酒店式公寓产品分析与天津市场模板.doc
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1、酒店式公寓产品分析和天津市场.doc酒店式公寓研究汇报了解酒店式公寓酒店式公寓概念酒店式公寓意为“酒店式服务,公寓式管理”,它通常是配置包含厨卫在内综合套间房子,并提供酒店式商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理,实际上是一个酒店延伸业态。投资者既能够像购置一般住宅一样用于自住,又能够交由物业管理企业代为出租,取得一定投资回报。酒店式公寓本质上是一个将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起一个商业新概念,对旅游业、房地产业、金融资源进行整合,既吸收了星级酒店服务功效和管理模式,又吸收了住宅特点集住宅、酒店、会所等多个功效于一体。扩大了资源边际效用,实现了资源共享。 国外酒店式公寓起源酒店式公寓和产
2、权式酒店皆源自于欧美地域对房地产和酒店创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大耐首先提出,1976年,第一批真正意义上产权式酒店在法国阿尔卑斯山地域兴起,并立即在瑞士和欧洲传输开来,以后20年中逐步向北美、加勒比海地域和太平洋地域发展,一个分支演变为现在产权式酒店。产权式酒店是分时度假一个特殊模式,是指投资者买断酒店设施全部权,除部分时间自己使用外,统一将其它时间住宿权委托酒店管理方经营,自己获取红利经营模式。在美国产权式酒店依据其用途,分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店现在风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地,它关键分布在气候温和旅游度假胜地,以确保
3、较高出租率。而产权式商务酒店则关键分布在纽约、芝加哥、伦敦等地CBD地域。依据网上资料统计:全球产权式酒店19861995年年平均增加15.8;1980年,全球500个旅游目标地有15.5万个家庭购置了产权式酒店;到1995年,全球81个国家4000个旅游目标地有35万个家庭购置了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初,全球引入产权式经营旅游目标地数量增加了6倍,上世纪90年代初,全球产权式酒店销售收入已达40亿美元,到上升到300亿美元。中国酒店式公寓发展产权式酒店引入中国,始于年。深圳在中国最早引进了产权式酒店概念,海南则率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其
4、后,中国很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里,很多停缓建多年“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活,成为房地产市场一大亮点。自1999年以来,伴随房地产市场复苏,酒店式公寓租金一路上扬,投资回报全部在810之间,较高投资回报率吸引了众多个人投资者眼光。大大小小产权式酒店项目已经遍布了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地全部掀起过产权式酒店投资热潮。在南方,甚至有开发商承诺高达23%年回报率,虚高承诺给人一个风险深不可测感觉。中国产权式酒店发展,在整体上仍处于起步阶段,业态上也并不是十分成熟,即使是起步较早地域,也
5、不能确保个个盈利。产权式酒店项目因为钱和权问题闹上法庭已不在少数。如海南泰信实业既是海南省首家销售产权式酒店南海传说温泉疗养度假中心开发商,也是引发中国产权式酒店第一案开发商。最早房产开发商引入“产权式酒店”更多是将其作为一个融资手段,策划者关键是想把楼房尽早售出回笼资金,目标不在于发展旅游业。海南及部分城市“烂尾楼”改造产权式酒店公寓项目,绝大多数全部采取了变相或打擦边球售后包租、返租返利模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。从产权式酒店在中国发展历史能清楚地看出酒店式公寓在中国发展并不一帆风顺,产生时间短、发展速度快、操作不规范是现在中国酒店式公寓开发觉实
6、状况显著特点。酒店式公寓特点户型和功效户型设计上酒店式公寓愈加向公寓靠拢,拥有居家格局和良好居住功效,同时配有全套家俱电器。拥有大客厅,标准厨房和卫生间,单套面积通常在70平米以上,面积在100平米以上户型现在也已经在供给总量上占据了一定百分比。提供高水准服务和一般公寓相比,酒店式公寓能够为客人提供酒店专业服务,如室内打扫、床单更换和部分商业服务等。它现有公寓私密性和居住气氛,又有高级酒店良好环境和专业服务。四星级以上公寓式酒店提供服务则更为周到,如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。价格和租期传统酒店常常是天天全部有用户进进出出,用户租期通常很短只有几天。酒店式公寓则是让客人来
7、长久居住,用户去一般酒店可能是为了住两天,可是假如住酒店式公寓就是两个月甚至十二个月,所以二者之间用户群体是有一定差异。因为用户租期较长,通常符合星级酒店标准酒店式公寓租金价格低于一般酒店水平。拥有独立产权酒店式公寓和传统酒店区分还在于,现在中国多数酒店式公寓将每个单元出售给个体买房者,买房者对房屋拥有独立产权。然后由酒店物业管理企业统一出租经营。统一经营不管是开发企业完全拥有产权还是产权分散在小业主手中,为确保酒店式公寓服务质量避免管理混乱,通常投入使用后全部是由酒店物业管理企业统一出租经营。售后回租现在中国产权分割出售酒店式公寓基础全部提供售后回租服务,这么就吸引大量个人投资者购置产权式酒
8、店公寓,同时也确保了入住后统一经营。酒店式公寓操作模式现在中国“酒店式公寓”操作模式大致是这么:1. 开发商投资在旅游度假胜地和各大城市中心商务地域开发酒店式公寓。2. 开发商委托酒店管理企业在楼盘入住后进行统一经营管理。3. 开发商或原酒店全部些人把酒店客房按套分成很多个独立单元出售,购房者拥有客房独立产权。4. 购房者在购入产权同时,和开发商或和指定酒店管理企业签约,将客房使用权交给其经营,并约定回报方法。回报方法分红、固定收益率,或保底收益率加分红,无偿居住权分红酒店管理企业将每十二个月租金收益减去经营费用,盈利部分按投资额百分比向各投资人支付回报。固定收益通常为总购房款7至10,部分项
9、目承诺回报达成12%以上。或根据平米单价计算,如:蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天(税前)。包租期限包租期通常为从楼盘入住开始5-20年。无偿居住权酒店式公寓为购房者提供一定时间无偿居住期,通常为1020天或更多。5. 酒店式公寓投入使用后,酒店管理企业每个付款周期(如每十二个月、月、季)按约定回报方法向购房者支付收益。6. 包租期满后将房屋使用权交还购房者。担保有些开发商会给购房者提供担保,经过担保方法减小购房者投资酒店式公寓风险。开发商以提供担保形式要求业主和酒店企业签署包含开发商、业主和酒店企业三方协议,将所购物业定向、定时租赁给酒店企业进行经营,由酒店企业和房地产开发商共同
10、负担对于业主投资回报。另一个方法是开发商委托专门担保机构为酒店式公寓提供担保,如银珠公寓项目即是委托泰达小企业信用担保中心为其提供担保。相关名词定义:现在中国房地产界对于酒店式公寓定义和标准比较比较模糊,名称花样繁多如常见产权式酒店、服务式公寓、分时度假酒店、商务公寓、行政公寓。以下对“酒店式公寓”多个相关名词比较公认定义做简单描述:“产权式酒店”产权式酒店和酒店式公寓概念上很近似,这种名称关键突出其酒店经营本质及全部权特点,通常提供是标准酒店式客房,大多是在旅游风景区开发以休闲度假为关键用户起源项目。“中国最具投资价值50大产权式酒店”评选中将其分为三类: 1、时权型酒店:投资者有约定时使用
11、酒店客房权利产权式酒店。2、住宅型酒店:投资者购置后能够先委托酒店经营,到一定时限转为自己长久居住住宅产权式酒店。3、投资型酒店:即投资者逐年取得约定回报,并期待着增值回收投资产权式酒店。“分时度假酒店”Timeshare Hotel也称为“时权酒店”,国外酒店式公寓有多个类型,最多是没有产权只有时间“分时度假”,关键分布在旅游度假胜地,以确保较高出租率。具体方法是一家宾馆酒店可让你一次性以低于正常折扣价位买下一间客房每十二个月一段、总共甚至更多年使用权,成为一个全球性度假网络会员,还能够把自己拥有客房时段使用权跟别会员交换,选择逝世界其它地方酒店度假。“分时度假”“低价”是这种度假模式诱惑力
12、所在。现在在中国投资者购入产权式酒店需要有完整产权确保来转让收益,分时度假酒店这方面要求还处于法律空白区,以后处理权难以保障。“服务式公寓”关键指导入部分酒店化管理公寓,综合管理水平有了一定提升,通常只做服务,不进行酒店经营。有时也被成为酒店式公寓,但和酒店式公寓服务水平和租金价格全部有较大差异。“公寓式酒店”关键指设于酒店内部类似公寓居家格局和居住功效酒店套房,实质上讲,酒店式公寓是酒店长租客房一个变种。现在中国已经有大型星级酒店对外少许提供这种特色客房。相关产品:产权式商铺产权式商铺和产权式酒店、产权式公寓同是近几年新兴房地产投资产品之一。具体方法就是将大型商铺分割成小块出售给个人投资者,
13、并可交由统一管理企业经营,取得一定投资回报。同产权式酒店相比,产权式商铺进行统一招商统一经营管理难度更大,业主极难单独使用经营,投资风险一样较高。天津市酒店式公寓市场天津市场概况:在本市,酒店式公寓发展只有三四年时间,能够算是刚刚起步。近几年酒店式公寓在全国各大城市、风景区蓬勃发展,依据统计数字,上海共有75家酒店式公寓,北京、深圳等城市也全部达成几十家之多。而相比较之下,天津市场则显得不温不火,开发量极为有限。近期统计,天津市酒店式公寓包含在建项目总计只有16家,且有近二分之一建在开发区。市区有:盛捷奥林匹克大厦、泰达国际会馆、信达广场、金皇大厦、远洋大厦、龙城客栈、海河之子(在建)、铜锣湾
14、广场(在建)、焕日线(在建);开发区有:银珠公寓、美华大厦、蓬仁园、博美园、格林园、国翔公寓;塘沽有:新业丽湾(在建)。据统计,到去年第4季度,市区市场上酒店式公寓总存量约578 套,以一室一厅和两室一厅户型为主,小户型相对更受欢迎,而多室大户型通常更受携眷人士青睐。天津较早酒店式服务公寓是投入使用盛捷奥林匹克大厦,由全球著名酒店公寓管理机构雅诗阁集团经营管理,关键提供高级涉外酒店式公寓服务,现在已成为欧美大型企业老板和高级管理人员关键中长久驻津居住场所 。 近几年一直处于满租状态,而且还积累了部分待租用户,是天津市酒店式公寓经营较为成功一家。天津市第一家产权式酒店是在初推出“龙城客栈”,该项
15、目在南开区鼓楼商业街毗邻大胡同商业区。作为天津市第一个推出售后包租楼盘,“龙城客栈”提出了10预期回报,当初销售情况很好,为产权酒店在天津正式登陆开了个好头儿。到现在已经经营了两年多,因为鼓楼商业街本身旅游观光吸引力不足,整体客流量较差底层商铺惨淡经营,且酒店本身规模较小档次不高(标准间定价仅为148元/天),产权式酒店经营情况并不理想。现在投入使用档次最高规模最大酒店式公寓是“天津泰达国际会馆”。该会馆坐落于南开区复康路南开大学对面,配置了五星级酒店标准客房餐饮、健身娱乐、商务会议等设施。724层建有精装公寓170套,其中63套出租涉外公寓由会馆经营管理,是真正意义酒店式公寓。市区新增供给:
16、市区酒店式公寓、产权酒店新增供给量1000套左右,建筑面积106400平米。对外出售有在和平区海河西岸主力高级楼盘“海河之子”和刚刚开盘在河东区蝶桥周围“焕日线”项目。“龙城客栈”开发商最近也计划将保留50套客房在5月份左右发售。现在已知上市量在800套以上,建筑面积84400平米,销售价格在600010000元/平米。只租不售有在和平区小白楼商业区信达广场,其110 套以较大户型为主酒店式公寓预定在今年5月份正式投放市场,将一定程度补充市场特色需求。本市著名度较高写字楼“金皇大厦”也在10月份将部分楼层改造为55套酒店式公寓对外出租。现在已知总上市量165套,建筑面积2平米以上。市场需求预期
17、:今年外资、外地企业在天津深入扩张和投资。商委相关部门近期统计数据显示:去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上项目281个,同比增加约54。1000万美元以上项目159个,1亿美元以上项目5个。仅11月份,本市新批外商投资企业89家,同比增加23.6%。近几年伴随本市引进外地、外资项目标高速增加,带动了生产经营企业工作外籍人员数量增加。大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较终年限,中短期居住需求激增。高级酒店公寓保持了连续旺租局面,租金也保持在较高价位上。同时,本市旅游、会展业发展快速,酒店供给量已不能满足市场需求。去年是来天津酒店市场发展最火十二个月。1至6月,本市四、五
18、星级饭店平均出租率已达73%,7至9月,本市四、五星级旅游饭店平均出租率已经突破82%,而且常常出现出租率100%。天津高级星级酒店已远不能满足日益增加市场需求。据了解,多年来到天津海外游客每十二个月以20%数量递增,中国游客以18%数量递增,总接待人数近4000万人次。会议展览活动比已经增加了40%,估计明年还会增加30%。会展活动期间,高星级酒店将达成100%出租率。今年天津机场客运量估计将达成万人次,现在经营天津航线航空企业已经有近家,开辟国际中国航线50余条,日航班量达成班次左右。据相关部门了解,现在最少有 4万外国人在天津生活,她们中有 85%是中高级管理人员或专业技术人员.这些外籍
19、人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务和厨师、老师等工作.其中来自韩国、日本、美国洋打工所占百分比较高,她们中有 80%为大学本科毕业, 11%拥有硕士学位.如此大市场空间为带来酒店业经营带来了良好预期收益,大量用户需求也必将促进酒店租赁市场深入细分,为酒店式公寓和产权式酒店发明了前所未有发展机遇,未来几年本市酒店式公寓市场必将继续保持量增价涨旺盛局面。相关资料:50大产权式酒店评选世界经理人周刊联合世界地产研究院和国家地产网等权威机构共同推出 “中国最具投资价值50大产权式酒店” 评选活动中候选120多个项目中北京有16个,三亚有18个,海口有12个,而天津仅有3个,且全部不
20、在开发区。国际游乐港天津第一家真正产权式酒店“国际游乐港产权式度假酒店”,立即在天津国际游乐港园区内建成。酒店投资和包销签字仪式日前在天津举行。产权式度假酒店在国际游乐港主入口一环路东侧,和游乐港娱乐消费之关键项目航母不夜城共为一体,互为依靠,是园区最关键服务设施。8月8日今夜中国开发区酒店式公寓市场开发区市场概况经济连续快速发展自1984年建立以来,天津开发区经济蓬勃发展,关键指标保持两位数增加速度,经济迅猛增加带动了酒店业等相关服务行业快速发展。流感人口占从业人员主体在开发区这个国际商务区域里,外资企业和外来工作者逐年增加,很多工作人员是不停流动。依据天津经济技术开发区国民经济和社会发展统
21、计公报,到末,天津开发区常住人口只有8.32万人,而全区从业人员共有23.20万人,其中,港澳台和外商投资企业从业人员15.97万人。酒店行业发展快速现在开发区在交通、服务等配套设施方面全部在进行着不停完善。在第二大街黄海路为中心不超出5平方公里范围内,仅三星级以上酒店就聚集了15家。 现在,开发区共有三星级或达成三星级以上标准酒店5家左右,客房大约3000间。开发区日接待能力在6000人左右。天津开发区酒店业现在已处于多业态并存状态,商务、会议、办公、廉租、家居等等,一应俱全。有以泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店、万丽泰达酒店为代表高级星级酒店,为数较多经济型酒店,有以格林园、银珠公寓为代表
22、酒店式公寓,还有以国翔公寓为代表廉租公寓。开发区酒店业不仅在数量上,在档次上和类型上,甚至在投资主体上,全部已经形成了一个比较完整体系。泰达最早酒店式公寓是格林园。它是康师傅控股企业旗下子企业顶雅房地产产业。最初关键是为方便康师傅职员住宿,以后发觉酒店式公寓是一个大商机,以后逐步对外开放,加入到开发区酒店业行列。国翔公寓是引入部分酒店化管理廉租单身公寓,配置设施和综合管理水平有一定提升。最多可容纳13000人。关键提供给一汽丰田、摩托罗拉、三洋通讯等开发区企业外来务工人员居住。市场新增供给量项目名称销售均价套数建筑面积开盘时间销售情况包租服务蓬仁园7100元/1800-1180固定回报1.5元
23、/天税前,包租,5月起计美华大厦产权酒店8500元/20030970-8-1850%固定年回报8%,包租5年,-7-1起计酒店式公寓6600元/96-8-1875%无银珠公寓7000元/23830000-1-1630%固定年回报7%;包租20年,6月起计总计7365元/78480970未售321套现在开发区出售酒店式公寓、产权酒店关键是银珠公寓、美华大厦、蓬仁园三个楼盘,除了刚刚开盘银珠公寓刚刚开盘,美华大厦、蓬仁园销售周期均较长。三个楼盘均提供回报率7-8售后包租服务。酒店式公寓批量上市恰好和建设当中市民广场酒店和正在计划设计星运酒店和时尚广场酒店3个四星级标准酒店形成了合理梯级供给布局。总
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