酒店项目定位分析及财务可行性报告模板.doc
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1、 九颂山河精品酒店项目定位分析及财务可行性汇报 年 8 月目录第一章 导言4一、汇报编制过程说明41、 汇报编制依据42、 市场调查方法说明43、数据统计分析方法说明44、汇报编制参考资料说明4第二章 项目地理位置分析5一、项目基础资料介绍51、酒店地理区位:52、整体项目介绍:5二、 项目地点及周围环境介绍61、 红谷滩新区区位条件分析62、项目地点及周围环境6三、项目所在区域发展计划分析6四 、项目交通便捷度分析6五、 项目物理能见度和市场能见度分析61、 物理能见度:62、 市场能见度:6六 项目关键客源市场需求临近度分析71、商务散客72、会议客源73、政务客源74、旅游团体及其它客源
2、7七 项目地理位置优劣势分析71、 优势分析72、 劣势分析8第三章 竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析9一、竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析91、 南昌市高星级酒店业发展情况调查及分析92、 竞争市场酒店界定及其发展特征10二、竞争市场高星级酒店经营情况调查及分析141、 竞争市场高星级酒店客房经营情况调查及分析142、 竞争市场高星级酒店餐饮经营情况调查及分析153、 竞争市场高星级酒店会议经营情况调查及分析164、 竞争市场酒店定位。17三、 竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析181、高星级酒店客源结构调查18四、竞争市场供给情况发展分析191、红谷滩后续高星级酒店供给情况192
3、、竞争市场需求情况发展分析203、竞争市场酒店需求发展趋势定量分析20第四章 酒店项目定位分析21一、酒店类型定位21二、酒店档次定位211、项目酒店档次定位212、项目酒店档次表现关键产品22三 、酒店客源市场定位231、客源分类232、 商务客源233、 会议客源244、 政府客源245、 旅游客源及其它25四、酒店竞争战略定位251、酒店规模定位26第五章 项目功效布局及配套设施27一、项目功效计划271、功效细分272、机电设备标准要求和集中管理313、功效要求31第六章 项目建造及费用预估、经营估计分析及回报率33一、项目建造及费用预估33二、财务分析331、经营预算基础数据332、
4、营业收入分析333、毛利润(GOP)分析34第七章 项目风险分析35一、项目运行宏观经济风险35二、市场风险35三、财务风险35四、其它风险35第八章 市场调研汇报结论36第一章 导言一、汇报编制过程说明1、 汇报编制依据l 实施市场调查,并在调查过程中所得到有针对性真实有效数据;l 开发商提供物业项目地块图纸及资料;l 依据项目具体情况及讨论所确定此项目标基础定位;l 在基础定位基础上,依据项目实际情况和包含相关财税政策,进行投资分析 及测算。2、 市场调查方法说明l 公开数据采集:政府相关部门旅游局、统计局、计划局等及其官方网 站访问获取官方数据信息;l 酒店行业职业经理人深度访谈:经过人
5、脉关系对调查对象内部职业经理人进 行深入访谈,并掌握多种真实数据,分析调查对象可能对本项目组成竞争关系或借鉴 意义;l 现场调研:现场经过了解项目所在区域高星级酒店硬件 设施、经营数据、客源组成等情况。3、数据统计分析方法说明l 对比官方数据及内部信息,经过实地调查和访谈以核实数据正确性,并将所得 数据进行综合分析;l 参摄影似酒店开发案例进行案例对比分析;l 参4照行业经营业绩及财务数据进行财务可行性分析。4、汇报编制参考资料说明 携程5 旅行网、艺龙旅行网等相关网站提供信息。 关键调查酒店销售人员提供酒店相关资料。 南昌市旅游局提供行业相关信息和统计数据。第二章 项目地理位置分析一、项目基
6、础资料介绍1、酒店地理区位:拟建酒店项目在红谷滩新区凤凰洲赣江北大道198号,八一大桥周围,滨临赣江。距离昌北机场约 23 公里,距离高铁西客站约 15 公里。项目酒店区位图2、整体项目介绍:项目大楼为46层总建筑高度183.1M,建筑面积71389.23平方米,其中办公建筑面积29245.91平方米,酒店式公寓建筑面积16251平方米,酒店建筑面积13388.08平方米,裙楼为商业建筑面积。其商业有大型餐饮等业态,可能或促成有影院、KTV业态。 整体项目总平面图l 项目酒店计划:大楼4F面积 1666.13平方米为酒店配套面积,36-43层每层1673.61平方米,为酒店客房及配套,项目酒店
7、按准四星级以上(含四星级)标 准设计建设,酒店部分建筑面积 15055.01平方米(不含地下及转换层借用面积)。l 地面及地下车位随大楼物业整体配套。酒店估计将 年营业二、 项目地点及周围环境介绍1、 红谷滩新区区位条件分析(略)l 地理位置l 交通条件 l 发展情况2、项目地点及周围环境l 项目酒店在红谷滩新区最具发展潜力凤凰洲片区,在赣江北大道,毗邻红谷滩CBD中心区秋水广场。l 项目酒店拥有极好江景资源,临赣江滨江景观带,生态环境良好,自然景观优势 显著,和“江南名楼滕王阁”隔江遥望。l 现在,凤凰洲片区相对于红谷滩中心区尚处于建设培育阶段, 其城市生活配套设施尚不完善。三、项目所在区域
8、发展计划分析(略)四 、项目交通便捷度分析(略)五、 项目物理能见度和市场能见度分析1、 物理能见度:拟建项目酒店在红谷滩新区进入老城区主干道庐山南大道周围,紧邻 八一大桥、洪全部大桥等城市新交通命脉;本项目整体业态较为丰富、档次高 端、建筑体量大,在凤凰洲片区树立全新房住标杆。酒店作为 项目整体中一部分,和住宅品质互为提升,其6物理能见度高。2、 市场能见度:现在凤凰洲片区整体消费能力还较低,区域内较少上规模和档次接待设 施;相较于红谷滩中心区,酒店数量规模体量较小,娱乐和会议设施配套有限,有一定高端酒店客源需求。凤凰洲片区作为未来红谷滩乃至整个南昌市发展关键方向之一, 凭借其优越自然环境条
9、件和社会发展条件,高星级酒店需求会大幅增加。所以,拟建高星级酒店,建成后其市场能见度较高。六 项目关键客源市场需求临近度分析1、商务散客红谷滩酒店业整体以商务散客为主,现有红谷滩酒店市场需求普遍很好。项目酒 店所处凤凰洲临近经开区,而经开区为近期国务院批复国家级新区赣江新区桥头堡,亦是南昌首个临空经济区,伴随赣江新区建设和产业集群形成,区域商务散客对于高星级酒店需求 将日益旺盛。所以,拟建酒店有极大市场空间,其商务客源需求临近度较高。2、会议客源红谷滩现有酒店普遍存在问题是会议功效较弱,场地有限,配套简单,会议关键以政府为主,企业使用率不高。近两年来,培训、咨询、保险业开始在南昌发展快速,并展
10、现出一派繁荣景象,会议市场需求量激增,而且在档次和规模上全部提出了较高要求。项目酒店会议设施配置齐全,环境优越,同红谷滩高星级酒店相比,性价比兼具,含有较强竞争优势。3、政务客源项目酒 店建成后,有完善配套和优越环境,相较于老城区酒店交通流线受限局面, 会吸引一定中高端政府客源。4、旅游团体及其它客源凤凰洲片区关键城市职能是承接居住、新兴商务办公、商业、文 教、旅游度假等。拟建酒7店对于当地高端消费群体和旅游度假人群引致高星级酒店 需求也有很高市场临近度。七 项目地理位置优劣势分析1、 优势分析l 凤凰洲片区区位条件独特,为高速发展红谷滩三大片区之一,毗邻经开区,扼赣江之要,是南昌市未来城市发
11、展方向之 一,对项目酒店形成有力支撑。l 凤凰洲现在较缺乏高星级酒店,项目酒店顺利建成运行,能够抢占市场 先机,树立凤凰洲片区中端精品酒店标杆。l 项目地交通便捷,紧邻区域主干道,通达性好。距离高铁南昌西站仅25 分钟车程,距离南昌昌北机场仅40 分钟车程,能够有效 聚拢人气,从而形成独特竞争优势,未来可吸引多个类型客源。l 政府主动开发赣江新区,经开区作为桥头堡,不停延伸产业 链,形成产业集群,为拟建酒店带来一定高端商务、政务需求。l 红谷滩凤凰洲片区居住、生活环境好,能够吸引城市中心高端人群外溢。项目酒店面临赣江, 临近赣江滨江景观带,景观资源优越;且整体项目业态丰富、配套完善,各个业态之
12、间形成很好 互动和提升关系。2、 劣势分析l 项目酒店所在凤凰洲区当地居民由老城区还迁房占有相当比重,消费水平还较低,对中高端酒店带动作用有限;未来发展繁荣也还要经过一定时间培育才能够吸引城市中心居民外溢。l 因为受城市特征所限,南昌市居民对项目地心理距离较远,老城区及红谷滩高星级酒店发展 为拟建酒店提出了一定挑战。l 凤凰洲片区基础设施尚不完善,公共设施较为微弱,尚需时日发展。8第三章 竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析一、竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析1、 南昌市高星级酒店业发展情况调查及分析据南昌市旅游局统计资料,截至 年,南昌市共有星级酒店 28 家,其中, 挂牌五星级酒店 1
13、0 家,挂牌四星级酒店 18 家。除了挂牌高星级酒店之外,五星级标准 11 家,四星级标准 8 家。现在,南昌市共有高 星级酒店 47 家,其中五星及五星标准 21 家,四星及四星标准 26 家。从开业时间上来看,南昌市最近几年新开酒店多是国际品牌酒店,且以红谷滩新区为多,这说明南昌市酒店市场在不停成熟和完善,总体呈上升发展趋势。由洲际酒店集团管理力高皇冠假日酒店作为第一家著名国际品牌酒店进入南昌市场,当初酒店业认识对酒店 市场前景十分担忧。经过 5 年发展,皇冠假日酒店带动了老城区高星级酒店整体房价,改善高星级酒店间竞争环境。新增南昌香格里拉酒店、南昌喜来登酒店等豪华五星级酒店,5月九龙湖万
14、达旅游城同时开业5家中高端品牌酒店,南昌市高星级酒店业迎来了新挑 战,同时也注入了新活力。南昌市高星级酒店客房规模伴随时间推移呈增加趋势发展,数量基础上全部在 200-400 间套,体量较大。国际品牌酒店房间面积远远大于本土酒店标间面积,且国际品牌酒店标间面积有逐步 增大趋势,香格里拉、喜来登国际品牌标间面积均大于 37 平方米。南昌市高星级酒店餐饮配套设施搭配齐全,功效完善,多采取“中餐厅+包房+西餐厅+ 特色餐厅+大堂吧”模式,。品牌酒店会议接待规模通常全部偏大,会议 室总面积全部在 850平方米以上,全部含有了很强接待能力。大部分酒店会议室个数多,说明会议客源成为酒店关键赢利点之一。9会
15、议 室配比以中小型会议室居多,能容纳一百多人会议室居多。会议设施搭配多为“多功效厅+中会议室+小会议室”,多功效厅 兼作大型会议室使用。10南昌市酒店康体娱乐设施全部比较齐全,除健身房、游泳池、简单球类等常规配置之 外,大多数酒店还顺应该地消费习惯,设置了一定规模足浴、桑拿按摩包厢和棋牌室。SPA 成为品牌酒店常规配置之一。2、 竞争市场酒店界定及其发展特征南昌整体市场酒店业发展情况对本项目酒店有一定借鉴意义,依据市场相近度和客源临近度,结合目前红谷滩凤凰洲酒店业发展现实状况,选择红谷滩新区含有一定代表性且有一定经营特色准五星级及准四星级档次酒店作为拟建酒店竞争市场酒店。竞争酒店基础情况一览表
16、酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江全部城酒店地理位置红谷滩红谷中大道1366号红谷滩赣江北大道1号红谷滩春晖路8号红谷滩绿茵路58号红谷滩会展路万达广场星级档次准四星精品准五星准五星准四星精品准四星客房规模215236280240154开业时间酒店类型商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店管理品牌业主自管格兰云天酒店洲际酒店嘉莱特酒店锦江酒店竞争市场高星级酒店客房结构酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江全部城酒店星级档次准四星精品准五星准五星准四星精品准四星数量(间套)215间236间280间240间154间双床房(%)62间(28.84
17、%)63间(26.70%)196间(70.00%)51间 (21.25%)50间(32.47%)大床房(%)137间(63.72%)161间(68.22%)64间(22.85%)185间(77.08%)97间(62.99%)套房(%)16间(7.44%)12间(5.08%)20间(7.14%)4间 (1.67%)7间(4.55%)标间面积(m2)标/单48 m2套房50 m2标/单 35-40 m江景套房60 m格兰套房160 m标/单35 -45 m套房60 -70 m标间40 -43 m2单间20 -33 m2套房64 m2标/单 28m套房 50 m备注竞争市场高星级酒店餐饮设施情况酒店
18、名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江全部城酒店中餐大厅餐位数70位(由两个大包厢合成)150人外包(100人)只有1个容纳120人自助餐厅(也可翻台做围桌)30人(只做自助)包房数量(间)5间10间外包(20间)4个无大堂吧餐位数(个)1个(1F容纳80位自助西餐厅)30个10个无无全日制餐厅1F容纳80人自助西餐厅1F容纳130人自助西餐厅2F容纳240人自助西餐厅2F容纳120人自助餐厅1F容纳30人自助餐厅其它餐厅4F日本料理容纳7080人,(人均150元)无无1F有1个书吧80 m2,能够坐15人左右无总餐位数30046065018030人客房数215236280
19、240154每间客房平摊餐位数1.401.952.320.750.191213竞争市场高星级酒店会议设施情况酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江全部城酒店多功效宴会厅数量1个1个1个1大1小无多功效宴会厅面积307 m2550 m620 m大200 m2 小 80 m2 无最大宴会容量宴席22桌32桌35桌22桌无最大会议容量课桌式150人课桌式300人课桌式480人课桌式150人无大会议室数量1个(容纳150人课桌式)1个(容纳300人课桌式)2个(1个容纳160人课桌式,另一个容纳480人课桌式)1个(容纳150人课桌式)无大会议室面积307 m2550 m320
20、 m/620 m200 m2无中会议室数量2个(每个中会议室能够容纳8090人课桌式)2个(容纳50-60人课桌式)1个(容纳60人课桌式)无无中会议室面积125m2/140 m2130 m/110 m110 m无无小会议室数量中会议室拆分成4个小会议室(2个可容纳10人,另2个可容纳40人)2个(容纳20人课桌式)2个(1个会议室不规则,多出来墙面占了面积,只能容纳18人,另一个容纳30人)1个(容纳30人课桌式)1个(容纳35人课桌式)小会议室面积容纳40人会议室为70m2,容纳10人会议室为27m265 m/70 m70 m80 m2 60 m会议室个数7个6个5个2个1个会议室总面积7
21、66m920 m1190 m280 m2 60 m客房数215236280240154每间客房平摊会议面积3.563.904.251.170.39备注竞争市场高星级酒店康体娱乐设施情况14酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江全部城酒店水疗 SPA无有无有(外包)无桑拿按摩无有游泳池旁边换衣服房间有桑拿,住店客人无偿有(外包)无足浴无无无有(外包)无游泳池无有有,外包,不过住店客人无偿无无健身房有有有,外包,不过住店客人无偿无无棋牌室无有有,外包,需要另外收费有(外包,20元/小时)无其它有些客房带干湿分离独立卫生间和淋浴间茶室(外包,需收费)、瑜伽室(住店客人无偿)跟
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