武汉项目市场调研报告样本.doc

武汉沌口项目市场调研汇报

一、城市概况
1.   武汉城市
2.   武汉新区
3.   汉阳城区
4.   沌口（武汉经济技术开发区）
二、       武汉市、汉阳、沌口房地产业情况
1.   武汉房地产情况
2.   汉阳房地产情况
3.   沌口板块情况
4.   区域内经典楼盘情况
三、       沌口用户分析
四、       提议

一、   城市概况
1.    武汉城市了解
武汉市是湖北省省会，全省政治、经济、文化中心，华中地域最大城市，是中国中部关键工业基地和交通枢纽，素有“九省通衢”美称。世界第三大河长江及其最大支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立格局，一城三镇、各成体系地理格局形成了市民各自生活习惯。尽管现在长江、汉江上已经有６座跨江大桥将三镇连为一体，但即使是很便利交通，也无法缩短这个城市居民多年来不愿跨江而居心理距离。
武汉现辖9个城区、4个郊区，人口约831万人，其中市区人口481万，土地面积8467平方公里。武汉处于平原向低山丘陵过渡地域，中部低平，南部丘陵、岗地密集，北部低山林立，80%以上面积为岗垄平原和平坦平原地域。武汉有“百湖之市”之称，共有湖泊147个，其中主城区38个，总面积近90000亩。
经过50多年建设，武汉已成为我们祖国腹地一座多功效综合型特大城市。城市综合实力保持全国第六位，在华中地域，经济发展相对较快，经济总量位次居前，成为了中部地域经济发展领头羊。在西部大开发战略推进下，中国新经济发展将形成东-中-西“H”型格局，武汉将成为关键战略大支点。这种经济发展强辐射效应肯定带动武汉城市超规模发展。作为华中中心城市，武汉含有独特发展优势，以武汉为中心长江中游经济区将发展成为继长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域以后中国二十一世纪经济社会发展第四期。经国务院同意武汉城市总体计划将武汉城市发展总体目标界定为到左右，把武汉建设成为经济势力雄厚、教育发达、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，并含有滨江滨湖特色现代城市。
当然同时也应该看到，伴随市场经济体制建立和全球经济一体化进程加紧，武汉在计划经济和短缺经济条件下很多优势已日渐消失，如过去“九省通衢”，区位优势显著；现在交通发达，武汉仅成过往驿站，难以留住客人。如武汉国有经济比重大，过去关键依靠政策支持发展壮大；现在则面临人员精简、重新上岗多重困难，远不如非国有经济包袱轻、机制灵活。总起来看，武汉在发展中，现有优势，也有不利原因，机遇和挑战并存。
表一：
～经济情况关键指标
                                                                                    单位：亿元     增幅：％
   年份
指标

增幅

     增幅

               增幅

    增幅
国民生产总值
1206.84        12.0
1347.8        12.0
1492.74        11.8
1662.4        12.1
        其中： 第一产业
81.36         4.4
  85.03        5.3
89.53         3.9
  95.13        4.3
               第二产业
533.31       12.5
 594.84       12.9
660.46       12.2
 741.8        12.8
               第三产业
592.17       12.6
 667.93       12.1
742.75       12.3
 825.47       12.5
固定资产投资额
461.93        7.1  
 508.44       10.0
570.43       12.1
 645.06       13.1
消费品零售总额
  606.1        12.3
 685.82       13.0
  770.08       12.3
 853.99       12
进出口总额（亿美元）
6.84       12.9
  21.56        6.0
   22.02        2.0
  31.36       42.3
城镇居民储蓄存款
659.44       14.7
 802          21.6
1079.96        29.7
1285.53       19
城镇居民平均工资（元）
7268       7.5
9080     
   10039    
   11719   
城镇居民人均可支配收入（元）
6761       8.0
    7305.05    8.1
    7820       7.1
   8524.52     9
城镇居民人均消费性支出（元）
6075      11.4
    6342.29    4.4
    6833       7.7
   7251.32     6.1
注：城镇恩格尔系数分别为 38.5％、38.1％、38.45、40.6%

    2.武汉新区
经过十二个月多时间酝酿，“武汉新区”开发建设项目，正式进入操作阶段。“武汉新区”由长江、汉江、京珠高速公路围合而成，（包含现在汉阳区、武汉经济技术开发区和蔡甸区一部分，相当于武汉现在主城区建成面积）计划用地面积368平方公里，计划人口到为100万人。武汉市期望，经过投入巨款和注入优异理念，用高标准计划设计建设，在汉阳这片灵秀之地崛起一座现代化新城。今年将首先开启“一线（汉江南岸线）一片（汉阳四新地域）两路（梅子路和四新大道）”基础设施和公益性项目标开发建设，共包含基建项目４３项，总投资４２亿元；将汉江南岸沿线、长江沿线、梅子路两侧、３１８国道沿线、四新片等５个片区作为土地贮备供给工作关键，贮备土地６２３０亩，占全市土地贮备计划５１％，拆迁房屋面积７３万平方米，动迁居民５０８０户。计划供给土地２７００亩，占全市土地供给计划３３％。计划投入资金４０亿元，加上其它景观建设先期投资，今年需总投入１００亿元左右资金。
新区计划关键突出以“三大特色功效组团、四湖连通水系生态网络、五纵五横道路骨架”为特点发展框架，三大特色功效组团包含汉江组团、沌口组团和四新组团；“四湖连通”包含墨水湖、南太子湖、龙阳湖、三角湖；“五纵五横”是指纵向十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道，横向琴台路、汉阳大道、二环线、三环线、沌阳大道。
武汉市政府计划用4年左右时间，完成关键地域和关键组团关键基础设施和关键功效性、公益性项目建设，基础形成“武汉新区”城市框架。到时，武汉新区将建成辐射武汉乃至华中地域现代制造业基地、生产服务中心、市级文化旅游中心和风貌独特商住新城区，其中，现代制造业基地（沌口组团，94平方公里）关键立足武汉经济技术开发区，形成产业相对集聚、功效互补工业片区，打造高起点、高水准现代制造业基地，使之成为武汉新区经济发展增加点和动力源。强化现代制造业功效，推进产业升级，极大地提升城市就业商品，提升武汉经济实力；生产性服务中心（四新组团，46平方公里）以发展四新地域为关键，计划以梅子路、四新大道为轴，培植新城市功效，发展生产性服务业，为武汉新区发展注入活力，也是武汉新区新形象、新特色、新功效集中展示区，同时服务于沌口组团和汉江组团；市级文化旅游中心（汉江组团，59平方公里）关键是对汉阳中心城区用地进行整合，完善其文化旅游、居住功效，以两江开发带动文化旅游设施建设和滨江城市景观形成，建成文化旅游区，并结合汉江、长江沿岸开发和旧工业区搬迁、改造和置换，提升区域整体生活品质，凸显新区文化底蕴。
3.汉阳城区
汉阳地处武汉西南部, 濒临两江、内涵九湖，和汉口、武昌隔江鼎立组成武汉三镇。独居一镇汉阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉和长江黄金水道十字交汇中心。全区辖9个行政街道，2个乡，总面积108平方公里，常住人口51万。
    汉阳历史悠久，在武汉三镇城邑建制中名位最早，自汉末以来就是历代风景胜地。区内有著称于佛教丛林归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、汉阳古树、石榴花塔等。1985年，经武汉市人民政府同意为风景旅游城区，1998年又被同意为山水园林城试验区。现在月湖、莲花湖、晴川阁等8大风景区已初具雏形。
    汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线32公里，拥有大小码头42个。杨泗港吊装码头可常年停靠5000吨级货轮。从汉阳中心区到武汉最大铁路客运、货运站仅5公里，距武汉天河机场、王家墩机场仅28公里和10公里。区内318国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和正在动工兴建墨水湖北路形成了纵横交错、四通八达、方便快捷交通网络。
汉阳经济基础雄厚，巨大发展潜力正逐步凸现。武汉健民制药厂、武烟集团、百威企业、神龙汽车等130余家大中型企业已坐落区内。区属工业快速发展，共有机械、电子、建材、化工、纺织、轻工、汽车改装、生物工程等十多个门类，已形成综合性工业基地。依据初具雏形区域特色，汉阳市政府正着力建设三大工业园，分别是
依靠汉阳开发区建设汽车产业园：计划3平方公里，建成一座集“汽车和配件生产、汽车展示博览、汽车贸易和营销、汽车仓储和现代物流、汽车信息和服务”等多功效于一体现代汽车产业工园区。依靠黄金口工业园：计划1000亩，建设以国棉一厂为龙头纺织工业板块；计划3000亩，建设以百威为龙头饮料食品工业板块；计划3000亩，建设以苏泊尔集团企业为龙头厨具制造工业板块；建设以健民集团为龙头药品制造工业板块；建设以诚成文化、雅全部彩印为龙头包装、彩印制造工业板块，形成亩园区规模。依靠南太子湖：兴建信息、生物、机电现代工业园区。计划园区面积3500亩，和武汉经济技术开发区联动共建，发展以信息、生物、机电产品为主现代制造业。
1～5月份武汉各城区关键经济统计参数

汉阳科教文化事业发展快速。全区有科研机构53家，科技人员6305人，其中含有高级专业技术职称535人，含有中级专业技术职称2172人，含有初级专业技术职称3598 人。区内共有中小学校84所，幼稚园75所，职业中专、职业高中3所。有医院18所，防疫保健机构5家，形成了完善医疗卫生网络。

汉阳市政府城市计划思绪：
文化旅游城：打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带，构筑竞相辉映文化旅游群落。
武汉汽车城：现有经销商700余家，经营汽车品牌达40余种，年销售额近40亿元。在未来，汽车城将计划50平方公里，建成华中地域最大整车制造中心、贸易中心、零配件加工中心、博览中心、运动休闲中心和信息服务中心。
现代商住城：汉阳108平方公里土地，建成区仅32平方公里，这为现代商住城建设提供了宽广空间。商住城建设将坚持“整体计划、连片开发、突出特色、塑造品牌”构想，以四新住宅新区建设为龙头，以内兴“两道”（汉阳大道、鹦鹉大道）、外活“两江”（长江、汉江）为关键，以滨湖、临江开发为特色，实施住宅开发战略。在四新地域计划22.2平方公里，开发居住规模将达30万人示范新区；计划好汉阳大道、鹦鹉大道沿线，结合旧城改造，搞好临街房屋开发和建设；利用亲江临湖优势，围绕两江、墨水湖、莲花湖等，实施滚动开发。
4.沌口（武汉经济技术开发区）
武汉经济技术开发区在汉阳区西南部，市区中环线和外环线之间，毗邻长江，离市中心15公里，水、陆交通便捷，发展腹地宽广，含有良好区位优势。开发区于1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院同意为国家级开发区，有美好发展前景。发区计划面积31平方公里，现在已开发15平方公里，已建成5条形象路、3个特色公园、5个住宅小区，全区绿色面积达293个平方厘米，人均占有绿地105平方米。开发区以汽车产业和高新技术产业为龙头，同时发展机械、电子、食品、建材、轻工等产业。截止现在，开发区内已经有30多个跨国企业、著名企业入驻，引进项目611个，注册企业累计700多家。因为开发区以国家产业政策为导向，以兴办三资企业为主，实施沿海开放城市开发区优惠政策和新型管理体制，伴随产业结构日趋完善，社会经济环境好转，开发区前景会愈加好。
(1)开发区经济发展情况
伴随开发区快速发展，汽车制造业“一花独放”产业结构格局将被打破，汽车制造业，高新技术产业，出口加工业三足鼎立之势已在开发区内形成。
在今年全方面开启20个建设项目中，信息技术，生物工程，新能源，新材料，环境保护等产业组成支撑开发区快速发展新支柱。长征火箭企业投资1亿元建设研发中心，长城宽带企业投资5000万元建设宽带网络系统，武塑集团投资1.53亿元建设工业园。计划1000亩，首期开发583亩高科技产业园基础设施已完成，1.4万平方米综合科技楼将在今年5月完工。现在，产业园已引进电子信息，新医药等7个高新科技项目，总投资达3亿多元。
    去年5月动工兴建武汉出口加工，将于今年5月10前封关运作，封关后立即进入出口加工区企业达30家，投资额达20多亿元。出口加蔚蓝色将为中部各省出口加工企业聚集中心，成为发展外向型经济关键支撑。
    三足鼎立之势，使武汉开发区经济结构深入优化。据悉，20个建设项目投产后，今年全区将新增产值130多亿元。
(2)区内环境
开发区在武汉市区西南、市区中环线和外环线之间，是经国务院同意国家级开发区，它四面湖泊围绕，景色秀美。三角湖、后官湖等七个湖泊如“众星捧月”将开发区镶嵌在湖光水色之中。区内自然社会人文环境俱佳。
  开发区计划面积为31平方公里，远期控制面积为90.7平方公里，已开发面积31平方公里。开发区分为四个功效区：工业区、旅游别墅区、管理服务金融区和生活居住外著名企业进驻，如神龙、百事可乐、顶益食品等。区内人口关键为新兴工业人口，素质较高。另外，占地达88万平方米武汉市体育中心正在区内兴建，它包含一座6万人体育场，一座8千人体育馆及海湾馆等大型体育设施；由江汉大学、华中科技大学汉口分校、武汉市职员医学院合并新江汉大学已全方面开启。
(3)交通情况
开发区距汉阳王家湾7公里，车程7分钟，现在有585、70等四条公交线路连接武汉三镇，318国道和京珠高速公路纵贯开发区。区内道路井然有序，两条宽50米大道在区内交叉（横向龙阳大道，纵向沌阳大街）基于这两条大街平行神龙街宽40米、汉强街宽30米。和龙阳大道平行建业路、创业路、兴业道、旺业道宽30米。
(4)配套设施
现在区供水、供电、供热、通讯、排水和污水处理等各各项配套设施齐全，现有同济医院开发区分院，另有神龙医院等四所医院、一所卫生防疫站。有汉阳一中、武汉试验外国语学校等全日制中小学校21所，新江汉大学业已迁至区内。中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行，可为了区企业提供各类金融服务。另外，一期占地865亩，包含一座万人体育场、一座8千人体育馆和游泳馆等大型体育设施武汉市体育中心正在区内兴建。
    开发区在基础设施方面共投入近30亿元，实现了“八通一平”。
从开发区本身条件来分析，开发区内极具房地产发展潜力，但投资什么样项目则要具体分析市场行情及走势，正确把握消费者需求，依据消费者需求生产适销对路产品，才能达成项目开发目标，取得良好经济效益和社会效益。

二、   武汉市、汉阳、沌口房地产情况
1、武汉市房地产市场环境分析
武汉房地产在很多政策实施中悄然而过，从年初停止别墅类用地到央行121号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得标准到预售门槛提升；很多政策出台保障了全市房地产业健康、有序地发展。
从投资情况看，今年一季度本市房地产开发投资呈强劲增加势头，完成房地产开发投资28.41亿元，同比增加72.7%，高出全社会固定资产投资同期增幅20.2个百分点，房屋开复工面积、商品房销售面积、销售额等几项关键指标均出现多年来单月最高增幅。
本篇经过对上六个月发展基础情况描述和分析，展望和估计下六个月房地产发展趋势和前景。
● 开发投资再创新高,住宅投资仍然是本市房地产开发投资高速增加关键动力
今年一季度住宅完成投资19.57亿元，同比增加54.4%，占全部房地产开发投资比重为68.9%，住宅投资仍然占本市房地产开发投资主导地位。受写字楼和商业营业用房投资回报高于住宅影响，开发商加大投资力度，今年一季度写字楼开发投资0.69亿元，同比增加112.9%；商业营业用房投资1.49亿元，同比增加113.5%。写字楼和商业营业用房投资增幅分别比住宅开发投资增幅高出58.5和59个百分点。
● 施工面积稳步增加开发规模不停扩大
今年一季度房屋开复面积900.63万平方米，靠近去年整年开复工总面积5成，同比增加36.0%。其中新开工面积180.99万平方米，同比增加18.7%。
● 完工面积略有上升
商品房屋完工面积33.89万平方米，同比增加18.7%，其中商品住宅完工面积31.13万平方米，同比增加19.4%。
● 商品房消费需求旺盛
市民受预期房价会继续上涨影响，商品房销售连续火爆。今年一季度全市商品房销售面积68.97万平方米，同比增加88.2%；商品房销售额15.75亿元，同比增加135.3%。其中，销售给个人14.71亿元，同比增加138.3%，占全部销售额比重为93.4%。今年一季度全市商品房平均销售价格为2283元/平方米，同比上涨25%。其中，商品住宅平均销售价格为2244元/平方米，上涨24.7%。
● 土地贮备深入加大，为房地产开发提供了深入发展空间。
今年一季度房地产开发企业用于土地购置费用共4.07亿元，同比增加93.5%；完成土地购置面积150.33万平方米，同比增加41.1%。土地购置高增加，为房地产开发后续发展奠定了对应基础。

● 房地产开发到位资金增加
伴随本市房地产市场逐步升温，今年一季度房地产开发投资到位资金78.09亿元，同比增加262.6%，其中，中国贷款20.92亿元，同比增加484.4%；利用外资0.55亿元，同比增加232.9%；房地产开发企业自筹资金27.86亿元，同比增加184.2%；收受购房者定金及预收款22.84亿元，同比增加285.8%。

2、汉阳楼市综述
汉阳楼市板块分析
● 钟家村板块
依靠比较发达商业和交通优势，该板块住宅产业发展快速。金桥嘉园、鹦鹉花园玫瑰、芳卉园、东方江景园、康泰苑、蓝江家园、嘉怡苑等楼盘在没有什么宣传前提下，销售奇好；上海复地集团斥资11亿在黄金地段归元寺旁打造建筑面积35万平方米“复地翠微新城”，业内有些人估计，该项目标崛起可能树立钟家村板块新地标。钟家村板块置业优势比较显著：商业配套成熟，各新建小区也已将商业纳入了计划建设范围；交通便利，辐射武汉三镇，到汉口、武昌不足10分钟车程，晴川桥取消收费，琴台路通车，使得在这一带楼盘销售量有所上涨；房价适中，多层平均价格在2800元／平方米左右，小高层通常为3000元／平方米，复地翠微新城推出可能会带动周围楼盘售价，但相比于隔江汉口、武昌来说，该板块房价仍然较低；风景秀美，临江临湖，能充足满足临水居住需求；文化气氛浓厚。
● 汉阳大道板块
扎堆经营居住气候形成 该板块房地产开发势头一直比较强盛。荷塘月色、花前树下、缤纷四季、金龙花园、东方华尔兹、丽水花园、、润帝嘉园、雅丽佳园、阳城景园等楼盘全部聚集在该板块。正在销售楼盘如花前树下、东方华尔兹等销售业绩保持良好而缤纷四季、桃花岛城市花园等项目后期也在主动筹备当中。 该板块楼盘关键以多层为主，价格也徘徊在2200元／平方米左右（除了东方华尔兹等小高层项目外）。该板块置业优势：地理位置优越，交通便利；市政配套设施齐全；商业网点多，生活购物方便；教育配套好。
● 二桥板块
地段优越和汉口一衣带水 月湖路通车和知音桥取消收费改善了该板块交通环境，知音小区成熟为该板块旺盛人气提供了保障。因为以上原因，该区域楼盘销售量已经上涨。碧水晴天、国信新城、统建玫瑰新苑、枫桥苑等楼盘也全部保持了良好销售纪录。二桥板块置业优势：和汉口中心一衣带水；借助知音小区优势，该片区比较成熟，人气旺盛；地处王家湾商圈，商业配套好，生活方便；一面临江，风景宜人，环境清静，适合居住。
● 龙阳大道板块
南国明珠扛鼎之作 该板块长久以来在居住方面没有显著进展，而商业方面如汽车销售一直占据主角。澳门新亿胜到来和总建面70万平方米南国明珠崛起将改变这一“传统”。 由澳门新亿胜投资发展投资15亿、新亿胜（武汉）置业发展开发“南国明珠”于5月闪亮登场。该项目以多层为主、辅以部分小高层，总建筑面积70多万平方米，一共分四期开发、现在一期小高层销售良好。业内人士认为，该项目将成为汉阳近两年扛鼎之作，同时也代表房地产以后发展方向。龙阳大道板块置业优势：除了交通、商业、自然环境等原因外，该板块升值潜力则是在此置业一个理由，拆迁改造、汽车销售长廊建成等将给该板块新机遇，三镇有识之士自会领悟。
● 沌口板块
相互竞争相互添彩 ，在汉阳区地产发展相对缓慢情况下，曾是一片荒凉沌口经济开发区异军突起，开发烧潮急剧升温，众多住宅项目破土而出，成为现在武汉市最为瞩目标房地产开发烧点区域之一。由美好愿景在后官湖开发1600亩东方夏威夷以其独特美式夏威夷结合日本之简练建筑风格再次吸引了大家对沌口片区关注。沌口自然环境优美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之势，且水质优良、污染程度低；交通情况好，南靠长江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318国道、沪蓉高速公路纵贯全境；大型企业现在该区域房价偏低，但后发优势显著，既适合居住也适合投资。 　　总而言之，汉阳多年房地产可谓遍地开花，各有特色。消费者可依据本身需要，选择自己最适合安居乐业之所。

汉阳楼市特点：
● 区域逐步成熟 以旅游、商业、环境、工业作支撑，汉阳居住新区气候日渐形成，武汉三镇进入了均衡发展时期。以南岸嘴标志性建筑为关键国际性文化中心区、以知音艺术中心为关键月湖文化展示区、以归元寺扩建工程为关键宗教文化旅游区、以墨水湖整改改造为关键武汉动物园观赏区、以龙阳湖、莲花湖为关键休闲度假区和龟山开发建设相继开启。区域人气逐步旺盛，区域价值逐步提升。商业配套比较成熟。为适应市民需求和城市辐射需要，一批特色市场已建成。汉商、家乐福、华联超市等一批骨干商贸企业品牌效应，其规模逐步扩大，商业新优势形成。十里装饰、琴台钢材、五里水泵等30多个专业市场建成，正大、好美家、豫园等中国外著名商家争相到汉阳投资建店。
● 大盘引领时尚 一批有实力开发企业相继进驻汉阳，汉阳楼市开发进入大盘开发时代。建面72万平方米东方夏威夷、70万平方米南国明珠，67万平米大洋彼岸、50万平方米金色港湾、30万平方米奥林花园、35万平方米复地翠微新城、20万平方米水木清华、等大盘将引领汉阳楼市时尚。
● 亲水住宅受青睐 山水之美，古来共谈，可要想在大城市里同时感受到山灵性和水神韵却是一件奢侈事。然而在武汉山水园林试验区汉阳，“鱼”和“熊掌”却能兼得。汉阳两江相拥，有十山六湖，山江对应，城水相依，湖水相伴，这在全国中心城区中是罕见。开发商热衷临湖开发，购房者热衷临水而居。所以，亲水住宅开发成为该区楼市一大亮点。
● 价格逐步上涨销售稳步上升 销售价格上，今年该区域将连续上涨。多层项目均价将突破2400元／平方米甚至3000元／平方米，而小高层、高层均价超出2700元／平方米。联排别墅均价在2500元至3000元，独体别墅均价卖到3500元至4000元。

3、区域内经典楼盘分析
● 东方夏威夷（一期）
（1）关键统计资料
开发商：湖北嘉信臣置业
投资商：武汉美好愿景房地产开发
建筑计划：海斯兰德建筑计划设计
景观设计：美国泛亚易道景观设计企业
地理位置：蔡甸区南湖生态旅游区
建筑用地：1600亩
建筑面积：70㎡
容积率：0.67
绿化率：41.2％
车位： 1：1
1、产品： 126户多层洋房，面积89.4㎡～129.7㎡
        170户联排别墅，面积150.8㎡～228.5㎡
热卖户型：120平米三房、200平米联排别墅
一期售价：花园洋房起价：1740元/㎡，均价：1900元/㎡  联排别墅起价2400元/㎡，均价：2850元/㎡
（2）卖点
a、南临一万七千亩后官湖、北依二万七千亩小南湖；
b、集东南亚之丰富华美、日本之简练、夏威夷之热情水边风情建筑
c、72万平方米东方夏威夷拥有自己酒店和渡假村、形成以旅游资源为依靠产业链；
（3）我们见解
东方夏威夷是我们在沌口调研接触全部项目中，最为高级、综合竞争力最强一个经典项目，。它借助“南临后官湖、北依小南湖”独特景观优势，诚邀世界景观设计界排名前十美国泛亚易道企业担纲设计，倾力打造美式夏威夷风情。
在其现场售楼部，我们观看了小区沙盘和楼书，这次调研中，东方夏威夷现场售楼部部署是最有特点，营造出夏威夷风情，使用户很轻易对其产生好感。
东方夏威夷业主关键来自于，尤其是人民南路商户，和政府机关和学校老师和领导。
从东方夏威夷热销我们看到：自然景观好、大规模、产品新奇项目能够吸引到区域外用户。

● 大洋彼岸
（1）关键统计资料
开发商：武汉鸿亚假日置业
计划设计：上海同济计划设计研究院
园林设计：新景观
地理位置：蔡甸区南湖生态旅游区
占地面积：亩
总建筑面积：666700平方米
容积率：0.51
绿化率：60％
总户数：一期800户
产品：多层为主、小高层并重，辅之以一定量别墅。多层、
小高层以板式一梯两户设计。
售价：多层均价1800元/㎡，联排别墅均价2650元/㎡，临湖独体 
别墅4180元/㎡，非临湖独立别墅3060元
物业：别墅1元/㎡，多层0.7元
车位：1：1
（2）卖点
a、第一座群岛生活形态亲水亲水概念楼盘；
b、营造“户户临水，家家码头”亲水效果，水道弯廷，移步换景，其“唯我水路十八弯”独特景致辞已形成品牌，深入人心。
（3）我们见解
大洋彼岸是以水为卖点，。它广告语“唯我水路18弯”已深入人心，但就我们到了现场感觉到它水文化做并不到位，并没有突出临湖优势，建筑整个设计风格也相对落后。就销售情况来看，它一期差不多快卖完了，但销售周期较长，说明它产品和市场定位在前期没有做到位。

● 水木清华
（1）关键统计资料
开发商：武汉新城置业
建筑设计：
景观设计：
地理位置：武汉经济技术开发区
总用地面积：200亩
总建筑面积： 20万平方米
总户数：440户
绿化率：45％
容积率：1.5
（2）关键卖点
a、中式园林建筑
（3）我们见解
水木清华是以中式园林建筑为卖点，但听说很多用户全部会把它看成日式建筑风格，说明它中式风格特点不突出。到我们调查为止，水木清华只剩下最终两套，且全部是150平米一楼。
它70%用户群是来自东风、神龙、江汉大学，其中又以东风为主，

● 南国明珠：
（1）关键统计资料
开发商：（澳门）新亿胜（武汉）置业发展
建筑商：浙江中天、武建集团
景观设计：英国奇利建设园林景观
计划设计：美国WY国际设计顾问企业
营销代理：广州TUT本日市场策略设计企业
物业管理：澳雅物业
物管费：多层0.7元；小高层：1元
项目地址：汉阳龙阳大道陶家岭
总占地：466900平米
总建筑面积：70万平米
容积率：1.5
总户数：5000
绿化率：40％
开发分期：4期
建筑形式：多层、小高层、联排别墅、独立别墅
现况：现在正在开发是一期，一期共有7个组团。
现正推出是2组团：为5栋小高层，基础上是3房大戸型，面积在133～140㎡，也有少许2房和4房（145㎡）。销售率90％，估计3组团年底才能发售。
价格区间：2380～2980，均价2500左右
（2）关键卖点
大盘，地中海风情景观、教育
（3）我们见解
南国明珠是汉阳区域内少有大盘，地址介于汉阳城区楼盘和沌口板块之间。其开发商是澳门企业，楼盘档次较高，建筑形式多样，尤其是利用地块临墨水湖，在湖边缘线做别墅，靠外围道路做小高层。不过因为地块较大，被计划中3条市政路划为4部分，使小区没有整体统一感。楼盘地处陶家岭，即使不在汉阳城区，但相对于沌口板块楼盘，显著有地段、交通、市政配套优势。

● 金色港湾
（1）统计资料
开发商：新港房地产（武汉）开发
营销代理：深圳新业房地产投资顾问
物业管理：新港物业管理
景观设计：香港奥雅园境师事务所
物管费：多层0.8元
项目地址：汉阳经济技术开发区
总占地：50万平米
总建筑面积：50万平米
容积率：1
总户数：3000户
绿化率：45％
分期：4期
建筑形式：多层、别墅，小高层
现况：现在1、2期已基础售完，正在主推是3期，销售率70％多。余下第4期户，月底出计划和戸型图纸。
3期中，戸型面积多偏大，其中180～200错中错占了近40％，中央是两栋小高，其它为通常标准多层公寓。
价格：错中错均价2700，3期均价2300多
（2）关键卖点：
    临水，较长水岸线，造就“威尼斯水岸”居住区
（3）我们见解：
    本楼盘档次感觉不如南国明珠，建筑形式多别墅，但没有突出别墅高级品质。在近距离内没有其它别墅群出现，地理位置相对其它别墅群离城区近，所以周围配套较全。卖点和区域内其它楼盘雷同，关键是营造“水岸”生活，价格也较具竞争力。

● 泰合百花公园
（1）关键统计资料
开发商：武汉泰合房地产开发
景观设计：ACLA景观设计国际
建筑设计：香港何弢设计国际
营销代理：武汉德思勤房地产顾问
广告策动：深圳青铜骑士广告
物业管理：泰合物业
物管费：多层：0.55元/平米/月，高层：0.8元/平米/月
项目地址：武汉经济技术开发区江大路5号
（新江汉大学正对面）
总占地：20万平方米
总建筑面积：23万平方米
容积率：1.22
绿化率：46％
建筑形式：多层
戸型面积：2期，60～70㎡单身公寓186套；130㎡以上多层洋房262套；约150间商铺，12800㎡。
现况：1期早已售完，2期（6万平米）现在销售率达90％以上，基础无住宅可卖。3期13万平米估计今秋发售。
（2）关键卖点
    自然全生态公园住宅，沌口区域中心，人文，商业
（3）我们见解
    该楼盘在沌口板块中央位置，江汉大学正对面，紧邻东风总部，含有区域上显著优势，而且产品上区分于区域内很多邻水住宅，全部是通常多层公寓，适合沌口区域内通常大众居住；同时紧紧抓住区域内年轻白领阶层，在2期中做了42％单身公寓，并倾力打造商业街，以辐射周围，带动住宅价格提升。总来说，该楼盘定位正确，市场切入点准，很好地把握了区域内用户需求，有很大升值空间。

结论：
从以上调研项目看来，
1、开发商在开发理念上水平在不停提升，开始重视项目标总体计划、景观、园林、配套和物业管理，在整体上打造自己小区专题和小区文化。这些开发商在逐步学习上海、北京、广州、深圳等地项目开发经验同时，主动和操盘思绪和市场经验丰富专业企业合作，将营销理念贯穿到项目运作整个过程，注意打造自己卖点。
2、 该区域目标用户群大多全部是以东风、神龙、江汉大学等为主，即使风格各有不一样，但户型、面积配比却差异不大。而且该地域湖泊较多，大多数项目全部是以水做文章，所以产品存在同质化。
3、临湖、景观优美、配套齐全、产品新奇、景观优美等原因成为居民购房关键参考原因，也成为项目热销关键原因。
三、    区域内用户分析
1.因为武汉三镇现在发展不均衡，汉阳相对来说发展滞后，城区居民收入相对其它城区较低，商业也没有其它城区繁荣，所以较少有汉口、武昌市民会想到到汉阳购房居住，其楼盘绝大部分被汉阳居民消耗。
2．伴随武汉新区计划浮出水面，汉阳区、沌口全部在新区计划范围内，这一带未来是武汉“城中城”，计划人口100万，而汉阳现在人口51万，未来会有几十万人口迁入新区工作或居住，这无疑会是汉阳、沌口板块楼盘销售强力支撑。
3.就现在来说，汉阳、沌口楼盘即使价格不高，但其上涨速度一直在其它各区中保持前列，而且我们所调查楼盘通常销售全部很好，关键购置群体是来自汉阳开发区、武汉经济开发区内工作人群，另外还有部分新江大老师、汉阳机关公务员、外地工作武汉人，和部分汉阳城区居民。尤其是汽车行业和医药行业职员收入高，购置力强，应是我们准目标用户。

四、   提议
从沌口现在楼盘来看，全部全部是大盘，而且全部是以多层、联排别墅、独体别墅相结合，真正意义上纯高级住宅小区能够说还没有。而且从这些楼盘立即开发二期、三期来看，也是以多层和别墅相结合，而且大多是以水文化为主，所以该区域内类似这么产品供给量应该是很大，所以我们项目要能在这很多项目中脱颖而出，就一定要和区域内这些项目存在差异性，所以我们提议：
1、 把我们项目打造成纯别墅高尚住宅小区，使之成为沌口片区高端产品代表。
1）外在条件：
A、前武昌、汉口全部有纯别墅小区，而沌口没有，在区域内属于市场空白。
B、沌口片区含有湖泊较多、自然环境、交通通畅、名企林立等很多优点，再加上我们地块三面环湖，坐拥一万七亩后官湖，且武汉市湖迫仅有两家达成国家二类水质，后官湖就是其一。
C、武汉经济开发区人均收入较高。
D、加上政府正准备兴建世界规模最大，中国第一座“锦绣长江”微缩景观毗邻兴建，到时，揽胜长江万里风情只在闲庭信步间，未来这一地带楼盘升值潜力看好。

2）内在条件
a、一向是开发中高级楼盘，有着丰富高级楼盘操作经验。
  b、我们以往做别墅品质感很好，属于市场领先产品，极具市场竞争力。

2、 做足水文章
沌口地域大多数楼盘全部是以水做文章，但真正做得比很好几乎没有。我们应该在计划中充足利用我们水资源优势。