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海南酒店业发展情况汇报

8月

目录

一﹑海南酒店业现实状况分析……………………………………
二﹑酒店业未来发展对策………………………………………
三、海南酒店亟待提升软实力……………………………………
四、海南酒店业未来发展趋势三大特点…………………………
五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店概念…………
六、海南地理环境从事经营产权式酒店优势………………
七、海南经济型酒店分析……………………………………
八、海南热带温泉分布情况，热带温泉酒店发展现实状况……
九、海南酒店业国际化经营发展策略…………………………

一﹑海南酒店业现实状况分析
（一） 、海南酒店业概况

据统计，截至底，海南省旅游饭店共有536家，包含五星级酒店22家。洲际、万豪、希尔顿、雅高、喜达屋等国际著名酒店管理品牌纷纷进驻海南，尤其是三亚，已经超越北京、上海、广州等大城市，成为中国高星酒店最密集、国际品牌管理企业最集中城市。根据计划，海南还将有大量新建酒店，到，将有超出260家高级酒店和相当数量高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所等业态。
现在，海南以滨海度假、海岛生态、高尔夫、天然温泉和民族文化为关键内容蓝色浪漫之旅、绿色神奇之旅、风情温泉之旅和特色文化之旅，受到了中国外游客欢迎。这将给海南酒店业带来巨大发展空间。
 伴随市场竞争加剧，酒店类型呈多样化趋势，根据酒店位置、功效和用户三个原因分类，海南酒店已出现商务型酒店、度假酒店、会议酒店、产权式酒店等。度假酒店是海南最具特色类型，尤其滨海度假酒店档次处于全国领先地位。海南度假酒店出现丰富了中国旅游酒店产品类型，并引导和形成了中国休闲度假旅游方法。喜达屋、雅高、洲际等国际饭店集团纷纷登陆海南，截止到现在，希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理企业已进入海南。
现在，全省星级酒店238家，其中五星级酒店22家，四星级酒店54家，三星级酒店112家，二星级酒店42家，一星级酒店10家，客房36649间。全省22家五星级酒店中，委托国际著名饭店管理企业管理过半。，相关部门对海南星级酒店进行评定。依据评定，196家星级饭店经过星级饭店复核检验，其中包含五星级饭店14家，四星级饭店48家，三星级饭店99家，二星级饭店28家，一星级饭店7家。10家星级饭店给予取消饭店星级处理。
（二）、海南酒店业发展优势
1，海南获批建设国际旅游岛为海南酒店业发展带来了机遇。海南获批建设国际旅游岛以后，对于投资者来说海南蕴藏着无数商机，而其中旅游业﹑房地产﹑酒店业是多个较大投资方向，不过海南近期房地产热使得部分投资者望而却步，所以旅游业和酒店业吸引了不少投资者眼光。同时海南政府为深入提升海南酒店管理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向发展，-，海南将引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准度假型酒店达成60家以上。
2，作为全国唯一没有冬天热带海岛和健康岛，海南滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，伴随休闲旅游在中国快速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有市场机会，这一得天独厚优势也是海南酒店业连续发展关键原因之一。
3， 对于中国范围内来说，在海南建酒店，所需投资相对较少。在上海建一个五星级商务酒店需要１４个亿，而在海南建一个五星级度假酒店只需４个亿。不过，伴随海南国际旅游岛建设，这一建设成本可能会有上升趋势。
（三）、海南酒店业发展劣势

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

69.75
67.58
64.26
58.25
49.29
44.6
51.91
55.76
46.52
55.1
69.32
73.79

73.31
66.29
64.83
59.34
51.75
45.99
52.41
53.08
47.55
56.39
66.87
71.88

69.27
65.3
59.18
56.8
50.17
45.22
50.1
51.97
45.88
52.22
68.2
72.94

60.4
61.5
59.3
53.1
45.8
40.4
45.86
45.8
41.77
47.3
60.96
67.81

56.7
56.7
53.7
49.9
42.9
49.4
42.9
44.2
51
60.3
65.4

64.7
64.7
64.8
59.6
46.8
41.5
50.5
49.2
42.9
50.8
60.5
61

从上述图中可得出两个海南酒店业发展劣势;
1,季节性显著。海南旅游业也存在一样情况，海南即使没有冬季严寒，不过海南夏季却相当炎热，这使得来海南旅游游客关键集中在冬季。从图中能够看出，海南酒店在1，2，11，12这四个月中开房率相对较高，而在6-9月则相对较低，尤其是6，9两月，开房率还不到50%。海南旅游业和酒店业这一季节性特征使得海南酒店业长久处于亏损状态.从一组截止到数据就能够看出：海南旅游业十几年来一直保持了较高增加，旅游接待人数从建省早期几十万人上升到２００4年底1270.86万万人次，增加了近２０倍。然而，作为旅游业中流砥柱酒店业却长久全行业亏损。２００３年，海南酒店业整体亏损２．２５亿元。即使还不见确切统计数字，但从开房率比２００３年低１．９个百分点情况看，２００４年海南酒店业又是一个全行业亏损。而从上表中能够看出酒店客房开房率并没有比高很多，所以或许酒店业仍然处于亏损状态。
2，海南酒店业未来实际增加空间不大。从上表中能够看出海南近几年中最高酒店客房开房率为12月73.79%，从到72个月中客房开房率只有三个月达成70%以上，这6年当中最高开房率业仅在60%左右，这说明了海南现有酒店并没有充足发挥其能力，还存在大量潜在住宿设施。依据海南省人大最新经过《海南省旅游发展总体计划纲要》，２０２０年海南接待国外内游客将达成１１２０－１３３０万人，２０２０年海南酒店业年市场容量最大也就３０００万人次左右，相当于现有年接待人数２倍。对于已经有相当基础海南旅游业来说，这么发展速度和规模已经相当可观。但因为海南酒店业超前发展很多，现有实际接待能力已高达２８００万人次，所以能够看出海南酒店业实际增加空间并不大。
3，酒店经营管理水平不高，专业化程度有待提升；人员流动性大，人力资源缺乏，直接影响了饭店管理及服务水平；软件服务仍然是微弱步骤。部分饭店即使加大了硬件投入，却忽略了饭店软件建设和服务人员基础规范操作，加上职员流动频繁，培训力度不足等，存在服务不到位，随意降低服务程序和服务项目等问题。同时，伴随产权式酒店增加，星级饭店服务、管理统一性、一致性出现很多问题；另外部分星级饭店削价竞争现象依旧存在，尤其在旅游淡季时尤其突出，直接影响了服务质量和经济效益。
（四） 、海南酒店业存在问题及原因
A、存在问题
1、 酒店建设增加速度超出客源增加速度
十几年来，海南旅游业一直保持了较高增加，旅游接待人数从建省早期几十万人快速增加，然而，作为旅游业中流砥柱酒店业却长久全行业亏损。这已经成为海南酒店业无法回避问题。
海南旅游业蓬勃带来了大量客源，为酒店业快速发展提供了宽广市场。年末全省共有星级宾馆266家，比增加5家。其中，五星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家。全省评定星级酒店259家，其中五星级20家、四星级54家、三星级116家、二星级55家、一星级14家。共有客房39284间，床位73.76万张。年末全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。旅游酒店客房开房率59.18%。
针对海南酒店业现实状况分析，海南酒店业是忽略泡沫海南酒店业共历经过两次大发展。第一次是上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，海南酒店数量急剧膨胀。另一次是最近两年，伴伴随房地产复苏，大量资金再一次集中投向宾馆酒店。
两次集中扩张，令海南酒店业严重供大于求。实际上，海南还有大量潜在旅游住宿设施。据统计，现在海南存量房地产包含“半拉子”还有１８００万平米之多。这些存量房地产中，有很大一部分本身就是以酒店和度假村形式存在，另有相当一部分也将转化为酒店、度假村或其它形式旅游房地产。根据“海南房产有６０％为岛外人士所购置”这一流行说法，上述１８００万平米存量房地产和近三年海南已销售５００万平米房产中，最少有１０００万平米将直接和间接地变成经营性或非经营性旅游住宿设施，其形成接待能力将是天文数字。
2 、酒店集团发展步骤发展缓慢
海南酒店业集团化进程缓慢，海南酒店业集团在品牌化经营、客源预定网络、人力资源开发、资本经营和产品经营并举等方面和国际著名集团存在显著差距。
现在中国市场经济尚不深入，产权关系不明晰，很多国有酒店仍然遵从传统行政体制，隶属于不一样政府主体和行政部门，其全部权关系很复杂。国有酒店无法商业化、企业化操作。另外，因为国有酒店由不一样政府代理机构投资，存在多种多样利益关系，大多数酒店很南组成酒店集团，现有酒店集团也极难运作这些酒店。
3 、酒店专业程度不高
现在，海南很多家星级酒店没有特色，提供产品和服务雷同，服务专业化、规范化、个性化方面显著落后，很多星级酒店已经名不副实。有些酒店设施、项目应有尽有，档次也不低，但却因为经营管理水平方面原因，好设备没有最终转化成为好酒店服务产品。所以只能停留在打价格战上，进而造成行业秩序混乱。
4、 部分酒店职员素质较低
在海南酒店业大部分招收职员素质全部相对较低，因为普遍大学生毕业后对于去酒店找工作全部比较抗拒，酒店业底层工作相对辛劳，工资不够高，在一定程度上不吸引大学生，即使大学生参与工作后人员流失率也很高。无法培养出真正酒店行业精英。

B、原因
海南酒店业和世界优异酒店差距 全部世界级优异酒店之所以优异，一定是它们对规律探索和遵从结果。最优异世界级酒店可能更多地反应了企业成长真谛。海南优异酒店和世界级酒店存在差距，其实不仅是战略层面，而是整体性。
1 、企业文化差距： 我们用权谋聚集职员，世界级酒店用文化凝聚职员
一个好酒店用来凝聚人心东西关键有三个：远景、关键价值观和战略目标。所谓远景，就是企业全体组员共同目标。不少海南酒店业远景往往成为企业家个人鸿图伟业，伟大远景不过是实现企业家个人野心隶属品，酒店业总是着急快速做大，却极少思索靠什么做大做强。总是急于实现规模上扩张，却极少思索扩张背后靠什么能力支撑。在相当部分海南酒店业中，关键价值观只是手段而已！部分“狐狸型”企业家常常把“以人为本”、“消费者是上帝”一类感人肺腑话挂在嘴边，而一旦利益目前，一切仁义道德就靠边儿站。
2 、绩效管理差距：我们管理职员现在，世界级酒店管理职员未来
绩效管理能够归结为两句话：首先，你怎么发挥职员能力来实现企业目标；其次，你怎么评价职员对酒店贡献，然后用什么去回馈职员？这是既矛盾又统一两个方面。
世界级酒店以职员为本，在长周期中，把酒店发展和职员发展统一起来。她们知道，酒店连续发展最终异地功效表现为职员能力连续，所以她们尤其强调所谓预期管理，即经过投资职员未来，企业取得自己未来。
海南不少酒店业存在问题就是只重视服务客人短期效果，重视职员单方面发展而不太重视职员综合发展。管理者和职员之间关系大多是经典“服从导向”，就是“在这里做老老实实听我，我就让你在这里做得下去”，“你不绝对听我，就能够走人了”。
3 、企业管控差距：海南酒店业靠能人，世界级酒店业靠制度和文化
海南酒店业和世界级酒店业最大差异在于我们对企业控制是由人来完成，而不是经过制度和步骤系统来完成。这种情况最大危害在于企业最终变成了“老板游戏”——一个大老板带动无数个小老板。
4 、营销系统差距：我们利用消费者幼稚，世界级企业促进消费者成熟
全部世界级企业全部在致力于和消费者一起成长，甚至帮助消费者愈加理性和成熟。一个成熟充足竞争市场，是优异企业之所以优异源泉。由此，我们看到全部世界级企业优异业绩，全部是在价值链上精耕细作结果。
海南酒店业要提升自己营销水平，也要从源头抓起。真正优异营销不是靠制造阶段“策划”取得，甚至不是靠实施出来，尽管营销策划和实施全部很关键。
5 、 领导力和团体差距：海南酒店业强调权谋，世界级酒店业强调认真
为何我们不少酒店业领导几千人就在大谈大企业病？而世界级酒店业拥有几万人，几十万人还能灵活依旧？
根本原因在于，世界级酒店是基于“事”领导，海南酒店是基于“人”领导。在事实和数据面前，领导和被领导者之间是平等，双方就能在思想上取得统一，从而能够“把正确事做好”。假如领导关键点在人际关系，人和人之间就肯定是不平等，肯定讲究人和人之间谋略

二﹑酒店业发展对策
（一） 、针对季节性这一特征，应大力发展会展经济，会展经济是一个形象说法，是多种类型交流会、洽谈会、展览会、博览会总称。它是利用一定地域优势、经济特色、资源优势，由政。府或社会团体组织，召集供需双方根据事先确定时间和地点，举行专业性或综合性产品布展、宣传、交易和服务为内容特色型经济活动。 11月份以来，海口大小有20个大型论坛和会务，有七成在五星级酒店举行。会展经济发展在很大程度上缓解了季节性为酒店业带来亏损。
（二） 、建设多功效型酒店。比如度假酒店和会议型酒店相结合，这也是针对季节性这一特征对策。
（三） 、即使海南酒店业整体实际增加空间不大，但有些类型酒店还是很有前景。比如，物美价廉经济型酒店，经营规范家庭旅馆等，所以除了五星级酒店外，也能够将部分酒店建设重心转移到此种类型酒店建设上。
（四） 、吸引有才能酒店管理人才对现有酒店加以管理，改善现有酒店软件设施，提升服务质量。同时引进新酒店时要各方面一起抓，不能只重视其豪华程度。
（五） 、针对酒店业“泡沫”问题，应防范于未然。政府对于投资于酒店投资者应给资格审查，限制进入酒店投资者数量。
（六） 、对于虚高房价，海南应制订一系列旅游接待标准，包含旅行社、餐饮、酒店、导游等，规范旅游市场，同时公开旅游信息，建立预警制度等，为未来国际旅游岛发展奠定体制基础。
（七） 、针对海南旅游市场需求建设不一样种类酒店类型，不要认为追逐于豪华。

三、海南酒店亟待提升软实力
1988年海南建省后，一直以建设热带滨海旅游胜地为目标，以“大企业进入、大项目带动”为手段，把“保护生态环境”放在首位，在基础设施、特色景点开发，大型购物商场、特色美食街、高端医疗机构引进等方面加强了力度，这些和酒店市场亲密相关项目，给酒店做大市场蛋糕带来了有利条件。
海南酒店业发展面临4个方面挑战：对酒店业发展态势、趋势、新需求等缺乏深入认识，欠缺系统化研究机制和方法，创新发展缺乏有力支撑政策，简单引进、盲目推崇、随意仿造现象极为严重。
（一）、 提升服务水平培养人才
海南度假酒店出现丰富了中国旅游酒店产品类型，且适应了旅游休闲度假需求。
多年来海南酒店业有了长足发展，但和酒店建设情况不相当现象也出现了：酒店经营管理水平不高，人员流动性大，人力资源缺乏。这些全部直接影响了海南整体酒店业管理及服务水平。海南酒店业经营水平和专业化程度有待提升；应加强人力资源引入、开发和培养，尤其是国际化人才引进和培养。 另外，酒店企业服务人员操作缺乏规范、培训力度不足、服务水平不高、服务程序和服务项目随意更改、星级饭店削价竞争等很多问题，也影响了酒店服务质量和经济效益。吸引有才能酒店管理人才对现有酒店加以管理，改善现有酒店软件设施，提升服务质量也成为当务之急。
（二）、注入本土文化彰显特色
海南高星级酒店虽多，且部分酒店加大了硬件投入，却忽略了饭店软件建设和塑造文化品牌，造成缺乏本身特色和个性。
海南酒店建筑缺乏当地文化注入，提议酒店融入更多本土元素。
现在海南省部分酒店已主动尝试注入更多本土元素，如部分酒店徽标起源于黎锦图案，黎苗民俗雕塑和陶艺品点缀在大堂内外，餐饮突出海南当地特色等。创新产品发展综合开发海南国际旅游岛建设面对着不停深化异地文化体验需求、越来越凸显生态需求和酒店业产品创新发展需求。酒店开发应变成糅合生态、文化、产品创新综合开发，产生多样化新型住宿形式，不停激发新市场形成。
对于创新，政府应出台政策，形成强劲激励和控制发展机制；发挥媒体作用，促进形成激励酒店业创新发展气氛。

　四、海南酒店业未来发展趋势三大特点
　　现代社会经济发展带动了旅游和商务旅行兴旺，酒店业才随之快速发展起来。海南酒店业在未来发展趋势关键有三个特点：
　　一是海南省已成为中国外高级酒店聚集地，要着力加强五星级酒店软硬件建设。20家国家著名酒店管理集团驻入，提升了海南酒店业整体形象和管理水平，促进海南酒店业向规模化，国际化和品牌化发展。
　　二是海南是中国度假酒店发展前沿。要把海南建设成为国际一流海岛度假旅游胜地，得天独厚旅游资源优势必不可少，不过分假酒店发展也至关关键。
三是海南是经济型酒店发展圣地，她们凭借优质服务和较低价格正在飞速占领海南酒店业市场。海南在大力发展旅游业同时，也带动了热带农业、文化产业等一批新型产业发展，所以海南酒店业未来发展前景将十分可观，为海南建设国际旅游岛添砖加瓦。

五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店概念
（一）、酒店式公寓：酒店式公寓全称是酒店式服务公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，它是一个集住宅、酒店、会所等多功效于一体，含有自用和投资两大功效物业类型，拥有独立产权、配置包含厨卫在内综合套间房子，提供传统酒店各项星级服务和管理外。投资者既能够像购置一般住宅一样用于自住，又能够交由酒店管理企业以酒店形式出租，取得投资回报。
酒店式公寓户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套家居设计和电器。物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理能够为提供高级、到位多种服务。
 （二）、公寓式酒店：设于酒店内部公寓形式酒店套房，此种物业特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家格局和良好居住功效，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套家俱电器，同时，能够为客人提供酒店专业服务，现有公寓私密性和居住气氛，又有高级酒店良好环境和专业服
   从上面叙述中我们能够看出：在服务上，酒店式公寓和公寓式酒店几乎没什么差异；它们之间本质差异在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）酒店，它实质还是酒店。
 （三）、 产权式酒店：即酒店开发商将酒店每一个客房产权分别出售给多个业主，业主每十二个月拥有一定时间段无偿入住，其它时间段，能够委托开发商或管理企业经营，并享受一定分红，同时业主能够转卖、继承、抵押、馈赠。因为产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值，所以，下面我们将对产权式酒店做一个具体解释。
1、产权式酒店溯源
     产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家部分著名旅游城市和地域，英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为一个特殊投资和消费模式，符合经济资源共享基础标准，它使业主闲置空房和酒店大门向社会开放，对公众推出一个即是消费又是存放，即是服务又是家产，即可自用又可赠予特殊商品，是房地产业和旅游业有效结合，是经济发展到一定程度肯定产物。不管对发展商还是投资商，产权酒店全部孕育着丰富商机。
2、产权式酒店分类
    从国际产权式酒店发展趋势来看，其可分为以下几类：
（1）、时权酒店
    是将酒店每个单位分为一定时间份（如：十二个月产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每十二个月一定时间（如一周）居住权。
（2）、纯产权酒店
    是指将酒店每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理，获取一定管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假
（3）、养老型酒店
    是指投资人（往往是最终消费者），购置用于退休后养老物业。在退休前委托管理企业经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定投资回报。通常情况下该物业在产权人逝世后由管理企业回购，再出售，收益其家人全部。
（4）、高尔夫，登山，滑雪圣地度假村
    指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发度假别墅项目。
（5）、时值度假型酒店
    指消费者购置一定数量"分数"，这些"分数"就成为她们选购产品货币。她们能够使用这些"分数"在不一样时间，地点，档次度假村灵活选择其分数所能负担住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。"分数"消费能够获取更大折扣和无偿居住时间。
　　酒店式公寓肯定会锁定用户资源从而走向市场细分。产权式酒店、酒店公寓、留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。大家会利用节假日、外出旅游等短期居住而首选酒店公寓。
　　作为投资酒店公寓要素，其中地段、配置、服务管理、用户资源最为关键。地理位置方便性决定了旅居人出行观光、商务交往便利性。公寓配置品质决定居住档次，提供服务和管理远离物业管理企业经营理念，有只是纯正酒店服务，它把星级酒店一整套规范、周到细致服务程序移植过来。酒店公寓服务从其深度和广度上全部有宽广想象空间，新服务项目将不停被发掘。是否达成星级标准，将直接决定投资价值性。在上海，现在这类公寓入住率达成了90％，青岛酒店公寓也有着宽广发展前景。

六、海南地理环境从事经营产权式酒店优势
　　海南经过20年改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特、不可替换自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛著名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,含有宽广发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控背景下，愈加理性，愈加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业发展因为其独特资源秉赋，有异于中国其它地域和城市房地产业，继续成为众多有眼光发展商和消费者高度关注行业。
　　海南省是中国第二大岛，是中国陆地面积最小而海洋面积最大省份，其资源独特征、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长久稳定发展基
　　海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保留最为完整热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁全部是全国著名温泉之乡。联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站汇报，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南资源优势，也是有别于其它省份不可复制旅游资源。正是这种稀缺、不可替换、不可复制自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展基石，吸引着众多中国外投资者。
　　海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店正是在这么得天独厚条件下，抓住市场商机发展起来。
　　中国改革开放30年，国民财富增加，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，大家传统消费观念悄然发生了改变，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件富裕阶层，不满足于原来居住环境，而是追求健康舒适新房住环境，购置第二套房产人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层标志性财产。
　　建省办经济特区20年，根本改变了海南基础设施微弱局面。昔日缺水少电交通不便“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地改变。 粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路和海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅立体通信网络覆盖全省。正在建设海南“国际旅游岛”，使海南成为中国面向世界旅游国际品牌。
　　多年来，海南加紧建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。海南加紧文化、体育、娱乐等方面建设，为大家提供丰富多彩精神食粮。 也使海南岛生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、愉快、健康之岛。
　　联合国环境计划署前后于1997、、和公布第4份《全球环境展望》汇报，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性降低、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不仅没有缓解，还有深入恶化之势，严重影响人类生存环境。
　　在中国，部分省份经济过分发展，自然环境受到极大破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重污染，部分城市被联合国环境计划署视为不宜人类居住之地。
　　在经济、社会高速发展同时，大家追求宜居舒适环境愿望愈加强烈，中国外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假刚性需求。
　　海南以得天独厚自然资源和良好人居环境越来越得到中国外游客青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一个时尚模式。
　　统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购置，海口楼盘80%由岛外人士购置，内地购房者成为海南购房主力军，而且这支队伍呈不停扩大之势；海外及港澳台地域购房百分比也在日益扩大，她们已经占到三亚市高级公寓楼销售量10%；多年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地域游客以每十二个月50%百分比在增加，旅游产业国际化、全球化趋势显著，“要把海南办成全国人民后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民海南！海南是全世界海
　　海南新一届省委坚持建设愈加开放国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、友好之岛建设，使海南岛“度假天堂”地位显现，成为中国最理想“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南旅游房地产开发和高端酒店建设。

（一）、产权酒店发展现实状况分析
　　产权式酒店在西方发展很成熟, 样式也比较丰富, 它之所以在西方发展得如此成熟, 基于以下三个条件: 第一, 西方国家中产阶级崛起, 形成了庞大用户群。第二, 产权式酒店所在地有足够观光、 康乐等旅游资源, 能够供客人休闲度假。国外产权式酒店多建在含有 3S ( 阳光、 海滩、 海水) 条件地域,或是自然风光独特、 运动健身设施齐全地域。第三, 一个关键原因就是国外分时度假消费配套。用户购置了一个时段使用权后即可每十二个月在此享受度假, 和此同时还享受该时段权益转让、 馈赠、 继承等系列权益及公共配套设施优惠使用权。
　　以后经过发展, 又形成了分时度假交换体系, 该体系提供一个分时度假权交换服务, 当用户某十二个月决定不在自己购置分时度假权酒店居住休闲时, 她能够经过交换企业, 交换各地隶属于该服务网络任何一家酒店等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后, 无疑使产权式酒店有了更大诱惑力, 能够实现一地投资异地享受。
　　中国产权式酒店发展条件日渐成熟。首先, 制约中国产权式酒店发展旅游度假地软、 硬件环境已渐趋成熟, 中国旅游度假市场气候已经形成; 其次, 多年来中国经济发展快速, 白领阶层急剧扩大, 成为城市消费主流群体, 同时全新休闲消费观念为分时度假消费带来了商机; 再次, 旅游产业多年来发展快速, 中国新兴旅游资源越来越丰富; 最终, 国际分时度假企业进入中国, 使分时度假和产权式酒店概念得以在中国业界、 消费圈中逐步得到认同。能够说, 产权式酒店发展大环境基础成熟, 但怎样有效地经营产权式酒店项目, 还需要业界审慎思索。

（二）、产权式酒店特征实质分析
1.产权式酒店实质：
　　产权式酒店是一个新型经营方法,开发商经过出售产权客房回笼资金, 扩大经营规模, 分散经营风险, 并借助国际酒店网络提升客源质量, 实现盈利。而投资房产者也能够跳出单一 “购房出租” 模式, 实现 “异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资作用。首先, 它不是集资形式债务关系, 投资者取得是明确界定产权;其次, 它不是通常购置房产, 因为其产权除了单独界定酒店中某间客房外, 还包含酒店统一提供多种配套服务设施享用权; 最终, 它不是股权, 投资者自然不用负担酒店经营风险, 也不享受类似股东权益。所以其实际意义是有效地处理了庞大投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间矛盾, 从而寻求到二者双赢结合点。对投资者来讲, 产权式酒店是一个风险小、 回报稳定投资方法, 有明确产权界定作为投资凭证, 含有很强稳定性和增值预期; 对宾馆酒店来讲, 产权式酒店为直接融资开辟了新渠道, 是实施滚动发展有效方法; 对当地政府来讲, 又增加了新税源。
2.产权式酒店三大特点：
　　( 1) 业主拥有酒店独立产权。投资者能够一次性付款或分期或按揭方法获取产权, 拥有全部权, 但没有经营权, 而且产权往往仅有 40 年。
　　( 2) 酒店式管理。产权式酒店是酒店一个, 提供多种酒店式服务, 如家居清洁、 送餐、 洗烫衣物、 叫醒服务和多种钟点服务, 这方面而言, 产权式酒店和酒店并无二致, 其管理费也比较高、 管理费通常是 40 元 / 平方米•月。
　　( 3) 兼具居住度假和投资两种功效。产权式酒店既能够用来居住度假, 也能够用来投资。不一样购置者,想法有所不一样, 同一购置者, 在不一样时段用途有所不一样。有购置者纯粹是用来自住, 有则是用来投资保值。不一样产权式酒店提供回报方法也有所不一样, 如有些产权式酒店提供固定投资回报率, 另加部分酒店经营利润; 有些则提供无偿居住天数; 有些则要求只提供酒店经营利润, 不提供其它回报。

　　资料显示，在国外产权式酒店作为一个分时度假产品，为适应大家对度假需求而生，是一个消费投资。而在中国，作为新投资项目出现产权式酒店是一个单纯投资行为。房地产商之所以乐衷于产权式酒店开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。
（三）、海棠湾世知度假酒店和三亚海悦湾度假酒店产权经营式模式初探
多年部分著名房地产企业纷纷入驻海南，加紧海南旅游房产地产建设。东部沿线三亚市、海口市、琼海市等地旅游度假房产得到成片开发。海南岛高级五星级酒店得到了快速发展。

　　海棠湾世知度假酒店在海南南部“珍珠海岸”土福湾畔（和海棠湾为同一湾），是由北京永强饭店和外交部系统世界知识印刷厂投资建设大型滨海度假酒店。海棠湾世知度假酒店踞守着既充满原始气息又被关键计划定位为“国家一级海岸”海棠湾，三面背桢青山，一面向南中国海敞开。沙白细软，海水清澈，占地323亩，距三亚市区35公里，距东线高速公路1.5公里。
　　酒店共分五期建成，现已建成并投入运行一、二、三、四期有山海景标间、大小套房、别墅等800余间/套，并配套设有景观式淡水泳池、高尔夫练习场、海滨娱乐场、会议室、商务中心、各式餐厅、露天咖啡厅、高级迷你酒吧等，是一家集休闲度假、旅游观光、康复疗养、商务会议于一体综合性度假酒店。
　　三亚海悦湾度假酒店正是抓住机会开发了产权经营酒店模式，它占地18.2亩，现共有5栋别墅，总建筑面积约2500平方米，以1750万元价格成交，采取每十二个月给投资住户无偿居住一定时间措施（如30天），并积累分数给和会员
优惠。
　　三亚海悦湾度假酒店由加拿大海康集团投资兴建，由锦江国际酒店管理上海和平饭店管理，按国家五星级标准建造，酒店二期1月22日试业，拥有豪华客房290间。素有“热带滨海花园酒店”之称三亚海悦湾度假酒店在享受“椰梦长廊”美誉三亚湾中心。拥有优越地理位置，咫尺碧波大海仅百米。
　　酒店陈总介绍，三亚商品房大多是外地人购置，平时入住率10%，过年时不超出60%，三亚市逐步变成了老年中心，极力推崇政府激励开发产权式酒店经营模式。产权酒店成功离不开以下多个原因：其一，政策支持。其二，适合旅游且有候鸟式居住又优势优美环境。其三，酒店本身管理经营模式。即天时、地利、人和。
　　陈总尤其提到，海南房地产行业要得到长足、持久发展，要向香港学习，降低土地开发中浪费。更应该很好计划，房地产是投资大、周期长、修复难度大固定资产，失去了很好宏观计划，再好海景、再长海岸线也只有少数人享受。　　
　　作为全国唯一热带岛屿，海南拥有全国独一无二气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多个原因在内全新度假投资置业方法，使越来越多岛外人士来海南旅游置业成为时尚。尤其是海南旅游房地产低价位，蕴含着巨大提升空间。能够预期，海南旅游房地产业和高端酒店业含有宽广发展前景，海南旅游房地产业在经历短暂调整后一定会展现愈加理性、健康发展。
（四）、产权式酒店存在多个问题:
　　1.价格偏高。据了解, 现在中国产权酒店标准间通常标价20 万元到 40 万元之间。假如根据国际市场分时度假产品平均首付 8 000 美元计算, 现在中国产权酒店首付相当于人民币6 万多元。就中国居民平均收入水平而言, 显然还是奢侈品,城市工薪阶层多数不含有购置能力。

　　2.受限很多。中国大多数产权酒店要求, 业主应在每十二个月固定时间使用一周左右分时度假期, 这和中国城市居民现在旅游度假消费模式有很大差异, 要求显得缺乏灵活性。

　　3.使用年限。产权酒店大多是商住性质，土地使用年限是40年，而住宅用地使用年限是70年，用比较高价格买却是40年使用权，这当中利益计算是很显著，可很多百姓并不知其道理。

　　4.市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进, 项目仓促上马, 资金实力不足, 前期大力炒作, 但工程进度和后期配套服务跟不上。

　　5.缺乏规范。现在国家相关管理部门对分时度假产品性质还未做出明确界定, 相关部门也没有出台针对产权酒店法律法规。这造成了传统方法分时度假产品因为在销售步骤上存在问题和部分不法经营者抢优异入, 影响了市场健康发展。
（五）、产权式酒店投资策略分析
　　1.尽可能自筹资金长久投资
　　现在, 中国投资产权式酒店人很大一部分为中产阶级个人。针对现在中国银行对个人住房贷款政策, 为了降低投资风险, 取得更大投资收益, 投资产权式酒店尽可能使用自有资金, 慎重经过向银行贷款进行投资。酒店投资收益回收是一个长久工程, 忌讳短期投机炒作,所以, 应该进行长久稳定投资。上海宝名国际集团吴冠昌总裁认为, 投资者应考虑长久投资, 还可将其所购物业委托给专业酒店经营管理企业打理, 以取得长久固定投资收益。
　　2.投资可行性分析
　　投资产权式酒店资金需求量大, 风险含有不可估计性。所以, 在投资之前, 需要进行详尽可行性分析。在选择投资项目时, 首先要对该项目进行了解, 关键需要考察酒店经营情况, 了解它盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潜力; 其次要观察酒店所处地段, 是否在商业中心、高级商务区、交通枢纽区等, 投资酒店公寓, 不仅要从房产收益, 还得从地价上赢利。假如酒店坐落在黄金地段, 土地增值空间很大, 投资回报则十分可观。另外,还要从国民经济发展趋势、国家政策方面分析酒店升值潜力。

　　3.关注酒店品牌效应
　　从整体而言, 影响产权式酒店品牌形象原因有当地经