xx市冷冻厂国有产权转让专项方案.doc

XXX市冷冻厂国有产权转让方案

一、转让企业基础情况
（一）企业概况
XXX市冷冻厂是XXX市国资委监管国有企业，成立于XXXX年12月，现法定代表人 XXX，在XXX市南珠西大街。现在该厂正常生产。
生产经营范围：代藏代冻、海水产品和肉食速冻加工、冰淇淋和调味品生产。
职员人数：全厂现有职员XXXX人，其中在职员XXXX人（其中距离法定5年退休职员XXXX人），离退休职员XXX人（其中离休X人，退休XX人）。
占地面积：全厂占地XXXXXXX平方米，其中生产经营性用地XXXXXX平方米，非生产性用地XXXXXX平方米。土地性质为国有划拨。
（二）资产情况：该厂关键资产是冷冻生产线和一幢商业住宅楼（含土地使用权）。生产线包含一座低温冷库，容量为1500吨；两间结冻间，急冻和工业制冰能力分别为40吨/日和35吨/日；一座冰库，容量为150吨；一个水产品加工车间，面积为1200平方米，关键设备为一台日本进口MYCOM平板结冻机，急冻加工能力为1吨/4小时；两条JSG-500型速冻生产线，每条生产线生产能力为600千克/1小时。商业住宅楼座落XXX市文峰路 SSSZ号，占地230平方米。XXX市水产养殖资源丰富，拥有丰富用户资源，现在该厂是XXX市唯一一家配套齐全速冻加工企业，是XXX加工冷冻储藏企业龙头，市场前景宽广。
（三）关键财务指标：近三年企业生产经营收入，上缴税金，实现利润情况。
年份
项目

经营收入
283万元
246 万元
242.9万元
上缴税金
22.3万元
20万元
21.1万元
实现利润
－9.8万元
－4.8万元
－16.4万元
二、资产评定结果
转让标企业评定基准日为3月31日。
（一）不含土地生产经营性净资产
转让标经XXXXXX资产评定事务所评定并出具了“XXXXX评字（）第027号”评定汇报，其评定结果报市国资委立案。
1.资产总额 1321.09万元，其中土地使用权评定值788万元；
2.负债总额 365.58万元
3.净资产 955.51万元
4.非生产经营性资产 58.5万元
5.不含土地使用权生产经营性净资产 109.01万元
（二）土地
1.评定值：经XXXXX房地产评定评定出具“XXXXX[]地估字第121号”评定汇报，其评定结果经市国土资源局立案，转让标企业土地评定结果以下：
（1）评定土地总面积65629.07平方米，其中：生产经营性用地面积55540.03平方米，非生产经营性土地面积10080.04平方米。
（2）评定地价788万元，其中：生产经营性用地607.60万元，非生产经营性土地180.40万元。
（3）生产经营性土地出让金486.08万元。土地出让金计算依据XXX市国土资源局《相关要求明确XXX市冷冻厂改制土地使用权转让出让金收取标准复函》（XX市国土资源函[]239号），按标定地价80%收取。具体宗地面积、总价及出让金以下：
序号
宗地位置
土地证号
性质
用途
分类面积（m2）
总价（万元）
出让金（万元）
1
XX防公路北面厂区内
XX国用(1998)字第0130号
国有划拨
工业
47629.22
466.80
373.44
2
XX防公路北面厂区内
XX国用(1998)字第0131号
国有划拨
工业
3056.61
30
24
3
XX防公路北面厂区内
XX国用(1998)字第0132号
国有划拨
住宅
1669.32
29.90
23.92
4
XX防公路北面厂区内
XX国用(1998)字第0134号
国有划拨
工业
2954.85
29
23.2
5
XXX市文峰路51号
XX国用（）字第A0054号
国有划拨
住宅
230.03
51.9
41.52
累计

55540.03
607.60
486.08
三、职员安置方案
依据该厂经职员代表大会讨论经过并经市劳动和社会保障局审核同意职员安置方案进行安置职员。
（一）职员安置措施
1.改制前原企业全体职员进行身份置换，解除劳动协议，国有职员身份不再保留。
2.在国有产权转让收益中一次性支付职员解除劳动协议后经济赔偿金。
（二）安置费用
职员安置费用总额约13387028元（具体以市劳动和社会保障局审核确定安置费用为准）。
1.在职职员（121人），累计安置费5793115元。
2.离休人员（4人）安置费用计提1438916元。
3.退休人员（47人）安置费用计提4772160元。
4.特殊人员（2人）安置费用16980元。
5.欠缴各项社会保险费1337144.00元（欠缴截止期为12月31日止，已列入债务，应由受让方依法优先清偿）；
6.欠发离休干部补助28713元（已列入债务，应由受让方依法优先清偿）。
若转让标企业国有产权转让价格不足以支付，报经市政府同意对离退休、内退人员十年养老统筹金7373356元和欠缴社会保险费滞纳金523576.8元暂缓计提后，职员安置费共需5490095.2元。
四、转让标企业包含土地处理方案
（一）列入此次转让范围是市冷冻厂生产经营性土地，属国有划拨土地。列入出让范围是“XX国用（1998）字第0130号”、“XX国用（1998）字第0131号”、“XX国用（1998）字第0132号”、“XX国用（1998）字第0134号”、“XX国用（）字第A0054号”五宗土地，受让方以出让方法获取土地使用权。依据XXXXX房地产评定对转让标出具《XXX市冷冻厂六宗土地使用权企业改制价格评定》（XXX[]地估字第121号），该五宗土地评定价值607.60万元。依据XXX市国土资源局《相关要求明确XXX市冷冻厂改制土地使用权转让出让金收取标准复函》（XX市国土资函[]239号），转让时土地使用权出让金按标定地价80%收取，经计算本宗土地出让金为486.08万元。其中转让标“XX国用（1998）字第0130号”国有土地使用权已设定抵押权，抵押期限为11月24日至11月24日，现在该抵押权还未注销。在取得抵押权人同意前提下办理土地出让、过户等手续。
（二）未列入转让范围职员住宅楼占用地属非经营性国有划拨土地，继续保留划拨用地方法，由XXX市国有资产经营企业代管。
五、转让标企业包含债权债务处理方案
（一）转让标企业关键债权债务组成（详见附件：XXX资产评定事务所“XXXX评字（）第027号”评定汇报）
1.债权情况（截止3月31日评定基准日）
序号
项目
金额（元）
1
应收账款
5488.16
2
其它应收款
46300.70

债权累计
51788.86
2.债务情况（截止3月31日评定基准日）
序号
项目
金额（元）
1
短期借款
2,278,000
2
其它应付款
1,067,987.22
3
应付工资
51788.93
4
应付福利费
23,068.92
5
应交税金
8,338.22
6
其它未交款
1011.18
7
预提费用
225,571.50

债务累计
3,655,765.97
(二)债权债务处理方案
1.转让标企业所包含全部正当有效债权债务，由因产权转让后而设置或变更后新企业负责和负担。
2.转让标企业包含金融债权，应该取得债权金融机构同意转让书面意见。
3.属于拖欠职职员资和基础社会保险费用，依法应该优先给清偿或提供担保；属于其它拖欠职员债务，按通常债务处理。
六、转让方法
按要求在产权交易市场公开出售转让标企业全部国有产权。经公开征集产生两个以上受让方时，转让方法和产权交易机构协商，依据转让标企业具体情况采取拍卖或招投标方法组织实施产权交易；若产生一个受让方时，可按程序采取协议转让方法。
七、转让价格确实定
转让标企业生产经营性净资产7166114.79元（含生产经营性土地评定价格607.60万元，其中按土地评定总价80%计算出让金为486.08万元），提议转让标企业全部国有产权转让底价为717万元（含土地出让金486.08万元）。最终成交价为实际转让价。土地出让金由市国资委支付给市国土资源部门上交国库，再由财政全部返还给市国资委安置转让标企业职员。
八、相关受让方和转让基础条件
（一）受让方应该含有条件
1.受让方必需为完全民事行为能力人或正当存续法人企业；
2.含有良好财务情况和购置转让标企业国有产权支付能力；
3.含有良好银行信用、商业信誉和社会信誉；
4.有切实可行转让后整累计划并能将转让标企业做强战略计划。
（二）转让基础条件
1.根据转让标企业职员大会经过安置方案进行安置职员，优先聘用转让标企业职员，并按《劳动法》相关要求进行管理。
2.转让标企业债权债务由受让方负担；
3.相同价格条件下，转让标企业职员优先，其次为熟悉冷冻行业经营管理且有较高著名度企业或个人优先；
4.产权转让交割期间，企业经营性盈亏由受让方负担；
5.受让方应依据法律、法规要求负担购置标企业国有产权应交纳相关税费。
（三）受让方确实定
根据所选择产权交易所交易规则和程序确定。
九、收益和成本估算
收入=717万元（含土地出让金486.08万元）；
成本（未含产权转让应缴多种税费）累计5644095.2元，
其中：
1.报经政府同意对离退休、内退人员十年养老统筹金和欠缴社会保险费滞纳金暂缓计提后职员安置费5490095.2元。
2.全方面审计费用30000元（含清产核资审计费、离任审计费等）；
3.评定费用24000元（按评定协议收费）；
4.交易费用100000元（按ZZZZXXXXX产权交易所标准计算）。
以上1-4项费用共5644095.20元。
十、企业国有产权转让收益处理方案
（一）收益内容
1.不含土地经营性净资产转让价款；
2.土地使用权转让价（按市国土资源局确定土地评定总价20%计价）
（二）处理内容
1.转让标企业国有产权收益上交
（1）不含土地经营性净资产转让价款由XXX市国有资产经营企业收取；
（2）土地出让金由因产权转让后而设置或变更后新企业缴入市财政国库。
2.国有产权转让收益处理
国有产权转让收益优先用于支付职员安置费用，其次支付产权价值评定、全方面审计费用及交易费用等，剩下收益按国家相关处理国有资产所得收益处理要求办理。
十一、重大事项披露
（一）XXX市冷冻厂使用压力容器设备属特种设备，经XXX市质量技术监督局判定，该厂存在重大特种设备安全隐患问题，需要投入资金进行整改。
（二）此次产权出让底价已包含80%土地出让金。

附件：1.《XXX市冷冻厂企业改制方案》
2.《XXX市冷冻厂职员安置方案》

XXX市国资委
二ОО六年十二月十九日