舟山市地块市场潜力研究报告样本.doc
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1、舟山市东沙地块市场潜力研究汇报一、全国旅游市场环境概况31、产业现实状况32、政策环境4二、舟山市区域性旅游市场分析41、舟山市总体经济情况42、舟山市城市总体计划53、舟山市旅游资源概况64、舟山市旅游产业结果65、朱家尖旅游资源概况76、朱家尖在“旅游金三角”中地位87、朱家尖旅游客源分析88、朱家尖旅游产业现实状况特点9三、旅游房产现实状况分析91、中国外旅游房地产发展概况92、朱家尖旅游房地产发展现实状况103、关键竞争物业分析114、朱家尖旅游投资政策优惠13四、项目地块分析131、朱家尖总体计划介绍132、项目地块地理概况143、项目地块成熟度分析154、项目地块相关地价和合作形式
2、15五、总结意见151、有利形势162、制约原因163、开发提议16附录17表1:各年度舟山市旅游接待及发展情况表。17表2:10月份舟山市各风景旅游区游客接待情况统计表18表3:朱家见各景点历年客流量统计。18表4:客房总数在50间以上宾馆详情一览表。19依据决议层发展愿景,企业组织并参与了此次相关朱家尖东沙地块市场调研,经过我们实地考察和对政府各相关职能部门走访,搜集了大量市场信息并形成了一定开发结论和提议,现将具体情况形成汇报陈说以下,以供决议参考。一、全国旅游市场环境概况1、产业现实状况国家旅游局相关官员指出,中国旅游业已初步形成了“大旅游、大产业、大发展”格局,成为中国和国际接轨最早
3、并紧跟世界时尚发展行业。伴随国民经济快速发展,伴随各省区自然风景旅游资源发掘,伴随假日经济红火,中国旅游业在企业制度、经营管理水平及旅游客源市场培育等方面全部取得了长足进步,而且已经成为有力促进居民消费拉动市场“内需”推进器。数字显示,中国旅游业总收入正以年均12.7%速度增加,高于同期中国生产总值7.4%平均增加率,已经成为国民经济新增加点。,中国接待入境旅游者8348.09万人次,比上年增加14.68%;其中过夜旅游者3123.56万人次,比上年增加15.49%;外国旅游者首次突破1000万人次大关,达成1019.69万人次,比上年增加20%;旅游外汇收入162.31亿美元,比上年增加15
4、%;中国旅游收入3175.54亿元人民币,比上年增加12.13%;旅游业总收入4518.95亿元人民币,比上年增加12.91%。今年1至10月,中国入境旅游人数达7334.74万人次,旅游外汇收入累计148.19亿美元,同比分别增加5.66%和9.28%。另据最新统计,中国旅游业固定产值已达7861亿元,有各类旅游企事业26.8万个;各类旅游住宿设施25.4万个,各类旅行社8993家,旅游业直接和间接从业人员3335万人。2、政策环境今年年初,国务院召开了全国旅游发展工作会议,朱镕基总理和钱其琛副总理代表国务院作了关键讲话。国家旅游局紧接着召开了全国旅游工作会议,依据全国旅游发展工作会议要求,
5、对全行业工作作了全方面布署。4月11日,国务院相关深入加紧旅游业发展通知(国发号文件)正式下发,各级政府深入加大了对旅游工作领导力度和扶持力度。5月,江泽民总书记视察黄山,对黄山旅游和全国旅游业发展作了关键指示;8月,江主席给美国游客迈克奥谢伊复信公开发表,在海内外产生了主动影响。朱镕基总理等党和国家领导人,在考察相关地域工作,尤其是在第四次西藏工作会议上,就相关省区尤其是西藏怎样加紧发展旅游业作了很多关键指示。党中央、国务院对旅游工作关心重视,深入促进了各地域旅游业向广度和深度发展。二、舟山市区域性旅游市场分析舟山是中国新兴海岛港口旅游城市,在中国大陆海岸线中部,世界四大渔场之一“舟山渔场”
6、中心,全市共由1390个大小岛屿组成,总面积2.22万平方公里;总人口98万;现辖定海、普陀、岱山、嵊泗2区2县。1988年,被国家列入沿海经济开放区;1996年被接纳为长江沿岸中心城市经济协调会会员单位。是中国沿海经济开放区和长江三角洲地域先行计划和开发城市之一。1、舟山市总体经济情况改革开放以来,尤其是在1991年10月22日江泽民主席在考察舟山时挥毫写下“开发海洋,振兴舟山”题词以后,舟山全市人民从实际情况出发,初步探索出一条含有舟山海岛特色发展路子,实现了由温饱到小康历史性跨越。“九五”成就:全市中国生产总值达成114.04亿元,年均增加9.2%;地方财政通常收入6.23亿元,年均增加
7、23.4%;工业总产值达成127.89亿元,年均增加13.7%;渔业总产量达成134.92万吨,年均增加6.6%;港口吞吐量达成3189万吨,年均增加26.0%;旅游接待人数达成460万人次,年均增加10.4%;城镇居民人均可支配收入8886元,渔农民人均纯收入4228元,扣除物价原因,年均分别增加2.8%和0.7%,城镇居民生活质量显著改善,实现了由温饱向小康跨跃。“十五”计划:中国生产总值200亿元,年均增加10%以上,人均中国生产总值2万元;工业总产值300亿元,年均增加16.3%;港口货物吞吐量6000万吨,年均增加13.5%;旅游接待人数700万人次,年均增加8.8%;三次产业结构比
8、重为22.5 : 39.5 : 38.0;总人口(户籍人口)在98.5万人左右,城市化水平达成45%以上;城镇居民实际收入年均增加5%以上,恩格尔系数下降到40%以下;财政总收入20亿元,年均增加10%以上,全社会固定资产投资五年累计260亿元。2、舟山市城市总体计划相关市域总人口计划:现有些人口98万,近期()104万,中期()106万,110万。其中近期城市人口39万,中期42万,远期为50万。相关市域城镇体系计划:到城市化水平达成45%以上,达成65%。并将城镇体系分为三个等级,即:中心城市(包含老塘山、定海城区、临城城区、普陀城区和朱家尖),二级中心城镇和三级中心城镇。城市发展主轴线为
9、329国道沿线,即金塘岛册子岛朱家尖岛。相关城市内外交通计划:建设连岛工程,使舟山本岛和宁波大陆相连,舟山本岛则建立“一环三纵”公路系统;其中将在普陀区内建设30条主次干道,并计划从岑港老塘山定海城区临城城区普陀城区朱家尖公交走廊线路。相关风景旅游计划:计划期内将使旅游业成为舟山经济支柱产业;建成海天佛国普陀山朱家尖沈家门组成金三角综合旅游区、列岛晴沙嵊泗旅游区、东海蓬莱岱山旅游区、定海历史文化旅游区、六横桃花岛度假休闲旅游区等五大风景旅游功效区;并形成独具舟山海洋特色海洋文化旅游产业,参与中国乃至国际旅游大循环;把舟山建成交通便捷、设施齐全、服务功效多元化海洋佛教文化旅游、海洋度假休闲及会议
10、会展旅游胜地和著名海岛国际旅游城市;为适应旅游业发展,宜开展岛际航空,在加强各岛之间直接通航同时,增加空中旅游项目。3、舟山市旅游资源概况舟山作为中国第一大群岛,作为中国唯一省辖海岛港口旅游城市,素有“东海明珠”之美称。境内大小岛屿星罗棋布。1390座岛屿宛如撒落在碧波万顷东海洋面上璀璨明珠,组成了“千岛之城”壮丽景色。悠久历史、优越地理条件和2.2万平方公里海域自然生态调整形成“冬暖夏凉”气候环境,使舟山这颗“东海明珠”快速崛起为中国东部海岛旅游胜地。据调查,舟山境内拥有佛教文化景观、山海自然景观、海岛渔俗景观、历史人文景观等各类景点1000余处,关键分布在23座岛屿上,拥有两个国家级、两个
11、省级风景名胜区。以“海天佛国”普陀山为中心,以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔全部”沈家门港、金庸武侠文化桃花岛组成“普陀旅游金三角”,集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多个旅游功效于一体。蓝天、碧海、绿岛、金沙、白浪是舟山旅游生态环境主色调。改革开放以来,政府主导旅游产业化发展,以“海洋文化、海天佛国、海鲜美食、海滨休闲”为特色海岛旅游成为舟山市一大支柱产业。4、舟山市旅游产业结果在从江泽民题词至今短短内是舟山旅游产业发展最快、最好时期。关键成就有:旅游支柱产业地位已经确立。十年来旅游接待、创收增加迅猛,在全省仅次于杭州、宁波,位居第三。累计接待游客总量达
12、2883.93万人次,总收入为98亿元人民币。其中,中国旅游者达2841万人次,海外旅游者近43万人次,累计创汇达1.5亿美元。年均接待游客量增加率为11.5。游客接待量达459万人次,总收入达18亿元人民币,占全市GDP16.4(详见附录表1)。今年旅游市场表现也令各级部门十分看好,据统计,截至今年11月份,各景点共接待游客491.04万人次,而且据相关部门统计,今年游客接待总数将达成540万人次,估计比上年增加17%(详见附录表2)。产业发展也实现了五个转变。即“景”资源优势正逐步向产业优势转变;由接待型、事业型旅游向产业型旅游转变;由旅游部门办旅游逐步向全社会共同兴办旅游转变;产业经济由
13、封闭型逐步向开放型转变;由政府投入为主搞旅游开发逐步向政府导向投入和民营资本介入共同搞旅游开发转变。全市大旅游功效区已初步形成。即以普陀山为龙头金三角综合旅游区,定海历史文化名城旅游区,蓬莱仙岛岱山旅游区,列岛金沙嵊泗旅游区。这些旅游区功效各异,个性鲜明,开发潜力巨大。并利用节庆载体,大造声势,提升了海洋文化专题形象,如普陀山将举行观音节大做“观音”文章,朱家尖成功推出“国际沙雕节”,桃花岛大打“金庸牌”,嵊泗渔家乐旅游产品等。在加大旅游宣传促销力度同时,旅游基础设施也有了较大改善,海陆空立体旅游交通网络业已形成,改变了过去单靠海运和外部市场对接被动局面,海运朝着安全、快捷、舒适快艇方向发展,
14、航线增多,航班增加,市区、海岛景区交通等级提升,岛际旅游交通改善显著;旅游接待能力成倍增强,全市现有中国国际旅行社41家,其中导游人数506人,旅游饭店45家,其中二、三星级以上24家,星级饭店床位数4280张,基础满足海内外游客需要。5、朱家尖旅游资源概况朱家尖岛在舟山本岛东南海洋上,距宁波85公里(汽车车程2小时),据上海165公里,距杭州210公里。全岛陆域总面积72平方公里,海域面积45平方公里,现辖一镇29个行政村,总人口2.68万人。朱家尖岛含有丰富风景资源,山海风光秀丽迷人。岛上金沙连绵,碧波荡漾,奇石峻拔,洞礁错置,海光迷幻,空气清新,有“海上盆景”“海上雁荡”之美誉。在28.
15、8平方公里国家级风景名胜区内,分布有乌石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景区(各景点客流量统计详见附录表3)。其中,十里金沙景区拥有华东地域最大沙滩群青沙、里沙、千沙、南沙、东沙五大沙滩,湾湾相连,绵延5千米,景色极为壮观,滨海旅游资源十分丰富。而且还现存有保圣寺、七星寺、碧云庵遗址等文物古迹。同时,在人文资源方面也极为丰富。渔家风情浓郁,自然形成了众多社会民俗,比如祭海、迎神赛会、胞瓶飘浮等等;岛上还有多种不一样类型渔村风貌,有多种不一样类型水产品养殖基地,比如泥螺养殖、梭子蟹养殖、对虾养殖等等;另外,盐场、普陀佛瓜、桔园等也曾有一定著名度。这些全部为朱家尖岛新添了游览观光好去处。6、朱
16、家尖在“旅游金三角”中地位在整个舟山旅游市场中,普陀山朱家尖沈家门“旅游金三角”是其最吸引来客区域。该区域以“海天佛国”普陀山为中心,以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔全部”沈家门港、金庸武侠文化桃花岛为辐射支点,共同组成了集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多个旅游功效于一体大规模旅游功效带。在这个三角形中,沈家门作为舟山本岛一部分,已经逐步形成了游客去往普陀山、朱家尖和桃花岛集散中心。而朱家尖作为和普陀山和沈家门均隔海相望小岛,其地位也表现越来越突出。尤其是伴随朱家尖(至沈家门)跨海大桥建成通车,朱家尖民航机场建成通航,朱家尖蜈蚣峙码头至普陀山快艇航线开通
17、(5分钟直达),和朱家尖本岛旅游风景点大力发掘、每十二个月一届国际沙雕节成功举行,朱家尖枢纽地位将显得愈加显著。以此为依靠,朱家尖旅游风景点人气指数也将展现急剧上升态势,其在旅游金三角中也将饰演举足轻重角色。7、朱家尖旅游客源分析从现在朱家尖乃至整个舟山旅游客源结构来看,关键以中国游客为主(从表1能够看出),其中浙江本省和周围省份比如江苏、福建和上海等地域游客占总量60%以上。所以在结构上是很单调而且是不合理。旅游地开发必需以旅游客源市场为导向,以独特旅游资源为基础,对旅游六要素进行优化组合,从而形成旅游产品卖点。从世界海岛、海滨旅游市场发展经验和朱家尖现有旅游市场特点,朱家尖旅游客源市场定位
18、在相当长时期内,仍需要以中国游客为主,并在旅游市场开发上应优先考虑上海经济区沪宁杭等近程市场,再吸引京、沪、穗等大城市市场,拓展沿海经济发达地域市场。从长远角度看,朱家尖国际旅游市场迎面向国外市场,以汉文化区日本、韩国和新加坡等东南亚国家为主,香港、台湾地域也作为以后潜在市场培育。8、朱家尖旅游产业现实状况特点旅游季节显著。受地理气候环境影响,“温光同期”效应限制了游客活季节,造成旅游淡旺季差异显著。每十二个月8、9月份游客人数占游客量60以上,而在淡季大量服务设施闲置,供需矛盾突出。景观体系单调。现在朱家尖旅游开发景点数量少,规模小,旅游项目不多,旅游产品老化现象比较严重,而且旅游各景点分散
19、,景点间交通联络不畅,制约旅游发展。服务设施滞后。现在仅有朱家尖旅游开发企业、朱家尖旅行社,服务范围不广泛,设施不完善,远不能满足旅游发展需求,还缺乏上档次大型旅游购物中心,游客人均消费水平普遍偏低。三、旅游房产现实状况分析1、中国外旅游房地产发展概况旅游房地产起源始于法国地中海沿岸在本世纪初开发大量海滨别墅,这些物业使得欧洲、北美贵族、富商蜂拥而至,一时间地中海成为欧洲度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地域别墅度假村首先开发了以分时销售(即出售以酒店为主物业使用时间段)方法招揽用户,标志着旅游房地产市场开始。旅游房地产是指和旅游度假为目标房地产开发营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功效。通
20、常而言,旅游房地产包含以下形式: 时权酒店:是将酒店每个单位分为一定时间份(如:十二个月周),出售每一个时间份一定年限使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每十二个月一定时间(或一周)居住权。 产权酒店:是指将酒店每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理,获取一定投资回报。通常情况下,投资人均拥有该酒店每十二个月一定时间段无偿居住权。 养老型酒店:是指投资人(往往是最终消费者),在退休前购置退休养老度假村某一个单位。委托管理企业经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定投资回报。通常情况下该度假村在产权人逝世后由管理企业回购,再出售。收益归其家人全部。 高尔夫、
21、登山、滑雪运动度假村:指高尔夫球场周围,登山、滑雪等运动地开发度假别墅项目。 时值度假型酒店:指消费者购置一定数量“分数”,这些“分数”就成为她们选购产品货币。她们能够使用这些“分数”在不一样时间、地点、档次度假村灵活选择其分数所能负担住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费能够获取更大折扣和无偿居住时间。对于现在中国旅游行业,旅游房产市场空间是显而易见。中国房协秘书长顾云昌前很快在参与第一届中国旅游房地产峰会时,对这一市场分析认为:中国十二个月中有114个节假日,足以引发假日经济造就强大消费热潮,而这类物业开发在现在却是市场空白点。她还算了一笔
22、帐:一个拥有100万会员分时度假系统,可促进中国市场每十二个月实现5070亿元消费额。和此同时,其可盘活300500万平方米存量房,处理23万人就业。现在,旅游房产在北京、上海、杭州、海南、成全部等地已初露端倪。其中杭州乐园、成全部芙蓉古城、青城白鹭洲等已成为这类旅游房产率先尝试者。从市场反馈情况看,休闲度假房产已经得到了市场认可。比如在秦皇岛“维多利亚港湾”、海南产权酒店、延庆龙庆峡“愉快无穷大”等在北京市场推广并取得良好销售业绩就能证实这一点。另据了解,北京、上海、海南、福建、广东等地已开工分时度假项目超出个;以高尔夫、山地、滑雪等为专题休闲别墅超出个。2、朱家尖旅游房地产发展现实状况现在
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