芜湖区域商铺市场调研报告样本.doc

. 湖城北小区商铺市场调研汇报.doc芜湖城北小区商铺市场调研汇报二六年六月二十日前 言此次对芜湖市城北商业发展现实状况及发展趋势进行调研，关键从开发区社会经济发展情况、开发区商业市场现实状况、项目周围市场现实状况、项目同类物业概况、开发区商业租售价格水平，同时关键了解大桥商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全方面实地调查。一、调研目标全方面深入调研，以获知同类物业发展情况、项目地块环境特征，并以此为基础，结合现在城北商业地产发展情况，从而为小区商铺进行正确市场定位提供强有力市场支持。二、调研时间6月6日6月20日三、信息起源关键来自于芜湖市计划局、经济技术开发区管理委员会等政府部门及政府网站；开发区多个楼盘小区商铺、房地产营销策划企业等专业企业；大江晚报等媒体，和相关文字资料。四、调研区域开发区及部分周围房产项目、大桥镇周围商铺。五、调研对象同类可比性商业物业、项目周围环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理企业及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费用户。六、调研内容1、开发区房地产宏观环境、商业地产发展情况和趋势2、区域市场情况及竞争市场 3、开发区关键商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到原始信息进行分析、归纳、总结，并做深入提炼，在此基础上进行项目总体功效定位及市场定位研究。注：本汇报所述商业物业及相关数据、分析文字，若无尤其说明，均指所述地段地面一层商业物业。第一部分 宏观环境研究一、开发区经济总量分析，开发区经济总体保持稳步健康发展，各项关键经济指标较快增加，整年实现生产总值114.3亿元，比上年增加19.4%。一、招商引资。开发区招商引资继续保持良好势头。在招大商、引巨款方面取得突破性进展。一个总投资5300万美元大项目年内开工建设，另一个总投资1.2亿美元大项目基础落实。 努力培育新产业群，天能集团进区实施动力车电池项目，引进了太阳能电池项目，一个生产风力发电设备能源项目正在落实之中,一个新能源产业群正在逐步形成。整年实际利用内资43亿元； 实际利用外资10309万美元；工商注册企业116家；投产开业企业109家。二、工业生产。开发区工业生产保持快速增加。整年实现工业总产值 352.8亿元， 同比增加18.2%。 新建规模以上工业企业运行质量良好， 经济效益综合指数达268.8%，产销率达99.9%，实现利润总额7.6亿元。区内汽车及其零部件、电子电器、新型材料三大支柱产业规模深入壮大，三大产业累计实现产值243.7亿元，占新建规模以上工业92.1%。三、固定资产投资。开发区完成固定资产投资总额47.8亿元，同比增加18.0%，再创历史新高。整年新开工项目37个，其中亿元以上项目6个；完工投产项目34个。四、内外贸易。实现自营出口额2.8亿美元，同比增加46.7%，创历史最好水平；实现进出口总额达4.3亿美元。伴随开发区工业经济规模壮大和多个住宅小区建成运行，对内贸易也十分活跃，突出表现为区内物流企业迅猛发展和银湖波尔卡商业街开工建设。五、社会事业。开发区社会事业得到较大发展。银湖北路绿化景观带改造完工、银湖景区建设全方面推进，绿化美化水平大大提升。北城水岸高级住宅区、 银湖春天别墅群、 沃尔特大酒店等三产大项目基础建成，开发区功效配套能力得到大幅提升。另外，小型超市、宾馆和餐饮等服务业也方兴未艾。六、展望。开发区将全方面推进开发建设速度， 用创新思维引领招商，在完善和做大现有三大支柱产业基础上，努力引进和培育发展前景好新产业，以优化开发区产业结构和培育新增加点；深入引导和加紧服务业发展。将是开发区实现大发展十二个月，估计全区生产总值有望达成140亿元，工业产值有望突破430亿元。“十五”期间，开发区经济社会快速健康发展，投资环境日臻完善，固定资产投资连续增加，支柱产业规模不停壮大、结构不停优化，吸纳就业能力不停增强。“十五”期间累计固定资产投资170亿元（其中工业投资130亿元)，开发面积达成16平方公里；开发区实现地域生产总值114.3亿元，年均增加27.8%；实现销售收入351.8亿元，年均增加38.6%。“十一五”期间，开发区将牢靠树立科学发展观，围绕建设 “投资成本最低，服务效率最高，经营环境最好”开发区，创新发展模式，增创新优势，切实转变经济增加方法。关键经济发展目标是：累计增加固定资产投资500亿元（其中工业投资400亿元），实现 “七通一平”土地面积40平方公里；到，实现地域生产总值450亿元，年均增加31.5%；实现销售收入1400亿元，年均增加31.8%。在经济总量上再造一个“十五”期末芜湖市结论：各项总体经济指标显示，开发区社会经济仍处于一个高速发展时期，工业产销两旺，极大推进了整个芜湖市经济发展，并为芜湖市树立了新品牌。社会经济快速发展带来地产投资开发力度加大。住宅用房投资在整个固定资产投资中速度最快，短时间内各大地产商在银湖畔建立了一座新城，多种类型物业全部有销售，基础满足了现有些人口居住需求。一样，旅游资源及商业地产开发也在紧锣密鼓进行，大型凤鸣湖公园、银湖波尔卡商业街立即开工建设。第二部分 开发区市区商业调研一、开发区商业物业综述（一）开发区商业发展综述上世纪90年代中期以前，开发区居民集中居住于四褐山及电厂一带，只有传统多种小型便利店及杂货铺之类满足最基础生活需要商业，若需要购置部分毕竟大件物品往往需要到市中心购置。伴随开发区工业发展和人口增多，逐步形成了以宇润小区、褐南村及锅炉厂为专题新兴居住区域，人口相对集中，随之而来是小型各类酒楼及排挡，而且一部分出售劣质服装类服务行业也有所兴起。今年来，伴随开发区发展，大企业落户增多，越来越多人才流向开发区，为了满足区内市场需要，估计此区域人口将达成5万人。而且在此地带房产项目开发快速，而且物业类型比较全方面，有以多层和小高层为主北城水岸及银湖华庭，以别墅项目为主银湖春天和以商业项目为主银湖波尔卡。伴随这些项目标逐步交付，将形成开发区南部一个完善成熟商圈，集餐饮、购物、休闲娱乐于一体化，基础满足现有市场需求。开发区以后发展中，将会偏重北部地块开发，以奇瑞北厂区为龙头，兴建大量以汽车零部件、新型材料为主厂商。并建设大桥镇居住组团，以奇瑞BOBO城为龙头，辐射现有龙山花园、天门花园等原有安置小区，未来人口将达成10万人，形成开发区北边居住及商业中心。（二）开发区商业发展现实状况1、现在开发区现有商业情况：因为各大住宅项目仍在新建中，而且各项生活配套设施仍难以跟上需求，造成了各个小区外均为个体商贩，以排挡、小型酒楼为主，充足满足了现在居住于此各企业职员饮食需求；另外，各类低级次服务业也逐步兴起，如劣质服装、化妆品类，也抓住了部分收入较低职员需求。但一样造成整个开发商业缺乏计划，档次不高。2、零售业不发达：现在，即使开发人口数量较大，而且集中于宇润小区、褐南村及锅炉厂一带居住，但零售业仍不发达，没有任何一家著名超市进驻，只有部分小型便利店及小型超市，规模最大为长江路上家家乐超市，其面积亦达不到1000。3、服务业商未兴起：现在，开发区内第三产业极度不发达，娱乐业基础上为零，稍高级次休闲娱乐方面消费均需到市区才能满足。（四）开发区商业未来发展趋势在芜湖市政府出台-芜湖市商业网点发展计划确定开发区商业网点总体布局为“一带三”结构：打造一个区级商业中心，并形成三条小区级商业中心。区级商业中心计划在龙山、凤鸣湖北侧地块，部署了一处以购物、旅游为关键功效区级中心，为整个城北区服务，此中心网点营业面积为10万。并以此为中心，建设越秀路小区中心、四褐山小区中心和大桥小区中心。其中，区级商业中心计划在奇瑞BOBO城地块东侧，并以此地块为关键，辐射整个大桥小区及新建凤鸣湖小区，形成开发区北区商业居住中心。越秀路小区中心在银湖北侧，连通现有银湖北路和长江路，长度约为800米，在开发区管委会支持下，将形成开发区南面商业中心。在内外商家纷纷进驻芜湖及政府商业计划指导性要求形势下，开发区商业建设将面临着无和伦比契机，估计在短短几年内，将会有部分中国和国际顶尖专卖店、大商场进驻开发区。二、开发区各类小区商铺物业关键特征小区商铺物业关键特征1、商住混合小区商铺是住宅物业配套产品，商住混合是小区商铺最显著特点。因为中国汽车普及率很低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人生活习惯和消费传统。2、商铺规模受小区开发情况制约小区商铺规模和小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可合适扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。3、小型店铺小区商铺多以经营日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足能够应付住户日常生活所需，店铺无需过大。第三部分 开发区及周围关键商业物业调查在调查中，我们对现有香格里拉商业步行街、北城水岸、银湖华庭及大桥镇进行了调查。香格里拉商业步行街名 称香格里拉商业步行街地理位置香格里拉小区主入口开 发 商伟星置业物业管理伟星联华经营模式销售认知度高跨区域低辐射范围小区内总 规 模约1000余平米经营面积约600平方米楼 层 数1层包 装整体感觉档次较高，舒适感较高经营业态建材为主，部分生活便利店。车 位 数无整体形象随小区整体品牌，形象很好营业情况较差主力消费群小区业主业态分布装修建材店、生活便利店、卫生服务站、美容店。交通情况公交：银湖北路：23、30、32、13、103路道路：银湖北路，距离中山路步行街约3-4公里备 注香格里拉小区在芜湖当地著名度较高，所以其步行街著名度也较高，但其辐射人群较小银湖华庭商铺名 称银湖华庭商铺地理位置银湖华庭外围门面1-2层（沿街）开 发 商金科房地产开发企业物业管理振兴物业经营模式销售/租赁认知度低跨区域低辐射范围小区业主及周围企业职员总 规 模约3000余平米经营面积约2600平方米楼 层 数1-2层包 装无整体包装经营业态排挡为主，辅以部分服务业。车 位 数无整体形象无任何包装及计划，形象较差营业情况很好主力消费群周围企业职员业态分布排挡、酒吧、浦发银行、移动营业厅。交通情况公交：银湖北路：23、30、43路道路：银湖北路，距离中山路步行街约15公里备 注排挡生意吸引了部分周围企业职员前来消费宇润小区商铺名 称宇润小区商铺地理位置宇润小区外围门面1-2层开 发 商宇华置业物业管理宇信物业经营模式销售认知度低跨区域低辐射范围小区业主及周围企业职员总 规 模约5000余平米经营面积约4000平方米楼 层 数1-2层包 装无整体包装经营业态排挡为主，辅以部分零售业及服务业。车 位 数无整体形象无任何包装及计划，形象较差营业情况很好主力消费群周围企业职员业态分布排挡、旅馆、蔬果店、小型便利店及零售店交通情况公交：银湖北路：30、47路道路：银湖北路，距离中山路步行街约15公里备 注此地带为开发区企业职员集中居住地带，所以各家排挡生意全部异常火爆北城水岸商铺名 称北城水岸商铺地理位置北城外围门面1-2层开 发 商宇润实业物业管理宇信物业经营模式销售/租赁认知度低跨区域低辐射范围小区业主及周围企业职员总 规 模约500余平米经营面积约250平方米楼 层 数1-2层（3-4楼为办公）包 装无整体包装经营业态现在已经有个超市进驻。车 位 数10个左右整体形象无任何包装及计划，形象通常营业情况通常主力消费群小区业主及周围企业职员业态分布现在有一超市进驻，面积大约200M2左右。交通情况公交：银湖北路：30、47路道路：临银湖北路备 注伴随业主入住，对其生活配套需求将逐步加大。并能在早期满足银湖别墅居住群体部分需求。大桥镇商铺名 称大桥镇集镇商铺地理位置三十三中北侧（大桥镇政府两侧）开 发 商无物业管理无经营模式销售认知度低跨区域低辐射范围大桥镇龙山花园、天门花园、向阳小区居民总 规 模约800 余平米经营面积约600平方米楼 层 数1-2层包 装无整体包装经营业态排挡、便利店为主，辅以部分零售业及服务业。车 位 数无整体形象散乱且无任何包装及计划，形象较差营业情况已成气候，经营情况良好。主力消费群周围小区居民业态分布排挡、便利店、衣饰店及零售店交通情况公交：大桥镇5、6、88路 出口加工区：43路道路：临205国道 备 注此地带为大桥镇龙山花园、天门花园等住宅集中地带，居民较多，排挡及便利店生意开始兴起。结 论：在开发区南部片区，香格里拉、云龙阳光，包含雅园全部有自己小区商铺，功效性全部相对比较单一，以满足小区内部业主生活配套需求为主，所以规模面积还未形成，关键集中在40-100M2之间。经营业态集中在小型便利店、零售店和部分轻餐饮店，辐射范围相对比较局限。在开发区中部片区，宇润小区商铺、锅炉厂周围商圈全部已经比较成熟，伴随银湖波尔卡这一大型商业街进驻，对整个北城区全部将产生比较大辐射，在这么前提下，包含北城水岸、银湖华庭在内小区商铺全部在经营业态上采取了对应规避，以小型便利超市为主，辅助部分餐饮和零售店。面积也全部比较靠近，在40200 M2不等，经营业态范围比较靠近。对于开发区北部片区，关键以大桥镇中心为主，因为整个大环境问题，这里商铺略显凌乱而无序，散乱分布在路边，面积集中在30200M2之间。第四部分 开发区商业物业租售价格名称总长度门面数店面数形式出租率面宽进深售价租金香格里拉120米6733底商70%2.8米12米25-30元/M2/月银湖华庭180米5321底商、一拖二50%3.5米10米一层：15元/M2/月二层：10元/M2/月北城水岸80米245底商、一拖二40%3.5米10米一层：15元/M2/月二层：10元/M2/月大桥镇商铺40米138一拖二100%3米10米暂无结 论：在北城小区商铺中，形式多采取底商和一拖二为主，面宽大多不超出4米，进深通常在10米左右，经营者大多会将前后进行分隔。开发企业对商铺大多采取全方面对外销售方法，部分配以租赁。其中，除了伟星香格里拉对商铺销售实施统一业态要求之外，其它开发企业均无统一要求，所以这就使得商铺整体形象较差，业态分布散乱，不利于后期管理或购置者后期出租。