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上善栖销售手册

世家上善栖项目组
5月编制

目录
一、区位介绍
二、项目基础资料
三、项目关键卖点
四、市场竞争对比分析
五、标准化讲解
六、百问百答

第一部分：区位介绍——青城山
一、青城山地理位置
青城山在全部江堰市西南16公里处，距成全部约70公里。是中国著名国家级风景名胜旅游地及中国道教文化发祥地，同时也是世界文化遗产；凭借其自然环境及历史文化优势，以青城山为关键150平方公里景区，从发展至今已成为开发阵容强大度假别墅区。
二、青城山发展历程

-
环山公路沿线板块发展

代表楼盘：中国青城、青城山水、碧水青城
现实状况：现已无可开发地供给

代表楼盘：天下青城、青城后山水（未发售）
现实状况：因交通问题，发展缓慢
代表楼盘：高山流水、新丽江
现实状况：开发用地较多，实力开发商入住，是未来3-5年内青城山发展最快速版块
-至今
国道106沿线板块

青城后山板块

青城山申报世界遗产成功
实力开发商入住，如：珠江地产、龙湖地产、中铁地产、滕王阁、置信地产等

三、青城山计划
3.1 从长远计划来看，青城前山将形成一轴二线三区点线面结合综合经济区。
青城山现在楼盘即使含有一定规模，但整体感觉比较零碎，从长远计划来看（-青城山用地布局计划），以青城山镇为中心，分为西部、中部、东部三个综合经济区，以S106线（高尔夫大道）为轴线，形成一轴二线三区点线面结合空间布局结构。

3.2 青城山片区在未来3-5年内将成为面向全国乃至国际集商务、休闲、居住、生态为一体高级休闲、养生、度假区。
完成青城前山国际观光休闲集镇项目，包含小城镇改造、巴蜀大观园、和乐新区、假日青城、生态广场、IT产业科技观光旅游区建设等；完成青城后山休闲度假精品区综合开发项目，包含红岩、金鞭岩、寻仙沟、水晶溶洞、通灵沟、圣母洞、味江河等景点改造；完成青城外山文化观光度假区综合开发项目，完成赵公山—天国山旅游综合开发项目。
四、青城山板块交通
4.1道路
已通车：成青快速通道、成温邛高速、成灌高速、成灌公路；
计划中：东软大道、成青快铁；
4.2 铁路
成全部-全部江堰快速客运铁路估计将于5月全线建成通车；
线路：起于成全部火车北站，在铁路西环线安靖（郫县）站向西引出，沿国道317线成灌公路走向延伸，止于全部江堰市青城山镇，并和地铁2号线在犀浦同站换乘。初步设定站点有安靖、土桥（注：新站名为金牛站）、犀浦、红光、郫县东、郫县西、安德、崇义、聚源、全部江堰、中兴、青城山镇，累计12站路，总线路长度为68公里。

五、青城山板块基础配套
l 中小学:青霞小学、全部江堰一中
l 大学：四川外语学院酒店旅游管理分院、成全部东软信息技术学
校
l 综合商场:太平镇及周围区域沿街有多个小型超市
l 银行:太平镇农村信用社、 中兴镇邮政储蓄、中兴镇农业银行、中兴镇农村信用社，
全部江堰市区内各大银行
l 医院:全部江堰人民医院、全部江堰中医医院、中国水电十局医院等
l 行政机构：青城山风景派出所
l 高级配套：四川青城山高尔夫球俱乐部
l 娱乐配套:青城山、悦榕庄、青城豪生国际酒店、鹤翔山庄、青城高尔国际会所酒店、美仑国际旅游酒店、青城山大酒店等
六、青城山板块在建配套

第二部分：项目介绍
一、项目计划

1.1基础数据：
l 占地：227.34亩 总建：7万平米 容积率：0.5
建筑密度：21% 总套数：784套 计划人口：
l 项目在青城山前山门南侧约1000多米，为了充足利用项目所处青城山独特自然、
人文资源，在计划设计上致力于打造一个集自然景观和人文底蕴为一体精品度假型住宅。
l 项目总体由十二个围而不合低层院落组成，分三期开发。其中：一期：
现在正在发售是一期二批次，即5、6号院，面积区间从60—220平方米不等，一共121套，由双拼和叠院组成，具体户型为套一、套二、套三。一期一批次1、2、3号院于9月开盘即售90%，现已交房入住。
l 项目小区东侧为4000平方米休闲商业服务区，仍然采取院落式布局。其间兼顾了
销售中心、游泳池、特色客栈、餐饮、棋牌等功效。商业服务区和住宅小区之间由六米环形通道自然相隔，住宅小区有一中轴景观带东西贯通，和十二小院落自然融合。
l 车户百分比：1：1
1.2 产品介绍
l 设计指导思想及设计特点：
指导思想：项目定位为精品度假型住宅。设计指导思想是充足利用项目所处青城山独特自然、人文资源，在计划设计上立足于打造一个既含有优美自然景观，又含有些人文底蕴友好小区。
设计特点：本项目充足重视市场定位和销售卖点，总平计划上经过建筑围和成12个院落，并将花园、天井、青砖、黛瓦、白墙等中国传统建筑符号和现代住宅设计手法完美结合，演绎出一方掩映在青山绿水间现代中式风格山居庭院，充足考虑了作为“休闲度假居所”所含有实际生活功效和传统“第一居所”差异性，在户型设计上将户内和户外有机地联动起来，确保户户有花园（露台），部分户型还拥有内院天井，并采取因地制宜选材，在小区外墙装饰材料、景观营造、植物配置、园艺小品等各个方面全部表现出项目标品质追求和文化内涵。
二、总平面设计说明：
2.1 总平面布局和空间设计
总平布局充足考虑了项目所处独特地理位置和青城山优美自然环境，把千年道学底蕴和建筑有机联络起来，将“上善栖”784户房屋巧妙地分为十二个围而不和低层院落，并借鉴道家宣扬十二种修行境界，分别以“静，空，远，朴，敛，修，退，守，逸，隐，蓄，和”命名这十二个院落，设计布局充足表示了居住者渴望脱离烦嚣，追求舒适自然生活心情。
2.2 交通组织
小区现为两个入口，主入口为省道106方向，另一个小区南侧（东软老师公寓对面）。
在商业区域和住宅区域之间设有一个住宅主入口，将外来车辆和小区业主车辆进行有效分隔。从小区住宅入口进入后，小区车行道关键设在院落外测，车辆关键靠围墙停放，车位之间采取种植树木来进行遮阳，中心景观带和各个院落空间关键以步行穿越为主，这么也能够确保整个居住环境不受噪音和尾气污染。
2.3 绿化设计
在园林景观上，设计者营造是一个和青城山自然风光相融合写意空间。以高大乔木做为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，小品，水体，配合小区西高东低缓坡地势，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果。为了保障业主入住时能够达成企业预期，企业在景观方面投入已多达3000余万。现在已经展现环境中，大型银杏、桂花、楠木等植物每株价格全部超出万元。低矮植物也充足考虑季节色彩需求，冬季有红枫点缀，夏季有西洋鹃打底，和早期青城山已建成项目有了质差异。
三、建筑设计说明
3.1 立面设计
项目充足结合当地地域特点，充足吸纳川西民居和徽派民居众多中式建筑精华，努力争取在原有中国民居文化上有所突破。在保持川西民居悬山屋顶同时，大胆采取新型屋面瓦、屋脊，突破性地将外墙材料使用于屋面，形成其独具特色现代中式建筑。
3.2 建筑材料
为了让业主充足享受到青城山资源，同时降低客观条件对建筑破坏，我们在建筑材料选择上也花费了极大功夫。
l 外墙装饰和景观装饰利用了产于云南腾冲火山群中一个新兴绿色环境保护建材——火
山岩，该材料是火山喷发过程中岩浆形成，无辐射，不风化，不退色，不仅让你物业多年后仍然保持现有陈色，而且极符合大家自然需求。
l 墙体采取了35mm厚膨胀聚苯板外保温，含有保温、节能效果。
l 屋面防水采取4mm厚SBS改性沥青防水卷材。
l 除厨，卫均采取了中空玻璃，断桥隔热设计大大降低了热传输速度，含有很好
保温节能效果。
l 部分户型顶层均增设了丹麦威卢克斯窗，进口北欧松木大大确保了木材耐
久性和抗外界环境影响能力，该窗排水板采取优异卷和工艺能够长久确保其水密性，优异密封双层中空玻璃含有良好隔音隔热效果。让居住者即使在晚上也得足不出户享受到青城山星辰美景。
l 在传统屋面基础上加了法国拉法基屋面，这么更确保了项目标防水，防潮以
及隔热效果。
3.3 住宅单体设计
设计依据朝向、景观、定位等原因，充足考虑均好性标准，分为不一样户型组合，使每一户均能充足享受到小区内良好景观及朝向。整体户型布局依据其所在位置环境条件进行设计，合理安排各类户型，切实满足用户要求。
在户型设计上，充足考虑休闲度假住宅和第一居所差异性，关键强调室内使舒适性，提供给用户多个选择，有平层，跃层，叠拼住宅，双拼别墅，多种户型全部表现不一样居住情趣，在兼具面积适中，功效齐全，特色突出基础上，设置了大量前后花园，中庭天井，露台，屋顶花园等，把室外优美自然景观尽可能延伸到室内，表现了道家思想提倡天人合一理念。
主推产品
l 低层院落式住宅（A、D型），A型一梯两户，D型一梯三户，1－3层各为一户，三层为
跃层；
l 叠拼型住宅（C型），一梯两户，1层为一户，2－3层为一户；
l 双拼别墅（E型），1－3层为一户，带独立地下趣味空间。
关键户型特点
l 户型设计特出舒适、实用，内部功效突出度假产品和城市住宅诧异。
l 全部厨卫及房间全部能够自然采光、通风。有前后花园、有大休闲平台，有天井（关键
处理厨卫通风采光）、还有顶层天窗、室外花园、屋顶花园等等市内住宅无法满足功效设计。
3.4 小区配套（上善会）
现在来说，青城山餐饮及休闲服务关键是以农家乐、度假村为主，即使含有一定地方特色，但环境、卫生等档次上还是有所欠缺，也正因如此，为了提升我们项目标品质，为业主以后生活提供愈加好度假服务，我们投资余万元项目标商业配套“上善会馆”将会在今年7月左右投入使用，会馆服务内容包含中高级餐饮，茶坊，棋牌、特色客栈，KTV包房，书吧、游泳池、咖啡厅等，整个会馆硬件方面根据五星级标准打造，服务软件等方面由四川锦江酒店管理企业提供顾问营运。以后除了提供传统多种物业服务项目以外，我们还会依靠会馆，将多种含有星级酒店特色服务延伸到住区，使我们业主真正体会到高品质度假生活舒适和惬意。

第三部分 项目关键卖点
一、 区域价值——稀缺资源、旅游资源、人文资源
1.1 区域逐步成熟，品质提升
青城山在全部江堰市西南16公里处，距成全部约70公里。是中国著名国家级风景名胜旅游地及中国道教文化发祥地，同时也是世界文化遗产；凭借其自然环境及历史文化优势，以青城山为关键150平方公里景区，从发展至今已成为开发阵容强大度假别墅区。
伴随多年来进驻该区域外来（龙湖、珠江、置信）实力开发商强势开发，区域住宅产品形态逐步丰富多样，对山水资源挖掘也愈加充足。区域住宅产品成熟度和品质也得到了较大提升。
现在通往青城山交通体系相当便捷，除成灌高速、成青快速通道外，还有立即通车东软大道，便利交通大大缩短了成全部和青城山距离，项目距成城市区仅1小时车程。成青快铁也将于5月12日贯通，到时候从成全部出发抵达青城山只需要30分钟。发达交通体系，会大大增加度假类物业使用频率，充足表现5+2生活模式。
伴随政府对青城山区域严格控规，在青城山旅游环线内已无住宅用地批复，区域稀缺优势尤为突显。
1.2 独特旅游资源——带来便捷交通
l 成全部——成灌高速——全部江堰市区——青城山大桥——106省道——青城山；
l 成全部——成灌高速——岷江一桥——106省道——青城山；
l 成全部——光华大道——成青快速通道——106省道——青城山；
l 成全部——光华大道——成青快速通道——旅游环线——青城山；
l 成全部——成温邛高速——温江——成青快速通道——青城山；
l 成全部——成温邛——崇州——街子——大观——青城山；
l 成全部——沙西线－唐昌－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山；
l 成全部——高新西区－郫县－友爱－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山；
l 东软大道立即通车；
l 成青快铁5月12日开通。
1.3人文资源——道家文化基地，千年道文化集中展现地；东软大学，科技产业园，现代IT文化和自然交融。
在汉顺帝时期，张陵进入蜀国，居住在鹤鸣山。张陵借太上老君口御作道书，并广泛吸收了川西名居少数民族原始信仰，创建了“五斗米”教，张陵自称“天师”，故“五斗米”教也称为“天师教”，而道教实体也所以而产生，这标志着道教正式形成。因为张陵当初居住鹤鸣山和早期活动青城山就是现在大邑鹤鸣山和全部江堰青城山，故大邑为道教起源地，而青城山就成为了道教发祥地。
1.4 配套价值——青城山关键板块旅游商业配套
l 悦榕庄：悦榕庄在项目西北向约800米处，是由新加坡悦榕集团投资5亿元修建五星
级酒店——“悦榕庄酒店”（暂定名）酒店占地70亩，工期大约2年。悦榕庄除了满足酒店日常功效外，还将涵盖道教博物馆功效。
l 游客中心：以后游青城山，小车不能开进山门，而是停在山门外，走路或选择更为环
保观光车进山。在青城前山山门外，建起全新游客接待中心，该将成为青城山旅游景点标志性建筑。 新游客接待中心三块主体建筑形状均不相同，外形看起来像陡峭尖峰。“这么设计，让人感觉这些建筑是从地下升起来，表现‘道法自然’特点。”据介绍，建筑设计中也融入了抽象化道家符号，从空中鸟瞰建筑整体是一个“？”号，寓意“问道青城山”。 游客接待中心分为四部分。从全部江堰方一直到青城山，游客最优异入是青城山展览馆，该展厅展示了青城山全景和全部景点，观看了该展览后游客再选择进山或不进山，“这么，游客知情权和选择权更能得到确保。”第二个区域则是数字化管理中心，这里相当于一个“天网”，对青城山景区内全部安全进行监控并作出应急处理指挥。随即区域则是蝴蝶博物馆，展示青城山丰富物种。另外一个区域则是商业配套，比如咖啡馆、餐厅等。游客接待中心占地40亩、建筑面积1万多平方米，地下还有6000平方米停车场，可容纳500辆车。以后，自驾车游客须将车停在山门外，走路或乘坐观光车进山。
l 成青快铁：成全部至全部江堰快速客运铁路全长66公里，总投资122．58亿元，已于
年11月4日开工建设，计划于4月建成。到时，旅客从成城市中心到青城山脚下只需半小时左右。
二、项目价值——匠心独具、精巧院落
2.1 项目计划
在世界文化遗产全部江堰市青城山脚下，占地面积227.34亩，住宅面积7万多平方米，商业面积4000多平米，建筑密度17.4％，绿地率50％，容积率0.5，户型面积以90平米左右中等户型为主。它在川西民居建筑风格上大胆突破，充足结合现代住宅设计理念，视觉上强调大气沉稳，以简练、明快现代中式风格成就了一方掩映在青山绿水之间山居庭院。考虑到青城山项目标休闲度假特点，为方便业主，项目主力户型以全装修交房。
颇具特色十二个院落，经过对内院、天井、露台、条窗、景墙，和黛瓦、青砖、白墙等传统建筑元素现代演绎，将道家文化精髓自然融入，将这个中国风水所追求“藏风聚气”之地，打造成一方不被打搅洞天。在户型设计上，作为度假类住宅庭院，在兼具了面积适中、功效齐全、特色突出基础上，设置了大量前后花园、中庭天井、室外露台、屋顶花园等，把室外优美自然景观尽可能延伸到室内，表现了道家思想提倡天人合一理念。
上善栖在选材上大量采取节能、环境保护建筑材料：火山石厚重让项目充满了天然质感；威卢克斯天窗阳光和浪漫引入室内……将舒适品质发挥到极致，含有了中式建筑神韵，但使用功效却很现代和舒适。
2.2 产品价值——精巧大院
l “上善栖”得名：融入十二种道家修行境界，增加项目人文底蕴——以山势为
身体，以泉水为血脉，以土地为皮肤，以草木为毛发，以舍屋为衣服，以门户为冠带，若得如斯，是事严雅，乃为上善。上善栖既是愉快、舒缓、淡泊、自在、宁静、优雅生活方法实践，也是对静、空、远、朴、敛、修、逸、隐、守、退、蓄、和十二种道家境界体验。
l 十二个院子，十二个景观专题，十二种姿态：静致园 设计上将这个最大
院落空间进行了分割，围合成一个个相对独立休憩小空间。在大院中形成小院。如依云水榭、风眠亭、休闲木栈台等。设计上将花槽、挡土墙等做景观化处理，并含有休息功效。环境上强调视觉对景效果，在对应人行空间，随地可见小雕塑、石龛、太湖石、水缸、花亭等，硬质景观以自然石材为主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。水景设计将观赏水景和使用功效相结合，达成环境和人自然融合。植物设计上以大型孤植树为景观关键视点。如黄桷树、菩提树、桂花、紫薇等，辅以中型乔木如楠木、玉兰、银杏、海棠。相对其它院落，该院落乔木种类较多，灌木处理强调单纯性中改变。灌木搭配是以小品及座凳为主体，映衬主体景观。空形院 以行走空间融入休闲空间中，道路成为院落一部分，院落中庭形成一个较大围合院子。地形上做合适改变以丰富空间层次，在局部入户铺装上作设计点延伸处理，增强室内外交融。植物设计以当地名贵花树为主：桂花、芙蓉、樱花、紫薇、玉兰、海棠、梅花、红叶李等，形成四季花开特色景观，是上善栖大院内特色花园。硬质景观以自然石材为主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。远林院 在矩形空间内作一个曲形嵌入，以改变院落单一形态，并用水幕和矩形花槽作环境围合，形成虚实有致空间形态。硬质景观以自然石材为主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。空间形态除了有静致园、空形院特点外，植物设计更有特色，关键以秋景植物为主，如银杏林、广玉兰、红枫、红叶李、紫薇等。
l 十二个院子围和成上善栖大院，青城山脚下院子。
l 主力户型90平米左右，精装交房，度假类产品首选。
l 私家前庭、后院、中庭设计，增加院落情节。
l 大花园、多露台、大面积开窗设计，满足度假观景需求。
l 5000多个植物搭配园林景观，景观效果精巧丰富。
l 入口桢楠大道： 以大型桢楠形成纵深道路，将人视觉和行走路线导入小区主
景墙。两边市政园林经过地形改造以造坡、塑石方法，形成一个疏密有度绿色屏障，为入口处商业提供良好景观背景。贯穿市政花园是一条曲觞流畅水渠，将道路和绿化天然隔离，并将这块绿意盎然草坪自然纳入上善栖商业气氛中。草坡上自然点缀高大乔木，朴树、银杏、皂荚等。
l 阳光步道：以银杏和桂花做排列种植，形成特有绿荫走廊，并在院落围墙边种
植大量海棠，形成一个漂亮海棠花径。排列树阵下设置供大家休息长椅。每个入口处设计有不一样种类花树，在同一空间发明一点别样漂亮，同时含有标识作用
l 中轴银杏景观带，贯穿项目。
l 花园、天井、青砖、黛瓦、白墙等中国传统建筑符号和现代住宅设计手法
完美结合，演绎出一方掩映在青山绿水间现代中式风格山居庭院。
l 腾冲火山岩外墙——让建筑经得起时间考验。
l 一期二批次，沙巴黑压顶。
l 威鲁克斯天窗。
l 23.5度坡顶设计。
l 一楼高低院墙设计。
2.3 物业价值——一站式管家服务、上善会
购置产品不是项目标结束，只是生活开始。所以，物业服务尤其关键，本项目标物业服务强调是度假酒店式服务。做为度假型产品，和居家生活有本质不一样，即使拥有自己家，但很多时候期望是象“客”人般被照料，自己远离清洁，做饭之劳顿，来此就是放开身心玩耍，享受生命，善待自己。度假酒店式服务恰好满足了这一点，业主不在时对物业进行安防管理，清洁维护，业关键来时做好预约准备，来后提供点餐，送餐，娱乐等物质和精神需求方面服务。使业主有真正宾至如归舒适感觉。
三、品牌价值——品质保障
3.1 亿兴置业
发展商四川亿兴置业发展，是大连亿达集团旗下一家子企业。亿兴置业历经3年潜心研究，精心打造上善栖院落生活，作为企业树立市场美誉度产品，亿兴企业对产品可谓精益求精，不管是计划设计上还是用材用料选择，全部经过了慎重考虑。
在成全部，亿达集团和东软集团联合投资了成全部东软信息技术学院（另外两所分别是大连东软信息技术学院和广东南海东软信息技术学院）。本项目就和青城山成全部东软信息技术学院及青城山软件园紧邻。
3.2 亿达物业
亿达物业企业作为集团统一物业服务平台，为集团开发住宅、写字楼项目提供优良物业服务，现在在管项目50多个，管理面积达300多万平方米，包含高级住宅、写字楼、别墅等多个物业形态，取得ISO9001:质量管理体系、ISO14001:环境管理体系和GB/T28001-职业健康安全管理体系中国（CNAT）、国际（UKAS）双认证，并于取得国家物业企业一级资质。
3.3亿达集团
亿达集团是全球首家“世界经济论坛全球成长型企业小区”会员，“世界经济论坛全球成长型企业小区”百家创始会员之一，是以房地产开发、软件园区开发和运行为主导产业，并涉足房地产投资、IT咨询服务、IT教育、组合机床制造和建筑装修等多个业务领域企业集团，综合实力位列中国服务业500强第223位，房地产业第14位。 亿达集团房地产业开发区域包含大连、沈阳、成全部、北京等城市，累计开发量超出500万平方米。遵照“创新生活”品牌主张和“精细、现代、亲和、品位”品牌关键价值，亿达集团前后开发建设了亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城、青云林海、兰亭山水、国际新城、林语家话、青云映山、康派、CITYONE、唯美品格、蓝湾、东方圣荷西、宅语原、唯美品格（沈阳）、唯美十方（沈阳）、上善栖（成全部）等多个经典项目，为城市人居生活品质提升作出了主动贡献。亿达集团致力于成长为区域领先、中国一流、国际化现代企业，前后和日本日平富山、中国东软、日本松下电工、新加坡腾飞、香港瑞安等国际级企业展开合作。是大连市纳税额最高民营企业。

第四部分 市场竞争对比分析
一、竞品选择标准
l 产品类似
l 品牌类似
l 区域类似
二、项目竞品确定
l 青城山房（依据项目区域内各项目标推售情况，确定该项目作为项目竞品，其它项目
做立即跟进及补充）
l 一览
l 珠江 天生墅
三、竞品汇报

四、竞品项目针对性说辞
1）品牌
2）位置
3）产品
计划
景观
外立面
材料
细节
精神价值
物业
4）客群

第五部分 标准化讲解
一、接待动线设计
1.1 5月30日前
l 临时接待场地

l 接待动线图

l 接待动线
物业服务中心（临时接待中心）为起点——‚1号院（露天吧）——ƒ照壁——„E型样板房，从后院出，经照壁——‚1号院（露天吧）——…送用户至停车场

l 销售说辞
动线：用户进入园区，门岗对讲机通知销售部
物业岗位：门岗保安
物料：门岗用“上善栖来访用户记录表”

配合说辞：（敬礼）“先生\女士，您好，请问是到临时销售中心吗？”（观察用户车内人数，得到肯定回复后，放行）“请稍等，我为您做个登记。”(完成访客记录表)“欢迎参观上善栖，进门后请左转至销售中心。”（敬礼）
配合动作1：对讲通知销售中心及停车场保安岗：“销售部，有×位用户到,车牌号是×××××。”（A位置业顾问到停车场等候。”
配合动作2：停车岗保安指导用户停车（标准手势），并为用户开车门。
配合说辞：“您好，欢迎参观上善栖，这边请。”（手势）
动线：用户抵达临时接待中心
A位置业顾问：先生/女士，您好，欢迎参观“上善栖”，请问您是第一次来吗？我是置业顾问×××。里面请，手势指导用户至‚1号院（露天吧）。
‚1号院（露天吧）
物业配合：物业客服人员1名
物料：茶水、纸巾、烟缸
配合说辞：“您好，欢迎参观上善栖，请喝水。”
销售道具1：区域图
销售说辞1：“上善栖”项目在青城山山门南侧约1000米处，西面紧临106省道，北面和东软信息技术学院相邻，南侧是东软老师公寓和青城一览项目，东侧是置信芙蓉青城项目，从周围各个项目来看，对小区业主以后居住环境全部没有不利影响。从道路交通上看，现在已经通车使用有：
1.成全部——全部江堰市区——青城山大桥——青城山；
2.成全部——全部江堰二环路——岷江一桥——青城山；
3.成全部—光华大道—温江—成青快速通道—青城山。
以后还会有三条愈加快速便捷通道：
1.从成全部出发，在成灌高速崇义站出高速，经彭清路（彭州到青城山快速通道，现在仅差岷江三桥还未建成）抵达青城山，比原有经全部江堰市区道路要节省约十多公里；
2.从成全部出发，在成灌高速聚源站出口，经全部江堰聚源新城区，过岷江二桥和东软大道直达青城山（估计在今年10月通车，叫聚青路）。
3.一个最关键交通是从成全部到青城山快速铁路，估计将在明年5月通车，到时从成全部到青城山大约只要半小时。成青快铁未来会和市区地铁2号线在高新西区实现同站换乘。
伴随前山景区扩大和东软大道修建，新山门将建在宽80米东软大道上，到时上善栖到新山门距离大约只有500米，整个小区也将正式纳入关键景区，成为来往青城前山，后山，外山必经之地。
销售道具2：项目总平图
销售说辞2：我们项目名叫做“上善栖”，取意上善之地，诗意栖居。整个项目占地227.34亩（约15万多平米），地块呈长方形，长约700米，宽约250米，计划容积率为0.5，绿化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一个低层院落式建筑群。
整个小区前端是我们商业配套——“上善会馆”，是由6个围合院落组成，占地约22亩，建筑面积约4000平米，在前期设计时已经给以后经营做了充足考虑，全部商业室内空间全部能够加夹层，所以，最终商业服务面积能够达成7000平米。整个商业院落在住区前也能够深入降低106省道车辆对住区环境影响，一会我将带您参观已经启用3个院子具体服务内容。
后面住宅区是由大小不等12个院落围合而成，院落内部间距最大达65米，最小也有40余米。每个院落全部有各自不一样景观设计和植物配置，住区中间是600余米中央景观带。现在住区已经有三个院子交付业主使用，一会我将带您实地进行参观并作深入介绍。
动线：‚1号院（露天吧）——ƒ照壁
销售道具：晴雨伞，资料夹
销售说辞1：在园林景观设计上，我们理念和大多数观赏性景观设计有所区分，给以后业主在院落里提供了很多公共交流空间，在以传统大院生活为创意背景设计前提下，结合青城山特有自然植物资源，以高大乔木为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，经过石桌、石椅、绿廊、凉亭、水体等小品穿插，同时，配合小区西高东低缓坡地势，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变。（设计引导性问题：1.请问几位今天是专程到青城山看房呢？还是常到青城山爬山途经我们项目呢？2.您关键是考虑度假时居住还是投资呢？3.您是准备自己住还是给父母（儿女）购置呢？）依据您情况我为您推荐×户型和×户型，我带您到房子里面感受一下。
销售说辞2：我们现在在项目标中轴景观带，您看，整个中轴景观带由西向东贯穿整个项目，整个景观带以珍贵成年银杏为根本，配合了咋们中国传统十二生肖元素，可谓是我们整个项目景观精髓和点睛之笔。
动线：ƒ照壁——„E型样板房
销售道具：晴雨伞，资料夹
销售说辞：（关键在于和用户沟通）为了让业主在充足享受青城山自然资源同时体会到现代建筑技术带来使用早晨舒适性，我们在建筑材料选择上也花费了极大功夫。
l 尤其值得一提是，建筑外墙装饰和景观装饰采取了产自云南腾冲天然火山石，火
山石是一个新兴绿色环境保护建材，该材料是火山喷发过程中岩浆形成，无辐射，不风化，不退色，不仅让你物业多年后仍然保持现有陈色，而且极符合大家自然需求。和一般外墙使用装饰材料PK砖相比，火山石给人视觉感觉自然、柔和，晴天和雨天也全然不一样，四处表现出一个低调奢华。
l 墙体采取了35mm厚胶粉聚苯颗粒外保温，含有保温，节能效果。
l 在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚SBS改性沥青防水卷材两道防水处理，确保
了屋面防水效果。
l 卧室、客厅等均采取了中空玻璃，断桥隔热铝型材设计，大大降低了传热系数，含有
很好保温节能效果。
l 部分户型顶层均增设了丹麦威卢克斯窗，进口北欧松木大大确保了木材耐久性和
抗外界环境影响能力，该窗排水板采取优异卷和工艺能够长久确保其水密性，优异密封双层中空玻璃含有良好隔音隔热效果。让居住者即使在晚上也得足不出户享受到青城山星辰美景。
动线:„E型样板房，从后院出，经照壁——‚1号院（露天吧）
销售物料：晴雨伞，资料夹
销售说辞：（关键在于和用户沟通及互动同事告诉用户更多销售信息）
l 我们整个项目分2期开发，每期又分为二个批次，现在项目标一期一批次已于
9月发售，销售均价约为9000元/平米，一期二批次16、17号楼部分房源也已经在5月前售完，销售均价约为10000元/平米。
l 现在我们准备销售是一期二批次18-24号楼和15号样板楼2、3单元，面积区间
从60-220平方米，一共有118套，包含有低层院落式住宅，叠拼和双拼别墅。其中包含紧邻中央景观带低层院落式住宅。
l 100平米以上住宅关键是清水房，以满足大户型用户对装修个性化要求。100平方米
以下住宅全部是装修房，具体装修标准和设备配置，我一会会带您去看样板区，到时，你还能够看到我们已经交房入住三个院子。
l 因为底层带私家花园（且不一样位置花园面积不一样），三层带跃层，同时，不一样位置价
差也较大，所以，现在价格范围为9500－13000元/平米。
动线：‚1号院（露天吧）
销售道具：资料夹，诚意认购单，签字笔，用户登记本
物业配合：客服人员，茶水
配合说辞：“不好意思，打搅一下，先生\女士请喝水。”
销售说辞：关键目标在于解答用户疑问及逼单。您看刚才为您推荐户型您还满意吗？您现在来时机尤其好，我们现在处于一期二批次房源诚意排号期，现在您排号话，能够得到额外2%优惠，而且排号次序就是开盘选房次序。（最少3次逼单动作）
销售动作：做好用户信息搜集（姓名，电话）
动线：‚1号院（露天吧）——…送用户至停车场
销售说辞：我这边相关项目标新进展，我会立即跟您联络，您通常周末方便吗？（大约确定用户休息时间，方便稍后跟进约访工作开展）您今天疑问，我稍后会逐一确定，落实后我给您来个电话。（为以后电话联络做好铺垫。）您日常是早晨方便还是下午？（深入加强您会给用户去电话讯息，观察用户反应，判定用户遗留问题是真正关心从而造成影响用户下单原因，还是用户推脱借口.）
动线：…送用户至停车场
物业配合：保安为用户开车门。
配合说辞：“谢谢光临请慢走。”
销售道具：签字笔，便签
销售说辞：×先生\女士慢走，相关项目标任何情况您随时打电话给我，很快乐为您服务。目送用户车离开，统计下用户车型及车牌号。
完成用户接待，立即完整现场来访用户记录表，做为用户认定标准。

1.2 5月30日——6月30日（销售中心开放，新样板房未开放前）
l 接待场地

l 接待动线图

l 接待动线
销售中心——照壁——‚中轴景观带——ƒ1号院（A型样板房）或ƒ2号院（E型样板房）——„经原路返回至照壁或——„经E型样板房后院——中轴景观带——照壁
l 销售说辞
l 销售说辞
动线：用户进入销售中心停车场
物业岗位：礼仪岗保安
物料：晴雨伞
配合说辞：（敬礼）“先生\女士，您好，欢迎参观上善栖，看房里面请。”（敬礼）
配合动作1：对讲通知销售中心“销售部，有×位用户到。”（A位置业顾问到销售大厅门口等候。）
配合动作2：停车岗保安指导用户停车（标准手势），并为用户开车门，出太阳或下雨时，为来访用户撑伞，同行有女士时，优先照料女士。
配合说辞：“请不要将珍贵物品遗留在车上。”
动线：用户抵达临时接待中心
A位置业顾问：先生/女士，您好，欢迎参观“上善栖”，请问您是第一次来吗？我是置业顾问×××。里面请，手势指导用户至沙盘。
沙盘介绍：
物业配合：物业客服人员1名
物料：茶水
配合说辞：“您好，欢迎参观上善栖，请喝水。”
销售道具1：资料夹，激光笔
销售说辞1：“上善栖”项目在青城山山门南侧约1000米处，西面紧临106省道，北面和东软信息技术学院相邻，南侧是东软老师公寓和青城一览项目，东侧是置信芙蓉青城项目，从周围各个项目来看，对小区业主以后居住环境全部没有不利影响。从道路交通上看，现在已经通车使用有：
1.成全部——全部江堰市区——青城山大桥——青城山；
2.成全部——全部江堰二环路——岷江一桥——青城山；
3.成全部—光华大道—温江—成青快速通道—青城山。
以后还会有三条愈加快速便捷通道：
1.从成全部出发，在成灌高速崇义站出高速，经彭清路（彭州到青城山快速通道，现在仅差岷江三桥还未建成）抵达青城山，比原有经全部江堰市区道路要节省约十多公里；
2.从成全部出发，在成灌高速聚源站出口，经全部江堰聚源新城区，过岷江二桥和东软大道直达青城山（估计在今年10月通车，叫聚青路）。
3.一个最关键交通是从成全部到青城山快速铁路，估计将在明年5月通车，到时从成全部到青城山大约只要半小时。成青快铁未来会和市区地铁2号线在高新西区实现同站换乘。
伴随前山景区扩大和东软大道修建，新山门将建在宽80米东软大道上，到时上善栖到新山门距离大约只有500米，整个小区也将正式纳入关键景区，成为来往青城前山，后山，外山必经之地。
销售说辞2：我们项目名叫做“上善栖”，取意上善之地，诗意栖居。整个项目占地227.34亩（约15万多平米），地块呈长方形，长约700米，宽约250米，计划容积率为0.5，绿化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一个低层院落式建筑群。
整个小区前端是我们商业配套——“上善会馆”，是由6个围合院落组成，占地约22亩，建筑面积约4000平米，在前期设计时已经给以后经营做了充足考虑，全部商业室内空间全部能够加夹层，所以，最终商业服务面积能够达成7000平米。整个商业院落在住区前也能够深入降低106省道车辆对住区环境影响，一会我将带您参观已经启用3个院子具体服务内容。
后面住宅区是由大小不等12个院落围合而成，院落内部间距最大达65米，最小也有40余米。每个院落全部有各自不一样景观设计和植物配置，住区中间是600余米中央景观带。现在住区已经有三个院子交付业主使用，一会我将带您实地进行参观并作深入介绍。
动线：销售中心——照壁
物业配合：电瓶车准备，电瓶车司机1名
销售道具：晴雨伞，资料夹，电瓶车
销售说辞1：在园林景观设计上，我们理念和大多数观赏性景观设计有所区分，给以后业主在院落里提供了很多公共交流空间，在以传统大院生活为创意背景设计前提下，结合青城山特有自然植物资源，以高大乔木为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，经过石桌、石椅、绿廊、凉亭、水体等小品穿插，同时，配合小区西高东低缓坡地势，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变。（设计引导性问题：1.请问几位今天是专程到青城山看房呢？还是常到青城山爬山途经我们项目呢？2.您关键是考虑度假时居住还是投资呢？3.您是准备自己住还是给父母（儿女）购置呢？）依据您情况我为您推荐×户型和×户型，我带您到房子里面感受一下。
l 销售说辞2：（电瓶车行驶至入口桢楠大道）我们现在在项目主入口处桢楠大道上，
桢楠大道以大型桢楠形成纵深道路，将人视觉和行走路线导入小区主景墙。两边市政园林经过地形改造以造坡、塑石方法，形成一个疏密有度绿色屏障，为入口处商业提供良好景观背