花园期商业项目的销售推广执行方案样本.doc

谨呈：佳兆业地产（深圳）

桂芳园6期商业项目标
销售推广实施汇报

美格行商业地产顾问机构
7月7日

汇报说明

此次实施汇报是在之前提交项目关键关键点方案、项目关键关键点二次修订案基础上深入深化。

已经确定关键事宜：
项目名称：布吉东大街
项目价值点：布吉东高成长潜力、商业步行街、多专题街区、欧洲风情、
关键日期：7.23内部认购、7.29布吉发展论坛、9.5开盘、
六大卖点：布吉强劲发展、布吉东高成长潜力、商业街、返租和回购模式、多专题街区、欧洲风情。
推广根本1：布吉发展—布吉东潜力—东大街—返租和回购保障—发展商实力。
2、关键投资群：教育投资、财富管道或38岁退休、年轻女性、家庭新投资等。

此次汇报关键内容一览：

一、销售形势基础分析和关键突破
二、价格策略和付款方法策略
三、投资者细分和分析
四、销售整合推广细化方案
五、内部认购细化方案
六、关键营销活动
七、双楼书策略
八、项目整体包装策略
九、广告总体策略和广告投放计划

目　　　　　　录
第一部分　销售前期分析-----------------------------------------P4

第二部分 销售策略---------------------------------------------P5

第三部分 投资者分析--------------------------------------------P8

第四部分 销售整合推广策略-------------------------------------P11

第五部分 内部认购方案-----------------------------------------P15

第六部分 营销活动---------------------------------------------P18

第七部分 双楼书策略-------------------------------------------P20

第八部分 中翠路包装策略--------------------------------------P22

第九部分 广告策略--------------------------------------------P22

第一部分 销售前期分析

一、销售形势分析

深圳商铺市场整体无热点。南山现代城、龙岗碧湖港澳城、龙岗电子世界等均因为铺位受限或销售策略失当而造成销售不畅；东方国际茶全部借专业市场之利来势凶猛但按揭受限销售不佳；南山海典数码城销售良好却只100余间铺位未造成太多市场影响。布吉范围内有信义假日名城三期街铺出炉，在商圈不利情况以每平方米16000万超低价取得佳绩；而京南路商业街在满街混乱情况下凭95%实用率卖得每平方米2元价位。该布吉街铺销售对本项目标街铺销售价格带来一定混乱影响。但鉴于本项目街铺量小同时又有整体商业体量支撑，所以不属于项目难点。而本项目一楼内铺相比二楼价高，但优势不是尤其显著，所以一楼内铺是本项目标主攻难点铺位。
而伴随深惠公路拓宽、未来轻轨（地铁）及深圳整体城市化进程，将缓解布吉严重交通堵塞问题。将给布吉商业带来新机会。同时基于本项目标地理位置和基础概况,基于布吉经济快速发展和人口快速增加，本项目周围有超出布吉新型花园小区1/4之多，给本项目标销售发明了良好平台。

二、销售突破口

针对今年下六个月深圳关内暂无强势商铺楼盘推出，而布吉将有部分如峰之畔街铺推出；所以关键是以本项目标内铺为关键掀起下六个月深圳低总价商铺投资高潮，成为阶段性投资焦点。
尤其是在关键做好对布吉乃至布吉东发展潜力宣传基础上，精细打造内铺产品和对应销售策略，做好投资者市场细分工作，深入挖掘细分市场潜力，在推广上强调形成高开覆盖并阶段性密集宣传形成局部优势，以有效消化内铺难铺。同时，针对布吉地域市场特点，经过大手笔时尚商业街包装，经过将6期商业和7期商业关联化整合来提升投资者对商业经营信心，经过较低成本方法有效利用当地人情网络和强势覆盖当地市场，将不仅有效开启布吉投资群追捧，更能为未来商业经营打下良好基础。

第二部分 销售策略

一、价格策略

1、销售均价：
A、街铺18000元/平方米；
B、一楼内铺14000元/平方米；
C、二楼8000元/平方米。
估计销售总值：27410万元RMB

说明一：本项目标价格定位从以下三个方面考虑：
* 项目本身地理位置。
* 同类项目标价格：同类项目或竞争性商业项目标价格水平、项目质素等。
* 市场需求：目标用户对项目所在片区可承受单价程度（市场认可价格）。

说明二：本项目价格定位和同类项目对比原因关键依据以下七点：
商业成熟度、交通可达性、购物环境、硬件设施、停车便利性、聚核效应、发展前景。

说明三：参考项目及定价依据（详见附件）
信义假日名城三期：街铺16000元/平方米
龙岗龙兴国际：一楼内铺均价15000元/平方米
横岗文体中心：二楼均价6000元/平方米

2、铺位分割：

A、铺位总数：1812间，其中街铺44间。
B、一层主流铺位为10-15平方米；二层主流铺位为5-10平方米。总体主流铺位为5-10平方米。

3、铺位区间（详见附件）

A、总价区间
B、面积区间

4、铺位定价标准：
A、首先确定楼层均价
二楼均价是一楼均价60-65%，街铺均价比一楼内街均价高4000-5000元/平方米。
B、各楼层分区制订均价
各区均价差在10%以内。
C、区内单价差
区内铺位差价在15%以内。
D、区内价值高铺位
电梯口、入口处、内街汇流处为价值高铺位。
E、区内价值低铺位
死角、柱大、有转换梁、不临关键内街、配电房旁等铺位为价值低铺位。
F、依据铺位大小、总价调整单价
铺位大、总价高铺位对应调低单价。

二、付款方法策略：

1、基础付款方法策略：
A、返租回报及年限：返租，每十二个月8%，一次性返租3年*8%。
说明一：为不影响整体经营，街铺也统一采取以上策略。
说明二：返租所产生每十二个月租赁税费为每十二个月租金15.8%，约为售价1.11%。
提议由业主和发展商各承付该税费二分之一。
说明三：集银皮革广场基础采取各付二分之一租赁税费策略。本项目采取此策略相对比现在在售项目则有一定优势。
说明四：碧湖港澳城、龙岗电子世界采取分季度返款策略造成投资门槛过高而严重影响销售。

B、回购方法：发展商提供5年后 100%回购保障，到时由业主选择是否回购。
说明一：回购所产生买卖双方一次性税费为售价1.6%，提议由发展商承付。
说明二：碧湖港澳城、龙岗电子世界、东方时代公寓等在售项目标回购税费均由发展商承付。
（具体回购算法请参考附件：财务量化测算和分析）
C、银行按揭：6成按揭。
说明一：如遇银行障碍则使用5成按揭，同时一次性返租4年*8%。
说明二：如使用5成按揭则首付款过高，需经过一次性返租4年*8%来降低投资门槛。

2、付款方法优惠策略：
A、按揭付款：表格价96折。
B、一次性付款：表格价93折。

3、尤其销售策略：
A、老用户介绍新用户分别奖励：内铺1%，街铺0.5%。老用户按额度现金奖励，新用户则在首期款中扣除。
B、老用户范围：佳兆业地产企业住宅和商铺业主。
C、老用户界定：由发展商主管经理和代理商现场经理双方签字确定。

第三部分 投资者分析

1、 布吉地域
1） 布吉当地居民
这部分投资客关键以布吉和等周围区域居民为主，其关键特征是：
² 对龙岗，尤其是布吉很熟悉；
² 文化素质普遍不高；
² 大部分已组成家庭，并有了下一代；
² 有稳定经济收入，手头上有闲钱；
² 对投资可行性综合判定往往较模糊，有购置冲动；
² 期望资金回报高于银行存款、债券及购置住宅；
² 对品牌经营商认知度很高，如布吉中心广场引进了新一佳后，成功地吸引了大量布吉当地居民前来投资；
² 对国外较新商业业态或较新商业理念很推崇；
² 通常自己不经营，故对投资保障要求较高；
² 对商场返租年限并不要求太长，关键看重项目以后升值潜力；
² 首先考虑投资物业总价，再考虑商铺楼层、形状、间隔等；
2） 布吉私营业主
布吉地域经济格局是以工业为主导外向型经济。现在全区共有企业1000多家，私营业主为数众多，她们关键特征为：
² 工作很繁忙，闲暇时间不多；
² 经济收入很高；
² 对著名品牌经营商较认同；
² 投资心理稳健，有一定风险意识，投资很理性；
² 对投资回报要求较高；
² 有理想、有冲劲、有毅力，有一定冒险精神；
² 大部分资金全部在固定资产上，流动资金不多；
² 关键看重投资物业升值潜力

3）通常职员及企业中高级管理人员
布吉地域拥有为数众多白领人士，她们关键特征是：
² 经济能力较强，收入较稳定；
² 有一定积蓄，期望资金能够稳定增值；
² 文化素质较高；
² 轻易接收新事物，对国外新商业业态或商业理念较推崇；
² 做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，投资较理性；
² 对品牌经营商较认同，品牌商家进驻直接影响到她们投资；
² 很看重投资物业升值潜力；
² 投资商铺总价低；
² 大多数会选择轻松付款方法；

4）布吉地域政府公务员
此部分投资者关键集中在各区或镇中心周围，属于布吉地域文化素质高群体，她们关键特征是：
² 文化素质较高，绝大部分是大专以上；
² 较年轻，年纪段关键集中在25—45岁之间；
² 经济收入相当稳定；
² 有思想、有见地，投资欲望较强；
² 对国外较新商业业态或较新商业理念较推崇；
² 属于较冲动型买家，轻易受现场气氛和好友影响；
² 很看重物业以后升值潜力；
² 品牌大商家进驻将是她们判定物业升值潜力关键标准；
² 商铺总价是影响她们购置关键原因；
² 大多数会选择轻松付款方法。

2、 深圳市内投资用户
本项目距市区不远，伴随布吉经济快速发展、投资环境日益改善，政府政策倾斜如布吉卫星城、地铁三号钱等，加上本项目高起点计划、规模优势，本项目将吸引相当数量市内投资者，她们特征是：
1）二次投资者
² 对深圳市商业环境很熟悉；
² 对龙岗尤其是布吉有一定了解（亲戚好友在布吉或常常去布吉）；
² 曾成功地进行过商铺投资，是老道投资者；
² 手头资金相当充裕；
² 很看重投资物业地段，期望在商业气氛浓地段进行投资；
² 很关注物业升值潜力；
² 会考虑商场计划布局、商铺间隔、形状等原因；
² 熟悉商场返租操作手法，看重返租回报率及返租年限；
² 对品牌经营商很认同，品牌经营商进驻将对她们投资起到极大促进作用。

2）年轻白领
² 对深圳市商业环境有一定了解；
² 对龙岗尤其是布吉有一定了解（亲戚好友在布吉或常常去布吉）；
² 对商铺投资有一定了解但不一定进行过商铺投资；
² 资金不丰厚但有一定存款，有尝试投资强烈欲望；
² 很关注地域发展和物业升值潜力；
² 不熟悉但也会考虑商场计划布局、形状等原因；
² 基础了解商场返租方法，看重返租回报率及返租年限；
² 通常自己不经营，故对投资保障要求较高；
² 期望商场返租年限比较长，图省心；
² 对品牌经营商很认同，品牌经营商进驻将对她们投资起到极大促进作用。

3、 香港投资用户
因为多年布吉作为深圳卫星城后花园宣传和众多发展商在布吉开发大小区，吸引了一批香港居民来布吉投资物业，她们对布吉认识也不停加强，对布吉物业投资有爱好有信心，她们特征是：
² 对布吉情况很熟悉；
² 手上有闲钱，相对香港在布吉投资门槛很低；
² 尝试过早期投资布吉物业甜头，有再投资倾向；
² 轻易受推广会、现场气氛和好友介绍影响；
² 香港经济低迷，有投资内地收取较大租金回报意向；
² 大多不亲自经营，更看重租金回报和物业升值空间；
² 担心物业产权问题和以后经营管理水平。

本项目在龙岗区布吉镇，距离深圳市区及香港距离不远但比较陌生，所以本项目标目标投资用户群关键是布吉地域和龙岗区投资客，其次为深圳市内和香港等地投资客，估量各区域投资客百分比为：

布吉地域：深圳市内：香港==65%：30%：5%

第四部分 销售整合推广策略

一、关键营销节点

.7.23 内部认购开始（直接进入销售期）
.7.28 布吉发展和城市化论坛
.9.5 公开发售

二、营销时段划分和阶段销售计划

销售时段划分必需依据市场销售规律、工程进度和项目形象包装配合、现实销售条件对销售阶段影响而对项目推广总体安排。鉴于项目实际营销条件配置特点和发展商资金回笼情况，对本项目初步制订以下营销时段划分安排。
1、营销时段计划表：

序号
时间
营销时段
销售目标计划
销售套数
1
.7.23~9.4
内部认购期
25%~30%
约450~550套
2
.9.5~10.31
开盘热销期
35%~40%（总65%）
约650~720套
3
.11.1~12.31
连续销售期
20%~25%（85%）
约360~450套
4
.1.1~
销售尾销期
总体90%以上
——
2、各营销划分时段策略：
1）内部认购期.7.23——.9.4
鉴于项目标部分原因，从传统营销时段划分中比较，项目缺乏了“项目营销前期市场储势期”，也就是用户积累贮备时间相对较弱，而且项目市场品牌和市场眼光注意度也相对较弱。为能达成更有成效诚意用户积累和短时间提升项目市场关注点。此阶段必需从市场宣传策略和营销优惠策略方面加大方法。
1.1） 宣传策略：
² 现场环境
a、 售楼处装修布设完成和宣传展版画面渲染包装完成。
b、 售楼处周围广场道路展示包装。
c、 客流导示宣传系统完成。
d、 楼体条幅、形象宣传喷绘部署和部分灯光效果。
e、 停车区域。
f、 施工展示规范。

² 资料准备
a、 商业楼书/折页/宣传画册等软性宣传资料到位。
b、 区域模型和商业项目模型。
c、 认购协议/认购策略/价格策略确实定和资料准备。
d、 销售百问资料确立和人员培训完成。
e、 销售物料工具配置。
f、 销售许可证件及相关文件。

² 媒介宣传手段
a、 媒介宣传推广平面系列设计定立。
b、 媒体渠道、形式确实立和开展投放：媒体投放中结合美格行以往商业操作经验，提议商业务必关键加强和关键沿用报章媒体宣传。
c、 户外大型广告（提议将桂芳园住宅已公布户外广告牌全部或绝大部分更换为商业推广宣传内容）。
d、 报章媒体推广计划（后见媒体计划）。
e、 为能达成此阶段更大成效用户认购效果和数量积累，提议此阶段必需作出项目周围临近专业商业片区直邮投放准备和外展场设置准备（两方案另定），视乎阶段用户反应情况而作对应对策。

² 其它辅助宣传策略
a、 电台宣传投放。
b、 派单、车体及DM。
c、 桂芳园住宅小区内部宣传海报或彩旗。

² 阶段销售宣传主力诉求点
a、 布吉淘金新区：布吉东大街
b、 项目整体区域布吉城市化发展潜力，项目投资升值潜力无穷
c、 8%返租及一次性3年24%返租
d、 发展商提供5年回购保障
e、 项目多动能地域代表性商业街区商业辐射能力
f、 阶段前期认购优惠
g、 项目相关建筑物业指标信息（面积、业态等）

1.2） 营销造市活动
见项目时段营销活动计划及专题部分，具体相对应专题活动方案依据确立内容按实施期提前3个星期提供。

1.3） 营销推售和优惠策略
² 阶段推售单位数量提议：为有效提供此阶段用户能挑选单位和交纳认购金，提议推售数量为阶段目标数量2~2.5倍为宜（每个用户全部确保含有两个选择），约计为约1274个单位，约占整体单位量70%。其中一层临街商铺鉴于面积较大，条件优越强度也高，提议此认购期此部分单位推出90%（此部分单在制订价格时提前作出效益处理）。
² 阶段优惠政策提议：考虑项目铺位面积差异和总价等原因内容，提议前期认购优惠政策采取发放百份点形式。8月15日前用户（认购日开始当日用户），获取认购白金级优惠：额外3%优惠；9月14日前用户取得2%。认购开始后第二天则根据“前期认购取得3%额外优惠”噱头吸引来访用户能有效认购。

2）开盘旺销期.9.5~.10.31
经过内部认购期市场酝酿和市场信息公布，此阶段要求我们必需有一个“绽放”，更强势地利用媒体宣传，延续并快速深化楼盘热销气氛，同时配合提升价格和增加促销，努力争取取得旺销效果和市场认知形象。估计因为前期用户愿意交纳诚意金，发生实际购置可能性很高，销售策略在关键经过开盘信息公告提升市场用户关注量，扩大项目销售范围。
2.1）宣传媒介
a、 关键宣传媒介仍然为报章，为扩大用户范围，此阶段提议增加潜在商业购置用户潜在区域（如：东莞/龙岗/香港等）方面报章宣传。具体依据阶段销售情况而定立。注：外地报纸另行安排。
b、 户外广告、车体广告、现场条幅：喷绘内容可考虑更换为“开盘”信息浓烈和夸大销售信息内容。

2.2）推广专题：
a、 再创华强北商业传奇（投资/优惠/条件/热烈/震撼）
b、 中国奥运创统计，布吉东大街创商业销售新统计
c、 商业受沸腾追捧十大原因（归纳组合项目精练买点）
d、 前期利好专题延续和深化

2.3）营销活动
a、 盛大开盘仪式
b、 招商进驻签约，强强联合活动
c、 创富投资系列

2.4）营销策略
² 推售策略：全部单位
² 价格策略：结合认购情况已经市场宣传提升销售单位价格3%~5%

3）连续销售期及尾销期
（依据前阶段销售情况制订针对性营销策略）

三、推盘策略

第一期（内部认购期）估计推出铺位面积：

26号楼
一层
2558.305㎡
二层
2899.68㎡
24号楼
一层
5450.64㎡
二层
4729.75㎡
累计：
约1274间
15638.375㎡

剩下铺位（第二期推出）：（该部分面积为约算）
26号楼
一层
1323.125㎡
二层
189.16㎡
24号楼
一层
1692.22㎡
二层
2026.51㎡
夹层
全部第二期推出
3182.7㎡
累计：
约538间
8413.715㎡

综述：
因为本项目规模较大，所以考虑不完全一次性推出，分二个阶段推出，对于 整个销售控盘有利，而且不会因全部推出造成投资客将好位置铺位选走，剩下不好位置难以销售，而且假如销售中有大用户选铺，也不会因铺位过于凌乱而无法挑选。

第五部分 内部认购方案

一、内部认购方案
因为本项目进行内部认购很快即面临奥运会，同时前期预热时间较短，所以本司提议采取内部认购表面形式进行预热，尽可能吸引用户，但需要尤其说明是——该内部认购期间能够签定销售买卖协议。并尽可能于正式开盘当日统一到售楼处参与活动，在内部认购时间内立即消化，又能保持对外界开盘悬念并保持开盘热闹。
1、内部认购时间： 7月23——9月4日
2、内部认购定金： 一、二楼内铺5000元人民币；如交临时订金元则需于3日内补足正式定金5000元整。一楼街铺定金2万元。
3、内部认购方法： 交纳足额定金后，选定铺位号，并确定价格及优惠额度，签定内部认购书。
4、内部认购期优惠手段：
A. 凡在7月23——8月15日内交足定金并签定认购书用户，均可享受额外3%优惠。
B. 凡在7月23——9月4日内交足定金并签定认购书用户，均可享受额外2%优惠。
C. 凡在7月23——9月4日内交足定金并签定认购书用户，均可参与开盘举行抽奖活动。
5、内部认购活动安排：
活动专题： 布吉东大街内部认购仪式——主力商家大考察活动
（或将主力商家考察活动另作安排，本活动另提案）
活动日期： 7月23日早晨 9：30——10：30
协办单位：深圳市零售商经济专业委员会
活动内容：由深圳市零售商经济专业委员会邀请深圳主力商家前往本项目现场参与内部认购仪式，并由招商队伍率领参观项目。以达成烘托认购现场气氛效果。
活动安排：
l 主持人宣告内部认购仪式开始
l 由发展商总经剪发表布吉东大街内部认购正式开始讲话
l 由深圳市零售商经济专业委员会主任张红卫讲话
l 选出几家有意向主力商家代表讲话
l 主持人宣告发展商招商组率领主力商家现场参观
l 主持人宣告内部认购仪式结束

二、内部认购基础条件
1、现场环境
l 售楼处装修完成开放
l 前广场展示
l 导示系统已完成
l 楼体条幅、形象墙部署、现场灯光效果到位
l 看铺停车区域设定
l 施工现场展示规范
2、资料准备（法律文件另呈）
l 《布吉东大街》楼书、《投资分析汇报》、宣传单张准备到位
l 区域和铺位模型到位
l 销售文件准备完成：内部认购书、内部认购须知、协议范本
l 销售百问完成
l 预售许可证及其它四证到位
l 按揭银行已确定
l 价格表制订确定完成
3、宣传和媒体
前期媒体宣传已经导入形成市场著名度
4、人员和培训
l 销售代表跑盘完成
l 销售代表业务培训完成
三、开盘基础条件
1、法律文件
l 多种法律文件齐全
l 按揭银行已确定
2、现场条件
l 售楼处现场活动部署完成
l 看铺停车区域已设置
l 施工现场整齐
3、资料准备
l 销售百问全部确定完成
l 按揭银行、经营管理企业、协议范本已确定
l 价格表制订确定完成，各类楼书、折页等印刷品印制完成
l 交铺标准已确定
l 模型到位
4、宣传和媒体
l 媒体宣传已经全方面开展，各项营销活动正在进行
第六部分 营销活动

活动营销是我们整体营销一个内在根本，她所起到截夺用户、买点展示、用户营销、现场促定及企业品牌提升等方面作用是不可低估，所以本项目以提升项目所在区域布吉，并契接布吉高速计划发展时机“布吉城市化和发展论坛”为开始，拟订营销阶段营销专题活动计划：

阶段划分
活动时间
活动名称
专题
预热期
7.28
布吉城市化和发展论坛
布吉第二次腾飞
8.10
布吉东大街市民投资研讨会
投资布吉东大街、一万元赚未来。

7.23-10.31
主力商家考察活动
强强联手，打造布吉最著名商业步行街！
热销期
9.5

布吉东大街开盘大典
开盘促销活动
布吉第一街，淘金东大街！
你来就有礼，你买大优惠
9.14
布吉东大街儿童欢乐天地周
童话城
10.1-10.23
庆十一“一铺触发”抽奖活动
业主创业基金大抽奖
业主中秋联谊会
浪漫创富里程就由这条大街开始
连续期
11.1—12.31
布吉东大街欧洲风情月
新形象、新商圈、新铺王
尾销期
1.1—2.30
元旦购铺特惠周
针对性促销系列
油画城创作博览会
美食城食品品尝周
（注：以上具体方案另行提交）
活动诠释提要：
1、“布吉城市化和发展论坛”（7.28）

布吉作为中国第一镇，在中国镇级发展中含有广泛代表性和示范性。布吉在载满荣誉同时，也面临着再发展阵痛，更面临着二次腾飞大好机遇。怎样透彻分析发展环境？怎样把握多层面机遇？ 怎样成为布吉二次腾飞先行者？
拟举行《布吉城市化和发展论坛》，由政府相关部门和佳兆业地产主办，邀请政府主管领导、经贸或旅游部门领导、市计划院教授、学者、商业运行教授等人作专题演讲和参与交流。由新闻媒体作专题报道。一起探讨布吉发展障碍和机遇，一起来共同期待布吉二次腾飞！

A、走向新时代——令人瞩目标布吉城市化进程
B、中国第一镇——未来布吉发展计划
C、布吉大交通网络将促进布吉第二次腾飞
D、布吉东区强劲崛起推进布吉快速发展
E、布吉东大街——布吉形象街、休闲街、新型商业街！

2、“布吉东大街市民投资研讨会”（8.10）
关键组织多方投资专业机构或人士（证券、金融、商业运行、投资机构等）和市民共同研究、探索不动产投资方向和关键工具问题。举行“投资精明眼，精明投资市民”活动，围绕专题如：
A、 深圳市民投资意识和方向特征
B、 不动产投资、商业投资风险
C、 布吉人民投资群体概况及特征
D、 本项目投资价值分析研究和各投资教授点评和推荐
E、 项目商业经营管理、辐射性影响力探索。。。。。。
等等展开研讨，引导更深入更直接商业投资气氛，并利用讨论信息结论等内容作为项目此阶段宣传信息依据，引动全民关注项目。

第七部分 双楼书策略

一、销售楼书基础提要

封面：布吉东大街
未来布吉第一街！
中国第一镇，领航深圳城市化进程 ！
1万元，建条财富管道！
1万元，母亲我要上北大总裁班！
再创华强北商业传奇！

第一跨版：到布吉东区盈利去！
1、布吉商业现实状况分析。
2、布吉东强劲崛起！
3、150万平方米住宅人口巨大消费需求空白。
4、布吉人需要商业步行街，需要“布吉东大街”！
5、今日看华强北，明日看布吉东大街。

第二跨版：布吉东区北欧风情多业态商业街区
A、童话城：儿童专题吃、玩、购物和休闲乐园。
B、油画城：文化、艺术演绎，包含书店、油画街等组成。
C、时尚街：充足展示精品、衣饰等为主时尚街区。
D、娱乐街：充满魅力丰富多元休闲、娱乐生活空间。
E、美食街：布吉东区最著名中西美食街。
F、百货街：2家购物主力店经过差异化业态组合成为人流吸引源。

以上各专题街或专题商场基础囊括了作为小区甚至片区购物中心基础功效，更有商业步行街天然优势。掌握消费群，就掌握了财富发动机！

第三跨版：商业步行街仍然是全球商业主旋律!
1、世界商业街和中国著名商业街繁荣景象。
2、商业街高企租金令人眼热。
3、商业街成功率最高、最灵活。

第四跨版：布吉大计划，商业向东看
1、布吉飞速发展和卫星城计划给布吉东区商业带来巨大发展空间。
2、布吉多年楼盘一览表。
3、布吉西租金高企将向布吉东转移。
4、布吉向东扩张，“布吉东大街”将见证布吉未来商业大发展。

第五跨版：高收益超保障投资回报模式
1、高收益通道：10*8%
2、超保障：5年后回购保障，仍有5*8%投资回报；更有贴息回报。
3、超轻松：一次性返租3*8%=24%，首付仅16%。

第六跨版：实力佳兆业倾力巨献！
第七跨版：1万元，建条财富管道！
第八跨版：1万元，母亲我要上北大总裁班！
封底：（布吉地域商业发展图、项目位置图）

二、《布吉东大街投资分析汇报》

本项目尤其策划由中国注册房地产估价师具名推出纯文字/数据理性分析尤其手册——《布吉东大街投资分析汇报》。

1、第一部分：项目市场背景
2、第二部分：物业概况
3、第三部分：区位评价（含交通网络一览）
4、第四部分：功效环境
5、第五部分：商业环境评价
6、第六部分：物业评价
7、第七部分：价值评定
8、第八部分：结论

第八部分 中翠路整体包装策略

1、整体包装意义

桂芳园物业占据中翠途经半临街面，拥有良好街体宣传优势。经过对中翠路整体包装将给桂芳园带来愈加好形象和品位，同时更能对6-7期商业街运行带来极佳优势资源。
该路包装以欧洲风情为特色，如运作得宜将对未来商业物业租金带来显著提升。

2、具体包装方法：

A、欧式牌坊：于临深惠路口和临布沙路口设置，将成为布吉著名景点。
B、欧式小火车（或用2辆电瓶车包装为小火车）：巡回运输消费者至商场。
C、欧式路灯：便于消费者晚上来逛街，更是关键欧洲风情路灯。
D、景观闪灯绿化树
E、欧洲人文雕塑
F、欧式人行天桥（亚历山大桥）：为6-7期连接天桥，将成为布吉著名景点。

第九部分 广告策略

一、广告总体策略

分阶段集中推广（高举高打，阶段性全方面覆盖）、以点带面媒介策略品牌先行、形象先行、深化产品专题推广策略

策略诠释：

1、 分阶段集中推广、以点带面媒介策略

分阶段集中推广：
在猛烈竞争条件下，为了确保以最小费用取得最大成功，项目标推广忌采取“温吞水”方法。也就是说，因为总费用有限，均匀媒介投入轻易淹没在媒体大战尘埃中，而相关键集中推广轻易让市场听到项目标声音。同时，在项目标各个阶段来看，前期因为著名度弱，需要集中推广来打开市场。所以，在项目在早期初步导入后以集中媒体配合项目销售。而在经过一段时间市场热点转移，而项目标价值点有了新一步展示时候，在以小高潮集中投放形式，使项目在某阶段声音是最大。

分阶段集中推广，其实施关键表现在从内部认购前7天到开盘期一段时间，多个媒体大量集中推广，包含报纸、电台、网络、户外、派单、车体等在内部认购前7天开始全部到位。以获取相同费用瞬时攻击力最强。

以点带面：
项目标各个阶段，多种媒体作用是不一样。除了在早期一夜倾城强力组合来囊括多种用户反复认知外。我们应在各阶段适应销售有侧重采取主力媒体。一样力用在一点则压强越高。而也所以我们能够作到在不增加媒体费用情况下，使我们在媒体推广某个点上让能量放出来。
本点具体实施关键表现在广告牌报纸广告相对泛滥今天，在电台、派单、车体多个媒体上投放高密度强势推广来带动消费者认知，使有限广告费用实现“布吉东大街”声音最强，成为今年深圳商铺市场关键关注点。

2、品牌先行、形象先行、深化产品专题推广策略
项目可突破优势在于品牌和形象，而早期整体展示亦会相对不足，把布吉东大街作为布吉东和布吉商业街代言人品牌资源优势导入，首先能够在项目推广前建立形象著名度和提升品牌转化能力，首先又能够为项目建立独特优势。在品牌导入后形象先行建立项目标高度，建立足够市场关注度，吸引眼球。在建立了高潜力形象后逐步用高含金量商铺产品深化推广来支撑项目形象，用销售结果来检验项目形象，则项目标价值最终建立。

二、广告诉求点重组

1、卖点分析：

关键卖点：
A、10*8返租模式、一次返租3年*8%；
B、发展商提供5年回购保障；
C、直接和布吉西相比布吉东商业租金高增加潜力；
D、商业步行街繁荣；
E、布吉强劲发展潜力；
F、多专题区(多个专题商场)组合成商业街区；
G、深圳独有欧洲风情商业街。

2、推广根本说明

A、布吉发展——布吉东潜力——东大街——返租和回购保障——发展商实力。
B、关键投资群：教育投资、财富管道或38岁退休、年轻女性、家庭新投资等。

3、广告诉求点重组

教育基金类：
需求点：深圳人新生BB多，而且中国人最舍得给小孩教育花钱。
专题语：“1万元，母亲我要上北大总裁班”（参见附件六）

投资类：
需求点：深圳工薪阶层心结和梦想.。
专题语：“1万元，建条财富管道” （参见附件六）

中产保障类：
需求点：深圳年轻白领最多,她们生活节奏快和担心,全部有很迫切退休想法。
专题语：“38岁提前退休财务计划”

家庭投资类：
需求点：深圳家庭普遍有一定存款,但对未来总缺乏安全感,有投资需求。
专题语：“家庭创富投资计划”

年轻女子类：
需求点：深圳年轻女子多,普遍认为吃青春饭,对未来缺乏安全感。
专题语：“永保漂亮和自信70年!”
“漂亮随风逝,财富永留传!”
“为你漂亮买70年保险！”

4、阶段推广专题
预热期（内部认购期）铺垫推广阶段：
诉求点：布吉大计划和大发展、布吉强劲发展潜力
诉求方法：以新闻报道和软性文章
活动支持：“布吉城市化和发展论坛”

预热期（内部认购期）品牌导入阶段
诉求点：布吉东商业高增加潜力、布吉商业步行街、欧洲风情
教育投资、财富管道
诉求方法：图文广告（整版）、软性文章
广通告意：3000元，母亲我要上北大总裁班！
3000元，东大街就是你财富管道！
买大芬油画铺王！

热销期
诉求点：掘金布吉东200万平方米小区商业中心、抢占繁荣商业步行街
教育投资、财富管道或38岁退休、年轻女性

开盘广通告意：再现华强北商业传奇！

连续期
诉求点：欧洲风情商业街形象卖点、主力商家通知

尾销期
诉求点：营销促销活动、抢占布吉东大街最终一桶金！

三、媒介公布

1、媒体特点和选择
A、报纸

《深圳特区报》
主流媒体，相对针对机关和其它企机关和机构，关键读者层面为中、高层管理人员和企业主等

《深圳商报》
第二大主流媒体，媒体费用相对低廉，但用户群层次和深圳特区报基础相近或重合，使用中应和特区报有所侧重或选择。

《深圳晚报》
深圳发行量大报纸，用户层面广泛，关键集中于家庭，适合针对家庭和女性诉求，可考虑在合适阶段使用，以增加项目针对性。

《晶报》
深圳关外发行量较大报纸，费用相对较低。但层次相对低。适合和主流媒体作组合投放。

《龙岗日报》
深圳龙岗地域报纸，发行量小但能够很好覆盖龙岗地域机关企机关。价格较低，可少许采取。

《南方城市报》
深圳较独特报纸，层面广泛，发行广泛。但针对深圳报业集团优惠限制条款，早期不选择。但后期能够作组合投放。

版面设计提议：
除整版大篇幅广告规格之外，提议以下广告规格：
固定版面——选在A2或A3新闻版，适合传输项目推广前期市场预热并形成市场差异。
规格提议：
一般规格半版竖放——小全版
说明：该规格因为不属于正常报纸公布规格所以其效果易抢眼，且占用个版篇幅较大有小整版视觉效果，价格适中。连续公布效果甚为显著。

B、户外广告
大型广告牌
公布地点：项目干道入口、布吉繁荣街口、深惠路关口至桂芳园段、布吉关口
公布目标：传输项目信息、烘托宣传气氛、加强视觉冲击力
针对人群：关键干道行车行人、关键在布吉繁荣街道行人
公布规格：待考

C、DM直邮
公布目标：配合其它媒体在固定范围内广泛传达信息
针对区域：市内高级写字楼、布吉各小区

D、派单
公布目标：充足利用关外人情关系网内部信息传输快、传输更有效特点，建立覆盖布吉每一条街道，立即正确传输项目信息，推广成本也比较低。
公布范围：布吉镇全部繁荣街道
投放形式：销售人员专门覆盖性派发

E、车体广告
车体属于流动广告牌，在固定广告牌相对担心形势下，巴士广告可作为必需补充。
关键行驶于深南路和深惠路，要求车体优良，符合项目要求，投放时间为7.23日开始3个月左