酒店项目定位分析及财务可行性报告模板.doc

九颂山河精品酒店项目

定位分析及财务可行性汇报

年 8 月

目录
第一章 导言 4
一、汇报编制过程说明 4
1、 汇报编制依据 4
2、 市场调查方法说明 4
3、 数据统计分析方法说明 4
4、汇报编制参考资料说明 4
第二章 项目地理位置分析 5
一、项目基础资料介绍 5
1、酒店地理区位： 5
2、整体项目介绍： 5
二、 项目地点及周围环境介绍 6
1、 红谷滩新区区位条件分析 6
2、 项目地点及周围环境 6
三、项目所在区域发展计划分析 6
四 、项目交通便捷度分析 6
五、 项目物理能见度和市场能见度分析 6
1、 物理能见度： 6
2、 市场能见度： 6
六 项目关键客源市场需求临近度分析 7
1、商务散客 7
2、会议客源 7
3、政务客源 7
4、旅游团体及其它客源 7
七． 项目地理位置优劣势分析 7
1、 优势分析 7
2、 劣势分析 8
第三章 竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析 9
一、竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析 9
1、 南昌市高星级酒店业发展情况调查及分析 9
2、 竞争市场酒店界定及其发展特征 10
二、竞争市场高星级酒店经营情况调查及分析 14
1、 竞争市场高星级酒店客房经营情况调查及分析 14
2、 竞争市场高星级酒店餐饮经营情况调查及分析 15
3、 竞争市场高星级酒店会议经营情况调查及分析 16
4、 竞争市场酒店定位。 17
三、 竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析 18
1、 高星级酒店客源结构调查 18
四、竞争市场供给情况发展分析 19
1、 红谷滩后续高星级酒店供给情况 19
2、竞争市场需求情况发展分析 20
3、竞争市场酒店需求发展趋势定量分析 20
第四章 酒店项目定位分析 21
一、酒店类型定位 21
二、酒店档次定位 21
1、项目酒店档次定位 21
2、项目酒店档次表现关键产品 22
三 、酒店客源市场定位 23
1、客源分类 23
2、 商务客源 23
3、 会议客源 24
4、 政府客源 24
5、 旅游客源及其它 25
四、酒店竞争战略定位 25
1、酒店规模定位 26
第五章 项目功效布局及配套设施 27
一、项目功效计划 27
1、功效细分 27
2、机电设备标准要求和集中管理 31
3、功效要求 31
第六章 项目建造及费用预估、经营估计分析及回报率 33
一、项目建造及费用预估 33
二、财务分析 33
1、经营预算基础数据 33
2、营业收入分析 33
3、毛利润（GOP）分析 34
第七章 项目风险分析 35
一、项目运行宏观经济风险 35
二、市场风险 35
三、财务风险 35
四、其它风险 35
第八章 市场调研汇报结论 36

第一章 导言
一、汇报编制过程说明
1、 汇报编制依据
l 实施市场调查，并在调查过程中所得到有针对性真实有效数据；
l 开发商提供物业项目地块图纸及资料；
l 依据项目具体情况及讨论所确定此项目标基础定位；
l 在基础定位基础上，依据项目实际情况和包含相关财税政策，进行投资分析 及测算。
2、 市场调查方法说明
l 公开数据采集：政府相关部门旅游局、统计局、计划局等及其官方网 站访问获取官方数据信息；
l 酒店行业职业经理人深度访谈：经过人脉关系对调查对象内部职业经理人进 行深入访谈，并掌握多种真实数据，分析调查对象可能对本项目组成竞争关系或借鉴 意义；
l 现场调研：现场经过了解项目所在区域高星级酒店硬件 设施、经营数据、客源组成等情况。
3、数据统计分析方法说明
l 对比官方数据及内部信息，经过实地调查和访谈以核实数据正确性，并将所得 数据进行综合分析；
l 参摄影似酒店开发案例进行案例对比分析；
l 参4
照行业经营业绩及财务数据进行财务可行性分析。
4、汇报编制参考资料说明
● 携程5
旅行网、艺龙旅行网等相关网站提供信息。
● 关键调查酒店销售人员提供酒店相关资料。
● 南昌市旅游局提供行业相关信息和统计数据。

第二章 项目地理位置分析
一、项目基础资料介绍
1、酒店地理区位：
拟建酒店项目在红谷滩新区凤凰洲赣江北大道198号，八一大桥周围，滨临赣江。
距离昌北机场约 23 公里，距离高铁西客站约 15 公里。

项目酒店区位图

2、整体项目介绍：
项目大楼为46层总建筑高度183.1M,建筑面积71389.23平方米，其中办公建筑面积29245.91平方米，酒店式公寓建筑面积16251平方米，酒店建筑面积13388.08平方米，裙楼为商业建筑面积。其商业有大型餐饮等业态，可能或促成有影院、KTV业态。

整体项目总平面图

l 项目酒店计划：大楼4F面积 1666.13平方米为酒店配套面积，36-43层每层1673.61平方米，为酒店客房及配套，项目酒店按准四星级以上（含四星级）标 准设计建设，酒店部分建筑面积 15055.01平方米（不含地下及转换层借用面积）。
l 地面及地下车位随大楼物业整体配套。酒店估计将 年营业

二、 项目地点及周围环境介绍
1、 红谷滩新区区位条件分析（略）
l 地理位置
l 交通条件
l 发展情况
2、项目地点及周围环境
l 项目酒店在红谷滩新区最具发展潜力凤凰洲片区，在赣江北大道，毗邻红谷滩CBD中心区秋水广场。
l 项目酒店拥有极好江景资源，临赣江滨江景观带，生态环境良好，自然景观优势 显著，和“江南名楼滕王阁”隔江遥望。
l 现在，凤凰洲片区相对于红谷滩中心区尚处于建设培育阶段， 其城市生活配套设施尚不完善。
三、项目所在区域发展计划分析（略）
四 、项目交通便捷度分析（略）
五、 项目物理能见度和市场能见度分析
1、 物理能见度：
拟建项目酒店在红谷滩新区进入老城区主干道——庐山南大道周围，紧邻 八一大桥、洪全部大桥等城市新交通命脉；本项目整体业态较为丰富、档次高 端、建筑体量大，在凤凰洲片区树立全新房住标杆。酒店作为 项目整体中一部分，和住宅品质互为提升，其6
物理能见度高。
2、 市场能见度：
现在凤凰洲片区整体消费能力还较低，区域内较少上规模和档次接待设 施；相较
于红谷滩中心区，酒店数量规模体量较小，娱乐和会议设施配套有限，有一定高端酒店客源需求。凤凰洲片区作为未来红谷滩乃至整个南昌市发展关键方向之一， 凭借其优越自然环境条件和社会发展条件，高星级酒店需求会大幅增加。所以，拟建高星级酒店，建成后其市场能见度较高。
六 项目关键客源市场需求临近度分析
1、商务散客
红谷滩酒店业整体以商务散客为主，现有红谷滩酒店市场需求普遍很好。项目酒 店所处凤凰洲临近经开区，而经开区为近期国务院批复国家级新区赣江新区桥头堡，亦是南昌首个临空经济区，伴随赣江新区建设和产业集群形成，区域商务散客对于高星级酒店需求 将日益旺盛。所以，拟建酒店有极大市场空间，其商务客源需求临近度较高。
2、会议客源
红谷滩现有酒店普遍存在问题是会议功效较弱，场地有限，配套简单，会议关键以政府为主，企业使用率不高。近两年来，培训、咨询、保险业开始在南昌发展快速，并展现出一派繁荣景象，会议市场需求量激增，而且在档次和规模上全部提出了较高要求。项目酒店会议设施配置齐全，，环境优越，同红谷滩高星级酒店相比，性价比兼具，含有较强竞争优势。
3、政务客源
项目酒 店建成后，有完善配套和优越环境，相较于老城区酒店交通流线受限局面， 会吸引一定中高端政府客源。
4、旅游团体及其它客源
凤凰洲片区关键城市职能是承接居住、新兴商务办公、商业、文 教、旅游度假等。拟建酒7
店对于当地高端消费群体和旅游度假人群引致高星级酒店 需求也有很高市场临近度。
七． 项目地理位置优劣势分析
1、 优势分析
l 凤凰洲片区区位条件独特，为高速发展红谷滩三大片区之一，毗邻经开区，扼赣江之要，是南昌市未来城市发展方向之 一，对项目酒店形成有力支撑。
l 凤凰洲现在较缺乏高星级酒店，项目酒店顺利建成运行，能够抢占市场 先机，树立凤凰洲片区中端精品酒店标杆。
l 项目地交通便捷，紧邻区域主干道，通达性好。距离高铁南昌西站仅25 分钟车程，距离南昌昌北机场仅40 分钟车程，能够有效 聚拢人气，从而形成独特竞争优势，未来可吸引多个类型客源。
l 政府主动开发赣江新区，经开区作为桥头堡，不停延伸产业 链，形成产业集群，为拟建酒店带来一定高端商务、政务需求。
l 红谷滩凤凰洲片区居住、生活环境好，能够吸引城市中心高端人群外溢。项目酒店面临赣江， 临近赣江滨江景观带，景观资源优越；且整体项目业态丰富、配套完善，各个业态之间形成很好 互动和提升关系。
2、 劣势分析
l 项目酒店所在凤凰洲区当地居民由老城区还迁房占有相当比重，消费水平还较低，对中高端酒店带动作用有限；未来发展繁荣也还要经过一定时间培育才能够吸引城市中心居民外溢。
l 因为受城市特征所限，南昌市居民对项目地心理距离较远，老城区及红谷滩高星级酒店发展 为拟建酒店提出了一定挑战。
l 凤凰洲片区基础设施尚不完善，公共设施较为微弱，尚需时日发展。

8

第三章 竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析
一、竞争市场高星级酒店发展情况调查及分析
1、 南昌市高星级酒店业发展情况调查及分析
据南昌市旅游局统计资料，截至 年，南昌市共有星级酒店 28 家，其中， 挂牌五星级酒店 10 家，挂牌四星级酒店 18 家。除了挂牌高星级酒店之外，五星级标准 11 家，四星级标准 8 家。现在，南昌市共有高 星级酒店 47 家，其中五星及五星标准 21 家，四星及四星标准 26 家。
从开业时间上来看，南昌市最近几年新开酒店多是国际品牌酒店，且以红谷滩新区为多，这说明南昌市酒店市场在不停成熟和完善，总体呈上升发展趋势。由洲际酒店集团管理力高皇冠假日酒店作为第一家著名国际品牌酒店进入南昌市场，当初酒店业认识对酒店 市场前景十分担忧。经过 5 年发展，皇冠假日酒店带动了老城区高星级酒店整体房价，改善高星级酒店间竞争环境。新增南昌香格里拉酒店、南昌喜来登酒店等豪华五星级酒店，5月九龙湖万达旅游城同时开业5家中高端品牌酒店，南昌市高星级酒店业迎来了新挑 战，同时也注入了新活力。
南昌市高星级酒店客房规模伴随时间推移呈增加趋势发展，数量基础上全部在 200-400 间套，体量较大。国际品牌酒店房间面积远远大于本土酒店标间面积，且国际品牌酒店标间面积有逐步 增大趋势，香格里拉、喜来登国际品牌标间面积均大于 37 平方米。
南昌市高星级酒店餐饮配套设施搭配齐全，功效完善，多采取“中餐厅+包房+西餐厅+ 特色餐厅+大堂吧”模式，。品牌酒店会议接待规模通常全部偏大，会议 室总面积全部在 850平方米以上，全部含有了很强接待能力。大部分酒店会议室个数多，说明会议客源成为酒店关键赢利点之一。9
会议 室配比以中小型会议室居多，能容纳一百多人会议室居多。会议设施搭配多为“多功效厅+中会议室+小会议室”，多功效厅 兼作大型会议室使用。10

南昌市酒店康体娱乐设施全部比较齐全，除健身房、游泳池、简单球类等常规配置之 外，大多数酒店还顺应该地消费习惯，设置了一定规模足浴、桑拿按摩包厢和棋牌室。SPA 成为品牌酒店常规配置之一。

2、 竞争市场酒店界定及其发展特征
南昌整体市场酒店业发展情况对本项目酒店有一定借鉴意义，依据市场相近度和客源临近度，结合目前红谷滩凤凰洲酒店业发展现实状况，选择红谷滩新区含有一定代表性且有一定经营特色准五星级及准四星级档次酒店作为拟建酒店竞争市场酒店。
竞争酒店基础情况一览表
酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
地理位置
红谷滩红谷中大道1366号
红谷滩赣江
北大道1号
红谷滩春晖路8号
红谷滩绿茵路58号
红谷滩会展路万达广场
星级档次
准四星精品
准五星
准五星
准四星精品
准四星
客房规模
215
236
280
240
154
开业时间

酒店类型
商务酒店
商务酒店
商务酒店
商务酒店
商务酒店
管理品牌
业主自管
格兰云天酒店
洲际酒店
嘉莱特酒店
锦江酒店

竞争市场高星级酒店客房结构

酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
星级档次
准四星精品

准五星
准五星
准四星精品

准四星
数量（间套）
215间
236间
280间
240间
154间
双床房（%）
62间（28.84%）
63间（26.70%）
196间（70.00%）
51间 （21.25%）
50间（32.47%）
大床房（%）
137间（63.72%）
161间（68.22%）
64间（22.85%）
185间（77.08%）
97间（62.99%）
套房（%）
16间（7.44%）
12间（5.08%）
20间（7.14%）
4间 （1.67%）
7间（4.55%）
标间面积（m2）
标/单48 m2
套房50 m2

标/单 35-40 m²
江景套房60 m²格兰套房160 m²
标/单35 -45 m²
套房60 -70 m²
标间40 -43 m2
单间20 -33 m2
套房64 m2
标/单 28m²
套房 50 m²
备注

竞争市场高星级酒店餐饮设施情况

酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
中餐大厅餐位数
70位（由两个大包厢合成）
150人
外包（100人）
只有1个容纳120人自助餐厅（也可翻台做围桌）
30人（只做自助）
包房数量（间）
5间
10间
外包（20间）
4个
无
大堂吧餐位数（个）
1个（1F容纳80位自助西餐厅）
30个
10个
无
无
全日制餐厅
1F容纳80人自助西餐厅
1F容纳130人自助西餐厅
2F容纳240人自助西餐厅
2F容纳120人自助餐厅
1F容纳30人自助餐厅
其它餐厅
4F日本料理容纳70—80人，（人均150元）
无
无
1F有1个书吧80 m2，能够坐15人左右
无
总餐位数
300
460
650
180
30人
客房数
215
236
280
240
154
每间客房平摊餐位数
1.40
1.95
2.32
0.75
0.19
12

13
竞争市场高星级酒店会议设施情况

酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
多功效宴会厅数量
1个
1个
1个
1大1小
无
多功效宴会厅面积
307 m2
550 m²
620 m²
大200 m2
小 80 m2
无
最大宴会容量
宴席22桌
32桌
35桌
22桌
无
最大会议容量
课桌式150人
课桌式300人
课桌式480人
课桌式150人
无
大会议室数量
1个（容纳150人课桌式）
1个（容纳300人课桌式）
2个（1个容纳160人课桌式，另一个容纳480人课桌式）
1个（容纳150人课桌式）
无
大会议室面积
307 m2
550 m²
320 m²/620 m²
200 m2
无
中会议室数量
2个（每个中会议室能够容纳80—90人课桌式）
2个（容纳50-60人课桌式）
1个（容纳60人课桌式）
无
无
中会议室面积
125m2/140 m2
130 m²/110 m²
110 m²
无
无
小会议室数量

中会议室拆分成4个小会议室（2个可容纳10人，另2个可容纳40人）
2个（容纳20人课桌式）
2个（1个会议室不规则，多出来墙面占了面积，只能容纳18人，另一个容纳30人）
1个（容纳30人课桌式）
1个（容纳35人课桌式）
小会议室面积
容纳40人会议室为70m2，容纳10人会议室为27m2
65 m²/70 m²
70 m²
80 m2
60 m²
会议室个数
7个
6个
5个
2个
1个
会议室总面积
766m²
920 m²
1190 m²
280 m2
60 m²
客房数
215
236
280
240
154
每间客房平摊会议面积
3.56
3.90
4.25
1.17
0.39
备注

竞争市场高星级酒店康体娱乐设施情况
14

酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
水疗 SPA
无
有
无
有（外包）
无
桑拿按摩
无
有
游泳池旁边换衣服房间有桑拿，住店客人无偿
有（外包）
无
足浴
无
无
无
有（外包）
无
游泳池
无
有
有，外包，不过住店客人无偿
无
无
健身房
有
有
有，外包，不过住店客人无偿
无
无
棋牌室
无
有
有，外包，需要另外收费
有（外包，20元/小时）
无
其它
有些客房带干湿分离独立卫生间和淋浴间

茶室（外包，需收费）、瑜伽室（住店客人无偿）

跟万达嘉华合作，只要是住店客人过去全部能够享受7折

二、竞争市场高星级酒店经营情况调查及分析
1、 竞争市场高星级酒店客房经营情况调查及分析
被调查高星级酒店客房经营情况
酒15
店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
平均房价(元)
373.34
430
390
318
349
出租率）
74.88%
75%
70%
60%
88%
RevPAR(元)
279.57
317.5
273
190.80
299.51
备注

2、 竞争市场高星级酒店餐饮经营情况调查及分析
我们对被选择高星级酒店餐饮经营情况进行了调研了解，获取基础情况以下：
被调查高星级酒店餐饮经营情况
酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
大厅人均消费（不含酒水）
90元/位
100元/位
90元/位
90元/位
50元/位（最低25元起自助午餐）
包厢最低消费人均(不含酒水)
110元/位（没有最低消费， 只有服务费10%，茶位费每人10元）
130元/位（没有最低消费）
120元/位（没有最低消费）
100元/位（没有最低消费，茶位费每人5元）
无
西餐厅人均消费(自助早餐)
协议30元/位 ； 散客58元/位
住店客人88元/位；
散客128元/位
住店客人60元/位；
散客118元/位
50元/位（不分用户起源）
25元/位（不分用户起源）
婚宴最低消费标准
1388元/桌起，每桌送可乐雪碧，送主桌鲜花，满18桌送1间婚房（进场费1500/场包含投影仪、音响、话筒），可依据实际情况再商谈优惠价
2楼：2699元/桌起；
3楼：2999元/桌/起（26桌以上）；3399元/桌起（26桌以下）；（每桌送两瓶饮料和婚房，进场费元），可依据实际情况再商谈优惠价
1999元起，节假日2999起，（满25桌送婚房和饮料），可依据实际情况再商谈优惠价
1688元/桌起 ，1888元/桌；2188元/桌；
（满10桌送
蛋糕1个，20桌送婚房），可依据实际情况再商谈优惠价
无

3、 竞争市场高星级酒店会议经营情况调查及分析
我们对被选择高星级酒店会议经营情况进行了调研了解，基础情况以下
被调查高星级酒店会议室场租情况（元/场）17

酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
多功效厅
3500元/场
1元/场
16000元/场
3500元/场
无
大型会议室
3500元/场
1元/场
7000元/场
3500元/场
无
中型会议室
元/场
7000元/场
-3000元/场
无
无
小型会议室
1500元/场
3500元/场
1500元/场
2500/场
800元/场
备注
以上为正常报价，价格可依据实际出租率情况再商谈优惠价
以上为正常报价，价格可依据实际出租率情况再商谈优惠价（如：纯会议会场最低9折；会议带餐饮消费或住房带会议消费，会场最低8折；会议、住房及餐饮综合消费价格在15万元以上，会场最低7折）
以上为正常报价，价格可依据实际出租率情况再商谈优惠价（团体会议以上价格全部能够享受6.8折）
以上为正常报价，价格可依据实际出租率情况再商谈优惠价
以上为正常报价，价格可依据实际出租率情况再商谈优惠价

三、 竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析
1、 高星级酒店客源结构调查
此次研究将南昌市高星级酒店客源类型分为：商务散客、会议团体、政务接待、旅 游团体及其它四种类型。其中，商务客源指由企业之间、企业和政府之间商务往来所 引致客源；会议团体指由政府和企事业会议所引致客源。
20

l 调查了解到，竞争市场高星级酒店各类客源百分比以下：
酒店名称
禧悦丽尊酒店
格兰云天酒店
江景假日酒店
嘉莱特精选酒店
锦江全部城酒店
商务散客
50%
55%
50%
63%
65%
会议团体
15%
40%
15%
25%
20%
政务接待
25%
3%
25%
2%
5%
旅游团体及其它
10%
2%
10%
10%
10%

四、竞争市场供给情况发展分析
1、 红谷滩后续高星级酒店供给情况
经过对政府相关部门走访和政府门户网站查询了解到，红谷滩新区后续高星级酒店项目以下表所表示：
项目名称
威斯汀酒店
新凤凰大酒店
地理位置
红谷滩新区赣江北大道1188号
红谷滩新区凤凰洲A04-A06地块（临近省人民医院地块）
星级标准
豪华五星
四星级
开发商
博能集团
凤凰洲管理处凤凰村村委会
管理集团
喜达屋酒店集团
曾和建国和锦江接洽过
开发模式
商联中心综合体
单体酒店
规模
整个综合体总建筑面积约80万平方米，总投资额约70亿元集住宅、写字楼、威斯汀酒店、商业中心、赣商博物馆和文化艺术大道于一体，
占地面积为19,480平方米,总建筑面积约为88,178平方米,包含:738个地下停车位
项目进展
工程建设中
工程建设中
酒店规模（间套）
280间客房
415间客房
估计开业时间

2、竞争市场需求情况发展分析
经过前面章节对南昌市经济、发展计划和旅游经济现实状况分析和前景预判，我们认为 伴随南昌市经济水平和产业规模发展，企业对外商务交流、商贸往来、会议活动等将 日益频繁，旅游产业发展也将带动当地酒店行业发展，从而直接带动南昌市市区高 星级酒店市场整体需求增加。
3、竞争市场酒店需求发展趋势定量分析
估计考量原因
宏观经济：南昌市近 5 年 GDP 年均增加速度较快，宏观经济健康稳定 发展将为本项目酒店提供了良好外部经营环境，同时也会带动需求规模增 长，依据南昌市发展现实状况，经济发展潜力将继续得到释放并高速发展，其酒店高 端客源市场需求量增加速度也将随 GDP 增加而增加。以后，伴随南昌市经济放缓进入平稳增加阶段，当地高21
端客源市场需求量增加速 度也随之放缓，估计可维持在 8%-10%增加。

新增供给带动：伴随新酒店开业，南昌市高端酒店客房、餐饮、会议等产品 选择性更大，同时也可刺激现有客源消费水平和频率。所以在一个市场中，新增供给往往会带动新增需求。一个地域高 端客源市场需求量会因为市场新增酒店供给带动而出现大幅度增加，关键 是因为现有酒店接待水平一直比较落后，当地市场长久被压抑或未被挖掘高端 客源需求将因为市场出现新高级酒店而得到一定程度释放，酒店开业也必将会刺激南昌高端客源市场需求出现大幅度增加，但带动系数将随市场供给基数增加而递减。

第四章 酒店项目定位分析
一、酒店类型定位
经过对该地域酒店市场情况、城市发展趋势、项目地理位置、交通条件、周围环境和项目物业条件等原因综合分析，考虑到本项目酒店所处物业为大型商业综合体为主物业酒店业态开发建设条件特殊性，结合其目标客源市场定位，我们提议其酒店类型突破常规行业星级分类标准，定位为中端精选酒店，定位为能够提供舒适睡眠环境、现代化商业办公条件和独具东方风情休闲时尚旅居场所，含有接待区域内中高端商务人士酒店。
　　①于城市中心，营造私密、休闲、宁静、轻松商旅环境
　　②重视设计元素利用，突显休闲时尚气氛
　　③强化关键产品品质和个性，在关键产品方面，达成五星级标准
　　④提供亲切、方便人性化服务
　　⑤高性价比，有较强盈利能力
本项目酒店以“大配套”为产品特色，酒店经营整合大型商业综合体中商场购物、餐饮、影院等酒店上下游生态，将投资投入到吻合项目所在地市场关键产品上，优化本身产品功效和成本结构，抛弃传统老星级酒店投资模型，迎合了目标客源需求特征，也是差异化竞争表现。
二、酒店档次定位
1、项目酒店档次定位
省去通常五星级酒店中利用率较低设施设备，强调是设计上文化，关键产品品质，和服务细腻，满足高效商务客需求。22

项目酒店突出专题文化，并和居家美学相结合。重设计，轻装修，有艺术气氛，有身份价值艺术品，古典中式风格家俱陈设，主动营造东方文化陈设和装饰专题。
项目酒店有舒适睡眠设施之客房（个性化设计、平静隔音，突出沙发会客区域设计，加大出水花洒，足够水压热水，有新风，确保客房空间舒适体验。
项目酒店客房易耗品有品质，著名品牌床垫，加鸭绒隔垫，高纱织棉织品，灯光（回光灯，气氛调整，阅读灯、陈设灯）
项目酒店早餐精巧健康，营养丰富，套餐房含早，网络（100兆以上）全无线覆盖，考量酒店安全及隐私，做好电梯门禁卡设置等。
项目酒店江景花园餐厅，不仅是就餐地方，还是喝咖啡、阅读、会客聊天生活空间。兼具夜间酒吧功效，俯瞰洪全部一江两岸
2、项目酒店档次表现关键产品
　　文化精选：传承东方文化脉络。采取东方韵味设计风格，酒店内随地可见艺术雕塑、绘画，特色家俱、布艺，陈设、器皿等等，给每一位旅行者带来愉悦且辨识度高东方文化体验。
　　产品精选：三大关键产品一是大厅、二是客房，三是早餐。
　　大厅采取总台咖啡厅混搭模式，打造一个用户停留之家，咖啡无偿，配合书吧，她是一个精巧咖啡厅。
　　客房独立袋装弹簧床垫、会呼吸床上用具、六种可选择枕头菜单，超五星安睡；全部客房内Mini Bar饮品无偿畅饮，概念以上房型更无偿提供功夫茶具和欢迎水果，沐浴空间有专业设定水压和水量，提供酣畅沐浴体验。
　　早餐区分通常酒店设计，提出花园就餐环境，五星级用餐质量，席设景观餐厅，提供近百个品种食物选择，尽情享受美好晨间时光，元气满满。23

　　服务精选：进店入住时，便有迎客茶奉上，不一样季节有不一样茶色。随即，有服务生会引领你到客房，通常这是在奢华度假酒店才有服务。进入客房以后，提倡是“看不见人，看得见服务”，想你所想，服务做在你进房之前，但降低一切无须要打搅。假如需要，客房电话上一个键，就能处理你叫餐、洗衣、问询等等所需。
三 、酒店客源市场定位
1、客源分类
我们将本项目酒店客源市场按类型分为四类：商务客源、会议客源、政务客源、旅游客源及其它。
l 商务客源关键包含周围区域大型企业及周围各县市企业带来商务客源。商务客 源含有消费力强、房价敏感低等特征，是每个酒店经营者全部着努力争取取客源；
l 会议客源用房量大、房价相对较低，但会带动会议场租、餐饮等方面消费。会议市 场将成为竞争市场一大块蛋糕，项目酒店将借势整体市场发展趋势，着重对会 议客源拓展；
l 政务客源关键来自于各级政府部门政务接待活动。项目酒店可凭借区 位、交通、档次等条件，和政府部门建立良好合作关系，承接一定量政府客源，作为酒店客源有效补充；
l 旅游客源（关键为团体）因为对客房价格敏感，其协议价格通常较低，含有单次用房 量大、客房价格低等方面特征。酒店经营早期，存在一定市场培育期，旅游团体 是打开市场、树立品牌关键路径之一。项目酒店在酒店开业前期争取这部分客源， 但因为旅游团体价格敏感度较高，在经营成熟期将尽可能控制这部分客源比 例；
2、 商务客源——估计约占 50%-60%，理由以下：
l 参考竞争现有星级酒店客源结构特征，其商务散客整体百分比约占 50%，说明商务 散客是现在高星级酒店主流消费群体；24

l 多年来南昌市处于经济快速发展阶段，地域经济发展使适当地商贸往来活动频繁，高端商务客人对中高端酒店需求旺盛， 商务客源成为市场主流客源；
l 凤凰洲经济发展拥有众多先发优势，周围商务活动日趋频繁，同时拥有交通优势也为当地对外商务交流和 商贸往来活动提供了便利，以后中高端商务散客将是酒店需求市场中增加 最快速客源；
l 所以，我们估计本项目酒店企业商务客源将占 50%-60%，而且，企业商务需求将 伴随酒店经营期延长和凤凰洲及毗邻经开区产业经济壮大而不停增加。
3、 会议客源——估计约占 20%-25%，理由以下：
l 酒店承接会议关键为企业年底总结会、年初计划会、新品公布会、 培训会、政府总结会等；
l 产业经济发展和城市地位提升也必将带动酒店会议需求增加，尤其是城际交通 网络不停完善，企业会议和跨区会议需求增加将尤为显著；
l 同时，当地居民全部愿意在酒店或社聚餐饮摆喜宴，本项目酒店将设置较大规模多功效厅，并配置不一样规格、类型大、中、小型会议室，既能达成 承接中高端客源宴会需求档次和规模，又能抢占中高端会议市场份额；
l 所以，我们估计本项目酒店会议客源将占 20%-25%，每十二个月政府会议需求量将相 对稳定，企业会议需求量必将伴随当地产业规模扩大而不停增加。
4、 政府客源——估计约占 10%，理由以下：
l 本项目酒店建成后将成为地标性建筑，在硬件设施和服务管理上受到当地政 府高度认可。所以，本项目酒店必将成为南昌市及下属各区政府部门公务接待政府点采购单位之一；
l 同时，因为政府消费水平相对偏低、且结账滞后性影响酒店经营现金流，所以， 提议本项目酒店经营不能过于依靠政府消费，保持政务客源百分比相对稳定，加强 对企业商务及会议客源拓展；25

l 相比竞争市场其它酒店资源条件，本项目酒店资源环境优势显著，含有一定私密 性和隐蔽性，加上酒店本身在品质上树立竞争优势
5、 旅游客源及其它——估计约占10%-15%，理由以下：
本项目酒店将能够吸引和留住，档次较高旅游团体；
l 酒店经营整合大型商业综合体中商场购物、餐饮、影院等酒店上下游生态环境，为客人津津乐道人文环境、宁静气氛、服务细节、友好态度，是本项目酒店产品特色和关键竞争优 势，而休闲娱乐功效成功经营将对酒店其它服务功效起到有效带动作用，尤其是对 客房出租率贡献；
l 凭借“南昌最好中端精选酒店”良好形象和品牌，本项目酒店必将吸引慕名前来消费和体 验散客群体；
l 依靠酒店本身建立预定系统或旅游商务网订房网络，本项目酒店还 将承接一部分网络预订散客；
l 所以，我们估计本项目标旅游及其它客源百分比约为10%-15%，关键表现在对休闲娱乐功效 经营带动量和网络预订、自来散客需求量增加预期。
四、酒店竞争战略定位
项目酒店所处商场、写字楼、高端公寓相结合以大型商业综合体为主物业，“酒店+地产”已成为中国地产项目标成熟开发模式。在综合体项目中，著名酒店品牌效应 在现在市场中是显而易见。有利于酒店及项目整体树立高端品质和形象，提升地产价值，并带动地 产后期产品价格提升，促进地产销售；
差异化定位策略：凭借酒店本身软、硬件优势和资源优势，提供优于市场上现有水 平创新产品和服务，满足目标客源市场不一样消费需求。
Ø 产品和服务差异化：和所在区域市场现有酒店相比，本项目酒店在硬件档次和经营 品质上均是“质”提升；强调以客房功效为主导，依靠 商业综合体大配套服务；为客人津津乐道人文环境、宁静气氛、服务细节、友好态度，以致酒店所打造上下游生态环境。
客源市场差异化：本项目酒店目 标客源市场关键定位在中高端消费阶层，聚焦在商务散客、会议客源和政府客源中 高端消费需求；26

l 市场领先者策略：承接现有市场需求，坚持以产品水平为竞争力，保持市场高拥有率，引导市场竞争。
本项目酒店在硬件档次、软件服务水平上领先，将树立南昌市中端精品酒店行业新标杆，服务功效设置含有一定前瞻性，能够依据市场需求改变而重新调整和创新，硬件设备及装修档次定位适度超前，保持领先优势不被竞争者轻易超越；
五、酒店规模定位
1）、 酒店规模定位受以下多个方面影响：
l 项目酒店客源市场支撑情况，这是酒店规模决定原因；
l 酒店类型定位及酒店内部各部门之间百分比关系，如酒店客房规模和其会议接待设 施对应情况；
2） 项目酒店客房规模定位
依据立项酒店物业大楼格局部署，结合当地酒店市场现实状况及未来发展判定，本项目酒店客房规模定位为 196 间套。含有接待中高端商务会议会议功效和较适宜餐饮功效，可满足当地市场需求，并拉动酒店客房出租率。

第五章 项目功效布局及配套设施
一、项目功效计划
整体项目功效布局及计划以下：
楼层区域
面积（㎡）
功效27

—2F

各类机电设备
—1F

职员生活区域，厨房后勤加工和储存区域
1F

酒店大堂，后勤办公，商务中心，精品屋
4F
约500
多功效厅，大中小会议室
35F

酒店总台，酒廊、小型会议室，后勤办公集中区（为设备转换层借用面积，可行性待确定）
36F
1,673.51
咖啡厅（含精加工厨房）私房菜包房，健身房，茶室
37-43F
11,714.57
客房区域
总计（约）
13,888

1、功效细分
1）、客房
在酒店37—43层，共7层，共196间套，区域面积约为11714.57㎡包含但不限于以下功效和面积：
q 标准双床间 套（占客房总量 %）；
q 标准大床间 套，（占客房总量 %）；
q 商务大床间 套（占客房总量 %）；
q 套间14套（占客房总量 %）；
q 豪华套间1套（占客房总量 %）；
2）、大堂
在酒店主体1F和35F，包含但不限于以下功效和面积：
q 主入口（约20㎡）28

q 总服务台（约50㎡）
q 等候区
q 前台及前台办公室（约20㎡）
q 行李房（约10㎡）
q 珍贵物品寄存处
q 商务中心
q 公共洗手间（约60㎡）
q 精品店（约40㎡）
q 大堂休息区域
q 大堂酒廊（约150㎡）
3）、餐饮
在酒店36层，区域面积约