杭州写字楼工程项目施工组织设计样本.doc

杭州XX写字楼全案

目 录
第一部分 项目概况………………………………………………………
一、项目背景概况…………………………………………………………………
二、项目工程概况………………………………………………………………
三、项目区位概况…………………………………………………………………
四、项目服务概况…………………………………………………………………
第二部分 项目标市场调研………………………………………………
一、项目投资目标…………………………………………………………………
二、杭州商务写字楼调查分析……………………………………………………
三、杭州商务写字楼市场分析总结………………………………………………
四、项目周围竞争调查……………………………………………………………
第三部分 项目标研判……………………………………………………
一、项目区域及个性研究…………………………………………………………
二、本案优势分析………………………………………………………………
三、本案劣势分析………………………………………………………………
四、本案机会分析………………………………………………………………
五、本案威胁分析………………………………………………………………
第四部分 项目标招商目标群定位………………………………………
一、项目招商目标关键点分析………………………………………………………
二、项目招商目标群定位…………………………………………………………
三、项目招商目标用户细分……………………………………………………
第五部分 项目招商租金定位……………………………………………
一、项目组价调研分析……………………………………………………………
二、项目招商组价策划…………………………………………………………
三、其它设施招约定位……………………………………………………………
第六部分 项目招商工作计划构思………………………………………
一、项目标 SWOT分析总结………………………………………………………
二、项目招商全案思绪…………………………………………………………
三、项目招商“宣传概念”提炼………………………………………………
四、招商小组组织框架形成……………………………………………………
五、项目招商阶段性工作构思…………………………………………………

六、项目广告平面设计工作……………………………………………………
七、项目招商气氛培养手段构思…………………………………………………
八、项目招商合作性推广策划……………………………………………………
九、招商广告创意及诉求…………………………………………………………
十、媒介组合策略………………………………………………………………
第七部分 项目标广告推广策略…………………………………………
一、广告媒体宣传战略……………………………………………………………
二、广告推广标准…………………………………………………………………
三、项目招商建筑细节研究………………………………………………………
四、项目推广传输内容…………………………………………………………
五、推广策略关键阶段划分……………………………………………………
六、项目推广总策略……………………………………………………………
第八部分 项目广告推广分解思绪………………………………………
一、第一阶段推广思绪……………………………………………………………
二、第二阶段推广思绪……………………………………………………………
三、第三阶段推广思绪……………………………………………………………
四、第四阶段推广思绪……………………………………………………………
第九部分 媒介策略………………………………………………………
一、媒介策略计划…………………………………………………………………
二 、具体媒体选择和公布计划 ………………………………………………
第十部分 广告预算………………………………………………………
一、广告预算细分…………………………………………………………………
二、本案宣传推广广告预算说明………………………………………………
第十一部分 项目招商推广说明…………………………………………
一、招商工作安排…………………………………………………………………
二、项目开盘日确实定……………………………………………………………31
三、策划全案说明………………………………………………………………

第一部分 项目标概况
一、项目背景概况
1、项目标建设历史：
**大学国家大学科技园（滨江）前身为“中恒世纪科技园”，其用地属于中恒世纪科技实业工业用地；后在具体建设审批过程中定在高新企业（倾向信息化和生物医药等产业方向）创业基地和企业孵化园区。
本项目依靠中恒世纪企业和**大学背景联络，中恒世纪和**大学国家大学科技园（简称浙大科技园）签署了相关加盟协议，并将“中恒世纪科技园”名称改为“**大学国家大学科技园（滨江）”，使之成为浙大科技园体系组成之一。
2、**大学及浙大科技园项目标概况
**大学经过百余年发展，已逐步发展成为中国关键科学研究中心和高新技术辐射中心，形成了较强基础研究、应用研究和开发研究能力。**大学科研条件优越，建有国家和省、部关键科技基地34个，科研机构190个；其中国家和省、部关键（专业）试验室5个，列全国高校前列；省、部关键和开放试验室9个。**大学每十二个月全部有很多科技结果取得国家、省、部级科技奖励。
浙大科技园是经国家科技部、教育部联协议意首批22个国家级大学科技园之一，是**省关键科技企业孵化器、**省青年创业基地；科技园享受杭州国家高新技术产业开发区和省市政府出台一系列优惠政策。浙大科技园建设遵照“统筹计划、以人为本、市场推进、坚持开放”方针，坚持技术创新和科技结果转化、高新技术企业孵化和创新创业人才培育、高新技术产业辐射宗旨，根据“一园多点”标准同时在宁波、嘉兴、绍兴、温州及江西省南昌市等地建有科技园分园，打造一个实力雄厚、资源互动**大学科技企业商务服务体系。
浙大科技园（滨江）作为浙大科技园杭州当地分园，以个性化空间设计、生态型环境控制、充足服务设施配套、专业性协调管理等特色优势打造成科技创业者乐园，是“天堂硅谷”商务服务一颗灿烂明珠。
二、项目工程概况
1、整体设计概况：
浙大科技园（滨江）项目建筑由11幢独立楼宇组成，其中1#至9#楼为商务办公区，10#楼和11#楼为后勤服务区；项目建设有2个独立地下车库和一个地上中心花园。整个园区建筑以规则纵式排列，表现了科技园“高效、严谨”风格；同时采取生态型花园布局、个性化单套设计、集群式商务管理等理念，实现商务人性化和舒适化，为工作和生活提供互动一体化服务、为创意革新提供一个灵感自由。
2、建筑概况：
项目用地面积33968㎡，总建筑面积53237.7㎡，其中地上建筑面积47694.1㎡，地下建筑面积5543.6㎡，项目容积率1.4，绿地率35%。
项目1号楼为9层建筑，在科技园正门，是园区关键单体，配置有2部OTS电梯；总建筑面积为17167.1㎡，包含主楼和裙楼、地下车库三部分；主楼建筑面积11624.9㎡，每层建筑面积为1298㎡，均为办公用房；裙楼3层，建筑面积为2556㎡，每层建筑面积大约850㎡左右，可作展示、会所及配套营业场所使用；地下车库2803.6㎡。一号楼建筑宏伟、设计气派，从而彰显出园区整体实力和入驻企业外在形象。
项目标2至9号楼为四层建筑加架空层和阁楼，是园区关键部分，也是园区特色部分。该部分总建筑面积25351.6平方米，分别设计有A1、A2、B1、B2、C1、C2六种户型共80套可供选择个性化、孤套复式办公空间，面积均在250㎡~380㎡左右。
项目标10号、11号楼在园区内靠北方向，均为5层建筑，总建筑面积7719㎡，设计以生活配套服务功效为主。10、11号楼共拥有酒店式公寓170套，每套建筑面积为33㎡；餐厅、休闲吧等集中在11号楼；完全能够满足园区内企业职员餐饮、休闲、、文体等服务需求。
项目还有面积6226.3㎡架空层和面积多达3500㎡中心花园，沿各主体建筑周围全部设有绿化带；项目各建筑主体分布规则、合理，努力争取达成“真正会呼吸科技园”生态型、SOHO创业空间效果。
三、项目区位概况
本项目在长三角经济圈范围内杭州市钱塘江南岸滨江区南环路上，属于国家高新技术产业开发区政策区块。该区块是国家高新技术企业研究和创业基地，聚集了如UT斯达康、东方通信、浙大中控、恒生电子、信雅达等众多著名高新企业；本项目同时和杭州国家高新软件园及其它高新企业相互辐射，创新、科技气氛浓厚，是杭州国家级软件、集成电路设计、通讯和动画等多产业创制造基地。
本区块和著名西湖风景区一桥相连，之江度假村、龙禧酒店、速8酒店和正在建设龙禧硅谷等著名星级酒店配套，临江花园、彩虹城、银色港湾、太阳公寓等大型居民住宅区相继开盘落成，高新区公建中心、钱江大桥桥头景观等生活、工作休闲场所计划和设计；伴随各居民住宅区入住率提升和高新企业本身不停发展，依靠新区生态型建设设计理念，本区块将发展成为杭州未来南岸EOD（生态商务区）经济圈和高新技术产业领袖区。
四、项目服务概况
本项目本质属于科技园项目，其以高新技术为主体，视发明为生命，经过为科技型企业提供办公、后勤于一体商务空间，发明更多政策优惠、综合服务、专业管理附加价值。
本项目标入驻企业首先能够凭对应资格享受到国家相关高新区优惠政策，包含所得税税收、对外经济合作、设备折旧、对外进出口贸易及职员福利等多方面实质性内容。其次就是能够国家、省、市相关部分对浙大科技园出台专向扶持政策，包含国家科技部创业基金资助、**省科技企业孵化基金支持、高新技术结果转化风险投资及融资贷款担保和高新企业人才股权税收免征等内容。再次针对**大学出台一系列资源共享和人力资源培养等方面激励方法。
本项目本着发展成为个性化商务空间、专业化高新企业孵化园区目标主动主动向入驻企业提供完善、优质服务。
首先向入驻企业提供基础性服务，包含办公场所提供、通讯网络接入管理服务、共享商务设施租赁服务、职员生活后勤服务等很多方面商业房产基础性内容。其次提供高新企业代理服务，包含有高新企业认定审核、企业项目管理、知识产权保护等多类型代理工作，进行集中政府公关，节省入驻企业交际成本。再次就是为发展中创业型企业提供咨询服务，包含有投资计划、资金管理、法律顾问、市场调研和产品拓展等高附加值商务服务体系。同时还能够依靠**大学科研结果和人力资源背景，为入驻企业提供人才培养和引进，并为企业人力资源管理工作提供咨询和集中管理服务。最终园区还能够经过园区内部及浙大科技园体系为在园企业提供技术交流、产权交易、经济合作、资源内部利用等技术性服务。

第二部分 项目标市场调查
一、项目标投资目标
本项目是中恒世纪企业根据资源合理利用和技术产业化生产需要而进行工业地产投资项目；经过前期大量系统工作，该工业地产已经成为了浙大科技园体系组成之一，并努力朝向科技企业孵化器方向发展。
项目认为各类科技型企业提供办公空间和商务配套服务为目标，经过尊贵、个性化建筑艺术和优质配套服务，以提倡休闲商务为创业新主张，为入驻园区各企业提供商务增值服务；本项目标投资目标除了本身产业化需要外，更多重视项目标招商目标和效益。
二、杭州商务写字楼调查分析
伴随杭州经济经济起飞，杭州住宅房产逐步进入泡沫状态，在中央政府强力调控下，杭州写字楼市场正逐步替换杭州住宅市场进入发展商视线；不过杭州写字楼开发大部分集中于高级地段，关键推行地段优势和区块优势来博取市场认可；而且更多商务写字楼走高级、纯写字楼路线，强调商务豪华概念。
杭州前九个月推出6幅新写字楼用地，大多在杭州主城区，维持固定高级地段供给水平；从地域分布来看，杭州写字楼区集中化已很显著。由到三年内，已经有及将有超出200万平方米以上新写字楼入市，估计将会超越之前十年新盘上市总和；其中CBD钱江新城将占大量，该区由03、04两年间共推出11幅用地，累计376亩，该区开发面积会达成在120-150万平方米。 而将是杭州各写字楼进入新一轮供给期，竞争将日益猛烈。
从现在杭州商务写字楼市场大局来看，关键划分为七大商务区，还有各零星分布商务性写字楼。
1、武林商务区
杭州武林商务区是依据杭州武林商圈孕育而生历史性商务区，也是杭州市中心CBD计划关键。因为该区块内分布着杭百、银泰、百大、连卡佛等众多商业流通场所，极大丰富了区块商业气氛；但同时因商业场所密集分布，武林商务区逐步跨越向艮山方向拓展；伴随一大批高级写字楼陆续建成，该区域正从传统商业黄金地段，向高尚办公商务区域转换。
据咨询调查，该区域外贸型企业居多，这些企业很重视本身形象，讲究品味和档次。现在该区域较新楼盘供给量在47万平方米左右，均价在12800元/平方米左右。区块参考日租金为2-4元/平方米；传统区块内有云天·财富中心、海华广场、华源发展大厦、白马大厦等高级楼盘。
武林商圈便捷交通、成熟配套等一系列优越条件影响，使得武林周围区域写字楼随之崛起，形成新武林商务区。新武林商务区增加美达·丽阳国际、红石·中央大厦、越全部商务大厦、野风·现代领地LOFT、华龙商务大厦、迪尚商务中心等写字楼项目。
2、庆春路商务区
庆春路商务区是杭州现在写字楼最密集分布区域，号称杭州成熟市中心CBD区块中金融街。该区块一向就是杭州商务写字楼亮点，商务气氛较浓厚，金融网点遍布整条大街，超市、医院、电信服务全部很方便，是杭州传统商务起源地。
据咨询调查，现在该区域商务写字楼需求空间很大，用户类型也大全部为部分贸易企业和部分服务性行业。区块内较新楼盘供给量在35万平方米左右，价格在8500元/平方米左右；区块参考日租金为2.6-4元/平方米。东清大厦、滨江·新城市广场、金全部·杰地大厦、中豪·凤起广场、银座大厦、瑞丰国际商务大厦、广利大厦等项目分布其中。
政府相关解放路延伸段工程，更是深入刺激了该区域内楼市，所以这一区块写字楼有着很好市场前景。
3、城站商务区
城站商务区历史其实也很悠久；杭州商务写字楼发展历史中一直就有着城站身影，不过该区块商务气氛一直倍受冷遇；伴随杭州新客站投入使用、西湖南线改造工程完成、西湖大道商机渐浓等原因，城站商圈已含有中高级商圈条件，其便利交通环境、完备商务配套大大提升了城站商务接待能力，使大量客源停留在城站区域。城站写字楼入住内外贸企业较多。
据咨询调查，现在城站区域较新楼盘供给量在24万平方米左右，价格在8000元-1.4万元/平方米不等。区块参考日租金为2-5元/平方米。香榭商务大厦、伟星·东河世纪大楼、雪峰花苑、联银大厦、中闽大厦、红星文化广场、广复大厦、利群大厦等商务写字楼相继推出，极大丰富和带动了区块活跃。
配合西湖、吴山广场开发，城站商务区逐步向“景观商务”、“人文商务”、“绿色环境保护商务”等概念性商务区发展。
4、文教商务区
文教商务区关键是伴随高新区设置和开发孕育而生新商务区，伴随文三路电子街计划确实立、文教区高校搬迁落实，文教商务区商务写字楼供给逐步增加；并逐步成为杭州电子产品销售、IT行业等高新产业聚集地；该区域在杭城中西部，交通便捷、生活设施完善。
据咨询调查，现在该区域关键以IT企业及广告、传媒、装修行业为目标用户，是杭城写字楼中较具产业支撑区块，是杭州写字楼中出租率较高区域。该区域较新楼盘供给量在10万平方米左右，价格在10000元/平方米左右。区块参考日租金为1.5-3元/平方米。华全部·兰庭国际、西城新座、伟星大厦、华星科技大厦、文欣大厦等项目分布其中。因为文教区道路计划比较陈旧，交通属于杭州最拥堵地段之一，区块商务发展受到一定限制。
5、黄龙商务区
从98年世贸中心一期写字楼开始，杭州黄龙商圈就是**向国际开放窗口，它历来就代表着**经济中最具生命力那一部分，**商务文化正是从这里更为外界所认同。在这里你能够看到**省内金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业中最出色那些企业：广厦集团、金信证券、沪杭甬高速、绿城房产、南全部房产等等。这些企业在多年来发展速度远超出平均水平，而产业也正集中在对**GDP贡献最大产业中。所以黄龙商务区一发展就成为杭州相当当贵族商务区（ABD）。
据咨询调查，现在该区域较新楼盘供给量在29万平方米左右，均价在15000元/平方米右；区块参考日租金为3.5-6元/平方米。世贸中心、绿城·黄龙世纪广场、中田大厦、求是大厦分布其中；公元大厦均价1.75万元/平方米，半个楼层起卖；黄龙恒励大厦均价约1.1万元/平方米，租金天天4.5元/平方米；嘉华国际商务中心租金天天5元/平方米。耀江·金鼎广场、世贸丽晶3期等立即入市，更是突显了区块贵族气派。
6、滨江商务区
滨江商务区受到高新开发区政策优惠带动；商务气氛逐步受到高新企业追捧；而区块商务写字楼更多集中于江南大道周围。滨江区块楼盘正极力打造江景写字楼、生态商务区概念。
据咨询调查，现在该区域较新楼盘供给量在10万平方米左右，价格在7800元/平方米左右；区块参考日租金在1-2元/平方米，滨海·威陵大厦销售均价7600元/平方米。该区块现有滨海·威陵大厦、东冠发展大厦、恒生电子科技园、华荣时代大厦、创新大厦等多个商务写字楼项目。该板块商务写字楼形成一个显著带状，其中之江区块较为集中。之江区块关键承接文教商务区高新产业政策优势，以新区生态计划避开文教区交通等劣势；同时该区块各类大型居民住宅区逐步交付使用，区块经济日益活跃，商务气氛前景可观。
7、钱江新城区块
伴随杭州市政府确立杭州由西湖时代走向钱江时代战略，钱江新城板块逐步走进杭州人视线。钱江新城功效定位为大杭州中央商务区，将集中大部分政府机构、中国外银行、证券、保险金融、法律会计咨询、信息等服务机构，成为展现杭州经济活力和城市繁荣景观关键标志。
钱江新城在政府有意推进下，土地放量比较大，为了加紧钱江新城建设，各类写字楼相继开发，未来该区块供给量将直线上升，商务气氛也快速提升。
杭州还有其它板块商务区，但因为规模小，临时不成气候；比如说下沙商务区关键针正确是经济开发区商业流通性行业。
三、杭州商务写字楼市场分析总结
自从 年以来杭州房产市场新闻不停，写字楼市场潜力不停显露，需求者对写字楼要求越来越高, 包含高效性、先锋性、展示性、24 小时、技术化、年轻化、多样化等。从总体上看，伴随**城市化进程加速，杭州城市经济由第二产业为主转为第三产业为主，杭州写字楼需求量将深入增加，写字楼开发前景看好。但经历过两年以来大批写字楼投放市场冲击和洗礼，杭州写字楼已经出现了显著供大于求现实状况。过多写字楼定在高级、豪华，寻求单一地段优势，开发商急切跟进，开启项目不细分用户，不考虑错位竞争；毕竟杭州是休闲旅游城市，不象上海、北京，世界500强在杭州落户并不多，由此造成现在杭州写字楼除成熟地段外其它地块商务楼空置率居高不下。
杭州商务需求者最重视写字楼档次形象，其次为交通。利程度，再次为租金或售价和物业管理水平，同时对周围商业配套也比较关注。
正是这种现实状况出现，也促进了杭州写字楼开发个性化特色、目标性细分方向；本案开发，在一定程度上避开了高级写字楼定位，同时又处于高新开发区，选择适宜目标群体定位，对本项目标优势发挥能够起到事半功倍效应。
四、项目标周围竞争调查
本项目地处杭州高新技术产业（滨江）区块，周围高新企业和孵化园区较集中；杭州高新软件园、创新大厦、东冠发展大厦、亚琪企业、先锋大厦、志诚大厦、恒生电子科技园等商务写字楼分布项目周围。
其中杭州高新软件园、创新大厦均已经开盘并招商已久，现在入住率较高，并因为是区政府项目，其招商工作关键是引导产业方向和培育产业规模，政府行为造成入驻门槛较高，可作为本项目区位中基础优势；东冠发展大厦是由企业资本投资兴建，该项目刚开始招商，是本项目标参考竞争对象。先锋大厦、亚琪企业、志诚大厦和恒生电子科技园等多个项目均已建设完成，正在确定招商计划，由此该部分项目是本项目标未来招商竞争对象；而高新公建中心计划，为提升本项目标EOD区域效益和活力增添新素材。
经过前期调查和电话咨询确定，高新软件园、创新大厦等写字楼招商较为充足，东冠发展大厦等招商形势也较为乐观，这为本项目标商务气氛起到了一定推进作用。
本项目标个性化商务楼设计和园林式物业管理，有效区分了周围其它单体式写字楼项目，经过生态、园林概念和专业、综合服务管理，实现本项目标特色突出，加强项目标优越性。

第三部分 项目标研判
一、项目区域及个性研究
1、政策区块方面
本项目隶属杭州唯一国家级高新技术产业政策区块。杭州高新区关键划分为文教高新区和滨江高新区。文教高新区写字楼从外表看“貌不惊人”、从配套看马马虎虎，大多楼盘品质不高，相对于杭城现在总体写字楼开发水平来说，只能算是中等；不过其商务楼出租却奇高；这缘于文三电子街计划，电子产品商贸流通在这里得到了充足挖掘，也就带动了这些商务楼出租率。滨江高新区写字楼处于初步发展之际，伴随大型住宅小区交付使用，滨江人气在逐步成熟。因为滨江距离杭州市区较远，商务气氛一直很淡，之前唯一支撑就是高新软件园、创新大厦等显著政策倾斜性商务办公楼和著名高新企业生产、研发性基地性办公楼；伴随杭州城市发展中心四面扩散，滨江区块也逐步热起来。
文教商务区内存在众多IT 企业，而IT 企业一大特色便是成长快，企业规模扩张肯定引出办公区域亟待扩大问题。现在文教商务区现有写字楼供给量不足、品质不高情况已经不能满足这些企业成长需求，她们纷纷寻求其它理想办公场所；而滨江区块就是这些企业最好选择点；东方通讯、恒生电子、UT斯达康、信雅达、浙大中控等著名IT企业相继落户滨江区，为滨江高新商务成为杭州高新产业领袖区注入生机。

【天堂硅谷】凭栏手揽西湖景，推窗侧听钱塘声；楼台高枕硅谷梦，围桌畅谈高新情。
2、项目计划方面
本案采取生态型花园布局、个性化单套办公设计、组合式后勤服务配套、专业性商务服务管理等理念，引入SOHO商务概念，打造科技研发型企业、中小创业型企业和前沿服务性行业自助式商务群。
本案在计划过程中定位显著倾向于“卖脑”型行业，尤其针对中小创业型企业。项目标个性化、单套、复式写字楼设计有效区分了杭城现有写字楼高层、纯写字楼概念，首创出杭州排屋商务楼先例。在当今众多中小型、创业型企业“屈居”住宅、公寓中商务办公时候，在杭城政府限制企业入驻居民区环境下，本案推出针对该部分群体含有较强吸引力。
本案在一定程度上含有地理位置、豪华程度等多方面劣势，但本项目标个性化、排屋楼寓设计在杭州还是第一家，这也算是本案独有特色；由此在本案宣传中，加强项目特色宣传，并依据项目特色提炼大众化概念，有效区分现有杭城写字楼竞争中雍容华贵思绪。
同时本案毛坯房交付，在一定程度上能够炒作成“自我空间自由发挥”概念。
【SOHO商务好去处】
举目便是拥挤人流，侧耳又是嘈杂车鸣；
您是否感觉烦躁、憔悴？
推窗而视，一切全部如此渺小而触手难及；
你是否感觉电梯上下眩晕和高处不胜寒孤独？
雍容华贵却单调统一空间，生硬而枯燥办公气氛；
你是否为遗失个性而懊恼？

假如给您一个机会：
一个耳根清净、明窗净几机会，
一个扶楼而上品味徒步过程机会，
一个张扬个性、挥洒自由机会
您或许以后恋上SOHO洒脱和浪漫
**大学国家大学科技园（滨江）——
让您商务办公和创业梦想舞动起来

3、项目环境方面
本案绿化率达成35%，并有一个3500平方米中央花园，项目内部各建筑周围全部配有绿化带，整个园区形成一个独立、生态型花园布局。商务办公楼功效定位；住宅式设计理念，本案融合居住生态要求和商务办公典雅清净，配置充足后勤配套设施，使项目标商务环境更人性化、休闲化。
休闲商务和财富人生
人急忙来了，
满园绿意轻抚着您眼神
是否有了怦然心动感觉？
商务所以而惬意起来。

累了、倦了、烦了、闷了……
中心花园走走吧
闻闻花香四溢、看看蝴蝶嬉戏……
工作由此轻松多起来。

客人依依不舍走了，
拍一张相拥而握留影
是否多了一份尊荣心情
创业以后自信起来

**大学国家大学科技园——
休闲商务、生活和工作互动
财富人生，创业和尊荣同时

二、本案优势分析
1、区域政策优势：
本项目针对于非高新区板块企业含有显著高新政策优惠优势，这对吸引以IT、信息化、生物医药、动画等行业科技研发企业为主目标群体含有很直接意义；同时天堂硅谷中创新大厦、高新软件园、动画基地、恒生电子、信雅达、东方通信、浙大中控等著名企业周围部署，使之形成一个高新联动板块。不过因为杭州高新区分文教高新区和滨江高新区，在一定程度上文教高新区市区概念对本项目区域政策优惠优势含有一定影响。
2、园林化布局
本项目作为一个科技园区，最大特色就是园林化布局；所谓园林化布局包含生态型环境设计、充足配套保障、统一管理协调。园区型商务群在一定程度上发挥居住、办公互动一体化作用，是吸引中小创业企业SOHO办公情节最好优势。
3、浙大科技园系规模背景
**大学国家大学科技园是国家一个关键科技企业孵化器项目，是**省唯一国家级科技园、省青年创业基地；拥有百年浙大资源和信誉确保，本案能够充足利用浙大科技园品牌形象优势。
三、本案劣势分析
1、地理位置
本案地处杭州滨江区，在杭州大家观念里面，滨江属于杭州郊区，甚至被划入箫山区，一定程度上影响了本案杭州商务概念。同时因为文教高新区存在，一定程度上也激化了滨江距离感。提议在宣传过程中，加强对钱江一桥、四桥、三桥贯穿市区和江南大道连接箫山国际机场交通枢纽概念，并提升因临江花园、太阳国际公寓、彩虹城、碧水豪园、银色港湾等大型住宅区交付使用而屈指可盼区域活力概念，弱化地理位置劣势。
2、人气气氛
尽管滨江住宅房产大肆扩张、风起云涌，不过滨江房产还是以投资性住宅为主，区域人气很淡；商务气氛不强。尤其是商务写字楼，办公人员大部分居住在市区，区域逗留时间也仅仅是上班时间，所以区域商业也不发达；估计需要3-5年时间滨江区活力才能展现。由此提议加强“引领高新风云，把握区域先机；筑就创业梦想，挥洒自由空间”；主动推广滨江高新区作为未来高新产业领头羊发展前景，突出天堂硅谷著名企业集中圈。
四、本案机会分析
1、宏观经济发展机遇
伴随长三角经济腾飞，杭州政府确立主动接轨大上海战略，在继续打造杭州休闲旅游城市战略基础上，借杭州评为最好居住城市影响吸引科技新贵居住在杭州、创业在杭州，深入加强天堂硅谷建设；努力争取实现两对翅膀腾飞梦想。政府计划对于杭州高新区发展注入了更多机会。
2、微观特色机会
本案个性化园林式写字楼设计，对于吸引从事高智力开发、研究、创作为住企业含有教大优势；该类目标群崇尚健康办公、个性化商务，追求表现企业独特审美取向和价值观办公气氛，强调发明灵感、气氛营造可塑性。本项目标生态布局、个性化设计是这类人群最大机会选择。
五、本案威胁分析
1、区域竞争威胁
杭州写字楼市场在经历过大肆扩张后，已经逐步显露出供过于求状态，杭州写字楼空置率也逐步上升；尤其是伴随钱江新城开发，杭州写字楼市场竞争将深入加剧；而杭州作为旅游休闲城市，世界500强企业入驻率并不高，写字楼经济空间有限。
2、装修程度威胁
杭州写字楼一直以酒店式商务配套、楼宇智能化、公共空间豪华气氛等概念为主导；本案为全毛坯交付，内墙粉刷乳胶漆，不安装中央空调或分体空调，在一定程度上降低项目标档次定位。
同时因为本案面正确群体大部分是初创业企业，其办公楼装修工程对和新创企业首期投资成本决议含有很大劣势；通常新创建企业早期投资很多，资金又不足，而且存在很大风险，所以花巨款装修商务楼对于新企业来说含有一定认可劣势；从而增加本案波动。

第四部分 项目标招商目标群定位
一、项目招商目标关键点分析
1、综合分析本项目所处区块现实状况及本项目周围写字楼调查和分析：
在政策优惠方面，一样享受政策文教区高新板块在市区范围，地理位置优越和本板块；据调查火炬大厦、文欣大厦等商务楼空置率在15%左右。
在商务气氛方面，因为本项目所在之江区块住宅大部分为投资性置房，居民入住率偏低，商业气氛不够旺盛，写字楼商务空间显著不足。
在同类竞争方面，东冠发展大厦、先锋大厦、亚琪企业、志诚大厦和恒生电子科技园等项目标相继建成，该部分项目和本项目含有一定同质性，尽管相互之间能够烘托出整个区块前景，但同时也为本项目带来更多竞争压力。
过于专业产业范围限制往往会造成本项目招商目标群体匮乏，从而影响到整个科技园商务气候；由此必需在政策许可条件下，项目招商凭借自己特色和优势扩大招商目标范围，吸引更多企业入驻。
2、本项目在建筑设计上以个性化办公空间设计为特色，单套排屋式楼宇适应于职员人数不多、从事技术研发或创意灵感中小企业或部门。
一号楼设计尊贵，彰显气派，作为能够享受高新优惠政策商务楼，对于部分无法享受优惠政策高新技术企业提供了机遇；招商该类企业某个部门或管理层总部，既能够加强企业形象，同时还能够充足享受政策扶持。
裙楼部分为三层大框架建筑，又是在园区正门，其能够作为本园区配套营业用房，招商包含银行、展示厅、产业物流配送、会议中心等多类型营业型机构或配套性机构。
2至9号楼为个性化办公楼，其孤套、复式建筑设计，为部分发明型企业提供一个独立、自由灵感空间，是科研开发、设计咨询等类型机构最好选择。
二、项目招商目标群定位
由以上对本案分析我们能够看出，本案区分于其它盘最大优势就是园区式生态型个性化科技类商务群，其含有园区一体化配套、生态健康环境控制、个性化排屋SOHO理念和高新科技政策优惠等；由此本案目标群体关键定在一下四类：
※ 信息、软件、医药等科技产业企业。该类企业含有申报高新企业潜力，也就能够潜在享受到高新区块政策优惠；同时因为该类企业大多为创业型、发展中企业，创业成本、空间和气氛、配套全部是关注关键点。本案身处开发区低廉租金水平、个性化小套型办公间、园区集群经济、工作生活一体化配套；对该类企业含有一定吸引力。因为本案作为科技园项目，考虑到未来孵化器发展方向和稳定科技园区品牌，该类企业占目标群60%。
※ 艺术前沿。杭州多年兴起LOFT写字楼风潮，野风·现代领地已经开始打造杭州首个LOFT写字楼。本项目标推出，依其园林史生态布局、排屋式独立空间、完备后勤保障，极大增强了办公气氛可塑性和创作灵感刺激度，为广告策划、创意工作室等艺术前沿企业营造至上宽松、自然办公气氛，满足这类企业对个性化、艺术化办公需求。这类企业对活跃本案SOHO商务和个性化理念大有裨益，所以能够其控制在20%左右。
※ 管理前研。因为本项现在述所定位两类企业，更多倾向中小企业，其管理基础微弱，更多精力和企业能力倾向技术科研、创意艺术；而这类企业又是高速发展企业，在一定程度上需要外来企业投资分析、管理咨询、财务计划、法律支援等专业性管理前沿服务。依本案内部众多这种需求，提议选择10%管理前沿服务企业入园。
※ 其它类型企业。其它类型企业可包含外地企业驻杭州办事处、外资企业和物流企业等。其中驻杭办事处有一大部分因需要生活、工作一体化而“屈居”住宅、公寓；外资企业在WTO放开之际快速增加，国外SOHO办公理念和新入杭州时成本节省能够吸引更多外资注意；物流企业关键为裙楼大开间所定，因江南大道、钱江一桥、复兴大桥等组成滨江快速交通网，直达箫山国际机场、城站火车站等关键城市出入口。该类企业提议选择约10%定位。
三、项目招商目标用户细分
本项目在招商过程中关键分为三大块：主楼招商、个性化楼招商和配套服务设施招商。
1、主楼招商目标群定位。
项目主楼是以传统写字楼设计为内涵，每层面积近1200平方米。中恒世纪企业及下属香溢世纪企业、杭州中恒世纪企业本身就需要自用办公区，该部分自用办公室提议安置在主楼8、9层。如主楼招商情况很好，提议主楼9层和附楼3层自用。
主楼一层至七层为对外招商部分。该部分办公室作为写字楼设计，在整个园区内突出商务气派和尊贵；不过因为1号楼没有安装中央空调系统，相对高级写字楼又有着一定劣势。所以该部分招商能够选择新起步中小型企业，该类企业对租金水平要求比较重，对企业日常运行成本考虑较多；同时利用本主楼和整个园区整体性和生态型统一，在隐晦掉主楼单体建筑不豪华同时，大打生态型、园林化写字楼概念，吸引更多不重视商务豪华，而在意商务休闲企业注意力。
一号楼招商对象之一选择信息咨询、投资咨询、企业管理咨询等企业，既能够为该类企业提供低廉房屋租赁成本，同时还能够让这类企业拥有园区内部创业型企业咨询业务，实现资源内部利用。
一号楼招商对象之二选择各类经济开发、科技开发和推广、文化艺术开发等企业，这类企业作为科技园区科技型企业主体，能够充足享受到优惠政策倾斜力度，从而为企业发展提供更大空间和动力。
一号楼招商对象之三选择部分租用面积较大大、中型企业，用作销售、管理、研发总部。
2、个性化楼招商目标群定位。
项目标个性化楼部分是本项目标特色之一，作为一个科技园区项目，采取单套复式排屋设计，这是一个新创商务空间概念。现在很多中小型企业、创业型新企业因为创业之初成本原因，更多选择住宅区中办公，而伴随国家政策出台，工商局针对居民住宅区内创办企业审批越来越严；这给本项目标招商提供了一定机遇。单套式写字楼能够让部分软件开发、动漫制作、广告设计等系列需要灵感、寻求创新企业得到一个SOHO办公感觉。
本部分商务楼招商由此定在针对部分中小型智力企业、设计企业进行， 2至5号楼定在软件开发、系统集成类IT产业企业，6至7号楼定在生物医药、动漫制作和其它类型企业，8至9号楼暂不定；同时因为SOHO办公理念在国外商务领域已经成熟，所以吸引海外留学回来创业者也将成为个性化商务楼招商目标之一。
3、配套服务设施招商目标群定位。
本项目标配套设施首先是10号楼和11号楼招商。
依据前期工程建设设计，10号楼定在园区职员酒店式公寓；该部分酒店式公寓每间面积在33平方米，带有独立卫生间和阳台，并计划安置两个床位进行装修；该部门设计在居住面积上略显拥挤，要达成酒店式公寓舒适度相对困难；提议降低装修标准，将该部分定在在园企业一般职员宿舍。
11号楼1层和2层为职员食堂，三楼、四楼为包厢形式，设计和装修上表现出一定层次，定在园区企业招待所用。同时三楼露天阳台利用盆景绿色设计成露天休闲茶吧；五楼设计成KTV、棋牌等文体包厢，为园区内居住职员提供娱乐场所。因为11号楼未来需要进行后勤企业招商，具体定位方案由后勤企业自行确定；上述定位仅仅作为参考和招商说服。11号楼酒店式公寓因为和园区休闲场所邻居，提议提升装修标准，设计成为单人套房，作为园区企业中高层管理、技术人员宿舍。
1号楼裙楼通常为营业性用房，不过因为本项目为一个整体，含有整个园区保安监控系统。通常来说营业性用房需要沿街或开放式对外沿街；依据对本项目建筑设计现实状况来看，裙楼作为营业性用房招商工作含有一定困难。在定位上裙楼三楼能够作为办公用房。二楼作为商务会议室和商务访问、谈判室。一楼部分能够向银行和中国移动营业厅进行招商或向两岸咖啡这类提供商务套餐、休闲场所企业招商。
因为裙楼一样需要经过园区大门保安，在一定程度上将影响到营业效果；所以提议园区主大门采取开放式设计，并设置宽广视线草坪绿化设计，针对园区内部保安系统。能够在主楼西侧设置门卫和主楼设置保安，这么既能够确保裙楼营业通道，又能够有效保护园区整体形象；具体修改意见供工程部门进行参考。
说明：任何项目建筑招商目标群定均以实际招商为准，一切安排全部以租户为优先，做到租户就是上帝服务理念灌输，一切为租户合理要求而增删服务项目。

第五部分 项目招商租金