海泊人家营销策划方案模板.doc
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1、海泊人家营销策划方案序本企业认为,把产品做好,是一切营销活动基础。产品是决定市场成败首要原因。要想在楼盘推广过程中取得良好销售成绩,必需紧紧围绕项目标开发理念提升项目,利用从整体到局部系统性提升方案,切切实实将自己产品做好。现代市场关键是满足用户需要。消费者购置一个产品,追求不仅是产品本身,还是某种需求和欲望满足。所以,一个畅销项目应该是综合质素上佳、没有显著缺点、同时又有鲜明特点项目。销售即是传输,就是要将海泊人家项目标尊贵、优越和稀有性完完全全传输给目标用户,使其形成购置欲望,从而促成销售。而现在我们工作就是充足挖掘项目标“尊贵、优越和稀有性”。本提案对海泊人家项目标总体定位进行了较全方面
2、阐释,并做了对应提议,意在消费者心智中建设一个受其喜爱海泊人家形象。但因为实际操作中存在很多不确定原因,所以一些具体细节还有待深入调整,以其更有利于销售。项目所在区域市场分析项目在市北区和四方区接壤地带。市北区市北区在青岛市区中部,面积29平方公里,总人口46.51万,全区辖16个街道办事处,5个行政村。经济概况 1998年,全区中国生产总值完成10.6亿元,其中第二产业增加值完成3.4亿元,第三产业增加值完成7.2亿元,分别比上年增加12.9、14.8和11.9;完成地方财政收入1.49亿元,同比增加16.8。产业发展市北区是个商业发达老城区,全区有各类商业网点1.2万个,其中万米以上大型商
3、厦5家,从业人员2.7万人;有集贸市场59处,年交易额18.9亿元。1998年,累计完成三产销售额27.9亿元,比上年增加21.0。工业关键由区直工业、区属工业、街办工业、校办工业、农工商工业和民政福利工业组成,包含机械、电子、橡胶、塑料、印刷、轻工、服装、饮料等8大支柱产业,近20个行业,形成了门类比较齐全综合性工业体系。发展战略针对城区经贸发展特点,制订实施了“商贸兴区”发展战略,并确定了“一园二街二线三区”全区经贸整体发展布局。一园:即市北区工业园,在辖区东部和市高科技工业园毗邻,总面积66.73平方米,建成后,将成为市北区高新技术产业区和工业生产区。二街:即青岛科技街,在辽宁路,建成后
4、,将成为市北区高新技术产业区和工业生产区;青岛地下中心商业街(901工程),建成后将成为集商贸、娱乐、饮食服务、交通于一体大型地下综合服务设施。二线:即市北区商贸走廊一线(胶州路热河路辽宁路威海路吴石路),将建成中国含有一定著名度繁荣商业街;308国道加工仓储一线,建成规模较大全市关键物资仓储基地和市北区加工工业基地。三区:即辽宁路科技商业区、台东商业中心区和敦化路特色商业区。城区建设 多年来,关键抓了棚户区改造工程,市北区共有经市政府确定棚户区面积150.43万平方米,占全市棚户区总面积70.4。截止1998年底,全区共动迁棚户区14片,开工174万平方米,拆迁居民22676户,城区面貌有了
5、较大改观,群众居住条件得到对应改善。四方区四方区成立于1951年,南靠市北区,北接李沧区,东临崂山区和市北区,西濒胶州湾,全区海岸线长7千米,总面积34.55平方千米。全区现辖13个街道办事处,分别为湖岛、兴隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉兴路、阜新路、鞍山路、海伦路等。经济概况四方区1998年中国生产总值6.6亿元,比上年增加12.2。其中第二产业增加值2.07亿元,比上年同期增加7.3;第三产业增加值4.56亿元,比上年同期增加15.5。财政收入9517万元,比上年增加15.8。结构组成四方区由老城区、新经济区和西海岸经济开发带三部分组成,交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区,在全市处于
6、举足轻重地位。交通情况区内交通发达,是公路、铁路、航空、海港门户和必经之地,距海港2公里,距机场10公里,铁路纵贯全区,区内四方火车站和沙岭庄火车站两处客货混合三等中间站青岛市长途汽车站座落于区内,年旅客送量180万人次。区内道路128条,道路长度106.69公里,道路面积1.96平方公里,道路面积率为5.66。发展计划依据区域功效定位,四方区适时提出了东西抓开发,老区抓改造,“两翼齐飞,优势互补”总体思绪和“三产兴区”方针。根据计划,四方区以后发展将立足干区位优势和交通优势和交通优势,关键优化完善区域功效和产配置,逐步形成中部第三产业发达,东部新兴工业商业集聚繁荣,西部港口,仓储、临港工业发
7、达,三大区域全力并进发展格局,成为极具投资价值区域,成为经济繁荣、环境优越、功效完善现代化新城区。对外开放截止现在,全区已经有来自美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、沙特、澳大利亚、荷兰、巴西、意大利和港澳台等19个国家和地域投资商,共同意设置中外合资、合作和外商独资企业130余家,协议利用外资1.25亿美元,实际利用外资9000万美元。个体私营四方区个体私营经济是全区经济发展中最具潜力层面之一,1998年全区个体工商业户达6277户,私营1411户,从业人员2.1万人,注册资金6.6亿元,实现总产值1.56亿,销售总额和营业收入7.3亿元,其中三产收入已占全区总额50以上,完成区级税收占区财政
8、收入12.2,技改投资占全区总额80,个体经济正向规模化、科技型前进。第三产业四方区第三产业发展快速,尤其是专业批发市场、集贸市场发展较快,现在,全区各类市场39处,其中,青岛花卉市场、灯具市场、汽车配件批发市场是含有一定影响、一定规模特色市场,市场交易辐射全国各地。98年全区第三产业销售收入12亿元,“三产”增加值4.5亿元,社会消费品零售总额实现5.3亿元。综合评述青岛申办奥运帆船比赛项目城市成功,加紧了大青岛国际化城市进程。到,青岛远景计划中将中部功效定位确定为:能源、居住、商贸、工业和交通枢纽。从布局结构上来看:其中四方区由东部新经济综合功效片区、中部居住商贸综合片区、西部工业仓储综合
9、功效片区共同组成。四方、市北正值大力发展之际,含有没有可置疑投资价值。伴随环境改善、配套完善,该区域必成为,甚至已成为有识之士居住、投资乐园。从市统计部门得悉,市北区上六个月商品房平均售价是3087元/平方米,比去年末上涨357元/平方米;四方区是2100元/平方米,比去年末上涨176元/平方米。置业“一次到位”者、房产投资者和二次置业者增多,中部开始显现出其深厚潜力。现有项目现实状况祥泰商住大厦发 展 商:青岛祥泰房地产企业地 址:人民路99号建筑面积:14381平方米户 数:78套户 型:124.4、87.12、145.59、148.4、128.43、143.83、126.69、114.4
10、1 价 格: 2500-2750元/;配 套:可视对讲防盗门、双气、长城宽带入户、INTERNET接口入户、三表程控、台湾日立电梯等;备 注:主体已完工,正进行内、外墙抹灰;房屋已售80%。绿全部公寓发 展 商:青岛港澳置业投资地 址:威海路和浦口路交汇处总 户 数:160户户 型:80-135.15 价 格:3570元/;配 套:全封闭物业管理、双气、双回路供电、三表程控、西子奥蒂斯电梯等;备 注:房屋入住已达90%,物业管理费总计1.6元/平方米.月,仅剩六套80平方米房。康顺家园开 发 商:青岛华兴房地产开发区域地段:康宁路1号楼盘规模:10栋住 宅:安置拆迁网点面积:120170平方米
11、网点价位:29904360元/平方米备 注:安置拆迁住宅不对外销售,只售网点。海滨广场开 发 商:李沧房地产开发设计单位:仪表建筑研究院区域地段:山东路立交桥西侧楼盘规模:8栋联体住宅价 位:标准层:21002600元/平方米阁 楼:1800元/平方米155备 注:网点不售,住宅已售罄。金桂花园发 展 商:青岛金海丰房地产开发地 址:鞍山路、哈尔滨路和辽阳路交界处绿 化 率:32%规 划:10幢七层住宅户 型:70-110价 格:2350-3200元/备 注:一般住宅,但位置很好,交通方便,周围生活配套设施齐全。现在基础售罄。城市花园发 展 商:青岛城建综合开发地 址:威海路规 模:19幢6层
12、(带阁楼)建筑面积:80000平方米绿 化 率:30%户 型:78-123价 格:3200元/-4300元/,一层送花园售价4200元/物业管理费:0.4元/.月备 注:小区综合品质较高,十二个月前已售罄。海地俪园发 展 商:青岛华新园置业地 址:敦化路建筑面积:14000平方米户 型:65-130价 格:3470元/-4080元/备 注:规模不大,一般住宅。在和平花园东面还有一块地叫 “海地家园”,售价约为3550元/。项目区域房地产市场总量情况从房地产业发展来看,关键有以下多个特点:一、开发规模创新纪录截止,四方、市北房地产在开发投资、商品房屋施工面积、完工面积、销售面积方面均比去年同期有
13、大幅提升,空置商品房有所降低。二、市场消费主体发生了根本转变伴随房改深入,住房货币化分配制度建立,集团购置已经淡出住房市场,个人住房消费已经成为主房地产绝对主力。三、住宅产品实现了产品升级换代伴随住宅产业现代化全方面实施,同时也是房地产开发企业精品意识不停增强,住宅建设已经迈上新台阶。具体表现在:1、住房面积由经济型向舒适型转变。去年全市平均套型为86平方米,普遍住宅平均面积为84平方米,比上年增加8平方米左右。原来出售住宅以套二户型为主,从去年开始,三居室住宅销售呈上升趋势,已经超出了30%,今年这个百分比还将加大。2、住宅配套设施计划水平显著提升。各发展商不再满足于中国设计,放眼开去,引进
14、美国、澳大利亚、加拿大、韩国等国家高水平设计,留下一个个精品工程。智能化、环境保护、节能、绿色、生态等高科技配套产品逐步渗透平民百姓家中。3、住宅市场提供选择余地加大。四、房价平稳适度上涨从成本考虑,新建筑材料应用、人工要求提升及有限土地资源全部刺激了成本增加。从需求关系来看,明年有效需求略高于今年。这关键表现在:明年全市财政拨款机关、团体和机关和部分有条件企业和自收自支单位干部职员住房补助要陆续发放到位,大约有多个亿资金要流向房地产市场。作为老城区青岛中部,在大力旧城改造以后,已将大家眼光从东部开发、北部新城、西海岸等地拉回本土。环境建设、商业铂金圈形成、污染治理、物业品质提升等等,全部验证
15、了今年各商品房销售顺畅。五、购房主力趋于工薪化付款方法多样化极大程度减轻了个人负担,承受能力和集合生活原因,市北、四方区楼盘成交机率较大。六、规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业时尚经过对青岛楼市调查发觉,伴随购房者品位日益提升,规模性小区所带来完善小区配套、多层次小区建筑类型组合、点面结合、空间结合绿化景观设计、多样化户型选择,和规模个性化小区给购房者带来物业附加价值,强烈吸引购置者注意力。七、装修房需求不容忽略建设部门正推行住宅产业现代化提升住宅质量,逐步取消毛坯房,主动推广全装修房或菜单式装修模式。市场品质竞争加剧,舒适房再次引发大家关注,立即入住概念逐步得到市场重视,装修房市场消费
16、有一定潜力。青岛楼市图解分析一、房地产景气指数在平稳中发展,青岛市房地产投资平稳增加,商品房销售连续增加,房地产景气指数在100-110点景气空间中平稳运行,最高点出现在11月份,达成109.75点,最低点为12月份102.48点,表现出良好发展态势。二、地产投资指数走势房地产投资在去年高速增加基础上,又有新提升。整年房地产投资67.5亿,增加7.2%。即使房地产投资指数整年展现稳步上升趋势,不过投资指数仍然在景气空间以下运行。 三、新开工面积景气指数走势伴随青岛市房地产产业整体进入景气空间,商品房新开工面积从年初不景气状态进入景气状态,新开工面积指数最高102.03点,最低96.94点。整年
17、房屋新开工面积599.3万平方米,比去年增加42.6%。四、青岛市商品房销售价格指数走势青岛市商品房销售价格指数从3月份(90.55)开始,一路攀升,到11月份达成最高点135.8。和此相对应,商品房平均销售价格最低1841.2元/平方米,最高2271.61元/平方米,相差429.89元/平方米。青岛市城市发展计划 一、城市性质:城市性质定位为中国东部沿海关键经济中心和港口城市,国家历史名城和分景旅游胜地;城市主体功效定位为港口为主国家综合交通枢纽,国际海洋科研及海洋产业开发中心,区域性金融、贸易、信息中心,国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地,旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 二、城市规
18、模:人 口 规 模人口 年份中心城市实际居住人口城市人口非农业人口农业人口234170330255182325276194300用 地 规 模年份城镇建设用地(每平方公里)人均城市建社用地(每平方米)206936230898266858三、城市总布局城市总体布局结构计划以胶州湾东岸为主城,西岸为辅城,环胶州湾沿线为发展组团,形成“两点一环”发展趋势。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区(城阳、流亭)、崂山区中心城区(高科技工业园)和环崂山崂山沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。计划建设用地面积192.5平方公里,实际居住人口230万,人均建设用地83.7平方米。计划主体功效为
19、全市行政、文化、科教、旅游、居住中心;资金流、物质流、信息流集散中心;集约化现代工业和高科技产业区。 其中四方区由东部新经济综合功效片区、中部居住商贸综合片区、西部工业仓储综合功效片区共同组成。市北区成为岛城关键居住、商贸区。中部,青岛CLD日趋成型。总需求估计成交单价、总价价位分布百分比成交单价中21004500元/平方米所占百分比为76.2%,成交总价中1550万元所占成交百分比为84.3%。畅销户型 70130。用户起源 用户多来自项目周围区域,本市居民改善居住条件、投资者居多,用户年纪趋于年轻化。青岛周围县市及部分在青从业者亦占较大百分比。消费者认同度多层住宅单体立面设计、户型设计等优
20、美舒适,决定了其销售顺畅。对于高层或小高层,户型高公摊低实用率、二次供水费、电梯质量及运行费等等让部分用户望而怯步。有力一点是,作为城市有限空间产物高层,已到了其发展肯定阶段,消费者已经有接收准备。在宣传推广中,甚至可让用户忽略楼层差异。岛城发展及外向型经济所吸引外商及其它中国商家,亦带来一系列新地产观念、管理经验、生活方法、消费理念及投资理念,对当地消费意识引导作用及项目标开发指导作用很大,为岛城房市,高层房市带来活力。海泊人家项目分析项目基础情况地 址:在市北区,鞍山路以南,鞍山一路以西,人民路以东,计划路以北范围内。占地面积:33350平方米建筑面积:70100平方米住 宅:57100平
21、方米商 业:10000平方米辅助用房:3000平方米容 积 率:2.1覆 盖 率:24.8%绿 化 率:39.6% 建筑层数:1幢18层、3幢12层、1幢11层、8幢6.5层总 户 数:513户停车泊位:250辆(地面47辆)海泊人家所处位置概况分析区域位置:地处鞍山路、人民路和威海路交界处;自然环境:该地块临海泊河公园,空气清新;公共设施:工商银行、建行、中行、光大银行、华夏银行、商业银行、交通银行、农业银行、海慈医院、海滨超市、各家居市场及立即开业富时莱购物广场等近在咫尺;人文环境:青岛16中、20中,小学有些人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小学等,幼稚园有敦
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