泊·天下营销策划报告模板.doc

目录

1、 策划序言

2、 策划目标

3、 策划依据

4、 策划思绪

5、 策划内容

策划篇

一、 策划序言

1、 以人为本，首先尊重人，然后取悦人。

2、 复合地产不是简单地产和其它产业叠加，不一样于纯粹拼价格血战，它是建立在对消费行为习惯了解，和创新生活方法基础上，将房地产业和其它关联产业有机整合，从而将某种既含有号召性又含有贴近性生活方法完整地表现在房地产计划、开发、运行和服务整个步骤之中。

3、 成功地产复合应表现在开发理念、功效价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。

4、 本项目结合合肥城市计划，开始进行了房地产业和健康、教育、商务、文化、旅游等多产业结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到城市运行商角色。

5、 整合推广是个一体化运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应落实到每一个步骤中去，最终只要产品没有问题，成功完成能够期待。

二、 策划目标
不一样阶段，拥有不一样策划目标。但策划最终目标不会改变。要完成这一目标，必需经过一个紧密协调过程来完成。在这个过程中不停积累和完善，努力争取达成营销策划最终目标：

◆ 引导消费 促进销售

在这个过程中，阶段性策划目标为
1、塑造本项目整体品牌形象，为后期营销推广树立良好品牌形象。
2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品营销推广。
3、树立开发商企业形象，为其后续产品推出奠定良好市场基础。

三、 策划依据
给我一个支点，我能够撬起地球。
策划依据起源于市场。
市场，瞬息万变。
因为，市场上产品，在不停更替。
所以：
产品，就是策划依据，是支撑起整个营销支点。
立足产品，才有有效策划可能。

四、 策划整体思绪
策划思绪起源于消费者。
针对消费者做出产品是有市场基础产品。
针对消费者做出产品是有市场前景产品。
针对消费者做出产品就是能够在市场上顺利实现销售产品。

所以，基础策划思绪是：

1、我们产品是什么？
2、我们产品消费者是谁？
3、我们怎样针对消费者进行产品营销推广？

五、 策划内容
（一）地块篇

1、地块概述

本项目地块在312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）和南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平整，据目测，整个地块高低落差不超出3米，地块中有丰富水资源，还有大片绿色生态植被。地块还有部分建筑因拆迁而没有完全迁走。地块表面覆盖大量草和、灌木、小树。

2、地块分析

Ø 位置：当地块在312国道旁，东有南淝河。在城市东南上风口。
Ø 交通：现在该地块公共交通极不便，临时没有公交线路，通往市内。但因为临近主干道312国道，进出城较为便捷。
Ø 配套：周围现在均为未开发土地，只有少许农村和生活设施。周围生活配套较少，距离本项目约5公里处有江淮汽车厂。未来城市计划中，当地块属于为未来城市住宅用地。
Ø 环境：周围没有成熟生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。
（二）项目概述篇

1、项目概述

本项目占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方米。容积率为0.8，60%生态公园，小区景观设计以水系为中心。

2、 项目分析

本项目占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富水景资源。建筑产品将以独栋别墅、花园洋房为主。应该说，这么产品在合肥应该是属于最高端产品。该产品目标市场应该是合肥消费金字塔最顶端部分。

3、项目提议：
项目标规模、地块资源和特殊地理位置，在我们项目标开发和计划上提议引入“复合地产模式”，即：高尔夫概念+房地产（居住）。

（三）市场篇

1）市场概述

合肥别墅市场，市区关键集中在西区大蜀山和董铺水库周围，市郊关键是有双凤湖元一高尔夫别墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚别墅、望园小区等楼盘。且关键以联排、叠加别墅为主。普遍规模较小，很大一部分是在和多层、小高层混合在一起。别墅户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以100万左右为主。

2） 市场分析

合肥别墅市场，关键集中在自然风景较为优美西区，这也符合别墅这种产品对景观要求。关键产品为联排、叠加别墅。总价也较低。应该说，合肥真正意义上别墅区还没有形成。不过仅有别墅概念已经不能吸引足够市场关注和支撑项目，所以必需引进新概念。

正确定位对于任何一个房地产项目而言是至关关键。
在确定了整体定位基础上，进行有效策划和推广，最终有效完成产品品牌建立和市场去化完成。

1.1 项目市场定位
1.1.1 市场定位

合肥第一座国际化高尔夫生活示范城
第一座：显示项目标唯一性和规模。
高尔夫生活：显示项目标理念和品质。
示范城：昭示我们提供是生活和休闲、娱乐、商务相结合完美标准，堪称范本。
1.1.2 市场定位标准
源于市场 高于市场 引导市场
好产品，往往全部遵照这么市场标准：
市场上有什么？
市场上缺什么？
我们产品能为市场带来什么？
任何一个产品产生，全部是立足于市场。而过分依靠于市场，肯定在较短时间内被市场所淘汰。但过分领先于市场产品又存在着太大市场抗性。
所以，有市场竞争力产品是在立足市场基础上，含有适度前瞻性，能够被市场所接收并最终引导市场消费产品。

1.1.3市场定位依据：
◆ 市场依据
产品是市场产物。产品市场定位肯定直接起源于市场要求。
开发产品方向定位来自两个基础条件，一是项目本身资源，二是项目所在区域市场房地产产品结构。由此确定项目标发展方向，能够降低项目标风险系数。

计划新概念和
新生活方法

先天资源
本案本身
资源审核

资源审核

差异化优势
市场竞争力分析

本案关键理念
市场空白点
资源整合

基于安徽全省
标杆模式

1、 地块资源

从规模来说，本项目完全符合超大盘开发先决条件：地块总计划用地面积为200万平方米。经过对有相同条件项目标分析发觉，大型项目标整体计划难度高于一般项目，开发商所面临风险其实是比一般项目高，考虑到后面几期营销推广，我们不仅要为前期制造可供延续卖点，还要为经营管理可连续性发展提供空间。

从地块先天条件来看，项目有几十万平方米水域，同时又有城市计划中市政配套合未来城市建设，既能够拥有良好环境又不失交通网络优势。项目将能够从商业角度来寻求一个可连续发展支撑点，即：高尔夫+房地产（居住）。因为高尔夫不仅代表品质，一样能够为项目带来更多支撑点，如：旅游、商务、休闲、娱乐等等。将能够有效支撑项目8—计划不落后、概念不落后。

2、 区域市场产品

区域市场产品结构是项目定位关键影响原因之一，其特殊地或性，消费心理和市场对需求个性全部是产品选择参考物。

A：合肥住房消费在政策引导下已开启，在城市经济快速影响下，房地产发展和城市计划处于上升调整阶段，因为房地产市场还未进入强竞争阶段，区域市场处于小规模、非理性发展阶段，消费者没有形成完整品牌，居住等等理性消费观念 。

B：项目所在区域自然资源方面含有一定排她性，有丰富自然资源，为项目标高级定位提供了有力支撑点。

C：合肥还没有“高尔夫概念”，本项目标高尔夫概念完全能够引导和支撑160万体量和8—周期。

D：该市城市经济发展和商务规模扩大，很多高级商务人士没有一个生活、商务、休闲、娱乐甚至包含孩子教育等等能够集一体小区。这类型消费群有相当数目，但因为市场上没有对应产品，极大地压抑着这一部分消费需求释放。

怎样针对这些看似可靠却又风险重重市场条件制订项目标发展方向？

不言而喻，单纯居住小区是无法支撑如此庞大体量，必需为项目寻求可连续性发展出路，所以集成式小区出现和发展成为可能。

综合该市市场信息可分析出：本项目标绝大部分是必需用来发展中高级
产品，以顺应市场，达成顺利聚集人气开启超级大盘目标。

1.1.4 本项目标市场形象定位：
经过以上市场定位依据具体叙述，本项目标形象定位为：

国际新城市生活圈中高尔夫专题高尚人居

1.1.5 开发商形象定位

众安地产-----新生活运行商
建造新城市，运行新生活

是大家新生活发明者和经营者
为大家营造梦想家园
为大家带来高品质生活
给合肥带来新发展

1.1.6 项目案名
泊·天下
“泊”既能够充足表现项目有丰富水景，又有“停泊、靠岸”意思，表现出港湾、人生港湾、事业港湾意思，在这里能够享受宁静、安逸生活，卸除人在面对社会时面具和伪装；天下，有包容、宽广、巅峰之意。泊·天下则有胸怀天下、享受人生成功风云际会后宁静之意。
泊·天下以尊贵姿态傲然于城市一隅，很快，她会成为一座城市精神。胸有丘壑、指点江山、达观天下，泊·天下以宽广无垠胸怀，站立成静止思索。

（四）、产品篇
一、产品概念导入

关键竞争力 集成式高尔夫小区

以高尔夫为平台商务和度假平台
高尔夫高尚住宅
园林高尔夫环境
高尔夫小区
生活文化
商务
高
尔
夫
居住
高
尔
夫
景观
高
尔
夫
以购物中心为关键中心区，形成大型专题购物娱乐公园
人
文
高
尔
夫
关键竞争力1：
大型专题购物中心
关键竞争力3：
差异化产品
关键竞争力2：
高尔夫物业

主力
产品
类别墅
产品
互动
推进

1、 概念挖掘
市场上能够和本项目相匹敌竞争对手比较有限，分析它们优势，有多个关键共同点：大面积自然景观（如绿化、水景），产品走高级路线，小区配套设施比较完善。

本项目在自然资源条件方面并不输给其它竞争项目，要制造差异性就需要更深程度上挖掘，将自然资源利用最大化，扩大项目标辐射范围。

最能发挥项目自然资源，当初市场上还未出现产品，而且还能够调整项目经营构架可连续性发展物业，莫过于以高尔夫为专题小区：
本项目完全能够充足利用项目规模大特点，加强本身生活、休闲配套，项目内可设置独特商业街，吸引其它区业主到场消费、娱乐。

项目在一定时间内含有唯一性，功效可辐射周围近郊区乃至全市范围，能够刺激小区内其它商业设施消费。

大型高尔夫球场，专业高尔夫器材销售店和大型高尔夫会所，吸引改成市乃至周围城市爱好者到此进行一条龙消费。
针对高尔夫消费群体休闲娱乐特征，设置一定百分比、风格各异特色餐饮店。

项目价值
资源整合

商务价值
本身资源
嫁接资源
其它资源
水资源
企业品牌
土地价值

整合资源
优势
先天
资源优势

联动

2、 概念解析
（1）项目理念：高尔夫集成小区

大型专题购物中心公园
高尔夫专题

国际新城市生活圈

含有总价冲击力主力产品

项目绿化资源价值关键是表现在高尔夫球场上，充足利用高尔夫来提升整个小区档次，品牌和形象，提出集成式高尔夫概念，所谓集成式高尔夫是指一个以高尔夫运动为关键可循环消费系统，对于这种大型项目而言，其支撑点是以高尔夫为主商务体系。对于住宅部分，能够经过体验高尔夫运动形式促进住宅销售，让消费者体验在本项目中生活气氛 ，而对于高端用户群体，则经过高级运动所营造尊贵感来增加本项目和其它高端产品差距，现优势 ，让高尔夫完全贯穿于整个项目，形成一个集居住、度假 ，购物于循环消费系统。

集成式高尔夫城
循环消费

高尔夫会所 商务平台（面向全省）

高尔夫附加 小区幼儿、小学、中学
商业配套设施 等教育产业
特色餐饮、休闲 酒店、旅游
娱乐、购物中心 等度假产业

（2）项目专题：国际新城市生活圈中高尔夫专题高尚人居

国际新城市生活圈提法并非是将本项目独立发展成为新生区域，而是借用项目标总体发展趋势，将合肥新城市生活圈重心向本项目标倾斜，支持这个概念论点有：

第一：城市经济发展战略走向本区域转移，提出国际新城市生活圈小区概念。
结合城市经济战略走向，分析时下本项目所在城市结构：该区域内甚至合肥市全部没有一个集休闲、娱乐、商务为一体高尔夫专题型居住小区，本项目能够为区域国际化发展提供新型生活方法。

第二：超越区域不足，实现整个区域互动
在本项目人气不足情况下，充足借用项目规模大优势，实施自己“造城计划”，在宣传推广上加强力度宣传项目标最大买点：规模—新城市。将该区域炒热，以吸引城市里其它有效消费群体，并在热点区域中集中表现本身和其它项目标差异性，为项目积累潜在用户群。

第三：强调国际新城市生活方法，关键提出生活气氛不可复制性，使本项目成为全新生活方法最好代言人。

住宅产业
小区居住文化、居住附加值 餐饮、休闲、购物

高 生
尔 活
夫 配
主 套
题
环 商
境 业
概 配
念 套

大型专题购物中心
高尔夫专题
商务平台、度假互动平台
生态背景互动

居住、娱乐、购物、商务、度假、高尔夫
物业一体化互动
复合地产
战略目标

形成国际城市生活圈中心区域，
和项目所在区域实现联动
项目定位
战略目标

（3）概念利用

以高尔夫所推崇精神文化作为本案小区文化和生活方法蓝本，将项目专题理念表现在小区人文塑造上，给项目树立一个高尚小区文化气氛 。

小区文化——人文高尔夫

G——绿色，崇尚自然
O——清新空气，生态健康居住
L——阳光动感，活力
F——友谊，小区友好

人文高尔夫经过多个方面来表现小区文化：

细节表现：经过小区案名，组团名，环境标识引导系统，景观小品来作为小区人文高尔夫表现
小区活动：经过相关专题活动组织，如高尔球赛、成立俱乐部，组织到中国外参观高尔夫比赛旅游团等；
参与者：用高尔夫学校为载体，办成针对其它商业领域学院 ，经过部分职业经理人培训将商务人士集中起来
建筑、环境景观：经过建筑布局和环境设计较多亲和邻里空间设计，健康生态住宅设计，景观型（面向高尔夫景观）物业设计，小区内运动空间和场所设计等来表现。

（4）项目商业价值——投资型物业
项目标投资物业是建立在以高尔夫相关大型配套（高尔夫球场，专题公园，酒店式公寓，高尔夫风尚会所，外商活动中心等）为平台商务配套上，引提议投资价值产生。

商务投资关键产品平台：酒店式公寓、出租型商务别墅、外商活动中心会议厅

商务配套功效：

商务会议功效——董事会会议，企机关业务会议，年会，总结会等，项目呼应这类功效平台有酒店式公寓会议室，出租型商务别墅。

商务见面，社交，谈判功效——商务人士商务沙龙，企业之间商务谈判，外尚聚集活动等，项目呼应这类功效平台有高尔夫学校，酒店式公寓会议厅，出租型商务别墅。

（5）项目经营价值——度假及租赁投资
关键产品平台：有高尔夫运动为主体酒店式公寓、出租型度假别墅、针对外商租赁型别墅，购物中心和商业街、特色餐饮等。

度假配套功效：

大众度假——大型购物中心、特色商业街存在结合项目标高尔夫专题，形成了在区域中唯一一个大型娱乐购物，户外运动及假日休闲，度假中心点。这种大众度假关键是一个假日度假和休闲行为关键表现在频率大，周期短（大量集中在节假日几天）。

商务（企业）度假——企业组织中高层职员培训度假活动等，项目呼应这类功效平台有出租型商务别墅，酒店式公寓。

本项目用户起源多元化，年纪跨度比较大，关键是中等、中高收入用户。她们对产品需求种类跨度也比较大。她们对产品需求种类跨度也比较大，从中等产品到最高端产品全部有需求量。项目用户起源包含显性肯定用户、分流其它项目标用户和连续用户发展。

3、 锁定目标用户

项目目标用户分析

区域内
显性用户

肯定
对该区域认同（价格门槛）
隐性用户

释放

项目所在区域用户（重视性价比）
分流其它项目用户群
超越

伴随城市发展、居住板块延伸
连续发展用户

培养

（1） 显性用户
通常来说，本项目标显性用户群关键是在合肥市内工作中等或偏高收入人士，她们年纪在30到40之间，对花园洋房和别墅这类型中偏高产品消费能力比较强。从职业方面来说，经济开发区和政务新区企业数量不少，有一定百分比高层管理者在本区内购置住宅，能够经过前期引导，吸引投资型买家，扩大消费群。
① 对项目所在区域认同感比较强，对郊区大盘接收能力强用户。
② 收入中等或中等偏上消费者，对价格敏感度继续加强比较高用户。
③ 收入中等，对高品质住宅产品比较向往，喜爱高性价比用户。

（2） 隐性用户
和显性用户群相比，隐性用户关键来自传统意义上市中心，年纪通常在35-45岁，有比较高消费能力，职业组成为企机关中高层管理人员，政府职能部门公务员，她们偏好高端产品，对经济型别墅、中等别墅或大户型花园洋房消费能力比较强，隐性用户特征以下：1、看好该区域发展，对该区域产品价值比较认同，但临时对其价格承接力不足用户。2、有一定消费能力和消费欲望，但对该区域和该区域产品不了解用户。3、认同“工作在市心，生活在郊外”生活方法，面对生活主动乐观、享受。

（3） 分析其它项目标用户
这是针对有购置欲望高消费群体，通常对产品认识度不高，偏好有差异性，有一定精神高度，有个性高附加值，能够表现居住者价值产品，她们通常是私营企业老板，企机关领导层和政府高级官员，消费能力强而且愿意为高质商品付出高价值用户。她们会在工作之余，甚至把工作安排在一个高级商务休闲场所，工作、生活、休闲、娱乐全部不误。

（4） 连续发展用户
连续发展用户特征以下：
1、 对区域或项目了解不够，认同感不高消费群
2、 需要一定时间以积累购房资金消费群
3、 没有明确消费方向，但有需求消费群；
这是一个为项目标后期产品积累用户过程，其中将会产生多种类型显性消费者。部分连续用户将会转 化为项目标肯定用户，转化条件有二：1、项目品牌累积，使该部分用户对本项目产品优势和附加生活方法认同；2、城市发展促进该部分用户对项目区位认同最终到生活方法认同。

二、产品类别
１、独栋别墅

２、新独院住宅
所谓“新独院住宅”其实是一个近郊住宅发展模式，它关键是“工作在市区，生活在近郊”，它是独门独院，并有独立花园和车库。她建筑形式介于别墅和多层之间，比别墅密度大、园子小、间距小而合理，邻里之间关系更和睦。比多层更宽大、舒适、有愈加好绿化、空气环境。

３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ

４、花园洋房

5、景观多层

三、产品计划
１、总体计划指导思想
以“新城市主义”计划为指导，以欧陆风情和现代简约融合为标准，围绕着高尔夫运动为专题，兼顾建筑文脉和自然生态资源和可连续发展，多产业复合统一进行计划，发明一个全新含有亲个性和充满生机活力高尚运动、健康小区文化。

２、组团划分提议：
　　基于项目规模（占地３０００亩）和产品定位（别墅、花园洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在组团定位上以“大专题统领、分品牌分组团”策略。组团定位；各小组团由大专题统领，实现分品牌策略。因为包含多个物业形态，面向目标用户不一样，故打破传统专题来定位概念，而实现以递进式组团划分。

３、景观设计计划
（1） 景观计划理念
项目标环境设计理念应该以高尔夫景观专题材作为出发点，关键表现运动健康和环境友好，人和人友好，建筑艺术和环境友好，使环境景观友好存在基础上“动”起来最终成为新生活模式关键支撑点，为健康新生活提供一个优美生态背景。

针对项目标高端物业（顶等级墅），营造一个３６０度高尔夫景观。
针对项目标经济型别墅，营造一个亲和休闲、舒适１８０度高尔夫景观。
针对项目标联排和双拼别墅，营造一个人人能参与体验式高尔夫景观。
针对项目标情景花园洋房，营造精巧组成绿化和运动景观。

（2） 景观设计标准

景观设计在标准上要把握适度超大型前和合理创新，关键表现为景观风格选择、水景利用、运动景观和高尔景观结合。
景观风格——欧陆风格
基于项目理念时代感，建筑文化和风格选择必需照料到横向发展和纵向发展两个方面延展性，能够为项目进行风格更新。从文化方面来说，欧陆风情含有活力、动感、浪漫特征，所以项目能够在每一期引用不一样特色欧陆风情作为专题景观。
景观功效——运动和欣赏
作为高尔夫来说，它含有一般景观所没有运动功效，在挖掘景观潜在价值同时将高尔夫景观概念引进宅间景观，使业主能够享受集景观和运动为一体生活气氛别致。
景观层次——三维立体景观空间体系
项目利用平面绿化景，立体三维空间绿化景观和场景空间绿化景观组成三维立体景观空间体系。

景观系统
第一层
第二层
第三层
平面绿化景观
外围绿化景观
主轴线景观
组团花园和宅旁绿化
三维立体绿化景观
景观小品
高大植物成型高空间绿化层
建筑物立体绿化面
场景绿化景观
项目公共景见解
水景体系景观

４、景观计划指导思想

因为道路制约，为最大程度借势于项目高尔夫和及高尔夫公园景观，所以组团内计划以下：
各开发期应以各组团中心花园为关键，经过景观带实现各组团有机结合在一起，同时又最大程度地和高尔夫景观相融合，使各个开发期有机、自然地接合。
“水景”关键地位必需充足被利用，并以此作为景观轴线起头或关键，沿线部署绿化景观和合适环形道路，点线结合，最终将各期景观轴连接，形成蜿蜒贯通主景观轴线。

每个建筑又以专题组团花园作为组团景观区中心，同时引入高尔夫专题概念，如：迷你高尔夫和高尔夫推杆场，让小区内每位住户全部能享受到高尔夫带来高品质生活，各组团或每栋建筑以组团绿化和楼宇间绿化连接，

５、建筑风格
（１）建筑风格选择

不一样开发时期建筑风格全部会出现一定差异性，所以项目需要确定一个建筑原形，由一个成熟生活蓝原来统一整体建筑风格。

比如：能够有：嘎纳风情组团
米兰风情组团
爱丁堡风情组团
威尼斯风情组团
………………

（２）建筑单体设计提议

因地制宜，充足发挥本案高尔夫景观及庭院景观优势。提议别墅形式以地面功效层（或地下室）+地上2层为主，兼顾2层+阁层、3层+地下室（或含来层）形式，具体布局视地势而定。确保提升土地利用率，重视地下空间利用，和地上层不宜过高标准。

别墅朝向基础上面向正南，可合适倾斜，争取良好自然采光和通风，有利于节能和避免冬季风影响，同时应结合最大化利用景观，布局合适灵活处理。

户型内部设计应尊崇尊贵大气特点，合适创新，突出个性，除起居室，客厅，主人房，储藏室，洗衣房，书房等基础配置外，还应考虑创新功效空间设计，如娱乐室，多功效厅，宴会厅，休息室和门厅处理，客厅上空等细等巧妙处理。

整体设计不宜过于豪华，着重于个性化功效空间营造和内部空间艺术处理，以合适超前创新点提升项目单体别墅产品价值，树立独特竞争优势，使之成为区域别墅产品创新样板。

可考虑建造几幢独特同地别墅，以较为夸张设计手法，利用某一较为险要山势做出差异性样板艺术空间，提升别墅小区营销亮点。

（６）产品设计提议

项目作为景观型产品，关键以别墅类产品和花园洋房为主，并针对市场上同类型产品提出改善提议。

（1） 别墅类产品
大组团规模
稀缺面积供给

差异性
创新概念：高尔夫
市场空白
户型空间差异化

功效艺术空间设计
　　　　　　　　　　　　　　　　别墅类产品
功效人性化和豪华元素

高附加值
大庭院、低容积率

² 市场现实状况：
面积设置有断层出现，户型大多没有良好性价比，大多别墅不含有公共空间到私人空间古全部空间设置，没有私家庭院；市场中没有著名大规模别墅积聚区，没有区域领头产品。

² 改善提议：
针对市场稀缺产品提供对应产品，应用规模化效应提升产品性价比，提供大面积私家庭院，将外部景观引入住宅区，增加有赠予面积产品配比，提升产品附加值，在项目专题引导下提升别墅类产品商务功效。

（2） 花园洋房类产品

类别墅产品
高品质产品

差异性
低密度生态住宅
市场空白
高性价比产品

高尔夫概念引导
　　　　　　　　　　　　　　　　花园洋房
景观户型

创新功效户型
大开间产品

² 市场现实状况：
没有含有别墅景观优势及品质产品，精装修房概念还没有形式，中等价位低密度住宅很稀少，中高级住宅数量比较少，市场上集中多为大户型，面积和房型搭配不合理，空间浪费率比较高。

² 改善提议：
应用规模应提升产品景观优势和品质优势同时，合适调整价格，提升楼盘人气，提升产品附加值，为首层和顶层住户预留私家花园，赠予其它楼层业主一定面积花园阳台，增加户型种类，增加跃式，错层，空中别墅等市场中较为少见产品，经过楼间距调整，现花园洋房和其它项目标差异性，增加户型中功效性设置，照料区域居民生活习惯，合适创新，引进欧式居家概念。
四、项目配套设施选择

作为超大规模小区造城运动需求和周围配套奇缺情况下，项目标配套设施应建设成完备系统，表现丰富性，全方面性，优异性甚至国际化特点，在满足本项目内居民生活，高尔运动，娱乐，休闲之需同时，又表现出项目“国际新城市主义”计划理念，为项目所在区域甚至整个城市提供运动、娱乐，休闲，购物，商务等等功效。

配套类别
关键配套形式
大型高尔夫专题购物公园
主力店（以高级著名品牌为主）、风情商业街、餐饮一条街（西式、日式、韩式、海鲜四大餐饮店）、酒店、大型高尔夫会所、商务中心等
运动配套
高尔夫球场、网球场、篮球场、小型足球场、高尔夫专题公园、文化广场、其它健身器材等
教育配套
基础教育：幼稚园、小学、中学等特色教育
专业教育：相关高尔夫培训
小区教育：图书馆
市政公用配套
公交站、变电所、污水处理等
小区配套
物业、交通、金融、生活必需配套（菜市、邮局等）

1、 大型高尔夫专题购物公园

大型高尔夫专题购物公园构想是从处理项目所在区域配套不足情况出发，将隶属于项目住宅部分商业物业功效扩大，经过规模效应来降低小区商业物业经营风险，表现项目作为“国际新城市生活圈”优势。

大型购物乐园
辐射范围达成合肥整个大东南。

假日文化沙龙
消费对象以全市各大外资企业外籍人士、企业高层管理人员、政府中高层以行政官员为主，以高尔夫会所、度假中心、外商活动中心、酒店为活动场所。

风情商业街
引进大型超市、专卖店、特色咖啡店等多个风情小店，经营有一定著名度商品，辐射范围以该区域为主。

小区会所
关键面向小区用户提供活动、休闲、娱乐平台，设置各球类运动、游泳池、健身房等。

高尔夫专题公园
形成城市中一大闪光点，以儿童游乐专题公园、汽车影院、高尔夫学校训练基地、高尔夫发球练习场为主。

2、风情商业街

功效定位
风情商业街从功效定位上应和专题购物公园形成互动、互补，所以，商业步行街应该是集饮食、娱乐、购物于一体休闲特色步行街。

设计风格：以现代简约主义风格点缀，形成一个独具特色风情商业街。

3、教育配套设施
庞大规模势必达成设置教育场所条件，同时，教育配套设施建设能够为项目增加卖点。项目中心必需设置是幼稚园和小学，初中和高中则视业主需要或项目标发展来安排。

幼稚园在程序上应该和一期统一计划，并在二期销售期间投入使用。
中国最庞大资料库下载
小区和幼稚园统一计划，共同设计，但因为规模比幼稚园大原因，需要比较长时间才能完成，最好是能够选择和名牌学校合作联办。

4、小区会所
设计标准
重视高尔夫主体理念关键表现，采取现代简约风格设计手法，即引入现代简约主义建筑风格，表现高尚运动专题精神和充满活力和动感现代气息。经过新技术、新材料、新工艺利用，使其外部造型通透、轻盈、独特，富有艺术美感和文化品位，适合采取钢结构和合适玻璃化。位置处于首期主出入口，方便居民参与，又利于对外开放和形象展示。

功效配置
作为小区内居民综合性运动场所，含有服务业主和高效经营（合适对外）双重功效，同时又是项目出入口大型标志性攻坚。配置丰富全方面运动、休闲、健康设施及项目，组成小区关键运动中心。

５、高尔夫主会馆

功效设置
设置高尔夫用具店，便利店、更衣室、桑拿室、高尔夫VIP房，并成立高尔夫俱乐部。挂牌成立高尔夫球学校，定时在高尔夫俱乐部举行高尔夫培训班，在高尔夫球场进行实地训练和教学。

² 产品关键价值
经过对产品进行客观分析以后，我们能够看出产品关键价值是：
◆ 含有前瞻性产品计划。
◆ 产品市场定位含有较为科学理性市场依据。
◆ 项目资源优势为产品市场去化奠定了有利基础。
◆ 开发商品牌效应为产品市场去化提供了有利条件。
项目所在区域强有力政府计划和政府政策扶持，使项目含有没有限升值潜力

（六）推广篇

一、SWOT分析
——先读懂自己，再了解她人

1、项目优势
◆ 开发企业实力雄厚，有利于把本项目标优质楼盘形象传输出去；
◆ 项目利用原有地形建造水景，含有开发高尚人文住宅潜质；
◆ 项目规模超大，以高尔夫概念开发，符合房地产开发时尚—复合地产；
◆ 项目新概念导入，能够充足挖掘高端休闲生活概念，增强项目附加值；
◆ 项目成片开发，可形成规模化生产，有效降低建筑成本，有利于自主控制楼价；
◆ 项目规模大，有利于降低小区配套分摊费用及宣传推广费用，有利于塑造楼盘个性，树立品牌形象。

2、 项目劣势
◆ 交通不太方便；
处理方案：
――着力构建居住小区，购置住户专用车，天天往返于小区和市区中心，方便住户上下班和出行。
◆ 现在项目周围生活配套设施极少，在前期宣传引导上不利。
处理方案：
――丰富项目内计划高端生活配套设施，令小区内居民生活、休闲、娱乐不假外求。
◆ 现时项目周围人口素质不高。
处理方案：
――在开发中，从计划出手，营造项目内优质环境，并经过项目形象，加大前期广告投入，树立良好品牌形象。
u 开发周期长，轻易引发市场关注疲惫
处理方案：
——在项目分期推出上能够用不一样组团名和推广手法来填补。

3、 项目机会分析
◆ 合肥市房地产市场仍处于发展阶段，市场前景仍然看好，承接力较强。
◆ 二次置业人士不停增加，本项目标关键用户人数在增多。
◆ 本项目将打造成为合肥高尚别墅区和“高尔夫”概念、生活代言人。

4、 项目风险点
竞争风险：市场竞争无可避免。

市场风险：A、其它项目标强势宣传，无疑会分流部分用户。
B、目标用户会被其它类型产品分流部分。
C、其它相关行业连带影响（如建材等）。
D、不可估计其它风险（如政策）。
E、国家相关对投资者，尤其是房产投资者严格控制。
F、央行提升还贷利率，提升了购房门槛。

金融风险：A、国家加强对房产信贷监管力度，增加了风险。
B、地产市场操作愈加规范、严格，提升了准入门槛

风险点化解：A、差异化定位：如引入欧式风格和理念
B、有效媒介传输和有效沟通。
C、项目标形象提升和高品质包装。
D、目标用户正确定位和细分。
E、有效营销方案和坚定实施。
F、产品部分合理改善。

二、营销推广

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营销创新实际上是旧事物重新组合，挖掘潜藏在大家心中深层次需求。正确锁定目标用户，高度概括物业卖点，深刻表述项目个性，全新提倡消费观念，确定推广根本，建立推广体系。高屋建瓴，整合传输，是开启营销力金匙钥。

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