统直接连接
5.4、职员奖惩统计。
5.5、工资计算模块，能自动和考勤挂钩。

6、投诉管理
录入住户/业户投诉内容，包含专题，类别，投诉方法，投诉人等。并能经过声音或动画通知同一个局域网内任一部电脑，或发送至同一局域网内任一部打印机。
录入处理投诉意见时包含处理责任人，处理意见，处理方法，立项是否，立项人具体经办事务统计。对立项投诉需进行销项。
能按投诉单状态（是否处理）或单元对投诉单进行查看，而且还可按投诉类别，投诉时间，投诉专题进行统计。

7、 安防管理
用户能够灵活自定义保安值勤班次，时段，人员，地段等详情。
用户能够按任意时段输入保安值班安排，实现系统自动排班。
用户能够登记辖区范围内发生治安事件及其处理情况，系统自动保留并进行多条件组合查询。
可统计各警械资料及领用情况。
能统计各消防设施资料，和消防演练和培训统计。

8、 仓库管理
软件此项功效使用户能够简单地对本企业物流进行有效动态控制，并能够按任意条件进行查询统计。
8.1、仓库资料
录入各仓库基础资料，方便实现各仓库管理。
8.2、货物资料
各物品类别信息新增、修改、删除。
物品基础资料新增、修改、删除。
8.3、入仓单和出仓单
入仓单，出仓单录入、删除。
8.4、库存统计
经过用户自定义报表，快速查阅本期期初、本期发生、期末数量和金额，库存短缺明细表、库存超储明细表、库存估计表，用户可立即掌握仓库基础情况

9、保洁管理
9.1、保洁安排
用户能够自定义保洁项目，人员，时段，地点及说明，对每个保洁项目，可定义计划完成时间，便于定量管理。
9.2、保洁检验
用户可针对每个保洁项目，录入实际完成时间。

10、维修管理
录入维修单后，能发送到其它部门打印机或电脑，其它部门电脑能自动经过声音或动画提醒。
维修完成后，可录入完成情况，和所花费材料。材料可由出仓单导入。
对有偿维修，自动生成应收款，转入财务模块，并能打印缴款通知书。

11、装修管理
系统进行装修申请操作，包含内容为专题，类别，方法，申请人，联络方法，内容等；
装修审批意见包含专题，管理处意见，工程处意见，是否同意，审批人等项目；
能统计装修出入证发放情况。
装修验收结果包含专题，验收日期，验收人，验收结果统计。登记住户装修“完成情况表”，统计装修完成情况。系统自动将维修情况归档保留。
对维修产生费用，自动生成应收款，转入财务模块，并能打印缴款通知书。

12、设备管理
12.1、设备资料
用户能够对每一套设备设备类别，设备资料，保养项目，保养周期及标准进行增删，修改，并建立设备档案。

12.2、设备保养
依据设备保养项目，软件能够自动对不一样设备按整年，季，月，或天制订保养计划；计算机自动按用户设定日期提醒。
软件能够自动对不一样设备各保养项目按整年，季，月，或天制订保养计划
计算机自动按用户设定日期提醒。
登记各项保养计划及保养统计具体内容，同时每台设备保养计划在开机时自动提醒。
对每一份装修计划，能生成派工单。

12.3、设备维修
系统经过维修单进行设备维修管理，维修单会详尽统计设备损坏情况，维修内容、维修人、更换零配件等信息。系统能够依据多种条件对维修统计进行汇总，统计，生成报表。

13、 绿化管理
13.1、绿化资料
用户能够录入绿化所使用多种植被信息，包含名称，种类，科目，生长习性，养护技术，土壤环境，生长周期，养护周期等内容。

13.2、绿化安排
用户能够录入绿化多种信息，包含植物名称，养护人，养护时间，内容等；生成绿化安排统计，并进行绿化日期提醒。

13.3、绿化检验
用户能够将绿化带资料进行登记，包含绿化带名称，植物品名，棵数，时间，面积等信息；同时进行绿化带管理日期提醒。

13.4、绿化工程
统计绿化工程工程名称，施工单位，施工时间，完工时间，施工单位资料，面积，地理位置，工程周期，三包期内情况等。

14、今日工作
此功效有一复选框，是让用户选择是否一开机就自动提醒今日之工作，今日工作内容有欠费住户一览表、保安清洁工作、今日保养设备清单、协议到期租户和空置单元列表等。用户能够很快速很清楚知道今天工作。

15、报表管理
系统内置了几十份报表来表现对财务部、经营部、设备部和行政部管理。而且系统提供了自定义报表功效，用户可依据本单位具体情况自行设计，编辑报表。

16、领导查询
此功效是专供领导用来查询所关心数据，系统以图表形式反应所管理楼盘收费情况和租售情况。收费情况可查询本月应收金额和本月实收金额，还可统计未到期应收金额及欠收金额；租售情况可查询总面积、已售面积、已租面积和空置面积，如领导还想了解更具体情况，能够按具体资料查看或用系统提供销控表进行查询。

17、协议管理
用户能够对本管理企业收文、发文、会议纪要、协议，图纸等文件进行登记，保留，并按任意条件进行查询统计。如登记物业企业汇同发展商收楼时多种信息资料，业主委员会各类管理制度等。
管理文档各关键条款和关键指标，文本，和文档对应图片。
用户可自定义多种不一样文本类别，方便将自己多种不一样文本归类，用户能够按多种不一样文本类别来浏览，修改，新增，删除各份文本。
用户能够依据实际需要来定义多种文本类别关键条款，用户文本中各关键条款可一目了然。
对于多种文本所付图片，用户能够按文本号进行查询，浏览，保留。

18、控制面版
桌面设置：用户化设置桌面颜色，桌面图案。
用户管理：设置用户组，用户权限。
数据清理：当数据过大时可清理历史数据。
数据备份：定时对数据库备份。
网格设定：设定系统网格字体，前景色，背景色，网格线色。
新建帐套：新建帐套，经过它用户能够管理多帐套。
总帐连接：同财务会计软件连接，收费金额可自动生成凭证。
记帐模版：设置收费项目对应财务科目。

五、总结
物业管理系统作为整个小区信息管理平台，需汇总各系统及其子系统数据，并能够进行查询、统计、打印、管理。光信物业管理系统全部业务符合ISO9002标准，并在广州著名商厦、楼盘有多年成功应用，得到用户长久好评。
系统不仅充足考虑楼盘各系统数据兼容性，并完全从使用者角度出发制订程序步骤和工具。各系统连接均留有接口，使用户经过最简单操作完成任务，几乎无须人手再输入即可完成各系统数据读取。

第二章 信息管理中心
一、介绍
在整个小区完成智能化系统建设后，物业管理系统成为其它各系统管理平台，如：可视对讲系统、监控系统、周围防盗系统、一卡通系统等等。而宽带网络接入和应用，则需要小区信息管理中心对之进行全方面管理，以提供给住户安全、快捷、实用网络服务。
信息管理中心承接着小区和外部互联网络连接桥梁作用。对小区住户，它负责系统管理和应用提供；对互联网络，它负责系统连接和安全控制。

二、接入方法

三、功效应用
1、网络接入管理控制
信息管理中心关键负责和宽带网连接，并对数据流量进行监控。经过防火墙等软、硬件，确保整个小区网络安全。对网络用户进行管理，维持正常网络秩序。
经过提供网络管理，信息管理中心可对用户收取一定费用，如：上网包月费等等。

2、提供网络增值应用
宽带网络建设标志着成熟、完善服务应用，并将是小区最关键对外窗口和宣传路径。住户能够轻松享受局域网种种服务，如视频点播、网络购物、网上缴费、信息公布、网络游戏、家政服务、网上炒股等等。经过局域网，将使小区服务登上更高台阶。

2.1网络购物
为愈加好服务住户，建立电子商务应用平台，将小区内全部商店、超市等消费机构商品放入网站二十四小时营业，住户可随时挑选并要求送货上门。住户安坐家中即可享受购物乐趣，小区也找到愈加好服务大众方法，商业由此得到无限延伸。
同时，也可把应用性服务放在网站许可浏览者进行预定，如会所、运动、美容场所预定。各场所开放时间，预定情况全部可在网站上一目了然，住户很方便就可得悉。

2.2、视频点播（VOD）
小区100M宽带网路为视频点播（VOD）提供最大可能。住户可依据自己喜好点播MTV或电影电视节目，情感在网路中流动。小区更可收取一定费用，发明住户娱乐价值。

2.3、网络缴费
真正服务是极大方便住户，网络缴费开设供全部用户查询各类费用和交纳费用接口。住户能够查询每个月三表行度，应缴费用；一卡通消费统计及余额，包含会所消费情况、停车场统计等等。并可随时用广东银联任何一张银行卡进行缴费，或对一卡通进行冲值。

2.4、信息公布
网站是小区对世界进行信息公布平台。对内，可对住户公布最新活动、公告、政策、服务等等；对外，可公布楼盘发展情况、售楼情况、开盘消息、楼盘价位。更可利用三维技术把样板房、楼盘风景放在网站上，浏览者不亲临现场全部可感受金碧华府魅力。如看中满意楼盘，浏览者也可直接在网站商落定，避免携带大量现金舟车劳顿。

2.5、网络游戏
开通面向全部住户网络游戏、聊天室、BBS，用网络促进人和人交流，用游戏释放工作生活压力。

2.6、网上炒股
每个家庭全部能够成为大户室。利用网络传输数据快捷，信息快速流通和交互，住户可充足享受轻松炒股乐趣。