楼盘开发可行性研究报告样本.doc

时富花园D、E栋开发可行性研究汇报（目录）
一、 汇报摘要
⒈1开发企业
⒈2项目介绍
⒈3项目经济效益指标
⒈4结论、风险及提议
二、 项目概况
⒉1项目综述
⒉1.1项目位置
⒉2项目用地
⒉2.1用地面积
⒉2.2地块形状
⒉2.3地块现实状况
⒉2.4项目经济技术指标
⒉3项目发展情况
⒉3.1项目发展单位介绍
⒉3.2项目法律手续
三、 项目投资环境
⒊1宏观经济分析
⒊1.1全国整体经济环境
⒊1.2东莞经济环境
⒊2寮步镇概况
⒊2.1寮步镇经济
⒊2.3寮步镇城镇计划
四、 区域地产市场分析
⒋1市场总体特征
⒋2市场供给分析
⒋2.1住宅供给
⒋2.2商业供给
⒋3市场需求分析
⒋3.1住宅需求
⒋3.2商业需求
五、 项目发展定位
⒌1项目SWOT分析
⒌2发展战略
⒌3形象定位
⒌4产品定位
⒌5户型定位
⒌6用户定位
⒌7价格定位
六、 营销策略
⒍1营销策划
⒍2营销计划
⒍3场地部署
⒍4营销费用
七、 物业管理策略
⒎1物业管理前期介入
⒎2管理费确实定
⒎3具体对本小区物业管理提议
八、 项目可行性研究
⒏1项目投资估算及资金筹借计划
⒏1.1投资和成本费用估算
⒏1.2开发费用估算
⒏1.3总成本费用汇总分摊表
⒏1.4资金筹借、投资计划及借款利息
⒏2项目销售和租贷收入测算
⒏2.1住宅销售单价确实定
⒏2.2商铺销售单价确实定
⒏2.3车位销售单价确实定
⒏2.4总收入估算
⒏3项目财务评价
⒏3.1税金计算
⒏3.2损益表及静态盈利分析
⒏3.3现金流量表及动态盈利分析
⒏3.4资金起源和利用表货款偿还能力
⒏4项目不确定分析
⒏4.1盈亏不确定分析
⒏4.2敏感性分析
⒏4.3决议概率分析
⒏4.4风险规避和控制方法
⒏5项目效益评价
⒏5.1项目社会效益评价
⒏5.2项目环境效益评价
⒏6结论和提议
一、 评定结论
二、 相关说明及提议

一、 汇报摘要

1.1 开发企业
东莞市时富花园开发是香港时富集团下属全资企业,关键从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币3，200万元。企业经营情况良好，含有很好发展潜力。

1.2 项目介绍
本项目在东莞市莞樟大道和五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7，397，74平方米（指E和D型），建筑面积91，968，80平方米，建筑密度小于29%，建筑高度控制在17层以下。

1.3 项目经济效益指标
项目总投资：211,816,962元
项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%）；商业销售率：100%
税后利润54,114,992
成本利润率：25.55%
财务内部收益率(FIRR)：34.27%
财务净现值(FNPV): 45,560,272
动态投资回收期：1.87年
贷款偿还期：2年

1.4 结论、风险及提议
结论
本项目开发商已正当取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。所以，我方在后面分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市房地产项目开发程序及要求。

依据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目含有良好可行性。

风险及提议
寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，所以需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；当地块即使土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。
充足利用地块位置优势和地段资源；和著名专业设计企业、品牌实力建筑企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制订合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，确保销售资金回款。

二、 项目概况
2.1项目综述
2.1.1 项目位置
项目在东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。
2.2 项目总计划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,容积率小于2.5, 建筑高度控制在28层以下。

2.2.2 地块形状
地块呈四边形,整体形状较规则。

2.2.3 地块现实状况
项目用地地势平坦,五通一平,含有建设条件.
图7：地块现实状况之一 图
图8：地块现实状况之二 图
2.2.4 项目用地经济技术指标
依据委托方提供资料,本项目各项经济技术指标以下表所表示:
项目
计划指标
建筑占地面积(只指D、E型)
7,397,74m²
总建筑面积(只指D、E型)
91,968,88m²
用地性质
商住用地
土地使用年限
70
建筑密度
≤29%
建筑高度
≤17
总户数
666户
绿化率
38%

2.3项目发展情况
2.3.1项目发展单位介绍
东莞市时富花园开发
成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No0064908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资本:3200万元;企业类型:合作经营(港资);经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;包含许可证项目凭证可许经营).营业期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。

时富花园开发土地贮备情况：
东莞市寮步镇横坑金银岭500亩土地

２.３.２项目法律手续
本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市房地产项目开发程序及要求。
三、 项目投资环境
３.１宏观经济分析
３.１.１全国整体经济环境
　（１）国民经济良好发展势头
　　全国中国生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增加 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增加2.9%；第二产业增值 52982亿元，增加 9.9%；第三产业增值 34,533亿元，增加7.3%。

（２）全国地产市场情况
房地产市场继续保持增加势头。在２００２年，中国经济连续快速发展、城市化进程加紧、居民收入水平提升及政府开启内需政策，全部为房地产业发展注入了新活力，在很多利好原因驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。估计２００３年房地产市场发展专题，结构调整和规范是根本，市场体系将深入完善，供求两旺，行业继续保持增加势头。

房地产投资继续增加，但增幅会逐步回落
２００３年房地产投资增加将显著放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间差异将很大；产品结构调整步伐加紧，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入同时，中国房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面挑战。

房价地域分化显著，价格走势温和回落
由国家计委经济研究所和北京新华在线联合推出《中国行业景气分析汇报》指出，２００３年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改和相关政策效应经过前几年充足释放后，正趋于显著递减；个人购置继续成为市场主流。因区域发展不平衡，房价发展趋势展现较大差异性，高速发展中西部地域价格将保持增加势头，发展成熟东部沿海地域房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入
以品牌为关键来重组企业和配置资源关键机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这么营造品牌比较成功企业，受到市场追捧。２００３年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜关键策略。

停止出让别墅用地，调整房地产开发结构
为切实保护土地资源，维护土地利用总体计划和城市计划严厉性，规范土地市场秩序，预防楼市动荡造成风险，２００３年２月１８日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供给调控相关问题”发出紧急通知。严格控制土地供给总量，尤其是住宅和写字楼用地供给量，优化土地供给布局和结构，预防楼市动荡带来风险。停止别墅类用地土地供给。过量供给地方，要认真进行清理。一般住宅价格上涨过快地方能够合适增加当地居民购置并居住一般住宅土地供给，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。

深入加强房地产信贷业务管理
２００３年６月５日，中国人民银行下发《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为含有地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款房地产开发企业；贷款应关键支持符合中低收入家庭购置能力住宅项目，对大户型、大面积、高级商品房、别墅等项目应该限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指全部者权益）应不低于开发项目总投资３０％；对土地贮备机构发放贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评定价值７０％，贷款期限最长不得超出２年；为减轻借款人无须要利息负担，商业银行只能对购置主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购置第一套自住住房，收付款百分比仍实施２０％要求；对购置第二套以上（含第二套）住房，应合适提升首付款百分比；借款人申请个人商业用房贷款抵借比不得超出６０％，贷款期限最长不得超出１０年，所购商业用房为完工验收房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款，商业银行一律根据个人商业用房贷款管理要求实施。

　　　　　　　东莞市宏观市场环境分析
东莞市概况
　　东莞在珠江三角洲东北部，东临惠州、博罗，南连深圳，西和番禺隔海相望，北距广州５０公里，南距香港９０公里，地处穗深港经济走廊中间，水陆交通极为便利，广九、京九广梅汕铁路在此交汇；广深公路贯穿其中；距广州白云机场和深圳宝安机场全部只有５０公里左右；关键港口——虎门港是国家一类口岸，对外国籍船舶开放。当地气候温和，物产丰富，是著名鱼米之乡。同时，东莞还是全国著名侨乡。祖籍东莞海外侨胞有２０多万人，港澳台同胞７０多人。优越人文地理环境，吸引了大批外商前来投资。
　　东莞于１９８５年９月撤县设市，１９８８年１月升为地级市，不设县，现直辖３２个镇区。全市陆地面积２４６５平方公里，当地户籍人口１５６万人，外来暂住人口近５００万人。
一、 政策法律环境分析
从２００２年至今，国家、广东及东莞市颁布实施了一系列新法规制度，促进了房地产业健康连续发展：
１、 规范房地产开发商法规
l 《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》
中国人民银行在今年６月中旬下达了《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》，对房地产开发企业资金实力提出新要求，房地产开发企业申请开发贷款必需含有国有土地使用证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指全部者权益）应不低于开发项目总投资３０％；商业银行只能对购置主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款。
新房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提升了门槛，房地产开发步伐会放慢，但会愈加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展企业将会没有生存基础。这将促成房地产业优胜劣汰，有利于房地产市场健康发展。
l 《相关东莞房地产开发企业管理若干要求》
为了落实落实《中共东莞市委、东莞市人民政府相关促民营经济发展若干意见》精神，深入搞活房地产市场，市建设主管部门根据国家、省对房地产开发企业相关要求，结合东莞房地产发展实际情况，制订了《相关东莞房地产开发企业管理若干要求》，对房地产开发企业设置、资质管理要求进行了重新调整。这些方法有效提升房地产开发企业素质，促进了房地产企业规范发展。
　　同时，市建设房地产管理部门还主动采取方法，有效加强了对房地产开发经营资金管理，有效预防了诸如“问题楼盘”，“烂尾楼盘”出现，维护了小业主利益，促进了东莞房地产业稳定、健康、连续发展。
２、 规范和整理市场法规
l 商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目标用地，将在全国范围内实施招标、拍卖、挂牌方法进行出让。因为现在房地产市场存在着多渠道、多源头供给土地问题，使部分企业凭借关系能够得到廉价开发用地，严重损害了市场公平性，也大大降低了政府部门宏观调空力度。政府在土地供给上缺乏计划性，加大了土地招标行为投机性。此政策推出，使土地供给在一个公平市场环境下，降低投机行为，促进土地出让市场有序发展。
l ２００３年２月１８日，国土资源部就清理各类园区用地，加强土地供给调控相关问题发出紧急通知。７月，国务院办公厅下发两道整理土地市场秩序命令：《相关暂停审批各类开发区紧急通知》、《相关清理整理各类开发区，加强建设用地管理通知》。其后，国务院又在３１日召开全国深入治理整理土地市场秩序电视电话会议，新一轮土地市场整理开启了，而且将加大力度。对于土地市场中出现违规圈占土地、低价出让土地等行为进行查处。五部委高官联合带队督办，就是要从土地计划和供给、产业政策和计划立项、建设管理、资金设计、干部监督等若干方面联手整理土地市场，促进土地市场健康发展。
l 广东省农村集体建设用地使用权可上市流转。广东省政府日前发出《相关试行农村集体建设用地使用流转权通知》，明确农村集体建设用地使用权可上市流转。这是广东农村集体用地管理制度重大创新突破。
l ２００２年５月，建设部颁布《相关房屋建筑面积计算和房屋权属登记相关问题通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引发纠纷，制订出计算标准，明确要求了计算商品房公摊面积措施。
３、 减轻购房者负担，吸引消费者购房法规：
２００２年１月，省政府公布《相关促进本省房地产业健康稳定发展若干意见通知》中有明确要求：“凡在本省根据市场价个人购置一般住宅，契税按０.７５％征收”。之前，广东一般住宅购房契税为１.５％，按这一政策，个人购置一般住宅，契税减半征收。此项方法在一定程度上减轻了购房者负担。
４、 减免房地产开发商负担法规：
经省人民政府同意，广东省物价局对包含本省房地产市场建设行政事业性收费项目作出了重大调整，１５项收费有被完全减免，有被大幅降低收费标准，此举意在从政策上降低房地产开发成本。
２００１年１１月份，国家计委宣告，取消包含房地产开发建设在内投资项目审批。
从２００３年６月１日起，根据国家财政部相关要求，广东对应统一调低城市基础设施配套费０.５个百分点。此收费标准调低后，消防设施配套费取消，不再从城市基础设施配套费中切块。
5．相关促进城镇建设法规：
8月，广东省政府出台了《相关加紧中心镇发展意见》，对全省270个中心镇发展给一系列政策和财政扶持，包含中心镇计划、中心镇产业集约发展、拓展中心镇建设资金渠道、用地政策倾斜、户籍改革及管理体制等方面全部有创新性突破.这些方法将会加紧省内中心镇区发展，也会出现中心镇区率领周围小城镇经济和建设发展局面.
今年是东莞园区经济全方面增加一处，6月，东莞市政府出台了《东莞市激励镇区工业园区发展优惠方法》，市政府作出了“园区内可安排配套经营房地产用地不超出总面积8%”要求.假如按全市工业园计划总面积395平方公里计算话，意味着园区内房地产经营用地面积最高可达31.6平方公里.园区“谁投资谁受益”政策，带给房地产业另外一个商机.
二、 社会经济环境分析
（一） 东莞市经济发展历程
改革开放以来，东莞市充足发挥人缘、地缘和政策优势，在实施“外向带动”战略同时，主动依靠科技进步，推进经济社会快速发展.，全市中国生产总值672.27亿元，出口总额237.36亿美元，财政收入55.29亿元.成为全省首个令人瞩目标成绩，基础实现农村工业化、城镇一体化、科技经济一体化格局.东莞市已成为国际制造业基地.
十一届三中全会以前，东莞市是一个经典农业县，1978年全市中国生产总值第一、二、三产业比重为44.6：43.8：11.6，农村经济占关键成份.改革开放以后，东莞市抓住机遇，大力引进外资，发展外向型工业，促进经济迅猛发展，使东莞市成为广东“四小虎”之一. 进入九十年代，因为粗放型高速经济增加方法局限，东莞市经济社会发展正进入了升级转型关键阶段.市委、市政府依据东莞实际，调整发展思绪，提出了“科技兴市”发展战略.1994年，深入提出推进东莞“第二次工业革命”，加速科技进步，提升产业技术含量和产品附加值，转变经济增加方法，提升经济发展质量战略构思，从总体上确立科技经济一体化发展格局.为提升东莞经济国际竞争力，从起东莞市开始确立建设国际制造业名城发展目标.
东莞市利用外资发展外向型经济经历了起步、发展和提升三个阶段.在起步阶段（从1978年至80年代前期），引进企业项目多是小作坊式工厂，加工生产服装、手袋、玩具、小五金等低级产品；在发展阶段（从80年代中期到90年代初），因为国家改革开放政策深入民心和国际产业结构调整，市委、市政府抓信机遇，不停改善水、电、道路交通、通讯条件等基础设施，增强吸引外资承受能力，利用外资方法历来料加工发展到“三来一补”和“三资”并举，技术含量有所提升.进入九十年代，市委、市政府于1991年确立了“科教兴市”战略，尤其是1994年提出“第二次工业革命”战略构想以后，主动调整引资战略，确立“主动合理有效地利用外资”方针，重新明确了招商引资指导思想为“加强对外资投向引导，优化产业结构，在巩固香港资金起源同时，把招商引资工作着眼点逐步转移到欧美、日本、南韩、台湾等工业发达国家和地域，增强外向型经济发展后劲”，自此东莞市外向型经济进入了提升阶段（即九十年代初至今），全市对外引进项目标科技水平有了很大提升，引进了一批如杜邦、金霸王、诺基亚、三星等高科技项目，而且主动引导先期进入东莞市伟易达电子、生益敷铜板等外资企业向高新技术产业大力拓展.至现在为止，一大批国际著名企业和港台一批上市企业落户东莞，使得东莞外向型经济整体科技含量得到一次历史性飞跃.
（二）东莞市经济发展况
1、总体经济现实状况及走势分析
（1）中国生产总值
（图）
从上图能够看出，东莞近几年中国生产总值连续稳定增加.增幅从1999年以后处于比较稳定百分比.说明东莞经济发展在1998年飞速改变，以后处于稳定增加时期.
（2）人均中国生产总值

（图）
由以上图表能够清楚地看到，东莞市近几年来经济稳步增加，而且保持了较高增加率.总体经济发展为房地产业发展提供了良好基础和市场、利润空间.
2、城镇居民收入和支出分析
（1）城镇居民收入和支出
（图）
（2）农村居民收入和支出
（图）
能够看出，不管是城镇还是农村其人均收入均呈上升趋势.同时可支配收入亦随之增加，但用于居住消费性支出远远小于其收入百分比.这和城市发展相关，而且也是因为房地产市场引导及居住方法改变相关.
3、综合经济实力在全省及全国地位：
改革开放以来，东莞市GDP以年均22%速度连续快速健康发展，为同期全国GDP年均增速1.43倍.现在，东莞综合经济实力已跻身全国大中城市前20名，在全省位居深圳、广州、佛山以后，列第四位.
上六个月，东莞经济继续保持良好发展态势，全市完成中国生产总值261.7亿元，比去年同期增加15.5%，比全省平均水平高出5.5个百分点，增速居广东城市第一位，财政总收入增加53.8%，比全省平均水平高出31.8个百分点，利用外资增势良好.
4、固定资产投资连续增加：
（图）
·固定资产投资连续增加，在增幅最大，说明投资结构深入侧重城市、基础设施建设.
·房地产开发投资增加较快，增幅由1999年9.93%到80.70%，说明东莞市房地产市场连续、高速发展.
三、社会文化环境分析
东莞市十分重视文化基础设施建设，兴建了一批高标准、多功效、现代化群众文化设施.前后投入数亿元兴建了“三馆一店”（图书馆、博物馆、科学馆、新华书店）工程；虎门爱国主义教育基地海战博物馆占地面积15万平方米，总投资约1.3亿元.据统计，全市乡镇公共文化设施占地面积126.12万平方米，建筑面积64.75万平方米.
，东莞市文化中心在原有基础上新增了4个项目，分别为东城文化中心、万江文化中心完善工程、石碣镇文化广播中心工程和石龙镇文化中心工程.各镇区大力修建文化广场，东莞市文化公园建设也成为新热点，如东城榴花公园、桥头莲湖公园、万江金鳌洲专题公园广场等.
四、社会人口环境分析
据第五次全国人口普查统计数据，东莞市总人口644.57万人，占全省总人口7.46%，是广东省居广州和深圳以后第三大城市.
东莞市户籍人口150多万人，共41.40万户；外来人口约500多万人，占总人口75%以上，其中仅台商就有近11万人（常住8万，流动3万）.对于东莞房地产业来说，怎样利用外来人口资源，促进房地产业深入发展，是需要深入考虑问题.
1、户籍人口
（图）
2、外来暂住人口
（图）
从以上图表能够看出：东莞市当地人口趋于下降，外来人口趋于增加，而且多年来增加较快，这首先是东莞良好发展前景所吸引，其次也说明外人将成为东莞主流通消费群体.
第二章 东莞市房地产市场分析
一、东莞市房地产市场整体分析
1、发展阶段
（图）
·东莞市（）人均GDP及恩格尔系数反应出东莞市生活水平处于富裕阶段，在全国属于较高水平.
·东莞城镇居民人均居住面积大，而居住支出却处于相当低水准.关键原因是东莞居民有大量私房、房改房、这和深圳、广州居民拥有大量商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面支出相对较低.
·从整体来讲，东莞房地产和广州、深圳一样，处于追求质量和数量并举阶段.
2、基建投资对房地产拉动
（图）
·房地产投资和基础建设投资比值合理区间为0.6-0.8，小于这个比值说明政府基础建设投资发展较快，没有对房地产发展形成障碍.，反之，则说明房地产投资会受到基础建设投送限制，不利于深入发展.
·东莞市从1999年以来，房地产投资和基础建设投资比值低于合理区间，说明基础建设投资没有对房地产发展形成障碍.
·从开始，东莞市政府加大了基建投资，以改善城市交通及居住条件.现在已经有所改观.
3、城市总体结构决定了房地产发展结构
·东莞经济以各镇发展为主，人口分布平均，所以各镇住宅市场相互之间依从性很弱，各镇对市区依靠性也不强.
·因为不重视基建投资，以致城区和镇区居住环境差异不大，城区在往年甚至不如常平等较发达镇区，这对消化商品住宅产生直接负面影响.
二、东莞市房地产市场特征分析
1、东莞市房地产开发结构分析
（图）
·东莞房地产投资额展现逐年上升趋势；
·自1998年至，房地产年均投资增加率为24.7%，对比同一时期基础建设投资年均增幅25.1%低0.4个百分点，展现良性增加态势.
·因为投资额整体基数较低，现在整体看来展现无序增加态势.
·和上六个月，增加率达成了较高水平，尤其是上六个月超出了整年水平.
·依据了解，1999年时新世纪、光大景湖畅销，增加了房地产投资者信心，部分项目开始动工，逐步进入市场后，促进至投资增加速度较快，带动了和投资超快速增加.

（图）
·进入后，房地产投资出现超快速增加，其中住宅完成投资15.56亿元，占房地产开发投资84%.
·可见住宅投资快速增加是带动房地产投资增加关键原因.
2、东莞市房地产市场供给情况分析
（图）
（图）
·历年施工面积远远高于完工面积，施工面积在1999年达成高峰后，随即均保持平稳小幅度增加态势.这同时也说明，东莞市场容纳开发量范围约在330万平方米左右.
·上六个月，东莞全市共同意预售项目60个，同意预售面积155.03万平方米.
3、东莞市房地产市场需求情况分析
（图）
（图）
·历年完工面积和销售面积增加水平大致相当，说明房产市场发展比较合理，现在市场供给和需求量基础平衡.
·从完工面积增加率和销售增加率开看，历年起伏较大.
·至房地产空置率区间为7.73%—10.35%，还未达成通常28%警戒水平.但自开始大幅增加同意预售面积，使得东莞楼市整体开发面临空置率快速增加压力.
·上六个月，东莞全市商品房屋空置面积90.13万平方米，比去年同期增加23.72%.其中空置十二个月以上（含十二个月）58.36万平方米.商品房屋空置面积中，住宅空置面积65.35万平方米，写字楼空置面积3.39万平方米，商业营业用房空置面积15.22万平方米.
·伴随房地产业逐步发展，东莞市房地产需求结构逐步显现出改变，由原先“居住型消费”向“享受型消费”转变，由一次性付款观念向贷款购房转变，同时二次及数次置业群体逐步扩大.
·东莞市民房屋消费观念从过去“居者有其屋”开始转变为“居者有佳屋”，置业者较为重视户型结构、环境配套、小区各项设施建设和物业管理等方面.
·东莞市近期商品住宅户型关键以三房、四房为主，占到了总体87%，关键原因是东莞当地居民以往居住习惯和现在经济收入水平，使得她们普遍倾向于大房大厅住宅.
·自开始，东莞置业者关键以境外人士和外来人口为主，其购房占商品房成交量比重达60%以上，而另一支购房力量后起之秀为当地居民，她们虽自有房产，却心仪环境和服务俱佳住宅小区，购房数量逐年增加，大多以大户型和别墅等中高级住宅为主.
4、东莞市房地产市场总体价格水平分析
（1）总体价格
·现在，东莞市商品住宅均价范围为2800—4000元／平方米之间，一般住房价格大约在2800—3200元／平方米之间，高级住宅约在3600—4000元／平方米之间，4000元／平方米价格是一般类住宅最高限额.
·东莞经济以各镇发展为主，人口分布平均，所以各镇住宅市场相互之间依从性很弱，各镇对市区依靠性也不强.由此造成商品住宅价格展现显著区域性.
·现在，东莞全市商品住宅价格关键分为以下多个层次：
◇ 一是以常平和樟木头为代表铁路沿线区域.在外销市场带动下，现在此区域在售楼盘价格属于东莞最高水平，约在3600—4000元／平方米.
◇ 二是以万江为代表市区.因为拥有很好计划和发展前景，近十二个月来市区住宅价格连续上升，依靠强劲当地消费能力，市区商品住宅价格在逐步向一线常平、樟木头地域靠近.
◇ 三是东莞其它区域，正如前文所述，东莞城市发展以各镇自我发展为主，所以除常平、樟木头和市区之外其它地域，房地产市场发展呈无序状态，造成销售价格不能同一二线地域靠近，维持在2600—3000元∕平方米较低空间内.
（2）价格分布
·因为东莞当地相关机构对整体楼市价格未有明确统计，所以为了能够愈加好把握现在价格分布，我们此次就以莞城周围地域采集数据进行归纳分析，结果以下：
（图）
（3）住宅市场进程
（图）
·东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，关键原因是东莞市自建房和合作房百分比很高，这对于商品房市场有很大冲击.
·东莞房价收入比处于一个相对比较合理范围，房地产价格没有脱离居民承受能力.
·从整体来看，东莞和深圳和广州相比，房地产市场发展有一定差距，关键原因还是住房商品化程度太低.
三、东莞市城市建设发展分析
（一）东莞市整体发展情况
1、基础设施建设
东莞基础设施建设取得了显著成就.东莞估计投资100亿元，加速建设市区26项关键工程项目，其中在已动工在建项目有14项，总投资约73.94亿元，包含城市功效配套类工程行政办事中心、展示中心、图书馆、科学技术博物馆、青少年活动中心、海关大厦、市区群众艺术馆、人民会堂、东莞大剧院等，和市政交通设施类莞龙路改造、五环过境路、东江大道、鸿福西路、东莞运河樟村水质净化厂等.
计划在今年动工项目12个，投资27亿.包含城市中心区广场建设、中心区环境完善工程、黄旗山城市公园首期建设、东江西岸岸线整齐、运河两岸景观改造、鸿福西路景观建设及城市交通设施类改造等.
2、交通设施建设
东莞市路网交通发达，现区内有：广深公路（107国道）、莞惠公路（省道）、莞龙公路（省道）、十三条联网公路、广深珠高速公路、莞深高速公路、虎门大桥等干道.
伴随市区10条道路改造全部完成和东江大道、鸿福西路将于今年6月份建成通车，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景灯光工程实施，各条路段进行绿化、美化、净化，整个市区道路交通环境将得到显著改善.尤其是三环路（含东江大道、鸿福西路）全线贯通，将为市区交通整改带来十分便利基础条件，大量车辆将经过三环路分流，避免了多种车辆过分集中于旧城区拥堵挤塞情况.同时，加紧五环快速路建设，将深入改善路网结构，市区交通网络将实现全方面升级.
今明两年，东莞市将筹资31.4亿元，改造6条市域主干公路，总长135公里，包含东莞市内沿线17个镇区，2年内全部改造完成.这6条公路主干公路改造完成后，将加速珠江三角洲城市之间客货周转，节省运输时间和成本.
3、关键工程建设
改革开放尤其是市委、市政府制订“一网两区三张牌”发展战略以来，全市园区建设展现出蓬勃发展态势，集聚效应十分显著，开发层次不停提升.松山湖科技产业园、虎门港开发区和东部工业园等三大龙头工业园建设进展顺利，园区对于东莞经济发展贡献分额逐步增大，其发明工业产值占全市30%以上，出口总额占全市半壁江山.另外，园区建设对于推进东莞市城市化进程作用也越来越显著，园区已成为东莞经济发展新增加点.
· 松山湖科技产业园
东莞松山湖科技产业园是东莞市政府投资开发省级高新技术开发区，是未来东莞经济和科技中心，是以后东莞经济发展龙头.该园区在东莞市中部，计划面积72平方公里，其中有近8平方公里湖面，自然环境十分优美.园区计划设计强调自然环境和科技产业、城市建设、社会事业协调发展，打造“科技共山水一色”城市形象.
· 虎门港开发区
东部工业园区在东莞市东部，常平、横沥、企石和桥头四镇交汇处，总面积达37.42平方公里，是东莞继松山湖高新科技产业园、虎门港开发区以后，又一跨镇区建设大型工业园区.工业园定位是以现代制造业生产加工为主工业基地，兼有部分现化制造业研发功效，同是含有休闲度假、文化、教育等功效.
东部工业园开启，将会形成一个以常平为关键，横沥、企石、桥头三镇为副中心城市格局，建成后不仅辐射四镇，同将有效吸纳东部各镇区产业，强化周围镇区城市功效，形成组团式城市新格局.
一个房地产市场要想连续快速发展，需要多元化产业做基础，同时还要确保强大市场消费力.东部工业园对东部板块房地产业发展无疑将起着主动作用.
4、城市化发展
，东莞第二产业百分比已高达55.2%，城市建设成为深入提升城市竞争力瓶颈，所以加速城市化进程显得至关关键.现时东莞正以前所未有热情进行基础设施方面建设.全市32个镇区全部在进行总体计划修编，明确提出打造新中心区就有23个，能够看出和城市建设相生相长房地产业面临着巨大商机.
总结：政府投入巨款打造东莞城市中心，深入完善道路和公交系统，将会促进东莞城市化进程，进而带来房地产飞速发展.
（二）东莞市整体计划情况
依据《—东莞城市总体计划》，总体计划将东莞全市域范围，2465平方公里全部确定为城市计划区，实施城镇统一计划管理.计划期限为近期—，远期为—.
东莞市将成为珠江三角洲东岸关键地域性中心城市，关键信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色现代化中心城市.强化中心城区关键地位，以中心城区为关键，加速发展以虎门为副中心西部城镇带和以常平为副中心东部广深铁路城镇带，关键发展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌等中心城镇.到，中心城区人口控制在80万人左右，城镇建设用地控制在70.5平方公里以内.主动落实“城镇进圈、工业进园、民宅进区”标准，切实加强生态环境保护.
未来，东莞将围绕建设以国际制造业名城为特色现代化中心城市发展目标，努力实现从国际制造业基地向国际制造业名城转变；从城镇一体化向城市现代化转变；全方面建设小康社会向率先基础实现现代化转变.
依据上述战略构想及打造制造业为特色现代化中心城市发展目标，东莞市政府明确打出了“一网两区三张牌”工作思绪.“一网”，即把东莞2465平方公里作为一个整体来计划建设，构筑围绕全市水、电、气、路、港等高标准基础设施网，提升城市承载能力；“两区”，即大力推进城市新区和松山湖科技产业园区建设，寻求新增加空间，从整体上提升东莞集聚力和竞争力；“三张牌”，即突出打造城市牌，外资牌和民营，形成新增加动力和发展优势.
·东莞城镇空间布局结构
全市分为四大经济片区：以市区为中心，包含石龙、茶山、寮步、麻涌等镇西北经济片区，是全市政治、经济、文化中心，公路枢纽，珠三角高新技术产业基地之一，外向型加工贸易、三高农业基地；以虎门为中心，包含长安、厚街等镇西南经济片区，是外向型港口工
业和出口贸易区，旅游中心和爱国主义教育基地；以常平为中心，包含大朗、黄江等镇中北经济片区，是全市铁路交通枢纽、加工贸易区和外贸仓储基地；以塘厦为中心，包含樟木头、清溪、凤岗等镇东南经济片区，是综合性加工工业基和旅游度假区.
·市域交通计划：
依据市“一网两区三张牌”工作思绪，对全市路网建设总体计划进行了修改和完善，将全市2465平方公里国土作为一个整体进行统筹计划、突出关键，以高速公路建设为中心，建立和完善和现代化中心城市生活和知识经济时代相适应高速化、网络化基础设施，逐步实现基础设施现代化.
初步构筑“六横四纵”高速公路网，“六横”是北环高速公路、莞沙高等级公路、莞桥高等级公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外环高速公路；“四纵”是沿海高速公路、广深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路.
和此同时，完善国道、省道、联网公路网.按“宽、洁、绿、美、净、通”要求，公路安全配套设施达成规范化、标准化，主干公路关键路口实现立交化，创建“文明路”、“样板路”，建设网络化道路，实现村村通公路.
为形成东、中、西“三线联动”经济发展格局，关键发展：中部松山湖科技产业园、东部工业园、西部沿海产业带，并计划设计三条大道联接三大工业园区.
松山湖大道：连接东莞市区和松山湖科技产业园城市干道，全长16.5公里.近期计划是由五环同沙立交至松山湖段，全长8.1公里.
东部快速路：在东北部地域，起于五环快速路东南侧松山湖立交.沿线经寮步、茶山、东坑、横沥、石排、企石、桥头等7镇，最终接入东部工业园环城路，全长21公里，定位为快速干道，道路两侧各20米宽绿化景观带.
港口大道：在西部，关键用于集散莞城和虎门港之间交通，起点于东江大道、鸿福路相接，沿线和西环快速路、广深高速公路、老实路、厚街大道、厚沙路、家俱大道、沙太路、沿海高速公路、进港大道、进港南路相接，经道滘、厚街镇、沙四镇，全长25.6公里.
（三）东莞市整体发展估计
1、东莞中心市区发展
区域优势：一个城市或一个地域经济支点可能有若干个，但政治中心只有一个，这种唯一性为市区带来独一无二府前经济，并所以对周围镇区产生辐射效应.去年，政府开启三个中心工程；行政文化中心区、中央商务区、中央生活区，标志着市区开始重新确立本身中心地位.将会对市区房地产业有较大促进作用.
教育和交通优势：东莞市区现在是公办教育最发达地域，这里有东莞中学、莞城一中、试验中学等省市一级学校，对不少镇区家长们有较大吸引力.伴随市区中心地位确实立，和市区对镇区交通辐射能力加强，市区将成为人流、信息流中转站，这是市区房地产含有前景优势.
2、东部地域将凭借三大优势带动各镇区房地产业发展.
交通优势：东部板块发展和政府大力发展铁路和修建公路是分不开，铁路修建为东部发展带来了契机，引来大量投资；现在东部地域多条交通干道也在主动建设中，东部快速干线是主力道路，莞深高速北段也正在主动建设中，全部这些道路建成通车后，将形成多层次、多级化新网状道路干线新格局.
园区优势：东部工业园将调整东部板块产业结构，开启东部组团式发展新格局，进而促进东部板块房地产业深入发展.
莞港经贸关系优势：东莞和香港紧密经贸关系，关键是