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现代物流建设项目

项
目
建
议
书

8月18日
目 录
第一章 总论
一、项目名称
二、项目建设单位概况
三、项目简况
四、项目关键经济技术指标
第二章 项目建设必需性
一、项目区概况
二、项目背景
三、项目建设必需性
第三章 项目标建设条件分析
一、关键建设条件
二、SWOT分析
第四章 项目位置、占地面积分析
一、计划设计目标
二、项目计划设计关键点
三、计划设计方案
第五章 项目建设及运行方案
一、项目建设初步安排
二、组织机构
三、运行期间物业管理
第六章 投资初步估算
一、投资估算依据
二、投资估算
第七章 财务和经济效益初步分析
一、财务初步分析
二、项目经济效益和产业链动初步分析
第八章 环境影响初步评价
一、采取环境保护标准
二、项目环境影响分析
三、环境保护治理方法
第九章 社会影响初步分析
一、项目对社会经济发展影响
二、项目和当地基础设施发展水平相互适应性
三、项目对合理利用自然资源影响
四、项目对保护环境和生态平衡影响
第十章 投资风险初步分析
一、投资风险
二、经营风险
第十一章 初步项目结论和提议
一、结论
二、提议
第一章 总 论
一、项目名称
桥港现代物流项目
二、项目建设单位概况
1、单位名称：请成立投资主体
2、单位概况：
三、项目简况
1、项目建设性质：新建；项目建设期：8月-10月。
2、建设地点及用地面积：项目在安庆市望江桥港经济开发区内，在华阳镇和雷池乡沿江一线，紧临长江黄金水道桥港经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口——华阳港，区位得天独厚，交通优势显著。建设中济广高速和省道华莲线穿区而过，项目占地面积为70亩。
3、项目建设内容:根据设施现代化、硬件智能化、管理信息化要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流区。
四、项目关键经济技术指标
项目总投资：1万元。
资金起源：本项目建设资金起源为经过引进投资者企业投资。
效益情况：该项目建成后，可发明8000～1个就业机会；内贡献累计大约1亿元税收；满足当地企业采购生产资料、产品运输集成化运输，极大降低企业运输成本，产品外运还可节省运输费用，利于促进当地企业发展。
表1—1 关键技术经济指标汇总表
序号
项 目
单位
关键技术经济指标
一
计划用地面积
亩
70
二
总建筑面积
平方米
38300
1
仓储建筑面积
平方米
19000
2
各类楼层设施建筑面积
平方米
10000
3
钢构大棚建筑面积
平方米
9300
三
关键建筑物层高、结构

1
立体仓库

框架结构，层高4.5米
2
办公综合楼

框架结构，层高3.5米
3
钢构棚

单层，层高3.5米
4
其它

多层框架或砖混，层高3.5-4.5米
四
建筑相关控制指标

1
投资强度
万元/亩
105.55 (控制指标值：≥100万元/亩)
1
容积率

0.82(控制指标≥0.80)
2
建筑系数

48.7％（控制指标值：≥30%）
4
办公生活设施用地面积占　　总面积百分比

3.62%(控制指标值：≤7%)
3
绿化率

18%(控制指标值：≤20%)
五
经济指标

1
项目建设投资
万元
1
2
正常运行年份年营业额
万元
21000
4
项目财务净现值（研究期）
基准财务收益率取14%
4000万元(所得税前)；　　　　1200万元(所得税后)
5
财务内部收益率
％
　22.17%(所得税前)；　　16.72%(所得税后)
第二章 项目建设必需性

一、项目区概况
安徽望江地处皖鄂赣三省交界长江中下游北岸，总控制面积1357平方公里，辖8镇2乡，118个行政村和17个小区，人口63.5万，为全国新兴纺织基地县、农产品加工示范基地县、生态示范区试点县、皖江县城带承接产业转移示范区建设关键县、大别山连片扶贫开发片区县、中国金融生态县及安徽省投资环境十佳县。成语“不敢越雷池一步”即源于此。作为雷池家乡、三孝之乡滨江古邑，望江境内物产富饶、环境优美、民风淳朴、人文荟萃，宜人宜居、宜旅宜商。望江承东启西、连南接北、通江达海，区位独特，处于武汉、南京、杭州、合肥、南昌五大省会县城中心位置，是长三角和珠三角地域经济对接交汇地、东部沿海产业向西转移阳光腹地和安徽省东向发展战略“桥头堡”。长江黄金水道过境步骤65.3公里，望东长江大桥及济广高速北岸连接线项目建成通车，将和江南沿江高速、安景高速和江北沪蓉高速实现互融互通，全方面融入全国现代交通网络。
安徽望江桥港经济开发区于12月28日经省人民政府同意筹建。该开发区在望江县华阳镇和雷池乡沿江一线，总体计划为桥头区、港口区、远景区，分期建设。起步区为桥头片区，计划面积按5.9平方公里控制，其中一期计划面积4平方公里。关键发展现代物流业、新型材料业、装备制造业等三大主导产业，目标是建成产业特色鲜明、综合配套能力较强产业集群和产业集聚区，带动望江经济社会连续健康发展。
紧临长江黄金水道桥港经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口——华阳港，区位得天独厚，交通优势显著。建设中济广高速和省道华莲线穿区而过，望东长江大桥华阳互通连接线将打通望江县城及沿江地域和济广高速公路对外关键通道。伴随北岸高速接线工程建成通车和望东长江大桥完工，大桥、高速、国道、港口、长江航运和沿江铁路、机场交汇，将构建形成现代水陆空一体综合运输网络，这必将为桥港经济开发区加速发展提供坚实支撑。
多年来，县委、县政府高度重视桥港经济开发区建设，成立了以县委书记为政委、县长为指挥长高规格筹建工作指挥部，加速开启桥港开发区起步区建设，根据“产城一体、城镇一体”要求，加紧区内基础设施建设步伐，推进开发区“七通一平”建设，打造招商引资平台，树立桥港品牌形象，实现产城互动、产城融合。
二、项目背景
（一）安庆市望江县物流业发展现实状况
伴随我县大开放、市场化、经济可连续发展，物流业也在快速发展，服务水平也在不停提升，也深入为我县强力推进现代服务业发展、主动打造承接长三角产业转移示范区奠定了坚实基础。具体表现以下：
1、物流产业发展快速。
，全县从事物流业法人单位18个，产业活动单位253个。从事物流产业个体工商户1.2万户。依据相关调查，我县社会消费品零售总额为37亿元。进出口11723万美元，利用外资1786万美元。
物流中心县城框架初步形成。已建成总投资3亿元龙湖商贸城、投资2.2亿元小北门步行街、投资1.6亿元棉花大市场、投资1亿元四星级宾馆和筹建中投资1.3亿元望江世纪华联商务中心。宏利步行街、人和商业步行街、雷阳餐饮娱乐特色路、家电一条街等已在火热运行之中。
物流基地和桥港货物运输取得新成就。发展“六个一”立体交通，望东长江大桥和华阳港区正在建设之中，将促进物流基地、物流中心和大市场建设。
物流产业活动单位、个体户竞争力大有提升。在商务部门实施“万村千乡市场工程”、“双百市场”和“双进小区”等工作推进下，培育了青园、华夏、星全部等一批骨干企业。涌现出中邮、中烟、汽运、长江航运等一批第三方物流龙头企业。
2、物流基础设施不停完善，运力较快提升。
得天独厚65公里长江岸线资源利用做了计划，万吨级华阳货运码头正在抓紧建设之中；望东长江大桥、济广高速望江段、S332安九一期提标升级、S211线改扩建工程已正在建设之中；县乡村道路条件得到较大改善，伴随交通基础设施深入完善，一批集仓储、配送、技术设备完善一体物流中心将得到快速发展。
（二）多年来物流业发展新态势
多年来，望江县委、县政府坚持以科学发展观为指导，全力实施工业强县、开放活县、人才兴县、生态立县“四大战略”，认真落实加紧发展、创新发展、统筹发展、转型发展、友好发展“五项基础要求”，为实现望江跨越崛起、全方面建成小康社会奠定坚实基础。在机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等方面培育了一批支柱产业，刺激动了消费品市场需求，推进了望江商贸物流业进入新发展时期。
1、 物流需求不停扩大，物流总量快速增加
多年来商贸物流业呈平稳较快增加。物流需求增加关键源于四个方面：一是工业和经济外向度连续提升；二是区域性专业化市场辐射半径不停扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。
2、基础设施不停完善，有力支撑物流业发展
多年来，我县交通飞速发展，形成了较为完善运输网络。现在，正在建设中望东长江公路连通大江南北，将把望江交通干线和江南沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速实现互通，同时和江南铜九铁路交汇互融。济广高速公路从望江县城东侧穿过，在桥港经济开发区和安九公路设置出入口，伴随望东长江大桥和高速建成通车，将把望江公路交通提升到一个新水平。
3、物流企业不停壮大，企业理念开始转变
物流企业服务功效不停增强，服务水平不停提升。和此同时，部分企业开始接收现代商贸物流理念，主动探索加强商贸物流管理有效形式和方法。部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实施一体化供给链管理，降低企业采购成本，提升仓储利用率，加紧资金周转。有些中小企业还把商贸物流业务从关键业务中分离出来，实施业务外包或和商贸物流企业建立长久合作伙伴关系，摆脱繁杂运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。
4、发展软环境不停改善，政府部门服务意识增强
多年来，前后出台了国务院《物流业调整和振兴计划》(国发〔〕8号)、《安徽省现代物流业发展计划》(皖政〔〕89号)、《安庆县现代物流业发展计划》等纲领性文件，为物流业发展营造了良好发展环境。
三、项目建设必需性
1、建设望江桥港现代物流项目是迎合世界物流业发展时尚，主动参与中国区域物流大布局需要。
多年来，世界物流发展展现出以下七大趋势。一是物流进入全球化发展时代；伴随经济全球化逐步融合，国际化采购、国际化生产、国际化销售格局形成，伴随而来是国际化物流。假如没有顺畅国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。近些年来国际跨国物流企业，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线和支线衔接，使国际物流网实现了根本贯通和触角终极化。借助经济全球化大好良机，经过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键物流步骤，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己投资主体地位，确保了国际物流通畅无阻，从而深入拓宽了国际物流通道，促进了全球物流大循环，把现代物流推向了全球化发展新时代。二是物流向更高阶段发展；在物流概念和定义方面，伴随经济发展和企业在猛烈市场竞争群体优势化，物流作用显得单一和不足。物流必需和生产、采购、销售和信息相结合，形成整体优势，才能适应新竞争环境，企业只有在发挥关键竞争力同时，和自己上游企业和下游企业结成联盟，参与由优异生产者、原材料供给者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关金融、保险、信息、咨询等企业优势组协议盟体，才能维持生存和发展。因为逐步由单个企业和单个企业之间竞争，转向了企业群体和企业群体之间竞争，物流功效便显得乏力，只有形成供给链才能满足这种竞争需要，所以，作为一个关键发展趋势，物流逐步地被涵盖在供给链管理之中，或说物流向更高阶段发展了。美国物流管理协会早在原有物流定义开头加上了“物流是供给链步骤一部分”内容。当然，这并不等于供给链就替换了物流地位和作用，更不能了解为物流已经不关键。供给链有效实施需要含有一定条件，比如供给链组员企业诚信度和合作精神，这是最起码要素。中国现在阶段，关键处理问题仍然是物流，但这也不等于说中国不能开展供给链管理，跨越式发展也是可能。三是物流向外围延伸；物流因为是一门新兴产业，所以，物流范围和主攻方向一直伴随经济发展、科技进步、消费者需要等外在原因改变而不停地调整和完善自己。开始阶段，物流关键指是产品离开生产线以后包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传输，关键服务于企业产品销售活动；以后物流范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再以后物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容同时，把关键转向对物流配送和物流活动策划和管理，物流地位也提升至企业经营管理和企业经营战略高度。近些年新倾向是把物流深入向外围延伸，和通关、商检相连，和商流、资金流、信息流捆绑在一起，把物流纳入到生产、流通和销售整个经济领域。企业不仅把物流看作为降低成本、提升服务水平、加强企业竞争力、发明“第三利润”源泉，而且还把物流提升到经济增加点、经济发展支柱和关键产业高度。四是物流转向消费者；在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供给者、服务业者全部把传统以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制订商品价格时，过去关键以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者期望价格标准，然后再考虑划给分销商、物流企业利润，最终决定自己产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者能够经过网络进行购物，选择范围是国际性，所以，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题角度也由自己角度转向了消费者。物流服务也伴随生产企业转变而转变，由过去服务于生产，转向现在服务于消费者。比如为居民提供迁居服务迁居企业；为居民邮寄小件包裹和代送礼品、代运高尔夫和滑雪用具“宅急送”企业；为长久出差职员保管家俱和珍贵物品仓库等，全部是物流企业转向最终消费者例证。为了适应消费者需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。五是物流重视社会效益；在环境矛盾越来越突出，环境保护越来越受到重视现代社会，物流企业已不能只考虑经济效益，而必需遵守环境保护法规，降低卡车噪音、废气公害，重视社会效益，这就是“绿色物流”。为了社会效益，有国家已考虑限制卡车运输，激励铁路运输。卡车在繁荣县区装卸货物要求关闭发动机，以降低废气排放量；有国家已做出要求，电视机、电冰箱等大件废旧家用电器，由生产企业负责回收和再生利用。六是物流追求附加价值；在物流服务项目增多、水平提升情况下，物流企业成本上升，利润下降，为了维持生存，寻求发展，物流企业不得不追求附加价值，大范围地承揽业务。过去物流企业进行流通加工时，通常全部限于拴价签、贴条形码等简单作业；现在流通加工业务范围已大大拓宽，比如进口衣料染色、刺绣、机器检验、组装等多个流通加工服务。很多过去只提供运输、仓储、包装服务物流专业企业，现在大量向第三方物流企业转化，以追求附加价值收人。七是物流趋向信息化、电子化、高科技化；因为多种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决议支持系统（DSS）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中广泛利用，大大增强了运输、保管、装卸搬运、包装、流通加工、配送等物流各步骤功效，使物流和商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统等现代物流技术，全部大大地提升了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，因为信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中应用，使利用虚拟仓库、虚拟银行供给链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新发展阶段。
物流产业作为新兴服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局布局之下，肯定会带来部分新兴产业和县城兴起，部分旧经济中心也会衰落。这么经济整合正悄然开始。比较经典例子就是中部地域因为在前一波以国际贸易为主物流布局中处于劣势，造成出现了所谓“中部塌陷”现象。在新一波扩大内需为主物流布网拓展中，我县要实现在中部地域率先崛起，就必需主动参与物流网络节点布局，经过建设一个综合性大型物流园区，1-2个物流服务中心，以物流园区为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动本域内企业参与省内、省外大市场经济律动。
2、 建设望江桥港现代物流项目是满足我县物流市场需求不停增加需要
我县物流需求市场空间巨大。工业发展进入快车道，，全县工业完成投资57亿元，年产值万元以上规模工业企业由81家增至98家，全县规上工业总产值实现160亿元。现在，望江初步形成了纺织服装、农副产品加工、新兴制造三大产业集群；培育了一批牵动力强中小企业集群。其中，以申洲针织、美亚针织、舒美特化纤、亮亮纺织、望宇纺织等为龙头纺织产业集群，从业人员逾万，年创利税超亿元，制作工艺达成了较高水平，已形成多个终端成品系列，远销欧美，是全省关键纺织品生产基地、关键产业集群，列入了安徽省“861”行动计划。农产品加工业方面，依靠丰富农产品资源，关键发展天然保健食品，开发特色农产品，现在有联河米业、金亚太禽业、武昌湖生态渔业、天河食品、白云棉业等国家和省、市级农业产业化龙头企业；新兴制造业方面，关键有以玻璃瓦、空心砖、耐火材料、水泥制品、板材等为主建筑材料业，另外，金属制造、电动车、钢构加工、水暖洁具等新兴制造业也取得了较快发展。
对第三方物流需求日益增加。面对日趋猛烈市场竞争，我县部分企业开始把物流业务外包给专业企业，集中精力提升和扩大主业。外资企业对第三方物流需求更为迫切。同时，伴随经济结构调整，技术含量高、附加值高机电、信息类产品比重日益提升，对现代物流服务需求更为强烈。
急切呼叫现代物流。多年来，我县物流业即使得到了发展，但仍属于传统物流阶段，不管是组织结构、运作方法，还是经济效益和社会效益离现代物流要求和目标还有很大距离。存在问题关键表现在：第一，观念问题。即使全县通讯、数据处理能力提升很快，但工商企业和物流企业信息化水平较低，企业固定资产投资中用于信息化投资不到5%。同时，多数企业仍热衷于自己建车队、仓库，不愿把物流业务交给第三方物流企业，物流相当程度上停留在传统物流层面上，已成为经济连续发展瓶颈。第二，管理体制问题。物流要素分属不一样行业和管理部门，各自独立发展，物流资源分布散乱，信息系统自成体系，和现代物流理念相矛盾，现有物流资源整合难度较大。第三，经济发展缺乏集群优势，货源支撑不足。因为经济基础差，总量小，尤其是较工业相对发达地域显著落后，没有形成企业集群发展和产品链式延伸，现有资源优势未能转化为产业优势，市场货源有限，大宗货物少，制约了现代物流发展。第四，基础条件仍然微弱。运输条件除了铁路、公路初具发展雏形外，运输配套设施、港口站场建设显著滞后，还未形成辐射范围广、运转便捷高效立体交通运输体系。同时，我县物流基础设施如仓储设施，装运机械化水平低，普遍缺乏自动监控设备，尤其是缺乏现代物流所必需网络信息设施，没有形成运输、仓储、结算、保险、通关信息平台，制约了物流功效发挥和效率提升。第五，物流企业规模和水平问题。现有物流企业和物流设施规模全部比较小，基础还处于零碎、量小、无序状态，缺乏功效齐全、竞争力强物流骨干企业，第三方物流企业几近空白。第六，人才短缺问题。我县物流人才严重不足，尤其是高级物流人才稀缺，是制约现代物流业发展一个较为突出“瓶颈”。
3、建设建设望江桥港现代物流项目是促进园区工业跨越式发展需要
望江经济技术开发区是2月被省人民政府同意为省级经济开发区，现计划面积为11.46平方公里。至5月，区内共引进工业项目96家，协议固定资产投入125.9亿元，已完成投资额150.3亿元，现有71家企业投产，其中规模以上40家。度完成工业总产值108.9亿元，财政收入1.29亿元，是全县工业产业集群关键支撑平台。
园区企业在经营组织方法，从原材料采购到产品销售过程中一系列物流活动关键依靠企业内部组织自我服务完成。据调查，在工业企业中，36％和46％原材料物流由企业本身和供给方企业负担，而由第三方物流企业负担仅为18％。产品销售物流中由企业自理、企业自理和第三方物流企业共同负担百分比分别是24.1％和59.8％，而由第三方物流企业负担仅为16.1％。而沿海发达地域产品销售物流中第三方物流企业负担百分比却高达65%,第三方物流专业、低成本优势是显而易见，由此可见，园区企业要真正做到“物畅其流”，融入全国市场，实现企业跨越式发展，必需有为各类企业提供综合物流服务大型物流园区作支撑。
4、建设望江桥港现代物流项目是满足全县商贸发展升级、农业产业化和建设友好社会主义新农村需要
大力发展现代商贸流通业，是提升经济运行质量和效率，优化产业结构和经济结构，培育新经济增加点，增强综合竞争力，和整理和规范市场经济秩序和完善市场经济体制。
桥港现代物流项目标建成，将深入促进全县流通业发展升级，进而实现我县商贸业现代化，提升国民经济综合竞争能力和社会发展整体素质。
现在，全县特色农业正朝着产业化和工业化推进，城郊设施农业、休闲农业、茶、蔬、生猪、蛋品、家禽、水产品等均已形成一定产业规模，“联河”牌大米、“米愿意”牌(大米)米乳、“莎莲”牌(棉纱)棉线、“望江亭”牌风酿酱油、锦篱挑花和“武昌湖”牌清水大闸蟹、鸦滩豆丝、望江源(蜂蜜)、土虾子菜、“岚杆湖”牌产品等一批特色农产品脱颖而出，各类优良产品销往长三角经济区。桥港物流项目标建设将深入满足我县农业发展和产业升级需要。
新农村建设并不意味着城镇化进程减缓。促进望江在中部地域率先崛起，最关键战略路径应该是加紧推进城镇化进程，形成以中心城区为依靠，县城和小城镇为基础现代城镇体系。同时，以县城为依靠和纽带，经过县城来整合资源、产业、市场和区域，形成强大发展协力，促进全县经济集约化经营和规模化发展。
县城、产业结构、市场体系将成为处理三农问题关键词。县城作为一个发展能够把周围农村带进产业结构，进入市场大循环；伴随产业壮大，又有力量从市场取得多种资源、要素，并使之流向农村。这种漫长演变，其对于农村作用在于，使得农民工就近转化为产业工人，得以大量农民在县城定居转为县城居民，进而引致农村土地制度变革。
现在农村种植和养殖业展现小型分散特点，缺乏集中化和大型化农场工业化企业，也缺乏能充足满足农户生产需要运输集散配送系统。建设桥港物流项目将能很好提供这么市场基础建设，为建设社会主义新农村，为推进全县城镇化作出关键贡献。
5、建设望江桥港现代物流项目是立足县域经济实际，服务中部地域崛起需要。
从“大市场、大流通”角度来看，“大市场、大流通”就是要建设一个多层次、多形态、多品种、全方位、开放统一市场和流通体系。多层次指不一样空间尺度上，如全国、省、市、县及广大农村地域相互衔接市场体系；多形态市场指有形交易市场、无形电子交易和信息交易平台、批发、零售、连锁经营等多种业态齐全市场体系；多品种市场指商品交易、金融交易、现货交易、期货交易市场统一；全方位市场是指运输、仓储、配送、销售等功效齐备，为生产和生活领域提供全方位服务市场；开放统一市场是指向国际、中国、省内全方面开放、打破了地域封锁和商品及要素流动障碍市场。桥港现代物流项目标建设发展包含完善交通运输和通信信息处理等基础设施建设、物流园区和物流枢纽计划和建设和便捷高效商品和服务流通体系等多方面内容，在形成完整网络以后，该项目将发挥行业优势，成为中部地域物流、商流、信息流中心。　
第三章 项目标建设条件分析

一、关键建设条件
1、区位：
桥港经济产业计划要综合我县资源优势、区位优势和经济发展宏观大势作出正确研判，立足目前、着眼未来，坚持高端计划、科学布局和高效配套服务。站在推进望江新一轮发展关键节点，我们认为青山绿水是我县最宝贵资源，大桥、港口是我县区分于周围地域最大区位优势。在目前及以后一个时期，全县发展关键在于激活长江、关联桥港、开发沿江，着力打造长江经济带绿色产业示范基地。当务之急要在新修编县城总体计划指导下，对区内基础设施、配套服务功效和沿江港口码头进行高端计划、高强度投入、高速度建设、高回报发展。县经济开发区、桥港开发区要适应区内企业和产业集群发展需要，适时调整产业计划。坚持纺织服装产业优先发展战略，打造长江中下游地域新兴纺织服装产业基地；立足我县农业生态和优质农副产品资源优势，加紧发展农副产品精深加工，建成面向长三角优势农产品生产、加工和供给示范基地；发挥望江“一桥两港三出口”交通区位优势，将物流产业集中布点，构建皖、鄂、赣区域性商贸仓储物流中心；坚持强势招商，主动参与长三角区域分工协作，逐步壮大新型材料、装备制造、新能源等新兴制造业和战略性新兴产业，打造高科技新兴工业示范基地；充足发挥比较优势，有序开发长江黄金水道和长江岸线资源，合理布局临江绿色化工、修造船业和临港仓储物流、现代航运服务业，打造临江产业示范基地；科学计划我县丰富红色、人文、生态旅游资源，对全县旅游资源、景区和景点实施整合和连片开发，打造皖西南滨江生态文化旅游示范区。
2、交通：
公路：省道S332、S211、S212和206国道、105国道、318国道和沪渝高速公路组成了望江沟通内外主干公路交通网络。正在建设中望东长江公路连通大江南北，将把望江交通干线和江南沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速实现互通，同时和江南铜九铁路交汇互融。济广高速公路从望江县城东侧穿过，在桥港经济开发区和安九公路设置出入口，伴随望东长江大桥和高速建成通车，将把望江公路交通提升到一个新水平。
水路：辖区内长江岸线65公里。华阳港是长江黄金水道上最大支农港口，常年可停泊5000吨级江海轮。国家级关键工程华阳船闸沟通了江河联运，是安徽、湖北两省五县县水上交通枢纽。
铁路：铜九铁路香隅站距望江长江大桥仅10余公里，望江距安庆、九江火车站均一小时车程，距邻县太湖火车站仅40分钟车程，计划中宿松—东至—泾县—宣城—南京铁路经望江而过。
民航：依靠周围安庆、合肥、南昌、武汉、九江等县城机场可直达全国各地。
一个公路、铁路、水运、民航优势互补、分工合理对外立体交通网络正在逐步形成。

3、 建设用地：
依据地质初步勘察结果，本区域内无滑坡、坍塌、地表塌陷、断层等不良地质现象。场地所在地域地震设防烈度为6度，地震动峰值加速度值为0.05g,场地土类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单，地基稳定，适宜本项目拟建建筑物建设（项目建筑物建设时，需做深入勘察，相关地质指标以实际勘察数据为准）。
6、公用设施：
本项目施工所需水、电均由现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均已覆盖本区域，能满足本项目施工以需求。
7、 政策许可和群众支持、参与：
一是本项目建设符合国家、省、市计划。现代物流业是国民经济战略性产业，在促进资源优化配置、降低社会成本、增强国民经济竞争力中发挥着重大作用。依据《国务院相关印发物流业发展中长久计划（—）通知》（国发〔〕42号）、《国务院办公厅相关促进物流业健康发展政策方法意见》（国办发〔〕38号）、安徽省人民政府办公厅《相关促进物流业健康发展实施意见》（皖政办〔〕76号）、安庆市政府相关《安庆市现代物流业发展计划》等文件全部对物流业做了具体布署，望江县人民政府办公室相关《相关加紧现代物流业发展意见（征求意见稿）》正在征求意见。
二是群众对建设该物流项目普遍持支持态度。项目建设将加紧县城化进程，促进城镇群众就业，促进全县经济社会连续快速发展。

二、SWOT分析
1、优势分析(S)
一是含有便捷对外交通，关键由望东长江大桥、211省道、212省道、332省道和在建济广高速和计划江北高速。
二是它是城区关键交通枢纽地域。
三是距区域性中心县城安庆50公里范围，区位条件十分优越。
四是基地周围含有多个交通方法。
五是在可开发资源很好地域，用地充足、土地成本低廉。
2、劣势分析(W)
一是物流园区外部通道还未形成立体交通体系。
二是一小时经济圈内交通联络尚不方便，城区快速交通网络更未见雏形。
三是现有物流企业规模较小，只能转运部分小货物，缺乏对应基础设施平台和信息平台。
五是我县现在缺乏一个统一公路，水路联运服务平台，没有一个良好物流园区服务于“公水联运”，该业务基础上处于民间自发状态，不能表现效益最优标准，“公水联运”潜力没有充足发挥出来。“物流”没有成为我县经济社会发展助推剂、催化剂，反而是经济社会发展一个“瓶颈”、一块“短板”。
六是县域物流业发展尚处于起步阶段，服务功效单一，不能形成规模经营，所以在以后发展中政府必需加强其引导作用，规范整个物流市场，从而使物流企业走上快速稳健发展道路。
3、机遇分析(O)
一是《相关加紧现代物流业发展意见（征求意见稿》为园区建设提供了有力保障，并明确了望江县综合物流园区规模、定位、功效、目标等。
二是伴随沿江县城产业梯度转移，这给工业区带来了很大机遇，也是工业园区发展大好时机。工业聚集，肯定会带来货物存放、集装、中转和运输，为园区建设提供很好资源。
4、挑战分析(T)
和其它区域相比，沿线县城在对接长三角交通优势地位正逐步显现，将对本区域物流业发展战略组成威胁。

第四章 项目选址和计划设计

一、项目位置、占地面积分析
桥港物流项目区拟建设用地在 。占地面积70亩，
拟建项目场址紧邻长江，东靠济广高速，南和东至县和彭泽县隔江相望，距离区域性中心城市安庆50公里范围。随著济广高速全方面通车，桥港经济开发区至长三角关键城市沟通将很方便。项目标建成有利于较快形成工业园区和满足物流配送要求。综合来看，此地块建设成桥港物流项目将起到连结工业园区作用，含有良好物流集散潜质。
二、计划设计目标
项目计划占地70亩，总建筑面积38300平方米（其中仓储建筑面积19000平方米）。项目建成后将成为我县规模最大、配套最全、幅射最广、理念最新工业品和农产品聚散基地，也将是县城一道亮丽风景。
在进行该物流园计划时，不仅要从市场需求出发，了解市场发展动态，同时也要吸收其它类比专业物流园区优良经验，务求把物流园计划设计做得愈加好。
① 计划超前化。第一、在主体风格上要表现时代特征，符合当今时代时尚。第二、建筑材料选择，要大量利用环境保护型，推行国家激励新型材料。第三、服务意识超前化，包含物业管理配套、生活休闲设施配套等，全部要从人文思想为出发点。这些全部能表现物流园超前意识。第三、适度超前化是和经济发展相协调超前化。现代经济发展是现代物流发展基础，没有经济高速发展就没有现代物流高速发展。现代物流发展需要和经济发展、产业布局相协调。
② 运作市场化。发挥政府激励、引导和支持作用，营造现代物流业发展良好环境和必需气氛，充足发挥企业物流市场中主体地位，激励企业、尤其是骨干企业在市场竞争中自主创新，提升服务质量，增强企业关键竞争力，做大做强。
③ 质量标准化。对于质量标准，桥港现代物流项目要达成国家优良水平，要有显著可量化标准。
④建材环境保护化。导入生态物流园理念，首先符合社会对环境保护要求，迎合消费者需要；其次，使用环境保护建材不仅会降低建筑成本，而且能够有效延长建筑使用寿命。
⑤配套完善化。物流项目周围县城配套不全，在设计时要完善周围设施配套，建设便捷交通、通信、商务休闲、餐饮休闲娱乐、居住配套等设施，方便园区经营者和消费者。
⑥服务星级化。把星级酒店服务利用到物流项目营销服务上，以一流营销促一流物流服务。
⑦环境公园化。即要构建友好、生态、绿色物流园。“绿色”物流是现代物流一个关键标志，物流园区内各关键建筑单体，要求按公园环境设计，重视生态环境自然美、友好美。
⑧流通信息化。依据中心县城差异化区位优势和资源优势，充足利用现有物流基础条件，优化资源组合，利用现代电子信息网络技术和优异管理手段，将现有物流资源从功效和利用效率上得到全方面提升。以整合物流资源为基础，以构建现代物流服务体系为目标，坚持整合和构建相结合，促进现代物流有序良性发展。实现园区信息网络化、管理有效化、沟通世界化等。
三、项目计划设计关键点
1、容积率：总容积率：0.82（以占地70亩计算）
其中：工贸配送区：0.88
商贸配送区：0.77
集中仓储区：1.44
包装加工区：0.43
中转集散区：0.66
信息中心：0.61
服务中心：2.80
2、建筑系数：48.7%
3、绿化率：18%
4、建筑红线退让道路边线60米
5、建筑物间距12-38米
6、计划道路：
主干道路3.5米加两侧各1.5米人行道，
内街道路3米加两侧各1.5米分流道。
7、项目交通关键出