石路风味美食街商铺营销策划案样本.doc

石路风味美食街商铺营销策划方案

目 录 一、项目基础概况 二、项目标SWOT分析 （一）优势点 （二）不足 （三）威胁点 （四）机会点 三、项目整体定位 （一）项目标经营业态定位 （二）价格定位 （三）用户定位 四、营销推广 （一）推广专题 （二）项目形象包装 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 五、项目招商 （一）、进行项目计划 （二）、制订招商政策 （三）、招商广告策划 （四）、招商策略 （五）、招商方法 石路风味美食街商铺市场定位和推广策略 一、项目基础概况 　　苏州石路不夜城风味美食街在苏州市金阊区石路商业区阊胥路上，总建筑面积近3000平方米，总投资万元，商铺现在正在建设中，建成后美食街将聚集全国各地著名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规模美食街。 二、项目标SWOT分析 　　即使本项目地段位置较为优越，但现实又存在着部分影响项目形象原因。所以我们只有充足认识到该项目标优缺点，并充足发挥其优势，才是本项目在营销过程中制胜关键所在。 （一）优势点（S）： 1、 项目目前交通较为便利，地处苏州城内繁荣商业区； 2、 项目地处石路商业圈一级黄金旺地，发展前景看好； 3、 本项目由苏州市金阊区政府提倡支持，对项目标推广含有一定优势； 4、 项目周围停车泊位多多，交通便利，公交发达； ◆发挥优势： A、在项目标运作过程中，充足渲染项目标区位优势、交通便利； B、在项目标运作过程中，强调该区域发展前景和由此带来商机； C、在项目标推广时，利用石路步行街及投资企业品牌优势，增加置业者和投资者信心； （二）不足（W） 1、 项目所处地段现在人气不旺，尚不含有以人气带动商铺销售条件； 2、 本项目邻近巴黎香榭广场新风巷休闲、美食、娱乐一条街； 4、 项目商铺缺乏整体形象定位，专题不鲜明； 5、 项目商铺规模不大，不利于整体推广； ◆处理方法： （1） 对商铺进行正确市场定位，明确目标用户； （2） 确定经营专题，从而以有特色经营方向带动商铺销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺暴光率和市场著名度； （三）机会点（O） 1、 区位优势发挥，辐射周围地域； 2、 伴随周围各大住宅小区和苏州市演艺中心相继建成和入伙，将带动周围人气，从而带动商铺招商； 3、 人气旺盛，商机无限，前景看好； （四）威胁点（T） 1、周围现推向市场商铺等商业物业较多，形成很大竞争力和市场压力； 2、新风巷闲置商铺，从而形成直接竞争； 三、项目整体定位 （一）项目标经营业态定位——风味美食街 A、标榜石路商业区首个风味美食街，为该区域树立起第一面旗帜。 B、这么定位优势 a. 为用户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这么定位，能够降低和直接竞争对手接触面。 b. 有深厚市场容量：苏州经济蓬勃发展将带动餐饮服务业大发展，而且本项目周围地理位置优越； c. 现在在苏州美食街较少，有着很大发展空间； d. 项目周围交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业硬件需要； e. 良好市场操作性，定位有良好前瞻性。 （二）价格定位 房地产租金是售价晴雨表，租赁市场行情直接反应了供求关系，售价曲线和租赁价格曲线是同时改变，租赁价格是售价真实反应，租赁市场是房地产市场真实表现，以收益价格对商业价格进行评定，收益价格对物业使用者和投资者全部是一个基础心理预期价格。 依据调查区域内商业物业租金情况，提议美食街商铺租金由38元/M2调整为30元/M2月。 （三）用户定位 本项目商铺用户关键有以下几类： (1) 本区域商铺投资者或餐饮业经营者； (2) 看好本区域餐饮业发展前景其它投资者或经营者； (3) 经营著名美食品牌加盟者或连锁店； (4) 特色招牌小吃经营者； 四、营销推广策略 （一）推广专题 基于以上分析及本项目标定位，并结合现在商业物业市场实际情况，在项目标推广宣传时，关键围绕下面多个方面进行： 1、 宣传本项目商铺为苏州金阊区首个风味美食街，突出其市场发展前景及投资价值； 2、 宣传该区域商业蓬勃发展，必将带动餐饮业长足发展，从而带出投资该商铺发展前景和潜力；3、交通条件较为便捷，且商铺前面步行道空间较大，对发展餐饮业极具潜力； (二) 项目形象包装 1、专题广告主导语： 项目现在无专题广告主导语，广告诉求不显著，本企业提议以“观前太监弄，石路美食街”为专题，进行广告诉求； 2、项目导视系统 在在石路步行街、阊胥路、广济南路、金门路等客流量多地方设导视牌； 3、 现场包装 1） 条幅： 条幅广告是项目最快，费用最省广告形式之一。提议挂出 “石路风味美食街优惠招租”及租售热线等内容条幅， 2） 道旗： 为营造现场气氛，引发大家关注，吸引更多人气，本企业提议在周围大道上布设道旗，道旗内容以公布石路风味美食一条街租赁信息为主，如 “石路铺王，一铺富三代”、“石路风味美食街，商家投资潜力股”“石路风味美食街，低风险高回报”等等。 （三） 总体宣传策略 依据本项目所在区域现实状况及项目本身特点，本企业在控制广告宣传费用同时，将采取有针对性宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有放矢，使整个宣传策略和销售策略紧密配合，从而达成热销效果，具体计划以下： 1）“造势”策略 为渲染市场气氛，本企业提议有针对性地在媒体上发表相关本项目标新闻撰稿，如苏州日报、苏州电视台等，内容关键以宣传介绍该项目地理位置及美食街发展前景，从而引出本项目商铺巨大升值潜力，以令市场愈加注目该商铺，加强用户投资信心。 2) 常规宣传策略 广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效宣传方法。本项目关键进行必需电视广告、报纸广告和软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采取，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费投入量。广告宣传安排以下： 电视广告： 制作5-6分钟招商宣传片，拍摄30秒电视广告，关键投放苏州电视台。利用晚间及白天所谓垃圾事段狂轰滥炸。 报纸广告： 关键以当地苏州日报为主，逢周二或周五软硬广告结合，关键为10×15或15×20版面作广告（这么费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及美食街发展前景，从而引出本项目巨大升值潜力。这么广告费不大，却能达成我们预期效果。 软性文章： 报纸软性文章目标性较强，所以本企业在接手商铺销售工作后，将在苏州日报、姑苏晚报有针对性发表软性广告，内容一样诉求美食街地理位置及美食街发展前景。 宣传单张： （1） 因为宣传单张制作成本只需几毛钱，适合广范大量派发，而且本项目现在单张在内容、色彩上不含有较强视觉冲击力，所以，本企业提议重新制作本项目商铺销售宣传单张，制作要求能表现本项目标优越地理位置、项目标定位及美食街经营发展前景，同时附上商铺投资分析案例。单张提议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。 3）“借势”策略 主推广告语“观前太监弄，石路美食街”，利用观前步行街成就了太监弄美食一条街，来说明石路美食街必将借助石路步行街繁荣成就自己繁荣。 四）租赁策略 1）推出品牌商家进驻优惠策略 品牌商家品牌效应能给投资者及经营者增强置业信心，从而有力地促进销售，所以，本企业提议，对于有意进驻品牌餐饮企业，在售价或租金上给一定百分比优惠，如在售价上给一定折扣或在租金上给3个月或六个月免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺发售和招租； 2）“用户领袖”奖励计划 为达成带感人气，本企业提议对此推行“用户领袖奖励计划”，凡已认租用户若能率领其它用户，进行认租并成交者，发展商将按所要求标准奖励予领袖用户，如按其所租赁商铺以2%优惠价奖励. 3)针对目标用户采取DM策略 对于部分目标用户，本企业将经过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方法将相关资料传给用户，争取她们成为商铺业主或租户五、项目招商 （一）、进行项目计划 （二）、制订招商政策 （三）、招商广告策划 （四）、招商策略 先招主力店后招散用户，控制好招商进度。 （五）、招商方法 1）、现场招商 2）、开招商会 3）、分区招商 4）、活动招商 六、项目预算： （一）、工作经费 工作人员：4名，人均元/月，小计8000元/月。 招商办日常办公经费开支-3000元/月。 （二）、宣传费用 5-6分钟招商宣传片和30秒电视广告片拍摄制作总计5-6万元。 广告公布费：网络广告1万元（六个月），电视台信息（两个月）3万元。 七、合作方法 方案一： 双方各负担二分之一经费开支，本企业将按商铺营销总额10%分成。 方案二： 招商日常工作经费由本企业负担，本企业将按商铺营销总额20%分成。 方案三： 招商日常工作经费由本企业负担，投资企业一次性付给我30万元酬金。 本企业将在8—10个月内，完成总量80%。 （以活动带招商，以活动促经营） 附：“xxxx”杯苏州美食文化节策划方案 “xxxxx”杯苏州美食文化节策划方案 苏州石路不夜城将经过美食文化节舞台，展示自己新形象，传输饮食文化，开展国际交流和合作；其次，应不停总结办节经验，打破传统办美食节方法，让市民融入其中，真正达成“食以人为本，节以人为乐”效果，营造出“食人合一”节日气氛！ 举行首届苏州美食文化节，其意在于提升苏州美食国际竞争力。然而，当今国际市场竞争杀手锏有二：一是标准；二是文化。欣慰是，苏州美食实质卖就是一个标准，一个文化。 一、 活动目标 经过节日活动，让世人深入了解苏州美食、认识苏州美食、喜爱苏州美食，从而提升苏州美食国际竞争力。并间接地达成宣传石路风味美食街，促进招商工作顺利开展。 二、活动标准 安全第一，大众参与，体面轻松，皆大欢喜。 三、活动卖点 专题化、大众化、互动化。 四、活动理念 传承饮食文化，打造民族品牌！ 五、活动专题 享受美食，感受欢乐。 六、活动组织 1、组织机构； 2、工作分工； 3、协调联络； 4、对外宣传； 5、安全保障。 七、活动内容 （一）准备期 1、举行新闻公布会，传输苏州美食文化节目标、标准、卖点、理念、专题等信息，唤起全市各方面关注和支持。 2、组织好对广告企业、公关企业招标工作，严格按市场化方法运作，优选协办单位。 3、加强对外联络，协调合作关系，处理冠名赞助，确保基础费用。 4、经过报纸向社会有奖征集苏州美食文化节标识、吉祥物，和苏州美食形象广告语和歌曲。（二）举行期 朝天扬帆正当初，苏州美食乐盛世。 1、 开幕式（晚上） 专题：享受生活，享受欢乐。 方法：主会场和分会场互动，做到简短、意深、形美、乐人。 形式：主会场设在石路，分会场设观前太监弄、园区馨全部广场美食街，并经过彩车队流动助兴方法把分会场 “串”起来。 内容：（1）主会场——举行开幕仪式，嘉宾致贺词，xxx高歌《xxx》，彩车队“扬帆”，电视进行直播，仪式完成后嘉宾登游船观江景；（2）分会场和主会场互动，嘉宾致贺词，打锣打鼓、舞龙舞狮、唱歌跳舞等助兴；（3）彩车队分两组：一组从xxx出发——xxx路——xxxx——xxxx——xxxx；另一组从xxx出发——xxx——xxx（随即天天彩车队全部有活动安排）。 2、品牌餐饮企业形象展示（第一层面） 专题：有滋有味，多姿多彩。 方法：设固定展区，邀请当地、中国品牌餐饮企业参展。 形式：经过美食宴，展示品牌及其文化形象。 内容：（1）美食宴实物艺术形态；（2）美食宴序文化展示；（3）美食宴服务人员仪表姿态。 展区提议设在很好会展中心内，让苏州美食这个城市名牌愈加体面。 3、火锅店促销活动（第二层面） 专题：更欢乐，更轻松。 方法：凡在苏州境内正当火锅店，均可申请参与本项活动。 形式：价格优惠，借节日开展促销。 内容：在苏州美食文化节期间，对消费者一律实施16%价格优惠，愿苏州火锅企业给消费者生活带来“一帆风顺”。另外，苏州火锅品牌形象店可组织搞部分“更欢乐，更轻松”促销活动。 4、职业技能大赛（第三层面） 专题：。享受美食，享受生活。 方法：争取企业冠名赞助。 形式： 邀请教授充当评委，对报名参与比赛职业人员进行评选。 内容：其中包含厨王争霸赛、中（西）式面点师大赛、茶艺师大赛和调酒师大赛等项目。 5、彩车队助兴活动 专题：动起来，乐起来。 方法：品牌餐饮企业出资，汽摩企业帮助，专业人员制作，联合统一行动。 形式：经过彩车展示品牌餐饮形象，扩大节日活动范围，塑造美食整体形象，增添节日活动气氛，满足市民求乐心理。 内容：（1）摩托车队开路，造型为小帆船，象征“千帆竞渡，八仙过海”；（2）彩车费用努力争取控制2万元之内，品牌企业可认定1-3辆；（3）彩车品牌企业自定专题，统一车型，由专业人员制作；（4）除主城区外，依据区县申请，尽力安排前往助兴。 6、长三角餐饮发展高峰论坛 专题：沟通交流，合作共赢。 方法：会议、报纸征文。 形式：专业人士参与会议，市民参与征文。 内容：（1）邀请政府相关领导、教授、学者、餐饮企业代表参与研讨会，论坛结果汇编成册；（2）在相关报纸栏目中举行有奖征文活动，并由企业冠名，暂定名称为：“╳╳杯”我和苏州美食；（3）在总结表彰大会为获奖者颁奖。 7、小型创业项目推介会暨石路美食城招商说明会 专题：开拓创新，自主创业 方法：讲座、网络交流 形式：市民能够参与讲座，或参与网上讨论。 内容：小型创业项目推荐，石路风味美食街招商说明，餐饮业怎样进行营销模式创新、餐饮企业连锁式经营、餐饮企业多元化经营等问题交流讨论。 8、闭幕式 专题：释放激情，感受欢乐。 方法：国外艺术家在人民大礼堂内演出，彩车队在石路、观前街助兴。 形式：邀请国外充满激情民俗艺术演出团给闭幕式助兴，让人感受到苏州美食融入国际所带来欢乐气息。 内容：（1）嘉宾致闭幕词；（2）国外演出团演出；（3）演出完后主持人宣告首届苏州美食文化节闭幕。 八、活动其它 1、彩车队可由苏州餐饮企业和文化娱乐企业共同组建。 2、主会场、分会场苏州餐饮企业应和文化娱乐携手互动，共同把本会场活动搞好。 3、主会场、分会场向广告企业招标，由中标者落实经费和部署会场；组委会统一协调，按布场要求验收。 4、彩车制作要求较高，努力争取达成彩灯效果，须请专业人员制作。 5、苏州餐饮企业、旅游企业和苏州汽车企业和做为苏州城市名片，应相互借力、相互整合、相互受益，期望餐饮业骨干企业、旅行社和苏州金龙给支持，借部分汽车制作彩车。 6、闭幕式演出，采取市场化动作，经过招标方法落实承接单位。 7、做好组织落实、任务落实、经费落实、宣传费落实、安全落实。 8、本届苏州美食文化节，拟对主动参与、表现突出和反应很好单位颁发“欢乐使者”奖，另外不再设其它奖项。在总结表彰大会上颁奖。 9、组委会下面设分会（以美食街为单位），争取当地政府部门支持，努力让市民“享受美食，感受欢乐”。