沈阳市商业地产沈阳第一城酒店式公寓市场营销分析报告模板.doc
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1、沈阳第一城酒店式公寓目 录第一章 转变观念 展望未来(03)第一节 沈阳发展计划第二节 沈大经济带第三节 铁西-改变产业结构失衡,第三产业发展空间第三节 总结-生活配套服务成为市场需求点第二章 酒店业及酒店式公寓(12)第一节 沈阳部分著名酒店第二节 沈阳部分酒店式公寓第三章 沈阳第一城酒店式公寓投资分析(21)第一节 发觉沈阳第一城酒店式公寓市场机遇第二节 沈阳第一城酒店式公寓租赁目标群体细分第四章 沈阳第一城酒店式公寓分析(26)第一节 沈阳第一城酒店式公寓投资背景分析第二节 沈阳第一城酒店公寓市场定位第三节 沈阳第一城酒店公寓产品特征第三节 沈阳第一城酒店式公寓硬件设施计划第四节 沈阳第
2、一城酒店公寓购置投资分析第一章 转变观念 展望未来第一节 沈阳发展计划沈阳在中国东北地域南部,辽宁省中部,南临勃海之滨,是辽宁省省会。沈阳市东西长115公里,南北长205公里。全市总面积1.29万平方公里,其中城区面积185平方公里。总人口720万,其中市区488万。沈阳市辖九区一市三县:有和平、沈河、大东、皇姑、铁西5个城区;东陵、于洪、苏家屯、新城子4个郊区;新民1个县级市和辽中、康平、法库3个县。沈阳市发展战略计划作为概念性计划,根据“南有广州,北有沈阳,东北中心,雄踞北方”设想,提出了实现后工业大城市空间跨越了战略,为沈阳未来进入小康社会描绘了美好蓝图。城市发展战略计划关键分析了沈阳市
3、城市腾飞契机原因,即:东北亚产业转移契机、东北中心城市区域优势、周围城市联盟、城市自然山水禀赋、人力、技术资源基础、城市建设资金巨大潜力、多元文化历史积累、体育文化潜力、坚定决心和开放心态。地铁线路呼之欲出依据沈阳市轨道交通线网计划特点和经济发展要求,初步确定轨道交通建设“两步走”发展战略:第一步,到建设一号线(东西),二号线(南北)和三号线城区段。初步形成一环、一纵、一横总长69.60公里轨道交通基础骨架。第二步,到工程计划再用1520年时间完成一号线东端延长线、二号线两端延长线及支线,并同期建设地铁四号线、五号线,完成轨道交通线网计划线路剩下长度共112.9公里,运行车辆千余节,日运输乘客
4、600万人次。第二节 沈大经济带一、中国第四城市群-沈阳城市群沈阳经济区要成为继长江三角洲、珠江三角洲、京津冀北城市区以后第四大经济区,成为环渤海经济区关键增加极,而中心城市沈阳要成为经济区发展领头羊。一小时通勤圈 半小时旅游圈沈阳经济区是以沈阳为中心辽宁中部城市共同组成开放式“城市集合”,这个以沈阳为中心城市圈形成后,整个交通运输体系将进行大整合,而从公路体系上来看,市民出行到城市圈中任意一个城市时间将会大大缩短。由沈阳抵达省直辖市3小时,抵达辽宁中部城市群2小时,抵达郊县只需1小时,抵达郊区半小时足矣。市域内任意点上高速只需半小时,这么就形成了一个服务于沈阳经济区现代化公路网络。城市通勤圈
5、范围将不停扩大,市民在交通上将取得极大便利。桃仙机场建备用机场铁路运输系统将增加修建哈大客运专线,建设虎石台东陵、北站李石寨联络线,实施沈阳铁路枢纽改造工程。建设沈阳至康平、辽中城际铁路客运专线。建设桃仙航空港隶属配套设施,要有备用机场,增加国际航班,将其建设成为东北空运中心。“一核、三主轴、两副轴”城镇空间格局未来沈阳经济区内城镇发展格局将为“一核、三主轴、两副轴”。“一核”为中心城市沈阳;“三主轴”为沈阳至山海关“沈西发展轴”、沈阳至大连“沈大发展轴”和沈阳至丹东“沈丹发展轴”;“两副轴”为沈阳至抚顺发展轴、沈阳至哈尔滨发展轴。二、后工业时代肯定和崛起温家宝总理在振兴东北老工业基地座谈会上
6、指出:“要充足发挥市场在资源配置中基础性作用,结构调整、技改、重组全部应关键依靠市场来决定”铁西区正是在市场这个指挥棒下,让全部搬迁企业在布局合理开发区得到了深入优化,在开发区形成了聚能效应。沈阳市委、市政府年月日作出重大决议,铁西区和沈阳经济技术开发区合署办公,建设全国优异装备制造业基地。根据这个思绪,两区整合后铁西新区计划成“三大块”,一块为现代商贸生活区,一块为现代工业关键发展区,另一块为科技教育研发区,总面积为平方公里,人口万人。仅用天就建成德国“宝马”钢结构标准厂房“铁西速度”,令“宝马”企业决议层惊叹不已。伴随中国第一台“宝马”轿车在沈阳铁西新区下线,沈飞日野豪华客车企业万平方米厂
7、房拔地而起,汽车整车和零部件生产基地初具规模含有“东方鲁尔”称号沈阳铁西老工业区迎来了振兴新曙光。第三节 铁西-改变产业结构失衡,第三产业发展空间一、铁西区概述在沈阳市西南部,面积为39平方公里。,铁西区有居民25.5万户、76万人。是著名全国历史悠久重工业基地,素有“东方鲁尔“之称,有大中型企业200多家。科技力量雄厚,有中央和部属科研院所12个,厂办科研所60个,民办科研院所144个。输变电成套设备、大型水利电力成套设备、大型采选矿和冶金技术设备生产代表着中国一流生产水平。电信交通十分发达,这里有沈大高速公路出口,325条街路密如蛛网,四面铁路围绕,9条25千米长铁路专用线可直达数十家工厂
8、厂区,供水供电、供气设施齐全。铁西区和经济开发区合署办公。两区合署办公后,确定了“全方面开放、资本运行、打造环境、产业升级、完善功效、强化管理”发展思绪。已经完成和正在搬迁企业56户,拆除面积达118万平方米,实现优势企业异地重购和优势产业聚集提升。经过多年发展沈阳已形成了雄厚装备制造产业基础和开放优势,尤其是铁西和经济技术开发区已成为全市工业支柱区域。两区集中了全市60%工业资产,62%工业产值,66%工业利税和75%大中型企业,优势互补性极大,含有承接国际大企业产业转移能力和和跨国企业合作良好条件。两区合署后,又集中整合和提升了铁西存量优势、人才贮备优势、级差地租优势和开发区开放优势、筹集
9、资金优势,形成了较大关键竞争力和经济影响力。能够说,铁西新区兴则工业兴,工业兴则沈阳兴。中国装备制造业期望将在这里升起。二、铁西历史铁西区在辽宁省沈阳市,是中国历史最长、规模最大机械加工业基地和基建配套工业基地,其主体是国有企业,也是社会主义计划经济在今天最终堡垒。铁西区历史能够追溯到1934年日本侵华期间,它为日军生产武器装备及为大型军工企业提供机械配套设备,南宅北厂格局就是在日本人期间形成,拆迁很多工人住宅还是在原日本人住房基础上改建。新中国建立以后,苏联将二战期间从德国拆除设备整修后,作为著名156项投资项目援华,其中大部分安装在这里,因为有靠近苏联地缘条件和日本人建立工业基础,所以它也
10、成为计划经济管理体制实施最早和苏联模式实施最根当地域,今天辽宁国有资产比重仍达75%。在改革开放之前,东北工业一直是中国工业脊梁,是社会主义现代化发动机,直到八十年代初,在铁西区一带工厂就业工人数量仍然达成顶峰,约有100万左右。三、铁西计划由铁西工业区和经济技术开发区连接起来“S”型区域,称为铁西工业带,总面积54平方公里。未来铁西新区(铁西工业带)将突出装备制造业和城市功效定位,由东向西计划四大功效分区:沈阳第一城广场一是现代商贸生活服务区,由建设大路至北一路,兴工街到兴华大街段和建设大路至北四路,兴华街到重工街段组成L型区域;二是现代商贸生活服务计划区,由北四路至北一路,兴华街到重工街所
11、组成区域,包含工业转型区和工业控制区,是未来工业向现代生活服务区转换地方。这个区域中将不再植入新工业企业,原有工业企业将经过产业结构转换逐步向装备制造发展关键区域转移,腾出土地,植入新兴业态产业,建设现代生活服务区。三是沈阳装备制造业关键发展区域。也就是沈阳经济技术开发区。在该区域要着力构建八大产业园区,包含重矿机械制造工业园、通用设备制造工业园、数控机床制造工业园、航天及新型材料制造工业园、汽车零部件及模具制造工业园等。四是西部装备制造发展预留区。未来铁西新区(铁西工业带)将表现集中大工业、大物流、大环境、大文化、大商贸五个特点。四、铁西第三产业及服务业资源缺乏,配套潜力挖掘不足是关键铁西广
12、场周围金融通讯科技中心、兴顺井字形商业区、兴华高科技创业园区正在形成。关键实施了建设大路、兴华大街、卫工街等三条市级标准化景观路和沈辽路等关键街路改造建设。明年,十座标志性建筑将在铁西新区拔地而起,计划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目,以推进汽车零部件、工程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展。 为全方面提升第三产业档次,铁西新区现在已和香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理等投资商签署协议,在建设大路、云峰街入口处,开发建设名品大世界、万盟中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等十个项目,估计总投资20多亿元,总建筑面积30多万平方米,建成后将成为铁
13、西新区十大标志性建筑。第三节 总结-生活配套服务成为市场需求点铁西区未来计划环带酒店区域综合娱乐购物混合型商务区开放式CBD现代SOHO城展览商务区汽车贸易市场城市生态区国际商品交易区东北产业结构特点是“重”,重工业相对发达,配套产业、轻工业发展滞后。沈大经济带沿线工业基础好、劳动力素质较高、交通便利,明智之举是大力发展相关配套产业。发展相关配套产。不仅能够和重工业形成互补,深入促进后者发展,而且能有效减轻就业问题压力.在铁西区贸易发展局办公室里,一幅幅场馆建设项目草图,“铁西广场改造方案”、“国际商务中心大厦”、“沈阳名牌大世界”、“家乐福工程”等不一而足。 “现代商贸服务业发展给铁西振兴增
14、添了新亮色”。新兴业态发展不仅为铁西工业进行配套服务,还成为老工业区再就业蓄水池,仅今年就吸纳了人就业,未来可提供万多个就业岗位。她告诉记者,铁西人心中“蓝图”是,到本世纪末,铁西工业带将建设成为以装备制造业为关键,经济结构相对合理,二、三产业协调发展,研发制造能力强大,服务配套功效完备,流通集散功效显著现代化工业园区。正是这个原因,沈阳铁西区一改旧日一脸青灰模样,极力打造自己园区新形象。树绿了,花红了,灯亮了,高楼大厦拔地而起,新区土地价值直线飙升。铁西区吸引了世界眼光。美国、德国、日本、法国企业纷至沓来。家乐福、欧倍德、乐购等众多跨国企业也纷纷落户。金融、贸易、物流配送等新兴业态,装点着铁
15、西新区宽大街路。现在,已经有近百个商贸服务业项目聚集于此,协议投资总额达30亿元。老工业区结构单一、功效落后局面正在被瓦解。第二章 酒店业及酒店式公寓第一节 沈阳部分著名酒店皇朝万豪酒店(Marriott Hotel)1999年开业地址:沈阳 青年大街388号电话:周围景观:浑河公园、五里河体育场沈阳皇朝万豪酒店是万豪国际集团在中国大陆首家以万豪命名酒店,也是中国最新奇豪华酒店之一,为商务用户及旅游者提供高级次酒店住宿服务。酒店距市中心和沈阳市北站五分钟车程,距沈阳桃仙国际机场乘车前往需十五分钟。酒店共有435间各规格客房和套房,设有商务楼层,非吸烟楼层,部分客房有厨房设施,每个房间备有有线/
16、卫星电视、电话留言、双频电话线。万豪提供传统特色粤菜及地方特色名菜,每日提供午餐和晚餐;御门铁板烧是沈阳公认最出色日本料理餐厅,提供日本传统炉端烧和极品铁板烧,并配有日本酒和其它国际著名美酒。商务楼层在酒店顶楼,商务中心为商务旅客提供完善周到商务服务,包含多个大小会议室、电脑工作台,并含有接发电子邮件、传真、打印等多个功效设施。除商务中心提供会议室外,酒店还有六个豪华会议室,配置优异影音器材,适合举行种类会议。沈阳丽全部喜来登饭店(Sheraton Shenyang Lido Hotel)开业地址:沈阳 青年大街386号电话:周围景观:五里河体育场、沈阳国际会展中心在沈阳南部中心地带沈阳丽全部
17、喜来登饭店是东北最大五星级饭店,处于南湖科技开发区中心,毗邻五里河体育场,至辽宁工业展览馆和沈阳国际会展中心仅几分钟车程。饭店共有623间装饰精美客房、套房、公寓房、行政楼层和富丽堂皇喜来登总统套房。一般客房面积最小为40平方米;舒适鹅绒被替换统毛毯。每个房间均设有私人语音留言系统、有线和卫星电视节目。商务套房内设有宽大写字台、两条电话线及人个电脑接口专为方便终日忙碌商务旅客。饭店还有两层喜达屋优先用户楼层,不吸烟房和专为残障者设计残障者房。从一层到四层是花样繁多餐厅、酒吧及娱乐设施。饭店还拥有可同时容纳500人会议大厅及5个装饰典雅中小型会议室,能够进行商务宴请、私人小酌和婚礼庆典。洲际酒店
18、(Hotel Inter-Continental Shenyang)开业地址:沈阳 南京北街208号电话:周围景观:中山广场、太原街、南湖公园、中山公园、东北三省解放纪念碑洲际酒店地处沈阳商业中心,在购物及旅游区。含有一流通讯及商务设施,是中国文明和国际化酒店管理完美结合。酒店拥有298间豪华典雅客房,设施完备套间及公寓。客房设有卫星电视频道、衣帽间、独立控制式中央空调、国际/中国直拨电话、个人电话语音信箱、电脑互联网接口、冰箱、迷你吧、室内私人保险箱、独立淋浴间等完善设施。5层“洲际俱乐部”专用楼层设有私人接待区和会议室,为您提供快速登记/退房服务。洲际行政酒廊无偿提供自助早餐,下午茶点及晚
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